PROPIEDAD HORIZONTAL
Sobre una casa que figura inscrita con entrada por un edificio colindante pretende inscribirse una propiedad horizontal, en la que se dice que uno de sus dos elementos privativos tiene entrada por una casa colindante perteneciente al mismo propietario y la Dirección confirma la nota de calificación en la que se suspende la inscripción por ser requisito esencial que la entrada a los elementos independientes sea directa, a través de la vía pública o de un elemento común del edificio. Respecto a la alegación del recurrente, de que dicha entrada tiene lugar a través de una servidumbre de paso sobre el predio colindante, la Dirección da a entender que es posible, pero no entra en esta cuestión por no haberse constituido dicha servidumbre.
3 julio 2000
Constitución.- Para inscribir la venta de un piso o local es necesario que previamente esté inscrita la división horizontal del edificio, cuya constitución precisa el consentimiento de todos los propietarios. Este requisito se considera cumplido en la escritura de venta de un piso (de un edificio que contiene dos elementos independientes sin que conste en el Registro el régimen de propiedad horizontal), otorgada de oficio por el Juez, en rebeldía del propietario del edificio y vendedor, y en ejecución de la sentencia que condena al demandado al otorgamiento de la escritura de compraventa en «los términos y condiciones que se hacen constar en documento privado», documento que se incorporó a los autos y en el que figuraban todos los elementos definidores del régimen de propiedad horizontal. Dándose la circunstancia de que el documento privado no se transcribió en la sentencia, la Dirección considera que el Registrador no puede afirmar que hubiera incongruencia entre la sentencia y las actuaciones realizadas, pero da a entender que el Registrador pudo reclamar el documento privado para calificar este punto.
17 marzo 2001
Constitución.- Dividida horizontalmente una finca en cuatro parcelas con un elemento común que es la vía central y con la previsión de que cada titular de las parcelas podrá edificar sobre ellas un edificio industrial, no puede rechazarse la inscripción por considerar que a una división horizontal debe preceder una declaración de obra nueva construida o comenzada, pues en este caso lo que existe es un complejo inmobiliario. Pero en cualquier caso, no es precisa la previa declaración de obra nueva, pues la división horizontal puede recaer sobre una edificación antigua susceptible de aprovechamiento independiente.
23 octubre 2002
Constitución.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que la dueña única de un edificio constituye el mismo en régimen de propiedad horizontal y, en unión de la entidad acreedora de una hipoteca que grava la finca, distribuye tal hipoteca entre los elementos privativos resultantes.
La Registradora, basándose en que en el Registro figura que el edificio está en mal estado de conservación y que el préstamo hipotecario que figura inscrito se concedió para financiar la compra y reparación de la misma, no practica la inscripción, por entender que la propiedad horizontal que se establece no se corresponde con el edificio –se refiere a la distribución interior del mismo-, por lo que es preciso hacer la previa declaración de obra nueva.
Entrando en el fondo del asunto, el recurso ha de ser estimado. No puede presuponerse que el edificio, tal y como ahora se describe, sea distinto del que figura inscrito por el hecho de que haya sido modificada en algunos puntos su configuración interior, ni que la reparación o rehabilitación del mismo, objeto del préstamo hipotecario, haga nacer un edificio distinto que el que figura inscrito, si su configuración exterior es la misma, aunque se hayan realizado algunas modificaciones interiores, las cuales pueden venir impuestas por las exigencias físicas que presupone la constitución en régimen de propiedad horizontal.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la calificación de la Registradora.
19 febrero 2005
Constitución.- En una escritura de obra nueva y división horizontal en dos viviendas unifamiliares, cada una con un anejo consistente en un jardín, los problemas planteados por la calificación pueden verse, más atrás, en el apartado “Constitución”.
28 febrero 2005
Constitución.- 1. Se discute en este recurso en torno a la inscripción, en el Registro de la Propiedad de Conil de la Frontera (Cádiz), de una escritura en la que el titular registral de una finca rústica radicada en dicha localidad (inscrita bajo el número 10224 de su Registro de la Propiedad), previa declaración de la obra nueva de una casa, construida en 1998, destinada a vivienda, procede a su «parcelación vertical y división por departamentos del edificio» –sic-, resultando dos entidades independientes (una, y dos, viviendas unifamiliares «A» y «B», respectivamente) asignándose a cada una de dichas entidades una cuota de participación de cincuenta enteros por ciento. En el apartado de la escritura relativo a las normas reguladores de la comunidad, expresamente se indicaba: «La comunidad en régimen de propiedad Horizontal constituida en la presente escritura…» La titular del Registro de Conil de la Frontera, en una calificación confirmada por el Registrador Sustituto (titular del Registro de Medina Sidonia), exige, con base a la legislación urbanística de Andalucía, que se acompañe declaración de innecesariedad de licencia del correspondiente Ayuntamiento, en tanto que, a su juicio, debe destruirse la presunción que pesa sobre las divisiones horizontales en fincas rústicas en la Ley, al considerarlas como posibles operaciones de parcelación. Añade también, como dato en el que basa su calificación, el hecho de que, de los asientos presentados en su Registro, resultan varias Divisiones Horizontales en rústica, si bien ello no ha de ser tenido en cuenta en esta resolución, dado que dichas operaciones se refieren a otras fincas registrales.
2. Sobre la cuestión básica que plantea este recurso, este Centro Directivo ha tenido ya la ocasión de manifestar, con carácter general, que la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas; no obstante, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.
3. Así las cosas, para resolver este recurso se hace preciso acudir a la legislación urbanística dictada por la Comunidad Autónoma de Andalucía, contenida en los preceptos citados en los «Fundamentos de Derecho ». Del examen de los mismos (especialmente de su artículo 66-1b, párrafo 2) tiene razón la Registradora de la Propiedad cuando entiende que debe destruirse esa presunción que establece dicho precepto al considerar, como actos reveladores de una posible parcelación urbanística, aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno o de una acción o participación social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable.
La consideración anterior, por lo demás, se refuerza a la vista de lo que disponen: el art. 68-2 del mismo cuerpo legal: «En terrenos con régimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urbanísticas»; y el artículo 66-3: «Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura publica alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente».
Nótese, también, que, en el expositivo cuarto de la escritura calificada, expresamente se dice que el titular registral ha decidido proceder a la parcelación vertical y división por departamentos del edificio –sic-, por lo que con mayor razón, aún, es necesario no sustraer al Ayuntamiento la posibilidad de llevar a término, mediante la expedición del certificado de innecesariedad, su labor de control preventivo de la legalidad urbanística; la cual, por cierto, aparece, si cabe, aún más reforzada en el artículo 66.4 de la citada Ley Urbanística de la Comunidad Andaluza, cuando establece que las licencias municipales sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de éstas se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura publica en la que se contenga el acto de parcelación, y que la no presentación en plazo de la escritura publica determina la caducidad de la licencia o de la declaración de innecesariedad por ministerio de la Ley, «sin necesidad de acto aplicativo alguno».
Obviamente, si una licencia concedida, o una declaración de innecesariedad, tienen esos fuertes condicionantes, con mayor rigor aún habrá que examinar aquellos títulos que pretendan otorgarse, e inscribirse, sin cumplir esos controles previos; controles que, por lo demás, tienen pleno encaje –reforzándolo– en el cometido que, en pro de la seguridad jurídica preventiva, Notarios y Registradores han de desempeñar.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
31 mayo 2005 [1]
Constitución.- Respecto al requisito de la numeración correlativa de los elementos independientes, al constituirse la propiedad horizontal, ver, más adelante, el apartado “Elementos independientes: requisitos”.
12 enero 2010
Constitución.- Habiendo desistido el registrador del tercer defecto expresado en su nota de calificación, se plantean únicamente dos cuestiones. La primera, si es posible inscribir una declaración de obra nueva cuando el solar pertenece proindiviso a tres condóminos y la obra se declara exclusivamente por uno de ellos con manifestación de que él solo costeó la misma y los otros dos condóminos se limitan a consentir la operación formalizada en la escritura (la otra cuestión examinada en este recurso puede verse en el apartado “URBANISMO. Disciplina urbanística”).
2. Respecto del primer defecto, el título presentado adolece de indeterminación. En la escritura de obra nueva, simplemente se procede a declarar la obra en cuestión por el recurrente, dueño con carácter ganancial de una tercera parte indivisa de una finca rústica manifestando que «el conjunto ocupa de la finca, con la cual linda por sus cuatro puntos cardinales, por hallarse plenamente enclavada en ella, una superficie de …».
Como indica el recurrente en su escrito, cuando se declara una obra nueva en finca perteneciente pro indiviso a tres personas, la inscripción ha de practicarse de esa misma forma. Ahora bien, al haber intervenido exclusivamente en la escritura de declaración de obra nueva únicamente quien costeó las obras y limitarse los otros condóminos en la escritura posterior a la prestación de un consentimiento, no se determina si el resultado que se pretende inscribir es el de una obra nueva titularidad de uno de los condóminos, el que la costeó, o una obra nueva a nombre de los tres con pacto personal interno de pagar el importe al que la construyó, como explica el escrito del recurrente; y no es un recurso título hábil para aclarar, complementar o subsanar una escritura.
En la accesión hay dos principios: el primero es el de que el edificio accede al propietario del suelo, que son los tres. Pero también hay una excepción, que el que edifica en suelo ajeno -en este supuesto el suelo es ajeno en cuanto a dos terceras partes indivisas, aunque sea propio en cuanto a una tercera parte- con fondos propios da lugar a un supuesto en que el dueño del suelo tiene una opción, la de pagar al que costeó la obra adquiriendo ésta, o que el que costeó le pague el terreno y se quede él con la obra. Con una mera declaración de que costeó la obra el que la declara y un mero consentimiento de los otros dos condóminos, no se resuelve qué inscripción se solicita.
Por tanto, no queda claro qué es lo que se pretende inscribir, dadas las especiales circunstancias del caso, y concretamente ni la declaración del que hace la obra ni el consentimiento de los otros dos titulares, debido a su abstracción y con el aditamento de la declaración sobre el costeamiento de las obras sin más precisiones, permiten determinar si el resultado es una accesión ordinaria a nombre de los tres, o una accesión invertida a favor del constructor como titular único. Por tanto, debe aclararse lo que se pretende por los tres copropietarios, y si lo que se solicita es que la obra nueva quede a nombre del que lo costeó sería necesario formalizar el correspondiente negocio jurídico y la segregación pertinente o constitución de derecho de superficie en su caso, pero si lo que se pretende simplemente es que la obra nueva conste a nombre de los tres dueños como afirma el recurrente, no basta su declaración en el escrito de recurso sino que debe aclararse en la correspondiente escritura complementaria.
11 diciembre 2012
[1] Hay tres Resoluciones idénticas de esta misma fecha, publicadas en Boletines Oficiales de diferente fecha.
