PROPIEDAD HORIZONTAL
Solicitada la legalización de dos libros de actas de dos comunidades, con referencia a un edificio que constituye una sola finca registral, la Dirección, confirmando la nota de calificación, afirma que entre los propietarios de parte de un edificio dividido horizontalmente sólo podrá reconocerse la existencia de una verdadera comunidad jurídica distinta de la constituida por todos los propietarios del edificio en su conjunto, cuando dicha parte, objetivada jurídicamente como una de las propiedades separadas en que se ha dividido previamente el edificio en su conjunto, se hallare, a su vez, dividida en régimen de propiedad horizontal. Aunque no haya propiamente subcomunidad, no habría inconveniente, por razones prácticas y por analogía con lo previsto en los artículos 26 del Código de Comercio y 106 del Reglamento del Registro Mercantil, en diligenciar un libro especial relativo a las actuaciones del órgano colectivo específico de la comunidad parcial de intereses que constituyen los propietarios de los pisos o locales que, dentro de la comunidad total, tienen que soportar determinados gastos, de que quedan exentos los demás propietarios. Pero para ello sería necesario obviamente que exista ese órgano colectivo especial permanente; es decir, que de los Estatutos resulte de modo indubitado que determinados asuntos habrán de ser decididos por una junta que es especial por no estar constituida sólo por esos propietarios. En el presente caso no se ha justificado que resulte de los Estatutos de un modo claro y directo que existe ese órgano colectivo especial, por lo que no puede diligenciarse más que el Libro correspondiente a la Junta general de propietarios.
15 noviembre 1994
Legalización de libros.- No puede legalizarse un libro de actas de una posible urbanización cuando en el Registro sólo existen al margen de una finca diversas notas de segregación de parcelas, sin ninguna indicación sobre el resto y sin que conste en la inscripción de las fincas segregadas la atribución de una parte indivisa sobre dicho resto, pues aunque existan edificaciones sobre las parcelas no hay constancia registral de la existencia de un complejo urbanístico, conjunto inmobiliario o urbanización privada cuyos libros puedan legalizarse al amparo de lo previsto en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
19 febrero 1997
Legalización de libros.- Segregadas 40 parcelas de una finca, expresándose en sus respectivas inscripciones que a cada una le corresponde 1/40 parte indivisa del resto de la finca matriz destinada a zonas verdes, de acceso, viales, de expansión y recreo, pero indicándose en el folio de la finca matriz, aparte de la nota de segregación, tan sólo que el resto no descrito constituye las zonas verdes de acceso y viales de expansión y recreo, sin perjuicio de que si se presentaran de nuevo los títulos que dieron lugar a las segregaciones podría reflejarse en la finca matriz la existencia de dichas participaciones, con lo que surgiría una situación que permitiría aplicar por analogía ciertos preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal y entre ellos el artículo 17, lo que haría posible la aplicación del artículo 415 del Reglamento Hipotecario sobre legalización de libros de actas de las Juntas, lo cierto es que en la actual situación el folio de la finca matriz proclama la existencia de una titularidad individual que imposibilita acceder a la legalización pretendida.
20 febrero 1997
Legalización de libros.- Solicitada la legalización de un libro de actas de hojas móviles y llevado por medios informáticos antes de agotarse el anteriormente existente, no hay inconveniente en acceder a dicha pretensión, si bien previamente deberá acreditarse el acuerdo de la Junta de propietarios en favor del nuevo sistema de hojas móviles, y una vez recaído éste deberán presentarse al Registrador el antiguo y el nuevo libro para que extienda en aquél, a continuación del último asiento reflejado, la pertinente diligencia de cierre expresiva de la causa que lo justifique y proceda a la inutilización de los folios en blanco y practique en el nuevo libro la diligencia prevista en la regla 5ª del artículo 415.1º, expresiva del cierre del anterior tal como ha quedado expuesto.
28 febrero, 17 abril 1997
Legalización de libros.- Aunque no exista ninguna inscripción de división horizontal de una finca o de constitución de un conjunto inmobiliario, es posible legalizar un libro de una comunidad de propietarios si, según la Dirección General, «de una visión integradora de los asientos del Registro se desprende claramente que… existe una situación de comunidad, que si bien no es completamente idéntica a la que recae sobre los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, sí presenta suficientes analogías con ella para justificar la aplicación de ciertos preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal». En el caso que motivó este recurso, la situación que permitía aquella visión integradora era la siguiente: 1º. De tres fincas matrices, después de practicarse diversas operaciones de división y agrupación, resultan 70 fincas urbanas. 2º. Siete de ellas son destinadas a viales, centro de transformación de energía eléctrica, zonas comunitarias y zona de depósito de propano; y sobre las 63 restantes se han llevado a efecto las correspondientes obras nuevas de viviendas unifamiliares. 3º. En los folios de las tres fincas matrices sólo hay constancia registral de las primitivas divisiones practicadas, y en alguna de las inscripciones de venta de las resultantes se hace constar que a su dueño le corresponde, como anejo inseparable, una participación indivisa de una sesentaitresava parte de cada una de las antedichas siete fincas destinadas a viales, zonas comunitarias, etc. En las inscripciones de estas siete fincas consta que aparecen vendidas en participaciones indivisas de una sesentitresava parte a cada uno de los titulares de las 63 fincas formadas por división.
21 mayo 1997
Legalización de libros.- El artículo 415 del Reglamento Hipotecario debe referirse, con criterio amplio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades aparezcan inscritas, como para las no inscritas, mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripción al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal, o consignando los datos del libro en un fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad. Como consecuencia de lo anterior, la Dirección considera que debe legalizarse un libro de una comunidad de propietarios de plazas de garaje situada en un local de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, pese a que, según el Registrador, no está creada una subcomunidad ni los estatutos han previsto un órgano colectivo especial para los intereses específicos del citado local, pues según el Centro Directivo debe diligenciarse el libro siempre que de la instancia presentada se vea claramente que está llamado a reflejar acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un órgano colectivo de tal índole que recoja intereses específicos. En el presente caso, finalmente, por pertenecer la titularidad registral a una sola persona, no estar reflejada la subcomunidad ni previsto estatutariamente un órgano colectivo especial, se decide que, en lugar de extender la nota en el folio abierto a la finca en cuestión, deben consignarse los datos del libro en el libro fichero previsto al efecto, haciéndolo constar así en la nota de despacho al pie de la instancia y al margen del asiento de presentación.
20 abril 1999
Legalización de libros.- No puede rechazarse la apertura de un libro de actas correspondiente a la comunidad de propietarios de un garaje, situado en un local de un edificio dividido horizontalmente, por el hecho de que en el título constitutivo no aparezca creada la subcomunidad ni previsto estatutariamente un órgano colectivo para los intereses específicos del citado local, pues si bien ello es cierto, de los asientos del Registro resulta que la finca destinada a local de garaje aparece con una serie de notas marginales indicativas de apertura de folio independiente abierto a un número determinado de plazas de garaje, cada una de 1/21 parte indivisa del local, y en los Estatutos se prevé que ciertos gastos sólo comunes del local no se extiendan a los demás propietarios del edificio. Todo lo anterior equivale a la creación de una subcomunidad que si bien originariamente no se hizo en el título constitutivo, se hace patente con motivo de la transmisión, presentando la suficiente cuasi identidad para justificar la aplicación analógica del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y, por tanto, el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, pudiendo procederse a la legalización por el Registrador del libro en cuestión.
29 noviembre 1999
Legalización de libros.- Después de inscrito un proyecto de compensación, se presenta un libro de actas para una subcomunidad que tiene como objeto los espacios libres privados, que en el Registro aparecen como anejos inseparables y con carácter subjetivamente real, en proindiviso, respecto a doce fincas registrales. Teniendo en cuenta que el acta de constitución de dicha subcomunidad ha sido suscrita por los presidentes de las comunidades que reúnen el 100 por 100 de los coeficientes de participación totalmente coincidentes con los que aparecen inscritos en el Registro y con elección de Junta Rectora, la Dirección considera que debe accederse al diligenciado del libro, pues de tales antecedentes resulta la existencia de una comunidad que, si no es idéntica a la que recae sobre los elementos comunes de un edificio, es merecedora de la aplicación analógica del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y, por tanto, del artículo 415 del Reglamento Hipotecario.
30 noviembre 1999
Legalización de libros.- Ampliado el criterio que sobre legalización de libros de comunidad establece el artículo 415 del Reglamento Hipotecario por las Leyes 8/1999, sobre Propiedad Horizontal y Conjuntos Inmobiliarios, y la 42/1998, sobre Derechos de Aprovechamiento por Turno, (según la cual procede el diligenciado de los libros no sólo para las comunidades de propietarios sino también para determinado tipo de comunidades de arrendatarios caracterizadas porque los diversos titulares de los derechos de arrendamiento de cada uno de los locales integrantes de un conjunto inmobiliario tienen, como anejo inseparable, la participación en una comunidad de gestión y defensa de intereses comunes), es posible legalizar un libro de actas de una comunidad de arrendatarios -estén o no inscritos los arrendamientos- si resulta de los respectivos contratos de arrendamiento: 1º, que cada arrendatario de local independiente pertenece, como tal, a una especial comunidad de disfrute y gestión de aquellos elementos, instalaciones y servicios que determinadamente estén adscritos con carácter común a los diversos locales arrendados, integrantes de una misma unidad inmobiliaria. Y 2º, que esta comunidad ha de quedar sometida, al menos con carácter supletorio, en cuanto al funcionamiento de sus órganos, a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal. Para acreditar, a estos efectos, al Registrador estas circunstancias, deberá bastar la afirmación que de ellas se haga, bajo la responsabilidad del firmante, en la correspondiente instancia del diligenciado de libros.
10 febrero 2000
Legalización de libros.- Aunque no hay inconveniente en diligenciar libros de actas para diversas comunidades existentes dentro de otra general (los diversos portales que integran una sola finca dividida horizontalmente, aunque no conste la constitución formal de dichas subcomunidades), no es posible diligenciar el libro que se presenta de una de dichas subcomunidades si con anterioridad ya consta diligenciado un libro sin especificar si corresponde a uno de los portales o al edificio en general, pues lo impide el párrafo 11.2 del artículo 415 del Reglamento Hipotecario, cuando prohíbe diligenciar un nuevo libro mientras no se acredite la íntegra utilización del anterior.
12 febrero 2000
Legalización de libros.- Denegada la legalización de un libro de comunidad de propietarios, por referirse a dos edificios y un local que en el Registro de la Propiedad figuran como fincas independientes, la Dirección entiende que procede la legalización, con extensión de la nota en el libro auxiliar al que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario para las comunidades no inscritas, fundándose en que la finalidad de la reforma llevada a cabo por la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, fue descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían la condición de tales y en que los órganos judiciales nunca tuvieron a la vista los libros del Registro para diligenciar los de las comunidades.
14 febrero 2000
Legalización de libros.- Hechos: en el Registro consta que se han segregado diversas fincas de una misma matriz, en la cual constan, a favor de aquéllas, servidumbres de diverso tipo (paso, agua, canalizaciones, caminos, carreteras, pasos, escaleras, jardines y zonas verdes); en esta situación se solicita la legalización de un libro de mancomunidad de propietarios mediante acta firmada por ocho personas, que no acreditan la representación de cada uno de los Presidentes de las comunidades agrupadas, ni la cuota de participación, ni la citación o convocatoria a cada uno de los partícipes, ni su recepción. Por todo ello, la Dirección confirma la nota denegatoria, pues no consta en el Registro ningún rastro de cotitularidad, derecho subjetivamente real o titularidad “ob rem” atribuida a cada uno de los propietarios que sirva de base a la vinculación jurídica de todos ellos por su parte a la contribución de los gastos o al disfrute de los distintos elementos más que en función y con el régimen legal de las servidumbres. Además, aunque el artículo 415 del Reglamento Hipotecario permite diligenciar libros de actas para comunidades no inscritas por cualquier razón, para ello es necesario que la documentación presentada reúna una serie de requisitos, siquiera mínimos, que cumplan de hecho las prescripciones que para la constitución de una supracomunidad exige la Ley de Propiedad Horizontal, tales como convocatoria en forma, orden del día, asistentes y representados, cuotas de participación y quórum para tomar acuerdos que afecten a intereses específicos de las diferentes comunidades que pretende constituirse en mancomunidad, requisitos que no se daban en este caso.
22 mayo 2003
Legalización de libros.- 1. Como ha dicho este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos») la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, reformó el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y con el único objetivo de descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían la condición de tales, encomendó a los Registradores de la Propiedad la tarea de diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que reglamentariamente se determinara. Y en base a tal mandato, el artículo 415 del Reglamento Hipotecario desarrolla detalladamente el modo de proceder del Registrador imponiéndole dos tareas: la práctica de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla, y el control sucesivo del número de orden de los libros, todo ello referido, con un amplio criterio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades aparezcan inscritas, o como para las no inscritas (obsérvese el apartado 3, letra «b», y el último inciso del apartado 7 del citado precepto reglamentario) mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad.
2. Pues bien, la diversidad de las situaciones fácticas que pueden surgir a lo largo del tiempo para la organización de las comunidades de propietarios análogas a las que recaen sobre los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y que puede no hayan tenido el adecuado reflejo registral, unido a la razón inspiradora de la redacción del citado precepto –que no fue otra que el desahogo de los Jueces de funciones no jurisdiccionales y que recuérdese, nunca tuvieron a la vista los libros del registro para diligenciarlos–, hacen necesario que las actas, reflejo de sus acuerdos, puedan revestirse de oficialidad mediante el diligenciado correspondiente de sus libros, siempre y cuando de la instancia presentada se vea claramente que el libro está llamado a reflejar acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un órgano colectivo de tal índole que recoja intereses específicos. Lo que ocurrirá en un caso como el presente, en el que la titularidad registral no refleja la comunidad ni está previsto estatutariamente un órgano colectivo especial, es que no cabrá extender la nota marginal al folio abierto a la finca en cuestión, debiendo consignarse entonces los datos en el libro fichero previsto al efecto, haciéndolo constar así el Registrador en la nota de despacho al pie de la instancia y al margen del asiento de presentación.
3. Lo que sucede en el presente supuesto es que la acreditación de la concurrencia de los requisitos necesarios para el diligenciado que se solicita se ha realizado en el momento de la presentación del recurso, por lo que su presentación es extemporánea (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria) pues los documentos correspondientes no han sido presentados al Registrador en el momento oportuno. Ello trae como consecuencia la desestimación del recurso, sin perjuicio de que, vuelta a presentar la documentación completa al Registro, deba ser distinta la calificación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.
22 mayo 2008
Legalización de libros.- 1. Como ha dicho este Centro Directivo (vid Resoluciones citadas en el «Vistos») la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, reformó el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y con el único objetivo de descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían la condición de tales, encomendó a los Registradores de la Propiedad la tarea de diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que reglamentariamente se determinara. Con base en tal mandato, el artículo 415 del Reglamento Hipotecario desarrolla detalladamente el modo de proceder del Registrador, imponiéndole dos tareas: la práctica de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla, y el control sucesivo del número de orden de los libros, todo ello referido, con un amplio criterio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades aparezcan inscritas, o como para las no inscritas (obsérvese el párrafo 3. o b y el último inciso del párrafo 7. o del citado precepto legal) mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad.
2. Pues bien, como ha señalado con anterioridad este Centro Directivo (vid Resoluciones citadas en el «Vistos»), la diversidad de las situaciones fácticas que pueden surgir a lo largo del tiempo para la organización de las comunidades de propietarios análogas a las que recaen sobre los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y que pueden no haber tenido el adecuado reflejo registral, unido a la razón inspiradora de la redacción del citado precepto, hacen necesario que las actas, reflejo de sus acuerdos, puedan revestirse de oficialidad mediante el diligenciado correspondiente de sus libros, siempre y cuando de la instancia presentada se vea claramente que el libro está llamado a reflejar acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un órgano colectivo de tal índole que recoja intereses específicos.
3. Asumido lo anterior, resulta excesivo afirmar, como hace el Registrador, que en el caso presente no existe ningún tipo de comunidad cuando resulta que el garaje está dividido en participaciones indivisas, siendo así que el artículo 392 del Código Civil afirma que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. Lo que ocurrirá en un caso como el presente, en el que la titularidad registral no refleja la comunidad ni está previsto estatutariamente un órgano colectivo especial, es que no cabrá extender la nota marginal al folio abierto a la finca en cuestión, debiendo consignarse entonces los datos en el libro fichero previsto al efecto, haciéndolo constar así el Registrador en la nota de despacho al pie de la instancia y al margen del asiento de presentación.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
30 marzo 2010
Legalización de libros.- 1. Se solicita la legalización del libro de actas de una subcomunidad de propietarios constituida por aquellos propietarios de una comunidad en propiedad horizontal que han contribuido a la construcción de una piscina. El registrador atribuye tres defectos: primero, constituir la piscina un elemento común, por lo que pertenece a todos los partícipes en proporción a su cuota, por lo que no existen titularidades distintas de las de la comunidad; segundo, si lo que se pretende es constituir una supracomunidad, el nombre no es el apropiado; y, tercero, la legalización ha de ser solicitada por el presidente o por encargo de él.
2. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resolución de 22 de mayo de 2008) la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, reformó el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y con el único objetivo de descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían la condición de tales, encomendó a los registradores de la Propiedad la tarea de diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que reglamentariamente se determinara. Y en base a tal mandato, el artículo 415 del Reglamento Hipotecario desarrolla detalladamente el modo de proceder del registrador imponiéndole dos tareas: la práctica de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla, y el control sucesivo del número de orden de los libros, todo ello referido, con un amplio criterio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades aparezcan inscritas, o como para las no inscritas (obsérvese el apartado 3, letra b), y el último inciso del apartado 7 del citado precepto reglamentario) mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad. La razón inspiradora de la redacción de este precepto no fue otra que el desahogo de los jueces de funciones no jurisdiccionales y recuérdese que aquéllos nunca tuvieron a la vista los libros del Registro para diligenciarlos.
3. Para la resolución del presente recurso resultan de especial relevancia la redacción del punto quinto del orden del día del acta de la junta general de la entidad urbanística voluntariado celebrada el 2 de marzo de 2007, por el que se constituye la subcomunidad cuyo libro de actas se pretende legalizar. Se establece en este punto del orden de día que «Como quiera que existen unos partícipes concretos de la piscina y para desvincular la gestión de la piscina, se propone la constitución de una subcomunidad denominada…». Consta en el acta, además, haberse aprobado por unanimidad que «La subcomunidad respetará todos los acuerdos y contratos, que le afecten y hayan sido adoptados y realizados por la Entidad Urbanística de Voluntariado».
Por tanto, en el presente supuesto no se trata de legalizar el libro de actas de una subcomunidad de propietarios constituida sobre un elemento común sin la necesaria unanimidad de los propietarios. Se trata, por el contrario, de la legalización de un libro de actas de una comunidad de usuarios de una instalación construida al amparo del artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal; de modo que los propietarios que no votaron a favor de su construcción no están obligados a pagar los gastos correspondientes, sin perjuicio de que, si desean en cualquier tiempo participar de las ventajas de la innovación, hayan de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal, conforme al mismo artículo 11.2 párrafo 2.º de la Ley de Propiedad Horizontal.
Admitida legalmente la posibilidad de que el uso de las instalaciones así realizadas se limite a los propietarios que las han sufragado, la constitución de la correspondiente comunidad de usuarios encuentra amparo en el artículo 2. b) de la citada Ley, que extiende su aplicación a las comunidades de hecho que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Nada obsta, por tanto, a que la comunidad de usuarios de la piscina se rija por las normas de la Ley de Propiedad Horizontal y obtenga la legalización de su libro de actas. Si bien, por no figurar inscrita la constitución de esta subcomunidad, se consignarán sus datos en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario. Y sin que ello prejuzgue la calificación del documento que pudiera eventualmente presentarse en el futuro para la inscripción de la comunidad de que se trate. Ello de acuerdo con la finalidad inspiradora del precepto antes apuntada, totalmente desligada de la inscripción con eficacia erga omnes. A tal efecto, en estos casos, para evitar confusiones y clarificar los efectos registrales, sería necesario que en la diligencia de legalización se expresara –y no sólo en la nota al margen del asiento de presentación y en la nota al pie de la solicitud de legalización- que por no resultar de los asientos del Registro de la Propiedad la constitución de la comunidad de usuarios, no se ha consignado por nota al margen de la inscripción de la finca la legalización del presente libro y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales ni calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad.
Procede, por tanto, revocar los dos primeros defectos señalados en la nota de calificación.
4. Por el contrario, debe confirmarse el tercero de los defectos. El artículo 415.3 del Reglamento Hipotecario prescribe, como requisito de la instancia por la que solicita el diligenciado, «la afirmación de que [el solicitante] actúa por encargo del presidente de la comunidad». Exigencia congruente con la Ley de Propiedad Horizontal, que atribuye la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, al presidente (vid. artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal). Basta, además, una simple manifestación del solicitante del diligenciado, que si no prueba nada «per se», al menos compromete la responsabilidad del que la hace.
En relación con la solicitud de nombramiento de registrador sustituto que se formula en el escrito de recurso, no procede su designación, dado el tiempo transcurrido entre la fecha de calificación, 20 de noviembre de 2009, y la petición a este Centro Directivo el 30 de diciembre de 2011.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto, en cuanto a los dos primeros defectos señalados en la nota de calificación, y desestimarlo en cuanto al tercero; y lo demás acordado.
15 marzo 2012
Legalización de libros.- 1. Apareciendo en los libros del Registro una nota marginal de haberse diligenciado un Libro de Actas de una comunidad correspondiente a numerosas fincas registrales, procedentes de la segregación de otra, uno de los propietarios solicita la separación de su finca registral de tal comunidad, que a su juicio, no debió ser incluida por no existir título constitutivo de la citada comunidad de propiedad horizontal. El registrador opone la imposibilidad de desgajar o separar la referida registral de la situación de comunidad que motivó la diligenciación del correspondiente libro de actas, porque básicamente no consta reflejo registral alguno de la mencionada situación en los libros del Registro, puesto que en relación a la finca del expediente solo resulta su procedencia por segregación de otra registral, circunstancia compartida por el resto de las fincas citadas en la diligencia de los libros de actas que se practicó en su día, de acuerdo con la circunstancia de la segregación y resto de la documentación que fue presentada entonces, de la que no hay constancia en el legajo.
2. Dado que el recurso regulado en el párrafo 6.º del artículo 415 del Reglamento Hipotecario solo cabe ante la negativa del registrador a practicar la diligencia prevenida en el mismo, cuando se trata, no de impugnar dicha calificación, sino la cancelación de un asiento ya practicado –acertadamente o no–, como es ahora el caso, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que los asientos de Registro, una vez extendidos, quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen sus efectos mientras no se declare su inexistencia en los términos establecidos en la Ley, lo que conduce al examen de los mecanismos que para lograr la rectificación de su contenido, cuando es inexacto, se recogen en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, entre los que no se contempla el recurso gubernativo.
3. Como ha dicho este Centro Directivo (vid Resoluciones citadas en el «Vistos») la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, reformó el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y con el único objetivo de descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían la condición de tales, encomendó a los registradores de la Propiedad la tarea de diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que reglamentariamente se determinara. Con base en tal mandato, el artículo 415 del Reglamento Hipotecario desarrolla detalladamente el modo de proceder del registrador, imponiéndole dos tareas: la práctica de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla, y el control sucesivo del número de orden de los libros, todo ello referido, con un amplio criterio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades aparezcan inscritas, o como para las no inscritas (obsérvese el párrafo 3.º o b y el último inciso del párrafo 7.º o del citado precepto legal) mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad –como es el caso que nos ocupa–.
4. Pues bien, como ha señalado con anterioridad este Centro Directivo (vid Resoluciones citadas en el «Vistos»), la diversidad de las situaciones fácticas que pueden surgir a lo largo del tiempo para la organización de las comunidades de propietarios análogas a las que recaen sobre los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y que pueden no haber tenido el adecuado reflejo registral, unido a la razón inspiradora de la redacción del citado precepto, hacen necesario que las actas, reflejo de sus acuerdos, puedan revestirse de oficialidad mediante el diligenciado correspondiente de sus libros, siempre y cuando de la instancia presentada se vea claramente que el libro está llamado a reflejar acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un órgano colectivo de tal índole que recoja intereses específicos.
5. Así pues, lo que ocurrió en el presente caso, fue que en virtud de la citada doctrina de este Centro Directivo, se procedió a practicar la diligencia del libro de actas de la referida comunidad de propietarios de la Urbanización A. B., pero no causando inscripción, sino tan solo un asiento en el Libro- Fichero de «Diligencias de libros de actas de Comunidades no inscritas», de acuerdo con el artículo 415 del reglamento Hipotecario. Este asiento, al no constar inscrita la comunidad por falta de su título constitutivo, no causa inscripción, por lo que tiene un valor relativo y no produce oponibilidad frente a terceros.
6. Por otro lado, es necesario hacer constar que la revisión de la decisión del registrador no es posible llevarla a efecto a través del recurso que contra la calificación registral se regula en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, y ello con independencia de si el principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales, recogido en el artículo 1 de la ley Hipotecaria, es aplicable o no a los acuerdos reflejados en este libro/fichero de diligenciación de libro de comunidades no inscritas, pues ciertamente no parece que su contenido se refiera a algún derecho inscribible, sino a la mera constatación, control y autenticación de libros tendentes a reflejar acuerdos de comunidad en régimen de propiedad horizontal o situaciones análogas, sobre cuya admisión este Centro Directivo se ha mostrado cada vez más permisivo, siendo muestra de ello la resolución de 30 de marzo de 2010, admitiendo la diligenciación de libros de comunidades a supuestos análogos en los que se persigan intereses específicos asimilables y aunque no conste establecido en el Registro el régimen de la comunidad o subcomunidad específica, ni previsto un órgano colectivo de decisión cuyos acuerdos hayan de ser documentados mediante acta incorporada a libro debidamente diligenciado.
7. Por tanto, junto a la inexistencia de la situación de comunidad en los libros de inscripciones, no se puede entrar a valorar los motivos que impulsaron al registrador que en su día hizo la diligencia del libro de actas objeto de la controversia, sobre todo si se tiene en cuenta que no afecta a ningún derecho inscrito y cuyo objeto es el simple acto de autenticación y control posterior del libro diligenciado y de los que en el futuro puedan ser presentados en relación con dicha situación análoga de comunidad, de lo que no se infiere, en contra de lo afirmado por el recurrente, derecho sustantivo alguno. En cualquier caso corresponde hacer valer sus derechos, como efectivamente ha llevado a cabo, a través del correspondiente proceso judicial, bien directamente contra el acuerdo del registrador que en su día diligenció el libro de actas, bien indirectamente contra aquellos acuerdos que impliquen la existencia de una cuota o contraprestación económica derivada de la hipotética inclusión de su propiedad registral en la situación análoga de comunidad que motivó la diligenciación del libro de actas. Este hecho, por sí mismo, no implica vinculación jurídica alguna para las fincas consignadas en la diligencia, si bien, en cualquier caso ha de dejarse a salvo la valoración que de tal circunstancia fáctica puedan realizar los Tribunales de Justicia, dentro del proceso de ponderación de pruebas aportadas, lo cual es completamente ajeno a la función registral.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.
7 diciembre 2012
