REPRESENTACIÓN
Voluntaria: Interpretación del poder
Voluntaria: Interpretación del poder
Si bien es cierto que la extensión del poder es un problema de interpretación de voluntad y que la doctrina reconoce al que está autorizado para estipular los elementos esenciales, la de los naturales y hasta accidentales del negocio, no es posible referir el poder a actos jurídicos no comprendidos en el texto literal del apoderamiento. Como consecuencia, referido un poder a determinadas fincas «en el término de Níjar, partido judicial de Sorbas, paraje de Rodalquilar», y advertido el defecto de que dichas fincas no radicaban en el paraje expresado, es indudable que no puede ser subsanado por la escritura de aclaración otorgada por el apoderado, pues es necesaria la intervención del poderdante y atenerse estrictamente a los términos taxativos del mandato, interpretado literalmente, ante el peligro de darle una extensión que pudiera producir un perjuicio que traspase los límites del poder.
30 diciembre 1931
Voluntaria: Interpretación del poder.- Aunque, como ha señalado la Dirección, es la clase de acto y no la índole de los bienes, lo que ha servido de fundamento al principio de que para ejecutar por otro cualesquiera actos de riguroso dominio se necesita mandato especial o expreso, no siendo preciso especificar qué bienes han de ser enajenados, hipotecados, etc., no lo es menos que el mandante puede señalar qué clase o cuáles bienes son los que se desea enajenar, hipotecar, etc. Como consecuencia, el poder para vender fincas rústicas o casas situadas en determinado lugar, no comprende la facultad de vender el derecho a retraer una de las casas enajenada con pacto de retro por el mandante, porque el derecho de retracto es cosa enteramente distinta del objeto sobre el cual recae y no puede confundirse con el inmueble mismo vendido, a que se contraía el poder.
7 julio 1932
Voluntaria: interpretación del poder.- Exigiendo el artículo 1.713 del Código Civil mandato expreso para enajenar, hipotecar o ejecutar actos de riguroso dominio y el artículo 82 de la Ley Hipotecaria el consentimiento del titular registral o de sus causahabientes para la cancelación de su inscripción o anotación, es insuficiente para cancelar una hipoteca, por no existir facultades para ello, el poder concedido para vender por el precio y condiciones que estimase el apoderado, así como para exigir y aceptar, en caso de aplazar el precio, las garantías que le parezcan.
29 marzo 1935
Voluntaria: interpretación del poder.- El mandatario precisa poder expreso para solicitar la cancelación de inscripciones extendidas a nombre de sus mandantes. El poder, en este caso, estaba otorgado por una de las personas interesadas en una sucesión y el asiento a cancelar era una hipoteca en garantía de la restitución de la dote, siendo los causantes el marido y la mujer.
24 abril 1936
Voluntaria: interpretación del poder.- Ver, más atrás, dentro de este capítulo de REPRESENTACION, el epígrafe «Voluntaria: extinción»
14 febrero 1941
Voluntaria: interpretación del poder.- Aunque los actos que tiendan a modificar las entidades hipotecarias mediante segregaciones o agrupaciones, son de riguroso dominio, la Dirección admitió en este recurso la segregación realizada por un apoderado que sólo tenía facultades para vender, fundándose el que la mandante le autorizó para vender «por el precio y condiciones que estime» el mandatario, lo que revela el propósito de no poner trabas ni limitaciones al contrato de venta, toda vez que la palabra «condiciones» parece empleada en su acepción vulgar, como sinónima de supuestos, cláusulas, bases u operaciones con arreglo a los cuales podría realizarse la venta y entre las que se encuentra como previa la segregación, para el caso de que se enajenare sólo una parte de la finca, como sucedió en la escritura objeto de este recurso. Este razonamiento, dice el Centro Directivo, resulta confirmado en la propia escritura, porque la mandante se obligó a tener por firme y válido lo que en virtud de las atribuciones conferidas «y sus consecuencias, incidentes y anexos hiciere el mandatario», palabras todas que ponen de manifiesto una vez más las amplias facultades atribuidas a éste para efectuar la venta. A los motivos anteriores, añadió la Dirección la circunstancia, adecuada a la legislación vigente entonces, de ser el mandatario marido de la señora que otorgó el poder, siendo aquél, por tanto, el jefe de la sociedad conyugal y representante legal de su mujer, además de que era evidente que se hallaba en relación íntima con su mandante, de quien podía recibir constantemente instrucciones.
19 diciembre 1942
Voluntaria: interpretación del poder.- Hechos: Utilizando un poder para comprar conferido por dos hermanos, el apoderado compra una finca para uno de ellos y, transcurridos tres años desde que se inscribió la compra a favor de éste, el apoderado, utilizando el mismo poder, otorga una escritura en la que afirma que cometió un error y que la compra se realizó en favor del otro hermano. Se confirma la calificación denegatoria porque el mandato no puede ampliarse a casos distintos de los comprendidos en su texto, singularmente cuando el acto de gestión tienda a cancelar o anular situaciones legítimas creadas en el Registro de la Propiedad o a disminuir el patrimonio del poderdante (un segundo defecto se examina más atrás, bajo el epígrafe Representación «Voluntaria: autocontrato»).
23 enero 1943
Voluntaria: interpretación del poder.- Comprometido el mandante a no poner trabas, cortapisas ni limitaciones a las operaciones cuya ejecución confía al mandatario y obligándose a tener por firme y válido lo que en virtud de las atribuciones concedidas y «por el precio y condiciones que estime convenientes» realice el apoderado, no constituye defecto, en la escritura de compraventa, que el vendedor confiese haber recibido el precio producto de la venta, de manos de la poderdante con anterioridad al otorgamiento de la escritura, pues esta declaración explícita que consigna y recoge el mandatario no implica consecuencias onerosas para la mandante, ni menoscaba su patrimonio ni lesiona sus intereses.
7 octubre 1943
Voluntaria: interpretación del poder.- La autorización para contraer un préstamo no faculta para constituir también hipoteca en garantía de su devolución.
18 noviembre 1960
Voluntaria: interpretación del poder.- Reiterando la jurisprudencia restrictiva en lo tocante a la interpretación del poder, se considera que aunque con arreglo al artículo 1.284 del Código Civil podría ser natural y lógico estimar a la persona física como sujeto normal de los derechos y relaciones de un mandato para tomar «a préstamo con garantía hipotecaria», como quiera que el poderdante enumeró sólo a determinadas Entidades como posibles prestamistas, es lo cierto que el artículo 1.281 del Código Civil, en relación con el 1.713, no permite comprender la persona física con la que se contrató entre aquellos Organismos literalmente enumerados.
5 diciembre 1961
Voluntaria: interpretación del poder.- Aunque dadas las circunstancias- poder para vender bienes «muebles» sitos en Bilbao recibidos por herencia de un abuelo, cuando la realidad es que solo se recibieron inmuebles y una pequeña cantidad de dinero- pudiera parecer autorizado el apoderado para vender aquellos inmuebles, lo cierto es que, conforme al artículo 1.713 del Código Civil, el poder para enajenar, hipotecar o realizar actos de riguroso dominio ha de ser expreso y su interpretación debe ser restrictiva, lo que hace necesario subsanar el error padecido.
6 noviembre 1962
Voluntaria: interpretación del poder.- En el poder concedido para vender la participación indivisa en una herencia cabe entender comprendida la aceptación y partición de la misma, pero no la constitución de un régimen de propiedad horizontal.
17 abril 1970
Voluntaria: interpretación del poder.- El poder dado, no para hipotecar en general, sino para hacerlo en garantía de cantidades tomadas a préstamo y que se destinen a la construcción, no cabe ampliarlo -dada la interpretación jurisprudencial de los artículos 1.713 del Código Civil y 139 de la Ley Hipotecaria- a la constitución de hipoteca en base a un reconocimiento de deuda hecho por el apoderado, pues en el primer caso las cantidades a percibir se reciben al constituirse la hipoteca, mientras que en el segundo hay una declaración unilateral del apoderado de que tales cantidades se percibieron sin que conste justificada su entrega.
29 septiembre 1983
Voluntaria: interpretación del poder.- Quien tiene poder para vender una finca, lo tiene también para realizar las declaraciones que ordinariamente han de realizar los vendedores para que la venta quede escriturada e inscrita, y entre ellas hay que incluir la manifestación de no constituir la vivienda habitual de la familia, igual que ocurre con la designación de cargas y gravámenes o las relativas a la situación arrendaticia de la finca (En cuanto al alcance, en general, de esta manifestación, el criterio del Centro Directivo puede verse en el apartado «COMPRAVENTA. De Vivienda: Referencia a si es o no el hogar familiar»).
17 diciembre 1987
Voluntaria: interpretación del poder.- No es inscribible la escritura por la que un apoderado eleva a público un documento privado en el que se dice que la poderdante le reconoce el dominio de determinados bienes de su propiedad, que el apoderado pretende inscribir a su favor. De un lado porque aunque el poder le faculta, aunque incida en la autocontratación, para comprar, vender y permutar toda clase de inmuebles o derechos reales y otorgar documentos públicos y privados, sin ninguna excepción, añadiendo que esas facultades han de entenderse en sentido enunciativo y no limitativo, por lo que deberá ser ampliamente interpretado, a pesar de todo ello el reconocimiento de dominio es una declaración unilateral que no puede confundirse con los contratos de compraventa, permuta, transacción, compromiso y renuncia recogidos en el poder, cuya interpretación debe ser estricta. Y en cuanto el contenido del documento privado, la fe pública notarial sólo garantiza la afirmación del apoderado, pero no la veracidad intrínseca del documento ni la legitimidad de la firma que aparece en él.
18 octubre 1989
Voluntaria: interpretación del poder.- Otorgado un poder para vender una determinada finca, con facultades para «realizar todo lo que sea necesario y útil, incluso si no está explícitamente previsto en el poder», se considera no inscribible la escritura de segregación y venta otorgada por el apoderado en base al principio de interpretación estricta de los poderes y por concurrir en este supuesto las siguientes circunstancias: coincidencia entre los dos apellidos del apoderado y los primeros del comprador y de su esposa; y el hecho de presentarse unos días después una escritura de venta de la totalidad de la finca, otorgada por el representado con anterioridad a la otorgada por su representante. No se consideraron defectos, en cambio, el error cometido en una de las letras que formaban el apellido del representado ni el hecho de atribuir a la parcela segregada el mismo número que a la matriz en el plano de la Urbanización en que se encontraban.
19 junio 1990
Voluntaria: interpretación del poder.- Planteado por el Registrador el problema de que no es inscribible una revocación de poderes otorgada por un apoderado, por entender que carece de dicha facultad, la Dirección revoca la nota basándose en los términos literales de su poder que le facultan para «administrar, regir y gobernar en toda su amplitud al Banco Central, ostentando su representación con el uso de la firma social en cuanto actos, contratos y negocios tuviere interés o fuera parte», lo que en el ámbito mercantil debe entenderse que incluye toda clase de actos u operaciones que recaigan sobre objetos comprendidos en el giro o tráfico normales de la empresa, aunque no se haya realizado una enumeración particularizada de cada uno de ellos, siempre y cuando no exista la más leve duda de que el acto concreto de que se trate esté incluido dentro del giro o tráfico normales de la empresa, circunstancia que concurre en este caso, pues la revocación de poder a un empleado es un acto relativo a una relación jurídica en que es parte la empresa y se trata de una actuación ordinaria y de gran frecuencia en este tipo de entidades (los Bancos). En cambio, el Centro Directivo rechaza los argumentos del recurrente basados en que: A) el otorgante, por ser Director General, tenía el carácter de factor, pues se trata de una cuestión de hecho que escapa a las facultades calificadoras del Registrador; b) el otorgante era Consejero y Secretario del Consejo de Administración, pues la representación del Consejo es colegiada, salvo que exista delegación de facultades; c) y que entre las facultades del apoderado se encontraban las de conceder poderes y realizar todo tipo de actos dispositivos, pues la interpretación del poder debe hacerse con extremada cautela y rigor, para evitar que por averiguaciones más o menos aventuradas puedan entenderse incluídas en él facultades que no fueron concedidas, ya que la señalada proximidad de las facultades incluídas o su mayor amplitud o trascendencia no permite extender el poder a este supuesto.
14 marzo 1996 [1]
Voluntaria: interpretación del poder.- Dado el carácter restrictivo que ha de presidir la interpretación de las facultades concedidas por el poderdante, el poder concedido «para practicar cualquier clase de actos de administración, gestión y comercio» no faculta al apoderado para otorgar una cancelación de hipoteca, cuya equiparación con los actos de enajenación y de riguroso dominio en orden a sus requisitos y formalidades y la necesidad para aquélla de mandato expreso es opinión común en la doctrina de los autores y del Centro Directivo.[2]
22 abril 1996
Voluntaria: interpretación del poder.- En la constitución de hipoteca en la que el prestatario es, al mismo tiempo, apoderado del hipotecante, el autor del negocio actúa en su propio nombre y en el de su representado sin vincular sus respectivos patrimonios de modo directo, pues su sola actuación da origen a una relación contractual entre cada uno de ellos y un tercero. Ahora bien, no puede ignorarse que esta relación de subordinación y accesoriedad entre los negocios jurídicos celebrados provoca una situación similar a la que subyace en la figura del autocontrato «stricto sensu» y determina las cautelas y prevenciones con que ésta es considerada jurídicamente; en efecto, la sola actuación del representante da lugar a la existencia de una situación de incompatibilidad de intereses entre los propios de aquél y los del representado, en la que no se asegura que el negocio de garantía haya sido considerado exclusivamente lo más conveniente y beneficioso para el patrimonio gravado; se incide así en la cuestión del ámbito de las facultades representativas conferidas al apoderado y, en este sentido, tanto el criterio de interpretación estricta que ha de regir en la materia (artículo 1.713 del Código Civil) como la aplicación analógica de las soluciones legalmente previstas para casos similares (artículos 221.2 del Código Civil y 267 del Código de Comercio) imponen la necesidad de específica autorización para la inclusión en los poderes conferidos de la hipótesis considerada; en otro caso, la insuficiencia de facultades del apoderado viciaría el negocio y determinaría su ineficacia respecto del patrimonio del representado (artículos 1.727 del Código Civil y 247 y 253 del Código de Comercio), sin perjuicio de la posible sanación posterior si mediase ratificación.
14 julio 1998
Voluntaria: interpretación del poder.- Facultado un apoderado para administrar bienes muebles o inmuebles, ejercitar y cumplir toda clase de derechos y obligaciones… reconocer… cualesquiera deudas y créditos… y disponer, enajenar, gravar, adquirir y contratar, activa o pasivamente, respecto de toda clase de bienes muebles e inmuebles, haya que concluir que tiene facultades para imputarle a su poderdante un documento privado anterior, o ratificarlo, o alterar el mismo.
13 enero 1999
Voluntaria: interpretación del poder.- No es inscribible la escritura por la que el titular registral manifiesta que, cuando compró, actuó como fiduciario de otras personas y, en nombre propio y representación de éstas, mediante poder posterior a la fecha de adquisición, solicita la inscripción de nombre de las mismas, pues del Registro no resulta ninguna de estas circunstancias y su solicitud es una declaración unilateral, sin que el poder con el que actúa, que es de fecha posterior a la adquisición, le faculte para hacer reconocimientos de actos anteriores como el que se pretende.
15 abril 1999
Voluntaria: interpretación del poder.- El poder conferido por el dueño de una finca para «constituir hipoteca en garantía de cualquier crédito o préstamo que pueda solicitar y obtener el apoderado», no debe entenderse en el sentido de que no comprende la constitución de hipoteca en garantía de deuda ajena, sino, al contrario, faculta precisamente para constituir hipoteca en garantía de deuda ajena -respecto al hipotecante pero propia del apoderado-, lo que incluye la autorización para el autocontrato. Lo que ocurre en el caso debatido es que el deudor no es el propio apoderado -supuesto previsto por el poderdante-, sino una sociedad anónima respecto de la cual es el apoderado Administrador único y, de acuerdo con el criterio de interpretación estricta de las facultades conferidas al apoderado, debe confirmarse la insuficiencia del poder para el negocio realizado, el cual, conforme al artículo 159 del Código Civil será nulo a no ser que lo ratifique la parte a cuyo nombre se ha otorgado. En este supuesto bastará la ratificación del hipotecante, ya que sólo respecto a él se ha producido la extralimitación de las facultades concedidas.
1 junio 1999
Voluntaria: interpretación del poder.- Otorgada una escritura en la que el acreedor hipotecario da carta de pago de parte de la cantidad de que, por principal, respondía una finca y consiente en la cancelación total de la hipoteca, la calificación registral señala como defecto la insuficiencia de facultades del apoderado del acreedor hipotecario, fundada en el poder que le autoriza para «formalizar cartas de pago o finiquitos de los préstamos… que hayan sido satisfechos al Banco y cancelar las hipotecas», del que se desprende que la facultad de cancelar solo puede usarse como consecuencia del otorgamiento de la carta de pago del préstamo, lo que aquí no ocurrió en su totalidad. La Dirección, pese al criterio restrictivo que debe presidir la interpretación de los poderes y la necesidad de mandato expreso para realizar actos de riguroso dominio, decide que, en este caso, hay que entender cumplida la exigencia de poder especial si se tiene en cuenta que la facultad de cancelar hipotecas se concedió sin distinción alguna y sin que aparezca expresamente condicionada por la de formalizar cartas de pago.
12 septiembre 2000
Voluntaria: interpretación del poder.- No es inscribible la compraventa otorgada por un apoderado en la que concurren las siguientes circunstancias: 1º. Las fincas no se describen en el poder con los requisitos de la legislación hipotecaria, sino por referencia a una finca matriz, y con unas superficies y planos que no coinciden con los de la escritura de venta, con lo que no se puede concluir de manera inequívoca que las parcelas vendidas sean las mismas que aquellas para cuya venta se dio el poder. 2º. Una misma persona actúa como representante de los vendedores y de la sociedad compradora, sin que por parte de los vendedores se haya previsto la posibilidad de autocontratación, con lo que se pone en peligro el interés de los representados y se está, además, en el caso de insuficiencia del poder, de acuerdo con la doctrina de que los poderes son de interpretación estricta. 3º. La titular de una de las fincas que se venden figura en el Registro con el nombre de María Fernández Lercaro y D.N. de I. 41.795.200, mientras que la poderdante se llama María de la Concepción Fernández Lercaro y su D.N.I. es el 41.795.199, de modo que existen dudas sobre la identidad de la persona, no aclaradas por el Notario, que deben aclararse para acreditar algo tan esencial como el consentimiento de uno de los dueños de la finca vendida.
17 noviembre 2000
Voluntaria: interpretación del poder.- Cuando la cancelación de hipoteca se lleva a cabo por medio de apoderado, el carácter restrictivo que debe presidir la interpretación de las facultades concedidas por el poderdante, unido a la exigencia de mandato expreso para los actos de disposición y riguroso dominio, obligan a distinguir según que la facultad de cancelar tenga carácter autónomo, no condicionado a una causa antecedente, o, por el contrario, aparezca subordinada a esa causa. En consecuencia, cancelada una hipoteca por los apoderados de diversas entidades de crédito sin expresar la causa de la cancelación, es inscribible la otorgada por apoderado facultado para cancelar hipotecas constituidas a favor de la entidad poderdante en términos generales, incluso cuando tal facultad aparezca en el mismo párrafo en que se le habilita también para formalizar cartas de pago o finiquitos de préstamos u otros riesgos; en cambio, no lo es la otorgada por el apoderado facultado para otorgar cartas de pago de las deudas y créditos a favor del poderdante cancelando las garantías, pues mientras que el primer apoderado puede disponer incondicionalmente del derecho de garantía, el segundo tan sólo puede hacerlo en función del previo pago de la deuda garantizada, que en este caso no resulta que se haya producido.
2 diciembre 2000
Voluntaria: interpretación del poder.- Se plantea el problema ante la actuación de un apoderado que, en su propio nombre y en el de la poderdante, concierta un préstamo que ambos reciben de forma solidaria y lo garantiza con hipoteca sobre las dos mitades indivisas de la finca de que cada uno de ellos eran dueños. La Dirección, confirma en principio el carácter restrictivo que debe presidir la interpretación de los poderes, máxime cuando, como en este caso, se trataba de comprometer en forma solidaria el patrimonio de poderdante y apoderado, pero termina revocando la nota de calificación basándose en la interpretación literal del poder concedido que se refería a préstamos que “podrá concertar en su propio nombre el apoderado y en el de la otorgante”. Y a este argumento añade la posibilidad de utilizar también criterios de interpretación como el sistemático, el usual y el que resulte más adecuado a la producción de efectos propios del negocio, pues, en definitiva, se trataba de la compra de una finca seguida de una hipoteca sobre la misma en garantía de un préstamo concedido para su adquisición.
29 septiembre 2003
Voluntaria: interpretación del poder.- Se plantea este recurso ante una escritura autorizada el 31 de diciembre de 2001, por lo que la primera cuestión que se resuelve es que no le es aplicable la doctrina posterior a la Ley 24/2001, de 27 de diciembre (doctrina que no es nada clara, según las Resoluciones precedentes). La cuestión de fondo surge en una escritura de venta otorgada por un apoderado a quien los poderdantes facultan para que “intervenga en las herencias, testadas o intestadas en que tengan interés… Venda… los bienes… que a los otorgantes correspondan en las citadas herencias…” A la vista del poder, cuya transcripción es literal y parcial, aseverando el Notario que en lo omitido no hay nada que restrinja o modifique lo transcrito, la Registradora suspende la inscripción porque los bienes que se trata de vender proceden de las herencias de tres personas, cuyas operaciones particionales fueron realizadas por contador partidor, en juicio de testamentaría en el que los otorgantes del poder no estuvieron representados, por lo que considera necesaria la exhibición del poder para comprobar si el apoderado tiene facultades. La Dirección General revoca la calificación afirmando que la transcripción literal del poder, aunque sea parcial, unida a la aseveración del Notario de que en lo omitido no hay nada que restrinja o modifique lo transcrito, es suficiente para que la escritura calificada goce de los efectos que le son propios, sin que la fe del Notario pueda ser discutida, y que la Registradora puede calificar la suficiencia del poder únicamente por lo que resulte del mismo y de los asientos del Registro, sin que pueda basar su calificación en meras conjeturas o hipótesis claramente alejadas de los propios términos de dicha inserción, contrarias al buen sentido en la interpretación de los mismos.
20 enero 2004
Voluntaria: interpretación del poder.- Hechos: Dos apoderados de una sociedad otorgan una escritura de segregación; del poder resulta que tienen plenas facultades para otorgar una o más escrituras públicas de segregación de la parcela de terreno con una superficie aproximada de 120.541 metros cuadrados […] con objeto de segregar de dicha finca matriz una parcela de terreno de 7.500 metros cuadrados aproximadamente’. El Registrador suspende la inscripción por segregarse una superficie superior a la autorizada en el citado poder, en una porción superior a la estimada como margen de error por la legislación hipotecaria, por analogía con el fundamento que se cita; se funda la calificación en los artículos 1259 del Código Civil y 298.3, párrafo cuarto, del Reglamento Hipotecario.
La Dirección revoca la calificación diciendo que aunque es cierto que el Notario tiene la obligación de redactar los instrumentos públicos en estilo preciso y sin términos ambiguos (cfr. artículo 148 del Reglamento Notarial), una vez que el mismo ha sido otorgado, debe interpretarse del modo más adecuado para que produzca efecto (cfr. artículo 1284 del Código Civil) y no puede en modo alguno considerarse que la superficie 7.836 metros cuadrados esté fuera de los límites que establece la expresión «7.500 metros cuadrados aproximadamente». Pero es más, recurriendo a la aplicación analógica del párrafo cuarto del artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario, como hace el Registrador, el resultado es el mismo, pues los 336 metros cuadrados que además de los 7.500 permitidos se segregan, no exceden de la vigésima parte de la que habla la norma reglamentaria, ya que la vigésima parte de 7.500 metros son 375.
17 enero 2005
Voluntaria: interpretación del poder.- 1. Figura inscrita en el Registro la finca n° 7.306, la cual se formó por división de la 3.735 y, por disolución de comunidad, se adjudicó a unos cónyuges una porción proindiviso como bien ganancial y otra al marido como bien privativo. Se presenta ahora escritura por la que dicho esposo, en su propio nombre y en representación de su cónyuge segrega una porción de la finca 7.306 y la vende. Se acompaña copia de la escritura de poder, de fecha anterior a las segregaciones.
El Registrador deniega la inscripción, entre otros, por el siguiente defecto:
Extralimitación del apoderado, ya que la finca 7.306 no está comprendida entre las que está facultado para vender el apoderado.
En cuanto al defecto reseñado, debe ser revocado. Si el poder faculta para vender la finca 3735, así como participaciones indivisas sobre la misma, pudiendo, a tal efecto, realizar segregaciones, no cabe duda de que abarca la segregación y venta de una finca procedente de otra que se segregó de la repetida finca 3735, sin que exista extralimitación del mismo, ni pueda considerarse que la segregación de la finca 7.306 haya agotado el poder concedido, pues tal agotamiento solo se producirá por la venta de lo segregado, pues es tal venta la que justifica la previa segregación.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
19 marzo 2005
Voluntaria: interpretación del poder.- 4. En orden a la representación con que actúa el otorgante de la escritura, alega el Registrador imprecisión en la reseña del título representacional, ya que en la escritura se habla de poder «otorgado por el representado» (cuando debería decir «las representadas») y luego habla también de la capacidad jurídica « de su representada» (cuando debería decir «sus representadas»). Ciertamente el Notario tiene la obligación de redactar los instrumentos públicos en estilo preciso y sin términos ambiguos (cfr. artículo 148 del Reglamento Notarial). Sin embargo, una vez otorgado el documento, gozando de las presunciones de exactitud y legalidad que se derivan de la autorización notarial (cfr. artículo 17 bis de la Ley del Notariado), debe ser interpretado teniendo en cuenta todas las reglas hermenéuticas legalmente previstas, no sólo la simple y pura literalidad (artículo 1281.1.º del Código Civil), sino también la intención evidente de los contratantes reflejada en el negocio documentado (artículo 1281.2 del Código Civil), la valoración global de sus cláusulas (cfr. artículo 1285 del Código Civil) y su inteligencia en el sentido más adecuado para que produzca efecto (cfr. artículo 1284 del Código Civil).
Por ello, en este caso, la consignación por el Notario de los datos personales de las dos herederas representadas y la reseña de los datos de la escritura de poder que tuvo a la vista, unido a la emisión bajo su responsabilidad del juicio de suficiencia –ex artículo 98 de la Ley 24/2001– para el otorgamiento de esa concreta escritura en la que se adjudican derechos a las dos poderdantes, tiene que ser suficiente para entender que las expresiones utilizadas responden a simples errores sintácticos que no pueden ser elevados a la categoría de defecto obstativo de la inscripción de la escritura calificada.
27 noviembre 2006
Voluntaria: interpretación del poder.- Para la interpretación de un poder, en el caso de estar autorizado por un funcionario extranjero, ver, más adelante, el apartado “Poder autorizado por funcionario extranjero”.
22 octubre 2007
Voluntaria: interpretación del poder.- 4. Por lo que se refiere a otra de las cuestiones planteadas en el expediente, que es la que se contiene en el fundamento de Derecho segundo de la nota calificadora, se dice que «el contenido de la declaración del representante de la entidad «Interseagem Corp.» ha de ser objeto de un mandato expreso (artículo 1713 del Código Civil) y éste no se aprecia entre las facultades que le fueron otorgadas en el poder autorizado ante el notario de Gibraltar, don Eric Charles Ellud, el 20 de diciembre de 2006, el cual se incorpora a la escritura calificada», procede confirmar la nota calificadora.
Efectivamente, en la lista de facultades conferidas según el testimonio incorporado a la escritura, no aparece ninguna que consista en la inscripción del dominio como consecuencia de la declaración de ineficacia de una escritura pública anterior en la que la propia sociedad compareció representada por otro representante, que ahora dice que se excedió en su representación.
Hechos y actuaciones tan relevantes y específicas para la sociedad representada como son los de que desembocan en que unas fincas que constan ya transmitidas hace tan solo unos meses por la sociedad, permanezcan en el dominio de la misma en virtud de una declaración de ineficacia de la transmisión, basada en que los créditos a favor de la sociedad que motivaron la transmisión por adjudicación en pago eran inexistentes y que su representante en aquella escritura se excedió en la representación, no se incluyen en ninguno de los apartados del documento de poder que por testimonio se incorpora a la escritura.
El artículo 98.2 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en la redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, establece como requisito para acreditar la representación, la reseña por parte del notario del documento de poder, y el juicio de suficiencia del mismo respecto a las facultades representativas. Pero también el precepto exige la congruencia del juicio de suficiencia y la calificación registral de esa congruencia, y en este caso, no existe tal congruencia, pues de la lista de las facultades del poder, que constituyen las premisas del juicio de suficiencia, no resulta ninguna facultad que consista en admitir la declaración de ineficacia de una escritura anterior por unos hechos especiales y atípicos como son los anteriormente expresados, que conforme a lo dispuesto en el artículo 1713 del Código Civil, tal como señala la nota calificadora requerirían poder expreso, que no resulta de la escritura de poder del notario de Gibraltar exhibido al notario autorizante y testimoniado en la escritura, sin que el registrador lo haya pedido sino que consta incorporado a la escritura, por lo que ha de ejercer respecto al mismo el requisito de la calificación registral del artículo 98.2 sobre la congruencia o incongruencia del juicio de suficiencia. Ello aparte de que el juicio de suficiencia se manifiesta en la escritura de forma muy escueta con referencia exclusiva al acto que se realiza en la escritura, que no aparece enumerado en la lista de facultades del poder testimoniado en la escritura presentada e incorporado a la misma, por lo que si no fuera porque ha sido testimoniado voluntariamente en la escritura, hubiera requerido una mínima fundamentación del juicio de suficiencia, tal como ha recordado recientemente este Centro Directivo en Resoluciones de 9 y 20 de febrero de 2012 y 31 de mayo y 4 de junio de 2012.
5. En cuanto a la referencia al artículo 104 del Reglamento Hipotecario, se trata de una cuestión que no entra en el ámbito del recurso gubernativo por no ser propia de la calificación registral, sino de supuesto distinto de ella, razón por la cual este Centro Directivo no puede entrar en dicho precepto en este procedimiento.
En virtud de todo lo anterior, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota calificadora en los términos señalados en los Fundamentos de Derecho.
4 agosto 2012
[1] Resolución dictada en recurso contra la calificación de un Registrador Mercantil.
[2] Debe destacarse que el apoderado en cuestión no lo era del acreedor hipotecario, sino del dueño de la finca hipotecada.
