CONDICIÓN
Resolutoria: caducidad
Se vende una finca y se estipula un derecho de opción a favor de los vendedores para elegir, en un plazo de cuatro años, entre recibir el precio o tres viviendas y tres plazas de garaje por determinado precio; se refuerza este derecho con una condición resolutoria para el segundo supuesto, caso de que el obligado por la opción no otorgue escritura de venta en el plazo señalado. Posteriormente, se ejercita la opción respecto a dos viviendas y tres plazas de garaje. Por último, se cede el derecho de opción y la condición resolutoria a un tercero y éste ejercita la condición. La Dirección confirma la denegación, aunque como en otras ocasiones por motivos distintos a los alegados por el Registrador, que son: 1) Que aunque el derecho de opción se ejercitó en el plazo establecido, al no haberse otorgado la escritura de venta dentro del mismo, la notificación de dar por resuelto el contrato -que estaba ligado al plazo- no puede producir efectos contra terceros (parte de las fincas estaban vendidas). 2) Que habiéndose producido un incumplimiento parcial, puesto que la opción se había consumado respecto a dos viviendas y tres plazas de garaje, la solución del problema planteado corresponde a la autoridad judicial.
24 febrero 1992
Resolutoria: caducidad.- Hechos: 1) En el Registro figura consta una compraventa con condición resolutoria para el caso de falta de pago del precio aplazado; entre otras estipulaciones figura la de que la condición quede extinguida por el transcurso de seis meses a contar del último vencimiento de pago (que tendría lugar el 2 de abril de 1995) sin que conste en el Registro la reclamación del débito por parte de la entidad vendedora. 2) Se presenta acta notarial, de fecha 18 de abril de 2002, por la que la sociedad vendedora manifiesta que no ha recibido parte del precio aplazado y que va a iniciar los trámites para la reclamación de la deuda, solicitando se haga constar así en el Registro. La Dirección, confirmando la negativa del Registrador, porque lo que resulta del Registro es que el plazo en que los vendedores podían enervar la facultad de cancelar de la compradora era de seis meses a contar desde el último vencimiento, plazo que ha transcurrido en exceso, y, además, el acta no contiene una reclamación, sino el anuncio o propósito de una reclamación futura que aún no ha tenido lugar.
12 abril 2003
Resolutoria: caducidad.- 1. Se debate en este recurso sobre la posibilidad de cancelar por prescripción de la acción personal, a través de la instancia privada prevista en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, una condición resolutoria en garantía de un precio aplazado inscrita en el Registro de la Propiedad, cuando en la inscripción no constan los plazos de vencimiento de las obligaciones de pago ni de las letras que lo representan.
- Debe partirse de la base del carácter ciertamente excepcional del sistema de cancelación previsto en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, pues lo normal es que la prescripción no pueda ser apreciada sino por vía judicial, ya que a diferencia de la caducidad que opera «ipso iure», en la prescripción pueden existir supuestos de interrupción de la misma que escapen a la calificación registral por no tener reflejo en el Registro (vid. artículo 1.973 del Código Civil). De ahí que la Ley Hipotecaria someta esta vía de cancelación registral por prescripción de la acción, a requisitos muy rigurosos, entre los que se erige como fundamental el que haya transcurrido el plazo de ejercicio de la acción contados desde el día en que la prestación cuyo incumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro y siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la acción.
- Tiene razón el recurrente cuando afirma que no debió haberse inscrito la condición resolutoria en garantía del precio aplazado sin la consignación en el título (y, por ende, en la inscripción) de las fechas de vencimiento de las obligaciones, dada la imprecisión que ello conlleva -como ahora se comprueba- y por contravenir el principio de especialidad registral. Pero lo cierto es que los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los tribunales (cfr. artículo 1.º de la Ley Hipotecaria), de manera que no se pueden ahora modificar ni cancelar bajo la afirmación de carecer de trascendencia real.
- Por tanto, ante la falta de constancia registral (y en el propio título inscrito) de los plazos de vencimiento, y ante la imposibilidad de aplicar el procedimiento excepcional previsto en el artículo 82 párrafo quinto de la Ley Hipotecaria, debe acudirse al sistema ordinario de cancelación de asientos en el Registro, que no es otro que el consentimiento del titular registral de la cláusula resolutoria, expresado en escritura pública o resolución judicial firme en procedimiento entablado contra él (cfr. artículo 82 Ley Hipotecaria).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora.
26 octubre 2007
Resolutoria: caducidad.- 1. El único problema que se plantea en el presente recurso es si puede procederse a la cancelación por caducidad de sendas condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado inscritas sobre dos fincas registrales cuyo pago, según el plazo convenido para ello de seis meses desde el otorgamiento de la escritura autorizada el 9 de junio de 1993, debía realizarse el día 9 de diciembre de 1993. La cancelación se solicita mediante instancia privada suscrita por quien afirma ser apoderada de la sociedad mercantil titular registral del pleno dominio de dichas fincas. La discusión se centra en torno a la cuestión relativa a si ha transcurrido o no el plazo exigido legalmente para la cancelación por caducidad por el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 1.964 del Código Civil.
Hay que aclarar previamente que no constituye objeto del presente recurso el primero de los defectos apreciados por el Registrador en su nota de calificación, en el que señala la necesidad de acreditar que la firma de la instancia corresponde a la apoderada de la sociedad mediante su legalización notarial o, alternativamente, mediante su ratificación ante el Registrador, a la vista de los términos del escrito de recurso que, en este extremo, no contiene una impugnación del defecto, sino una manifestación de disponibilidad a su subsanación (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
- El párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Disposición Adicional vigésimo séptima de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, introdujo la posibilidad de que, a solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, pueda procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley -y también de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación-, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, «cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca». Se trata de un supuesto legal de caducidad de la inscripción de la condición resolutoria (o de la hipoteca) que se basa en el transcurso del plazo de prescripción civil del derecho y otro año adicional, sin que conste en el Registro ningún hecho o acto del que resulte que tales garantías han sido renovadas o ejecutadas, o interrumpida la prescripción de las acciones derivadas de las mismas.
Para aplicar este precepto, que vino a llenar el vacío que dejó la anulación del párrafo segundo del artículo 177 del Reglamento Hipotecario, redactado por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por la Sentencia del Tribunal Supremo –Sala de lo Contencioso-Administrativo– de 31 de enero de 2001, resulta, por tanto, necesario fijar con carácter previo el plazo de prescripción de las acciones derivadas de la condición resolutoria en garantía del precio aplazado o de la hipoteca, plazo que deberá computarse tomando como «dies a quo» la fecha en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser cumplida en su integridad.
- Pues bien, el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita en la compraventa de bienes inmuebles (artículos 11 y 82.5 de la Ley Hipotecaria, 59 de su Reglamento y 1.504 del Código Civil) debe entenderse que es el de quince años, conforme a la regla general, en defecto de término especial, que fija el artículo 1.964 del Código Civil para las acciones personales.
Este mismo criterio, según el cual el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita es de quince años, es el que resultaba del párrafo segundo del artículo 177 del Reglamento Hipotecario, según redacción dada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre. Y si bien es cierto, como se ha dicho, que dicho precepto reglamentario fue declarado nulo por Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, el motivo de tal nulidad fue que al fijar genéricamente dicho plazo de quince años, el cual resultaba acorde con la previsión del artículo 1.964 del Código Civil, por el contrario incurría en contradicción con los plazos de prescripción de las acciones personales en los territorios forales de Navarra y Cataluña, que en ambos casos era de treinta años (ahora de diez en el caso de Cataluña, conforme a la regulación aprobada por Ley 29/2002, de 30 de diciembre, sin perjuicio de las normas que sobre el cómputo de este plazo establece la Disposición Transitoria única de esta Ley).
Además, en la citada Sentencia de 31 de enero de 2001, fundamento de derecho 17, se dice expresamente que: «La justificación de la cancelación por caducidad de los asientos relativos a condiciones resolutorias explícitas en garantía de precio aplazado, a que se refiere el artículo 11 de la Ley, y respecto de las hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, está en que se puede pedir sólo cuando hayan transcurrido los plazos de prescripción extintiva de ambos derechos conforme a lo dispuesto en el Código Civil, es decir quince años para la condición resolutoria, como acción personal que es, y veinte para la hipotecaria (artículo 1.964 del Código Civil), contado en ambos casos desde el día en que la prestación, cuyo cumplimiento se garantiza, debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro». Plazo de quince años que es el aplicable en el presente caso.
- Pero, como antes se dijo, para proceder a la cancelación por caducidad de la condición resolutoria en garantía del precio aplazado, el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria exige no sólo que haya transcurrido el plazo de prescripción reseñado, sino un año más. Por ello en el presente caso no puede ser estimado el recurso, toda vez que siendo la fecha fijada para el cumplimiento de la prestación garantizada el 9 de diciembre de 1993, a partir de la cual se ha de computar el plazo de prescripción de quince años, a la fecha en que se solicita la cancelación no han transcurrido aún el plazo adicional de un año durante el que todavía podrá impedirse la cancelación por caducidad en caso de constancia registral de cualquier hecho o acto jurídico que acredite que la garantía ha sido renovada, ejecutada o interrumpida la prescripción, año que no venció hasta el 9 de diciembre de 2009, fecha posterior a la de la calificación, calificación que, en consecuencia, ha de ser confirmada.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación del Registrador.
14 julio 2010
Resolutoria: caducidad.- 1. Pretendida la cancelación por caducidad de una condición resolutoria explícita inscrita sobre una determinada finca por un plazo de cinco años a contar desde el día 24 de octubre de 1978, el registrador deniega la misma por entender que no ha transcurrido el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción derivada del derecho cuya cancelación se solicita. Considera que se trata de una acción real sobre bien inmueble, que prescribe a los treinta años conforme a lo dispuesto en el artículo 1963 del Código Civil, y no de una acción personal que prescribiría a los quince años, como sostiene el recurrente sobre la base del artículo 1964 del Código Civil.
- Dispone el artículo 82 de la Ley Hipotecaria que «a solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca».
Sobre la interpretación de este precepto ya se pronunció esta Dirección General en Resolución de 23 de enero de 2008, en la que se estimó que el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita en la compraventa de bienes inmuebles en el ámbito del Derecho común (artículos 11 y 82.5 de la Ley Hipotecaria, 59 de su Reglamento y 1.504 del Código Civil) debe entenderse que es el de quince años.
- Este criterio de entender que el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita es de quince años en el Derecho civil común, fue mantenido en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, según redacción dada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre. Dicho precepto fue declarado nulo por Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, pero por no respetar los plazos de prescripción de las acciones previsto en el Derecho civil propio de los territorios de Navarra y Cataluña; habiendo sostenido el mismo Tribunal, por el contrario, en su Sentencia de 24 de febrero de 2000, la legalidad del precepto para el Derecho común, señalándose la coincidencia de los plazos con los de la prescripción del artículo 1964 del Código Civil (fundamento de Derecho sexto).
En la citada Sentencia de 31 de enero de 2001, fundamento de Derecho 17, se dice, además, expresamente: «La justificación de la cancelación por caducidad de los asientos relativos a condiciones resolutorias explícitas en garantía de precio aplazado, a que se refiere el artículo 11 de la Ley, y respecto de las hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, está en que se puede pedir sólo cuando hayan transcurrido los plazos de prescripción extintiva de ambos derechos conforme a lo dispuesto en el Código Civil, es decir quince años para la condición resolutoria, como acción personal que es, y veinte para la hipotecaria (artículo 1.964 del Código Civil), contado en ambos casos desde el día en que la prestación, cuyo cumplimiento se garantiza, debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro».
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.
27 junio 2012
