RETRACTO

Arrendaticio urbano: Venta judicial de una vivienda

En la transmisión judicial de una vivienda, derivada de un procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, se produce una venta pública sujeta a retracto y por tanto a la necesidad de justificar, para su inscripción, que se han hecho las notificaciones oportunas. En cuanto a si la manifestación en la escritura de constitución de hipoteca de encontrarse la finca libre de cargas supliría esta necesidad, la Dirección rechaza este criterio, pues mientras la declaración del estado de cargas no es indispensable, de forma que su omisión no constituye defecto ni siquiera subsanable, por el contrario, la manifestación sobre el estado arrendaticio de la finca constituye un requisito formal del título para su inscripción, cuya omisión es calificada por la Ley (artículo 55 Ley Arrendamientos Urbanos) como defecto subsanable. Por último, dadas las peculiaridades de la adquisición en virtud de ejecución forzosa, en donde la adquisición no se verifica por un acto de voluntad del que hasta entonces era propietario de la finca, sino por un acto de autoridad, y teniendo en cuenta que en el procedimiento no hay trámites especialmente previstos para que la autoridad pueda llegar a hacer en sustitución del propietario esta afirmación, por todo ello en estos supuestos debe bastar la declaración de que el piso no está arrendado realizada por el nuevo propietario, bien en las actuaciones judiciales, bien en acto posterior.

5 noviembre 1993

Arrendaticio urbano: Venta judicial de una vivienda.- Ver, más atrás, en la voz HIPOTECA, «Ejecución en caso de división de la finca sin distribución del crédito».

16 octubre 1999

Arrendaticio urbano: Venta judicial de una vivienda.- Planteada la cuestión en el sentido de si es aplicable el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (hacer constar que la finca no está arrendada) en caso de venta en un procedimiento del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, la Dirección llega a las siguientes conclusiones: 1º. Esta transmisión es una venta pública que no está excluida del retracto. 2º. El derecho del inquilino, si el arrendamiento es posterior a la constitución de la hipoteca y a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985, está sujeto al principio de purga como consecuencia de la ejecución. 3º. Teniendo en cuenta que el título formal no es una escritura, sino un auto de adjudicación y un mandamiento cancelatorio, en donde no hay un acto de voluntad del transmitente ni está previsto que el Juez tenga que hacer ninguna declaración respecto a la situación arrendaticia de la finca, debe ser el nuevo propietario, puesto ya en posesión de ella, el que está en condiciones de saber si el piso está o no arrendado y, en consecuencia, el que debe hacer esta declaración ante el Juez o el Notario o el Registrador.

19 y 20 noviembre 1987

Arrendaticio urbano: Venta judicial de una vivienda.- Pese a la diferente redacción de la antigua y la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, la Dirección, interpretando desde un punto de vista gramatical ambas redacciones, no ve diferencias que impidan mantener el criterio de que el adjudicatario judicial de una finca pueda manifestar que no se encuentra arrendada mediante una instancia con firma legitimada notarialmente, no siendo necesario, por tanto, exigir que dicha manifestación conste en escritura pública.

6 febrero 2001