SEGREGACIÓN

Determinación de la parcela segregada

No es defectuosa la escritura de segregación y venta en la que no están completos los datos de la parcela segregada si se acompaña certificación de la entidad propietaria en la que se concreta plenamente la finca principal y se indican las medidas lineales, que permiten determinar la superficie de la parcela segregada mediante una simple operación aritmética.

17, 25 y 26 abril 1972

Determinación de la parcela segregada.- No existe defecto ni se vulnera el principio de especialidad por emplear el término «aproximadamente» al expresar la superficie de las parcelas segregadas, si sumando las superficies de éstas a la que se ha señalado al resto de la finca matriz, el resultado es exactamente igual a la extensión fijada para el inmueble primitivo.

22 abril 1985

Determinación de la parcela segregada.- No es obstáculo para la inscripción que la licencia de parcelación no exprese la superficie de las parcelas, si dicha superficie consta en el plano de las mismas que se contiene en un certificado del Ayuntamiento y es perfectamente identificable la parcela cuya segregación se autoriza con la segregada en la escritura.

22 octubre 2001

Determinación de la parcela segregada.- Ver, más atrás, dentro de este capítulo de SEGREGACION, el apartado «De parte de una finca aportada a una reparcelación».

18 septiembre 2002

Determinación de la parcela segregada.- Una vez identificada la finca por el Registrador, debe operar con la cabida inscrita en el momento de la calificación de cada segregación, sin que hayan de tenerse en cuenta posibles segregaciones no inscritas.

17 septiembre 2002

Determinación de la parcela segregada.- Aunque el mecanismo establecido en el artículo 306 del Reglamento, previsto para los casos en que el Registrador tiene dudas sobre la identidad de una finca que pretende inscribirse por coincidir con otra ya inscrita, tiene su campo principal de aplicación en materia de inmatriculación, puede darse también en los casos en que la duda surge respecto a una finca formada por segregación, por lo que la solución debe ser también la misma. La Dirección termina advirtiendo que, en casos como éste, no estaría de más advertir a los interesados que, junto a los recursos que caben contra la calificación, el problema planteado tiene su específico cauce de solución a través del procedimiento previsto por el artículo 306 del Reglamento Hipotecario. [1]

28 diciembre 2004

Determinación de la parcela segregada.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una ejecutoria dictada en un juicio declarativo de nulidad de escritura pública y de rectificación de los asientos del Registro de la Propiedad, por la que se determina la línea divisoria entre las fincas de los demandantes y la de los codemandados; y se declara que una pequeña porción situada al sur de la línea divisoria queda segregada de su finca matriz y pertenece a los demandantes. La Registradora alega dos defectos que impiden la inscripción: primero, la falta de datos necesarios para practicar la inscripción, en concreto, a) de la identificación de las fincas registrales afectadas; b) de la descripción de la finca segregada especialmente en cuanto a su superficie y lindero por el que se efectúa la segregación; c) descripción de la finca resultante de la agrupación o agregación de la porción segregada con la otra finca de los demandantes; d) aclaración de si debe realizarse alguna rectificación de los linderos de las fincas afectadas. Y segundo, a) que falta licencia municipal de segregación y b) acreditar que se cumple con la unidad mínima de cultivo (Este segundo defecto se examina, más adelante, en el apartado “Necesidad de licencia urbanística”).

2. En cuanto al primer defecto, debe distinguirse. En cuanto a la identificación de las fincas registrales afectadas, es cierto que la claridad y precisión que deben rodear a los asientos registrales, hubieran aconsejado una expresión individualizada del tomo, libro y número de las fincas afectadas. Pero de los datos resultantes del título presentado, en donde constan titulares, fecha y Notario autorizante de los títulos de adquisición, término de situación y denominación de las fincas afectadas, son suficientes para identificarlas, como llega a hacer la propia Registradora en su nota de calificación. Lo mismo ocurre con relación al lindero por donde se efectúa la segregación, pues de la propia sentencia resulta que lo que se pretende es la constatación registral de la línea divisoria entre ambas fincas, que se describe literalmente en la sentencia, así como de la segregación de la porción controvertida situada al sur de esa línea, por lo que queda suficientemente identificada por dónde se efectúa. Máxime cuando se acompañan a la sentencia planos levantados pericialmente en el curso del proceso, y que se archivarán en el Registro. A lo sumo sería conveniente que el presentante corroborara estas circunstancias mediante instancia privada, sin necesidad de resolución judicial aclaratoria (cfr. artículo 110 Reglamento Hipotecario). En ella también podría aclararse si debe realizarse alguna rectificación de los linderos de las fincas afectadas, pero sin que sea requisito necesario para practicar la segregación el que se actualicen los linderos, pues ningún precepto lo exige. Estos aspectos, por tanto, no constituyen defectos que impidan la inscripción.

3. En lo que sí debe confirmarse la nota de calificación es en la necesidad de expresión de la superficie de la finca segregada (artículos 47 y 51 del Reglamento Hipotecario), siendo circunstancia necesaria para practicar la segregación y ulterior agrupación o agregación a la finca de los demandantes. En ningún momento se expresa esa superficie, aunque sí se aportan planos, pero de los que no resulta claramente la superficie segregada. Esta expresión numérica de la superficie segregada sí que exige resolución judicial aclaratoria, o escritura pública con todos los interesados, sin que pueda realizarse unilateralmente por el presentante, dada la trascendencia que tiene en el contenido de los derechos inscritos. Por eso también debe confirmarse la nota en cuanto a la falta de descripción de la finca resultante de la agrupación o agregación de la porción segregada con la otra finca de los demandantes, pues al no conocer la superficie segregada tampoco se puede determinar la superficie resultante de la agrupación o agregación.

27 noviembre 2008

[1] La Dirección quiere decir que esta posibilidad se incluya dentro de los recursos de que dispone el interesado, lo cual sería una redundancia, porque lo cierto es que el contenido del artículo 306 del Reglamento figuraba íntegramente en la nota de calificación, ya que el defecto era la duda sobre la identidad de la finca (hecho) y la reproducción del artículo no era otra cosa que señalar la norma en que se basaba la calificación (fundamento jurídico).