SEGREGACIÓN
Segregada una finca dejando un resto de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, la Dirección, sin entrar en el hecho planteado por el recurrente en su informe, de si la finca resto la constituían dos porciones discontinuas y si con ello puede soslayarse la prohibición de divisiones no permitidas, confirma la nota de calificación por no resultar la discontinuidad de ninguna segregación anterior en el Registro y no ser suficiente la simple declaración de los interesados para alterar la descripción de la finca, pues dicha alteración podría afectar no sólo a la realidad física, sino, en su caso, al régimen jurídico aplicable a la misma.
8 mayo 1999
Unidad mínima de cultivo.- En el supuesto que motivó este recurso se suspende la inscripción de una escritura de segregación, obra nueva y venta de una finca rústica de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, por existir una Resolución posterior a la licencia municipal, de la Consejería de Agricultura de la Junta de Andalucía, declarando la nulidad de la segregación. La Dirección revoca la calificación basándose en el artículo 25.b) de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, de 4 de julio de 1995, que exceptúa de la prohibición de división el supuesto de que sobre la porción segregada vaya a realizarse una construcción permanente de carácter no agrario. Siendo este el caso, han de aplicarse las normas urbanísticas, y, según el artículo 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, los municipios tienen la facultad de conceder la licencia correspondiente, la cual, una vez obtenida, permite la inscripción, sin perjuicio de que, si fuera nula, pueda ser impugnada por el procedimiento y con los efectos legalmente establecidos, sin que baste una simple declaración de nulidad de la Consejería de Agricultura de la Junta de Andalucía.
22 marzo 2004
Unidad mínima de cultivo.- Hechos: al margen de la inscripción de una finca figura una nota en la que consta que, de acuerdo con la Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Castilla-La Mancha, dicha finca, al menos en la superficie de parcela mínima legalmente aplicable, no podrá ser objeto de acto alguno que tenga por objeto su parcelación, división, segregación o fraccionamiento. De acuerdo con ello, la Registradora suspende la inscripción de una escritura de segregación de la que resultan dos parcelas, para lo que se obtuvo licencia municipal. La Dirección lo confirma pese a que el recurrente alegó que la superficie de la parcela mínima se regía por las normas subsidiarias del Ayuntamiento que concedió la licencia, puesto que las normas del Ayuntamiento sólo se referían a las facultades edificatorias en el suelo no urbanizable protegido, mientras que la definición de la extensión superficial de la unidad mínima de cultivo es de la competencia exclusiva de la legislación agraria, que está atribuida a la Comunidad Autónoma y, por tanto, en esa materia el Ayuntamiento carece de competencia. En cuanto al otro argumento del recurrente de que la segregación tenía su amparo en el artículo 25.b) de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias, también se rechaza, pues dicho precepto excluye de la prohibición a los terrenos de superficie inferior a la mínima que se destinen “a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario” y la licencia de edificación se concedió “para construcción de nave agrícola”.
2 noviembre 2004
Unidad mínima de cultivo.- En el apartado “Necesidad de licencia urbanística”, que puede verse más atrás, se plantea el problema de la necesidad de dicha licencia o declaración municipal de ser innecesaria aún en el caso de fincas rústicas de superior extensión a la mínima de cultivo.
22 abril 2005
Unidad mínima de cultivo.- Esta Resolución, que se ocupa de las segregaciones en fincas rústicas de inferior cabida a la unidad mínima de cultivo y el requisito de la autorización de la Autoridad Agrícola, puede verse, más atrás, bajo el título “Necesidad de licencia urbanística”.
24 mayo 2005
Unidad mínima de cultivo.- 1. En 1979 se autorizó una escritura de agrupación de dos fincas rústicas de cuya agrupada se segregan a su vez veinticuatro parcelas cuya inscripción no se llevó a efecto, según dice el recurrente al estar interrumpido el tracto. Reanudado por expediente de dominio se presenta ahora en el Registro aquella escritura acompañada de a) una certificación descriptiva y gráfica del Catastro de rústica donde se pueden identificar perfectamente las parcelas en cuestión. Y b) dos certificados del Ayuntamiento correspondiente: Uno del año 2002 que afirma que las segregaciones se practicaron en 1979 y que no consta que se haya seguido expediente alguno de restauración de la legalidad urbanístico. Otro de 2004 del que resulta que el 25 de junio de 1981 se procedió al sobreseimiento de un expediente sancionador por presunta infracción urbanística a raíz de las segregaciones escrituradas en 1979. Por último un certificado de la Comisión Territorial de Urbanismo de la Junta de Castilla y León confirmando que en junio de 1981 se decretó el sobreseimiento provisional de las actuaciones con archivo del mentado expediente sancionador.
La Registradora suspende la inscripción invocando la Ley de Explotaciones agrarias de 1995 (artículos 24 y 25) por no poder realizarse segregaciones por debajo de la unidad mínima de cultivo y si el terreno fuese urbano, exige la licencia de segregación prevenida en la Ley de Urbanismo de Castilla y León de 1999 (artículos 23 a 25).
2. El recurrente alega que la calificación de la escritura debe hacerse con arreglo a la legislación vigente en el momento de autorizarse las segregaciones dada la irretroactividad de las normas (artículo 2.3 del Código Civil) lo que ciertamente, lleva a que deba ser examinada la legislación entonces en vigor. Y en efecto debe tenerse en cuenta: a) Que la Ley del Suelo y Ordenación Urbana de 1976 consideraba parcelación urbanística la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes cuando puedan dar lugar a la constitución de un núcleo de población (artículo 94). b) Que toda parcelación queda sujeta a licencia. c) Que en suelo no urbanizable no se podrán realizar parcelaciones urbanísticas (del certificado del Catastro se observa que todas las parcelas lindan con calle) (artículo 96). d Que en las transferencias de propiedad, divisiones y segregaciones de terrenos rústicos no podrán efectuarse fraccionamientos en contra de la legislación agraria (artículo 85 de la Ley del Suelo y concordantes del Reglamento de Gestión de 1978. e) Que las segregaciones o divisiones de tales terrenos solo serán válidas cuando no den lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo (artículo 44 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario). f) Que la unidad mínima de cultivo entonces vigente era la señalada por la Orden de 27 de mayo de 1985 fijada en 0,25 hectáreas para terrenos de regadío en el término municipal en cuestión. g) Que las segregaciones escrituradas dieron lugar a la creación de 23 parcelas de superficie aproximada o superior a la antedicha extensión de la unidad mínima de cultivo menos una (1.900 metros cuadrados) incurriendo respecto de ésta en la invalidez decretada en el artículo 44 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario.
3. Todas estas razones –sin prejuzgar el alcance de la invalidez ni los efectos de la misma objeto entonces de discusión doctrinal no pacífica–llevan a confirmar la suspensión de la inscripción ahora con arreglo a la legislación del tiempo del otorgamiento de la escritura por más que los certificados atestigüen la antigüedad de las parcelas, sin perjuicio de una nueva presentación del título a fin de que el Registrador, si lo considera conveniente, pueda actuar en la forma prevenida en los artículos 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística para que puedan despejarse las dudas que apunta en su nota de calificación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
13 marzo 2006
Unidad mínima de cultivo.- 1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se practica la segregación de una finca rústica de la que resulta una porción con una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo. En la escritura se expresa que en la finca segregada existe una edificación de carácter no agrario y que de la certificación municipal que se incorpora a aquélla resulta que el Ayuntamiento no tiene inconveniente para dicha segregación.
Alegando el artículo 80 del Real Decreto 1.093/1.997, de 4 de Julio, el Registrador de la Propiedad realizó la correspondiente notificación a la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía, a fin de que por la misma se adoptara el acuerdo pertinente sobre nulidad de la segregación o apreciación de las excepciones a que se refiere el artículo 25 de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de las Explotaciones Agrarias. Y se recibió en el Registro Resolución, de fecha 23 de noviembre de 2005, de la Delegación Provincial en Almería de dicha Consejería por la que se declara nula la segregación, de conformidad con la regulación en materia de unidades mínimas de cultivo. Por ello, el Registrador deniega la inscripción de la segregación practicada.
2. La cuestión debatida en el presente recurso es sustancialmente idéntica a la resuelta por esta Dirección General en las Resoluciones de 22 de marzo de 2004 y 24 de mayo de 2005, por lo que idéntica ha de ser la solución que ahora se adopte.
El artículo 25.b) de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, de 4 de julio de 1995, exceptúa de la prohibición de división el supuesto de segregación de terrenos destinados a cualquier tipo de edificación o construcción permanente con fines de carácter no agrario. En este caso, han de aplicarse las normas urbanísticas y, si se tiene en cuenta que la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía atribuye a los municipios la facultad de conceder la licencia correspondiente (cfr. artículo 66 de dicha Ley), obtenida tal licencia, el documento es perfectamente inscribible, sin perjuicio de que, si la licencia es nula, pueda ser impugnada por el procedimiento y con los efectos legalmente establecidos, sin que baste una simple declaración de nulidad de la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.
27 mayo 2006
Unidad mínima de cultivo.- 1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se practica una segregación sobre una finca que figura en el Registro como rústica, si bien se acredita con certificación catastral que dicha finca es en parte rústica y en parte urbana, por lo que con la segregación se trata de separar una de la otra, siendo así que la urbana está edificada con naves de uso industrial. De la segregación resulta una porción con una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo.
El Registrador de la Propiedad suspendió la inscripción por no acreditarse el otorgamiento de la licencia para efectuar la segregación documentada ni la declaración municipal de su innecesariedad; y, alegando el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, realizó la correspondiente notificación a la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía, a fin de que por la misma se adoptara el acuerdo pertinente sobre nulidad de la segregación o apreciación de las excepciones a que se refiere el artículo 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio; de Modernización de las Explotaciones Agrarias. Se recibió en el Registro Resolución, de fecha 25 de agosto de 2005, de la Delegación Provincial en Málaga de dicha Consejería por la que se declaró nula la segregación, de conformidad con la regulación en materia de unidades mínimas de cultivo. Por ello, el Registrador confirmó su inicial calificación y denegó la inscripción de la segregación practicada.
2. Según reiterada doctrina de esta Dirección General (vide las Resoluciones de 22 de marzo de 2004, 24 de mayo de 2005 y 27 de mayo de 2006), en los casos en que sea aplicable el artículo 25.b) de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, de 4 de julio de 1995 –que exceptúa de la prohibición de división el supuesto de segregación de terrenos destinados a cualquier tipo de edificación o construcción permanente con fines de carácter no agrario–, han de aplicarse las normas urbanísticas y, si se tiene en cuenta que la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía atribuye a los municipios la facultad de conceder la licencia correspondiente (cfr. artículo 66 de dicha Ley), debe concluirse que, obtenida tal licencia, el documento de segregación es perfectamente inscribible, sin perjuicio de que, si la licencia es nula, pueda ser impugnada por el procedimiento y con los efectos legalmente establecidos, sin que baste una simple declaración de nulidad de la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía.
Lo que ocurre en el presente caso es que no se acredita la obtención de licencia urbanística ni la declaración municipal de su innecesariedad, de modo que debe hora determinarse si dicho requisito es imprescindible o si, como pretende el recurrente, no es exigible por el hecho de existir una certificación catastral sobre el carácter urbano de la parcela segregada.
A tal efecto, cabe recordar que este Centro Directivo ha tenido ya la ocasión de manifestar, con carácter general, que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos; mientras que corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.
Así, el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, determina que los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento, precepto que está referido no sólo al concepto de parcelación urbanística, sino a los más genéricos de división o segregación.
Por ello procede analizar la normativa sustantiva aplicable, que es la contenida en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía («BOJA» de 31 de diciembre).
El artículo 52 de dicha Ley establece, respecto del suelo no urbanizable y siempre que concurran determinadas circunstancias, la posibilidad de realizar segregaciones que estén expresamente permitidas por el plan general de ordenación urbanística o plan especial correspondiente, quedando sujetas a licencia municipal o, en su caso, a declaración de su innecesariedad.
El artículo 66.3 de la indicada Ley determina que «Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad»; y añade en su apartado segundo, que «No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente». Según el artículo 68, «No se podrán efectuar parcelaciones urbanísticas en suelo urbano y urbanizable mientras no se haya producido la entrada en vigor de la ordenación pormenorizada establecida por el instrumento de planeamiento idóneo según la clase de suelo de que se trate» –con la excepción que previene tal precepto-, y «En terrenos con régimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urbanísticas».
El mismo artículo 66, en su número 1, define lo que se entiende por parcelación urbanística: en relación con el suelo urbano y urbanizable «toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares » –apartado b)–; y respecto del suelo no urbanizable, establece el primer párrafo del apartado b) que se considera como tal parcelación «la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que… pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos».
Pues bien, si la licencia administrativa constituye el mecanismo por el que los poderes públicos competentes controlan la legalidad de determinados actos de los administrados, es la Administración llamada a ejercer ese control la que debe efectuar, ante la pretensión correspondiente, un pronunciamiento, sea expreso, concediendo o denegando la licencia o declarando formalmente que no es necesaria, o tácito, a través de su silencio con la sanción legal del efecto positivo del mismo. Al autorizar e inscribir la escritura, el Notario y el Registrador, respectivamente, deben comprobar si la normativa legal aplicable sujeta o no el acto de que se trate a licencia administrativa y, de ser así, como ocurre en este caso, entra en juego la mencionada norma del artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, sin que la exigencia que ésta impone pueda obviarse por el mero hecho de que las fincas resultantes de la segregación tengan determinada calificación catastral, toda vez que esa exigencia de aportación de la licencia o declaración de innecesariedad se encuadra en un específico régimen administrativo de fiscalización municipal previa a la autorización e inscripción de la escritura correspondiente, como resulta de la normativa urbanística aplicable. Por lo demás, el control que en este ámbito se encomienda a Notarios y Registradores encaja en el cometido que, en pro de la seguridad jurídica preventiva, deben desempeñar.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.
14 noviembre 2006
Unidad mínima de cultivo.- 1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se practica la segregación de una finca rústica de la que resulta una porción con una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo. Alegando el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, la Registradora de la Propiedad realizó la correspondiente notificación a la Consejería correspondiente de la Junta de Castilla y León, a fin de que por la misma se adoptara el acuerdo pertinente sobre nulidad de la segregación o apreciación de las excepciones a que se refiere el artículo 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias. Y se recibió en el Registro Resolución, de dicha Consejería por la que se declara nula la segregación, de conformidad con la regulación en materia de unidades mínimas de cultivo.
2. El artículo 25.b) de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, de 4 de julio de 1995, exceptúa de la prohibición de división el supuesto de segregación de terrenos destinados a cualquier tipo de edificación o construcción permanente con fines de carácter no agrario. En este caso, habrían de aplicarse las normas urbanísticas, pero, en el caso de no alegarse ningún tipo de construcción, es al Gobierno Autonómico, a través de la Consejería competente, quien tiene que decidir si existe alguna de las excepciones como consecuencia de las cuales se puede permitir la división por debajo de la unidad mínima. Si existiera algún tipo de construcción, estaríamos ante el supuesto contemplado en las Resoluciones que cita el recurrente, en el que habría de concluirse que la licencia municipal sería bastante para realizar la inscripción, sin perjuicio de la posterior actuación del organismo autonómico competente. Pero no existiendo ni previéndose construcción alguna, ha de confirmarse la calificación de la Registradora.
Esta Dirección ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
10 junio 2009
Unidad mínima de cultivo.- Sobre el problema de la segregación de una finca de extensión inferior a la mínima de cultivo, ver, más atrás, el apartado “Necesidad de licencia urbanística”.
27 enero 2012
Unidad mínima de cultivo.- Sobre la diferencia entre unidad mínima de cultivo en regadío intensivo y regadío extensivo, en Andalucía, véase el apartado “ANDALUCÍA. Segregación en suelo no urbanizable”.
2 noviembre 2012
Unidad mínima de cultivo.- 1. En el supuesto del presente recurso son relevantes los siguientes hechos:
a) Se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura mediante la cual se practica la segregación de una finca rústica de la que resulta una «porción de terreno discontinuo que se compone de tres parcelas», de las cuales dos tienen una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo. Se añade que «en lo sucesivo figurará como finca registral independiente, bajo número propio», conforme a lo dispuesto en el artículo 8.3.2º de la Ley Hipotecaria y el artículo 44.4.º del Reglamento Hipotecario. Asimismo, se expresa que esta finca segregada se corresponde con la parte que fue arrendada a determinada sociedad «para la instalación de un huerto solar». El arrendamiento figura inscrito.
En la escritura se indica que se había obtenido licencia municipal para tal segregación, incorporándose la pertinente certificación expedida por el Ayuntamiento.
b) El registrador suspende la inscripción solicitada, porque, habiendo remitido la documentación al organismo competente de la Comunidad Autónoma de Extremadura de conformidad con lo previsto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, dicho órgano administrativo había dictado Resolución por la que declara la nulidad de la segregación realizada en aplicación de los artículos 24 y 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias, al entender que no es admisible la segregación de las parcelas inferiores pese a integrarse en una sola finca registral porque se trata de una finca discontinua.
c) El notario recurrente alega que la finca discontinua es una única finca registral, formada por varias parcelas no colindantes, a las cuales se les da la consideración de finca a efectos de poder abrir folio registral, porque constituyen una unidad económica de explotación, toda vez que las partes integrantes de esa finca discontinua coinciden exactamente con lo arrendado por la propietaria a determinada sociedad para la instalación de un huerto solar, de suerte que claramente constituye una explotación industrial formada por un cuerpo de bienes dependientes entre sí.
Añade que una vez realizada la segregación, tanto la finca segregada como la finca matriz respetan la superficie mínima fijada por la Comunidad Autónoma de Extremadura en el Real Decreto 46/1997, de 22 de abril, para el término municipal de Cañamero, por lo que la única Administración competente para conceder la licencia de segregación era la municipal, y en modo alguna la autonómica, que no podía declarar la nulidad de dicha segregación, pues era la superficie total de la finca funcional –y no la de cada una de las parcelas o porciones que la integran–, la que debía de tenerse en cuenta para determinar si se cumplen, o no, los requisitos de superficie mínima exigida.
2. Antes de examinar la concreta cuestión planteada en el recurso, procede delimitar el marco normativo que debe tenerse en cuenta para resolverlo.
a) Por lo que se refiere a la legislación urbanística estatal, el artículo 13.2 del texto refundido de la Ley del Suelo prohíbe «las parcelaciones urbanísticas de los terrenos en el suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización en la forma que determine la legislación de ordenación territorial y urbanística».
En el ámbito de la legislación urbanística extremeña, el artículo 41.2 de la Ley 15/2001, de 14 de diciembre, establece, de forma taxativa, que, «En suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas»; y el artículo 39.2 de la misma Ley dispone que «Es nula toda parcelación urbanística que sea contraria a la ordenación territorial y urbanística en vigor o infrinja lo dispuesto en los dos artículos siguientes», de modo que conecta los actos de segregación y división en suelo no urbanizable con la observancia de la normativa sectorial que en cada caso sea aplicable, por lo que debe analizarse especialmente el régimen de las unidades mínimas de cultivo.
b) Este último régimen especial aparece regulado en la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, cuyo artículo 24, en sus dos primeros apartados, tiene el siguiente contenido: «1. La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo. 2. Serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior».
No obstante, el artículo 25.b) de la misma Ley permite la división o segregación en determinados supuestos, uno de los cuales consiste en que «la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación».
3. En el presente caso, no se trata de parcelación urbanística, por lo que la licencia municipal de segregación por parte del Ayuntamiento no es suficiente para comprender las parcelaciones en suelo rústico, pues éstas se rigen por la legislación agraria y concretamente por la normativa de unidades mínimas de cultivo.
Es claro que, a pesar de que el artículo 8.2º de la Ley Hipotecaria permite la creación de una sola finca registral discontinua –lo que se pretende en este supuesto–, la legislación agraria prohíbe, declarándolas nulas según el artículo 24 de la Ley de Explotaciones Agrarias, la división o segregación de una finca rústica cuando dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.
Tanto la expresión del artículo 24 de la Ley de Explotaciones Agrarias como su finalidad, es la de prohibir la formación de «parcelas» inferiores a la unidad mínima de cultivo, sin exceptuar el supuesto de que esas parcelas formen una sola finca registral discontinua, pues ésta no se incluye entre las excepciones del artículo 25 de la propia Ley. En la escritura objeto de calificación se alude expresamente a la formación de tres «parcelas», por lo que la inclusión dentro de la prohibición del artículo 24, es clara, al haberse formado tres parcelas, dos de las cuales están muy por debajo de la unidad mínima de cultivo.
4. Distinta cuestión de la prohibición de las unidades mínimas de cultivo, que es impedir que existan parcelas continuas inferiores a dicha unidad, es la cuestión de si cabe que se forme una finca registral discontinua, al amparo del artículo 8.2.º de la Ley Hipotecaria, como se pretende en este caso por el recurrente.
Y entrando en ello, el primer obstáculo para la formación de una finca registral discontinua es que la misma se forme segregando «parcelas» inferiores a la unidad mínima de cultivo, pues la formación de tales «parcelas», para que pudieran constituir finca discontinua, tendría que cumplir el requisito previo de que tales parcelas no fueran inferiores a la unidad mínima de cultivo, pues así resulta del citado artículo 24 de la Ley 19/1995, siendo que en este caso se pretende la segregación de una finca discontinua formada por tres parcelas.
5. Aun prescindiendo de lo anterior, la formación de una finca registral discontinua exige, además, otros requisitos que no se dan en el presente caso, no siendo suficiente la mera voluntad del propietario sin base objetiva suficiente para que se constituya una unidad de finca. El mero hecho de que las tres parcelas estén previamente arrendadas en contrato de arrendamiento rústico inscrito en la finca matriz no es causa suficiente para formar por segregación una finca discontinua formada por tres parcelas, pues el contrato de arrendamiento es de carácter temporal y en cualquier momento puede quedar extinguido, siendo inadecuado para fundar una vinculación permanente necesaria para la finca discontinua. Tampoco el mero contrato de arrendamiento rústico sobre partes de una finca es causa suficiente para la segregación del objeto arrendado formado por las tres parcelas discontinuas, desde el momento en que cabe la inscripción del contrato de arrendamiento sobre partes de una finca matriz en el folio registral de ésta sin necesidad de proceder a la segregación de las porciones arrendadas, pues el principio de especialidad sólo exige tal segregación en caso de enajenación de porciones separadas o constitución de determinados derechos reales sobre las mismas y no cuando se trata de contratos de carácter personal y temporal como son los arrendaticios.
Al propio tiempo, para la formación de finca registral discontinua se exige que exista una relación o conexión de dependencia de alguna de las porciones con la finca o fincas que se consideren principales, por acreditarse objetivamente que están en una situación de dependencia o servicio con la misma de carácter permanente por razón de la propiedad y no por un arrendamiento. O caso de no poderse hablar de porción principal y dependiente, que las dos porciones se encuentren en situación objetiva de mutua dependencia o servicio común de fincas resultantes de la titularidad de la propiedad y no del mero arrendamiento.
La sola finalidad de formación de un huerto solar no es motivo suficiente para la constitución de finca discontinua, pues la normativa de las huertas solares no exige una titularidad única, ya que la Orden de 29 de enero de 2007 de la Consejería de Economía y Trabajo de la Junta de Extremadura, por la que se establecen normas complementarias para la conexión en las redes de distribución y para la tramitación de determinadas instalaciones generadoras de energía eléctrica en régimen especial y agrupaciones de las mismas, considera «huerta solar» «la agrupación de varias instalaciones solares fotovoltaicas independientes entre sí, con instalaciones de evacuación comunes a todas ellas, ya sean de uno o varios titulares». En cualquier caso, si se tratara de un supuesto de huerta solar que exigiera la formación de finca discontinua, la comunidad autónoma, habría considerado admisible la formación de parcelas, lo que no ha ocurrido en este caso, por lo que es oportuna la declaración del registrador sobre la posibilidad de superar el obstáculo acudiendo al órgano competente de la comunidad autónoma para que aprecie, en su caso, si cabe o no la formación de parcelas al amparo de la normativa indicada. Sin que tampoco quepa olvidar que la finalidad de dichas instalaciones en relación con las instalaciones eléctricas específicas ya está prevista en la constitución de la correspondiente servidumbre inscrita en el Registro en la finca matriz a favor del arrendatario.
6. En todo caso, el supuesto normal de formación de finca discontinua no es el que se produce en virtud de segregaciones de parcelas, sino el de agrupación de parcelas o fincas previamente inscritas como independientes por cumplir la legislación de unidades mínimas de cultivo o por haberse segregado conforme a una normativa anterior que lo permitiera atendiendo al momento de la formación de aquellas fincas o parcelas. Pero no cuando para la formación de finca discontinua se utiliza un procedimiento de segregación con formación de parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo que vulnera la citada Ley 19/1995.
7. El supuesto aquí planteado no es tampoco ninguno de los casos de excepción del artículo 25 de la Ley de Explotaciones Agrarias, en que se permite la formación de parcelas por debajo de la unidad mínima de cultivo. En relación con los arrendatarios rústicos, el apartado c) del artículo 25 prevé la posibilidad de formación de parcelas inferiores a la unidad mínima cuando sean consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos.
No sólo es que el presente supuesto no es ninguno de los que contempla la Ley de Arrendamientos Rústicos como excepción a la prohibición de parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, sino que, además, la propia concreción de la excepción a esos supuestos impide extenderla a los supuestos normales de arrendamiento rústico de varias porciones cuando no se den los requisitos de la excepción.
Efectivamente, la excepción a la que se refiere el apartado c) del artículo 25 de la Ley de Explotaciones Agrarias, comprende las que resultan de los apartados 7, 8 y 9 del artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, que presuponen una previa enajenación por parte del propietario que diera lugar al derecho de acceso a la propiedad a favor del arrendatario, en cuyo caso, éste, aunque tuviera en arriendo una parcela inferior a la unidad mínima de cultivo, podría acceder a la propiedad de la misma, pero siempre que se cumplan los demás requisitos establecidos en dichos apartados, nada de lo cual se produce en el presente supuesto, en que no hay ninguna enajenación, ni se plantea ningún derecho de acceso a la propiedad por parte del mismo.
8. En cuanto al artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que establece que el registrador remitirá copia de los documentos presentados a la administración agraria competente para que adopte el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, y habiendo cumplido el registrador dicho precepto, teniendo en cuenta además, la contestación de la comunidad autónoma que entiende que no cabe la formación de las dos parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo, no hay nada que objetar a la actuación del registrador en este caso, pues el artículo 24 de dicha Ley 19/1995, bien claramente establece la nulidad de la formación de las dos parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo. La expresión de «finca» en el artículo 80 no significa en dicho precepto un concepto de finca que comprenda la «finca discontinua» que se pretende segregar como un conjunto de tres parcelas, pues el propio artículo 80 hace referencia a los supuestos previstos en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, y por tanto, no pueden obviarse estos preceptos entendiendo que el artículo 80 no sería aplicable a la segregación de una finca discontinua compuesta de parcelas inferiores a la unidad mínima, pues lo que interesa en la legislación agraria a la que se remite el artículo 80 citado y que en el artículo 24 alude claramente a la prohibición de formación de «parcelas», es la continuidad de las parcelas para que las unidades continuas sean superiores a la unidad mínima de cultivo. En cuanto a las posibilidades de solución que señala el registrador en su nota calificadora, no se entra en ello mientras no se produzca un documento que previamente se presente en el Registro y sea objeto de la correspondiente calificación que para acceder al recurso tendría que ser negativa.
En virtud de lo anterior, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota calificadora en los términos que resultan de los fundamentos de Derecho que preceden.
27 noviembre 2012
