SERVIDUMBRE
Entre varios edificios divididos horizontalmente
Entre varios edificios divididos horizontalmente
Debiendo constituirse diversas servidumbres entre tres edificios y los que de ellos puedan resultar en el futuro por segregación o división, se consideran defectos: 1º. Que al no estar ni siquiera proyectados los edificios a construir, no aparece perfilada la naturaleza y extensión de la servidumbre, pues falta la concreta determinación de las fincas que recíprocamente van a ser predios dominantes y sirvientes, con lo que se atenta al principio de especialidad; 2º. La norma por la que «los finales de pasillo sin salida podrán ser cerrados y ocupados por los dueños de los locales que delimiten la zona objeto de ello o con el permiso de los mismos, uniéndolos al local o locales inmediatos», no supone ninguna atribución de propiedad y no por ello es en sí defectuosa, sino por aparecer totalmente indeterminada la extensión de esta limitación. En cambio, y en términos generales, no constituyen defectos las servidumbres y normas de propiedad horizontal constituidas por el propietario único bajo la condición suspensiva de estar subordinado su nacimiento a la adquisición de las fincas registrales por terceros o incluso a la construcción de edificaciones inexistentes en el momento de otorgarse la escritura.
21 octubre 1980
Entre varios edificios divididos horizontalmente.- Constituida una servidumbre de paso sobre un piso en favor de otro situado en un edificio colindante y pertenecientes ambos al mismo dueño, la Dirección, dejando expresamente sin resolver la cuestión de si es posible la creación de servidumbre sobre finca propia, rechaza su inscripción por no especificarse el lugar de paso a través de la vivienda colindante y por no constituirse también sobre los elementos comunes de dicha vivienda, sin lo cual no podría garantizarse el paso al predio dominante.
12 noviembre 1997
Entre varios edificios divididos horizontalmente.- 1. El objeto del presente recurso consiste en dilucidar si se ha de entender caducada la facultad de constituir una servidumbre recíproca entre dos fincas (con números registrales 15.890 y 1.191, de la primera de las cuales en el Registro figuran vendidos determinados elementos privativos) que se reservó el promotor por un período de dos años desde la obtención de la licencia de primera ocupación, sin especificarse si dicha licencia es la relativa a los edificios ubicados en la misma finca cuya división horizontal se realiza en el mismo acto de la reserva de la referida facultad (finca 15.890) o si es la relativa a otras edificaciones que se declaren sobre la finca colindante cuya propiedad se prevé adquirir por el mismo promotor (finca 1.191).
2. Para resolver la cuestión planteada debe determinarse si el derecho que se reservó el promotor se halla caducado con arreglo a su propio título de constitución, que no es otro que la escritura de división en régimen de propiedad horizontal.
Reconocida esta facultad en el propio título e inscrita en el Registro de la Propiedad habrá de procederse a la interpretación de la cláusula en la que se estableció a fin de conocer su verdadero significado. Para este ejercicio intelectual debemos acudir a los principios admitidos por el Tribunal Supremo en la interpretación de los artículos 1281 y siguientes del Código Civil. Así, según la Sentencia de dicho Tribunal, núm. 958/2001, de 22 octubre, «…sólo cabe una explicación coherente, incluso de la propia existencia del convenio, a través de la interrelación de sus diversas estipulaciones, de ahí la importancia de esta interpretación sistemática –canon hermenéutico de la totalidad-(art. 1285 CC) que permite complementar la interpretación gramatical (art. 1281, p. primero CC)»; y la Sentencia del mismo Tribunal, núm. 672/1994, de 7 julio, viene a establecer una preeminencia de la interpretación contextual, incluso sobre la literal, al entender que «el empleo de las palabras no es bastante, aunque semánticamente no den lugar a dudas en punto a su significación, para determinar la calificación jurídica del negocio de que se trate, sino que ha de atenderse al contexto y contenido obligacional de todo él en conjunto».
Pues bien, justificada la necesidad de una interpretación contextual de la cláusula, se hace imperativo mencionar cómo en el artículo 9 de los estatutos se regula en su apartado tercero el régimen aplicable a los gastos derivados de la utilización, conservación y mantenimiento de los elementos recreativos de la finca 15.890, con posterioridad a la adquisición de la finca 1.191 y en tanto no se construyan las nuevas viviendas en esta última finca. Sin duda, si se prevé este régimen para el caso de que esté ya constituida la servidumbre recíproca, eximiendo de pago a los titulares de la finca 1.191 (dado que, de otro modo, la prevención sería absurda: eximiría de contribuir a quien no está obligado por no existir servidumbre recíproca alguna) resulta claro que el régimen estaba previsto presuponiendo que la servidumbre se constituiría antes de concluir las obras en la finca 1.191. A ello debe añadirse que la licencia de primera ocupación de la edificación sobre dicha finca 1.191 únicamente puede concederse tras la finalización de tales obras, por lo que sólo puede concluirse que el artículo 9 de los estatutos se refiere a la licencia de primera ocupación de la finca 15.890.
A mayor abundamiento, cabe recordar que, como pusiera de relieve la Resolución de esta Dirección General de 16 de febrero de 2004, las facultades reservadas por el promotor no pueden interpretarse extensivamente.
3. Por último, tampoco puede ser determinante el hecho de que se hubiera presentado al Registrador, a la hora de calificar, la copia de la escritura de compraventa a que se refiere aquél en su calificación, pues resulta claramente insuficiente para justificar que todos y cada uno de los titulares de los derechos sobre la finca 15.890 hayan prestado su consentimiento a la efectividad de la servidumbre referida aun habiendo sido constituida transcurrido ya el plazo de caducidad de la facultad reservada por el promotor.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador.
5 junio 2006
