CONTRATOS
La unidad negocial como objeto de la inscripción
La unidad negocial como objeto de la inscripción.- Con ocasión de inscribirse un contrato de cesión de bienes a cambio de unas prestaciones, denegando el Registrador la condición resolutoria que se estableció para garantizar el pago de éstas, la Dirección afirma que en el Registro de la Propiedad español no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase; no puede desconocerse la unidad negocial tal como aparece configurada por los otorgantes, de modo que no puede inscribirse la transmisión y denegarse el acceso registral de la cautela resolutoria, por cuanto ello implica la alteración del equilibrio negocial pretendido y atribuir al negocio efectos distintos de los queridos por los interesados.
16 octubre 1989
La unidad negocial como objeto de la inscripción.- Reitera aquí la Dirección el criterio expresado en la Resolución anterior, aunque extrañamente no la cita en los «vistos» a pesar de su proximidad en el tiempo. Tratándose de una compraventa con precio aplazado e intereses derivados de este aplazamiento, garantizados ambos con condición resolutoria, y ante la negativa del Registrador a inscribir la condición en cuanto al pago de los intereses, la Dirección afirma que la cobertura de la cláusula resolutoria puede extenderse no sólo al precio aplazado en una compraventa, sino también a los intereses estipulados por el aplazamiento, pues el silencio del artículo 1.504 del Código Civil no puede interpretarse como prohibitivo cuando la regla general es la permisiva establecida por el artículo 1.255; por otra parte, las normas sobre la compraventa contemplan el caso tipo de este contrato, pero esto no quiere decir que las variaciones del tipo legal no merezcan la misma protección. En definitiva, existe una unidad negocial y no un contrato de venta seguido de un acuerdo accesorio desligado causalmente del anterior. El precio y los intereses forman parte de un negocio único, trascendido por el elemento plazo. Al abordar el segundo defecto señalado en la nota del Registrador -carácter no inscribible de la cláusula penal añadida a la condición resolutoria- la Dirección alude de nuevo a la unidad negocial como circunstancia que justifica la inscripción de la cláusula penal, al formar parte integrante de la compraventa realizada.
5, 6, y 7 febrero 1990
La unidad negocial como objeto de la inscripción.- Después de reiterar en la primera parte de esta Resolución la misma doctrina sustentada en las anteriores, de 5, 6 y 7 del mismo mes, por tratarse de un supuesto idéntico, en la segunda parte la Dirección considera, en cambio, que no puede la misma condición servir como garantía del precio aplazado y del Impuesto de Tráfico de Empresas, pues se trata de dos obligaciones independientes, accesoria la una de la otra, sin que la segunda forme parte de la estructura básica del negocio celebrado.
19 febrero 1990
La unidad negocial como objeto de la inscripción.- El Registrador tiene que suspender o denegar íntegramente el ingreso del documento si entiende que las cláusulas no inscribibles inciden en el total contexto pactado, pero lo que no puede hacer es alterar su contenido e inscribir, por ejemplo, como hipoteca que garantiza intereses fijos la que se constituyó para garantizar intereses variables.
24 abril 1992
La unidad negocial como objeto de inscripción.- Planteado el recurso porque el Registrador, ante una compraventa derivada de un arrendamiento de esta clase que no figuraba inscrito, consideraba necesaria su previa inscripción, la Dirección resuelve lo contrario, poniendo como ejemplo los retractos legales y convencionales, donde dicha inscripción previa no se practica. Según el Centro Directivo el arrendamiento financiero no es un contrato trilateral, que empieza con la compra previa y concluye con la adquisición final por el arrendatario optante, sino que existen dos contratos: el arrendamiento financiero, cuya unidad incluye el derecho de opción y la facultad de goce, y la venta que surge si se ejercita la opción.
12 mayo y 21 junio 1994
La unidad negocial como objeto de inscripción.- El supuesto de hecho consiste en la compra de una finca a favor de un menor, representado por su madre, cuyo precio se paga con un préstamo simultáneo garantizado con hipoteca, afirmándose que el destino de la finca adquirida generará los ingresos adecuados para afrontar el pago de los vencimientos por intereses y principal del préstamo. El Registrador inscribe la compraventa y deniega la inscripción de la hipoteca por no acreditarse la autorización judicial a que se refiere el artículo 166 del Código Civil, pero la Dirección revoca la nota: a) Porque los padres, como representantes legales de sus hijos y administradores de sus bienes, pueden, sin autorización judicial, realizar actos de aplicación de dinero o capitales de los sometidos a su patria potestad en la adquisición de bienes inmuebles (artículo 154 del Código Civil); b) El negocio concluido entra en la categoría de los negocios complejos, de naturaleza unitaria, porque entre los elementos heterogéneos que lo constituyen hay una íntima soldadura al aparecer fundidas en una síntesis las diversas declaraciones emitidas que confluyen en un único negocio, que es resultado de las variadas causas que en él concurren, y no puede escindirse en los dos negocios que lo forman y aplicar a cada uno las normas propias del contrato tipo, sino que por el contrario la causa compleja que le sirve de base ha absorbido las concurrentes y determina la primacía de uno de ellos que, en el presente caso, es la compraventa, como resulta de las propias manifestaciones de la compradora expresadas en la escritura; y c) Atendiendo al espíritu y finalidad de la norma del artículo 166 del Código Civil, resulta injustificada su aplicación al supuesto en el que, al ingresar ya gravado el bien inmueble en el patrimonio de los menores, no se realiza un acto independiente de gravamen que comprometa o arriesgue sus patrimonios preexistentes.
7 julio 1998
La unidad negocial como objeto de inscripción.- Aunque la Dirección General ha señalado en numerosas resoluciones que el Registrador no puede denegar la inscripción de una cláusula contractual cuando con ello se altera el contenido sustancial del negocio que se pretende inscribir, esta doctrina no es aplicable a un caso, como el presente, en que una cláusula inscribible, como es la adjudicación de una finca, aunque fuere con la obligación de transmitirla o invertir su importe en objeto determinado, no se altera por el hecho de que no se inscriba otra posterior, que supone la asunción de compromisos obligacionales por el adjudicatario sin garantía real alguna.
25 noviembre 1998
La unidad negocial como objeto de inscripción.- 1. Se presenta en el Registro escritura de compraventa de participaciones indivisas de dos fincas rústicas. Quedando parte del precio aplazado, se pacta condición resolutoria. La Registradora suspende la inscripción de la venta por no haberse distribuido el precio aplazado entre las dos participaciones que se venden. El Notario –que es el presentante– recurre aduciendo que la falta de distribución debe impedir la inscripción de la condición pero no impide la inscripción de la venta.
- Ya antes de la introducción en la Ley Hipotecaria del artículo 19 bis, este Centro Directivo había declarado que la inscripción parcial de un documento tenía como presupuesto que el pacto o estipulación rechazados no afectaran a la esencialidad del contrato. En concreto, en materia de condición resolutoria explícita por incumplimiento de uno de los contratantes, se había afirmado que, teniendo en cuenta que en el Registro de la Propiedad español no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase, no puede desconocerse la unidad negocial tal como aparece configurada por los otorgantes, de modo que si se ha querido constituir una condición resolutoria explícita como garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales, no podrá inscribirse la transmisión y denegarse el acceso registral de la cautela resolutoria, por cuanto ello implicaría la alteración del equilibrio negocial pretendido y atribuir al negocio efectos distintos de los requeridos por los interesados (cfr. Resolución de 16 de octubre de 1989).
Actualmente, el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria parte en su párrafo segundo del presupuesto de que la inscripción parcial debe solicitarla el interesado, y es evidente que la única persona cuyo consentimiento permitiría en el presente supuesto tal inscripción parcial es el vendedor, que es el garantizado por la condición resolutoria, sin que pueda bastar el consentimiento del presentante, aunque dicho presentante sea el Notario autorizante. Por otro lado, la facilidad de subsanación –pues un simple documento privado suscrito por los contratantes, con firma legitimadas– hace un tanto incomprensible la interposición del recurso.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
28 mayo 2005
La unidad negocial como objeto de la inscripción.- Como cuestión previa a la resuelta en este recurso, la Dirección se pronuncia sobre la actuación de una Registradora, que inscribió una hipoteca sin una cláusula de vencimiento anticipado y sin solicitar el consentimiento del interesado para esa inscripción parcial.
- c) Por último, y por lo que se refiere a la inscripción parcial practicada (por cierto, la nota de despacho no ofrece dato alguno en torno a la suerte de los restantes pactos de la escritura, especialmente en lo relativo al hecho de que se haya denegado el acceso al Registro a algunos de ellos), este Centro Directivo tuvo ocasión de manifestar en la Resolución –vinculante para el Registrador calificante– de 28 de mayo de 2005, que ya antes de la introducción en la Ley Hipotecaria del artículo 19 bis, había declarado que la inscripción parcial de un documento tenía como presupuesto que el pacto o estipulación rechazados no afectaran a la esencialidad del contrato. Precisamente, en el caso entonces examinado (condición resolutoria explícita para el caso de incumplimiento de uno de los contratantes), se había afirmado que, «teniendo en cuenta que en el Registro de la Propiedad español no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase, no puede desconocerse la unidad negocial tal como aparece configurada por los otorgantes, de modo que si se ha querido constituir una condición resolutoria explícita como garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales, no podrá inscribirse la transmisión y denegarse el acceso registral de la cautela resolutoria, por cuanto ello implicaría la alteración del equilibrio negocial pretendido y atribuir al negocio efectos distintos de los requeridos por los interesados (cfr. Resolución de 16 de octubre de 1989)». Por lo demás, actualmente el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria parte, en su párrafo segundo, del presupuesto de que la inscripción parcial debe solicitarla el interesado, y es evidente que la única persona cuyo consentimiento permitiría, en el caso que ahora nos ocupa, tal inscripción parcial es el acreedor hipotecario, que es el garantizado por tal cláusula, sin que pueda haber bastado el consentimiento del presentante; precisiones todas las anteriores que, dicho sea de paso, brillan por su ausencia en la nota de despacho del título que da origen al recurso, en tanto que denegatoria de determinada estipulación.
Ahora bien, la necesidad –ya apuntada– de ceñir el contenido de la presente resolución al examen de la nota, impide que ahora se aborde esta última cuestión, algo que, por cierto, sí que plantea el Notario en su escrito de recurso, al poner de relieve que, a su juicio, se ha mutilado el negocio al inscribirlo sin la cláusula de vencimiento anticipada denegada, y además se ha dejado sin efecto la otra causa de vencimiento anticipado consistente en la falta de inscripción de la hipoteca (letra D), cláusula que, por lo antes dicho, se ha de suponer inscrita.
2 octubre 2006
La unidad negocial como objeto de inscripción.- 1. Para la adecuada resolución de este recurso conviene precisar los siguientes hechos. Como consecuencia de una actuación urbanística (proyecto de equidistribución) se pone de manifiesto la existencia de una doble inmatriculación por lo que de acuerdo con lo establecido en el artículo 10.1 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio por el que se aprueban la Normas Complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, se practica la inscripción de la finca de reemplazo con carácter provisional a nombre de los dos titulares de las parcelas de procedencia en tanto se acredite su mejor derecho sobre la finca resultante. Presentada demanda de doble inmatriculación se llega a un acuerdo transaccional que es homologado judicialmente resultando del mismo un reconocimiento del dominio sobre la finca a favor de uno de los titulares, concediéndose al otro una opción de compra por precio determinado y plazo de 20 días hábiles para su ejecución. El acuerdo transaccional se inscribe en el Registro, inscribiéndose, por tanto, el dominio y el derecho de opción de compra. Es de hacer notar que aparece presentada una escritura de préstamo hipotecario recayente sobre la finca de procedencia que es titularidad de aquél a quien luego se concedería la opción de compra.
Se presenta instancia suscrita por el titular del dominio en la que se solicita la cancelación de la opción de compra alegando que nunca se ha solicitado la inscripción de la opción, por lo que no se debió inscribir, y por ello, se solicita su cancelación, así como la de cualquier carga que recaiga sobre la finca.
El Registrador suspende la cancelación de la opción por tres motivos. En primer lugar por entender que, si bien existen supuestos en que cabe la inscripción parcial, ello no ocurre cuando, como sucede en el presente caso, el derecho que se inscribe y el que se pretende cancelar están íntimamente ligados. En segundo lugar porque la caducidad de la opción que se alega no resulta apreciable por el Registrador, ya que una cosa es la caducidad del derecho y otra la del asiento. Finalmente, con relación a la hipoteca presentada, porque considera que estando el asiento de presentación vigente, no se puede cancelar y deberá ser objeto de inscripción si se ejercita la opción (a continuación se examina sólo el primer defecto; los otros dos pueden verse en los apartados “OPCIÓN. Caducidad y cancelación” e “HIPOTECA. Cancelación por extinción del derecho”).
- Se discuten en este recurso varias cuestiones. La primera afectaría a la posibilidad de inscripción parcial del Auto que homologa judicialmente el acuerdo celebrado entre las partes. Sobre esta cuestión hay que partir de la base de que una vez practicado el asiento, este se encuentra bajo la salvaguarda de los Tribunales y por tanto no puede ser modificado en tanto no medie acuerdo de los interesados o resolución judicial que así lo establezca. No obstante, conviene precisar que el recurrente denuncia en su escrito una extralimitación del Registrador en la práctica del asiento cuestionado.
Ya antes de la introducción en la Ley Hipotecaria del artículo 19 bis, este Centro Directivo había declarado que la inscripción parcial de un documento tenía como presupuesto que el pacto o estipulación rechazados no afectaran a la esencialidad del contrato. Se afirmaba que, teniendo en cuenta que en el Registro de la Propiedad español no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase, no puede desconocerse la unidad negocial tal y como aparece configurada por las partes en su acuerdo transaccional, de modo que si han querido establecer como contraprestación del reconocimiento del dominio un derecho de opción de compra no podrá inscribirse aquel y denegar el acceso registral a la opción de compra, por cuanto que ello implicaría la alteración del equilibrio resultante del acuerdo, atribuyendo a este efectos distintos de los requeridos por los interesados.
Así dispone el artículo 19.1 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil que los litigantes están facultados para disponer del objeto del juicio, excepto cuando la Ley lo prohíba o establezca limitaciones por razón de interés general o en beneficio de tercero. Añade al apartado siguiente que si las partes pretendieran una transacción judicial y el acuerdo fuera conforme con lo anteriormente previsto, será homologado por el tribunal que esté conociendo el litigio al que se pretenda poner fin. En este caso el Auto que homologa el acuerdo entre las partes señala que «de lo elementos obrantes en los autos, no se desprende que el acuerdo adoptado por las partes esté prohibido por la ley, ni desconozca ninguna de las limitaciones a las que hace referencia el precepto antes citado, por lo que procede la homologación de la transacción declarando finalizado el proceso» en los términos expuestos en los antecedentes de esta resolución y que hacían referencia, entre otros extremos, al reconocimiento del dominio sobre la finca cuestionada y la concesión de un derecho de opción sobre la misma. Por todo ello cabe concluir que la inscripción del testimonio del Auto que homologaba el acuerdo entre las partes fue practicada correctamente por el Registrador. Además también esta Dirección General ha afirmado reiteradamente que la sola presentación del documento en el Registro implica la petición de los asientos que correspondan (vid Resoluciones citadas en los «Vistos»).
14 diciembre 2011
