DERECHO DE ELEVACIÓN
Sobre edificio en propiedad horizontal
Sobre edificio en propiedad horizontal.- Las exigencias del principio de especialidad, que impone la determinación precisa y completa de los derechos que pretenden su acceso al Registro así en sus elementos subjetivos y objetivos, cuanto en su contenido y alcance, impide la inscripción del pacto por el que, en una escritura de obra nueva y división horizontal, “la promotora se reserva y establece un derecho de vuelo o mayor elevación sobre el edificio… para levantar cuantas plantas lo desee o permitan las ordenanzas municipales”. En realidad, lo que ocurre es que tras la aparente falta de determinación señalada por la Registradora (no especificación del número de plantas a construir y del plazo de realización de la construcción) lo que subyace no es un derecho real de los configurados en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, sino la sustracción a los propietarios de la finca edificada (y por un tiempo ilimitado o, al menos, indeterminado), de una facultad dominical que eventualmente puede surgir en el futuro, cual es la de materialización del aprovechamiento urbanístico adicional que posibilite en cada momento el planeamiento urbanístico; se trataría, pues, de un derecho a hacer propia, si surgiera, una facultad que en otro caso habría de integrar el derecho dominical que hoy se ostenta y se prevé transmitir (algo así como un derecho perpetuo a los tesoros ocultos de una finca o a las futuras accesiones naturales de la misma), lo cual en modo alguno puede considerarse como verdadero derecho real, ni por tanto, ser susceptible de inscripción conforme a los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria, pese a la libertad de creación de tales derechos reales que rige nuestro ordenamiento jurídico, pues se conculcan los límites y exigencias estructurales del estatuto jurídico de la propiedad que excluyen la constitución de derechos reales de carácter perpetuo e irredimible, si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad. En cambio, el defecto consistente en no especificarse el plazo de duración del derecho sobre lo construido debe ser revocado, pues el derecho de sobreelevación, una vez realizada la construcción, trae consigo el nacimiento de nuevos elementos privativos en propiedad horizontal, sobre los que recae un derecho de propiedad y copropiedad, el cual no tiene porqué estar limitado en el tiempo.
18 noviembre 2002
