DESCRIPCIÓN

Datos relativos a la descripción que constituyen menciones

Datos relativos a la descripción que constituyen menciones.- 1. Se debate en el presente recurso sobre la inscripción de una escritura de venta de una finca cuya superficie, según la escritura, es de 5.503 m2, pero que según el registrador ocupa una superficie de 4.203,50 m2, existiendo por tanto, según éste, un exceso de cabida que ha de ser acreditado.

De los Hechos anteriormente expuestos se desprende que la discrepancia entre recurrente y Registrador se centra en el alcance que haya de darse a los datos que, acerca de la superficie de la finca, se recogen en la inscripción 1.ª de ésta como fruto de las manifestaciones hechas por quienes otorgaron la escritura que motivó dicha inscripción. Así, para el recurrente, tales manifestaciones no pasan de ser menciones que, conforme al artículo 29 de la Ley Hipotecaria, nunca debieron tener acceso al Registro, por lo que la superficie de la finca es la que consta al comienzo de dicha inscripción, menos las parcelas segregadas, es decir, 8.746,28 m². Para el Registrador, por el contrario, dichas manifestaciones constituyen una especie de desinscripción de la superficie a que las mismas se refieren, superficie que habría quedado fuera del Registro, por lo que la cabida registral de la finca sería de 4.203,50 m²; de ahí que, diciéndose en el título ahora presentado que la finca ocupa 5.503 m², exista a su juicio un exceso de cabida que no resulta acreditado.

2. Puestos en esta tesitura, ha de convenirse que la razón asiste al recurrente.

En efecto, dispone el artículo 29 de la Ley Hipotecaria que «La fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial». Queda claro que, a los efectos de la protección que dispensa el Registro de la Propiedad, la simple mención, indicación o reseña de derechos que, por su naturaleza, podrían ser inscritos separadamente no ha de tener trascendencia alguna; de ahí que disponga el artículo 98 de la Ley Hipotecaria que las menciones no tendrán la consideración de gravámenes y serán canceladas por el Registrador a instancia de parte interesada; cancelación que, a su vez, se encuentra enormemente facilitada por el artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, que entiende prestada la conformidad del interesado cuando se solicita una certificación o cuando se presenta algún documento a inscripción.

La proscripción registral de las menciones está, por tanto, clara. El empeño del legislador en su eliminación, con el fin de dar mayor precisión a los asientos registrales y, por ende, a la protección que dispensa el Registro, experimentó un decidido impulso con la reforma hipotecaria de 1944, y así ya lo puso de relieve la Resolución de esta Dirección General de 21 de marzo de 1947. El problema radica en determinar cuándo nos encontramos ante una mención registral, dada la multiplicidad de casos que pueden darse en la práctica, lo cual impide que puedan darse reglas generales al respecto, y que haya de estarse a cada supuesto concreto para determinar el alcance del dato que plantea la controversia.

3. Hechas estas consideraciones, es claro que, en el caso que nos ocupa, la referencia que en la inscripción 1.ª de la finca se hace a las manifestaciones de los entonces titulares de la finca es una auténtica mención. En efecto, se expresa en el asiento que, a tenor de dichas manifestaciones, una parte de la superficie de la finca fue expropiada por la Jefatura de Carreteras, y que otra parte está destinada a cañada y será cedida al organismo administrativo que corresponda. Pero lo cierto es que ni la expropiación ni la cesión han tenido acceso al Registro, que no puede por tanto saberse si tales actuaciones se ha producido efectivamente, y, caso de que se hayan llevado a cabo, a cuánto asciende la superficie expropiada o cedida. Si ello es así, no puede hacerse recaer sobre el titular de la finca las consecuencias de la falta de actuación de los organismos administrativos competentes para conseguir que se reflejaran adecuadamente en el Registro las vicisitudes de las actuaciones que se hayan llevado a cabo.

Consecuentemente, las manifestaciones que se recogen en la inscripción 1.ª han de ser reputadas como la referencia a un derecho (el demanio) susceptible de inscripción separada y especial (arts. 4 y 5 del Reglamento Hipotecario) que por razones que se desconocen (pero que en ningún caso, deben perjudicar al titular registral) no ha sido objeto de inscripción separada y especial. Es decir, constituyen una auténtica mención, que no debería haber tenido acceso al Registro (arts. 9 y 51.6.ª del Reglamento Hipotecario), y que, por ello, y aun no cancelada formalmente, no puede ser reputada como un gravamen o derecho inscrito (párrafo primero del art. 353.3 del Reglamento Hipotecario).

De lo dicho se desprende que, siendo la superficie inicial de la finca la de 11.263,18 m2, y habiéndose segregado 2.516,90 m2, la cabida registral asciende a 8.746,28 m2, sin que a estos efectos hayan de tomarse en consideración las manifestaciones recogidas en la inscripción 1.ª Por ello, expresándose en el título ahora presentado que la superficie de la finca es de 5.503 m², no existe un exceso de cabida, como entiende el Registrador, sino más bien lo contrario: una reducción de superficie. Y el defecto reflejado en la nota de calificación, por tanto, debe decaer.

Ahora bien, llegados a este punto podría plantearse, en línea con declarado por este Centro Directivo en sus Resoluciones de 16 de marzo de 2001, 13 de junio de 2001, 16 de junio de 2003 y 3 de enero de 2006, si sería necesario acreditar la disminución de cabida que ahora se atribuye a la finca, o si, dadas las características de la misma y los documentos incorporados a la escritura presentada, la menor cabida está justificada, sin necesidad de cumplir mayores requisitos. Pero dado que se trata de una cuestión no planteada por el registrador en su nota, no puede este Centro Directivo entrar en el examen de la misma (art. 326 de la Ley Hipotecaria).

26 julio 2007

Datos relativos a la superficie que constituyen menciones.- 1. Se plantea en el presente recurso la cuestión de si, diciéndose en la descripción de una finca (la número 11.380) que se ha producido una disminución en su cabida como consecuencia de una expropiación que, en el momento de la descripción no figuraba en el Registro, pero que después se hizo constar, como consecuencia de una inmatriculación en una actuación urbanística, dando lugar a una inscripción especial y separada (la de la finca 82.422), tal expresión de la disminución ha de considerarse una mención, y, por tanto, cancelarse de conformidad con lo que establecen los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria.

2. Como ha dicho en diversas ocasiones este Centro Directivo (vid Resoluciones citadas en el «Vistos») la definición de lo que ha de entenderse por mención no es unívoca, pues, si bien la doctrina clásica conceptuaba la mención como aquella carga, limitación, afección o derecho que se aludía en una inscripción pero que, siendo susceptible de inscripción separada, no había sido objeto de la misma, esta Dirección General ha considerado también como mención (cfr. Resolución de 26 de julio de 2007), la alusión a una disminución de cabida producida por una expropiación que no ha sido objeto de inscripción.

En efecto, en esta última Resolución, que se refiere a un supuesto casi idéntico al presente, se expresa: «es claro que, en el caso que nos ocupa, la referencia que en la inscripción 1.ª de la finca se hace a las manifestaciones de los entonces titulares de la finca es una auténtica mención». Así sucede en este caso concreto al expresarse en el asiento que, a tenor de dichas manifestaciones, una parte de la superficie de la finca fue expropiada por la Jefatura de Carreteras, y que otra parte está destinada a cañada y será cedida al organismo administrativo que corresponda. Pero lo cierto es que ni la expropiación ni la cesión han tenido acceso al Registro, ni, por tanto, puede saberse si tales actuaciones se han producido efectivamente, y, caso de que se hayan llevado a cabo, a cuánto asciende la superficie expropiada o cedida. Si ello es así, no puede hacerse recaer sobre el titular de la finca las consecuencias de la falta de actuación de los organismos administrativos competentes para conseguir que se reflejaran adecuadamente en el Registro las vicisitudes de las actuaciones que se hayan llevado a cabo.

Consecuentemente, las manifestaciones que se recogen en la inscripción 1.ª han de ser reputadas como la referencia a un derecho (el demanio) susceptible de inscripción separada y especial (artículos 4 y 5 del Reglamento Hipotecario) que por razones que se desconocen (pero que, en ningún caso, deben perjudicar al titular registral) no ha sido objeto de inscripción separada y especial. Es decir, constituyen una auténtica mención, que no debería haber tenido acceso al Registro (artículos. 9 y 51.6.ª del Reglamento Hipotecario), y que, por ello, y aun no cancelada formalmente, no puede ser reputada como un gravamen o derecho inscrito.

3. Sin embargo, en el presente caso, existe un elemento que transforma completamente el supuesto de hecho, y es que la porción expropiada figura inscrita por lo que ya tiene inscripción separada y especial, lo cual es incompatible con el concepto de mención. Además de ello, de procederse a la cancelación que se solicita, es evidente que se produciría una doble inmatriculación, pues el mismo terreno figuraría inscrito como formando parte de la finca 11.380 y como objeto exclusivo de la finca 82.422. Todo ello sin perjuicio de que, si los recurrentes se creen con derecho a esta porción de terreno, pueden interponer las acciones judiciales que correspondan ante los Tribunales sobre la titularidad del mismo, y si estiman que la inmatriculación de la finca 82.422 se ha producido irregularmente, puedan, también ante los Tribunales, solicitar su cancelación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

1 febrero 2010