DESCRIPCIÓN

De finca

De finca.- Expresada la superficie de una finca en la medida usual del lugar del otorgamiento, indicando a continuación su equivalencia en áreas y centiáreas, está expresada con claridad, aunque lo corriente sea totalizar la cabida por el sistema métrico.

31 diciembre 1931

De finca.- Sin perder de vista la importancia que la finca tiene en nuestro sistema y la conveniencia de una prueba auténtica de la identidad del objeto en que los linderos es circunstancia primordial, es evidente que no puede estimarse única y ser posible prescindir de ellos en determinados casos en que las demás circunstancias específicas de los títulos, en relación con los asientos que deben producir, al no poderse dudar del derecho de que se trata, no los hacen imprescindibles.

9 noviembre 1934

De finca.- Adjudicadas a un heredero dos acciones representativas de participaciones de fincas como si fueran de una sola, siendo así que una de las acciones recae sobre el inmueble que se describe en el título, y la otra, según el Registro, sobre una parcela sobrante de la finca anterior, existe el defecto de no describirse el predio de que participa la segunda de las acciones adjudicadas, circunstancia no susceptible de ser sustituida por la mera cita del tomo, libro, folio y número de finca y de la inscripción en que aparece registrada a favor del causante.

4 noviembre 1935

De finca.- La posibilidad de inscribir como una sola, diversas fincas que constituyen una unidad orgánica de explotación, aunque no está sujeta a una prueba formal y rigurosa de su existencia, encierra el peligro de dejar encomendado al ilimitado arbitrio de los interesados la posibilidad de inscribir como una sola finca predios muy distantes entre sí, con diferentes clases de cultivos y sin más nota común que pertenecer al mismo dueño. Por ello deben imponerse ciertas limitaciones, de forma que no sea suficiente para su inscripción como una sola el hecho de que varias fincas estén dentro de un mismo término municipal y pertenezcan a un solo dueño, el subterfugio de denominar el propietario a las fincas con el mismo nombre, o el expresar que se encuentran en dependencia con otra casa sita en poblado.

29 octubre 1947

De finca.- La omisión de las circunstancias exigidas por la legislación sobre la naturaleza, situación y linderos de los inmuebles, constituye en general un defecto subsanable, que puede solucionarse adicionando los datos omitidos, bien mediante documento público, bien mediante la instancia regulada en el artículo 118 del Reglamento Hipotecario (hoy, el artículo 110).

24 diciembre 1948; 14 febrero 1949

De finca.- Cuando el Registrador tiene dudas acerca de la identidad de la finca que pretende inmatricularse, por su coincidencia con otra ya inscrita, no es correcta la nota que se limita a decir que debe justificarse que se trata de dos fincas distintas, ya que no indica ante quién ni con qué garantías debe realizarse la prueba, sino que debe indicar que el procedimiento adecuado es el que regula el artículo 306 (hoy, el 313) del Reglamento Hipotecario. No obstante, la Dirección, por razones de economía y a la vista de la descripción de las fincas en cuestión, decidió en este caso que no había motivos para suponer que se tratara de la misma finca, revocando la calificación del Registrador.

29 julio 1949

De finca.- No es inscribible una escritura de constitución de servidumbre voluntaria de paso por no coincidir el predio sirviente con la descripción de las fincas en el momento de solicitarse la inscripción.

15 febrero 1965

De finca.- No es inscribible la escritura en que la descripción de la finca no permite la identificación de la misma y además concuerda con la de otras ya inscritas, sin perjuicio de que los interesados puedan acudir a los Tribunales para ventilar la validez de las inscripciones que se estimen contradictorias.

17 septiembre 1969

De finca.- Los títulos que pretendan tener acceso al Registro deben contener la descripción de las fincas a que los mismos se refieran, sin que ni siquiera sea suficiente, como regla general, la simple consignación de los datos registrales, y sólo en algunos supuestos excepcionales se admite por la legislación hipotecaria practicar asientos respecto a todos los bienes inscritos a nombre de una persona en virtud de títulos que no los describan. De acuerdo con esta doctrina, es defecto subsanable pretender que el cambio de nombre de una sociedad se haga constar por nota al margen de cada una de las fincas que tenga inscritas si la descripción de éstas no figura en el documento presentado.

26 noviembre 1971

De finca.- La inclusión, entre los elementos descriptivos de la planta baja de un inmueble, de otro situado en finca contigua que penetra en aquél, sin que conste el consentimiento del dueño de ésta, supone una limitación a la que debe aplicarse el artículo 434 del Reglamento Hipotecario, que permite la inscripción del documento calificado con exclusión de este pacto.

17 abril 1970

De finca.- Aunque para una más exacta determinación del inmueble deben expresarse la naturaleza de los predios colindantes y el segundo de los apellidos de sus titulares, tal como para lo primero se previene en el artículo 51 del Reglamento Hipotecario, el no hacerlo así no es motivo bastante para suspender una inscripción, sobre todo si la descripción coincide con la de los libros registrales y no puede surgir ninguna duda respecto de la identidad de la finca.

21 y 22 marzo 1973

De finca.- Es defectuosa cuando se alude, sin presentarla ni transcribirla, a una escritura anterior en la que la sociedad propietaria autorizaba su venta, puesto que queda sin probar la identidad de la finca.

11 febrero 1974

De finca.- Aunque la omisión de alguno de los datos descriptivos de la finca ya inscrita no es obstáculo en todo caso para el acceso al Registro de los títulos inscribibles, cuando dicha omisión puede comprometer la identificación de la finca debe suspenderse la inscripción, y así ocurre cuando en la escritura de venta de un piso se describe diciendo que tiene 55 metros cuadrados, mientras que según el Registro son 90 metros cuadrados, sin que este criterio pueda variar por el hecho de que en el Registro se distinga entre la superficie cubierta y la de terraza.

2 septiembre 1991

De finca.- Las deficiencias de que pudiera adolecer un documento privado de compraventa en cuanto a la descripción de la finca, quedan salvadas mediante su identificación en el cuerpo de la escritura con todos los requisitos exigidos por la Ley Hipotecaria.

23 julio 1998

De finca.- La falta de expresión de la superficie de la finca es motivo para suspender el auto aprobatorio de un expediente para la reanudación del tracto interrumpido, pues se trata de un dato imprescindible para la identificación de la finca y así lo exige «en todo caso» la regla 4ª del artículo 51 del Reglamento Hipotecario.

22 septiembre 2000

De finca.- Aunque la descripción de las fincas en los títulos a inscribir es elemento esencial, si el título previo (cesión de crédito) se presentó, retiró y devolvió en las mismas fechas que el que motivó el recurso (posposición de hipoteca) y se inscribió tres días antes de extenderse la nota recurrida, ese título anterior, tan relacionado en todos sus extremos con el calificado, ha de tenerse por suficiente para subsanar el defecto planteado cuando estuvo a disposición del Registrador durante el plazo reglamentario para calificar y según la doctrina del Centro Directivo de que en la calificación han de tomarse en cuenta los documentos presentados a inscripción que guarden relación con el que se califica.

4 noviembre 2000

De finca.- 1. Son hechos relevantes para le resolución del presente recurso los siguientes: Se presenta en el Registro escritura de descripción de resto de una finca, y venta de dicho resto. En la descripción de resto concurren las siguientes circunstancias: La superficie del resto que figura en el Registro es de 363,8198 metros cuadrados. La escritura dice que el resto de finca mide 114,54 metros cuadrados «después de haberse efectuado varias segregaciones de la finca matriz». Se acompaña certificado catastral de donde resulta que la finca tiene una superficie de 116 metros cuadrados. El Registrador suspende la inscripción, por falta de claridad en la escritura, por estimar que el resto, tal y como se describe, constituye: a) o bien un nuevo resto consecuencia de segregaciones intermedias que no han tenido acceso el Registro, en cuyo caso ha de acreditarse el cumplimiento de los requisitos impuestos por la legislación urbanística, o b) una rectificación de la cabida inscrita, entendiendo que en este caso ha de expresarse así. El Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso interpuesto por el Notario, por entender que sólo mediante uno de los dos procedimientos señalados por el Registrador, que no son conjeturales, puede aclararse qué ha ocurrido con la diferencia de metros que desaparecen en la escritura.

2. El defecto debe confirmarse, por cuanto esta forma de actuar produciría una indeterminación de la situación jurídica que correspondería a la diferencia de superficie entre la que figura en el Registro y la que se atribuye al resto, pues no se sabe si se trata de una adecuación de la descripción registral de la finca a la realidad extrarregistral (al existir error en la cabida que figura en el Registro correspondiente a la finca), o de una superficie que continuaría inscrita a favor del vendedor, y que podría ser transmitida a terceros como finca registral (cfr. art. 47 del Reglamento Hipotecario), olvidando así las exigencias legales existentes para la rectificación de cabida, así como las correspondientes a la división o segregación de fincas inscritas según la legislación urbanística.

16 marzo 2001

De finca.- El hecho de que se diga que una finca está atravesada por ciertos caminos constituye simplemente una descripción de la conformación física actual de la finca, que da lugar a una peculiar descripción de la misma, pero no significa división de ella, pues no se forman nuevas fincas independientes jurídicamente, sino que aquélla sigue siendo un único objeto jurídico, por lo que no es necesaria licencia municipal de parcelación.

17 septiembre 2002

De finca.- No es necesario acreditar nada cuando se declara en una escritura el nombre y número de una calle que en el Registro figura como «calle sin nombre», pues tal declaración no es más que un complemento y no una rectificación del dato registral.

27 septiembre 2002

De finca.- Descrito un solar –en una escritura de obra nueva- que en el Registro figura con 130 metros cuadrados, diciendo que ahora, según el Catastro, mide 125 metros, el Registrador rechaza la rectificación de superficie por aplicación del artículo 53.8, párrafos 1º y 2º, de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre. La Dirección, en principio, parece dar la razón al Registrador y afirma que, aunque la legislación hipotecaria parece que sólo se preocupa de la inscripción de excesos de cabida, pero no de las rectificaciones que suponen una disminución de la superficie, la Ley 13/1996 se refiere en los artículos 51, 53.8, 53.10 y en su Exposición de Motivos a la rectificación en general de la superficie de una finca, aunque sea para disminuirla. Pero termina diciendo que “aunque lo que se dice anteriormente debe ser tenido en cuenta como regla general, hay que tener en cuenta, en el presente supuesto, por un lado, la pequeña entidad de la rectificación que se pretende, y, por otro, que el Registrador no plantea duda sobre la identidad de la finca.[1]

22 febrero 2003

De finca.- 1. Se presenta en el registro escritura de protocolización de operaciones particionales. La Registradora no inscribe el exceso de cabida que se declara respecto de una finca por no justificarse de conformidad con la Ley 13/1996 ni con el artículo 298 del Reglamento Hipotecario. Tampoco se inscribe la reducción de cabida de otra finca por no justificarse dicha reducción. Los interesados recurren.

3. Respecto a la reducción de superficie de otra de las fincas, como ya dijo la Resolución de 16 de junio de 2003, es cierto que la legislación hipotecaria se preocupa sólo de los excesos de cabida, pero también lo es que la legislación más moderna, como la Ley 13/96, se refiere a la rectificación de cabida y no sólo al exceso. Y ello es así pues, como ha dicho la doctrina más autorizada, la disminución de la cabida debe también ser justificada por procedimientos análogos al exceso, pues, de no ser así, se corre el peligro de la desinmatriculación, pudiendo ser también la disminución medio para eludir las formas –y sus garantías–, en la transmisión de porciones a los colindantes, y, además, en ello puede haber riesgo para terceros (acreedores y legitimarios) y fraude a la legislación del suelo y a la fiscal.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

3 enero 2006

De finca.

1. En el presente recurso se discute, si en la descripción de una finca registral, en la que se contiene la referencia a una ermita «enclavada» en ella, se puede cambiar su denominación por la de capilla, en base a la documentación aportada por el requirente, en contra del criterio del Registrador que entiende que por existir otras dos ermitas con parecida descripción inscritas en folios diferentes, existen dudas fundadas sobre la titularidad de la finca registral y, por tanto, sobre la legitimación para rectificar la descripción de la misma.

2. No existiendo discrepancia alguna por parte del Registrador sobre la pertinencia de los documentos alegados para lograr tal cambio de denominación, sino tan sólo su oposición por entender que es incierta la titularidad de la finca, es esta la única cuestión que debe tratarse en este recurso (cfr. Artículo 326 de la Ley Hipotecaria).

Sin embargo, ese defecto tal y como está expresado, no puede ser mantenido. La titularidad de la finca, por el hecho de existir otras dos con parecida descripción, que constan en otros asientos registrales, no puede entenderse incierta, sino que por efecto del principio de legitimación registral consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, se presume que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo, por lo que, habiendo una inexactitud registral afectante a un dato de mero hecho, como lo es un mero cambio de denominación de la edificación contenida en el asiento, el titular de la finca está legitimado para solicitar su rectificación (Cfr. Artículos 39 y 40 de la Ley Hipotecaria).

Cuestión distinta es que pudiera existir un supuesto de doble inmatriculación, pero entonces así como en los supuestos de acceso de un inmueble por primera vez al Registro –artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario– y en los de inscripción de excesos de cabida –artículo 298-5 del mismo texto legal–, la legislación hipotecaria autoriza al Registrador para suspender la inscripción solicitada cuando el título presentado estuviese en contradicción con algún asiento no cancelado o tenga duda fundada acerca de la identidad de la finca, no ocurre lo mismo una vez que la finca se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, pues de la lectura del artículo 313 del Reglamento Hipotecario se desprende que el Registrador en este supuesto no puede apreciar de oficio su existencia, ya que la orden de que se extienda la nota suficiente que exprese la doble inmatriculación corresponde únicamente a la Autoridad judicial en el procedimiento instado por el titular registral que crea que otra inscripción de finca señalada bajo distinto número se refiere al mismo inmueble, por lo que en tanto –si se plantea– no se resuelva judicialmente acerca de la titularidad que deba prevalecer o se extienda la nota marginal que al amparo de dicho artículo reglamentario puede solicitar cualquiera de los titulares, no puede el Registrador en el ejercicio de su función calificadora actuar de oficio y abstenerse de practicar asiento alguno, sino que deberá despachar el título presentado.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del Registrador.

1 junio 2006

De finca.- Para el supuesto de compra de una vivienda, cuya descripción no coincide con la del Registro, por haberse rectificado después de otorgada la escritura de venta pero habiéndose inscrito la rectificación con anterioridad, no coincidiendo tampoco, por tanto, el titular registral, ver el apartado “IDENTIFICACIÓN. De finca”.

16 diciembre 2008

De finca.- 1. El único problema que plantea el recurso es el de dilucidar si el Registrador puede suspender la inscripción por entender que, segregándose de una finca otras varias, las descripciones de las resultantes no concuerdan unas con otras, ni tampoco con la matriz, ni con la descripción que resulta del Catastro

2. La legislación vigente procura por todos los medios la coincidencia entra el Catastro y el Registro. Por ello, si la descripción literaria de las fincas no se corresponde exactamente con la que resulta del plano que se adjunta, ni con la descripción separada de cada una de las fincas segregadas, ni con la que resulta del plano catastral, tal discordancia debe considerarse un defecto, fácilmente subsanable si se rectifica la escritura haciendo coincidir las distintas descripciones.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

5 junio 2009

De finca.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificación registral por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado de promesa de compraventa y cesión de derechos de usufructo y de retracto, por falta de acreditación suficiente de la representación, por aparecer las fincas inscritas a nombre de personas distintas de los otorgantes, por indeterminación de derechos y por falta de legalidad en la formas extrínsecas del documento por el que se solicita la inscripción.

2. Prescindiendo de los defectos relativos a la promesa de venta por no haber sido objeto de recurso, son varios los problemas planteados: en primer lugar, que aparezcan indeterminadas en el título presentado las fincas a que se refieren las cesiones de derechos que se pretenden inscribir; en segundo lugar, que la determinación de las fincas se complemente con una instancia privada suscrita, respectivamente, por cada uno de los otorgantes; en tercer lugar el hecho de que las fincas a que se refiere dicha instancia aparezcan inscritas a nombre de terceros; y, por último, la indeterminación de los derechos cedidos (a continuación se transcribe sólo la parte de la Resolución relativa al Problema señalado en primer lugar).
3. El sistema de folio real que rige en nuestro sistema registral exige que todas las vicisitudes que afecten a una finca se practiquen en el folio abierto a la misma (cfr. artículos 1, 8, 9, 243 de la Ley Hipotecaria, y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario); de tal manera que presupuesto básico de toda actividad registral y de la actuación de sus principios (cfr. artículos 9, 17, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria) es la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado con la que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992 y 21 de junio de 2004, entre otras), para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados (artículos 9-1 de la Ley Hipotecaria y 51-Reglas 1.ª a 4.ª del Reglamento Hipotecario), y si bien cuando dichos títulos hacen referencia a inmuebles ya inscritos, la omisión o discrepancia en ellos de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción, dicho obstáculo existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite. Por ello, el acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jurídico permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resolución de 11 de octubre de 2005). En suma, como afirmó la Resolución de 29 de diciembre de 1992 «siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico-real, su descripción debe garantizar de modo preciso e inequívoco, su identificación y localización», lo cual constituye, a su vez, exigencia derivada del principio de especialidad registral y de la concreta regulación en la materia (cfr. artículos 9 y 30 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) que imponen la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad, como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y desenvolvimiento de la institución registral (cfr. Resolución de 7 de enero de 1994).

En el título presentado no se especifican ni describen las fincas afectadas por el mismo. No basta para suplir tal omisión que se aporte como documento complementario una instancia en la que se solicita la inscripción de las fincas que se reseñan. Para rectificar la escritura completándola con la descripción de las fincas, tratándose de un extremo esencial de la misma, sería preciso el consentimiento de los interesados mediante un nuevo otorgamiento, dando cumplimiento con ello al mandato contenido en el artículo 21 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual los documentos relativos a contratos o actos que daban inscribirse «expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos» (cfr. artículos 3 y 22 de la Ley Hipotecaria).

14 junio 2010

De finca.- 1. La única cuestión que ha de abordarse en el presente recurso es la relativa a si es o no inscribible un testimonio de un auto judicial que no se refiere a finca registral alguna y en el que en la parte dispositiva se desestima la oposición a la ejecución de un título judicial.

2. Resolviendo, por tanto, la única cuestión antes suscitada que tiene que ver con el documento presentado, ha de confirmarse la calificación registral toda vez que el documento no contiene referencia a finca alguna ni en él se solicita ninguna operación registral. En tal sentido, tal como ya indicó la Resolución de 30 de septiembre de 2005, todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral español (cfr. Resolución de 26 de mayo de 1997), entre las que está la debida descripción de la finca, pues en estas exigencias están implicados intereses que, por afectar al estatuto jurídico de la propiedad inmueble, suponen la protección de los intereses públicos, como son los que imponen la determinación del objeto del derecho a que se refiere la inscripción, objeto que en el presente caso está totalmente indeterminado.

15 junio 2010

De finca.

1. En el presente recurso se plantea como cuestión previa la de si debe entenderse solicitada a efectos registrales la rectificación de la descripción de una finca, siendo así que en la parte expositiva de la escritura presentada, después de la descripción en términos coincidentes con la que figura en el Registro, se hace constar lo siguiente: «En virtud de Resolución dictada el 4 de mayo pasado, por el Director General de Ejecución y Control de la Edificación del Área de Gobierno de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento de Madrid, esta finca fue declarada en estado de ruina inminente y por otra Resolución de 16 de junio pasado, dictada por el mismo Director General el Ayuntamiento de Madrid, se acordó la realización de la demolición del edificio en ejecución subsidiaria…Me exhibe las resoluciones originales antes dichas, de las que obtengo fotocopia que incorporo. De conformidad con la finca catastral urbanística que se une a la escritura, la descripción actual de la finca es la siguiente: Solar en la calle (…) de Madrid, con una superficie de 275 metros cuadrados…».

La registradora, tras practicar la inscripción del título con la descripción previamente inscrita -sin inscribir el exceso de cabida ni modificar los linderos y situación de la obra nueva que constaban en el Registro-, extiende la nota de despacho en la que, después de reseñar los datos de inscripción, añade lo siguiente «Se hace constar que la inscripción ha sido practicada con la descripción que consta en el Registro con una superficie o área plana de 223,65 metros cuadrados, no habiendo tenido acceso al mismo la superficie de 275 metros cuadrados, ni la demolición de la casa, al ser estas meras manifestaciones de las partes». Posteriormente en su preceptivo informe señala que, a su juicio, no es admisible el recurso, ya que conforme a reiterada doctrina de esta Dirección General no cabe recurrir contra las calificaciones positivas, y que en el presente caso la calificación fue positiva y no negativa, ya que no cabe estimar suspendido el exceso de cabida y demás modificaciones descriptivas en la finca al no haber sido solicitada la inscripción de las mismas.

2. Es cierto, como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo, que no es el recurso contra la calificación de los registradores el procedimiento adecuado para la revisión de una inscripción practicada, ya que el ámbito de este recurso se circunscribe a las calificaciones del registrador por las que se suspende o deniega la inscripción solicitada, sin que quepa contra las calificaciones positivas (cfr. artículos 66 y 324 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 5 de septiembre de 2005, 31 de enero de 2006, 19 de julio de 2010 y 3 de marzo y 13 de septiembre de 2011, entre otras). Ahora bien, la aplicación de dicha doctrina al presente caso sólo será posible si se cumple el presupuesto legal del que parte, esto es, que la calificación practicada haya sido positiva. Así lo entiende la registradora en base a la idea previa de que no se suspende ni se deniega la inscripción que no se solicita, entendiendo que en el presente caso la solicitud de inscripción del título no se extendió a la modificación de la descripción de la finca en los términos antes señalados. Sin embargo, esta última afirmación no puede compartirse.
3. En efecto, el carácter rogado que tiene la actuación registral es una consecuencia de la voluntariedad de la inscripción en nuestro Derecho, y de ahí que este Centro Directivo haya declarado reiteradamente que no se puede practicar en el Registro ningún asiento –salvo casos excepcionales– sin que hayan sido solicitados por los interesados, que lo serán las personas enumeradas en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resolución de 20 de julio de 2006). Ahora bien, la legislación hipotecaria trata de evitar el excesivo rigor formal en el procedimiento registral y de facilitar la agilidad del mismo. Esto se pone especialmente de manifiesto en relación con el trámite de la solicitud de inscripción. Así, por un lado, el artículo 39 del Reglamento Hipotecario considera que el presentante del documento es representante del interesado -de forma que la representación a que alude el párrafo d) del mencionado artículo 6 de la Ley Hipotecaria se encuentra sumamente facilitada en nuestra legislación hipotecaria, ya que la existencia del poder queda justificada por la sola presentación de los documentos en el Registro por persona que solicite la inscripción-, y, por otro lado, del artículo 425 del Reglamento Hipotecario resulta con claridad que «presentado un título, se entenderá, salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo, que la presentación afecta a la totalidad de los actos y contratos comprendidos en el documento y de las fincas a que el mismo se refiera siempre que radiquen en la demarcación del Registro, aun cuando materialmente no se haya hecho constar íntegramente en el asiento, pero en la nota de despacho se hará referencia, en todo caso, a esa circunstancia». Finalmente, como indicaba la Resolución de este Centro Directivo de 11 de febrero de 1998, y ha reiterado la más reciente de 20 de julio de 2006 antes citada, la sola presentación de un documento en el Registro implica la petición de la extensión de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse, siendo competencia del registrador la determinación de cuáles sean éstos, sin que el principio registral de rogación imponga otras exigencias formales añadidas. Y ello sin perjuicio de que, acorde con el mismo principio de rogación, es reiterada la doctrina de esta Dirección General en el sentido de que el registrador no ha de actuar de oficio ni practicar asientos distintos de los solicitados (cfr. Resoluciones de 13 de enero de 1995, 17 de marzo y 19 de abril de 2004 y 20 de julio de 2006); criterio que sólo cabe excepcionar en caso de documentos judiciales, dadas las características de este tipo de documentación, que aconsejan que, en la medida de lo posible, el registrador actúe de oficio cuando sea posible la inscripción parcial, a fin de dar cumplimiento a su deber constitucional de colaboración con las autoridades judiciales (cfr. Resoluciones de 29 de mayo de 1987, 6 y 27 de abril de 2000 y 16 de enero de 2007). Por ello, en coherencia con lo anterior, los artículos 19 bis de la Ley Hipotecaria y 434 de su Reglamento prevén que en caso de calificación negativa parcial del documento presentado, el registrador debe notificar el defecto por él apreciado, a la vista de lo cual el presentante o el interesado podrán solicitar la inscripción parcial del documento, sin perjuicio de su derecho a recurrir en cuanto a lo no inscrito.
4. En este caso la registradora sostiene en su informe que no hubo inscripción parcial, pues calificó positivamente e inscribió el contenido del negocio jurídico en la parte a que se circunscribió la solicitud de inscripción. Sin embargo, como hemos visto, este planteamiento no puede acogerse favorablemente, ya que la mera presentación de la documentación en el Registro lleva implícita la solicitud de inscripción, y en dicha presentación y correlativa solicitud de inscripción se debe entender comprendido el conjunto de operaciones y asientos registrales de que el título calificado sea susceptible, «salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo» (cfr. artículo 425 del Reglamento Hipotecario), exclusión expresa que en el presente caso no se ha producido.

Además, en el caso que nos ocupa, ninguna duda existe acerca de la solicitud de inscripción de la rectificación. No sólo se reseña en el título presentado la descripción «actual de la finca», sino que ésta se apoya en una serie de documentos que pretenden acreditar la misma y que se incorporan a la escritura: las Resoluciones del Ayuntamiento y la certificación catastral. Respecto a esta última los otorgantes del documento, después de indicar la referencia catastral, manifiestan lo siguiente: «de conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, que la descripción contenida en la certificación catastral incorporada, concuerda con la realidad física de la finca». El artículo 18.2 del indicado texto legal establece un procedimiento de rectificación de discrepancias que tiene como presupuesto básico la certificación catastral, la manifestación de los interesados y la rectificación de la descripción, extremos que concurren en el supuesto planteado. El mismo artículo indica «que la descripción de la configuración y superficie del inmueble conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada a la que se hace referencia en los párrafos b) y c) se incorporará en los asientos de las fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador en el ejercicio de sus competencias». Se pretende con ello adecuar o coordinar la configuración o superficie de la parcela catastral con la realidad física existente en el momento del otorgamiento del documento, pero no implica necesariamente la rectificación del contenido de los asientos registrales en lo relativo a la descripción de las fincas, pues para ello será preciso que sea previamente objeto de calificación registral positiva, como reconoce el mismo precepto, al afirmar «…sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador de la Propiedad en el ejercicio de sus competencias», para lo que deberán cumplirse, entre otras y en lo que se refiere a esta materia, las exigencias impuestas en el artículo 53.8 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, antes visto, y del que resulta el requisito de que de la «descripción en la certificación y en el Registro pueda deducirse la identidad», exigencia paralela a la que impone el artículo 298 del Reglamento Hipotecario relativa a que resulte una «perfecta identificación de la finca y su exceso de cabida» (vid. Resoluciones de este Centro Directivo de 2 de febrero de 2000, 5 de noviembre de 2002, 17 de mayo 2003, y 29 de septiembre de 2011, entre otras).

Carece, pues, de fundamento la afirmación de la registradora, respecto de las modificaciones descriptivas de la finca, de que «se trata de meras manifestaciones de las partes». Con ello se está obviando la necesaria calificación del exceso de cabida, de la rectificación descriptiva relativa al solar, de la modificación de linderos. El recurso, por lo tanto, debe ser estimado en el sentido de que ha habido solicitud de inscripción respecto de la rectificación de la descripción de la finca, y todo ello sin prejuzgar si concurren los requisitos necesarios para que las mismas tengan acceso al Registro.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación de la registradora en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.

12 enero 2012

De finca.

1. En el supuesto del presente recurso se solicita por la demandada en determinado procedimiento judicial la inscripción de «la mayor cabida» de una finca como consecuencia de la sentencia por la que se declara el dominio de la parte actora sobre determinada porción de terreno –de 712 metros cuadrados- y se estima la petición de la demandante respecto del precio de otra parte del terreno -de 139 metros cuadrados- sobre el que edificó la demandada con extralimitación, apreciándose por el juzgador la existencia de «accesión invertida». En dicha sentencia no consta ningún dato descriptivo de las referidas fincas, salvo que una está enclavada en la otra y las superficies (203 metros cuadrados la finca originaria de la demandada, 851 la de la demandante y 139 la relativa a la parte de ésta invadida por la edificación extralimitada). En la instancia por la que se solicita la inscripción se expresan los datos de identificación de las fincas y se acompaña copia de los asientos registrales.

El registrador de la Propiedad deniega la inscripción porque, según expresa en su calificación: a) No se describen las fincas a las que se refiere el procedimiento ni consta dato alguno de las mismas que permitan su identificación; b) El fallo de la sentencia sólo contiene un pronunciamiento inscribible en el Registro de la Propiedad cual es la declaración de dominio de la parte actora sobre unos terrenos de 851 metros cuadrados de superficie aproximada, sin que este pronunciamiento pueda tampoco tener acceso al Registro al no constar identificada ni descrita la finca sobre la que se declara el dominio; y c) Los demás fallos no contienen pronunciamientos que den lugar a inscripción en el Registro de la Propiedad, al no ser ninguno de los títulos expresados en el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, toda vez que se trata de pronunciamientos relativos a una condena de hacer, de no hacer y de pago de precio, así como una condena de abono de frutos civiles consistente en rentas.

2. Siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral -de folio real-, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr. artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario), constituye presupuesto básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992, 21 de junio de 2004, 10 y 14 de junio de 2010 y 29 de septiembre de 2011, entre otras), para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados (artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario). Es cierto que, cuando dichos títulos hacen referencia a inmuebles ya inscritos, la omisión o discrepancia en ellos de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción. Así, la Resolución de 21 de abril de 2010, dados los amplios términos en que se expresan los artículos 72, 73 y 75 de la Ley Hipotecaria, unidos a los demás elementos de identificación de las fincas contenidos en el mandamiento judicial, mantuvo en el caso concreto que puede ser tomada la anotación de embargo con los datos registrales de las fincas objeto de anotación señalados en aquél -número de finca registral, tomo, folio y libro en que se encuentran-, teniendo en cuenta además que no hay dudas de que el titular registral es el deudor. Pero también debe entenderse que, por el contrario, dicho obstáculo existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite o es afectado por el acto de trascendencia real de que se trate.

Por tanto, el acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se contenga de la finca permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el que es objeto del correspondiente acto, negocio jurídico o hecho inscribible (cfr. Resoluciones de 29 de diciembre de 1992 y 11 de octubre de 2005). En suma, como afirmó la Resolución de 7 de enero de 1994 «El principio de especialidad y la concreta regulación legal en esta materia (artículos 9 y 30 Ley Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario) exigen la descripción de la finca en el título que pretenda el acceso al Registro de la Propiedad como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y el desenvolvimiento de la institución registral».

3. En el presente caso debe confirmarse el criterio del registrador en cuanto aprecia la falta de descripción identificativa de las fincas a las que se refiere la sentencia, pues no constan en esta resolución judicial los datos que deben expresarse, según los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario, sin que la sustancial omisión de los elementos de identificación pueda quedar salvada por los datos descriptivos contenidos en la instancia de solicitud de la inscripción, al carecer la sentencia de circunstancias que permitan la más mínima conexión entre las fincas en ella referida y las descritas en dicha instancia (aparte la coincidencia de titulares registrales y de superficie de la finca originaria del demandado, a todas luces insuficiente a efectos de la debida e indubitada identificación de la misma).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del registrador.

10 julio 2012

[1] Frente a esta decisión del Centro Directivo cabe decir que “la pequeña entidad de la rectificación” equivale a conceder al Registrador una discrecionalidad que no tiene apoyo legal ni se sabe cuáles deben ser sus límites. En cuanto a la identidad de la finca, el Registrador no planteó ningún problema sobre ella, sino sobre la realidad de su superficie.