DESLINDE
Sentencia que ordena la práctica de un deslinde
Sentencia que ordena la práctica de un deslinde.- 1. Se debate en el presente recurso acerca de la posibilidad de convertir en inscripciones definitivas determinadas anotaciones de demanda cuando en ésta se pedía que se deslindara una finca del demandante con otras de los demandados; que se repusiera al demandante en la posesión de la superficie invadida, y que se ordenara el derribo de cualquier edificación que se hubiera ejecutado sobre una determinada franja de terreno. Ha de tenerse en cuenta que la sentencia que aparece testimoniada en el mandamiento que ordena la conversión estima parcialmente la demanda ordenando que, en ejecución de la misma, se proceda al deslinde con el auxilio de un perito topógrafo; fija algunas reglas por las que ha de regirse éste en la determinación de los linderos; establece, para el caso de que haya un defecto de superficie entre la real y la registral, que se distribuya el mismo en proporción a la extensión de las fincas, y finalmente condena a los demandados a reponer al actor en posesión de la superficie que hubiese sido invadida y a uno de ellos a derribar cualquier edificación que hubiese levantado en dicha franja de terreno. El Registrador deniega la conversión solicitada porque: 1) La sentencia no ordena convertir en inscripción las anotaciones practicadas; 2) En ningún caso es posible la conversión ya que ésta sólo está prevista en el artículo 196 del Reglamento Hipotecario para los casos en que el anotante adquiera el derecho anotado y el deslinde no es un derecho de naturaleza real; y 3) Porque la sentencia no puede inscribirse ya que su efectividad depende de un deslinde que ha de determinar la superficie de las fincas, su reparto proporcional y, en su caso, el derribo de las construcciones.
- Aunque este Centro Directivo ha admitido en alguna ocasión la conversión en inscripción de una anotación de demanda, no es este tipo de anotación la más adecuada a la conversión y, en la mayoría de los casos, la sentencia estimatoria de una demanda anotada no dará lugar a la conversión, sino a la inscripción de la sentencia (y de la titularidad reconocida en ella) y a la correspondiente cancelación de la anotación practicada en su día así como de las inscripciones posteriores a ella del modo que señala el artículo 198 del Reglamento Hipotecario.
- Sin embargo, aunque el mandamiento ordene la conversión y ésta no sea posible, el Registrador debe inscribir la sentencia y llevar a cabo las cancelaciones pertinentes cuando ello sea posible, sin limitarse a rechazar la conversión por no ser ésta el asiento procedente. Así lo reconoce el mismo Registrador en su calificación en el defecto tercero cuando, después de haber denegado la conversión, rechaza igualmente la inscripción de la sentencia como posibilidad alternativa a la conversión por entender que el fallo de la misma no reconoce a favor del demandante ningún derecho real susceptible de ser inscrito. Planteada así la calificación, el recurso debe iniciarse examinando si la sentencia testimoniada en el mandamiento es o no inscribible ya que ésta es la verdadera cuestión de fondo para, sólo en el caso de que lo fuera, entrar luego a debatir si lo que procede es convertir las anotaciones en inscripciones, como ordena el mandamiento, o inscribir la sentencia y cancelar las anotaciones o inscripciones posteriores como cree el Registrador que debiera ser si la sentencia fuera inscribible.
- Pero el Registrador rechaza no sólo la conversión, en base a argumentos formales, sino también la inscripción de la sentencia que reconoce el derecho al deslinde alegando que éste no es un derecho real. En su recurso, afirma el recurrente que la sentencia debiera inscribirse porque el deslinde es un derecho inscribible. La cuestión debe resolverse teniendo en cuenta que el deslinde no es un derecho (ni real ni personal, ni inscribible ni no inscribible), sino una facultad que integra el dominio y cualquier otro derecho real (cfr. artículos 384 del Código Civil y 2061 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, vigente mientras no se promulgue la nueva Ley de Jurisdicción Voluntaria). Por lo tanto, todo propietario de una finca o titular de un derecho real sobre la misma, en la medida en que estén inscritos sus derechos en el Registro, tendrá igualmente inscrito el «derecho» al deslinde como una de las facultades que integran su derecho.
- En consecuencia, la sentencia no reconoce propiamente el derecho del actor al deslinde, que es una facultad que le pertenece como propietario de la finca y que, como tal, nunca estuvo en discusión, sino que lo se falla en la misma es la fijación de un modo concreto en el que tal facultad ha de desenvolverse con respecto a determinadas fincas colindantes propiedad de los demandados, condenado además a éstos a restaurar al actor en la posesión de la franja que hubieran invadido, según lo que resulte del deslinde, y a derribar las edificaciones que uno de ellos hubiera levantado en esa franja. Esto es, la ejecución de la sentencia exige realizar el deslinde del modo que la misma fija y, con posterioridad, concretada por éste la franja invadida por los demandados, condena a éstos a devolver la posesión del terreno y a uno de ellos a derribar las edificaciones que en la misma hubiera levantado.
- Tiene razón el Registrador al denegar la inscripción de la sentencia porque la misma no contiene ninguna declaración o reconocimiento de ningún derecho que el demandante no tenga ya inscrito. Sí será inscribible en su día el título que se otorgue en ejecución de sentencia donde queden fijados los linderos después del deslinde, se devuelva al actor la posesión de la franja de terreno que se determine ha sido invadida y se señale las edificaciones que han sido derribadas en cumplimiento de lo ordenado por la Audiencia. Así lo reconoce el Registrador en su calificación.
- El hecho de que la ejecución de la sentencia dé lugar al nacimiento de unos títulos que modifican la descripción de las fincas en el Registro (pues se fijarán los linderos y se derribarán edificaciones) no permite, como se ha expuesto en el fundamento anterior, la inscripción de la misma porque lo que ha de inscribirse es lo que se cumpla en ejecución de ella y no lo que ella ordena ejecutar. Pero, precisamente por ser inscribibles los títulos que nazcan en ejecución de la misma, resulta ésta apta para ser anotada al amparo del apartado 3.º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria. En efecto, a pesar del limitado alcance que a ésta anotación reconoce el artículo 147 del Reglamento Hipotecario, la Resolución de 23 de octubre de 1999 ha admitido la posibilidad de anotar ejecutorias que contengan, como en este caso, condenas no dinerarias cuando ordenan al titular registral cumplir una obligación de hacer o de no hacer que conlleve, una vez cumplida, una mutación jurídico real susceptible de ser inscrita. La finalidad de esta anotación sería la de impedir que, en el caso de que la finca se transmita a un tercer poseedor de buena fe mientras se ejecuta la sentencia, por estar éste protegido por la fe pública registral y no haber sido parte en el pleito que dio lugar a la ejecutoria, no pueda ser obligado a cumplir lo ordenado en la sentencia y ya no sea posible el cumplimiento específico de la misma. Anotada al sentencia, al amparo del artículo 42.3.º de la Ley Hipotecaria, todo tercer poseedor que traiga causa del titular condenado no podrá alegar su desconocimiento y podrá ser obligado al cumplimiento específico de la misma en lo que afecte a la finca que ha adquirido. En este caso, que la sentencia contiene la orden de practicar el deslinde de un modo concreto y a devolver la franja de terreno invadida y a demoler determinadas edificaciones, la anotación de la sentencia tendría por finalidad evitar que un tercer poseedor de buena fe no estuviera obligado a cumplirla y tener el actor que conformarse entonces con obtener de los demandados una indemnización de daños y perjuicios.
- Del mismo modo que el Registrador, con buen criterio, no se ha limitado a rechazar la conversión que se le ordena y ha contemplado la posibilidad de inscribir la sentencia, después de haber acordado denegar ésta, debiera de haberse planteado la solución de anotarla al amparo del artículo 42.3.º para concluir que, en efecto, la sentencia, aunque no inscribible, sí es anotable ya que, tal y como ha declarado en reiteradas ocasiones este Centro Directivo respecto a los documentos judiciales, corresponde al Registrador determinar los asientos que han de practicarse, aunque no puedan realizarse los específicamente ordenados por la autoridad judicial, a fin de que el Registro despliegue, respecto a ellos, la máxima eficacia posible.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota del Registrador con el limitado efecto que resulta de los fundamentos de derecho anteriores, esto es, para que la sentencia testimoniada en el mandamiento sea, no inscrita, pero sí anotada de conformidad con el artículo 42.3.º de la Ley Hipotecaria en los folios abiertos a las fincas propiedad de los demandados donde en su día se anotó la demanda que ha dado lugar a ella.
16 enero 2007
Sentencia que ordena la práctica de un deslinde.- 1. Tres son las cuestiones que se debaten en este expediente. La primera relativa a si puede inscribirse en el Registro de la Propiedad el testimonio de una sentencia cuando resulta que uno de los titulares registrales no ha sido parte en el procedimiento. La segunda si cabe inscribir la porción adjudicada al condómino actor de la acción de división sin que resulten los datos de identificación previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. La tercera hace referencia a si es posible, en su caso, llevar a cabo lo anterior sin que resulte acreditada la obtención de la licencia prevista en la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma de Castilla y León. El último defecto señalado en la nota de calificación (número 3) no ha sido discutido por el recurrente en ninguno de los apartados de su escrito por lo que esta Dirección General no se pronunciará al respecto (a continuación se reproducen los fundamentos de derecho relacionadas con la llamada “segunda cuestión”; los otros dos pueden verse en los apartados “PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN. Protección de los asientos registrales” y “SEGREGACIÓN. Necesidad de licencia urbanística”).
- La misma suerte debe seguir el segundo motivo de recurso por dos órdenes de razones. En primer lugar porque la aportación del informe pericial del que pudiera resultar la descripción no fue aportado junto con la documentación calificada por lo que le son de aplicación las anteriores consideraciones. En segundo lugar porque resulta inadmisible la pretensión del recurrente de que el título presentado a inscripción se interprete de una forma determinada, absolutamente contraria a los datos que resultan del expediente.
Nuestro Tribunal Supremo tiene declarado (Sentencias de 1 y 30 de abril de 2009 y Sentencia de 30 de noviembre de 2012) que «Con el ejercicio de la acción de división lo que se persigue es la cesación del estado de indivisión para que se adjudique al comunero la propiedad plena y separada de una parte o porción de la cosa común o, en el caso de que física o jurídicamente tal división no fuera posible, se le atribuya la parte proporcional del precio obtenido mediante su venta. De ahí que la facultad concedida por dicha norma se dirige al cese de la situación de comunidad mediante el reconocimiento y asignación de titularidades individuales a cada uno de los partícipes, que se han de materializar sobre todos y cada uno de los bienes en los que son titulares de una cuota indivisa. Pretender ahora que con el ejercicio de la actio communi dividendo no se deseaba la atribución de una finca independiente al actor sino una modificación del régimen de disfrute de la comunidad carece de apoyo en la documentación presentada como resulta con claridad meridiana de los hechos mas arriba reseñados.
Es cierto, como afirma el recurrente, que la acción de deslinde en el ámbito civil no tiene porqué implicar la segregación o formación de una finca independiente en la medida que tiene por objeto la determinación de los límites de una finca a fin de asegurar el pacífico disfrute del dominio que delimitan aquellos (vide Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1984 con cita de muchas otras y Resolución de esta Dirección de 10 de noviembre de 2010). En este sentido es evidente que su ejercicio puede provocar la modificación de los linderos inscritos sin necesidad de que se inscriba una nueva finca pero aún en este supuesto es igualmente evidente que el procedimiento registral, en cuanto procedimiento rogado, no podrá llevarse a cabo si no se proporcionan los datos necesarios para llevar a cabo el asiento de rectificación (Resolución de 29 de enero de 2009), circunstancia que no se ha producido.
Pero es que resulta en este expediente que el deslinde sólo se ha llevado a cabo como requisito necesario, como accesorio de la acción principal de división y dado que, como queda dicho, el objeto de ésta es la atribución al actor de una finca independiente, es evidente que el deslinde no ha tenido la finalidad de alterar los linderos inscritos en el Registro de la total finca, sino la de determinar los linderos de la finca que, como consecuencia de la acción de división, se atribuye en exclusiva al actor. Establecido esto no queda más que recordar la continua doctrina de este Centro Directivo sobre los requisitos descriptivos precisos para poder inscribir una finca al poner de manifiesto que «siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico-real, su descripción debe garantizar de modo preciso e inequívoco, su identificación y localización, lo cual constituye, a su vez, exigencia derivada del principio de especialidad registral y de la concreta regulación en la materia (cfr. artículos 9 y 30 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) que imponen la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad, como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y desenvolvimiento de la institución registral» (por todas la Resolución de 2 de diciembre de 2011).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.
14 junio 2012
