ERROR

Rectificación (descripción de finca)

Rectificación (descripción de finca).- Teniendo el titular registral la facultad de modificar las entidades hipotecarias por su exclusiva voluntad, con no menos razón las partes de un contrato pueden rectificar, por otra escritura, la equivocada descripción de dos parcelas segregadas y vendidas, con objeto de poner de acuerdo el Registro con la realidad jurídica. De este modo resulta que se ha prestado el consentimiento exigido por el párrafo primero del artículo 82 y el apartado d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria para rectificar asientos inexactos, los cuales se extinguen mediante la inscripción de la rectificación, que no constituye una cancelación formal en sentido técnico. Cuando se rectifica un título inscrito por otro, que al mismo tiempo ratifica en lo restante el primero, ambos títulos constituyen uno sólo con arreglo al artículo 33 del Reglamento Hipotecario, el cual debe ser presentado sin que por la circunstancia de haber sido inscrito el primero se exceptúe de ser examinado nuevamente por el Registrador. La falta de esta nueva presentación constituye defecto subsanable. Por otra parte, el hecho de que este sistema pueda emplearse como un medio útil para eludir el pago de cargas fiscales que habrían de ser satisfechas si se formalizaran nuevas transmisiones, es un problema que en todo caso incumbiría resolver a la competente Oficina liquidadora y no al Registrador de la Propiedad.

28 febrero 1951

Rectificación (descripción de finca).- Existiendo en el Registro una inscripción según la cual una finca «tiene una extensión inscrita de 243’80 metros cuadrados y real de 270 metros cuadrados», sin que el asiento aclare después si se admitió, suspendió o denegó dicho exceso de cabida, no es acertada la calificación que suspende la inscripción de un documento posterior que atribuye la mayor cabida a la finca por entender el Registrador que existe una inexactitud registral, pues los pronunciamientos del registro han de tenerse en cuenta en tanto no sean desvirtuados o impugnados por quienes se sientan lesionados en su derecho y en tanto no se lleve a efecto la modificación habrá que atenerse a lo que en los mismos se manifieste.

9 abril 1991

 Rectificación (descripción de la finca).- Se pretende la inscripción de un exceso de cabida en una finca formada por segregación, cuya finca matriz ha sufrido previamente diversas rectificaciones en cuanto a su cabida y a la longitud de sus linderos, a lo que la Dirección se opone teniendo en cuenta: a) Que siendo la inscripción de excesos de cabida un supuesto de rectificación exclusivamente del error en el dato de la cabida que refleja el Registro, es necesario que con dicha rectificación no se altere la realidad física del perímetro exterior de la finca; b) que aunque los linderos sean paredes, no se garantiza que se trate de «linderos fijos», pues la divisoria con los colindantes no tiene por qué coincidir con la línea exterior de cada construcción; c) que de los datos aportados se desprende que se va a alterar la realidad física reflejada en el Registro, duplicando la longitud de linderos que más bien debería reducirse; d) que de esos mismos datos parece que se intenta, por un lindero, inmatricular parte de la finca colindante o realizar una agrupación encubierta; e) que el documento calificado (escritura de manifestación de exceso de cabida, acompañada de acta de inspección ocular) no encaja en los que el artículo 200.2 de la Ley Hipotecaria considera idóneos para tal fin; f) y que las dudas sobre la identidad de la finca, ni con la aplicación conjunta de los artículos 51.3 y 298.5 del Reglamento Hipotecario, éste en su redacción anterior a la actual, permiten la rectificación pretendida.

19 noviembre 1998

Rectificación (descripción de finca).- 1. Situación registral de la finca: en 1998 se inmatricula la finca por título público de adquisición. El título fue una escritura de partición de herencia otorgada en 1997. La descripción de la finca fue la siguiente: «Parcela de tierra en el partido de X, término de Y, que está semipoblada de almendros, higueras y olivos, de cabida de noventa y seis áreas y cincuenta y nueve centiáreas, que linda, al Norte, con el camino de Álora; al Sur, con don José C.R.; al Este, con don José V.R.; y al Oeste, con don Alonso M.C.» Con fecha 22 de abril de 2003, las mismas personas que concurrieron al documento anterior, otorgan escritura de rectificación expresando que «la descripción de la finca no se verificó de manera correcta, pues en la realidad está integrada por las parcelas cuarenta y ocho y cuarenta y nueve del polígono 10, teniendo una casa construida en su interior, siendo su descripción la siguiente: Parcela de tierra, integrada por las parcelas cuarenta y ocho y cuarenta y nueve del polígono 10, en el partido de X, término de Y, semipoblada de almendros, higueras y olivos, de cabida de una hectárea, noventa y nueve áreas y noventa y seis centiáreas, con una casa en alto de sesenta y tres metros cuadrados, apoyada sobre pilares por el desnivel del terreno y que linda: al Norte, con parcelas números treinta y cinco, treinta y seis y treinta y siete del polígono 10; al Este, parcelas cincuenta, cincuenta y uno y cuarenta y siete del mismo polígono; Sur, con el camino de Álora; y Oeste, parcela veintidós y treinta y cinco del polígono 10.». Se aporta certificación catastral descriptiva y gráfica de las parcelas 48 y 49 del polígono 10 y se acredita su inscripción en el catastro a nombre del adjudicatario. Se acompaña certificación del Ayuntamiento en la que se hace constar que el adjudicatario es propietario de una vivienda ubicada en el partido X que no está sujeta a ningún expediente de disciplina urbanística.

El Registrador suspende la inscripción por los dos defectos, siendo el primero de ellos: a) Por extenderse la realidad inscrita a una nueva finca.

El Notario, aparte de determinadas consideraciones sobre su parecer acerca de la inconstitucionalidad del artículo 65 de la Ley Hipotecaria, carentes de relevancia al haber sido calificado el defecto como subsanable, recurre la calificación alegando que no se trata de introducir en el Registro una nueva finca, sino de rectificar su descripción, incluyendo un exceso de cabida.

2. El primero de los defectos ha de ser confirmado. Es evidente, de una simple lectura de las descripciones de la finca (la que figura en el Registro y la que ahora se pretende introducir) que la rectificación que se pretende supone la pretensión de que, por vía de rectificación de linderos y cabida, acceda al Registro una porción de terreno que no ha sido previamente inmatriculada. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos») tal pretensión no está amparada por nuestra legislación, pues la constatación registral de excesos de cabida limita su ámbito de aplicación, con carácter exclusivo, a los supuestos en los que la única alteración que se produce es la debida adecuación entre la descripción registral de la finca previamente inmatriculada en su totalidad y la realidad de la verdadera extensión superficial de dicha porción de terreno.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación del Registrador.

17 febrero 2005

Rectificación (descripción de la finca).- 1. Se presenta en el registro escritura de protocolización de operaciones particionales. La Registradora no inscribe el exceso de cabida que se declara respecto de una finca por no justificarse de conformidad con la Ley 13/1996 ni con el artículo 298 del Reglamento Hipotecario. Tampoco se inscribe la reducción de cabida de otra finca por no justificarse dicha reducción. Los interesados recurren.

2. En cuanto al primer defecto, ha de ser confirmado. Es cierto que se acompaña certificación catastral de la finca, pero no es posible apreciar la identidad entre la finca tal y como aparece en la escritura y como resulta de la certificación catastral, pues una y otra la sitúan en parajes de nombre distinto.
3. Respecto a la reducción de superficie de otra de las fincas, como ya dijo la Resolución de 16 de junio de 2003, es cierto que la legislación hipotecaria se preocupa sólo de los excesos de cabida, pero también lo es que la legislación más moderna, como la Ley 13/96, se refiere a la rectificación de cabida y no sólo al exceso. Y ello es así pues, como ha dicho la doctrina más autorizada, la disminución de la cabida debe también ser justificada por procedimientos análogos al exceso, pues, de no ser así, se corre el peligro de la desinmatriculación, pudiendo ser también la disminución medio para eludir las formas –y sus garantías–, en la transmisión de porciones a los colindantes, y, además, en ello puede haber riesgo para terceros (acreedores y legitimarios) y fraude a la legislación del suelo y a la fiscal.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

3 enero 2006

Rectificación (descripción de la finca).- En el supuesto del presente recurso, se presenta el problema de si debe procederse a la rectificación del Registro en los términos establecidos en una resolución judicial. De acuerdo con ello, y siguiendo los defectos señalados por el Registrador, podemos señalar lo siguiente:

1. En primer lugar, el Registrador alega que no consta el título de adquisición de los demandantes. En relación con este defecto, cabe señalar que, sin perjuicio de la necesidad de que conste en la inscripción el título de adquisición, dada la distinta protección que otorga el Registro según se adquiera a título oneroso o gratuito, esta constancia del título se exige únicamente a efectos de la práctica de la inscripción. Sin embargo, en el supuesto concreto, los términos de la sentencia son claros, en el sentido de que ésta ordena únicamente la modificación de la descripción de la finca registral n.º 12.462, sustituyendo la descripción actual por la que se contiene en el fallo de la sentencia, sin que en la misma se disponga que se practique la inscripción de la finca a favor de los demandantes, y sin que el Registrador pueda practicar de oficio dicha inscripción, de acuerdo con el principio de rogación que rige en nuestro sistema hipotecario y que ha sido recogido en distintas Resoluciones de este Centro Directivo, como la de 13 de enero de 1995 que declara que el principio de rogación es la regla general en el procedimiento registral, y condiciona la actuación del Registrador en el sentido de que deba limitarse a inscribir únicamente cuando se le solicita.
2. En segundo lugar, señaló el Registrador en su nota de calificación que no se acompañaba la licencia municipal de segregación o la declaración de su innecesariedad, la cual era precisa para inscribir bajo un nuevo número la finca adquirida conforme al artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. En relación con este defecto, conviene tener en cuenta que los codemandados procedieron a inmatricular la totalidad de la finca a través del procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, aunque, como resulta de la sentencia, únicamente les correspondía una parte de la misma; por tanto, no estamos ante un supuesto de segregación, sino que lo que solicitan los demandantes y recoge el Tribunal en la Sentencia, es únicamente la rectificación del Registro conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria, para que la inmatriculación se limite a la parte de la finca que les corresponde, ya que al haber inscrito los codemandados parte de una finca que no les pertenece, existe una contradicción entre el Registro y la realidad jurídica extra-registral que es necesario modificar.

(La última parte de esta Resolución, relativa a otro defecto, puede verse en el apartado “DOBLE INMATRICULACIÓN. Título para subsanarla”).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso, revocando la nota de calificación.

28 diciembre 2006

Rectificación (descripción de la finca).- Ver, más atrás, el apartado “Por nulidad del título”, relativo a un supuesto en el que solicitaba la rectificación de la descripción de un finca ya inscrita.

23 febrero 2008

Rectificación (descripción de la finca).- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si puede alterarse la descripción de una finca a solicitud de un colindante que dice que la finca a rectificar no linda con la suya, sino con un camino.

2. Hay que distinguir entre inexactitud registral y error del Registro. Inexactitud es toda discordancia entre Registro y realidad (cfr. artículo 39 de la Ley Hipotecaria); el error existe cuando el Registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna equivocación, bien material, bien conceptual.

Es evidente que, a veces, un error del Registro se puede rectificar mediante una solicitud. Ahora bien: en el presente caso, aunque pueda existir una inexactitud registral no existe un error, pues el dato que el recurrente considera incorrecto se tomó, tal y como está, de los títulos que causaron la inscripción. Y cuando la inexactitud proviene del título, su rectificación es la prevista en el apartado d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, y la forma de salvarla es la misma que la de los errores de concepto que no resultan claramente de los libros, es decir, consentimiento del titular o resolución judicial. Y ello en el presente supuesto está claro, ya que en el procedimiento registral no existe trámite que permita al Registrador comprobar si, efectivamente, el camino de que se habla, es el lindero común de las fincas a que el recurso se refiere.

3. Dado que la negativa del Registrador es doble: a la práctica del asiento de presentación y a la rectificación del pretendido error, y la primera no ha sido recurrida, la cuestión consistente en si la solicitud presentada debía ser objeto o no de asiento de presentación no puede abordarse por este Centro Directivo (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria)
4. Por lo que se refiere a la afirmación del recurrente de que el Registrador debería haber tomado la iniciativa de llamar al colindante, tal obligación, que impone el artículo 323 del Reglamento Hipotecario se refiere, no a toda inexactitud registral, sino a los errores propiamente dichos, es decir a aquellos cometidos al trasladar con inexactitud datos contenidos en el título que ha sido base para el asiento correspondiente.
5. En definitiva, ha de concluirse, como se desprende de lo anteriormente dicho, que, si existe el error, provendrá del título y, en consecuencia, será necesario para su rectificación consentimiento del titular del predio colindante, o resolución judicial firme (cfr. artículo 40 d de la Ley Hipotecaria) en procedimiento en que tal titular sea demandado, y se solicite la rectificación con base en datos catastrales u otros análogos que describan los linderos de cada finca.

Esta Dirección ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

10 junio 2009

Rectificación (descripción de finca).- 1. El primero de los defectos atribuidos por el Registrador consiste en que el documento inscribible no es público, sino una instancia privada, que solo excepcionalmente puede acceder al Registro. Esto sería cierto si la instancia fuera el documento inscribible, pero la misma lo único que representa es la solicitud y la voluntad de varios copropietarios de cambiar la descripción de la finca, ya que el título de la rectificación debe entenderse que sería el documento notarial, judicial o administrativo en que fundara inmediatamente su derecho el solicitante de la rectificación (cfr. artículos 3 de la ley y 33 de su Reglamento).

2. Como se ha dicho anteriormente por este Centro Directivo (cfr. Resolución de 13 de julio de 2009), conviene para mayor claridad distinguir los conceptos de inexactitud registral y error. Existe inexactitud cuando concurre cualquier discordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral (cfr. artículo 39 de la Ley Hipotecaria), y existe error cuando, al trasladar al Registro cualquier dato que se encuentre en el título inscribible o en los documentos complementarios se incurre en una discordancia. A su vez, los errores pueden ser materiales y de concepto: son materiales cuando se ponen unas palabras por otras pero no se altera el verdadero sentido de una inscripción ni de sus componentes básicos. En caso contrario el error es de concepto. En el presente supuesto, si existe es una inexactitud, pero no se ha producido error.
3. El segundo de los defectos consiste en que no prestan consentimiento todos los titulares de la finca. Este defecto debe ser mantenido, tratándose de una rectificación de la entidad que se pretende. Sea error o inexactitud, el presupuesto del consentimiento de todos los interesados para la rectificación es esencial para que tal modificación pueda llevarse a cabo [cfr. artículo 40, párrafo 1.º y d) de la Ley Hipotecaria]. Por ello, aunque la instancia pueda ser tenida en cuenta, para ello es necesario que la suscriban todos los propietarios, y, respecto de todos, exista legitimación de firmas o ratificación de las mismas ante el Registrador.
4. En cuanto a la menor superficie de la finca, la alegación que hace el recurrente de que es consecuencia de un camino, sería atendible si pudiera acreditarse que la finca inscrita es la misma que la que ahora se describe, y se cumplieran los requisitos del artículo 53 de la Ley 13/1996.
5. Pero el problema es que la descripción que ahora se quiere hacer ingresar en el Registro es tan diversa de la que actualmente existe que no sólo no se acredita que sea la misma finca, sino que todos los indicios pueden llevar a la conclusión de que son fincas totalmente distintas, y ello por las siguientes razones:
6. a) Actualmente figura inscrita una zona verde destinada a jardín, es decir, con escaso valor desde el punto de vista urbanístico, y situada en una zona con linderos fijos y totalmente urbana (está situada en una calle y linda con dicha calle, con un jardín y con una zona peatonal). Ahora se describe «una finca rústica en suelo urbanizable», no pareciendo lógico que una finca que era urbana se convierta en rústica.
7. b) Comparando la descripción que figura en el Registro con la que ahora se hace resulta una suma de incongruencias: lo que en el Registro es el jardín Abril Martorell (lindero fondo según el Registro y norte según la instancia) es ahora el barranco de Fontanelles; en el lindero derecha según el Registro y este según la instancia, antes era el mismo jardín y ahora es la parcela 80, y el lindero frente según el Registro y sur en la instancia era antes la calle Mariano Benlliure y ahora es la parcela 82.

En consecuencia, puede ser que la descripción que ahora se pretende registrar sea totalmente coincidente con el Catastro, pero no sólo no se acredita que sea la misma finca inscrita, sino que todas las deducciones lógicas llevan a la conclusión que la finca catastral nada tiene que ver con las finca n.º 34.275 del Registro de Picassent.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

13 octubre 2009

Rectificación (descripción de la finca).- 1. El caso que se plantea es el de dilucidar si, mediante una instancia privada, acompañada de determinados documentos que se describirán, es posible cambiar los linderos que figuran como parte de la descripción de una finca. En el supuesto concreto, además, de inscribirse la finca con la nueva descripción, resultaría la consecuencia de que la misma habría de ser trasladada a un Registro colindante, donde, posiblemente, se produciría una doble inmatriculación, que, además se vería agravada por hallarse la finca sujeta a un procedimiento de equidistribución.

2. Primeramente, conviene recordar que la finca constituye la entidad básica del sistema inmobiliario español, y si bien los datos físicos, en el siglo XIX se basaban exclusivamente en declaraciones de los interesados, hoy día nuestra ley procura una perfecta identificación de las fincas y su coordinación con el Catastro. La descripción de las fincas en los títulos inscribibles, en un sistema registral de folio real, es por tanto elemento esencial tanto de identificación de la fincas como de permanente actualización de tal descripción.
3. El Registrador en su calificación plantea la cuestión como un supuesto de traslado de la finca a otro Registro de la Propiedad y no como un supuesto de rectificación de la descripción obrante en el Registro cuya calificación negativa da derecho a la interesada a interponer los recursos que marcan la Ley, es decir, que resalta el resultado final que traería la modificación de linderos solicitada. Sin embargo, debe entrarse en el problema de si está justificada la modificación que se solicita, para, en caso afirmativo, entrar en la cuestión del traslado consiguiente.
4. Se plantea entonces en este recurso la posibilidad de rectificar el Registro en caso de inexactitud sin necesidad de acudir a los procedimientos legalmente establecidos en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria como reclama la recurrente. Dicha posibilidad ha sido reconocida por este centro directivo en relación con aquellos supuestos en que es posible comprobar plenamente los errores producidos en los títulos mediante documentos auténticos que por su naturaleza sean independientes de la voluntad de las partes bastando en tal caso la solicitud de rectificación presentando los títulos presentados (ver Resoluciones citadas en los «Vistos»). Sin embargo tal procedimiento no es posible aplicarlo al caso que nos ocupa, ya que la documentación aportada no prueba fehacientemente que se haya incurrido en error. Se pretende la rectificación de unos linderos que constan en la inscripción de la finca, la cual está fechada en 1887, aportando para ello un título otorgado en 1844, cuya descripción no coincide con la inscrita. Además de ello, resulta que, mediante inscripciones posteriores, el paraje donde se encuentra la finca, figura como «Los Carrillos», en lugar de «Los Carriles», como resulta de la primera inscripción (ha de hacerse notar que las inscripciones, en aquella época, como es sabido, se hacían manuscritas y la caligrafía utilizada en la época hacía posible confusiones del tipo de la que se señala), pero el cambio de denominación del paraje introduce una nueva confusión en un tema ya de por sí suficientemente confuso.
5. Por si tales supuestos no fueran suficientes, el Registrador tiene dudas fundadas sobre que la finca resultante del cambio de descripción sea la misma que la registral que se pretende rectificar; y a esta conclusión llegaron también los informes que se aportan, y que en su día emitieron las registradoras de los Registros 8 y 42 de Madrid (donde se encuentran inscritas las fincas) para llegar a la conclusión de que son dos fincas totalmente distintas, por ser totalmente diferentes sus descripciones y tracto. Además de todo ello, el artículo 53 de la Ley 13/1996 de 30 de diciembre establece en su número 8 que, cuando se produzcan dudas en la identidad será necesaria una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca de la que resulte que entre la descripción de dicha finca contenida en la certificación y la que conste en el Registro pueda deducirse la identidad de la finca, no habiéndose aportado en el presente supuesto tal certificación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

16 enero 2010

Rectificación (descripción de la finca).- Un acta de manifestaciones no es documento suficiente para rectificar un exceso de cabida inscrito en el Registro. Puede verse la resolución en el apartado “EXCESO DE CABIDA. Constatación por estar equivocada la del Registro”.

21 junio 2011