35.- LIMITACIÓN DE DERECHOS DEL DEUDOR EN ARRENDAMIENTO (3ª entrega)
LA CLÁUSULA
1.- BBVA
Cláusula decimocuarta: Prohibición de arrendar la finca hipotecada:
«[Mientras no esté totalmente reembolsado el préstamo, la parte prestataria queda obligada] A no celebrar, sin consentimiento del banco, contrato alguno de arriendo en que se anticipen rentas o se pacte una renta anual neta inferior al 5% del tipo de subasta (…) ni, en caso de arrendamiento de vivienda, por plazo superior al mínimo legal de cinco años» [STS 16 diciembre 2009, abusiva por FD 12º].
2.- Bankinter
«En caso de arrendar la finca hipotecada durante la vigencia del préstamo, el prestatario se compromete a realizarlo según el artículo 219.2 del Reglamento Hipotecario. Es decir, se deberá arrendar por renta anual, que capitalizada al 6%, cubra la responsabilidad total asegurada. De no ser así, dicho arrendamiento requerirá la autorización explícita de Bankinter». [STS 16 diciembre 2009, abusiva por FD 12º].
3.- Caja Madrid
[El préstamo se considerará vencido por] Arrendamiento de la finca o fincas que se hipotecan por renta que no cubra la cuota de amortización más los gastos o impuestos que la graven y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la Entidad prestataria. [FFDD 19º de la sentencia de la Audiencia y 12º de la STS]. [STS 16 diciembre 2009, abusiva por FD 12º].
4.- BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)
11-.- CONSERVACION DE LA GARANTIA. Mientras no esté totalmente reembolsado el préstamo, la parte prestataria queda obligada:
[…]
- C) A no celebrar, sin consentimiento del BANCO, contrato alguno de arriendo en que se anticipen rentas o se pacte una renta anual neta inferior al 4.5% del tipo de subasta que se fija en la cláusula 10.4, ni, en caso de arrendamiento de vivienda, por plazo superior al mínimo legal de cinco años; en caso de arrendamiento para uso distinto del de vivienda el contrato deberá someterse al régimen del Código Civil. Igualmente queda obligada a acreditar al BANCO semestralmente, por medio de los oportunos recibos, hallarse al corriente en el pago de toda clase de tributos, gastos de comunidad y primas de seguro que corresponda satisfacer por la finca hipotecada y de cualquier deuda por créditos que puedan resultar preferentes a esta hipoteca, quedando facultado EL BANCO para satisfacer estos débitos a los acreedores correspondientes y para cargarlos en cuenta o reclamarlos a la parte prestataria como se establece en la cláusula 5ª.
En todo caso, el Banco tendrá derecho a hacer las inspecciones que juzgue convenientes en la finca hipotecada, al objeto de comprobar el cumplimiento de las obligaciones que incumben a la parte prestataria. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].
5.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)
SEXTA-BIS.- RESOLUCION ANTICIPADA. Bilbao Bizkaia Kutxa podrá dar por vencido el préstamo y exigible la deuda por las causas siguientes:
[…]
- g) La venta o arrendamiento de la finca o fincas hipotecadas sin el consentimiento de Bilbao Bizkaia Kutxa. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK]
INSCRIPCIÓN EN RCGC
Inscritas las cláusulas de BBVA, Bankinter y Caja Madrid.
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: Exigencia desproporcionada de la garantía del contrato que se considera doblemente abusiva a tenor del Apartado 18 de la Disposición Adicional Primera LGDCU, el art. 219 RH es actualmente inaplicable.
– Por el demandado: No se oponen al ap. 18 de la DA 1ª LGDCU y tienen un fundamento sólido en el art. 219 RH.
– En 1ª INSTANCIA:
– En la AUDIENCIA:
– Por el TRIBUNAL SUPREMO: Se declaran abusivas las cláusulas porque no limitan su aplicación a los arrendamientos de vivienda excluidos del principio de purga en la ejecución forzosa (art. 13 LAU).
“La cláusula que estableciese la absoluta prohibición de arrendar no solo no es inscribible sino que no es válida” [STS 16 diciembre 2009].
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).
– Anteriores:
– DGRN: Resoluciones DGRN de 10 noviembre 2016 (497) [denegación prohibición de arrendar confirmada]; de 19 abril 2006; de 22 marzo 2001 [ha sido inscrito el pacto en cuanto a la obligación de no arrendar el inmueble por renta inferior al quince por ciento del valor fijado para subasta (como admitió la Resolución de 22 julio 1996), y por ello es inscribible el pacto de que establece como causa de vencimiento anticipado de la deuda garantizada el incumplimiento de dicha obligación], 28 enero 1998, 22 julio 1996 y 27 enero 1986 [no es inscribible la prohibición absoluta de arrendar sin consentimiento del acreedor].
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: Válida.
– Decisión de la Audiencia: Válida.
– Decisión del TS: Nula.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
14.º) Limitación de las facultades del deudor en el arrendamiento. La cláusula que limita el derecho del deudor a arrendar excede lo que autoriza la resolución de la DGRN de 27 de enero de 1986 y a la libertad de pactos consagrada en el art. 1255 CC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].
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