- PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. PROHIBICIÓN DE USOS TURÍSTICOS.
- DERECHO DE SUCESIONES: CONFLICTO DE INTERESES.
- URBANISMO: LICENCIA ESPECÍFICA DE SEGREGACIÓN EN CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE.
- PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. PROHIBICIÓN DE USOS TURÍSTICOS.
- PROPIEDAD HORIZONTAL: INSCRIPCIÓN DE ESTATUTOS ANTERIORES A LA LEY 5/2006, DE 10 DE MAYO.
- SUCESIONES: IUS TRANSMISSIONIS.
- CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR PRESCRIPCIÓN.
- PROPIEDAD HORIZONTAL Y VINCULACIONES “OB REM”.
- RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE OBRA INSCRITA EN EL REGISTRO.
- CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES: NOTIFICACIONES EN PROCEDIMIENTO DE USUCAPIÓN CONTRA TABULAS.
- CANCELACIÓN DE CENSO NO DIVIDIDO AL AMPARO DE LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA DECIMOTERCERA, DOS, DE LA LEY 5/2006, DE 10 DE MAYO.
- SUSTITUCIONES FIDEICOMISARIAS: INSCRIPCIÓN A FAVOR DEL FIDEICOMISARIO. DERECHO TRANSITORIO.
- COMPRAVENTA DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL OTORGADA EN EJECUCIÓN DE SENTENCIA: ES PRECISA LA NOTIFICACIÓN A LA ADMINISTRACIÓN.
POR MARÍA TENZA LLORENTE
REGISTRADORA DE BARCELONA
RESOLUCIONES PUBLICADAS EN 2014
PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. PROHIBICIÓN DE USOS TURÍSTICOS.
I.5.- RESOLUCIÓN JUS/2426/2014, de 14 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el señor Eugenio Corell Sancho, notario de Barcelona, contra la calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona número 8. (DOGC 05/11/2014).
http://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/AppJava/PdfProviderServlet?documentId=674131&type=01&language=es_ES
SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva estos recursos es la protocolización de acuerdos de modificación de estatutos de la propiedad horizontal para incluir en ellos la prohibición de usos turísticos en su articulado, los cuales no contenían ninguna limitación relativa al uso de los elementos privativos de la comunidad.
En particular, en el caso de la Resolución de nueve de octubre la registradora suspende la inscripción porque, en primer lugar, no se acreditaba que el acta hubiese sido notificada a los propietarios no asistentes y que no había existido oposición a la misma por su parte y porque, en segundo lugar, considerando que el acuerdo adoptado es limitativo de las facultades de goce y disfrute de los propietarios de las viviendas, no sólo no constaba el consentimiento del afectado por la prohibición por estar destinando ya su finca a uso turístico, sino que además del contenido del acta se desprendía su voto en contra. Fundamenta la nota en los artículos 553-1, 553-3, 553-9, 553-10, 553-11, 553-19, 553-21 a 27 y 553-30 y 31 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, por el que se aprueba el Libro V, relativo a los derechos reales, así como en la Resolución de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de 21 de abril de 2010.
En el caso resuelto por la Resolución de fecha catorce de octubre, del certificado resultaba que asistieron a la junta el 62,61% de los propietarios y que el acuerdo había sido notificado a los propietarios ausentes a la junta, sin que en el plazo de treinta días ninguno de ellos hubiera manifestado su oposición a los acuerdos. La registradora suspende la inscripción pues entiende que es preciso el consentimiento expreso de todos los propietarios de aquellos que pudieran resultar afectados por la aplicación de la mencionada norma, de conformidad con el apartado 4 del artículo 553-25 del Libro V.
El notario (tras una calificación sustitutoria que confirmaba la nota) y el interesado respectivamente recurren las notas de calificación en cuanto a la negativa a la inscripción de los acuerdos. Las registradoras mantienen el defecto y elevan informe a la Dirección General de Derecho.
RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas confirma las notas pues entiende que, en sede de propiedad horizontal, y si bien el legislador ha resuelto el conflicto de intereses entre los propietarios y la comunidad supeditando los primeros a los segundos, ello no obsta para entender que han de ser siempre respetados los derechos adquiridos por los propietarios en cuanto a las facultades de uso y goce de los elementos de que son titulares, de acuerdo con la interpretación conjunta del artículos 553-11.2 letra e) y el artículo 553.25.4 del Libro V. Por otra parte, la Dirección General pone de manifiesto la problemática que suscita el mencionado precepto al no concretar si estas facultades de goce y disfrute que resultan limitadas son potenciales o si se han convertido en derecho adquirido en el momento de tomarse el acuerdo; si son relativas al goce y disfrute de un elemento común o si también se refieren al goce y disfrute del propio elemento privativo ni, por último, si el artículo se refiere sólo a las que corresponden a un elemento privativo en concreto, o bien son relativas a la totalidad de los departamentos del inmueble. Concluye que, comoquiera que el precepto no efectúa distinción alguna, entiende que no cabe realizarla en sede interpretativa.
No obstante, continúa, para impedir que la regla de la unanimidad obstaculice la aprobación de estos acuerdos de limitación de uso cuando existe la mayoría de cuatro quintas partes exigida por el artículo 553.25.2, el acuerdo de adopción de esta limitación sería admisible si concurren los siguientes requisitos, a saber: que salvaguarde el desarrollo de la misma por parte del propietario o propietarios que ya la vengan ejercitándola en el momento de adoptar el acuerdo (como ocurría en el caso de la Resolución de nueve de octubre); que recoja la renuncia a esta actividad de los otros copropietarios que no la ejerzan y que, al mismo tiempo, tutele las facultades de aquéllos que no renuncien a ejercitarla en el futuro, sin que baste la mera abstención en la votación para entender que se ha prestado el consentimiento. Pero sí equipara al consentimiento expreso la no oposición en el plazo de un mes desde la notificación a que se refiere el artículo 553.26.2.
Por último la Dirección apunta que en el supuesto de oposición del resto de propietarios a la actividad de uso turístico desarrollada por un titular, la comunidad puede ejercitar las acciones judiciales pertinente ex artículo 553.40 del Libro V.
COMENTARIO. De conformidad con los artículos 33 de la Constitución y artículo 541.1 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, la propiedad adquirida legalmente otorga a los titulares el derecho a usar de forma plena los bienes que constituyen su objeto y a disfrutar y disponer de ellos, con los límites derivados de la función social y relaciones de vecindad (Sentencia Tribunal Constitucional 204/2004, de 18 de noviembre). Siguiendo los pronunciamientos de la Sentencia de Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de fecha 22 de julio de 2013 la doctrina jurídica ha empleado la distinción entre los límites del dominio y las limitaciones. Los primeros definen su contenido ordinario del derecho, es decir, establecen sus confines (de ahí su denominación de » límites»), no requieren de un acto especial de constitución, dado que los establecidos en las normas legales y no generan indemnización. En cambio, los segundos, las limitaciones, como su nombre sugiere conllevan una eliminación del contenido propio del derecho de propiedad y precisan de un acto especial de constitución, debiendo ser ambas objeto de una interpretación restrictiva. Dentro de la propiedad horizontal más concretamente, pertenecen a la segunda categoría todas las disposiciones que, como la que aquí se analiza, impiden al propietario ejercitar su derecho a destinar su finca a los fines que tenga por convenientes en la forma dispuesta por el artículo 553.11. 2 letra e). Así se infiere del artículo 553.1 de conformidad con el cual el régimen jurídico de la propiedad horizontal confiere a los propietarios el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás en los elementos comunes. Por tanto, la exigencia de consentimiento expreso de los propietarios afectados se debe a que afecta a ese contenido esencial del derecho de propiedad. Esa nota característica es el fundamento para que la Dirección General de Registros y Notariado distinga entre actos individuales (que requieren el consentimiento individualizado del propietario afectado, con el matiz de que exige que se otorgue en escritura pública, sin que baste la certificación de su asistencia a la junta de propietarios) y actos colectivos (para los cuales, basta la adopción del acuerdo con las mayorías determinadas por la Ley ). Sin embargo, a diferencia de esta exigencia de consentimiento de los propietarios afectados en escritura pública, la Dirección General de Derecho entiende que basta que el secretario de la comunidad certifique su asistencia y sentido afirmativo del voto en la junta e incluso que, debidamente notificado, no se haya opuesto en el plazo de un mes, como se ha indicado.
Por lo que respecta a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la Sentencia de fecha 23 de febrero de 2006 (Fundamento de Derecho Segundo) se parte de la libertad que tienen los propietarios integrados en el régimen de la propiedad horizontal para dar a los elementos el destino que tengan por conveniente, sin que el hecho de aparecer descrito el uso pueda entenderse como limitación o prohibición de manera que para que un uso se entienda prohibido, deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento, tanto para los fundadores de la Comunidad, como para los titulares posteriores, y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos. Y concluye que para que se introduzca una cláusula similar a la analizada es precisa la unanimidad. Esta doctrina se reitera en las Sentencias de 20 de septiembre de 2007 (fundamento de Derecho Tercero, con cita de otras anteriores), que además recuerda que las limitaciones o prohibiciones de uso se han de interpretar en sentido restrictivo. Por su parte, el fundamento de Derecho Segundo de la Sentencia de 20 de octubre de 2008 contiene el siguiente aserto: la doctrina constitucional entiende que el artículo 33 de la Constitución Española reconoce al derecho a la propiedad privada un núcleo esencial, de manera que el régimen de los bienes, es decir, las facultades del propietario, no puede privarle de la efectiva utilidad económica, ni de la autonomía de la voluntad para usar, gozar y disponer de ellos. Si bien es cierto que los estatutos de una determinada comunidad constituida en régimen de propiedad horizontal pueden contener cláusulas prohibitivas o limitativas de determinadas actividades, éstas deben estar establecidas en atención al interés general de la propia comunidad. Para garantizar su eficacia frente a terceros y a posteriores adquirentes, estas limitaciones deben constar inscritas en el Registro de la Propiedad. Este se transcribe, a su vez, por el fundamento de Derecho Sexto de la Sentencia de 30 de diciembre de 2010. Por último, sin ánimo exhaustivo, esta línea jurisprudencial se reitera en las Sentencias de 4 de marzo, 25 de junio y 1 de octubre de 2013, por todas. Esta posición del Tribunal Supremo es clave en la interpretación de la normativa y de los requisitos para que este tipo de acuerdos acceda al Registro de la Propiedad, reforzando la tesis de que se ha de rechazar la inclusión en los estatutos inscritos si los titulares afectados no prestan su consentimiento.
Por lo que se refiere a la jurisprudencia menor, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de fecha 26 de abril de 2013 y abstracción hecha de que sea de aplicación la normativa civil común (Ley 49/1960, de 21 de abril), lo cual ya podría implicar matices diferenciadores respecto de la normativa civil foral, parte en estos de la noción de acuerdo válidamente adoptado por mayorías cualificadas, pero no se pronuncia sobre el caso en que sea preciso el consentimiento de los propietarios afectados, como impone el artículo 553.25.4 . De hecho, en el Fundamento de Derecho Cuarto de la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de fecha 20 de febrero de 2012 se afirma que este artículo viene a proclamar que la pérdida de utilidad de parte del edificio sea de los elementos comunes sea de los privativos , no puede ser realizada sin el consentimiento expreso del propietario particularmente afectado, lo que no supone más que asentar -también en el régimen de la propiedad horizontal- el principio general de que nadie puede, sin una causa legal o mediante su voluntaria renuncia, ser privado de sus derechos. Por su parte, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 4 de diciembre de 2012 parte no sólo de un acuerdo de naturaleza distinta al aquí planteado (reparto de gastos) sino que además entra a considerar la mala fe de la demandante en cuanto a la recepción de la comunicación, cuestión de imposible apreciación en sede registral (artículo 18 de la Ley Hipotecaria).
En relación con las Resoluciones de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña, el fundamento de Derecho tres párrafo uno de la Resolución de 21 de abril de 2010 que se requiere el consentimiento expreso de los titulares para los acuerdos que disminuyan la utilidad y el valor de determinados elementos (en el supuesto de hecho, la actividad de hostelería). La prohibición de usos, en su acepción más amplia, conlleva necesariamente una pérdida de valor y utilidad económica de los elementos privativos. Por último, el Fundamento de Derecho Segundo tres de la Resolución de 28 de octubre de 2013 parte de la necesidad también de consentimiento del propietario en la junta en el sentido de que tiene que formar parte de la junta. No obstante, en la Resolución de catorce de octubre aquí comentada se entiende como favorable el del propietario notificado que no se opone en el plazo de un mes (fundamento de Derecho tercero seis).
En resumen, la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas entiende exigible para incluir una cláusula que prohíba el uso turístico en los estatutos de las comunidades de propietarios que se adopten por cuatro quintas partes y , además, que los afectados consientan expresamente o no se opongan en el plazo de un mes si no han asistido y salvaguarde además los derechos de los titulares que no renuncien a él en el futuro.
María Tenza Llorente
Barcelona, 8 de noviembre de 2014
1. Resoluciones de 24 de abril de 2014, fundamento de Derecho tercero y segundo de la Resolución de fecha 5 de julio de 2005.
2. La propia Sentencia así lo reconoce en el fundamento de Derecho Segundo in fine.
3. Ya que dicho precepto no distingue entre los tipos de elementos a que se refiere, a diferencia de lo que ocurre en el anteproyecto de reforma del Libro V, que restringe esta necesidad de consentimiento del afectado en cuanto comporte una prohibición de uso de los elementos comunes.
4. En este punto deja abierta la Dirección General la cuestión- bastante debatida- de si dicho uso turístico ha de constar registralmente para fundar la calificación negativa, o si basta la mera manifestación vertida en el acuerdo de la junta.
DERECHO DE SUCESIONES: CONFLICTO DE INTERESES.
I.4.- RESOLUCIÓN JUS/2425/2014, de 9 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el señor Antonio Ángel Longo Martínez, notario de Barcelona, contra la suspensión de la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, por el registrador de la propiedad, titular del Registro de Igualada núm. 2. (DOGC 05/11/2014).
http://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/AppJava/PdfProviderServlet?documentId=674060&type=01&language=es_ES
SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso es la escritura de herencia en la que una menor, representada por su madre, renuncia a los derechos que le corresponden por derecho de transmisión en la herencia testamentaria de su abuela paterna, que había instituido heredero al padre de la menor y legado lo que por legítima le correspondiera a la tía de ésta. En la escritura comparecen el abuelo materno y la prima hermana por línea paterna de la menor prestando su consentimiento a efectos del artículo 236-30 de la Ley 25/2010, de 29 de julio, del Libro Segundo del Código Civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia, en relación con el artículo 424-6.1 a) de la Ley 10/2008, de 10 de julio, por el que se aprueba el Libro IV del mismo. En consecuencia, se abre la sucesión abintestato y son declaradas herederas la menor y su tía.
El registrador de la propiedad suspende la inscripción por tres defectos: no justificarse la utilidad o necesidad que para el patrimonio de la menor tiene la renuncia de los derechos testamentarios a la herencia de su abuela; la existencia de un conflicto de intereses en esta renuncia, ya que la persona que lo autoriza en su calidad de pariente más próxima de la línea paterna es hija de la persona que se beneficia de la misma y, en tercer lugar, por no aportarse la escritura de aceptación de herencia del padre de la menor, que justificaba su derecho de transmisión. El notario autorizante recurre los dos primeros defectos la nota. El registrador mantiene la calificación y remite el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña.
RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas revoca la nota en cuanto a los dos defectos objeto de recurso. En primer término, entiende que no es necesaria la acreditación de la utilidad o necesidad de la renuncia para el patrimonio del menor exigida por el artículo 236.28.1 del Libro II, pues esta circunstancia es sólo de apreciación por los parientes o el juez que conceden la autorización. En segundo lugar, no estima que sea precisa la intervención de un defensor judicial por existir conflicto de intereses con la prima paterna que suple la autorización judicial, hija de la beneficiaria de la renuncia, ya que, por una parte, porque el interés de ésta última no entra en contradicción ni se subordina al de su madre, que es la que actúa como representante legal suyo y que no obtiene ningún beneficio como consecuencia de la repudiación; por otra parte, porque el interés de la menor se salvaguarda por la intervención del pariente de la línea materna, que, de apreciar un eventual perjuicio para ésta, se abstendría de autorizar el acto y, finalmente, porque el conflicto se tiene que producir entre las personas que intervienen en el otorgamiento del acto y no con relación a personas que emiten una declaración complementaria o accesoria, ni personas ajenas a aquél.
COMENTARIO. La jurisprudencia presenta una noción y alcance de “conflicto de interés” a través de múltiples pronunciamientos. Así, respecto de la patria potestad, pero que puede extrapolarse a supuestos como el presente, en palabras del Tribunal Supremo (Fundamento de Derecho Tercero de la Sentencia de fecha 30 de octubre de 2012) el concepto y delimitación del conflicto de intereses se ciñe a aquellos casos en que los intereses y derechos de un titular y el menor son contrarios u opuestos en un asunto determinado, de modo que el beneficio de uno puede comportar perjuicio para el otro. Invoca por ello la Sentencia de fecha 17 mayo 2004, la cual afirmaba que «el conflicto de intereses lo toma en consideración el legislador, en defensa del menor (Sentencia de 17 de enero y 4 de marzo de 2003) y en relación con cada asunto concreto, razón por la que hay que estar a las circunstancias concurrentes para afirmar o negar su existencia. Ese casuismo deriva de la excepcionalidad de la figura en relación con la regla general de representación de los hijos menores por sus padres». De ahí que la situación de conflicto se identifique con supuestos en los que sea razonable entender que la defensa de los propios intereses irá en detrimento del de los menores (sentencias de 17 de enero y 5 de noviembre de 2003), quedando excluido incluso el caso en que sean distintos, pues esto no implica necesariamente incompatibilidad. En el mismo sentido se pueden citar otras sentencias como las de 12 junio 1985, 17 enero 2003, 30 junio 2004, 1 septiembre 2006 y 8 de junio de 2011. Dentro de estos pronunciamientos generales, para un supuesto en que existía autorización judicial de la herencia el Centro Directivo, en Resolución de fecha 25 de abril de 2001, no consideró necesaria la intervención de defensor judicial en que la incapaz era representada en las operaciones descritas por su hermano –coheredero– y tutor, que acepta la herencia pura y simplemente, atendidas la composición del caudal, las actuaciones procesales realizadas y las concretas circunstancias concurrentes en el supuesto debatido, invocando la necesidad de agilizar y simplificar el tráfico jurídico y la reducción de costes en la medida en que queden debidamente salvaguardados los intereses de menores e incapacitados. Ahora bien, en casos en que no se da esa circunstancia y hay contraposición, resulta exigible (Resolución de fecha 14 de mayo de 2010). También estima el Centro Directivo la existencia en la partición efectuada por un albacea contador-partidor que al tiempo es heredero y que actúa y que dice haber actuado, en aquel concepto, por sí y en nombre de la otra heredera (Resoluciones de 12 de junio y 16 de junio de 2014).
Por una parte, en cuanto al conflicto de intereses, centrando la cuestión en el Derecho Civil catalán, para un caso de contraposición de intereses, dadas las circunstancias del supuesto de hecho, en que una tutora actuaba por sí y en nombre y representación de la tutelada y efectuaba la partición en un momento muy posterior al fallecimiento del causante, la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña estima necesaria la intervención de un defensor judicial (Resolución de fecha 2 de mayo de 2007, con referencia a la Resolución de 9 de octubre de 2006, Fundamento de Derecho Tercero). Entiende que para entender que existe conflicto de intereses han de ser objeto de valoración y ponderación de todas las circunstancias que concurren en la situación lo que llevará a estimar o no la existencia del conflicto.
Por otra parte, a diferencia del Derecho Civil Común, que sólo prevé la exigencia de autorización judicial para el caso de las renuncias a la herencia deferidas a los menores bajo patria potestad o tutela , la Ley 25/2010, de 29 de julio, por la que se aprueba el Libro II del Código Civil de Cataluña, contempla en sus artículos 236.30 letra b), en conexión con el artículo 236.27 letra e), la posibilidad de autorizaciones alternativas por los parientes de ambas líneas, ampliando el ámbito del derogado artículo 153.2 del Código de Familia aprobado por ley 9/1998, de 10 de julio. Pero en el caso resuelto por la Resolución objeto de este comentario, en cambio, entiende que no es precisa la intervención de un defensor judicial pues, además de no estar prevista legalmente para esta concreta eventualidad y siendo el fundamento de la exigencia de autorización -sea judicial o sea de los parientes-, en palabras de la propia Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas , la protección del interés superior del menor, concluye que éste queda salvaguardado por la actuación del pariente de la rama materna. Además, este mecanismo se enmarca en la línea flexibilizadora sentada por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 21 de junio de 2013 , confirmada a su vez por la Sentencia de Tribunal Superior de Justicia de fecha 7 de julio de 2014, señala que el sistema de autorizaciones alternativas previsto por el derogado Código de Familia se trata de una muestra más de la tendencia a la privatización del Derecho de Familia por la que ha optado el legislador catalán. Sistemáticamente se coloca tras la regla general de la autorización judicial, pero no como regla excepcional (lo que llevaría a una interpretación restrictiva), sino como una regla «alternativa», que agiliza la conclusión del negocio jurídico de que se trate, por lo que en caso de familias monoparentales, a diferencia de la postura adoptada por la Resolución de fecha 30 de marzo de 2011(monoparental), la intervención de una sola rama de parientes no afecta al equilibrio y neutralidad de la decisión. En la Resolución comentada, la Dirección General de Derecho parte además de la afirmación de que no cabe apreciar conflicto de intereses cuando se dan lazos de parentesco entre quien autoriza la renuncia y la persona que se ve beneficiada por la misma. Esta postura contrasta con la Resolución de fecha 30 de junio de 2014 de la Dirección General de los Registros que entiende, para un supuesto de representación voluntaria, que sí existe autocontratación en la actuación del apoderado de una cooperativa de crédito que, en una escritura de novación de hipoteca, interviene, además de como tal apoderado, para consentir dicha novación en su condición de cónyuge de la deudora (al ser la vivienda hipotecada el domicilio familiar de ambos). Señala la Dirección General que existe un conflicto indirecto de intereses entre el apoderado y su represntada, al cual es de aplicación el criterio general de defensa de la posición jurídica del principal en todos aquellos supuestos en que la actuación del gestor implique un conflicto entre los intereses del principal y no sólo los del propio gestor, sino también los intereses de aquellas personas con las que el gestor esté especialmente vinculado. Se aparta así de la Resolución de 15 de octubre de 2005 afirmó que, no existiendo norma específica prohibitiva, las actuaciones con parientes no merecen reproche, entiende que dicho aserto es contradictorio con los pronunciamientos del Tribunal Supremo. En cambio, la Dirección General de Derecho de modo que sólo si existiera un conflicto real de intereses, definido por la existencia de una situación de ventaja de los intereses del representante sobre los del representado , sería precisa la aplicación de los mecanismos previstos por el Ordenamiento jurídico para la validez del negocio jurídico.
María Tenza Llorente
Barcelona, 13 de noviembre de 2014
1. Artículos 166 y 271. 4 del Código Civil.
2. Artículo 224 de la Ley 25/2010.
3. Resolución de fecha 30 de marzo de 2011, Fundamento de Derecho 2.2
4. Fundamento de Derecho Sexto
URBANISMO: LICENCIA ESPECÍFICA DE SEGREGACIÓN EN CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE.
I.3.- RESOLUCIÓN JUS/2424/2014, de 9 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Parets del Vallès, Pere Pineda Masip, contra la calificación del registrador de la propiedad número 2 de Martorell. (DOGC 05/11/2014).
http://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/AppJava/PdfProviderServlet?documentId=674080&type=01&language=es_ES
SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso es una escritura mediante la cual el titular registral constituye un derecho de superficie por plazo de veinte años sobre parte de una finca, que coincide con una parcela catastral, para que el superficiario construya una gasolinera. Dicho derecho se somete a la condición suspensiva de que su titular obtenga las licencias de obra y ambiental, sin que la escritura se incorporen (aunque se habían aportado en presentaciones anteriores). El registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, la operación puede generar un núcleo de población, lo cual hace exigible la aportación de licencia de parcelación (artículos187, 188 y 191.1 a y b) del Decreto Legislativo1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba la Ley De urbanismo; los artículos 246, 248 y 250 de su Reglamento, aprobado por el Decreto 305/2006, de 18 de julio, el artículo 564-3.2 c) del Código civil de Cataluña y el artículo 17 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio). El notario interpone recuro gubernativo y el registrador mantiene la calificación, acompañando las fotocopias de las licencias medioambiental y de obras.
RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas confirma parcialmente la nota. En primer término considera que de la interpretación conjunta del articulado de la normativa urbanística, para constituir un derecho de superficie sobre parte de una finca es precisa la licencia de segregación, al contrario de si recayera sobre la totalidad. No obstante, como en el supuesto de hecho concreto el derecho de superficie se había concedido sobre una finca incluida en un proyecto de parcelación en el que el Ayuntamiento había además otorgado licencia de obra para la construcción de la gasolinera y la licencia medioambiental previa, considera innecesaria una licencia específica de segregación, al amparo de la excepción prevista por el artículo 187.4 letra b) del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto. Ahora bien, estima preciso que se aporte al Registro ambas licencias, originales o testimoniadas, y no por mera fotocopia (artículo 3 de la Ley Hipotecaria).
COMENTARIO. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas parte de la premisa de que es precisa la licencia de segregación para la asignación de uso exclusivo de un terreno, como la constitución de derecho de superficie, que “comporta una propiedad separada”. Así se infiere de los artículo 187.1 a) y 191 a 196 Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo y de los artículos 241 a 248 y 249 y 250 Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo (más concretamente, artículo 191.1 b) del Texto Refundido, 23 y siguientes del Dereto 64/2014, de 13 de mayo de protección de la legalidad urbanística, que deroga el anterior Decreto 305/2006 en esta materia), así como el artículo 17 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En materia de presunciones de parcelación, la Sentencia de 3 de octubre de 2008, de la Audiencia Provincial de Madrid, revocó la Resolución de 14 de junio de 2004 y la Sentencia del Juzgado de Primera instancia nº 55 de Madrid de 21 de abril de 2007, confirmando la nota del registrador de la propiedad que había considerado necesaria la licencia en caso de división horizontal de una finca en que existían dos edificaciones para formar dos viviendas unifamiliares independientes cada una de las cuales lleva como anejo el uso y disfrute exclusivo de una zona de terreno. Asimismo, para el caso de suelos privativos integrantes de complejos inmobiliarios privados, se ha exigido igualmente licencia de segregación, caso de dividirse o separarse una parte de ellos (Resolución 14 de julio, 9 de septiembre, dictada para una supuesto de la legislación catalana y 3 de diciembre de 2009). La doctrina de las indicadas Resoluciones fue reiterada posteriormente por otras como la de 12 de julio de 2010 (Fundamento de Derecho Sexto).La Resolución de 24 de agosto de 2011, para un supuesto de enajenaciones de cuotas indivisas sin asignación de uso exclusivo pero reveladoras de parcelación por las circunstancias del caso (existencia de varias escrituras de venta presentadas y escrito del Ayuntamiento relativo a la existencia de posible parcelación ilegal), las de 3 de abril y 15 de octubre de 2012 y la de 5 de noviembre de 2012º, 21 y 28 de enero de 2014 por todas. Partiendo de esta base y de las particularidades propias de la normativa urbanística de cada Comunidad Autónoma, existen supuestos en que no se considera necesaria la licencia. Así, en una actuación promovida por el Ayuntamiento, en la Comunidad Valenciana, la Resolución de fecha 8 de julio de 2013 resolvió que no era necesaria la licencia de segregación por existir una norma autonómica conforme a la cual el acuerdo municipal aprobatorio de la segregación implica el otorgamiento de licencia o si no implica una asignación de uso exclusivo que implique parcelación (Resoluciones de 5 y 14 de noviembre de 2013 y 24 de junio de 2014, dictadas para supuestos planteados en la legislación andaluza o 3 de abril, 15 de octubre y 5 de noviembre de 2012, de Baleares).
En Cataluña, dado que la normativa anterior a la actual no exigía licencia respecto a la posibilidad de constituir más elementos susceptibles de aprovechamiento independiente , la Resolución de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de fecha 17 de julio de 2009 consideró inscribible una escritura en que los vendedores enajenaban unas cuotas indivisas de una finca y declaraban constituir una comunidad ideal en que las respectivas participaciones porcentuales daban derecho cada una al uso exclusivo y excluyente de unos espacios destinados a aparcamiento.
En el caso resuelto por la Resolución comentada y si bien el artículo 187.3 del Decreto Legislativo 1/2010 deja a salvo, en caso de concesión de licencias, las demás autorizaciones que sean preceptivas de acuerdo con la legislación de régimen local o sectorial, tanto el apartado b) del artículo 187.4 como los derogados artículos 243 y 244 del Decreto 305/2006, de 18 de julio, exceptúan de su necesidad las fincas incluidas en proyectos de parcelación y de ahí que la Dirección General, junto con la existencia de licencia de obras e invocando el principio de simplificación administrativa, no considere necesaria la licencia específica de segregación. Los vigentes artículos 6 a) y b) del Decreto 64/2014, de 13 de mayo , por el que se aprueba el Reglamento de protección sobre la legalidad urbanística, enumera como actos en los que no es necesaria la licencia de parcelación los comprendidos en proyectos de urbanización debidamente aprobados y en los proyectos de parcelación. Asimismo, el artículo 16 dispone que en los supuestos de actos que comportan la ejecución de obras (en este caso, gasolinera y supermercado), que requieren otras autorizaciones administrativas en concurrencia con la licencia urbanística preceptiva, no se puede otorgar esta licencia mientras no hayan sido concedidas aquellas otras autorizaciones, por lo que presupone la existencia de licencias administrativas previas y, por último, el artículo 20.1 permite dividir los terrenos comprendidos en un ámbito de actuación urbanística para constituir fincas de conformidad con las determinaciones del planeamiento urbanístico que detalle la ordenación del suelo.
En definitiva, existiendo licencia de obras que ampare la construcción en un terreno incluido en un proyecto de reparcelación, no es precisa licencia específica de segregación para la constitución de derecho de superficie.
María Tenza Llorente
Barcelona, 9 de noviembre de 2014
1. Artículo. 197.4 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana. Hoy el régimen de estas actuaciones se prevé en el artículo 224 de la Ley 5/2014, de 25 de julio.
2. Artículos 141 y siguientes del Decreto legislativo 1/1990, de 12 de julio
3. Este Decreto entró en vigor el 4 de junio de 2014 y deroga, entre otros, los preceptos referidos a las licencias del Decreto 305/2006, de 18 de julio, (letra b) del apartado 1 de la disposición derogatoria única)
PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. PROHIBICIÓN DE USOS TURÍSTICOS.
I.2.- RESOLUCIÓN JUS/2410/2014, de 9 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el señor O. G. C., como presidente de la Comunidad Compleja del Edificio Tramuntana de Badalona, calles Nou Cases, núm. 19-49; Tánger, núm. 16-26, y Travessera de Sant Jeroni de la Murtra, núm. 6, contra la suspensión de la inscripción de una escritura de protocolización de modificación de estatutos comunitarios por la registradora de la propiedad titular del Registro de Badalona núm. 3. (DOGC 04/11/2014).
http://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/AppJava/PdfProviderServlet?documentId=673956&type=01&language=es_ES
SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva estos recursos es la protocolización de acuerdos de modificación de estatutos de la propiedad horizontal para incluir en ellos la prohibición de usos turísticos en su articulado, los cuales no contenían ninguna limitación relativa al uso de los elementos privativos de la comunidad.
En particular, en el caso de la Resolución de nueve de octubre la registradora suspende la inscripción porque, en primer lugar, no se acreditaba que el acta hubiese sido notificada a los propietarios no asistentes y que no había existido oposición a la misma por su parte y porque, en segundo lugar, considerando que el acuerdo adoptado es limitativo de las facultades de goce y disfrute de los propietarios de las viviendas, no sólo no constaba el consentimiento del afectado por la prohibición por estar destinando ya su finca a uso turístico, sino que además del contenido del acta se desprendía su voto en contra. Fundamenta la nota en los artículos 553-1, 553-3, 553-9, 553-10, 553-11, 553-19, 553-21 a 27 y 553-30 y 31 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, por el que se aprueba el Libro V, relativo a los derechos reales, así como en la Resolución de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de 21 de abril de 2010.
En el caso resuelto por la Resolución de fecha catorce de octubre, del certificado resultaba que asistieron a la junta el 62,61% de los propietarios y que el acuerdo había sido notificado a los propietarios ausentes a la junta, sin que en el plazo de treinta días ninguno de ellos hubiera manifestado su oposición a los acuerdos. La registradora suspende la inscripción pues entiende que es preciso el consentimiento expreso de todos los propietarios de aquellos que pudieran resultar afectados por la aplicación de la mencionada norma, de conformidad con el apartado 4 del artículo 553-25 del Libro V.
El notario (tras una calificación sustitutoria que confirmaba la nota) y el interesado respectivamente recurren las notas de calificación en cuanto a la negativa a la inscripción de los acuerdos. Las registradoras mantienen el defecto y elevan informe a la Dirección General de Derecho.
RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas confirma las notas pues entiende que, en sede de propiedad horizontal, y si bien el legislador ha resuelto el conflicto de intereses entre los propietarios y la comunidad supeditando los primeros a los segundos, ello no obsta para entender que han de ser siempre respetados los derechos adquiridos por los propietarios en cuanto a las facultades de uso y goce de los elementos de que son titulares, de acuerdo con la interpretación conjunta del artículos 553-11.2 letra e) y el artículo 553.25.4 del Libro V. Por otra parte, la Dirección General pone de manifiesto la problemática que suscita el mencionado precepto al no concretar si estas facultades de goce y disfrute que resultan limitadas son potenciales o si se han convertido en derecho adquirido en el momento de tomarse el acuerdo; si son relativas al goce y disfrute de un elemento común o si también se refieren al goce y disfrute del propio elemento privativo ni, por último, si el artículo se refiere sólo a las que corresponden a un elemento privativo en concreto, o bien son relativas a la totalidad de los departamentos del inmueble. Concluye que, comoquiera que el precepto no efectúa distinción alguna, entiende que no cabe realizarla en sede interpretativa.
No obstante, continúa, para impedir que la regla de la unanimidad obstaculice la aprobación de estos acuerdos de limitación de uso cuando existe la mayoría de cuatro quintas partes exigida por el artículo 553.25.2, el acuerdo de adopción de esta limitación sería admisible si concurren los siguientes requisitos, a saber: que salvaguarde el desarrollo de la misma por parte del propietario o propietarios que ya la vengan ejercitándola en el momento de adoptar el acuerdo (como ocurría en el caso de la Resolución de nueve de octubre); que recoja la renuncia a esta actividad de los otros copropietarios que no la ejerzan y que, al mismo tiempo, tutele las facultades de aquéllos que no renuncien a ejercitarla en el futuro, sin que baste la mera abstención en la votación para entender que se ha prestado el consentimiento. Pero sí equipara al consentimiento expreso la no oposición en el plazo de un mes desde la notificación a que se refiere el artículo 553.26.2.
Por último la Dirección apunta que en el supuesto de oposición del resto de propietarios a la actividad de uso turístico desarrollada por un titular, la comunidad puede ejercitar las acciones judiciales pertinente ex artículo 553.40 del Libro V.
COMENTARIO. De conformidad con los artículos 33 de la Constitución y artículo 541.1 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, la propiedad adquirida legalmente otorga a los titulares el derecho a usar de forma plena los bienes que constituyen su objeto y a disfrutar y disponer de ellos, con los límites derivados de la función social y relaciones de vecindad (Sentencia Tribunal Constitucional 204/2004, de 18 de noviembre). Siguiendo los pronunciamientos de la Sentencia de Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de fecha 22 de julio de 2013 la doctrina jurídica ha empleado la distinción entre los límites del dominio y las limitaciones. Los primeros definen su contenido ordinario del derecho, es decir, establecen sus confines (de ahí su denominación de » límites»), no requieren de un acto especial de constitución, dado que los establecidos en las normas legales y no generan indemnización. En cambio, los segundos, las limitaciones, como su nombre sugiere conllevan una eliminación del contenido propio del derecho de propiedad y precisan de un acto especial de constitución, debiendo ser ambas objeto de una interpretación restrictiva. Dentro de la propiedad horizontal más concretamente, pertenecen a la segunda categoría todas las disposiciones que, como la que aquí se analiza, impiden al propietario ejercitar su derecho a destinar su finca a los fines que tenga por convenientes en la forma dispuesta por el artículo 553.11. 2 letra e). Así se infiere del artículo 553.1 de conformidad con el cual el régimen jurídico de la propiedad horizontal confiere a los propietarios el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás en los elementos comunes. Por tanto, la exigencia de consentimiento expreso de los propietarios afectados se debe a que afecta a ese contenido esencial del derecho de propiedad. Esa nota característica es el fundamento para que la Dirección General de Registros y Notariado distinga entre actos individuales (que requieren el consentimiento individualizado del propietario afectado, con el matiz de que exige que se otorgue en escritura pública, sin que baste la certificación de su asistencia a la junta de propietarios) y actos colectivos (para los cuales, basta la adopción del acuerdo con las mayorías determinadas por la Ley ). Sin embargo, a diferencia de esta exigencia de consentimiento de los propietarios afectados en escritura pública, la Dirección General de Derecho entiende que basta que el secretario de la comunidad certifique su asistencia y sentido afirmativo del voto en la junta e incluso que, debidamente notificado, no se haya opuesto en el plazo de un mes, como se ha indicado.
Por lo que respecta a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la Sentencia de fecha 23 de febrero de 2006 (Fundamento de Derecho Segundo) se parte de la libertad que tienen los propietarios integrados en el régimen de la propiedad horizontal para dar a los elementos el destino que tengan por conveniente, sin que el hecho de aparecer descrito el uso pueda entenderse como limitación o prohibición de manera que para que un uso se entienda prohibido, deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento, tanto para los fundadores de la Comunidad, como para los titulares posteriores, y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos. Y concluye que para que se introduzca una cláusula similar a la analizada es precisa la unanimidad. Esta doctrina se reitera en las Sentencias de 20 de septiembre de 2007 (fundamento de Derecho Tercero, con cita de otras anteriores), que además recuerda que las limitaciones o prohibiciones de uso se han de interpretar en sentido restrictivo. Por su parte, el fundamento de Derecho Segundo de la Sentencia de 20 de octubre de 2008 contiene el siguiente aserto: la doctrina constitucional entiende que el artículo 33 de la Constitución Española reconoce al derecho a la propiedad privada un núcleo esencial, de manera que el régimen de los bienes, es decir, las facultades del propietario, no puede privarle de la efectiva utilidad económica, ni de la autonomía de la voluntad para usar, gozar y disponer de ellos. Si bien es cierto que los estatutos de una determinada comunidad constituida en régimen de propiedad horizontal pueden contener cláusulas prohibitivas o limitativas de determinadas actividades, éstas deben estar establecidas en atención al interés general de la propia comunidad. Para garantizar su eficacia frente a terceros y a posteriores adquirentes, estas limitaciones deben constar inscritas en el Registro de la Propiedad. Este se transcribe, a su vez, por el fundamento de Derecho Sexto de la Sentencia de 30 de diciembre de 2010. Por último, sin ánimo exhaustivo, esta línea jurisprudencial se reitera en las Sentencias de 4 de marzo, 25 de junio y 1 de octubre de 2013, por todas. Esta posición del Tribunal Supremo es clave en la interpretación de la normativa y de los requisitos para que este tipo de acuerdos acceda al Registro de la Propiedad, reforzando la tesis de que se ha de rechazar la inclusión en los estatutos inscritos si los titulares afectados no prestan su consentimiento.
Por lo que se refiere a la jurisprudencia menor, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de fecha 26 de abril de 2013 y abstracción hecha de que sea de aplicación la normativa civil común (Ley 49/1960, de 21 de abril), lo cual ya podría implicar matices diferenciadores respecto de la normativa civil foral, parte en estos de la noción de acuerdo válidamente adoptado por mayorías cualificadas, pero no se pronuncia sobre el caso en que sea preciso el consentimiento de los propietarios afectados, como impone el artículo 553.25.4 . De hecho, en el Fundamento de Derecho Cuarto de la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de fecha 20 de febrero de 2012 se afirma que este artículo viene a proclamar que la pérdida de utilidad de parte del edificio sea de los elementos comunes sea de los privativos , no puede ser realizada sin el consentimiento expreso del propietario particularmente afectado, lo que no supone más que asentar -también en el régimen de la propiedad horizontal- el principio general de que nadie puede, sin una causa legal o mediante su voluntaria renuncia, ser privado de sus derechos. Por su parte, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 4 de diciembre de 2012 parte no sólo de un acuerdo de naturaleza distinta al aquí planteado (reparto de gastos) sino que además entra a considerar la mala fe de la demandante en cuanto a la recepción de la comunicación, cuestión de imposible apreciación en sede registral (artículo 18 de la Ley Hipotecaria).
En relación con las Resoluciones de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña, el fundamento de Derecho tres párrafo uno de la Resolución de 21 de abril de 2010 que se requiere el consentimiento expreso de los titulares para los acuerdos que disminuyan la utilidad y el valor de determinados elementos (en el supuesto de hecho, la actividad de hostelería). La prohibición de usos, en su acepción más amplia, conlleva necesariamente una pérdida de valor y utilidad económica de los elementos privativos. Por último, el Fundamento de Derecho Segundo tres de la Resolución de 28 de octubre de 2013 parte de la necesidad también de consentimiento del propietario en la junta en el sentido de que tiene que formar parte de la junta. No obstante, en la Resolución de catorce de octubre aquí comentada se entiende como favorable el del propietario notificado que no se opone en el plazo de un mes (fundamento de Derecho tercero seis).
En resumen, la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas entiende exigible para incluir una cláusula que prohíba el uso turístico en los estatutos de las comunidades de propietarios que se adopten por cuatro quintas partes y , además, que los afectados consientan expresamente o no se opongan en el plazo de un mes si no han asistido y salvaguarde además los derechos de los titulares que no renuncien a él en el futuro.
María Tenza Llorente
Barcelona, 8 de noviembre de 2014
1. Resoluciones de 24 de abril de 2014, fundamento de Derecho tercero y segundo de la Resolución de fecha 5 de julio de 2005.
2. La propia Sentencia así lo reconoce en el fundamento de Derecho Segundo in fine.
3. Ya que dicho precepto no distingue entre los tipos de elementos a que se refiere, a diferencia de lo que ocurre en el anteproyecto de reforma del Libro V, que restringe esta necesidad de consentimiento del afectado en cuanto comporte una prohibición de uso de los elementos comunes.
4. En este punto deja abierta la Dirección General la cuestión- bastante debatida- de si dicho uso turístico ha de constar registralmente para fundar la calificación negativa, o si basta la mera manifestación vertida en el acuerdo de la junta.
PROPIEDAD HORIZONTAL: INSCRIPCIÓN DE ESTATUTOS ANTERIORES A LA LEY 5/2006, DE 10 DE MAYO.
I.1.- RESOLUCIÓN JUS/2409/2014, de 9 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por E. R. C. contra la calificación de la registradora de la propiedad número quince de Barcelona. (DOGC 04/11/2014).
http://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/AppJava/PdfProviderServlet?documentId=673998&type=01&language=es_ES
SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso es la presentación de una escritura del año 1957 por la que se aprueban los estatutos de una comunidad de propietarios que no accedió al Registro en el momento de la declaración de obra nueva. En su articulado, entre otros, se contenía una limitación de los usos de los departamentos privativos, así como una remisión a los derechos de tanteo y retracto contenidos en el artículo 396 del Código Civil.
La registradora suspende la inscripción por entender que dichos estatutos se tienen que adaptar a la legislación actual (Disposición Transitoria Sexta de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, por la que se aprueba el libro V libro V del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales…) y que además han de ser aprobados por la Junta o bien tienen que ser ratificados por los actuales propietarios, como se desprende de los artículos 553-10, 553-11, 553-15 y 553-25 del citado texto legal.
El interesado interpone recurso gubernativo. La registradora mantiene la calificación y forma expediente para su resolución por la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.
RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas confirma parcialmente la nota. Parte de la base de que si bien la Disposición Transitoria Sexta del Libro V no impone una adaptación formal de los estatutos, para la inscripción de los mismos hubiera sido preciso que los propietarios del inmueble fueran todavía los mismos que los aprobaron, sin perjuicio de la denegación de los artículos contrarios al Libro V. Pero, comoquiera que en este caso existen titulares posteriores, por el principio de inoponibilidad registral, no es posible la inscripción (artículos 32 de la Ley Hipotecaria y en conexión con lo establecido en el artículo 553.11.3 del Libro V).
COMENTARIO. En esta materia, la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas sienta una doctrina idéntica a la Dirección General de los Registros y Notariado en lo que a modificación de estatutos se refiere, cuando se pretende su inscripción existiendo titulares posteriores inscritos. Así, para un supuesto de hecho en que se pretendía la inscripción de unas normas de comunidad o de sus modificaciones aprobadas años antes de la presentación de la escritura en el Registro, el Centro Directivo declaró, en Resolución de fecha 23 de julio de 2005, siguiendo otras anteriores como la de 19 de febrero de 1999 o 4 de noviembre de 2004, que no eran inscribibles por cuanto que, constando en el Registro la existencia de propietarios que adquirieron su derecho con posterioridad al acuerdo, no podían aquéllos verse afectados. Esta doctrina es reiterada en las Resoluciones de fecha 9 de febrero de 2008; 22 de septiembre de 2009, y 25 de abril y 1 de julio de 2013. Asimismo, la Resolución de fecha 9 de abril de 2014 afirma que el principio de inoponibilidad es uno de los fundamentales de la legislación hipotecaria, que no sólo resulta del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, sino del propio Código Civil, que en el artículo 606 hace expresa referencia al mismo incorporando al Código la misma redacción que tenía tradicionalmente el precepto de la legislación hipotecaria tradicional, lo que revela la trascendencia del mismo como base fundamental de la legislación registral y civil. Principios registrales que se invocan también el Centro Directivo para fundamentar la negativa a la inscripción son los de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y legitimación registral (artículo 38 de la Ley), así como Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de septiembre y 16 de noviembre de 2004; 22 de mayo de 2008; 7 de marzo de 2013, y 6 de febrero de 2014 .
Respecto a la normativa aplicable en Cataluña, desde el 1 de julio de 2006, quedó derogada la normativa estatal sobre propiedad horizontal, como indican las Sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 26 de noviembre de 2009, de Gerona de 11 de noviembre de 2009 y de Tarragona de 17 de mayo de 2011. No obstante, el Auto del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 12 de noviembre de 2012, aunque inadmite el recurso de casación, parte como obiter también de una postura similar a la sostenida por la Dirección General de Derecho, pues señala para un supuesto de hecho de Derecho Transitorio que ya que las normas del Libro V no está constituido en su totalidad por normas de Derecho necesario, son aplicables los estatutos anteriores en todo aquello que no contradigan lo establecido en la misma, siendo posible que especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no contravengan las normas de ius cogens claramente deducibles de los mismos términos de la Ley.
En definitiva, la Dirección General no considera necesaria la adaptación formal de estatutos anteriores a la vigencia del Libro V, aunque sí el consentimiento de todos los titulares registrales para su inscripción registral.
María Tenza Llorente
Barcelona, 8 de noviembre de 2014
1. Fundamento de Derecho tercero.
2. Esta última valora ciertas circunstancias relativas a la apreciación judicial de los facta concludentia en la distribución de gastos diferente a la prevista en los estatutos aun sin existir acuerdo expreso de modificación inscrito en el Registro de la Propiedad.
SUCESIONES: IUS TRANSMISSIONIS.
I.1.- Resolución JUS/2137/2014, de 18 de septiembre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Terrassa, Ángel García Diz, contra la calificación del registrador de la propiedad de Terrassa 1. (DOGC 30/09/2014).
http://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/AppJava/PdfProviderServlet?documentId=671213&type=01&language=es_ES
SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho origen de esta Resolución es una escritura de herencia en la que dos hermanos declaran una ampliación de obra nueva sobre la finca procedente de la herencia de sus padres, la dividen en régimen de propiedad horizontal formando dos entidades, aceptan la herencia de su padre como sustitutos preventivos de residuo, aceptan la herencia de su madre- , fallecida en fecha posterior al padre- como sustitutos vulgares de ésta y se adjudican las fincas resultantes: la finca número uno a título de legado y la finca dos por título de herencia, ya que en ambos testamentos se designaba como heredero al cónyuge supérstite con sustitución preventiva de residuo a favor de los hijos.
El registrador de la propiedad suspende la inscripción solicitada por dos defectos. El primero, porque el artículo 426-59.1 del Libro Cuarto del Código Civil de Catalunya dispone que la delación a favor de los sustitutos preventivos de residuo sólo se produce si el heredero o el legatario mueren sin haber otorgado testamento. En este caso, al haber muerto la heredera instituida por el primer causante con testamento, no sólo no tiene lugar la sustitución preventiva de residuo a favor de los hijos, sino que además opera el ius transmissionis. Así pues, ninguno de los dos hijos adquiere los bienes directamente de su padre, ya que son transmisarios. El segundo defecto radicaba en una descripción errónea de las fincas resultantes según las cabidas declaradas. El notario autorizante recurre sólo el primer defecto de la nota. El registrador mantiene la calificación y eleva expediente a la Dirección General de los Registros y Notariado por entender que ostenta la competencia.
RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas confirma la nota. En cuestión de procedimiento, confirma su competencia para resolverlo, citando otras Resoluciones anteriores. Así, comoquiera que la cuestión debatida es la interpretación de una sustitución preventiva de residuo y su operatividad frente al ius transmissionis, instituciones ambas reguladas por normas de Derecho civil catalán, entiende que su competencia es clara.
En cuanto al fondo, la Dirección parte de que el Derecho aplicable a la sucesión del causante es el Derecho vigente a la muerte de éste (Disposición Transitoria 9ª de la Ley 10/2008, de 10 de julio, por la que se aprueba el libro cuarto del Código civil de Catalunya, relativo a las sucesiones), razón por la cual aplica los artículos 29, 250, y 251 de la Ley 40/1991, de 30 de diciembre. En este marco normativo, concluye que también ha de prevalecer el ius transmissionis sobre la sustitución vulgar ordenada por el testador. No obsta a esta conclusión el que los herederos instituidos por la transmitente coincidan con los sustitutos designados en el testamento ni puede entenderse que la voluntad de ambos causantes, dado que el tenor del testamento era el mismo, excluya el derecho de transmisión. Matiza que este último sólo quedaría excluido si, habiéndose dispuesto una sustitución preventiva de residuo, el fiduciario no hubiera hecho uso de sus facultades dispositivas y por tanto, al no haberlas ejercido, no habría dispuesto quien sería el titular definitivo después del primer causante. Pero no se trata de esta hipótesis y, a mayor abundamiento, en este concreto caso la heredera designada en primer lugar sí había otorgado testamento.
COMENTARIO. En materia competencial, la Dirección General de Derecho se hace eco de otros muchos pronunciamientos anteriores .
En cuanto al fondo, actualmente la regulación del ius transmissionis se encuentra establecida en el artículo 461.13 de la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código civil de Cataluña, relativo a las sucesiones. Pero ya con anterioridad a su vigencia, la Resolución de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña de fecha 25 de noviembre de 2005 (en interpretación de los artículos 155, 258.1 y 265.3 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña de 21 de julio de 1960 y de los artículos 29- sobre todo los dos primeros incisos en lo que interesa a este supuesto- y 38.3 de la Ley 40/1991, de 30 de diciembre, por la que se aprobó el Código de Sucesiones de Cataluña, hoy derogado y de tenor similar al actualmente vigente), señaló que, no obstante las disquisiciones doctrinales entorno a la operatividad del ius transmisionis frente a la sustitución ordenada por el testador, ha de operar siempre frente a la sustitución el derecho de transmisión , dado el tenor literal incluso del propio artículo, que emplea, igual que el actual, el adverbio “siempre”. Y ello porque, aunque el testamento se constituye en ley de la sucesión, siendo determinante la voluntad del causante, no cabe presumir que por la existencia de sustitución vulgar se excluya el derecho de transmisión, pues eso sería una aplicación muy extensiva de difícil prueba, aun mas si se considera que, en el caso de producirse la aceptación, que puede ser tácita, por parte del primero instituido, los bienes no pasarían al sustituto vulgar, sino a los herederos del instituido en primer lugar. Tanto es así que si quería evitar el juego práctico del derecho de transmisión, es decir, que sus bienes pasaran a los herederos de su heredero, tenía a su alcance las sustituciones fideicomisarias, las fideicomisarias de residuo o hasta las preventivas de residuo, reguladas de manera amplia, completa y detallada en la normativa vigente. Así también, Resolución de 16 de febrero de 2006.
Esta postura es reiterada en la Resolución de fecha 31 de mayo del año 2010 (Fundamento de Derecho Segundo), citada por el notario recurrente, aplicando ya, por la fecha de la apertura de la sucesión, la Ley 40/1991, de 30 de diciembre. En esta Resolución, la Dirección invoca para apoyar su postura la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 10 de noviembre de 2009, la Resolución de 25 de noviembre de 2005 antes mencionada y la Resolución de la Dirección General de los Registros y Notariado de fecha 23 de junio de 1986 (Fundamento de Derecho Tercero). En ella se ampara también, para un caso en que sí había aceptación por el hecho de haber dispuesto en testamento de los bienes de la herencia y, por tanto, se excluía el derecho de transmisión, la Resolución de 17 de marzo de 2008, de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Por otra parte, en cuanto a la existencia de una declaración de herederos intestados versus derecho de transmisión, según interpretación dada por la Resolución de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña de fecha 11 de julio de 2007 (Fundamentos de Derecho Segundo y Tercero), para un caso resuelto bajo la vigencia de la normativa anterior, existiendo testamento y dándose la supervivencia del transmitente en relación con el primer causante, la muerte del transmitente sin aceptar ni repudiar la herencia y la capacidad sucesoria, no hay duda de la prevalencia del derecho de transmisión, máxime cuando en Derecho sucesorio catalán opera el principio nemo pro parte testatus pro parte intestatus decedere potest. Esto entronca a su vez con los supuestos en que procede la sucesión intestada (artículo 441.1 de la Ley 10/2008, de 10 de julio), en conexión con el artículo 441.6.3 de la misma, de acuerdo con el cual lo establecido por el presente artículo se entiende sin perjuicio del derecho de transmisión de la herencia deferida y no aceptada y de los demás casos en que el presente código establece un orden de sucesión especial y con la interpretación de la vieja Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 5 de diciembre de 1945 y 17 de julio de 2006 y el Auto del Tribunal Superior de Cataluña de 26 de julio de 1993. Asimismo, la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña en Resolución de fecha 4 de julio de 2011, en la que se declaraban herederos intestados los parientes colaterales de la causante, constando que su marido aún vivía en el momento de la apertura de la sucesión, aunque hubiera fallecido cuando se tramitó la declaración de herederos. En efecto, en los Fundamentos de Derecho Tercero y Cuarto de la citada Resolución, con base en los artículos 2.1, 9.1, 29 y 333 de la Ley 40/1991, de 30 de diciembre, (hoya artículos 411.2, 412.1, 442.3 y 461.13 de la Ley 10/2008, de 10 de julio), hacen prevalecer el derecho de transmisión y entiende que es requisito sine qua non la acreditación de la repudiación de los herederos del cónyuge viudo para que pueda operar la sucesión a favor de los colaterales (artículo 338 de la Ley 40/1991, hoy 442.9 de la Ley 10/2008).
En cuanto a la jurisprudencia, resulta de interés la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de fecha 12 de julio de 2012, cuyo supuesto de hecho se centra en la discusión de la extensión de un fideicomiso de residuo sobre los bienes que la primera causante no había gravado con fideicomiso, pero sí la transmitente, realiza un recorrido histórico por la figura desde la época justinianea , para sentar la doctrina de que en el Derecho catalán se sigue en este punto la teoría de la adquisición directa del primer causante, no la tesis indirecta, como en el Derecho Civil común (cuestión ésta hoy en revisión como se indica a continuación).
Por su parte, para el Derecho civil común, el Centro Directivo también ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el derecho de transmisión y su operatividad. Así, la Resolución de 26 de marzo de 2014, en que se apoya el recurso gubernativo, reiterada en la de fecha 11 de junio de 2014 y apartándose de los pronunciamientos sostenidos en la Resolución de 22 de octubre de 1999, entiende innecesaria de la intervención del cónyuge del transmitente en la partición de la herencia del transmisario, a la luz de la doctrina sentada en la Sentencia de Tribunal Supremo de fecha 13 de septiembre de 2013, recogiendo otras anteriores como la de 11 de septiembre de 2011 . No se trataba de una caso, pues, de conflicto entre sustitución y derecho de transmisión, sino que se parte de la operatividad de éste.
En definitiva, en caso de conflicto entre ius tranmsionis y sustitución vulgar, prevalece el primero sobre la segunda.
Barcelona, 2 de octubre de 2014
1. Así, Resolución de 2 de julio de 2014, Fundamento de Derecho Primero, ya comentada en el Boletín 172 del SERC, julio-agosto 2014, páginas 20 y siguientes.
2. Fundamento de Derecho Cuarto.
3. Así, señala en el Fundamento de Derecho Segundo que el denominado derecho de transmisión previsto en el artículo 1006 del Código Civil no constituye, en ningún caso, una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis en curso de la herencia del causante que subsistiendo como tal, inalterado en su esencia y caracterización, transita o pasa al heredero trasmisario. No hay, por tanto, una doble transmisión sucesoria o sucesión propiamente dicha en el ius delationis, sino un mero efecto transmisivo del derecho o del poder de configuración jurídica como presupuesto necesario para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia que ex lege ostentan los herederos transmisarios; todo ello, dentro de la unidad orgánica y funcional del fenómeno sucesorio del causante de la herencia, de forma que aceptando la herencia del heredero transmitente, y ejercitando el ius delationis integrado en la misma, los herederos transmisarios sucederán directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente.
CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR PRESCRIPCIÓN.
I.3.- RESOLUCIÓN JUS/1694/2014, de 7 de julio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el señor J. M. E. A., actuando como administrador único de Inversiones y Jurídicas del Mediterráneo, SL, contra la calificación del registrador de la propiedad del Registro de Mont-roig del Camp. (DOGC 22/07/2014).
http://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/AppJava/PdfProviderServlet?documentId=667527&type=01&language=es_ES
SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho origen de esta Resolución es una escritura de cancelación de hipoteca por prescripción al amparo del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, habiendo transcurrido diez años desde su fecha de vencimiento. El registrador de la propiedad denegó la cancelación de la hipoteca por no haber transcurrido el plazo de veinte años de prescripción de la acción hipotecaria establecido en los artículos 1964 del Código Civil y 128 Ley Hipotecaria, al que hay que añadir un año de acuerdo con el artículo 82.5, por no estar sujeta esta acción al plazo general de prescripción de diez años que, para las acciones personales, establece la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, por el que se aprueba el Libro I del Código Civil de Cataluña. El interesado recurre la nota, pues entiende que el artículo 121-20 del Código Civil de Cataluña establece un plazo general de prescripción de diez años, aplicable a las pretensiones de cualquier clase y que el artículo 121-8.2 del citado Cuerpo legal determina que la extinción de la pretensión principal se extiende a las garantías accesorias. El registrador mantiene la calificación y eleva el recurso.
RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas confirma la nota. Indica que, si bien el artículo 121-20 del Código civil de Cataluña establece un plazo de prescripción de diez años para las pretensiones de cualquier clase, admite la existencia y aplicación de plazos diferentes, excepcionales, previstos en el Código civil de Cataluña o en leyes especiales, que tanto pueden ser estatales como catalanas. Este último es el caso de la acción hipotecaria, pues su ejercicio está sujeto a un plazo distinto del de diez años, por establecerlo así los artículos 1964 de Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria, invocados por el registrador en su nota. La existencia de este plazo y su aplicación en Cataluña, por más que estén recogidos en una ley estatal, no desvirtúan ni contradicen la «aplicación preferente» de la legislación porque es esta misma la que, en virtud de su preferencia, lo permite. Tampoco entiende aplicable el plazo de prescripción de la obligación principal prevista por el artículo 121.8.2, ya que su apreciación es una cuestión que escapa de la calificación registral y sólo en sede judicial se podría probar.
COMENTARIO. Esta Resolución continúa la doctrina es concordante con la sentada por la Dirección General de los Registros, y la operatividad del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria y con la propia de la Dirección General de Derecho, en cuanto a la aplicación en Cataluña de los artículos 128 de la Ley Hipotecaria y 1964 del Código Civil, así como la inoperancia del artículo 121.8 del Libro I..
En relación a la primera cuestión, es preciso señalar que, según la doctrina emanada de reiterados pronunciamientos de la Dirección General de los Registros y del Notariado se extrae la conclusión de que la regla especial del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducida mediante la disposición adicional vigésimo séptima de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, posibilita la cancelación de la hipoteca mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, lo que constituye un supuesto de caducidad o extinción legal del mencionado derecho real inscrito, pero para que opere esta cancelación, por caducidad o extinción legal del derecho, es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía, o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro. A este plazo en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
En cuanto a la segunda cuestión, la Resolución de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña de 20 de julio de 2009 -que considera también inaplicable el artículo 121.8) afirma que a diferencia de lo que el legislador catalán ha hecho con otras pretensiones, acciones o poderes de configuración jurídica, fijando concretos plazos de prescripción o de caducidad o fijando su imprescriptibilidad, ha optado, de momento, por no introducir un plazo propio de duración de la acción hipotecaria, de manera que se mantiene vigente el plazo de veinte años previsto en el artículo 1964 del Código civil español y en el artículo 128 de la Ley hipotecaria). En cambio, en lo que atañe a la prescripción de la condición resolutoria, los pronunciamientos se inclinan por la aplicación preferente del plazo propio de la legislación catalana, pues para estos supuestos de prescripción, el acto resolutorio del presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 17 de diciembre de 2002 entendió que el plazo de caducidad para tales condiciones era de 30 años, no de 15 como en Derecho Civil común. Así lo sienta también el Tribunal Superior de Justicia, en casación, pues la Sentencia de fecha 12 de septiembre de 2011 se hace eco tanto de opiniones doctrinales en este sentido y también de la Sentencia de fecha 26 de mayo de 2011 . Esta postura reviste especial interés si se pone en relación el cómputo del plazo de prescripción, porque según lo que dispone la disposición transitoria, letra c), de la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, ‘si el plazo de prescripción establecido por esta Ley es más corto que el que establecía la regulación anterior, se aplica lo que establece esta Ley, el cual empieza a contar desde el 1 de enero de 2004 . Sin embargo, si el plazo establecido por la regulación anterior, a pesar de ser más largo, se agota antes que el plazo establecido por esta Ley, la prescripción se consuma cuando ha transcurrido el plazo establecido por la regulación anterior’. De ello resultaría que a partir de 1 de enero de 2015, esto es, pasado el término de diez años previsto por el artículo 121.20 de la Ley más el de un año a que alude el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, pudieran cancelarse por prescripción ciertas inscripciones de hipoteca para las cuales hubiera transcurrido el plazo, posibilidad que queda vedada por la interpretación suscitada en esta Resolución.
Por otra parte, respecto de la inaplicación del artículo 121.8, sobre el que también se pronuncia la Resolución de 20 de julio de 2009 , el registrador invoca la Sentencia de Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2007 según la cual, siguiendo la Sentencia de 4 de noviembre de 2004 también citada en la nota de defectos, el crédito garantizado con hipoteca no prescribe a los quince años, como los créditos ordinarios, sino a los veinte porque de no ser así, y por el tiempo de la diferencia, habría que admitir la existencia de una hipoteca vacía o independiente, o la llamada deuda inmobiliaria, figuras que en no tienen cabida en el Ordenamiento jurídico vigente.
En resumen, de conformidad con esta Resolución, el plazo de prescripción de la acción hipotecaria en Derecho civil catalán es el de veinte años.
María Tenza Llorente
Barcelona, 24 de julio de 2014
1. Fundamento de Derecho Segundo de la Resolución de fecha 30 de junio de 2011, siguiendo otras como la de 15 de febrero de 2006, 26 de septiembre de 2007, 4 de junio de 2009 y 15 de febrero de 2010). Para un caso en que constaba nota marginal anterior al transcurso del vencimiento, pero no constando que hubieran transcurrido los plazos de prescripción, Resolución de 27 de enero de 2014 (Fundamentos de Derecho Segundo a Cuarto).
2. Fundamento de Derecho Segundo.
3. Según esta Sentencia, en el fundamento de Derecho Cuarto y Quinto y frente a la interpretación contradictoria de las Audiencias Provinciales, declara que si la relación jurídica tiene puntos de conexión suficiente con Cataluña, el plazo es de 30 años. Señala que no es justificable que ante una voluntad legislativa de regulación autónoma y completa de la institución de la prescripción (salvando los supuestos de leyes especiales) se opte para obviar la aplicación de la norma y acudir a otra regulación vigente en el territorio nacional por el solo hecho que la institución a la que se tiene que aplicar no esté directamente regulada en el CCCat.
4. Fundamentos de Derecho Sexto y Séptimo.
5. Ver Resoluciones 24 de enero de 2006 y de 28 de enero de 2007.
6. Se invocaba la prescripción de la acción cambiaria, de tres años.
PROPIEDAD HORIZONTAL Y VINCULACIONES “OB REM”.
I.2.- RESOLUCIÓN JUS/1659/2014, de 2 de julio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por la señora Idoya Irulegui Pérez, notaria de Mollet del Vallès, contra una calificación de la registradora de la propiedad interina del Registro de la Propiedad de Lleida núm. 1. (DOGC 18/07/2014).
http://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/AppJava/PdfProviderServlet?documentId=667202&type=01&language=es_ES
SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso es la de presentación de una escritura de compraventa de dos fincas que constituyen elementos privativos de dos edificios diferentes. Con carácter previo a la transmisión se procede a la vinculación ob rem de las mismas. La registradora suspende la inscripción de la vinculación por falta del consentimiento de las respectivas juntas de propietarios de los edificios en que están integradas las fincas vinculadas (artículos 553-9 y 553-10 del Código civil de Cataluña), así del acreedor hipotecario de una de las fincas. En relación a la compraventa, la suspende porque recogiendo las escrituras una unidad negocial constituida por la vinculación y la compraventa, la inscripción de sólo una parte del negocio jurídico celebrado supondría su alteración. Solicitada calificación sustitutoria, se mantuvo únicamente el defecto atinente a la ausencia de consentimiento de las juntas de propietarios para establecer la vinculación ob rem, pero se consideró innecesario el del acreedor hipotecario. La notaria presenta recurso dirigido a la Dirección General de Registros y del Notariado. La registradora mantiene la nota y eleva el informe al Centro Directivo, que a su vez lo remite a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas por entender que ostenta ésta la competencia.
RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas revoca la nota. En cuestión de procedimiento, el recurso se interpone ante la Dirección General, pero como resultan invocadas únicamente normas de Derecho civil catalán, la Dirección General de Derecho entiende que la competencia para resolverlo le corresponde claramente.
Ceñido el recurso a la falta de consentimiento a la vinculación de las juntas de propietarios de los edificios en que se integraban ambas fincas, pues los respectivos estatutos no preveían ningún tipo de vinculación, la Dirección General de Derecho considera que, ya que la finalidad de aquélla únicamente era hacer posible su transmisión conjunta, constituye una limitación a la libre disposición de las mismas que los propietarios de los elementos privativos pueden imponer en ejercicio de sus facultades dominicales sin necesidad de que las juntas de propietarios consienta (artículo 553-37.1), puesto que no les afecta ni perjudica. Además, añade que los artículos 553.9 y 553.10 sólo se aplican para las modificaciones y vinculaciones de elementos comunes comprendidos en un mismo edificio y que en este supuesto ninguna de las fincas resulta alterada física o registralmente.
COMENTARIO. Por lo que respecta al procedimiento, la Dirección General pone de manifiesto las dilaciones que, debido a la remisión a órgano incompetente, se producen en la resolución del recurso. Incluso, de manera incidental y, en contraste con la postura sostenida en la Resolución de esa misma fecha , afirma que el registrador cuya nota se recurre debió considerar la competencia de ésta y haber remitido el recurso a dicha Dirección General, tal como establece el artículo 3.3 de la Ley 5/2009, de 28 de abril.
En cuanto al fondo, el supuesto planteado, como alega la notaria en su recurso, es resuelto en el mismo sentido que la Dirección General de Derecho por algunas opiniones de seminarios registrales si bien en éstos se considera necesario acreditar una serie de requisitos sobre los que la presente Resolución no se pronuncia y que, tal como se plantea el recurso, se desconocen cuando menos en parte. Así, siguiendo los pronunciamientos ya contenidos en la resolución de fecha 27 de mayo de 1983, dado que se trata de una limitación de dominio y, por tanto, es de interpretación restrictiva, han de concurrir estas circunstancias para su admisibilidad: justificación suficiente, proximidad física de las fincas y que no haya impedimentos en los estatutos de ambas propiedades horizontales para la vinculación.
En definitiva, si se parte de la base de que las vinculaciones ob rem no alteran en modo alguno las propiedades horizontales en que se integran, sino sólo el régimen jurídico de los elementos privativos afectados, se concluye en esta Resolución que no es exigible el consentimiento de las juntas respectivas.
María Tenza Llorente
Barcelona, 19 de julio de 2014
1. Vid supra, Resolución 1617/2014, de 2 de julio de 2014, donde entiende que la decisión del órgano ante el que se presenta es del recurrente.
RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE OBRA INSCRITA EN EL REGISTRO.
I.1.- RESOLUCIÓN JUS/1617/2014, de 2 de julio de 2014, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por Ricardo Cabanas Trejo, notario de Torredembarra, contra la calificación del registrador de la propiedad de Torredembarra. (DOGC 17/07/2014).
http://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/AppJava/PdfProviderServlet?documentId=666990&type=01&language=ca_ES
SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva esta Resolución es la presentación de una escritura mediante la cual un albacea universal, para cumplir con el encargo testamentario, divide horizontalmente un edificio que consta inscrito en el Registro de la Propiedad en local y tres viviendas, las describe y se remite, en cuanto a su regulación, a las normas contenidas en el Libro V y las contenidas en la escritura. Se acompañan licencia de obras mayores para la reforma del edificio de tres viviendas y certificación catastral que acredita que la antigüedad de la construcción data de 1870. Asimismo, se aporta una escritura de rectificación para ampliar la obra nueva y declarar una planta más donde se ubican unos trasteros, acreditando la antigüedad de los mismos mediante certificado de técnico.
El registrador suspende la inscripción del documento por diversos defectos subsanables, que resume en infracción del principio de seguridad jurídica preventiva en materia urbanística, y de la normativa de protección a consumidores y posibles usuarios de viviendas, la infracción del principio de especialidad y del principio de rogación. Más concretamente, considera que el acto jurídico descrito se ha de sujetar a los requisitos que impone el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio; falta de aportación de certificación que determine las superficies construidas y útiles al no constar en el Registro (que sólo contenía la superficie lineal); falta de coincidencia entre las superficies construidas y útiles de ambas escrituras, que no se acreditan documentalmente y falta de determinación en cuanto a la descripción de los elementos comunes y privativos. El notario presenta recurso gubernativo ante la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas. El registrador mantiene la nota de calificación y eleva recurso a la Dirección General de Registros y del Notariado por entender que es a este órgano al que corresponde resolver el alcance del control registral de la legalidad urbanística y de determinación de los derechos de terceros adquirentes o usuarios de viviendas, con cita de la Sentencia del Tribunal Constitucional de fecha 16 de enero de 2014. Pero la Dirección General se considera incompetente y remite el recurso a la Dirección General de Derecho.
RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas revoca la nota. Como cuestión procedimental previa, dado que el recurso se interpone el recurso ante la misma, por considerar el recurrente que el acto jurídico cuya inscripción se solicita está sujeto a la normativa civil y urbanística catalana, pero que el registrador lo remite a la Dirección General de los Registros y Notariado, la Dirección General de Derecho estima que es competente argumentando que las normas que regulan la propiedad horizontal constituida por medio de la escritura forman parte del Ordenamiento jurídico catalán (artículos 553.1 a 553.59 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, por la que se regula el Libro V) y que corresponde al recurrente decidir el órgano ante el que se interpone el recurso, no al registrador.
En cuanto al fondo, la Dirección comienza deslindando el concepto urbanístico y el registral de declaración de obra nueva. Así pues, mientras que el reflejo tabular de la obra nueva se regula en los artículos 208 de la Ley Hipotecaria, 308 de su Reglamento y 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, el derecho a edificar se articula mediante normas urbanísticas (artículos 187 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto y Reglamento 305/2006, de 18 de julio ), de modo que es posible que, aun existiendo una rectificación de la descripción de obras ya inscritas en el Registro, a efectos de la normativa urbanística no les sea de aplicación las exigencias relativas a la obra nueva, pues sólo si se consideran “gran rehabilitación” ex artículo 64.2 de la Ley 18/2007 les será exigible.
A continuación, como cuestiones relativas al cumplimiento del principio de especialidad que alega el registrador en su nota, no considera insuficientemente descritas las superficies construidas de las plantas, como tampoco los elementos independientes creados que forman parte de la división horizontal (artículo 553.33 del Libro V), pues coinciden con la multiplicación de los metros lineales de fachada y el largo de la finca sobre la que se asientan e invoca en este punto el principio de legitimación registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), la descripción catastral coincidente (artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio) y la existencia de licencia de obras mayores donde constan éstas. Además, estima correcto que las superficies útiles se reflejen en la escritura presentada por manifestación sin que sea precisa la acreditación documental por dos motivos: por no ser obra nueva, según el hilo argumental expuesto, y por quedar amparada en la responsabilidad del técnico que certifica el ajuste de las obras a la licencia que contiene la escritura. Para acabar, en materia de descripción de los elementos comunes, la enumeración no taxativa que recoge el artículo 553.41 y el hecho de que se contemplen algunos de ellos en los estatutos incorporados como servicios comunes, considera cumplidas las exigencias que impone tal precepto.
Por lo que respecta a la necesidad de licencia de división horizontal, comoquiera que resulta del historial registral que desde el año 1941 la finca contaba con los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente que se describen en la escritura (salvo los trasteros) y que la certificación catastral sitúa el momento de su construcción en el año 1870, ha prescrito en todo caso la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, concluye que aquélla no es precisa.
Por último, entiende que el alcance del control de la legalidad urbanística por parte del Registro se ciñe a una actividad de colaboración coadyuva a salvaguardar la seguridad jurídica preventiva y, en relación a la protección de consumidores y usuarios, dado que no existe negocio jurídico traslativo alguno en la escritura, no procede su invocación.
COMENTARIO. En lo que respecta a las cuestiones procedimentales, la Dirección General de Derecho reitera los pronunciamientos de otras Resoluciones anteriores en relación a la misma , dada la competencia en materia urbanística que ostenta la Generalidad de acuerdo con el artículo 149 del Estatuto de Autonomía y en materia civil, al basarse la cuestión de fondo planteada en la aplicación del Libro V. En relación al primera de estas materias, la dicción literal del artículo 1 de la Ley 5/2009, de 28 de abril contrasta con la interpretación efectuada por el Tribunal Constitucional de 16 de enero de 2014 antes citada, que parte de la base de que la competencia de la Dirección General de Derecho lo es por motivo de recursos suscitados en materia foral civil, de modo análogo al artículo 478 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Por su parte, ya que en el primer fundamento de Derecho de la nota se invoca la necesidad de cumplir con las exigencias de las declaraciones de obra nueva, la Disposición Final Primera del Texto Refundido de la Ley de Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, y siguiendo los pronunciamientos de la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo , así como algunos algunas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado , recordar que corresponde al Estado determinar qué actos de carácter urbanístico acceden al Registro (artículo 51 del Texto Refundido 2/2008, de 20 de junio), en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia o los requisitos para que las declaraciones de obra nueva de edificaciones consolidadas por su antigüedad puedan acceder al Registro de la Propiedad, mientras que la normativa de las Comunidades Autónomas (no exclusivamente Cataluña) determina qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa.
En relación a los medios de prueba, la Dirección General de Derecho entendió en la Resolución de 27 de abril de 2007, para un supuesto de hecho en que se ampliaba modificaba la obra para hacer constar una planta más de la existente en la finca, que el dato de que de la certificación municipal se acreditara que el Ayuntamiento conoció en fecha determinada la existencia de la planta que no constaba en el Registro y que no había abierto ningún expediente urbanístico sancionador, no permitía entender, por sí solo, que concurría el requisito previsto en la letra b) del mismo artículo 52 del Real decreto 1093/1997, que exige que para inscribir edificaciones de una cierta antigüedad que conste con claridad la fecha de finalización del edificio. No obstante, dado que en este caso la Dirección General de Derecho no subsume el supuesto de hecho en la declaración de obra nueva, considera que no es necesaria la acreditación documental, como se ha indicado. Parte en este punto del artículo64.2 de la Ley 18/2007, de modo análogo a las diferencias que, en sede de exigibilidad de seguro decenal, efectúa el Centro Directivo .
Por otra parte, para la cuestión atinente a la necesidad de obtener la licencia de división horizontal, se parte de que, de conformidad con el artículo 53 a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y la Dirección General de los Registros y del Notariado , sería necesaria salvo que del Registro resulte el número de unidades susceptibles de aprovechamiento independiente . En Cataluña, la exigencia de licencia es impuesta por el artículo 187.2 r) del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo y los artículos 5.1 letra r) y 30 del Decreto 64/2014, de 13 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística . La línea interpretativa que la Dirección General de Derecho sigue en esta Resolución es la sentada ya en pronunciamientos anteriores, como las citadas en su Fundamento de Derecho Tercero (Fundamentos de Derecho Primero de la Resolución de 10 de febrero de 2010 y Segundo de las Resoluciones de 27 de diciembre de 2011 y 24 de febrero de 2012, que además inciden en la necesidad del transcurso de los plazos de prescripción de la acción de restablecimiento de legalidad urbanística). Pero además, en el presente caso invoca el principio de legitimación del artículo 38 de la Ley Hipotecaria para fundamentar la existencia de la obra, postura que contrasta con los pronunciamientos judiciales sobre la no extensión del mismo a los datos de hecho .
Por último, entiende cubiertas las exigencias del principio de especialidad impuesto por el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y más concretamente por los artículos 8.4 de la Ley Hipotecaria y 553.9 del Libro V, en lo que atañe a la descripción de elementos privativos (por el concreto supuesto de hecho planteado, donde los linderos por planta eran los mismos que los del edificio) y por enumerar someramente algunos de los elementos comunes en los estatutos. Además, en materia de superficies, la Resolución de 1 4de enero de 2013 entendió que la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad, no puede imponer más precisión en cuanto a la descripción de su superficie, que la que afecta a su individualidad, es decir, la total construida y útil, única que puede ser exigida quedando salvado con ello, en cuanto coincidente con la licencia que ha servido de base a la declaración, todos los requisitos administrativos exigibles por la legislación urbanística aplicable.
María Tenza Llorente
Barcelona, 18 de julio de 2014
1. Hoy derogado por Decreto 64/2014, de 13 de mayo. Ver nota novena.
2. Ver Boletín SERC, mayo-junio de 2014, página 18.
3. Que el recurso se fundamente en normas de Derecho catalán o en su infracción (…)
4. Esta Sentencia declaró inconstitucional buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas.
5. Resolución de 4 de marzo de 2014 de la Dirección General los Registros y Notariado (FJ2º), siguiendo otras anteriores, como las Resoluciones de fecha 1 de marzo, 2 de agosto, 29 de octubre y 3 de diciembre de 2012, y 15 de abril y 6 de mayo de 2013.
6. Fundamento de Derecho 1.3.
7. Sobre la base a la interpretación conjunta de los artículos 2.1b) y 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, en Resoluciones como la de 19/7/2005, 16/4/2007, 1/6/2007, puesto que las sucesivas ampliación se refiere a vivienda (Resolución 17/11/2007, Resolución de 28 de mayo de 2012(Fundamento de Derecho Cuarto).
8. En Resolución de fecha 12 de abril de 2011) y de 12 de septiembre de 2011 (Fundamento de Derecho Tercero), Fundamentos de Derecho Cuarto a Séptimo de la Resolución de fecha 20 de marzo de 2014, que invoca además el artículo 17.6 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio), citando otras anteriores como la de 23 de julio de 2005.
9. Con la excepción a su vez de los locales comerciales o garajes, a no ser que del texto de la licencia resulte que fue requisito esencial para su concesión.
10. Este Decreto derogó los artículos 238 y concordantes del Decreto 305/2006, de 18 de julio, vigentes en la fecha en que se dictaron las Resoluciones relacionadas.
11. En este caso constaba ya en el Registro las superficies útiles y construidas al tratarse de viviendas calificadas de renta limitada.
12. Así, Sentencia 12 de marzo de 2012 de Tribunal Supremo.
CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES: NOTIFICACIONES EN PROCEDIMIENTO DE USUCAPIÓN CONTRA TABULAS.
I.3.- Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, de 12 de junio de 2014, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por E. C. T., contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vic, núm. 3. (DOGC 20/06/2014).
http://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/AppJava/PdfProviderServlet?documentId=665134&type=01&language=es_ES
SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso es una sentencia firme dictada en un procedimiento por el que se declara dueño de una mitad indivisa de una finca al recurrente por usucapión contra tabulas de más de treinta años, en la que se indicaba que se habían cumplido los requisitos de notificación por edictos prescritos por el artículo 497 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
La registradora deniega la inscripción de la sentencia por incongruencia entre el procedimiento legalmente establecido y la resolución recaída, ya que la demanda se dirigió contra ignorados herederos del titular registral sin que se hubiera nombrado un administrador judicial de la herencia yacente, vulnerando el principio de trato sucesivo y ocasionando, por tanto, indefensión (artículos 24 de la Constitución, 20 de la Ley Hipotecaria y 6.4, 7.5, 540, 790.1, 791.2, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
El interesado interpone recurso contra la calificación anterior ante la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña, pues entiende que ésta es competente al tratarse de un bien inmueble situado en Cataluña y ser el instituto jurídico de la usucapión materia propia de Derecho Civil catalán En segundo lugar, en cuanto al fondo, argumenta que existe extralimitación en la calificación porque, a su juicio, compete al juez apreciar la legitimación procesal pasiva y, en su caso, la necesidad de nombrar una administrador judicial de la herencia. La registradora mantiene la calificación y eleva el recurso, poniendo de manifiesto en el informe que la competencia para resolver la ostenta la Dirección General de Registros y Notariado al ser materia procesal y, respecto de la necesidad de nombrar un administrador de la herencia yacente, invoca además la interpretación de la Consulta de 3 de octubre de 2011.
RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas revoca la nota.
En cuestión de procedimiento, la Resolución aborda el tema de la competencia para resolver y acoge los argumentos del recurrente atinentes a la aplicación de los preceptos de Derecho Civil catalán relativos a la usucapión, sin que sea de aplicación la doctrina emanada de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 16 de enero de 2014, que inadmitió el recurso de inconstitucionalidad contra el artículo 1 de la Ley 5//2009, de 28 de abril, en que se apoya la Dirección General de Derecho para resolver este recurso.
Por lo que respecta al fondo, la Dirección General de Derecho entiende que el artículo 20 de la Ley Hipotecaria tiene como excepción el de la usucapión contra tabulas regulada por el artículo 36. Como segundo argumento, señala que no es de aplicación la Consulta de 3 de octubre de 2011 sobre emplazamiento y notificación de la herencia yacente porque, además de no ser vinculante, el caso debatido versa sobre una sentencia de usucapión, procedimiento al que no puede extenderse analógicamente el régimen de nombramiento de administrador judicial que prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil para el supuesto de división judicial de la herencia. Además, cita la posibilidad que admite la propia normativa hipotecaria en los expedientes de reanudación del tracto sucesivo (artículos 202 de la Ley Hipotecaria y 279 de su Reglamento) y deslinda el caso planteado del de otros como el de procedimientos de usucapión de Derecho común (en que rigen otros plazos) o el de anotaciones de embargo por deudas del causante, arguyendo que el supuesto discutido no es contra la herencia yacente sino contra un ignorado propietario o aparente propietario, que no necesariamente ha de ser heredero del titular registral. La conclusión que extrae es que existe extralimitación en la calificación, ya que cuestiona el fondo de la resolución judicial en que el juez entiende válidamente constituida la relación jurídico- procesal y resuelve conforme a la automaticidad que impone el artículo 531.29 de la Ley 5/2006, norma sustantiva aplicable por remisión del artículo 36 de la Ley Hipotecaria al no ser tercero hipotecario el titular registral, ya que había adquirido por herencia.
COMENTARIO. Respecto de la competencia, se reproduce aquí la exposición efectuada en el comentario la Resolución de 1356/2014, de 12 de junio .
Ya en cuanto a los Fundamentos de Derecho que resuelven el fondo, los procedimientos dirigidos contra la herencia yacente han dado lugar a numerosos pronunciamientos de la Dirección General de los Registros y a una evolución de su doctrina para adaptarla a la doctrina del Tribunal Supremo. Así, la Resolución de 15 de diciembre de 2010 , parte de la base de que el principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible. La Resolución del Centro Directivo de fecha 10 de enero de 2011 señala que sólo en el caso de que quede demostrado que el procedimiento se ha dirigido contra los herederos que han demostrado su condición de tal puede entenderse cumplido el requisito del tracto sucesivo, mediante la oportuna presentación documentos de los que resulte dicha intervención. Concretamente, para el supuesto de mandamientos de anotaciones preventivas de embargo, la Resolución , analiza la evolución de su doctrina. Parte de la base de que en un primer momento, el Centro Directivo había exigido, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, el nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente, en procedimientos judiciales seguidos contra herederos indeterminados del titular registral. Y se había justificado esta exigencia precisamente en que el registrador debe señalar como defecto que impide la inscripción la falta de intervención en el procedimiento del titular registral, ya que lo contrario le originaría indefensión, con vulneración del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución), como el caso que motiva esta Resolución. Sin embargo, con posterioridad aclaró, para adecuar esa doctrina a los pronunciamientos jurisprudenciales en la materia, que la exigencia de nombramiento de un defensor judicial de la herencia yacente no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que la suspensión de la inscripción por falta de tracto sucesivo cuando no se haya verificado tal nombramiento y por ende no se haya dirigido contra él la demanda, debe limitarse a aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico y obviarse cuando la demanda se ha dirigido contra personas determinadas como posibles herederos, y siempre que de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. La Ley de Enjuiciamiento Civil en sus artículos 790 y siguientes exige la adopción de medidas de aseguramiento del caudal hereditario en los procedimientos judiciales de división de herencia -entre ellas el nombramiento de un administrador judicial – cuando fallecido el causante no conste la existencia de testamento ni de parientes. Atribuye por tanto, en los supuestos de herencia yacente gran importancia a la posibilidad o no de intervención de posibles llamados a la herencia. Por eso estima razonable restringir la exigencia de nombramiento de administrador judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos, considerando suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia. Así, mientras que para entablar acción en beneficio de la herencia yacente es preciso acreditar la condición de heredero (Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2000), para interponer acciones contra la herencia yacente basta que el emplazado tenga un poder de actuación en el proceso en nombre de los ausentes o desconocidos. Por tanto el emplazamiento en la persona de un albacea o del administrador judicial de la herencia yacente cumplirá con el tracto sucesivo, pero sólo será requisito inexcusable tal emplazamiento cuando el llamamiento sea genérico, dirigiéndose la demanda contra herederos ignorados. No lo será cuando se haya demandado a un posible heredero que pueda actuar en el proceso en nombre de los ausentes o desconocidos. Por último, para deslindar con mayor claridad los supuestos, el Colegio emitió la Consulta de 3 de octubre de 2011 a que se alude en el informe.
Para el concreto caso de usucapión, esta doctrina respecto de la intervención de la herencia yacente, la había aplicado en estos términos el Centro Directivo en la Resolución de fecha 12 de noviembre de 2003, en que afirmaba que no era inscribible el testimonio de una sentencia por la que se declara el dominio de una finca por usucapión a favor de un marido en procedimiento seguido contra persona que no es su cónyuge cotitular ganancial (ya fallecido anteriormente), y ello por haberse seguido el procedimiento contra persona distinta de la expresada titular registral fallecida, y no haberse entablado la demanda contra sus herederos, bastando, para poder inscribir el título, aportar el pertinente título sucesorio a los efectos de comprobar que la demandada era la única heredera de dicha titular registral. También exigió la presentación de los oportunos documentos que acreditaran la condición de herederos la Resolución de 6 de mayo de 2009.
La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas resuelve en sentido opuesto al anteriormente analizado sobe la base de la diferencia entre los casos en que se aplica este criterio y el planteado. Invoca la Resolución de 2 de octubre de 2008, citada en esta Resolución comentada, la cual matizaba la exigencia de notificaciones, pero en relación a una cuota indivisa no inmatriculada, a diferencia de este caso en que la finca se encontraba inscrita. También argumenta la posibilidad de inscripción derivada de expedientes de reanudación del tracto de fincas cuyas inscripciones de dominio son de treinta o menos años de antigüedad, supuestos en que el Centro Directivo suaviza la exigencia de notificaciones, relajando el tenor literal del artículo 202 cuando sea de imposible cumplimiento, o cuando por circunstancias especiales se le acredite al registrador que tal notificación personal no tiene sentido (caso, por ejemplo, de titular registral fallecido como en este supuesto), en cuyo caso deben cumplirse los requisitos generales de la Ley de Enjuiciamiento Civil que permite la comunicación edictal cuando no fuere posible efectuar la comunicación en el domicilio del destinatario (artículo 164 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), permitiendo la inscripción si se ha garantizado, mediante la debida publicación de edictos, la situación procesal del causahabiente del titular registral (Resoluciones de 23 de octubre de 2007, 4 de diciembre de 2013 y 29 de enero de 2014 ). Por otra parte, a diferencia de los embargos contra la herencia yacente, entiende que es diferente el caso por cuanto que la demanda no se dirige sólo contra la herencia sino contra un titular aparente de la finca indeterminado.
En resumen, a diferencia de la mayoría de los pronunciamientos analizados, esta Resolución entiende que, por el efecto automático de la usucapión y otras circunstancias del caso, que excede del ámbito del artículo 100 del Reglamento Hipotecario exigir el nombramiento de un administrador judicial de la herencia yacente.
María Tenza Llorente
Barcelona, 24 de junio de 2014
1. Concretamente y , por remisión expresa de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, de los artículos 257 y 342 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña de 21 de julio de 1960.
2. Vid. Supra.
3. En el mismo sentido, Sentencia de fecha 22 de junio de 2004, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número 51 de Madrid. Y de la Audiencia Provincial de Zaragoza (Sentencia de 20 de abril y 28 de julio de 2009 o Sentencia de 28 de julio de 2009). Sobre la importancia de las notificaciones se han pronunciado Sentencias diversas a propósito del tema tratado (así la Sentencia de Tribunal Supremo de fecha 12 de junio de 2008 y de 3 de marzo de 2011, con cita además de jurisprudencia constitucional).
4. Fundamento de Derecho Tercero.
5. Fundamento de Derecho Quinto, en que luego se fundamentan otras Resoluciones posteriores como la de 8 de septiembre de 2011, Fundamento de Derecho Cuarto, Resolución de seis de junio de 2011, Fundamento de Derecho Quinto y Fundamento de Derecho Cuarto de la Resolución de 4 de abril de 2013, Resoluciones de 9 y 27 de mayo de 2013).
6. Existen diferencias entre los casos de expedientes de dominio para reanudar el tracto, por la exigencia del número de notificaciones e intervención del Ministerio Fiscal y las sentencias dictadas en procedimientos de usucapión. Con motivo del rechazo de las sentencias declarativas de dominio, por los efectos relativos de la cosa juzgada que determina el artículo 522 de la Le y1/2000, y a modo de obiter, el Fundamento de Derecho Tercero de la Resolución de 11 de mayo de 2012 indicó que las sentencias dictadas en procedimientos de usucapio contra tabulas eran directamente inscribibles, pero no entra en fijar los requisitos.
CANCELACIÓN DE CENSO NO DIVIDIDO AL AMPARO DE LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA DECIMOTERCERA, DOS, DE LA LEY 5/2006, DE 10 DE MAYO.
I.2.- Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de 12 de junio de 2014, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el señor O. S. L-R., en nombre y representación del señor J. B. I. y de la señora R. L. R., contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de Roses núm. 2. (DOGC 19/06/2014).
http://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/AppJava/PdfProviderServlet?documentId=665060&type=01&language=es_ES
SUPUESTO DE HECHO. El caso que da origen a esta Resolución es la presentación de un documento por el que los censalistas pretenden hacer constar un domicilio a efectos de notificaciones de los censos que, desde 1855, gravan tres fincas registrales y cuya vigencia quedó acreditada en 1993.
La registradora califica negativamente el título presentado en relación a dos de las fincas por constar redimido y, en cuanto a la tercera, porque, afectando el censo a una pluralidad de fincas registrales, no constaba la división de éste en los términos que exigen las disposiciones transitorias primera de la Ley 6/1990, de los censos, y decimotercera de la Ley 5/2006, del Libro quinto, relativo a los derechos reales, del Código civil de Catalunya, de conformidad con la resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de 28 de noviembre de 2006. Por lo tanto, estaba extinguido.
El interesado recurre en cuanto a esta tercera finca por entender que el censo se constituyó inicialmente dividido al determinarse en unidades de moneda por unidad de tierra y haberse dividido materialmente las fincas, por lo que no procedía entender cancelado éste.
RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas confirma la nota. En primer término, realiza un breve excursus sobre el iter de la legislación reguladora de los censos, en las que destaca la finalidad de liberar de estos gravámenes las fincas, ya desde la Ley de 31 de diciembre de 1945 y 26 de diciembre de 1957, hasta la Ley 6/1990, de 16 de marzo y la actual Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. En concreto, afirma que el hecho de que la pensión se estableciera por unidades de medida y, posterior división de las fincas no implica la división automática del censo, como lo demuestra además el que las fincas respondieran solidariamente de éste. Así las cosas, concluye que el censo no está vigente, por lo que no cabe practicar operación registral alguna en relación a los mismos.
COMENTARIO. El auto del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de fecha 27 de julio de 1993 entendió que no era preciso efectuar la división para el caso de edificios en régimen de propiedad horizontal, como entendió asimismo la Resolución de 24 de noviembre de 2006 . En cambio, para los casos de división material, la jurisprudencia se mantiene en la misma postura que la sostenida por la Dirección (así, Sentencia Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 19 de enero de 2000, Resoluciones de 16 y 17 de julio de 2007), ya que en virtud de las disposiciones Transitorias Primera y Tercera de la Ley 6/1990, de 16 de marzo, los censos que gravaban más de una finca cuya vigencia se acreditara al amparo de la disposición transitoria Tercera, bajo el argumento de que si no se efectuaba la división dentro del plazo de tres años que establecía la Disposición Transitoria Primera, había que entenderlos extinguidos ope legis, a partir de 1 de julio de 2007. Asimismo, las Resoluciones de 15 y 16 de enero de 2009, con referencia a la problemática ocasionada por el acceso al Registro en fecha posterior a ésta de la escritura de división de censos autorizadas antes , problemática que entienden solucionada por el tenor literal de la Disposición Transitoria Decimotercera de la Ley 5/2006, concluyen en el Fundamento de Derecho Segundo que la falta de división dentro de plazo de los censos que gravaban fincas divididas materialmente comportaba la extinción y la correlativa facultad de las personas censatarias a solicitar la cancelación sin intervención de la censalista.
Por tanto, la Resolución comentada confirma la línea interpretativa de la Dirección General relativa a cancelación de censos no divididos en plazo.
María Tenza Llorente
Barcelona, 20 de junio de 2014
1. En el Fundamento de Derecho Cuarto, argumenta que la constitución del régimen jurídico de la Propiedad horizontal no es, técnicamente, una división, sino el establecimiento de una forma de comunidad especial. Así se entendía en el texto originario del artículo 396 del Código civil español, situado sistemáticamente en el título de la comunidad de bienes, y en sus sucesivas reformas de 26 de octubre de 1939, de 21 de julio de 1960 y de 6 de abril de 1999, y así se entiende; actualmente, en el Código civil de Cataluña que, en su artículo 553.1 deja claro que el régimen jurídico de la propiedad horizontal confiere a los propietarios el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los otros en los elementos comunes de manera que siempre subsiste el inmueble unitario sobre el que recae, el cual, además, subsiste íntegramente en los casos de extinción del régimen que prevé el artículo 553.14.
SUSTITUCIONES FIDEICOMISARIAS: INSCRIPCIÓN A FAVOR DEL FIDEICOMISARIO. DERECHO TRANSITORIO.
I.1.- Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de 12 de junio de 2014, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por P. E. C. contra la calificación del registrador de la propiedad de Sant Boi de Llobregat núm. 1. (DOGC 17/06/2014).
http://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/AppJava/PdfProviderServlet?documentId=664797&type=01&language=es_ES
SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso es la inscripción de una escritura, acompañada de un acta de notoriedad, por la que el fideicomisario acredita la defunción de la fiduciaria y solicita la inscripción a su favor de una finca cuyos titulares registrales son terceras personas distintas de la fiduciaria.
El registrador califica negativamente el título presentado y procede a la denegación de la operación registral solicitada, pues los artículos 186.2, 197, 206, 209 y la Disposición Transitoria Sexta de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña aprobada por Ley 49/1960, de 21 de julio, así como los artículos 23 de la Ley hipotecaria y 82.2 de su Reglamento y otras disposiciones concordantes, imponen que los fideicomisarios no puedan hacer suya por su propia autoridad la posesión de los bienes, siendo los fiduciarios o sus adquirentes tienen que entregarla, máxime cuando del historial de la finca resultaba que los fiduciarios habían dispuesto de las fincas como libres con cargo a la cuarta trebeliánica al redimir un censo. El interesado interpone recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado invocando los siguientes argumentos: en primer lugar, que del historial registral de la finca no podía inferirse la liberación del fideicomiso con cargo a la cuarta trebeliánica por la existencia de la renuncia a la inscripción del pacto de liberación en la escritura de redención de censo referida y, en segundo término, que siendo de aplicación la normativa anterior a la Compilación-ya que la delación tuvo lugar en 1943-, ninguna disposición imponía a los fideicomisarios solicitar la entrega de la posesión a los fiduciarios. Además, con cita del artículo 23 de la Ley Hipotecaria, así como de jurisprudencia y de la Resolución de 10 de noviembre de 1998, argumenta que, participando las sustituciones fideicomisarias de la naturaleza de condiciones resolutorias y, acreditado su cumplimiento, procede la inscripción solicitada sin necesidad de ningún otro requisito.
RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas revoca la nota. Como cuestión procedimental previa, dado que el recurso se interpone ante la Dirección General de los Registros y Notariado por fundamentarse en la aplicación de los artículos 23 y concordantes de la Ley Hipotecaria, la Dirección de Derecho y Entidades Jurídicas, entiende que es competente, frente al criterio del recurrente, porque la cuestión de fondo es la regulación de los fideicomisos y sus efectos, materias que constituyen Derecho civil foral exclusivamente (Sentencia de Tribunal Constitucional de 16 de enero de 2014)
En segundo término, en relación al fondo, la Dirección centra el objeto de debate en el efecto que produce la sustitución fideicomisaria condicionada a la existencia de fideicomisarios en el momento de la delación del fideicomiso y, más específicamente, en la facultad que ostenta el fideicomisario de inscribir los bienes a su nombre sin intervención del fiduciario. Así, en cuanto a las normas jurídicas aplicables, diferencia entre las que regulan los efectos del fideicomiso mientas estuvo pendiente (desde 1992 a 1997, en que fallece la fiduciaria), que se rigen por el Código de Sucesiones de Cataluña y los efectos del fideicomiso en el momento en que se produjo la delación a favor de los fideicomisarios (1943, fecha de fallecimiento de la causante), cuya regulación es la anterior a la Compilación de 1960. Planteada en estos términos, concluye que la naturaleza jurídica de los fideicomisos cuya efectividad depende de la muerte de los fiduciarios, a veces concurrentes con la cláusula “sine liberis decesserit” es un llamamiento condicional, luego una vez acreditada fehacientemente la muerte del fiduciario y el llamamiento a favor del fideicomisario vivo, es suficiente para practicar la inscripción a su favor en el Registro, siempre que se haya notificado a los adquirentes del fiduciario, pero sin que obste para ello el que exista un derecho de retención a favor de los fiduciarios reconocido por la Real Cédula de 27 de septiembre de 1742, que únicamente afectaría a la posesión. En cualquier caso, equipara la notificación a los terceros adquirentes al hecho de haberlo sido de la interposición del recurso gubernativo. Por último, considera inoperante la liberación por detracción de la cuarta trebeliánica por no resultar del historial registral y deja abierto el problema de que sólo una estirpe de fideicomisarios pretenda inscribir al no haberse planteado en el recurso.
COMENTARIO. En lo que respecta a las cuestiones procedimentales, la Resolución comentada analiza el deslinde de competencias entre el Estado y la Generalidad en materia de registral, sobre la base de los autos de fecha 2 de octubre de 2012 y la Sentencia del Pleno 4/2014, de 16 de enero. Esta Sentencia declaró la inconstitucionalidad y nulidad del artículo 3.4, en los incisos «y al menos uno se basa en normas del Derecho catalán o en su infracción» e «incluidos los que no aleguen la infracción de una norma del Derecho catalán», de la Ley 5/2009, de 28 de abril. Concretamente, en el Fundamento de Derecho Tercero, el Tribunal Constitucional recuerda la distinción entre Registros jurídicos a que alude el artículo 149.1.8 de la Constitución, que es materia de competencia estatal, de otro tipo de Registros y señala que la competencia en cuestiones de Derecho foral no incluye la preservación o protección de otros Derechos forales o especiales, ni del Derecho civil común. Así, en supuestos como el que motiva este recurso, la Dirección General fundamenta esencialmente su competencia en la cuestión de fondo planteada, al igual que hiciera ya en las de 22 de mayo, 7 de julio y 7 de septiembre de 2006 o 20 de marzo de 2007. En relación a esta cuestión, en cambio, la Dirección General de los Registros se declaró competente en casos como los motivados por la Resolución de 14 de junio de 2011 , que versaba sobre la inscripción de una escritura de compraventa de derechos de aprovechamiento urbanístico, por la Resolución de 10 de noviembre de 2011 , en que entendió que la calificación de documentos judiciales es materia de competencia estatal o por la de 26 de abril de 2012 , supuesto en que fundamentó su competencia en el hecho de ser estatal la normativa sobre visados colegiales. Estas discrepancias hermenéuticas han ocasionado problemas que han sido puestos de manifiesto (como la posibilidad de Resoluciones contrapuestas), con propuestas de solución en algunos estudios y comentarios .
En cuanto al fondo, la sustituciones fideicomisarias de fallecer sin hijos (o si «sine liberis decesserit»), cuya finalidad primordial es conseguir mantener los bienes en el patrimonio familiar , ha sido considerada de naturaleza condicional y así lo entiende la doctrina y la jurisprudencia, por lo que la acreditación registral de su cumplimento ha de atenerse a los artículos 23 de la Ley Hipotecaria y 56 de su Reglamento. Ya desde la Resolución de fecha 31 de marzo de 1950, el Centro Directivo resolvió en este sentido, como también las Sentencias de Tribunal Supremo de fechas 3 de enero de 1855, 29 de enero de 1964, 27 de abril de 1987 y 11 de junio de 1990 y la Resolución de 22 de octubre de 2007 de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas. Por lo que respecta al ámbito normativo, la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley 10/2008, de 10 de julio, por el que se aprueba el Libro Cuarto del Código de Cataluña relativo a las Sucesiones expresamente somete a la normativa vigente a la muerte del fideicomitente todos los fideicomisos vigentes cuando entró en vigor, razón por la cual la comentada Resolución aplica el Código de Sucesiones aprobado por Ley 40/1991, de 30 de diciembre (Disposición Final Cuarta y Disposiciones Transitorias Primera y Novena), pero sólo en cuanto a los efectos durante la pendencia y a los efectos del fideicomiso el Derecho civil catalán anterior a la Compilación de 40/1960, de 21 de julio, por imperativo de su Disposición Transitoria Sexta, que a su vez se remite a las Disposiciones del Código Civil. Sentadas estas dos premisas, la Resolución de la Dirección General de 1998 resolvió que, comoquiera que el fideicomisario trae causa directamente del causante originario y no del legatario-fiduciario (artículos 784 del Código Civil y 181 del Código de Sucesiones de Cataluña), la única exigencia que el tracto sucesivo impone para la inscripción a favor del fideicomisario es la previa inscripción del derecho a favor del fideicomitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), se haya inscrito o no, también, el derecho del fiduciario. Esta es la postura que acoge la Dirección General de Derecho. Apuntar que con anterioridad a este recurso y en relación al mismo supuesto de hecho, pero planteado contra la inscripción del fideicomiso discutido, las Resoluciones de 29 de noviembre de 2012 y de 31 de julio de 2013 los inadmitieron por no caber recurso contra asiento ya practicado.
En definitiva, concluye con la admisión de la inscripción, según el artículo 82 del Reglamento Hipotecario, por el acta de determinación de éstos y el certificado de defunción de la fiduciaria, en consonancia con la Dirección General de los Registros
María Tenza Llorente
Barcelona, 19 de junio de 2014
1. Fundamento de Derecho Primero.
2. Supuesto sobre el que se había resuelto también la Dirección General de Derecho, Resolución de 4 de julio de 2011, en idéntico sentido.
3. Fundamentos de Derecho Tercero a Quinto. Sobre este caso también resolvió la Dirección de Derecho, Resolución de 18 de abril de 2012.
4. Véase comentario de fecha 13 de junio de 2014, publicada en la página web notariosyregistradores.com por Víctor José Prado Gascó, que distingue los casos en que las cuestiones sean fácilmente escindibles y entiende que cuando ambos Centros Directivos debieren tener conocimiento del supuesto planteado, una Comisión Paritaria habría de pronunciarse con carácter previo sobre la competencia. .
5. Sentencia Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de fecha 23 de noviembre de 1998.
6. Fundamento de Derecho Tercero.
7. Resolución de 24 de octubre de 2008, en cuanto a la forma de acreditación de los sustitutos.
COMPRAVENTA DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL OTORGADA EN EJECUCIÓN DE SENTENCIA: ES PRECISA LA NOTIFICACIÓN A LA ADMINISTRACIÓN.
II.1.- Resolución JUS/501/2014, de 28 de febrero, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por M.R.D.C. contra la calificación del registrador de la propiedad interino número 3 de Tortosa (DOGC 11/03/2014).
http://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/AppJava/PdfProviderServlet?documentId=656956&type=01&language=es_ES
SUPUESTO DE HECHO. Se trata de la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato privado de compraventa, otorgada en cumplimiento de una sentencia cuyo objeto es la mitad indivisa de una finca sujeta al régimen de viviendas de protección oficial por razón de un préstamo cualificado.
El registrador suspende la inscripción del documento por dos defectos subsanables: la falta de autorización de la transmisión por el Departamento de Vivienda (artículo 12.2 del Decreto 1186/1998, de 12 de junio) y la no acreditación de la notificación fehaciente de la compraventa a dicho organismo (artículos 50 y siguientes de la Ley catalana 24/1991, de 29 de noviembre). La interesada aporta documentación de la Agencia de Vivienda, emitida en respuesta de una segunda transmisión de la finca efectuada a un tercero también presentada en el Registro, mediante la cual se informaba de los precios máximos de venta de estas viviendas y se indicaba que la transmisión operada no quedaba sujeta a las limitaciones de los artículos 87 a 91 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre. El registrador reitera la nota y la interesada solicita calificación sustitutoria, que resulta asimismo negativa, por lo que interpone recurso gubernativo. El registrador mantiene el segundo defecto y eleva informe.
RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas confirma la nota. Como cuestión procedimental previa, dado que el recurso se interpone contra las dos calificaciones y contra la calificación de la registradora sustituta, la Dirección General entiende que el objeto del recurso se ciñe a la segunda calificación emitida por el registrador como consecuencia de la documentación aportada y, más concretamente, al único defecto mantenido en el informe. En segundo lugar, se considera que la calificación realizada no vulnera los límites impuestos a la calificación registral por el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, puesto que esta notificación se trata de uno de los requisitos legales exigidos a las situaciones jurídicas creadas por una sentencia y en ningún caso cuestiona el fundamento de la resolución judicial.
En cuanto al fondo, la Dirección afirma, frente a las alegaciones de la recurrente, que el marco legal aplicable al caso está constituido por los artículos 50 a 54 de la Ley 24/1991, de 29 de noviembre, invocados por el registrador en su nota, puesto que según la Disposición Adicional 16ª de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, las viviendas anteriores al Decreto 454/2004, de 14 de diciembre, se rigen por la respectiva normativa reguladora vigente a la fecha de calificación definitiva, salvo el régimen sancionador. Por ello concluye que, según el artículo 54 de la citada Ley, la notificación completa de la transmisión onerosa efectuada es exigible y sólo a partir de entonces se computa el plazo de treinta días de caducidad del derecho para la Administración.
COMENTARIO. En lo que respecta a las cuestiones procedimentales, la Resolución comentada muestra una concepción del ámbito objetivo del de recurso cuando existe calificación sustitutoria en línea con la doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado. Así, en Resoluciones como la de 27 de noviembre de 2013 señala el Centro Directivo que el recurso debe limitarse a revisar la calificación del registrador sustituido, única legalmente recurrible, como se infiere del tenor literal del artículo 19 bis 5 de la Ley Hipotecaria.
El segundo aspecto que aborda la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas es el alcance de la calificación en caso de documentos judiciales, ex artículo 100 del Reglamento Hipotecario, con cita de las Resoluciones de 17 de febrero de 1999 y de 27 de noviembre de 2008 . Estas Resoluciones resolvían supuestos en que la Dirección General de los Registros exigió licencia de segregación en divisiones de terrenos efectuadas en escrituras públicas que se otorgaban en cumplimiento de sentencias, análogos, por tanto, al caso resuelto por esta Resolución. La conclusión a la que se llega de la lectura de esta Resolución es la necesidad del cumplimiento de exigencias añadidas por el Ordenamiento con independencia de la naturaleza del documento.
En cuanto al fondo, la normativa autonómica vigente para las viviendas de protección oficial está constituida por la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, de derecho a la vivienda y por el Decreto 13/2010, de 2 de febrero, del Plan para el derecho a la vivienda 2009-2012, cuya vigencia quedó prorrogada hasta la aprobación de un nuevo Plan de vivienda por el artículo único del Decreto 171/2010, de 27 de diciembre, adaptado a su vez al Real Decreto estatal de vivienda mediante Orden 36/2012, de 27 de febrero. En materia de derechos de adquisición preferente, los artículos 87 a 91 regulan los derechos de opción, tanteo y retracto. Frente a la normativa anterior, se prevé que la Generalidad pueda ejercitarlos también en beneficio de municipios, promotores públicos y entidades sin ánimo de lucro mediante un proceso de adjudicación. Mientras que el artículo 51 de la Ley 24/1991 establecía el derecho de opción ejercitable en el plazo de un mes para las viviendas de promoción privada, los artículos 88 a 90 contemplan un sistema más detallado, que excluye algunos supuestos y detalla el procedimiento de manera más prolija, siendo el artículo 135.4 el que impone la necesidad de que conste la notificación para poder proceder a la inscripción registral. Este régimen continúa vigente por mor de la Disposición Adicional Decimosexta de la Ley 18/2007.
Por último, señalar que la Dirección General ya se había pronunciado acerca de la exigibilidad de este requisito en Resolución de fecha 5 de mayo de 2008. Interesa destacar de esta Resolución la extensión del ámbito subjetivo de este derecho, pues reconoce su titularidad a favor de una Agrupación de Interés Económico que se dedicaba a la promoción de viviendas de protección oficial (como constaba en el Registro), postura que contrasta con la mantenida por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 3 de noviembre de 2009. Ya con respecto al tema que es objeto de la Resolución ahora comentada, el Fundamento de Derecho Tercero de la de 2008, con cita a la Resolución de fecha 6 de febrero del mismo año , diferencia los supuestos en que los derechos de adquisición preferente no cierran el Registro de aquellos que sí provocan el cierre registral, dentro de los cuales se encuentran las enajenaciones de viviendas de protección oficial, así como el entonces vigente artículo 26 y el artículo 27 de la Ley 9/1993, de 30 de septiembre, de patrimonio cultural catalán y el artículo 35.3 de la Ley 1/2008, de 20 de febrero, de contratos de cultivo, entre otros, motivo por el cual también se pronuncia en el sentido de requerir la notificación a la Administración competente.
María Tenza Llorente
Barcelona, 23 de marzo de 2014
1. Y también otras anteriores, como las citadas en el Fundamento de Derecho Primero, a saber, Resoluciones de 12 de febrero de 2010, 26 de septiembre de 2011 y 4 de diciembre de 2012.
2. También, Resoluciones de 18 de agosto de 2009, de 9 de diciembre de 2010 o de 14 de junio de 2012, en contra de la postura sostenida por alguna Resolución aislada como la de 4 de octubre de 2005.
3. Vid. Fundamento de Derecho Segundo. Se trataba de un supuesto de derechos de adquisición preferente de origen convencional entre copropietarios en que el registrador entendía exigible la notificación.
4. Desde la Ley 5/2012, de 20 de marzo, artículo 22.
SECCIÓN RESOLUCIONES
SUBSECCIÓN CATALUÑA
CUADRO DE NORMATIVA FORAL
Casa Batllo (Barcelona). Por ChristianSchd
