Informe 39. BOE junio 1997

INFORME Nº 39

En el BOE del 7 de junio se publica la R. de 30 de abril de 1997: Se debate sobre si puede inscribirse en el Registro de la Propiedad la adquisición de un inmueble realizada en nombre de una sociedad no inscrita en el Registro Mercantil, considerada por los adquirentes «de carácter civil», toda vez que el Registrador alega falta de personalidad jurídica de la sociedad adquirente. Su objeto es la «promoción de edificaciones», y en su título constitutivo, elevado a escritura, se precisa que «la explotación de este negocio abarcará todas las facetas que del mismo puedan derivarse, pudiendo aplicarse a cualquier otro de lícito comercio». La Dirección confirma el defecto porque la actividad que constituye dicho objeto social ha de ser calificada como de mercantil, tanto económica como jurídicamente ya que se pretende la realización de forma permanente, a través de una organización estable y adecuada al efecto y con ánimo de lucro de genuinos actos de comercio. La compraventa de bienes inmuebles no está hoy excluida del Ccom como ocurría antaño.

Ahora bién, si se parte del principio de que todo contrato por el que se constituye una sociedad cuyo objeto es la realización de actos de comercio, tiene la consideración de acto de comercio, quedando, en consecuencia sometido a las normas mercantiles, resulta que algunas de ellas son imperativas, como la que exige escritura e inscripción en el Registro Mercantil para que el contrato -válido entre partes- alcance plena efectividad frente a terceros. El resto del razonamiento está en el art. 383 RH. el cual exige la inscripción previa en el Registro Mercantil.

El Boletín del 19 de junio viene bastante cumplido:

– Orden de 10 de junio de 1997 para la aplicación de la Disposición Adicional novena y otras normas complementarias del Reglamento del Registro Mercantil, dedicada a la inscripción y depósito de cuentas de las personas jurídicas dedicadas al comercio mayorista o minorista con un volumen de actividad superior a los cien millones de pesetas. Se incluye una disposición adicional para reservas de denominación para las entidades acogidas a la Zona Especial Canaria.

La Orden de 11 de junio de 1997 por la que se aprueban nuevos modelos de declaración censal de comienzo, modificación o cese de actividad que han de presentar empresarios y profesionales.

La R. 21 de mayo de 1997: El Registrador deniega el diligenciado de un Libro de Actas, porque, a su juicio, no hay comunidad: De tres fincas matrices surgen 70 fincas independientes de las cuales siete se destinan a viales, zonas comunitarias, depósito de propano, etc. En la descripción de la mayoría de las 63 restantes se indica que es anejo inseparable de la misma una cuota indivisa de una sesentaitresava parte en las otras siete. Dichas cuotas indivisas también están inscritas en las siete fincas de servicios. La Dirección entiende que el caso guarda analogía con la propiedad horizontal y cabría diligenciar el libro. El caso es bastante más claro que el de la reciente R. 17 de abril de 1997.

La R. 22 de mayo de 1997: Trata sobre cuatro defectos de una escritura de aumento de capital social en una S.A.:

-Es causa de denegación el que la auditoría que sirve de base al aumento del capital social no se haya realizado por un Auditor designado por el Registrador Mercantil sino por uno nombrado específicamente para ello por la Junta General de la sociedad

-No están suficientemente identificados los créditos que se compensan como desembolso del capital social. Lo que se aporta es el saldo de una cuenta corriente en la que los cobros y pagos pasan a ser meros asientos contables. La DGRN confirma el defecto al no existir garantía de que los créditos así documentados existan, sean exigibles y hayan sido los capitalizados.

-El tercer defecto trata sobre la determinación del objeto social, aplicando la R. los principios de que un objeto genérico abarca los específicos en él contenidos y el de la prohibición de incluir en el objeto social los actos jurídicos necesarios para el desarrollo o realización de las actividades que lo integran.

-El cuarto es un defecto formal del título: no se han salvado dos interlineados. Se trata de tres líneas con un espaciado entre ellas y un tipo de escritura distinto del del resto del documento. La Dirección, más que interlineado, considera que es una adición, pero la somete a las mismas normas de salvaguardia que prevé el Reglamento Notarial para aquéllos.

La R. 23 de mayo de 1997: Se debate sobre la posibilidad de inscribir en el Registro Mercantil la renuncia de seis Administradores, formulada y aceptada en la misma Junta, en la que se reelige a tres de ellos, no constando la aceptación de los mismos. La Dirección considera , frente a la opinión

de la Registradora, que los Administradores (aunque no conste su aceptación) no han incumplido el deber de diligencia mínima necesaria para evitar que la sociedad quede en una situación anómala que la pueda llevar a la inoperancia y, en consecuencia, falla que es inscribible el cese.

La R. 26 de mayo de 1997: Se solicitó la practica de una anotación preventiva de demanda en la que se pedía que se afirmase la existencia de un contrato de mandato retribuido, se condenase al demandado al pago de la comisión correspondiente y se declarase que determinadas fincas «están afectas y quedan vinculadas al cumplimiento de la obligación del pago». La Dirección entiende que es calificable dentro de la categoría de «obstáculos que surgen del Registro» aspectos como la trascendencia real inmobiliaria, determinación, número cerrado de las anotaciones preventivas, número cerrado de las afecciones reales, etc. Y la afección, cuyo reconocimiento se pretende, ni es de las expresamente definidas por la Ley, ni está adecuadamente determinada en su contenido y efectos, ni siquiera está claro su alcance real. En definitiva, la denegación es correcta.

La Orotava, a 30 de junio de 1.997.