Informe 51. BOE julio 1998

INFORME Nº 51

Omití recoger en el anterior informe el RD 1186/1998 sobre financiación de actuaciones en materia de vivienda y suelo. Prevé la inscripción de una prohibición de disponer intervivos durante cinco años para los que se acojan a los préstamos subvencionados mediante nota marginal. Regula reducciones en los aranceles de Notarios y Registradores.

En el BOE del 14 de julio se publica la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles. Sirve para armonizar la regulación de la materia con la Ley de Crédito al Consumo, remitiéndose a ella en lo referente a la protección del consumidor y centrando su regulación en la compraventa de bienes muebles. Sólo los contratos referidos a bienes muebles identificables podrán ser objeto de inscripción en el Registro previsto por Ja Ley Se suprime el desembolso inicial como condición necesaria para el perfeccionamiento del contrato. Facilita el procedimiento para los cobros de créditos nacidos del contrato inscrito, considerando como tipo para la subasta el precio de contado, si no aparece otro en el título (D.Tr. única) Se integrará el Registro en el futuro Registro de Bienes Muebles.

También publica la Ley 29/1998, de 13 de junio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

Y tres RR de Mercantil:

9 de junio de 1998: Los miembros de la comisión liquidadora de una SA, al formalizar la escritura de extinción de la sociedad, hacen la manifestación de que el balance final ha sido aprobado por la Junta General y publicado en el BORME y en un periódico. El art. 212 RRM no pide más, por lo que la DG revoca la nota del Registrador el cual exigió que se acreditara en forma la válida adopción por la Junta General del acuerdo por el que se aprobó el balance final.

10 de junio de 1998: No es preciso que en los Estatutos de una SRL se exprese el número o, al menos el máximo y el mínimo de Administradores, cuando entre las diversas opciones a elegir por la Junta General se prevea el sistema de varios Administradores que actúen conjunta o solidariamente No se aplica la analogía con la regulación de las SA. El máximo y mínimo en las SRL está sólo referido al Consejo de Administración. No prevalece el RRM, de menor rango y anterior.

R 11 de junio de 1998; No es inscribible la declaración de unipersonalidad de determinada sociedad suscrita únicamente por el Secretario del Consejo de Administración sin el visto bueno del Presidente, pues, por sí solo, carece de facultades certificantes.

El Boletín del 18 de julio incluye dos PR.:

R 13 de junio de 1998: Es inscribible un acuerdo de la Junta de Propietarios de un edificio en p.h. por el que se desafecta la vivienda portería que pasa a ser finca independiente con su cuota en el condominio sobre los elementos comunes y la posterior venta de dicha vivienda, representada por el Presidente. El Registrador exigía el consentimiento de los acreedores hipotecarios correspondientes a varios pisos, porque la operación disminuye su garantía. La Dirección entiende que la modificación en el régimen de propiedad horizontal es competencia exclusiva de la Junta pero la hipoteca seguirá gravando la cuota que antes existía sobre los elementos comunes. La Resolución alude a que una parte de la cuota en los elementos comunes del nuevo elemento independiente se halla afecta a la hipoteca. ¿Habrá que cancelar todo lo ahora inscrito si se ejecuta la hipoteca de un piso? ¿Habrá que hacer una inscripción en favor del adjudicatario en la finca portería recayente sobre dicha parte proporcional de cuota? La Dirección no lo aclara.

18 de junio de 1998: La aportación social consistente en una empresa ha de ser objeto de informe elaborado por experto independiente, conforme al art. 38 LSA al tratarse de una aportación no dineraria y no de un «tertium genus» como alegaba el recurrente.

El 20 de julio se publica la R. 15 de junio de 1998. Los otorgantes acuerdan resolver un contrato de «lease-back» con la consiguiente renuncia al derecho de opción de compra. Hay embargos que gravan el derecho de arrendamiento financiero. El Registrador solicita para inscribir el título y la cancelación de los embargos la consignación de las rentas ya pagadas. La Dirección empieza cuestionando el negocio por poder atentar al principio de prohibición del pacto comisorio. Por otro lado entiende que no hay analogía con el art. 175.6 RH y recuerda algunos principios generales como el de que los asientos ordenados por los jueces han de ser cancelados por ellos o el de que la renuncia de derechos no puede perjudicar a terceros. Resuelve inscribir el acuerdo de resolución pero sin cancelar los embargos.

Pasemos al 21 de julio con tres nuevas RR.:

La R. 12 de junio de 1998 es de mera tramitación. Acuerda que un desistimiento de un recurso gubernativo no ha sido realizado por persona con capacidad para ello.

16 de junio de 1998: Es similar a la R. 15 de junio de 1998 con la sola diferencia de que el titulo de resolución no es un acuerdo inter-partes sino una sentencia firme dictada en procedimiento dirigido tan solo contra el arrendatario financiero.

17 de junio de 1998: Más de lo mismo. Se trata de una escritura de renuncia aceptada por el arrendador financiero basada en la insolvencia del arrendatario.

El 23 de julio aparecen siete más:

19 de junio de 1998: No cabe anotar en el Registro de Venta a Plazos una demanda de tercería de dominio sobre un bien vendido con reserva de dominio, ejercitada por la propia vendedora una vez que la inscripción del contrato de venta ha caducado y se ha cancelado. En la demanda se solicitaba el reconocimiento del dominio y el levantamiento de un embargo que no había accedido al Registro.

20 de junio de 1998: Una sociedad que no esté legalmente obligada a auditar cuentas puede designar auditor con libertad de plazo e incluso a través del órgano de administración. Pero la Dirección no ve muy claro que ello sea inscribible, aunque como esto no lo planteó el Registrador…

23 de junio de 1998: Para constituir una finca en régimen de propiedad horizontal e inscribirlo, es precisa la previa inscripción de las modificaciones en la descripción del edificio ya inscrito y que se ponen de manifiesto en el propio título constitutivo del régimen. No se trataba propiamente de una obra nueva, pues coinciden alturas y superficie. En el Registro aparece una vivienda y ahora son tres.

24 de junio de 1998: No es inscribible una cláusula estatutaria en una SRL según la cual «los socios, cuando así lo acuerde por mayoría ordinaria la Junta General, tendrán la obligación de realizar aportaciones en metálico suplementarias a la del capital -que no alterará la cifra de éste- hasta un máximo de veinte veces el valor nominal de las participaciones, a fin de cubrir la necesidades de tesorería, siendo estas prestaciones de carácter no retributivo y restituibles cuando la situación de tesorería lo permita» La obligatoriedad de la prestación debe derivar de la propia norma estatutaria y no depender de un acuerdo en Junta General; no está suficientemente determinada, le puede afectar el art. 1256 Cc. y perturba la regulación general de las SRL.

25 de junio de 1998: Se trata de un mandamiento ordenando la anotación de uso y disfrute de la vivienda familiar. La Registradora deniega – y la Dirección confirma, revocando el Auto Presidencial -, porque la finca se halla inscrita en favor de terceras personas y el procedimiento no se ha dirigido contra ellas. Se alegó en el recurso que los propietarios son los padres del esposo, que se operó en un procedimiento de separación y que tenían conocimiento del mismo.
26 de junio de 1998: Reitera que es automática la caducidad pasados los cuatro años y, en consecuencia, que no cabe la prórroga de la anotación. El Procurador había alegado que el mandamiento se presentó antes de los cuatro años, que no se le aplicaba el art. 254 LH por estar exento (más bien, no sujeto) y que habían tardado en devolvérselo del Registro para poner la nota en Hacienda (pero solo tardaron 15 días, quedándole otros 45 más los inhábiles).

27 de junio de 1998: Igual que la anterior, sólo que, o las fechas alegadas por la Registradora son contradictorias, o hay error de transcripción. Si el asiento caducó con el título en el Registro, plantea el delicado problema de que, si se entiende que no es defecto la ausencia de nota de liquidación, existe responsabilidad por su falta de despacho. Según la R. 21 de diciembre de 1987, ha de calificar, a los exclusivos efectos de inscripción, si el título está sujeto o no. Y en este caso, parece que no lo está.

Tres RR. (una de Gran Canaria) se publican el día de Santiago:

3 de Julio de 1998: Una finca se haya inscrita en favor de un ciudadano alemán. Se trata de practicar una anotación preventiva de embargo en procedimiento dirigido contra el cónyuge – también alemán – del titular registral, con notificación a éste. No consta en parte alguna que la finca sea ganancial. En tales términos, es correcta la denegación. El Procurador alegó que, al no constar en la inscripción que la finca sea privativa ha de aplicarse la ley española para evitar privilegios a los extranjeros.
4 de Julio de 1998. Es similar a las RR de 19 y 20 de mayo de 1998. Cabe practicar una anotación preventiva de embargo dirigida contra el responsable civil subsidiario al cual se le ha notificado el procedimiento, aun antes de que se haya ejercitado la acción de derivación de responsabilidad, porque el art. 37 LGT y el 14 RGR permiten la adopción de medidas cautelares cuando existan indicios racionales para presumir que se pudiera impedir la satisfacción de la obligación tributaria.

La R. 9 de julio de 1998, modifica, por vía de rectificación, la R. 29 de mayo de 1998, y cambia «estimar el recurso» por «desestimar del recurso». Queda, pues, así:

Se hace una importante rectificación a la doctrina comúnmente aceptada de que las anotaciones prorrogadas son de duración indefinida. El artículo 199.2 RH. permite que persista la anotación prorrogada, a pesar de haber transcurrido los cuatro años de prórroga pero en tanto en cuanto «no haya recaído resolución firme que ponga fin al procedimiento». Una interpretación literal burlaría en este caso la eficacia de la resolución judicial pues tiene que haber necesariamente un plazo entre la misma y su presentación en el Registro. Para ello se inventa el plazo de seis meses por analogía con el art. 157 LH

El 27 de julio, cuatro RR.:

29 de junio de 1998: Similar a la de 27 de junio de 1998.

1 de julio de 1998: También parecida.

2 de julio de 1998: Similar.

8 de Julio de 1998. Un matrimonio enajena un bien ganancial reservándose el usufructo a secas. Fallece un cónyuge. Para practicar una anotación preventiva de embargo sobre dicho usufructo, no es suficiente con demandar al cónyuge sobreviviente, sino que hay que demandar a los herederos del premuerto o bien concretar el embargo a la cuota que le pudiera corresponder en la liquidación de la sociedad de gananciales. Parece que la solución sería otra si el usufructo se hubiese configurado como simultáneo y sucesivo sobre la integridad del bien. El Procurador defendió el acrecimiento en el usufructo en base al art. 987 Cc.

El 28 de julio se publica la Resolución – Circular de la DGRN de 14 de julio de 1998 sobre obligaciones formales y de información a los interesados en materia de derechos arancelarios de Notarios y Registradores:

* Pormenoriza el contenido de las minutas: «.. cada uno de los conceptos por los que se hayan devengado derechos arancelarios con expresión individualizada del número de arancel aplicado, concepto minutable, base aplicada o expresión de que es sin cuantía, honorarios que comporta cada concepto y total de honorarios, sin que por ninguna razón se puedan agrupar globalmente los números y cantidades correspondientes a distintos conceptos. También expresarán la forma en que se han obtenido los valores para la aplicación del arancel y los suplidos si los hubiere.»

* Habrá de tenerse a disposición de los interesados un folleto explicativo y un índice con las RR. e Instrucciones en materia arancelaria.

* Los colegios profesionales han de establecer un sistema de consultas.

Del propio Boletín, hay que reseñar también dos RR.:

* R. 30 de junio de 1998: Otra similar de prórroga de embargo.

* R. 6 de julio de 1998: Como la anterior de 4 de julio.

El 29 se presenta una cuestión de inconstitucionalidad que afecta al artículo 36.2 de La Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, relativo al papel del presentante.

Se publica el 30 de julio la STC 14511998, de 30 de junio de 1998. Se trata de un retracto de comuneros. El Tribunal Constitucional interpreta el art. 1618.2 LEC en el sentido de que no es preciso para ejercitar la acción el consignar previamente el precio. El Tribunal que juzgó el caso se había negado a admitir en su lugar un aval bancario. La consignación la considera como un mero requisito procesal y no material del ejercicio del retracto y la interpretación dada por el Juzgado no es la más acorde con la tutela legal efectiva de los derechos.

Es muy interesante la R. 7 de julio de 1998 (publicada el 31): La madre de unos menores de edad, como representante legal de los mismos, compra un bien inmueble que se paga mediante la entrega de un cheque con el que se perfecciona el préstamo por la misma cantidad, constituyéndose simultáneamente, para su garantía, hipoteca sobre el mismo inmueble. La parte compradora manifiesta que constituye el préstamo hipotecario para financiar la compra y que el destino de la finca adquirida generará los ingresos necesarios para pagar las cuotas. El Registrador inscribe la compra y suspende la hipoteca por faltar la autorización judicial del art. 166 Cc. La Dirección revoca basándose en que se trata de un negocio complejo con primacía de la compra y en que el bien ya entra gravado en el patrimonio de los menores.

El 5 de agosto se recoge la presentación de dos recursos de inconstitucionalidad contra los arts. 4, 8, 9 10, 11,14,15, 16, 17, 18, 20, 33 y varias D.Tr. de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones.

Once RR.´, once, incluye el BOE del 12 de agosto:

– R 9 de julio de 1998: Similar a las de 19 y 20 de mayo de 1998.

– R 10 de julio de 1998: A las S.A. Laborales se les aplica la misma sanción de disolución que al resto de las S.A. para el caso de no presentar en tiempo a inscripción el título de adecuación de su capital social. El plazo del 31 de diciembre de 1995 no es de aplicación a aquellas S.A. Laborales que, en tal fecha, hubieran realizado una adaptación parcial (hasta 4 millones), pero es perfectamente aplicable a las que, por no constar ni esta adaptación parcial, tienen cancelada su hoja registral.

– R. 13 de julio de 1998: El Registrador suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo, porque recae sobre dos viviendas privativas de la demandada en rebeldía y no consta que no sean el domicilio conyugal ni la notificación al cónyuge. La Dirección empieza interpretando el art. 144 RH en el sentido de que no ha de notificarse la demanda sino tan solo el embargo. Luego considera que este precepto se extralimita conculcando el principio constitucional de reserva legal de la regulación de los preceptos a través de los cuales se hace efectiva la potestad jurisdiccional. Opina que el 1320 Cc. no le da suficiente cobertura, pues, aparte de ser dudosa su extensión a los casos de enajenación forzosa, el RH va más allá, puesto que mientras por el art. 1320, es ineficaz la transmisión de la vivienda tan solo si es habitual y no se ha hecho la declaración en sentido contrario, por el art. 144, no cabe embargar ninguna vivienda mientras no se exprese si es o no la habitual. Entiende, pues, que el mero riesgo de que la vivienda sea la habitual₁lo que supondría la imposición al actor de la carga de la prueba, no puede frenar el embargo. Como argumento adicional esgrime que, a pesar de que no se anote el embargo, el Registrador tendría que inscribir el auto, aunque no constara referencia alguna de no ser la vivienda habitual. También están los límites que el art. 100 RH impone a la calificación de documentos judiciales, por lo que, tan sólo si en el propio Registro aparece la referencia de ser vivienda habitual se va a poder suspender.

– R. 14 de julio de 1998: En un préstamo hipotecario, el prestatario es a la vez apoderado de los dueños del bien. Existe conflicto de intereses que en el poder no ha sido salvado. En el poder se autorizaba a constituir hipotecas, a afianzar y a tomar dinero a préstamo.

– R. 16 de julio de 1998: Suspende el Registrador la inscripción de un préstamo hipotecario que recae sobre ciertas fincas ya inmatriculadas respecto de las cuales abrigó dudas de si pudieran invadir el dominio público marítimo-terrestre por lo que solicitó certificación al respecto de la Demarcación de Costas, la cual confirma sus sospechas. La Dirección, aunque no abomina del art. 35 del Reglamento de Costas, lo interpreta con arreglo al art. 15 de la Ley de Costas y permite la inscripción recordando que la Administración bien podría solicitar anotación preventiva de incoación de deslinde.

– R. 18 de julio de 1998: Un Juzgado de lo Social emite un mandamiento cancelatorio de una anotación preventiva de embargo anterior, a cuyo titular notificó el procedimiento, basándose en que se ejecutaba un crédito de los que gozan de preferencia a tenor del art. 32.3 del Estatuto de los Trabajadores. La Dirección confirma la nota denegatoria.

– R. 20 de julio de 1998: Se discute sobre la posibilidad de inscribir, en virtud de mandamiento judicial dictado en ejecución de sentencia, el dominio del actor sobre dos porciones de otras tantas casas colindantes con la del mismo a las que se denomina «engalabernos». Realmente, parece que las tres casas forman un todo que deberla haber sido objeto de constitución en propiedad horizontal. Pero en el Registro aparecen como tres casas independientes. La Dirección decide que hay una cotitularidad «sui generis» con derechos exclusivos de goce y resuelve: a) que se consigne registralmente el alcance limitado del derecho que sobre las dos casas tienen sus actuales titulares registrales, y b) que, si se pide, se practique, con arreglo al art. 42.9 LH una anotación del derecho que sobre dichas casas corresponde al actor en tanto que dicha titularidad «sui generis» quede plenamente configurada judicial o extrajudicialmente.

– R. 21 de julio de 1998: Se practica una anotación preventiva de demanda en la que se pide la rescisión por lesión de una compraventa. El Juez sentencia ordenando meramente una indemnización y dicta un sorprendente mandamiento en el que ordena convertir la anotación en inscripción en garantía de dicha indemnización, con cancelación de las cargas posteriores. Lógicamente la Dirección confirma la nota denegatoria.

– R. 22 de julio de 1998: Es aplicable a las inmatriculaciones el control que sobre las obras nuevas se impone a los Registradores para su acceso al Registro.

– R. 24 de julio de 1998: En una escritura se autoriza un contrato de préstamo, que se reflejará en una cuenta corriente y un contrato de crédito, que se reflejará en otra cuenta corriente. Si las obligaciones están vencidas y el saldo es en favor del banco, se refundirán adeudándose en una cuenta especial, sin novación. Se quiere garantizar con hipoteca el saldo de dicha cuenta especial, no siendo ello posible, porque, al ser obligaciones distintas debe de existir una garantía individualizada para cada una de ellas en consonancia con el mantenimiento de su autonomía jurídica y no una hipoteca única, ya que el simple mantenimiento de una reunión contable carece de virtualidad suficiente para el nacimiento de una obligación sustantiva e independiente.

– R. 25 de julio de 1998: El Registrador se niega a inscribir determinados acuerdos sociales documentados en escritura pública por ser contradictorios con un acta notarial presentada aparte. Ambos documentos discrepan en cuanto a la fecha de celebración de la Junta y en cuanto a los asuntos acordados. Han de decidir los Tribunales, siendo correcta, pues, la decisión adoptada, a pesar de que un titulo fue presentado antes que el otro.

El Boletín del 14 de agosto publica la R. 27 de julio de 1998: Se presenta en Registro incompetente un mandamiento ordenando la práctica de la prórroga de una anotación. Este envía un fax al competente, pero, cuando se practica el asiento de presentación, la anotación ya ha caducado, por lo que se deniega la prórroga, confirmando la Dirección, a pesar de que, cuando se presentó en el Registro incompetente, todavía estaba vigente.

El 15 de agosto se publican otras cuatro:

– La R. 23 de julio de 1998, que recoge diversos temas:

* No es preciso para acreditar el pago del impuesto que conste el cajetín en el documento, pudiéndose admitir otros medios de prueba como el ejemplar de carta de pago.

* Se trata de una compraventa realizada por una sociedad suspensa, no siendo defecto el que no se haya practicado anotación preventiva de admisión de la solicitud de suspensión de pagos.

* Tampoco es defecto el que no conste en el Registro Mercantil el nombramiento de los Interventores (pese a ser obligatorio) ni una manifestación de la subsistencia de sus facultades.

* De los tres Interventores, tan sólo comparece uno, por sí y con poder de otro. La Dirección resuelve que su actuación no es colegiada y que vale lo decidido por la mayoría.

* La dación de fe de que se ha leído la escritura incluye la de los documentos incorporados.

* Es irrelevante que falte en el documento privado la identificación del

representante del vendedor y su poder.

* Aunque no conste la entrega en el documento privado, ello se suple en el público.

* Es irrelevante que no conste la fecha del pago del precio aplazado, aunque esté garantizado con reserva de dominio.

* En cambio, confirma la nota en cuanto a la presentación al arbitrio municipal de plusvalía del documento privado, por considerar que no es cauce adecuado el recurso gubernativo para rebatir tal decisión del Registrador.

– R. 27 de julio de 1998: Para inscribir un nombramiento con facultad de certificar ha de aguardarse quince días a contar desde la fecha en que ha sido notificado efectivamente el titular anterior de la facultad certificante. En el caso, se presentó querella por el anterior titular, lo cual supone, según la normativa entonces vigente, el cierre del Registro al nombramiento. La Dirección apunta que, en la actualidad, quizás podría haberse inscrito el nombramiento con la referencia a la oposición.

– R. 28 de julio de 1998: Se trata de una escritura de resolución de donación por la que los donantes recuperan el pleno dominio de unas fincas, haciendo uso de la reserva de la facultad de disponer pactada en la escritura de donación con arreglo al artículo 639 Cc. La Dirección confirma la nota denegatoria, porque no se ha pactado la reversión del 641 Cc., el «ius disponendi» exige que la transmisión se realice a tercera persona, porque el contrato es irrevocable y las limitaciones han de ser de interpretación estricta.

– Otra R. de 28 de julio de 1998: Un deudor que tiene diferentes deudas con varios acreedores hace una novación unilateral de todas ellas refundiéndolas en una sola obligación mancomunada, la cual quiere garantizar con hipoteca mobiliaria. Lógicamente ello está supeditado a la ratificación por parte de los afectados. La Dirección entiende que esta obligación sometida a condición suspensiva puede quedar garantizada con hipoteca mobiliaria por la remisión que hace la LHM a la legislación hipotecaria. Acepta que una sola hipoteca garantice una obligación mancomunada cuando se especifique la participación de cada acreedor. Sin embargo en el caso concreto hay inconcrecciones que impiden la inscripción: a veces se habla de obligación y otras de obligaciones, las cuotas de acreedores no suman 100, no consta plazo para el cumplimiento de la condición y queda la duda de si cada acreedor puede ejecutar su parte.

La STC 16611998, de 15 de julio declara inconstitucional al artículo 154.2 de la Ley de Haciendas Locales en el sentido de que pueden ser embargados los bienes patrimoniales de las entidades locales si no están afectos a un uso o servicio público.

El 19 de agosto se publican otras cuatro RR.:

– R. 25 de julio de 1998. En una partición de herencia, integrada por un único bien, éste se adjudica «a la viuda en pago de su haber en la sociedad ganancial, el pleno dominio de una mitad, y el usufructo de un sexto por su participación en la herencia y a cada una de las cuatro hijas del causante se le adjudica una octava parte de la vivienda gravada con el usufructo en favor de su madre». Aunque no se diferencia con claridad la cuota de participación de cada hija que queda gravada con el usufructo, la distribución igualitaria y las reglas de interpretación del Cc. evitan que haya dudas.

– R. 29 de julio de 1998: En un mandamiento que ordena la cancelación de una anotación preventiva de embargo ha de expresarse la causa de la misma. Pero su «causa» no puede ser la misma que la de un negocio jurídico, considerando la Dirección como tal el levantamiento de la traba por el Juez o el agotamiento de su eficacia jurídica. Y acepta como suficiente expresión de causa lo siguiente: «Como se pide en el precedente escrito unido a los autos, se deja sin efecto y, por ende, se acuerda la cancelación de la anotación preventiva de embargo».

– R. 30 de julio de 1998: Se trata de otro caso en que se deniega la prórroga de una anotación preventiva de embargo cancelada. La solución, la misma de siempre, solo que en este caso el recurrente discrepa de la cancelación realizada en su día por confusión de derechos que dice no existía.

– R. 31 de julio de 1998: Los recurrentes adquirieron una finca en 1960. 30 años después, instan expediente de dominio para inmatricular, en el que medió oposición, por lo que entablan juicio declarativo frente a los que se opusieron, obteniendo sentencia favorable. Sin embargo, la finca aparece inscrita y a nombre de los oponentes y de otras personas que no fueron demandadas. Esto último es causa de denegación.

La Orotava, a 14 de septiembre de 1.998.