Informe 52. BOE septiembre 1998

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REFORMA DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO – 1998

INFORME Nº 52

Al tiempo de terminar este informe, he tenido noticia de que nuestro contertulio -y sin embargo amigo- Joaquin Delgado acaba de ser padre de una hermosa niña. Que sea enhorabuena para Beatriz y para el susodicho.

El 11 de septiembre se publican tres RR.:

* R. 24 de agosto de 1998. Se discute acerca de la falta de determinación de la obligación garantizada con una hipoteca en lo que respecta a los intereses ordinarios y de demora. Entiende el Registrador que, en los intereses garantizados, salvo en el número de anualidades, no ha de distinguirse entre partes y terceros. La Dirección le da la razón en este punto esencial y considera indeterminada la cláusula constitutiva en cuanto al deudor, al garantizar un máximo » en perjuicio de terceros» de tanto. Sin embargo no la considera indeterminada por no precisar cuál de los tres medios del art. 114 LH – y supongo que del 220 RH- se ha usado. No es inscribible que «la certificación expedida por la entidad acreedora con referencia a su contabilidad daá fe en juicio y fuera de él», porque la eficacia probatoria de los documentos y la lista de los que tienen eficacia ejecutiva es materia de orden público. Pero ello no impide la inscripción del procedimiento judicial sumario ni del extrajudicial. Respecto de éste ha omitido hacer comentarios tras la reciente sentencia del T.S. contraria al mismo.

* R. 25 de agosto de 1998. Compra por no residente. En la línea de la R. 18 de enero de 1995, si se alega urgencia, basta con la manifestación por el adquirente de la no residencia y con que acreditase se nacionalidad extranjera mediante la exhibición del pertinente documento. El Registrador no puede calidicar si el Fedatario ha enviado o no la comunicación al Registro de Inversiones Extranjeras.

* R. 26 de agosto de 1998. Es una prolija R. de Mercantil que engloba varias notas de calificación , a varios recurrentes y problemas de legitimación. Se considere que han de calificarse conjuntamente los títulos de adaptación de estattutos, aumento de capital social y reactivación de la sociedad. Falta en el aumento de capital social y en la adaptación de estatutos la elevación a escritura pública, ya que tan solo hay un acta notarial. La publicidad del art. 263 LSA no es un requisito previo para inscribir la reactivación. Conforme al art. 112.3.2ª RRM, ha de constar en la certificación que aparece en el acta el nombre de los asistentes a la junta universal.

Cuatro RR. de mercantil se publican el 28 de septiembre:

* R. 25 de agosto de 1998. Es inscribible un acuerdo de aumento de capital social realizado con cargo a reservas y elevado a público mediante escritura a la que se incorpora un balance verificado por un Auditor de cuentas designado por los Administradores, subsanada por otra que incorpora un balance de idéntico contenido verificado por otro Auditor nombrado por el Registrador Mercantil. El Registrador alegaba que el segi¡undo informe fue posterior a la Junta. Pero, al ser idéntico al primero tenido en cuenta por los socios, la Dirección estima el recurso.

* R. 27 de agosto de 1998. Si se ha previsto en los estatutos de una s.r.l. que el órgano de administración puedan ser administradores mancomunados, ha de expresarse la forma de actuación de los mismos, no presumiéndose que hayan de actuar al menos dos. Reitera que no se necesita la indicación de un máximo y de un mínimo.

* R. 28 de agosto de 1998. No es inscribible una escritura de constitución de s.r.l. unipersonal, otorgada antes de la entrada en vigor de la Ley 2/1995, de 23 de marzo y después de haber transcurrido el plazo establecido para la transposición de la 12ª Directiva de la CEE en materia de sociedades de 21 de diciembre de 1989. Para que puedan tener efecto directo las Directivas, ha de tratarse de un relación entre particulares y el Estado, ha de haberse incumplido el plazo de transposición y ha de contener la directiva disposiciones precisas, claras e incondicionales. Esto último falta, no siendo esta directiva lo bastante autosuficiente para ser aplicable directamente a la vez que el legislador podría haber optado por otras fórmulas para permitir la responsabilidad limitada del empresario..

* R. 29 de agosto de 1998. Similar a la anterior.

El 29 de septiembre se publica una R. y la reforma del R.H.

* R. 31 de agosto de 1998. Cuando una hoja registral ha sido cerrada, no procede la inscripción de una escritura de disolución y nombramiento de Liquidadores, sin que pueda cuestionarse en el recurso gubernativo si se practicó o no correctamente el asiento de cierre registral.

REFORMA DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO – 1998

Se recoge en el RD 1867/1998, de 4 de septiembre:

1º.- Bienes inscribibles por razón del titular. Arts. 4, 5, 6, 11, 17 y 18.

* Inscribible el dominio público. Art. 5.

* Los de las uniones temporales de empresas, en favor de los socios. Art 11..

* Inscripciones en favor de comisiones de acreedores y de fondos. Art 11.

* Anotaciones en favor y en contra de comunidades de p. h. Art. 11.

2º.- Derechos inscribibles.. Arts. 13 y 16.

* Cesión de suelo por obra futura. Art. 13.

– si transmisión actual de pisos, normas de comunidad.

– si transmisión futura, nota a pie de título indicando que «el derecho a la obra futura no es objeto de inscripción»..

* D. de superficie. Duración máxima de 75 ó 99 años. Art.16.

* D. de vuelo. Nº máximo de plantas y plazo de hasta 10 años. Art. 16.

3º.- Circunstancias de las inscripciones. Art. 51., reglas 1ª, 2ª, 3ª y 4ª.

* Calificación urbanística, si se acredita. Regla 1ª.

* Referencia catastral si es exigible. Reglas 2ª y 3ª.

* Si se aporta base gráfica catastral o urbanística o plano topográfico, será por duplicado. Se archiva un ejemplar con los datos de inscripción y se practica nota marginal. Cabe mediante acta notarial practicarla como operación registral independiente. Cita otros planos que también sirven. Tras esta constancia basta declarar que la descripción no ha variado. Regla 4ª.

4º.- Procedimiento registral. Arts. 68, 97, 102, 112 a 131.

* Garajes y trasteros. Cabe hacer finca independiente a una cuota indivisa, sin asignación de uso, con el nº de la matriz y el correlativo de cada cuota. Si hay asignación de uso, se exige hacer constar nº de orden, m2 perimetrales y útiles, descripción y elementos comunes según plano cuyo testimonio se archivará. Art. 68.

* Documento defectuoso, retirado o pendiente de previo. Prórroga de hasta quince días si se devuelve al final del asiento de presentación. Art. 97.2.

* Recurso gubernativo. Plazo de tres meses desde la nota. Se presenta en el Registro. El Registrador remitirá el escrito con su informe al Pte. T.S.J. quien tiene treinta días para resolver desde que reúna toda la documentación. La D.G.R.N. cuenta con tres meses tan solo. Los doctrinales, en un año. Cabe recurso ante la jurisdicción civil durante tres meses.

5º.- Anotaciones preventivas. Arts. 144, 155, 170 y 430.

* Embargo de bienes gananciales o presuntivamente gananciales. Basta con demandar a un cónyuge y notificar al otro. Art. 144.1.

* Embargo si sociedad de gananciales liquidada. Aunque no se demande al adjudicatario, cabe anotar si del mandamiento resulta la responsabilidad del bien y ha sido notificado el cónyuge antes del otorgamiento de la liquidación. Art. 144.4.

* Embargo de vivienda habitual. Ha de constar en el Registro que lo es para que sea precisa la notificación al no titular o expresión de que no es vivienda habitual. Art. 144.5.

* Anotación preventiva de crédito refaccionario. Art. 155.

* Libro especial del 401 RH. No seguirá usándose, y se practicarán todas las anotaciones de suspensión en los libros de inscripciones, las cuales han de solicitarse expresamente. Arts. 170 y 430.

6º.- Cancelaciones especiales. Arts. 177 y 353.3.

* Cancelación por caducidad de derechos sujetos a plazos según el Registro. Plazo general, cinco años. Condiciones resolutorias, quince. Hipotecas, veinte. Arrendamientos urbanos, legislación especial. Entra en vigor el 29 de octubre de 1999. Art. 177.

* Petición presunta de cancelación. Si la certificación la pide un no titular o no se trata de un asiento de inscripción, ha de advertirse previamente para evitar sorpresas al reciibir la minuta de honorarios. Art. 353.3.

* Notas de afección provisionales en v.p.o. Caducan a los diez años, aunque no conste la calificación definitiva. Art. 353.3.

7º.- Inmatriculación de finca y excesos de cabida. Art 298.

* Se suprime la de los títulos de más de un año, debiéndose acreditar el título del transmitente mediante documento fehaciente ( que puede ser privado con fecha cierta) o acta de notoriedad del 209 R.N.. La descripción ha de coincidir íntegramente con el certificado catastral descriptivo y gráfico. La finca ha de estar catastrada a nombre del transmitente o del adquirente.

* Se suprime la caducidad de la inscripción por no devolverse el edicto en tres meses. Los dos años del 207 se cuentan desde la nota marginal de publicación. Se avisará de ello al pie del título.

* Excesos de cabida:

/ hasta un 5%, rectificación de descripción.

/ entre eu 5% y un 20%, certificado catastral o informe técnico.

/ más de un 20%, certificado catastral o como inmatriculación.

/ Puede haber dudas fundadas si ya hubo otro o si ya consta con precisión la superficie.

/ Están sometidos al art. 207 L.H.

* Doble inmatriculación. Nueva redacción. Art. 313.

8º.- Publicidad formal. Arts. 332, 333, 334 y 355.

* Se prohibe el acceso directo a libros y ficheros.

* Se regula el interés legítimo.

* No cabe publicidad en masa o indiscriminada.

* Datos únicos que incluye, salvo excepciones: identificación de la finca, identidad de los titulares de los derechos inscritos, y extensión, naturaleza y limitaciones de los derechos, así como las limitaciones y restricciones que afecten a los titulares o a los derechos.

* Puede solicitarse nota simple a través de otro Registrador.

* Los Registradores tendrán comunicación directa con el Indice General Informatizado de fincas. Todo en el art. 332.

* Al despachar cada título, nota al pie del título y nota simple en todo caso. Se indicará en «observaciones» el modo de subsanar. Cabe pedir dictamen al respecto, Art. 333.

* Asesoramiento. Art. 334.

* Informe, vinculante o no. Art. 355.

9º.- Libros del Registro. Arts. 386, 387, 388, 391, 399, 400 y 401.

* Libro de incapacitados. Pasa a llamarse «Libro de alteraciones en las facultades de administración y disposición». Recogerá dichas alteraciones y las resoluciones judicales del art. 2.4 L.H. Sus asientos se comunicarán al Servicio de Indices.

10º.- Estatuto del Registrador. Una nube de arts. a partir del art. 490.

* Vacantes. Sólo van a aspirantes las del último tercio del escalafón. Art. 490.

* Cuatro concursos al año al menos. Art. 502.

* Oposiciones cada dos años, salvo 50 vacantes. Art. 504.

* Oficinas Liquidadoras. Los Registradores, como funcionarios públicos, serán titulares indisolublemente de las Oficinas Liquidadoras de Distrito Hipotecario que vengan determinadas en la demarcación registral. Art. 536.

* Sello: En todo documento salvo en los asientos. Art. 538.

* Comisión de servicios. Art. 552.

* Caben varios Registradores accidentales. Art. 553.

* Se suprime la palabra «Sustituto», pero no algunas funciones. Art. 555.

* Relación laboral con los empleados. Art. 558.

* No se recoge ningún guiño a las Autonomías en la estructura del Colegio.

* Sanciones: Arts. 570 al 584.

11º.- Honorarios. Arts. 618 y 619.

* Las notas simples de extremos se cobrarán como una aunque sean varios los extremos. Art. 618.

* Si se paga la minuta cabe recurrir solo si hay errores aritméticos o materiales o defectos formales. Art. 619.

12º.- Estadística. Los Registros remitirán informáticamente los datos individualizados -pero sin identificación de fincas ni de titulares- al Colegio, el cual será el encargado de elaborar las estadísticas. Arts. 620 al 624.

13º.- Registro Mercantil. Arts. 12, 81 y 269 bis.

* Cominucación y consulta telemática con el Registrdor. Bases de datos comunes. Indice General de Sociedades.

* Inscripción de sociedades civiles sin forma mercantil: arts.81 y 269 bis.

14º.- Entrada en vigor.

* Regla general: el 29 de octubre.

* Hasta el 29 de octubre de 1999 cabe inmatricular los títulos anteriores al 29 de octubre de 1998 con arreglo a la antigua redacción del art. 298 salvo en lo referente al certificado catastral descriptivo y gráfico, aunque es dudoso respecto de las fincas rústicas, al haber contravenido el Reglamento una reserva legal..

* Las nuevas cancelaciones por caducidad del art 177 entran en vigor el 29 de octubre de 1999.

La Orotava, a 12 de octubre de 1.998.