Informe 58. BOE marzo 1999

Indice:

Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal.

INFORME Nº 58

(Realizado en colaboración con Joaquín Delgado Ramos, notario de Tacoronte y registrador de la propiedad excedente).

Lo más destacado del mes puede ser la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal.

Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal.

RESUMEN de la LEY 8 /1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.(BOE 8-4-1999). Entra en vigor a los veinte días.

Exposición de motivos:

– Flexibiliza el régimen de mayoría para el establecimiento de determinados servicios (porterías, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalías, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar, etc.).

– Mejora las medidas y garantías para el cobro de los gastos de comunidad: creación de un fondo de reserva, publicidad en el instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas por los propietarios, afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria del transmitente que no comunique el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas con la comunidad, etc.
– Regula la formación de las actas de las Juntas, funciones de los órganos de la comunidad, en particular del administrador, régimen de convocatorias, ejercicio del derecho de voto, renuncia al cargo del presidente y otras materias.

Artículos más destacados:

ART 2.- La Ley se aplica a todas las comunidades de propietarios, tanto constituidas formalmente, como no constituidas, y a los complejos inmobiliarios privados en los términos de la ley.

ART 7.- Regula la acción de cesación del uso de la vivienda o local por desarrollar en él actividades prohibidas o molestas.

ART 9.- Extracto: «El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades
adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga
lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad
coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.»

Además establece la obligación de constituir un fondo de reserva dotado con el 5% del último presupuesto ordinario. Regula la forma y lugar de efectuar las citaciones a los propietarios.

ART 15.- Privación del derecho de voto: los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas de comunidad y no las hubiesen impugnado judicialmente ni consignado, no tendrán derecho de voto en la junta de
propietarios.

ART 17.- Régimen de adopción de acuerdos en junta:

A).- Unanimidad para aprobar o modificar el título constitutivo o los estatutos.

– Tres quintos de propietarios y de cuotas en acuerdo sobre ascensor, portería y otros servicios comunes de interés general, aunque modifiquen el título o los estatutos.

– Mayoría de propietarios y de cuotas para la supresión de barreras arquitectónicas, aunque se modifique el título o los estatutos.

En todos los casos se computan como votos favorables los de los ausentes que hayan sido citados y después notificados y no manifieste su discrepancia en treinta días.

– Un tercio de propietarios y de cuotas para infraestructuras de telecomunicación,, energía solar o suministros energéticos.

B) Para los demás acuerdos, mayoría de propietarios y de cuotas en primera convocatoria, con mayoría de asistentes y cuotas presentes en segunda convocatoria.

ART 21.- Procedimiento judicial para el cobro de los gastos de comunidad y aportación al fondo de reserva: con una certificación del acuerdo de la junta que haya aprobado la deuda, y sin necesidad de abogado ni procurador se
puede interponer demanda. El juez requerirá al demandado, y, si no comparece, despachará ejecución; si paga, se archivan las actuaciones; y, si se opone, se tramita como un juicio verbal, pudiendo el actor pedir el embargo
preventivo. Durante el proceso pueden acumularse las cuotas vencidas con posterioridad a la demanda.

ART 22.- Responsabilidad de la comunidad de propietarios frente a terceros y responsabilidad subsidiaria de cada propietario que hubiese sido especialmente requerido y demandado.
ART 24.- Régimen de los complejos inmobiliarios privados. Concepto: varias edificaciones o parcelas cuyo destino principal sea la vivienda o locales y que además participe en una copropiedad indivisible de otros elementos.
Posibles configuraciones:

– Constituirse formalmente en una sola comunidad de propietarios. Se le aplica la ley íntegramente.

– Constituirse formalmente en una agrupación de comunidades de propietarios. Se le aplica la ley con algunas especialidades.

– No constituidos formalmente: se rigen por el artículo 396 del Código Civil y por los pactos entre copropietarios y supletoriamente por la ley de propiedad horizontal.
Disposición adicional única: nueva redacción al artículo 396 del Código Civil: Amplía y aclara la enumeración de posibles elementos comunes.

Disposición final: Quedan derogadas las cláusulas estatutarias que se opongan a la ley, que deberán adaptarse en el plazo de un año a la nueva ley.

Ver en el BOE la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

Texto de la Ley de Propiedad Horizontal.

– R. 4 de enero de 1999. Opción de compra: inscripción de cláusula complementaria. (BOE del 3 de marzo. Nº 5185).

Se inscribe una opción de compra y se deniega la cláusula que dice: «la opción de compra se configura como transmisible en todo o en parte por la parte optante; y, en consecuencia, podrá ser ejercitada por el optante o la persona que designe». La DGRN declara inscribible el primer inciso, para que conste de manera inequívoca el carácter transmisible de la opción sin consentimiento del concedente, pero deniega el segundo porque la transmisión de dicho derecho en todo caso habrá de verificarse por cualquiera de las causas que el ordenamiento jurídico prevé para ello.

– R. 22 de enero de 1999. Cesión gratuita de créditos en sociedades. Cesión en pago de deuda ajena. (BOE del 3 de marzo. Nº 5186).

Varios deudores reconocen determinadas deudas respecto de dos sociedades acreedoras, y en pago de las mismas un tercero cede el dominio de determinados bienes inmuebles pero sólo a favor de una de las entidades acreedoras. Posteriormente una escritura subsanatoria aclara que la cesionaria era la titular de todos los créditos, al haber adquirido los de la otra entidad (en liquidación) que se los transmitió por cero pesetas, previa provisión de la deuda como fallida. El registrador deniega (además de por otros defectos menores que la DGRN declara subsanables) por entender que la cesión gratuita excede de las facultades de los administradores o liquidadores. La DGRN general dice que como regla general la calificación no debe extenderse a la validez de los actos o negocios que dieron lugar al nacimiento de los créditos ni a sus transmisiones, y que sirven de causa a la dación en pago, pero en el presente caso, al constar la cesión de créditos en el mismo título de la dación en pago, si deben ser calificados para no inscribir el registrador actos que a su juicio están viciados. Sin embargo la DGRN dice que en el presente caso, la sociedad se encuentra disuelta y liquidada, declarando satisfecha su única deuda en concepto de IVA, y adjudicado al socio único (que es el mismo cesionario del crédito) el haber social existente, y todo ello inscrito en el Registro Mercantil, por lo que no hay posible perjuicio para acreedores ni para socios.

– R. 3 de febrero de 1999. Legitimación de firmas. (BOE del 3 de marzo. Nº 5187).

Legitimación de firmas de la certificación que designa la entidad encargada del registro contable de acciones representadas por anotaciones en cuenta admitidas a cotización en un mercado secundario oficial. Según la DGRN, el Reglamento Mercantil va precisando caso por caso cuándo se necesita legitimación notarial de firmas en una certificación, sin que exista norma general que la imponga. Al presente caso se aplica el artículo 122 en su supuesto 1º, (acciones admitidas a cotización) que, a diferencia del segundo, no exige legitimación de firmas, por lo que se estima el recurso y revoca la nota de calificación

– R. 4 de febrero de 1999. Finca inscrita conforme al régimen matrimonial italiano. (BOE del 3 de marzo. Nº 5188).

La esposa casada con un italiano compró una finca en documento privado sin expresar su estado civil; más tarde el marido italiano, actuando como mandatario verbal de su esposa y el vendedor elevan a público el documento diciendo que la esposa «compró para su sociedad conyugal matrimonial». Después, la esposa ratifica en escritura diciendo que está sujeta al régimen matrimonial de comunidad italiana y solicitando la inscripción a nombre de los esposos y para su sociedad conyugal, como así se inscribió. Ahora, fallecido el esposo, vende por sí sola la mujer alegando que el régimen aplicable era el de separación de bienes y acompañando una «declaración sustitutiva del acta de notoriedad» realizada por ella ante el vicecónsul italiano afirmando que ella que es heredera única de su marido. El registrador suspende exigiendo justificar la sucesión del cónyuge difunto a favor de su presunta heredera mediante declaración judicial o notarial de herederos. El auto del Tribunal Superior de Justicia revoca la nota al dar preferencia a lo que resulta del documento privado de adquisición. La DGRN da la razón al registrador pues, aunque parece reconocer que el régimen matrimonial en realidad era el italiano de separación de bienes, prevalecen las declaraciones en contrario hechas por los esposos en la elevación a público del documento privado, pues tanto en el derecho español como en el italiano los cónyuges pueden destinar bienes propios al patrimonio común, y entiende que eso fue precisamente lo que hicieron al elevar a público y así se inscribió.

– R. 5 de febrero de 1999. Anotación de demanda de legítima catalana. (BOE del 3 de marzo. Nº 5189).

Para anotar la demanda en juicio declarativo sobre pago de legítima en Cataluña, dirigida contra los herederos del titular registral, se exige acreditar su fallecimiento y el título sucesorio.

– R. 8 de febrero de 1999. Ejecución hipotecaria por cantidad superior a la garantizada. (BOE del 3 de marzo. Nº 5190).

La ejecución hipotecaria por cantidad superior a la garantizada no impide inscribir el auto de adjudicación, ya que el propietario ejecutado o los terceros titulares de cargas podían exigir que se concretara la ejecución a la cantidad garantizada. Tampoco impide la cancelación de asientos posteriores a la hipoteca ejecutada siempre que se hubiera consignado el sobrante (diferencia entre el remate y la cantidad garantizada), a disposición de acreedores posteriores. Según la DGRN, la relevancia de la cuestión no afecta a la eficacia de la enajenación sino al destino del precio obtenido, y ello sólo se tendría en cuenta si se pretendiera cancelar asientos posteriores, que no era el caso de la resolución debatida.

– R. 11 de febrero de 1999. Expediente de dominio para reanudar el tracto. Citaciones. (BOE del 3 de marzo. Nº 5196).

Se presenta en el Registro testimonio de auto firme recaído en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo. La registradora deniega la inscripción por no acreditarse el cumplimiento del artículo 201, regla 3, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria en cuanto establece la publicación de los edictos en uno de los periódicos de mayor circulación. Se plantea si ese requisito sigue vigente dado que artículo 236 de la Ley Orgánica del Poder Judicial establece en que la publicidad de los edictos se entenderá cumplida mediante la inserción, según proceda, en los boletines oficiales que señalen las leyes procesales y que la publicación en cualquier otro medio se podrá acordar la petición y a costa de la parte de los solicite. El auto presidencial revoca la calificación por entender que supone entrar en los fundamentos de la resolución judicial, cuestión vedada al registrador. La DGRN dice que la calificación registral de los documentos judiciales abarca, según doctrina reiterada de esta DGRN, la observancia de los trámites esenciales de procedimiento pero no la fundamentación del fallo, y que las notificaciones o citaciones tienen carácter esencial solo en el supuesto de que las mismas se refieran a personas a quienes el Registro concede algún derecho. En el presente supuesto resultan notificados los titulares de los predios colindantes, la persona de la que procedía la finca y a cuyo nombre estaba inscrita, y la persona a cuyo favor estaba catastrada la misma, manifestando todos ellos su no oposición, y se dio traslado del expediente al ministerio fiscal, quien no formuló oposición alguna; y la citación a las personas ignoradas a quienes podría perjudicar la inscripción se realizó por edictos, si bien éstos no se publicaron en el periódico de mayor circulación a que se refiere el párrafo 2º de la regla 3ª del artículo 201 de la Ley Hipotecaria por entender el juez que dicho párrafo está derogado por el artículo 236 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. La publicación omitida no puede considerarse como un trámite esencial del procedimiento, cuestión que quizá pudiera discutirse si el expediente de dominio fuera para la inmatriculación de la finca. Por tanto, la DGRN desestima el recurso interpuesto, confirmando el auto presidencial.

– R. 12 de febrero de 1999. Cancelación de hipoteca en garantía de pagarés. (BOE del 3 de marzo. Nº 5197).

En una compraventa quedó aplazado parte del precio mediante siete pagarés debidamente identificados, garantizándose su pago con hipoteca y pactando expresamente que la compradora podrá por sí sola cancelar la hipoteca mediante acta notarial que acredite la tenencia de los pagarés reseñados.

Cuando la compradora presenta al Registro dicha acta notarial el registrador deniega la cancelación y la DGRN confirma su criterio por no constar el consentimiento de la entidad acreedora y no ser admisible el acta notarial, ya que los pagarés, a diferencia de las letras, son documentos privados que no constan en impreso oficial con garantía de ser únicos, y no se puede tener la certeza de que los pagarés incorporados al acta notarial son los mismos que se emitieron en su día, por lo que no queda justificado a efectos registrales el pago del precio aplazado ni por tanto cabe cancelar la garantía.

– R. 12 de febrero de 1999. Liquidación de sociedad limitada. Anuncios y depósitos de libros.(BOE del 3 de marzo. Nº 5198).

Durante la vigencia de la actual Ley 2/95 de Sociedades Limitadas y el anterior Reglamento (RD 1597/1989) del Registro Mercantil, el registrador suspendió la inscripción de la liquidación de la sociedad y su cancelación por no acompañar los anuncios del artículo 212 del Reglamento ni los libros de comercio para su depósito en el Registro. La DGRN revoca la nota al considerar que ambas exigencias reglamentarias no eran aplicables a las sociedades limitadas, sino una extralimitación que imponía requisitos no exigidos para las limitadas por su Ley reguladora ni por el Código de Comercio. A la misma conclusión se llega tras la vigente Ley de Sociedades Limitadas.

– R. 12 de noviembre de 1998. BOE del 5 de marzo de 1999, nº 5447. La Dirección General de los Registros y del Notariado autoriza la delegación de firmas del Jefe del Registro General de Actos de Última de Voluntad en los Gerentes Territoriales. Las solicitudes también se pueden presentar en las ventanillas de dichas Gerencias Territoriales.

– R. 15 de febrero de 1999. LSA. Derecho transitorio. Administrador de hecho. BOE del 11 de marzo de 1999, nº 5911.

No es inscribible una escritura de transformación de una sociedad anónima – cuyo capital social es inferior a 10 millones de pesetas – en una sociedad de responsabilidad limitada, otorgada antes del día 31 de diciembre de 1995, pero presentada en el Registro después de dicha fecha. Se reitera así la doctrina de la D.G.R.N., relativa a la disposición transitoria sexta, párrafo segundo de la Ley de Sociedades Anónimas.

El segundo tema tratado en esta Resolución aborda la figura del Administrador de hecho. La Junta General, cuyos acuerdos se pretenden inscribir, fue convocada por los Administradores, los cuales tenían el cargo caducado, por lo que el registrador alegó la nulidad de la convocatoria, que tenía que haber sido judicial, y, en consecuencia, la de la propia Junta y la de sus acuerdos. La D.G.R.N. confirma la calificación, alegando que la figura del Administrador de hecho está referida a una caducidad reciente pensada al solo objeto de evitar la acefalia con actuaciones como la de convocar una Junta para elegir nuevos administradores. No se debe tampoco confundir la figura del Administrador de hecho, con la del Administrador reelegido de hecho.

– R. 16 de febrero de 1999. Presentación por fax. BOE del 11 de marzo de 1999, nº 5912.

Se otorga una escritura de hipoteca que recae sobre veinte elementos de una división horizontal con distribución entre ellos. Pero, en una extraña cláusula, se indica que, si dicha propiedad horizontal no llegara a inscribirse, la hipoteca recaería sobre el solar. A la hora de presentarse por fax este título, en la comunicación notarial se expresa erróneamente que lo hipotecado es el solar. Y en tales términos se practica el asiento de presentación. Dos días después, se presenta una escritura de venta de algunos de los elementos hipotecados. Al llegar físicamente la primera escritura al Registro, el registrador observa la discordancia en el objeto entre el título y el asiento de presentación y, en consecuencia, realiza un nuevo asiento de presentación del título, el cual pasa a tener peor rango registral, adelantándosele la escritura de compraventa. Contra tal decisión se recurre y la D.G.R.N. decide que no cabe recurso gubernativo sobre esta materia, sin perjuicio de las posibles responsabilidades en las que pudiera haber incurrido. De todos modos, parece muy razonable la postura del registrador, máxime cuando ya la propiedad horizontal estaba inscrita al tiempo del otorgamiento de la escritura de hipoteca y, porque debe de existir una perfecta identidad en el objeto, el sujeto y el derecho entre el título y el asiento de presentación.

– R. 17 de febrero de 1999. Licencia de segregación. BOE del 11 de marzo de 1999, nº 5913.

En sentencia firme se condenó a los demandados a elevar a público un contrato privado celebrado en 1985 por el que éstos segregaban de una finca mayor la parcela cuya inscripción se pretende y la vendían al demandante. La D.G.R.N. confirma el criterio del registrador de solicitar licencia para la segregación. No cabe alegar la obligación constitucional de cumplir las resoluciones judiciales firmes, porque la sentencia no se pronuncia sobre temas de licencias, ni ha intervenido la entidad local que ha de concederla.

– R. 19 de febrero de 1999. Anejos. Modificación de propiedad horizontal. BOE del 11 de marzo de 1999, nº 5914.

En la escritura inicial de constitución de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, hubo olvido de varios trasteros. Dicho título se rectificó por los que entonces eran propietarios de la integridad del edificio, configurando a los trasteros como anejos de otros elementos privativos. Sin embargo, antes de presentar este segundo documento en el Registro, se inscribieron varias ventas. Se confirma por la D.G.R.N. el criterio del registrador en el sentido de exigir el consentimiento de los actuales titulares registrales, ya que tal modificación del título constitutivo no les afecta al no estar inscrita previamente. Obsérvese que, al haber silencio en el título inicial acerca de la naturaleza de dichos trasteros, éstos pueden ser considerados como elementos comunes por el que consulte el Registro.

– R. 27 de enero de 1999. Aumento de capital en SA. Anuncios. BOE del 12 de marzo de 1999, nº 6019.

La Junta general de una sociedad anónima acuerda aumentar el capital social con nuevas aportaciones dinerarias. Se faculta al Consejo de Administración para ejecutar dicho acuerdo en el plazo máximo de un año, y para adjudicar a terceros las acciones no suscritas previa notificación a los accionistas del plazo que se les concede para ejercitar su derecho de suscripción preferente. Pasa el plazo sin que se realice ninguna suscripción y hay una nueva Junta general en la que se ratifica la ampliación de capital antedicha y también un acuerdo entre el Consejo de Administración y otra entidad por el que se adjudica a ésta la totalidad de las acciones emitidas para el referido aumento de capital. La D.G.R.N. ratifica el criterio del registrador de exigir la publicación de nuevo del anuncio de la oferta de suscripción, ya que no consta la supresión o renuncia de ese derecho y ha transcurrido el plazo inicialmente marcado. En definitiva, estamos ante un nuevo acuerdo de aumento del capital social que ha de cumplir con las prevenciones legales.

– R. 18 de febrero de 1999. Objeto social y territorio en SA. BOE del 18 de marzo de 1999, nº 6552.

Cabe que en la determinación del objeto social de una sociedad anónima, se diferencien las actividades que lo integran con arreglo a un criterio geográfico, de tal manera que sólo una parte de dichas actividades sean las que se han de desarrollar en el ámbito territorial de una determinada Comunidad Autónoma. Cabe, pues, combinar el plano material y el espacial para determinar las actividades que forman parte del objeto social, al no existir ninguna norma que lo prohíba. En definitiva: El objeto de una sociedad si que puede ser distinto, según el lugar donde desarrolle su actividad.

– R. 20 de febrero de 1999. Inmatriculación por auto recaído en juicio ejecutivo. BOE del 18 de marzo de 1999, nº 6553.

Se presenta para obtener la inmatriculación de una finca (primera inscripción) el testimonio de un auto, con más de un año de antigüedad, recaído en juicio ejecutivo, en el cual se adjudica el inmueble al mejor postor. Frente a la opinión de la registradora, según la D.G.R.N, sí que estamos ante un título hábil para inmatricular. Sin embargo, es causa de suspensión el que no se recojan todas las circunstancias exigidas por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Es de suponer que lo que se está pidiendo es que se acredite de modo fehaciente el título anterior de adquisición. Sin embargo, también ha de hacerse notar que la redacción previa a septiembre de 1998 del artículo 298.1 del Reglamento Hipotecario era muy laxa y el título cuenta ya con un año de antigüedad.

– R. 22 de febrero de 1999. Anotación preventiva de impugnación de acuerdos sociales en SA. BOE del 18 de marzo de 1999, nº 6554.

El registrador suspende la inscripción de determinados acuerdos sociales por haberse practicado una anotación preventiva de demanda de impugnación de tales acuerdos. Alega en el informe que también se practicó anotación preventiva de resolución judicial firme por la que se suspenden dichos acuerdos, la cual provoca el cierre registral, pero esto no aparece en la nota, por lo que la D.G.R.N. la revoca, ya que la mera anotación preventiva de demanda no provoca el cierre. Se ve que tampoco considera al título (acta notarial de presencia) como adecuado para la inscripción de los acuerdos, pero tampoco puede entrar en la materia al no estar tal defecto en la nota.

– R. 24 de febrero de 1999. Coincidencia de denominaciones. BOE del 18 de marzo de 1999, nº 6555.

Se ratifica la decisión del registrador mercantil central de no inscribir la denominación «Gas Natural, Sociedad Limitada», al existir ya las denominaciones «Gas Natural del Centro, Sociedad Limitada» y «Holding Gas Natural, Sociedad Anónima», estando los términos «centro» y «holding» incluidos en el glosario de términos genéricos. La D.G.R.N. aprovecha también para decir que coincide por notoriedad con el nombre comercial de «Gas Natural» y apunta la conveniencia de que una reforma legislativa impida que una denominación coincida con una marca o nombre comercial conocidos.

Por otra parte, el recurrente es titular de la denominación » Natural Gas, Sociedad Limitada «, más antigua que las citadas en la nota por registrador, y, con base en ello, considera que estas últimas denominaciones han accedido irregularmente al Registro, por lo que solicitó la rectificación de oficio. La D.G.R.N. le contesta que, para obtener lo que pretende, el cauce adecuado no es el recurso gubernativo, sino los Tribunales.

– R. 25 de febrero de 1999. Herencia previa a venta. BOE del 18 de marzo de 1999, nº 6556.

El heredero de la titular registral vende una determinada finca. La inscripción es suspendida por falta de la previa inscripción de la herencia. La D.G.R.N. revoca, porque cabe el acceso directo del título al Registro, siempre que aparezca otorgado por quienes acrediten ser los únicos llamados a la herencia y conste su aceptación, expresa o tácita.

– R. 27 de febrero de 1999. Presentante. Hipoteca en garantía de títulos emitidos por particular. BOE del 20 de marzo de 1999, nº 6756.

El presentante de un título no está legitimado para interponer recurso gubernativo si no acredita su representación para ello de modo auténtico.

Pasando al fondo, en una escritura se emiten determinadas obligaciones al portador por un particular en 1992 y se constituye hipoteca en favor de los tenedores presentes y futuros de los títulos. No se cumple adecuadamente con lo exigido en los artículos 247 del Reglamento Hipotecario y 26 y concordantes de la Ley del Mercado de Valores. Ello es causa de suspensión, sin que quepa inscribir bajo la condición suspensiva de que «se haya obtenido el oportuno dictamen de la Comisión Nacional del Mercado de Valores en el sentido de que no es preciso sujetar la emisión a las especiales exigencias de una emisión pública negociable en bolsa…».

– R. 23 de febrero de 1999. Recurre el notario sucesor en el protocolo. BOE del 23 de marzo de 1999, nº 6851.

Se trata de un recurso interpuesto por el notario sucesor del autorizante de la escritura. El artículo 112 del Reglamento Hipotecario da al notario autorizante la posibilidad de recurrir con la finalidad de defender su prestigio. A veces, la D.G.R.N. ha extendido esta facultad a distinto notario, pero sólo para aquellos casos en los que éste ha basado su actuación profesional en la valoración del título previo discutido. Como en el caso estudiado se ha limitado a expedir copia, carece de legitimación para recurrir.

– R. 26 de febrero de 1999. Defecto subsanable o no. BOE del 25 de marzo de 1999, nº 6990.

Únicamente se recurre respecto de la nota de calificación el que el registrador haya omitido el carácter de subsanables o insubsanables de los defectos, lo que, según el recurrente, ha impedido que se pudiera tomar anotación preventiva de suspensión. La D.G.R.N. desestima el recurso, porque, aun reconociendo que la nota no es muy correcta, tampoco se dice que el defecto sea insubsanable, por lo que no es al registrador imputable la ausencia de la anotación, máxime cuando ésta sólo se práctica rogadamente.

– R. 1 de marzo de 1999. Reducción de capital social. BOE del 26 de marzo de 1999, nº 7084.

Se trata de un acuerdo de reducción de capital social en una sociedad anónima, con la finalidad de devolver totalmente las aportaciones de tres de los socios, mediante la amortización de las acciones de éstos. El registrador deniega la inscripción del acuerdo, porque no ha habido votación separada entre los accionistas salientes por un lado y el resto por otro, debiéndose, además, haberse consignado tal circunstancia en los anuncios de convocatoria de la Junta. La D.G.R.N. parece en principio darle la razón, pero, atendiendo a las circunstancias del caso – voto favorable de los especialmente afectados y aprobación unánime de los asistentes (99,5% del total)-, estima el recurso.

– R. 2 de marzo de 1999. Segregación judicial. BOE del 26 de marzo de 1999, nº 7085.

Se ejercita una tercería de dominio sobre parte de una finca embargada, obteniéndose sentencia estimatoria. Es título hábil, para practicar la segregación previa a la inscripción de dominio, un mandamiento al que se acompaña el testimonio de la sentencia firme. No deja de tener buena parte de razón la registradora, al alegar en su informe que la propia sentencia no dispone nada acerca de la práctica de la segregación y que es tan sólo el mandamiento el que la ordena, no siendo éste la ejecutoria a la que se refiere el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, debiéndose cumplir con el artículo 50 del Reglamento Hipotecario, otorgando escritura pública, en la que se describa no solamente la parte segregada, sino también el resto. Pero su tesis no prosperó.

– R. 3 de marzo de 1999. Propiedad horizontal: demanda contra el anterior propietario. BOE del 26 de marzo de 1999, nº 7086.

No cabe practicar la anotación si no se ha demandado al titular actual para que alegue lo que a su derecho convenga, aunque se trate de los créditos privilegiados del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

– R. 25 de febrero de 1999. Objeto social. BOE del 27 de marzo de 1999, nº 7212.

Es omnicomprensivo y genérico y, por tanto, no inscribible, un objeto social dirigido a la «promoción y desarrollo… de proyectos de empresas… de naturaleza industrial o comercial «.

En una sociedad de responsabilidad limitada, el modo de convocatoria de la Junta general no puede quedar al arbitrio de los administradores entre dos posibles modos. En cambio, sí que es factible que en los estatutos se sustituya el sistema de anuncios por el de comunicación individual y escrita.

– R. 26 de febrero de 1999. Elevación a público de documento privado. BOE del 30 de marzo de 1999, nº 7283.

En 1984 se otorgó contrato de compraventa en documento privado que se perdió. En 1993 se ratifica dicha venta en otro documento privado. El título ahora calificado es una «escritura de ratificación de contrato de compraventa» en el que se «ratifica plenamente el contrato privado de 23 de noviembre de 1993 y, por consiguiente, el contrato privado de 23 de septiembre de 1984» y en el que se indica que la parte compradora «adquiere por documento público la finca descrita». El registrador deniega la inscripción «por no incorporar el documento privado a que se refiere, ni elevar a público el mismo». La D.G.R.N. revoca la nota basándose en que el contenido del documento no es meramente confesorio, sino también volitivo, produciendo todos los efectos propios de una escritura pública.

– R. 4 de marzo de 1999. Procedimiento judicial sumario. Cónyuge no demandado. BOE del 31 de marzo de 1999, nº 7413.

La registradora alega para no inscribir un auto de adjudicación dictado en procedimiento judicial sumario que, al ser ganancial la deuda garantizada con la hipoteca, ambos cónyuges debieron ser demandados y requeridos de pago. El defecto es revocado, entre otras razones, porque la finca fue adquirida exclusivamente por el demandado para su sociedad de gananciales y la esposa no aparece como titular pasivo de la deuda; la idéntica virtualidad del requerimiento previsto en la regla tercera y de la notificación de la regla quinta del artículo 131 de la Ley Hipotecaria; y por la naturaleza exclusivamente realizadora del procedimiento judicial sumario.

– R. 6 de marzo de 1999. Cancelación de anotación prorrogada. BOE del 31 de marzo de 1999, nº 7414.

En el Registro aparece practicada una anotación preventiva de embargo prorrogada desde hace más de cuatro años. En el procedimiento que la motivo ha recaído sentencia firme por la que se ordena seguir adelante la ejecución. El embargado solicita ahora su cancelación basándose en el doble requisito del transcurso de cuatro años desde la prórroga y de la existencia de sentencia firme. La D.G.R.N. desestima el recurso, porque, tratándose de un juicio ejecutivo, la resolución que le pone fin respecto al bien embargado es el auto firme de aprobación de su remate.

– R. 5 de marzo de 1999. Justificación de la privatividad de un bien. BOE del 2 de abril de 1999, nº 7563.

Una persona casada en régimen de gananciales compró una finca y aseveró que el dinero empleado era de su exclusiva pertenencia, lo cual es ratificado por su cónyuge, inscribiéndose el bien con carácter privativo pero con las limitaciones del artículo 1324 del Código Civil. Una vez fallecido el cónyuge confesante, se pretende hacer constar la demostración de la privatividad del bien en el Registro, mediante nota marginal, aportándose un documento particional relativo a la herencia de la madre de la recurrente de donde se deduce que, por la fecha de la compra, había heredado más dinero del que valía el bien. Se ratifica la nota de calificación en el sentido de que no se ha demostrado por este camino la privatividad del precio. Hay que considerar que el registrador carece de las amplias facultades de apreciación de la prueba de las que dispone el juez en un procedimiento declarativo.

– R. 8 de marzo de 1999. Cancelación de cargas posteriores si la anotación caduca. BOE del 2 de abril de 1999, nº 7564.

Se practica la anotación preventiva letra A) y, con posterioridad, una hipoteca y otras anotaciones. Cuando se presenta a inscribir el testimonio del auto de adjudicación derivado del procedimiento que causó dicha anotación letra A), no se practica, parece ser que por la falta de presentación simultánea del consiguiente mandamiento de cancelación de cargas posteriores. Cuando por fin se inscribe la adjudicación y se presenta dicho mandamiento, la anotación ya había caducado, por lo que, al perder su prioridad, ya no es posible cancelar las cargas posteriores, porque han ganado rango, y, para ello, no importa la razón por la que no se inscribió en su día el testimonio del auto.

Se publica el 6 de abril el recurso de inconstitucionalidad número 104/1999, promovido por el Grupo Parlamentario Socialista en el Congreso de los Diputados, contra diversos preceptos de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y otras normas tributarias.

La Orotava, a 12 de abril de 1999.