Informe 57. BOE febrero 1999

INFORME Nº 57

El 8 de febrero se publica la R. de 8 de enero de 1999: En un proyecto de compensación, debidamente aprobado e inscrito, se adjudicó una finca como libre de cargas. Ahora se establece una servidumbre, recayente sobre dicha finca, en virtud de un acuerdo de modificación del proyecto de compensación. El Registrador deniega la inscripción, y la DGRN confirma su criterio, ya que falta el consentimiento del titular o, en su defecto, la oportuna resolución judicial. Es perfectamente posible la modificación de situaciones jurídico-reales por resolución de la Administración, siempre que se cumplan las garantías legales establecidas en favor de la persona afectada. Pero esta modificación desborda claramente lo que es un mero error material o de hecho, por lo que se daría una incongruencia entre el acto de resolución y el procedimiento del que emana.

Al día siguiente se publica el Real Decreto 214/1999, de 5 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El mismo día vienen dos RR.:

– R. de 5 de enero de 1999: En su día se otorgó una escritura pública de permuta en la que se transmitía un solar a cambio de obra futura. No queda claro del texto de la resolución si la obra había comenzado o no en aquel momento. Se pactó igualmente en dicho título la tradición simbólica, reservándose la entrega material a un momento posterior, mediante acta, cuando ya hubieran finalizado las obras. Inmediatamente a continuación de esta escritura, el adquirente del solar otorga otra escritura de obra nueva y división horizontal, pero inscribiendo todos los pisos y locales a su nombre, lo cual es visto con disfavor por la DGRN, al entender que ya había habido transmisión y que, consecuentemente, los pisos o locales que corresponden al propietario inicial del solar – ya perfectamente identificados – deberían de haber sido inscritos entonces a su nombre. Pero esto no es lo que en el recurso se debate, sino que ahora se presenta, para inscribir la transmisión de dominio, el acta de entrega referida anteriormente, oponiendo a ello el Registrador que dicha acta no es título adecuado con arreglo al artículo 3 LH. La DGRN confirma su criterio al entender, como hemos apuntado, que el título traslativo era la escritura pública anterior, en lo que, quizás, no habían reparado ni el Notario ni el Registrador, al basarse en doctrina bastante reciente de la misma y en el espíritu de la reforma del Reglamento Hipotecario, que tiene la vocación de proteger lo máximo posible a la persona que, normalmente, es la más débil desde un punto de vista económico: el cedente. De haber caído en el cuento, con presentar, junto con el acta notarial, la escritura de permuta inicial, hubiera estado el problema solucionado.

R. de 7 de enero de 1999. Se presenta en el Registro el testimonio de un auto de adjudicación de un bien inmueble. Antes de la nota de calificación, se presenta un mandamiento ordenando la toma de razón de la quiebra necesaria del titular registral. El Registrador suspende la inscripción del primer documento precisamente por la presentación del segundo, criterio que es revocado por la DGRN, porque, aunque el auto declaratorio de la quiebra sea de fecha anterior al auto de adjudicación, ello no supone necesariamente la ineficacia de éste, ni tampoco la automática acumulación de las ejecuciones pendientes al juicio universal. Complementa lo anterior el hecho de que el Registrador tiene limitados sus medios de calificación cuando de documentos judiciales se trata. Por otra parte, el Presidente del Tribunal Superior de Justicia falló en el sentido de considerar que los efectos de la futura inscripción deberían de tener la prioridad del inicial asiento de presentación. Pero la DGRN no lo estima así, porque, a la hora de presentarse el recurso gubernativo, el asiento de presentación original estaba ya caducado.

El Boletín del 11 de febrero pública la Instrucción de 27 de enero de 1999 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, referida a la publicidad en masa en los Registros Mercantiles, ordenando a los Registradores Mercantiles que se ajusten, en cuanto a las solicitudes de dicha publicidad, a lo previsto en el artículo 12, apartados 3 a 8 del Reglamento del Registro Mercantil.

El propio Boletín recoge seis resoluciones:

– R. 11 de enero de 1999: una reparcelación se halla ya inscrita en Registro de la Propiedad. Ahora se presenta un título que recoge un acuerdo municipal de «subsanación de errores materiales», para la cancelación «de la condición resolutoria del derecho de reversión» que, según la reparcelación, afecta a tres de las fincas adjudicadas al Ayuntamiento. Para el recurrente, el error consistió en que, en el proyecto de reparcelación originario, se gravó con condición resolutoria de reversión tres parcelas que están destinadas, respectivamente, a equipamiento escolar, religioso y deportivo, cuando del acuerdo adoptado por el Pleno corporativo no se deducía más gravamen que lo dispuesto en la Ley del Suelo vigente en la fecha de la aprobación, es decir, condición resolutoria de reversión de las parcelas destinadas a zonas verdes y viario. El Registrador denegó la inscripción por falta del consentimiento de los titulares de dicho derecho de reversión o, en su defecto, resolución judicial. La DGRN parte de que, no en todos los casos en los que se rectifican actuaciones jurídico-reales por parte de la Administración, es preciso lo solicitado por el Registrador, sino que bastará con que en los expedientes rectificadores se cumplan las garantías establecidas en favor de las personas afectadas. Pero, en el caso concreto, confirma la calificación, porque no se trata de un verdadero error material y no hay congruencia entre la resolución y el procedimiento del que emana. Pero, quizás, lo más importante de esta Resolución es que considera que habría de llegarse a la misma conclusión, incluso en el caso de que se repitieran todos los trámites del expediente de reparcelación.

– R. 12 de enero de 1999: Entre las reglas de convocatoria del Consejo de Administración de una sociedad de responsabilidad limitada que han de contener sus Estatutos, es necesario incluir la forma o procedimiento y el plazo con que ha de realizarse aquélla. Así interpreta la DGRN el artículo 57.1 LSRL.

– R. 13 de enero de 1999. Citemos de ella tan sólo sus aspectos más interesantes:

a) Un apoderado, con muy amplias facultades representación, puede imputar a su poderdante la autoría de un documento privado anterior o alterar el mismo.

b) El precio de la compraventa se compone de una cantidad en metálico y el valor de unas obras, estando suficientemente determinado, según la DGRN, sin que incida en esta determinación el sistema de pago. Al tratarse del ejercicio de una opción de compra y existir algunas obras ya realizadas por parte del comprador, el precio de la compraventa incluía exclusivamente el valor del inmueble y las obras preexistentes al contrato de opción, entendiendo el Registrador que la indeterminación procedía del valor de dichas obras, que, según él, debía de incorporarse al precio total de la venta.

c) No es defecto en este caso el que no se haya manifestado por parte del vendedor que la vivienda transmitida no es el domicilio conyugal: el vendedor es argentino y está casado en régimen de separación de bienes con una española. No consta cuál sea la legislación que regula sus relaciones, por lo que no puede saberse si es de aplicación o no el artículo 1320 Cc. El Registrador puede exigir que se acredite cuál es la ley reguladora de los efectos del matrimonio y, en su caso, su contenido.

d) Se reitera el criterio de que el hecho de no aparecer en la escritura ninguna referencia a la retención que debe de practicarse a los no residentes, no es obstáculo para la inscripción, sin que se pueda alegar al respecto el artículo 254 LH.

– R. 14 de enero de 1999. Es objeto del recurso la inscripción de una hipoteca en garantía de obligaciones al portador emitidas por persona física:

* Defecto 1: la emisión de obligaciones supone siempre una operación mercantil, no apareciendo cumplidas las normas mercantiles tendentes al control de emisión y a la protección del adquirente en el mercado de valores o de los restantes acreedores del emitente, que imponen la inscripción previa de la emisión en el Registro Mercantil, la intervención de un Comisario y la constitución de un Sindicato de obligacionistas. También el nuevo Reglamento del Registro Mercantil de por supuesto que, a la emisión de obligaciones hecha por persona física, le son aplicables las normas relativas a la emisión de obligaciones realizada por cualquier persona jurídica. Nota: con posterioridad al título calificado, se publicó la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, cuya disposición adicional tercera prohibe a las personas físicas la emisión de obligaciones.

* Defecto 2º: Se revocó. El Registrador consideró como defecto la falta de constancia del desembolso o de entrega de dinero en contrapartida a los títulos suscritos, por lo que, entendió que la hipoteca suponía una reserva de rango abstracta, prohibida en nuestro Derecho, pudiendo, tal falta de contrapartida, dar lugar a la nulidad de la emisión. Se revoca, porque está legalmente reconocida la posibilidad de constituir hipoteca en garantía de una emisión de obligaciones transmisibles por endoso o al portador, antes de haber puesto en circulación los títulos. En nuestro Derecho no cabe la hipoteca en garantía de una obligación derivada de un título individual que permanece aún en manos de su acreedor (por la prohibición de la hipoteca de propietario), pero, en el caso, las obligaciones fueron suscritas por persona determinada, que, además, aparece como otorgante del negocio constitutivo de hipoteca. Respecto del desembolso, expresamente se afirma que el emitente ha recibido su importe y ello es suficiente, a efectos registrales, sin necesidad de que se acredite fehacientemente.

– R. 16 de enero de 1999. Un matrimonio es dueño de un solar y otorga, junto con tres personas más, una escritura de declaración de obra nueva, expresándose que el dinero utilizado pertenece a todos ellos, adjudicándose lo construido por cuartas partes indivisas. El Registrador denegó inicialmente por falta de inscripción del inmueble en favor de los otorgantes. Entonces, el Notario autoriza un acta «subsanatoria», sin intervención de los éstos, en la que manifiesta que los titulares del terreno, junto con el resto de los otorgantes de la escritura, «por partes iguales, realizaron la construcción a sus expensas, por lo que en pago de sus respectivas aportaciones a la comunidad formada para la construcción, quedan titulares por cuartas e iguales partes del conjunto resultante». En la segunda nota – que fue la recurrida – el Registrador suspende la inscripción por la falta de presentación de la escritura de constitución de la comunidad. La DGRN confirma la calificación, por excederse el acta de su cometido, precisándose escritura pública y no estar adecuadamente configurado el negocio de aportación.

– R. 18 de enero de 1999. El artículo 168.2 de la Ley de Sociedades Anónimas exige que el Balance que sirva de base al acuerdo de reducción del capital social para compensar pérdidas, aparte de estar aprobado por la Junta general, ha de haber sido verificado por los Auditores de Cuentas de la sociedad o por un Auditor nombrado al efecto, cuando la sociedad no estuviera obligada a verificar sus cuentas anuales. No se entiende cumplido dicho precepto en este caso, en el que el informe de auditoría no expresa una opinión sobre las cuentas de que forma parte el Balance. El proceso de reducción, en el supuesto contemplado, está dirigido a restablecer el equilibrio entre capital y patrimonio, y en él, no se les concede a los acreedores el derecho a oponerse, por lo que ha de intentarse ser especialmente cuidadoso en su protección.

El 13 de febrero se publica la R. 15 de enero de 1999: se trata de un mandamiento de cancelación de la propia hipoteca y de las cargas posteriores, correspondiente a un procedimiento judicial sumario de la Ley Hipotecaria, estando el testimonio del auto suspendido y sin recurrir y, habiendo alegado el Registrador que se había ejecutado por una cantidad superior a la que garantizaba la hipoteca. La DGRN no puede entrar, al no constar en la nota de calificación, en si es posible o no la cancelación de cargas sin la previa o simultánea inscripción del testimonio del auto de adjudicación, pero puede intuirse su opinión negativa al respecto. No considera, en cambio, defecto que impida la cancelación el hecho de haberse ejecutado por una cantidad superior a la garantizada, en la línea de lo ya apuntado para el procedimiento ejecutivo extrajudicial en la R. 11 de febrero de 1998. Argumenta, entre otras cosas, lo siguiente: a) parte de lo reclamado sí que podría haber sido objeto de ejecución hipotecaria; b) deudor y acreedores han sido requeridos o notificados y así consta; c) el precio del remate ha sido inferior a la responsabilidad de la finca.

El Boletín del 16 de febrero recoge el Real Decreto 144/1999, 29 de enero, sobre Trabajo a tiempo parcial, en materia de acción protectora de la Seguridad Social, desarrollando el Real Decreto-ley 15/1998, 27 de noviembre, de Medidas Urgentes para la Mejora del Mercado de Trabajo en Relación con el Trabajo a Tiempo Parcial y el Fomento de su Estabilidad.

Pasemos al 19 de febrero, donde encontramos la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 10 de febrero de 1999 por la que se aprueban los modelos de declaración de alteraciones catastrales concernientes a bienes inmuebles.

En el Boletín del 22 de febrero hay dos nuevas RR:

– R. 22 de enero de 1999. Aquí se trata de utilizar un atajo que no resulta posible: una sociedad vende en documento privado a un particular una plaza de aparcamiento, garantizando el precio aplazado con condición resolutoria y con reserva de dominio. Con posterioridad, le demanda, en reclamación de cantidad, obtiene el embargo de los «derechos de propiedad» que el demandado ostenta en el parking y, en la subsiguiente subasta, se los adjudica «a calidad de ceder» y, a continuación, cede. Ahora, se otorga una escritura pública de compraventa en la que comparecen exclusivamente representantes de la sociedad cedente y cesionaria, en la que se dice que el título de la vendedora es uno previo al documento privado, se explica toda la historia y se incorpora el testimonio del auto. No es posible inscribir dicho título, por más que uno de los otorgantes sea el titular registral. Falta la previa inscripción del título del embargado. No sirve como negocio extrajudicial, porque el propio vendedor reconoce la inexactitud del Registro al no publicar la titularidad intermedia de la que hoy trae causa y mezcla el título antiguo con el actual. Tampoco sirve como documentación de la ejecución judicial, prevista con anterioridad a la reforma de la L.E.C., que exigía escritura pública, puesto que la representación del deudor ejecutado, estaba conferida al Juez de la ejecución.

– R. 26 de enero de 1999. Defecto 1º: no es defecto para inscribir una escritura de revocación de poder el que falte la referencia a su número de protocolo, si el Registrador tiene en el Registro suficientes elementos para eliminar las dudas.

Defecto 2º: para el Registrador, la expresión «participar en desgravaciones fiscales y devolución de ingresos indebidos», no reúne suficiente claridad. Por otros modelos, parece que la facultad formaba parte de un párrafo más amplio y que «se han comido» un par de líneas. Pero la DGRN considera, que la frase, por sí sola, tiene sentido y revoca.

Defecto 3º: el error material en la expresión del código de identificación fiscal carece de entidad suficiente para impedir la inscripción del título.

El Boletín del 27 de febrero incluye el Real Decreto 326/1999, 26 de febrero por el que se aprueba el Reglamento de Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

También la R. 25 de enero de 1999. Se trata de una escritura de segregación en la que se debate, en primer lugar, si la descripción de la finca matriz es correcta por mantener, a la fecha del documento calificado, los mismos linderos y la misma superficie que en el año 1990, sin tener en cuenta que, con posterioridad, se ha procedido ya a la segregación de dos parcelas. La DGRN considera que estamos ante un caso de imposibilidad de descripción completa, por lo que bastará, con arreglo a los artículos 47 y 50 RH., con la determinación de la diferencia de extensión y el lindero por donde se ha hecho la segregación. Y estima que se han cumplido dichos requisitos en el caso concreto con la mera afirmación de que «se han efectuado diversas segregaciones», pues no queda indeterminada la superficie cuando del Registro se desprende que se han efectuado dos segregaciones. Obsérvese que no es lo mismo «varias» que «dos».

El segundo defecto puesto consiste en la falta de descripción del resto de la finca matriz tras la segregación. Han de volverse a utilizar los aludidos artículos 47 y 50. Según la DGRN se cumple la referencia de la modificación en la extensión implícitamente por la propia operación de segregación, ya que se entiende disminuida la superficie de la matriz en la misma proporción de la extensión superficial de la parcela segregada. Y también se cumple con la expresión del lindero por la referencia de la colindancia con la matriz por alguno de los vientos de la finca segregada. Aparte de ello, sí que se daba la descripción del resto en la licencia de segregación.

Otras seis Resoluciones en el Boletín del 26 de febrero:

– R. 1 de febrero de 1999. Se trata de la inscripción de una venta por parte de una entidad sometida a suspensión de pagos, y realizada con la conformidad de los Interventores. No son defectos, ni la falta de previa inscripción en el Registro Mercantil de la solicitud de suspensión de pagos, porque las resoluciones judiciales sobre incapacidad tienen por sí mismas efectos constitutivos; ni la de los cargos de los Interventores, ya que la inscripción es obligatoria pero no constitutiva; ni la falta de manifestación por parte de éstos sobre la vigencia de sus cargos, porque ello sólo es preciso en la representación voluntaria, pero no en la legal.

– R. 2 de febrero de 1999. Se solicita la práctica de una anotación preventiva de embargo acordado en procedimiento de apremio administrativo seguido para el cobro del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, devengado por la finca trabada, en los ejercicios 1990 a 1994, contra el entonces propietario. Este vendió la finca y el comprador fue notificado y requerido de pago. La DGRN confirma la nota de suspensión, porque no consta la previa derivación de la acción tributaria contra el propietario actual mediante el correspondiente acto administrativo que así lo disponga, sin que pueda asimilarse a ello la notificación y el requerimiento practicados. No llega a entrar por innecesario en la extensión temporal de la afección del bien al pago del Impuesto de Bienes Inmuebles.

– R. 6 de febrero de 1999. El recurso gubernativo no es procedimiento hábil para obtener la nulidad de una inscripción, al estar los asientos registradores bajo la salvaguardia de los Tribunales. Se debatía en el recurso acerca de la posibilidad de obtener la rescisión de una compraventa por «lesión ultra dimidium», cuando ya se ha entablado demanda de retracto arrendaticio contra el comprador.

– R. 9 de febrero de 1999. En la hoja de una sociedad aparece la nota marginal prevista por el artículo 277 del antiguo Reglamento del Impuesto de Sociedades, ordenada por el Delegado de Hacienda, en virtud de la cual, a modo de sanción, se producía un cierre registral, salvo excepciones. No puede considerarse una excepción la transformación de dicha sociedad, por lo que el título no podrá inscribirse mientras no se levante la nota marginal.

Existía un segundo defecto, que fue revocado, consistente en la fijación de la antelación con la que ha de realizarse la convocatoria de la junta general. Es válida, en consonancia con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la siguiente frase: «con quince días de anticipación por lo menos…».

– R. 10 de febrero de 1999. El Registrador rechaza la inscripción de los acuerdos de la Junta General por entender que no fue válida la reunión al haber tenido lugar antes de transcurrir el plazo mínimo exigido por el artículo 97 de la ley de Sociedades Anónimas entre la última publicación del anuncio de convocatoria y la fecha de su celebración, sin que quepa alegar las causas que demoraron la publicación de aquél en el BORME. La DGRN confirma la calificación.

– R. 11 de febrero de 1999. Cuando en los estatutos de una sociedad de responsabilidad limitada se prevé como una de las modalidades de organizar la administración social que ésta se encomiende a varios administradores solidarios, no es preciso, además, que se fije el número concreto de ellos, ni siquiera el máximo y el mínimo. La Ley de Sociedades Responsabilidad Limitada, en este punto concede mucha más libertad que la Ley de Sociedades Anónimas, de tal modo, que, en caso de silencio por parte de los estatutos en este punto, deberá decidir al respecto la Junta General, la cual tiene amplias facultades salvo en el caso de Consejo de Administración. Así pues, el artículo 124.3 de la Reglamento del Registro Mercantil debe de circunscribirse a las sociedades anónimas.

El 2 de marzo se publica la Instrucción de 12 de febrero de 1999 de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre aplicación de lo dispuesto en el artículo 15 del Reglamento del Registro Mercantil en lo relativo a los convenios de distribución de materias entre Registradores que se hallen en régimen de división personal, sirviendo el mismo Registro Mercantil.

También aparece el mismo día la Instrucción de 15 de febrero de 1999 del mismo Centro Directivo, sobre constancia registral de la adopción.

Y hay también una resolución, la R. 13 de febrero de 1999, en la que se debate acerca de la posibilidad de extender la anotación preventiva de embargo acordado en procedimiento seguido contra un cónyuge, sobre bienes inscritos a favor de su consorte con carácter privativo por confesión del embargado. No es suficiente con la mera notificación, sino que es preciso que el cónyuge propietario sea también demandado, por aplicación del artículo 144.2 RH al cual ha de atenerse el Registrador en tanto no resulte que fuere claramente contrario a la norma legal que trata de desarrollar. Esta resolución es muy didáctica, disertando acerca del alcance de la confesión de privatividad del artículo 1324 Cc. Esta es un medio de prueba que funciona entre los cónyuges, pero que no desvirtúa la presunción de ganancialidad del artículo 1361 Cc., la cual, a su vez, no deja de ser también otro medio de prueba desvirtuable. No se considera tampoco aplicable el artículo 1373 Cc., en virtud del cual, por deudas propias de uno de los cónyuges es posible que un acreedor embargue bienes ajenos a su patrimonio privativo.

La Orotava, a 8 de marzo de 1999.