INFORME Nº 148.
(BOE de ENERO de 2007)
| Equipo de redacción: |
| * José Félix Merino Escartín, registrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife). |
| * Joaquín Delgado Ramos, registrador de la propiedad de Archidona (Málaga) y notario excte. |
| * Carlos Ballugera Gómez registrador de la propiedad de Bilbao. |
| * Alfonso de la Fuente Sancho, notario de Los Realejos (Tenerife). |
| * María Núñez Núñez, registradora mercantil de Lugo. |
| * Francisco Mínguez Jiménez, inspector de finanzas, adscrito a la D. G. Tributos. Madrid. |
| * Inmaculada Espiñeira Soto, notario de Puerto de la Cruz (Tenerife). |
| * Jorge López Navarro, notario de Alicante. |
| * José Ángel García-Valdecasas Butrón, registrador mercantil de Granada. |
| * Joaquín Zejalbo Martín, notario de Lucena (Córdoba) |
| * Juan Carlos Casas Rojo, registrador de la propiedad de Vitigudino (Salamanca) |
| * José Antonio Riera Álvarez, notario de Arucas (Gran Canaria) |
DISPOSICIONES GENERALES:
ASTURIAS. LEY 8/2006, de 13 de noviembre, de Carreteras.
NAVARRA. Ley FORAL 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra.
El texto hace constantes referencias a la actuación de notarios y registradores. Destaquemos algunos artículos:
– El artículo 7 trata del deber de colaboración.
– El Artículo 29, relativo al procedimiento de modificación directa de datos del Registro de la Riqueza Territorial.
– El artículo 43 d) que versa sobre el acceso a datos protegidos sin consentimiento del titular por notarios y registradores.
– Todo el Título IV relativo a la coordinación entre el Registro de la Riqueza Territorial y el Registro de la Propiedad y la cédula parcelaria. Son los artículo 50 al 62.
– La Disposición adicional tercera, según la cual, gozarán de exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas otorgadas para formalizar la agrupación o la agregación de varias fincas registrales que mantengan colindancia y que sean consideradas por el Registro de la Riqueza Territorial como una única parcela, a efectos de inscribir en el Registro de la Propiedad la finca resultante.
NAVARRA. Ley FORAL 13/2006, de 11 de diciembre, de modificación de la Ley Foral 22/1998, de 30 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
NAVARRA. Ley FORAL 14/2006, de 11 de diciembre, de Cooperativas de Navarra.
CASTILLA Y LEÓN. Ley 14/2006, de 4 de diciembre, de modificación de la Ley 10/1998, de 5 de diciembre, de ordenación del territorio de la Comunidad de Castilla y León.
Con la reforma, en primer lugar, durante la tramitación de los instrumentos de ordenación del territorio podrá suspenderse no sólo el otorgamiento de licencias sino también la aprobación de instrumentos de planeamiento y gestión urbanística en su ámbito, a fin de garantizar la efectividad futura del nuevo instrumento de ordenación del territorio y evitar procesos especulativos.
En segundo lugar, se habilita la aprobación por Ley de los Planes y Proyectos Regionales que se consideren de excepcional relevancia para el desarrollo social o económico de Castilla y León.
VIVIENDAS PLAN ESTATAL 2005-2008. Resolución de 9 de enero de 2007, de la Subsecretaría, por la que se dispone la publicación del Acuerdo de Consejo de Ministros de 29 de diciembre de 2006, por el que se fija un nuevo precio básico nacional, que servirá como referencia a efectos de la determinación de los precios máximos de venta y renta de las viviendas acogidas al Plan Estatal 2005-2008.
Su cuantía se fija en 728 euros por metro cuadrado de superficie útil, y servirá como referencia a efectos de la determinación de los precios máximos de venta y renta de las viviendas acogidas al Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal de Vivienda 2005-2008. En Canarias, la cuantía aplicable será un 10 por 100 superior.
El nuevo precio será de aplicación a las actuaciones en materia de vivienda y suelo calificadas o declaradas como protegidas en el marco del mencionado Plan Estatal a partir del 28 de enero de 2007.
ABOGADOS DEL ESTADO. Real Decreto 3/2007, de 12 de enero, por el que se modifica el Reglamento del Servicio Jurídico del Estado, aprobado por el Real Decreto 997/2003, de 25 de julio.
Se crea la figura del Abogado del Estado-Jefe en la Comunidad Autónoma, cuya función fundamental es la coordinación de la asistencia jurídica en el ámbito de la Comunidad Autónoma y el asesoramiento especial del Delegado del Gobierno.
GALICIA. LEY 12/2006, de 1 de diciembre, de fundaciones de interés gallego.
ANDALUCÍA. LEY 11/2006, de 27 de diciembre, de Presupuesto de la Comunidad Autónoma de Andalucía para el año 2007.
ANDALUCÍA. LEY 12/2006, de 27 de diciembre, sobre fiscalidad complementaria del Presupuesto de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
I.R.P.F: El artículo 2 trata de la deducción para madre o padre de familia monoparental y, en su caso, con ascendientes mayores de 75 años y el 3 de la deducción por asistencia a personas con discapacidad.
Las Disposiciones finales 1ª y 2ª modifican las deducciones por inversión en vivienda habitual que tenga la consideración de protegida y por las personas jóvenes; por cantidades invertidas en el alquiler de vivienda habitual; por adopción de hijos en el ámbito internacional, y por contribuyentes con discapacidad.
I.S.D.: El artículo 4 modifica la reducción de la base imponible por la adquisición «mortis causa» de empresas individuales, negocios profesionales y participaciones en entidades:
1. El requisito de mantenimiento de los bienes adquiridos, previsto en el artículo 20.2 c) de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, queda mejorado reduciendo el mismo de diez a cinco años para aquellas adquisiciones mortis causa que tengan que tributar en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
2. Se establece una reducción propia en la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones del 99 por 100 en el supuesto de adquisición mortis causa de empresas individuales, de negocios profesionales y de participaciones en entidades con domicilio fiscal, y en su caso social, en el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía. En el caso de adquisición de participaciones en entidades se requerirá, además, que éstas tengan la consideración de entidades de reducida dimensión de acuerdo con lo previsto en la normativa reguladora del Impuesto sobre Sociedades. Los requisitos relativos a la domiciliación en Andalucía y a la participación en entidades establecidos en los párrafos anteriores para aplicar el porcentaje de reducción del 99 por 100, deberán mantenerse durante los cinco años siguientes al fallecimiento del causante.
CANTABRIA. LEY 18/2006, de 26 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de Cantabria para el año 2007.
MODELOS 110 Y 111. Orden EHA/30/2007, de 16 de enero, por la que se aprueban los modelos 110 y 111 de declaración-documento de ingreso de retenciones e ingresos a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas sobre rendimientos del trabajo y de actividades económicas, premios y determinadas ganancias patrimoniales e imputaciones de renta.
Se recoge también en esta Orden quiénes están obligados a presentarlos, plazos de presentación y procedimiento, tanto en papel impreso como por medios telemáticos.
SEGURIDAD SOCIAL. Orden TAS/31/2007, de 16 de enero, por la que se desarrollan las normas de cotización a la Seguridad Social, Desempleo, Fondo de Garantía Salarial y Formación Profesional, contenidas en la Ley 42/2006, de 28 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2007.
CANTABRIA. LEY 19/2006, de 26 de diciembre, de medidas fiscales y de contenido financiero.
BALEARES. Decreto 108/2006, de 22 de diciembre, por el que se fija el calendario de días inhábiles para el año 2007 a efectos de plazos administrativos.
EMIRATOS ÁRABES. CONVENIO entre el Reino de España y los Emiratos Árabes Unidos para evitar la doble imposición y prevenir la evasión fiscal en materia de impuestos sobre la renta y sobre el Patrimonio, hecho en Abu Dhabi el 5 de marzo de 2006.
LA RIOJA. LEY 10/2006, de 27 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de La Rioja para el año 2007.
VALENCIA. LEY 10/2006, de 26 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat.
Se citan las modificaciones en IRPF, ISD e ITP de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, del tramo autonómico del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y restantes tributos cedidos, incluyendo las siguientes:
I.R.P.F: Se modifican los artículos Segundo, Tercero, Cuarto, Sexto y Séptimo de la Ley, con el objeto de adaptar su redacción a la reforma estatal de la normativa del IRPF.
Se incluye la opción legislativa de establecer como escala autonómica de tipos de gravamen la nueva escala complementaria de tipos de gravamen fijada por la normativa estatal.
Se efectúa un incremento general de la cuantía de los importes fijos y de los límites de renta máxima para la aplicación de diversas deducciones en la cuota autonómica del Impuesto.
Se introduce una nueva deducción por conciliación del trabajo de las madres con la vida familiar, aplicable por cada hijo mayor de tres años y menor de cinco años.
I.S.D.: Se modifican los artículo 10, 10 bis y 12 bis.
En Sucesiones, en primer lugar, se establece una bonificación en la cuota del 99 por 100, aplicable en las adquisiciones mortis causa por los descendientes, cualquiera que sea su edad, por los ascendientes o por el cónyuge del causante, que tengan su residencia habitual en la Comunitat Valenciana a la fecha del devengo del impuesto.
En segundo lugar, se modifica la reducción en la base imponible aplicable a las adquisiciones mortis causa por discapacitados, equiparando el trato más favorable de los discapacitados físicos o sensoriales con un grado de minusvalía igual o superior al 65 por 100 al de los discapacitados psíquicos con un grado de minusvalía igual o superior al 33 por 100.
En tercer lugar, se mejora la reducción por adquisición mortis causa de empresa agrícola, eliminando el plazo de cuatro años durante los cuales se debían cumplir determinados requisitos, tales como el ejercicio por el causante de la actividad empresarial de forma habitual, personal y directa o que tal actividad no constituyera la principal fuente de renta del mismo.
En donaciones, en primer lugar, se establece una bonificación en la cuota del 99 por 100, con un límite de 420.000 euros, aplicable a las adquisiciones ínter vivos por los hijos, sin distinción de edad, o por los padres del donante, siempre que cuenten con un patrimonio previo a la donación de hasta 2 millones de euros. Dicha bonificación sustituye a la anteriormente vigente. Se busca la neutralidad fiscal del tráfico jurídico en el seno familiar
En segundo lugar, se modifica la reducción en la base imponible aplicable a las adquisiciones ínter vivos por discapacitados, equiparando el trato más favorable de los discapacitados físicos o sensoriales con un grado de minusvalía igual o superior al 65 por 100 al de los discapacitados psíquicos con un grado de minusvalía igual o superior al 33 por 100
En tercer lugar, se mejora la reducción por adquisición ínter vivos de empresa agrícola, eliminando el plazo de cuatro años durante los cuales se debían cumplir determinados requisitos, tales como el ejercicio por el donante de la actividad empresarial de forma habitual, personal y directa o que tal actividad no constituyera la principal fuente de renta del mismo.
ITPYAJD: Se incrementa la cuantía de los límites de renta máxima para la aplicación de los tipos reducidos establecidos en favor de las familias numerosas.
LA RIOJA. LEY 11/2006, de 27 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas para el año 2007.
IRPF: Se determina la escala autonómica y se modifican las reducciones sobre la cuota íntegra y los requisitos de su aplicación;
ISD: Se amplía el círculo de la reducción en las adquisiciones mortis causa e inter vivos de empresas familiares, negocios profesionales y participación en entidades, asimilando a los efectos de este beneficio fiscal a los cónyuges con las parejas de hecho inscritas en los correspondientes registros oficiales, y a los descendientes y adoptados o ascendientes y adoptantes con los sujetos de acogimiento familiar permanente o preadoptivo.
Se mejoran los beneficios fiscales otorgados a los padres que ayudan a los hijos en su acceso a la primera vivienda habitual. Hasta la fecha, únicamente se establecían deducciones para las entregas de dinero en metálico que se destinasen a la compra de la vivienda, si bien no se había previsto todavía la posibilidad de que los padres adquiriesen la vivienda para donarla a los hijos. Con esta nueva medida, la entrega de una vivienda por parte de los padres a uno o a varios hijos tendrá una deducción en la cuota que dependerá del valor real de la vivienda.
ITP: Para los jóvenes empresarios que pretenden crear una sociedad e iniciar una actividad económica, la adquisición de inmuebles que sirvan de sede o de centro de trabajo tendrá tipos reducidos, tanto en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas como en la de actos jurídicos documentados, que se acompañan de alguna deducción adicional cuando la adquisición se efectúe dentro de los primeros tres meses desde la constitución de la sociedad.
También se establecen una serie de obligaciones formales, reforzadas por previsiones encaminadas a evitar interpretaciones extensivas por órganos administrativos y jurisdiccionales, que apliquen los beneficios fiscales más allá de los límites expresamente marcados por la propia Ley.
VALENCIA. EY 11/2006, de 27 de diciembre, de Presupuestos de la Generalitat para el ejercicio 2007.
DERECHO MARÍTIMO. DENUNCIA por España del Convenio sobre limitación de la responsabilidad nacida de reclamaciones de derecho marítimo, hecho en Londres el 19 de noviembre de 1976.
Dicho Convenio estaba en vigor para España desde el 1 de diciembre de 1986.
Esta Denuncia surtirá efecto para España el 1 de noviembre de 2007.
ARAGÓN. LEY 13/2006, de 27 de diciembre, de Derecho de la persona.
Esta Ley -tercera que de forma sistemática desarrolla el Derecho civil aragonés- deroga el Libro Primero («Derecho de la persona y de la familia») de la Compilación del Derecho civil de Aragón en su totalidad.
A partir de ahora, el derecho foral aragonés estará recogido en:
– La Compilación, que queda reducida al Título Preliminar, sobre «Las normas en el Derecho civil de Aragón», y a los Libros Tercero y Cuarto, con algunos preceptos sobre Derecho de bienes y Derecho de obligaciones, respectivamente.
– La Ley 1/1999, de 24 de febrero, de sucesiones por causa de muerte,
– La Ley 2/2003, de 12 de febrero, de régimen económico matrimonial y viudedad.
– Esta Ley 13/2006, de 27 de diciembre, de Derecho de la persona.
Esta Ley tiene como objeto el desarrollo de las normas sobre capacidad y estado de las personas físicas y de las instituciones civiles para la protección de menores e incapaces hasta ahora contenidas en la Compilación, inspirándose en el Derecho histórico.
Como en las otras dos leyes autonómicas antes mencionadas, y a diferencia de la Compilación, las normas no se presentan como peculiaridades o excepciones, sino que expresan suficientemente el sistema y sus principios generales.
La Ley se estructura en cuatro Títulos que siguen las rúbricas de la Compilación:
El Título I se ocupa de la capacidad y estado de las personas con tres capítulos.
Capítulo I. «Capacidad de las personas por razón de la edad». La mayoría de edad se adquiere al cumplir dieciocho años, siendo también mayores de edad los que han contraído matrimonio. La minoría de edad no es una situación de incapacidad, sino un estado de las personas en los primeros años de su vida, cuando su personalidad se está desarrollando y requieren una formación adecuada a este desarrollo.
Todas las actuaciones deben de estar presididas por el criterio del interés del menor. En armonía con la ausencia histórica en Aragón de la patria potestad, la representación por el padre o la madre se extingue a los catorce años, que fue durante siglos en Aragón el límite de la minoría de edad. A partir de esa edad, la capacidad de los menores se completa con la asistencia que en cada caso proceda, interpretándose las limitaciones a la capacidad de obrar del menor de forma restrictiva. En otras ocasiones en vez del criterio de la edad se usa el del suficiente juicio, como en el ejercicio de los derechos de la personalidad, que se presume a partir de los catorce. También el menor que tenga suficiente juicio puede otorgar los actos y contratos propios de la vida corriente, de acuerdo con los usos sociales.
Al menor titular de los bienes y derechos corresponde también su disfrute, según ha ocurrido siempre en el Derecho aragonés. La administración de los bienes del menor no emancipado corresponde al padre y a la madre, como función aneja a la autoridad familiar (o, en su defecto, al tutor), pero la disposición solo hasta que el menor cumple catorce años, ya que a partir de esta edad es el menor el que realiza los actos de disposición, con la necesaria asistencia en cada caso.
Se admite que el padre o madre único titular de la autoridad familiar, así como el tutor único, puedan actuar en representación del menor de catorce no obstante estar en conflicto de intereses con él, considerando suficiente cautela la autorización por la Junta de Parientes o por el Juez. Si la oposición de intereses está en ambos padres, hay que acudir al Juez. Los casos que precisan autorización previa de la Junta de Parientes o del Juez vienen especificados en los artículos 11 (atribuciones gratuitas), 12 (actos de disposición) y 13 (adicionalmente, para actos del tutor).
La asistencia al mayor de catorce años no puede ser genérica ni posterior ni supone una manifestación de voluntad, pudiéndosele asimilar la mera presencia sin oposición. El menor mayor de catorce años puede actuar por sí solo, sin necesidad de asistencia, en todos los casos en los que también podría actuar de este modo el menor de catorce años con suficiente juicio y además, respecto de la administración de bienes, en los casos señalados en el artículo 23. Es posible conceder la emancipación al menor desde que cumple catorce años.
Capítulo II. «Incapacidad e incapacitación». Se intenta superar las dificultades conocidas de armonización de las leyes estatales sobre la materia con las normas y principios del Derecho aragonés sobre capacidad de las personas, autoridad familiar y tutela. En lo demás seguirá aplicándose como supletorio el Derecho general del Estado. Se parte de la presunción de capacidad sentada en el artículo 31, referida a toda persona mayor de catorce años no incapacitada judicialmente. Las causas de incapacitación previstas en el artículo 35 no se apartan de las hasta ahora establecidas, excepto por lo que se refiere a la prodigalidad, no aceptada por el Derecho Histórico como mera protectora de intereses ajenos. Los artículos 38 a 42 completan y aclaran los supuestos en que los procede el régimen de la potestad de guarda prorrogada o rehabilitada y las causas de su extinción.
Capítulo III. «Ausencia». La presente Ley tiene en cuenta las situaciones de desaparición y de ausencia declarada, para señalar, en el primer caso, sobre quién habrá de recaer el nombramiento de defensor del desaparecido y coordinar las consecuencias de la desaparición de una persona casada con las disposiciones de la Ley de régimen económico matrimonial y viudedad sobre gestión de bienes consorciales. Son de destacar la proyección de la declaración de ausencia de una persona casada en el derecho de viudedad de uno y otro cónyuge (art. 51) y el problema planteado por el llamamiento hereditario a favor de persona declarada ausente (art. 52).
El Titulo II se dedica a las relaciones entre ascendientes y descendientes.
El núcleo central de esta regulación, acorde con el derecho tradicional aragonés donde no había patria potestad, es el deber de crianza y educación de los hijos, presidido por el principio de primacía del interés de éstos. La autoridad familiar es una función atribuida a los padres como instrumento necesario para cumplir de forma adecuada con dicho deber. Habitualmente lleva consigo la gestión de los bienes del hijo, pero no como contenido de un poder paterno, sino como función no esencial aneja a la autoridad familiar. Cuando la autoridad familiar se ejercida por otras personas distintas de los padres, su ámbito es idéntico al que a éstos corresponde en el terreno personal, pero no se extiende a la gestión de los bienes del menor (artículo 75.3).
El Título III de la ley se ocupa de las relaciones tutelares, referidas tanto a menores como a incapacitados, sustituyendo la actual regulación que se considera fragmentaria. Regula la tutela, la curatela y el defensor judicial como instituciones tutelares, así como la guarda de hecho y la guarda administrativa sin tutela como instituciones complementarias de las anteriores. También posibilita el nombramiento de administrador de bienes (coexistente con los padres o el tutor) por quien disponga de tales bienes a título gratuito a favor del menor o incapacitado.
En general, el sistema puede considerarse de «tutela de autoridad», puesto que todas las funciones tutelares están bajo la salvaguarda de la autoridad judicial y se ejercerán bajo la vigilancia del Ministerio Fiscal, pero se potencia la autonomía de los particulares tanto en la delación como en la determinación de las reglas por las que cada tutela haya de regirse y se acentúan los rasgos familiares. Prevalece la delación voluntaria, puesto que la dativa o judicial son subsidiarias y complementarias de aquélla y la legal está prevista tan solo en caso de desamparo de menores o incapacitados.
Se admite la llamada «autotutela», es decir, que cualquier persona mayor de edad y capaz, en previsión de ser incapacitada judicialmente, podrá en escritura pública designar a las personas que han de ejercer las funciones tutelares, así como adoptar cualquier otra disposición relativa a su persona y bienes para cuando esté incapacitado,.
En el sistema aragonés pueden concurrir varias personas simultáneamente en el ejercicio de la tutela y cabe también la posibilidad de separar la tutela de la persona de la de los bienes. La administración de los bienes corresponde al tutor, en la medida en la que no se haya designado tutor de todos o parte de los bienes o no haya designado administrador para determinados bienes la persona de quien proceden estos por título lucrativo.
En el contenido personal de la tutela se acentúan los rasgos familiares y, cuando recae sobre menores, se acerca la figura del tutor a la de los padres, pues la tutela tiene en principio el mismo contenido que la autoridad familiar, incluido, por tanto, el deber de tener al pupilo en su compañía.
La edad del menor es decisiva para determinar la extensión y modo de ejercicio de los deberes del tutor. Respecto de los incapacitados, hay que atender en primer lugar a la sentencia de incapacitación, pero, en lo que ella no prevea, se considerará que la tutela tiene el mismo contenido que la autoridad familiar sobre los hijos menores de catorce años:
A la curatela pueden estar sujetos los emancipados, así como los incapacitados en el caso de que así lo determine la sentencia de incapacitación. No hay una curatela para los pródigos, puesto que no cabe incapacitar a nadie o restringir su capacidad de obrar por esta causa.
El Título IV trata de la Junta de Parientes dando las reglas generales de composición y funcionamiento de este órgano familiar. Por su gran aceptación social y, para evitar tener que acudir al Juez, en la medida de lo posible, se le dota de más facultades, sobre todo en el ámbito del Derecho de la persona. Sus funciones principales son la autorización para disponer de bienes de menores de catorce años por sus representantes legales y la prestación de asistencia a los menores que han cumplido dicha edad, en los casos y formas que las leyes prevén. Normalmente se constituye ante fe notarial (cabe también la judicial), siendo el procedimiento de toma de decisiones libre y fundamental la regla de la unanimidad., completada con los criterios de asistencia obligatoria y personal a la reunión, deliberación conjunta y decisión conforme al leal saber y entender de los vocales. La decisión de la Junta, ya sea positiva o negativa, impide someter el mismo asunto ante el Juez. en funciones de jurisdicción voluntaria.
En las disposiciones finales. Se retocan tres artículos de la Ley de sucesiones por causa de muerte, con incidencia muy pequeña en su contenido, y se modifican tres artículos de la Ley de régimen económico matrimonial y viudedad para armonizar la regulación de la asistencia al mayor de catorce años, suprimir las referencias a la prodigalidad y a la quiebra, y adapta el precepto aragonés a lo dispuesto en la Ley concursal.
Entrada en vigor: el 23 de abril de 2007.
EXTREMADURA. Ley 8/2006, de 23 diciembre, de Sociedades Cooperativas Especiales de Extremadura.
Las normas contenidas en la presente Ley están destinadas a proyectos empresariales cooperativos de pequeña o mediana dimensión.
Disposición Adicional quinta: “Con la finalidad de poner en práctica la tramitación telemática de la constitución de la sociedad cooperativa especial se formalizará el oportuno Convenio de Colaboración con el Ilustre Colegio Notarial de Extremadura, pudiendo extenderse esta tramitación y esta colaboración a todos los procedimientos registrales y a todas las sociedades cooperativas.
En las materias en las que así resulte necesario para el eficaz ejercicio de las competencias en materia de sociedades cooperativas se establecerán Convenios de Colaboración con los Registradores Mercantiles y con la Dirección General del Catastro, y demás entidades y organismos públicos competentes por razón de la materia.”
La legalización de los libros de las sociedades cooperativas se asume por el Registro de Sociedades Cooperativas de Extremadura sin que haya de hacerse también en el Registro Mercantil, de conformidad con la disposición adicional sexta del Reglamento del Registro Mercantil
EXTREMADURA. Ley 9/2006, de 23 de diciembre, por la que se modifica la Ley 8/1998, de 26 de junio, de Conservación de la Naturaleza y Espacios Naturales de Extremadura.
EXTREMADURA. Ley 10/2006, de 27 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de Extremadura para 2007.
***REGLAMENTO NOTARIAL. Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, por el que se modifica el Reglamento de la organización y régimen del Notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944.
Se recoge, en primer lugar, un resumen de la Exposición de Motivos:
Se justifica la reforma por las muchas modificaciones producidas en los últimos años en lo referente al ejercicio de la fe pública notarial, como función y servicio público, así como en el estatuto de los notarios.
Destaca entre las modificaciones acaecidas:
– La integración de los Corredores de Comercio Colegiados en el Cuerpo único de Notarios
– La aprobación de un nuevo régimen disciplinario notarial.
– La incorporación de las nuevas técnicas telemáticas e informáticas a la función pública notarial
– Y la desaparición del régimen mutual como sistema de previsión social de los notarios.
Dichas reformas suponen una revisión profunda, pues en el Reglamento Notarial -sin perjuicio de la Ley del Notariado- se regula el modo de prestación de la función pública notarial y se constituye en el estatuto funcionarial del notario y de su organización corporativa.
La reforma no altera la estructura del vigente Reglamento Notarial sino que, acomodándose al mismo, procede a modificar todos aquellos artículos que, por las reformas expuestas y por el transcurso del tiempo han quedado obsoletos.
Se agrupan las modificaciones en tres bloques:
PRIMER BLOQUE: Estatuto del notario como funcionario público.
A) Requisitos para el ejercicio de la función y régimen funcionarial.
– Se resalta la independencia del notario en el ejercicio de su función pública. Art. 1.
– El derecho a elegir libremente notario, salvo limitaciones legales. Art. 3.
– Se concreta más la regulación del seguro de responsabilidad civil (artículos 24 a 34).
– Sustituciones.
– Jubilaciones (atendiendo a su doble régimen de Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos y de funcionarios públicos). Artículos 49 a 58.
– Se mantiene la naturaleza de oficina pública de la notaría como lugar donde se presta una función pública, exigiendo a los Colegios Notariales que mediante sistemas telemáticos informen de su ubicación.
– Se reforma el sistema de provisión de plazas, lo que obliga, asimismo, a reformar las oposiciones entre notarios, sustituyéndose, como premio, el abono de años de antigüedad en clase por el abono de años de antigüedad en carrera (artículos 88 a 108).
. – En cuanto a la jurisdicción notarial, se moderniza el sistema de habilitaciones buscando el equilibrio entre el principio de que el notario es un funcionario público que ejerce su función en un ámbito territorial predeterminado, debiendo de prestar su función en régimen de plena independencia e imparcialidad, y el derecho del usuario a elegir al notario que crea conveniente. Artículos 117 a 142.
B) Régimen disciplinario. La reforma era obligada por obsoleta, pues el régimen disciplinario se modificó en su integridad mediante la Ley 14/2000, de 27 de diciembre. Artículos 346 a 364.
SEGUNDO BLOQUE: Formas documentales y prestación de la función pública notarial
En estas materias, las reformas son muy intensas, al ser preciso recoger en un solo texto las diversas formas de documentación pública notarial, incluida la regulación de las pólizas y del Libro-Registro, tan afectadas por la Ley de Prevención del Fraude que da nueva redacción a los artículos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado.
Por su importancia, hemos de desatacar los siguientes aspectos:
– Se modifica la regulación de la comparecencia, exigiendo del notario un juicio expreso y explícito acerca de la suficiencia de las facultades del representante (artículo 166).
– Se exige del notario para que informe adecuadamente a los otorgantes, que conozca la titularidad y el estado de cargas del inmueble. Al hilo de la reforma de la Ley Hipotecaria (artículos 221, 222.10 y 248) se exige del notario que éste “acceda a los Libros del Registro de la Propiedad” en el momento de la autorización de la escritura. Artículo 175 del Reglamento Notarial. Nota: sin embargo, el artículo 222.10 LH alude a que el acceso es “al contenido de los Libros del Registro” y no a los Libros directamente.
– Se exige que el notario expida copia autorizada en el mismo día o hábil siguiente cuando contenga acto o negocio susceptible de ser inscrito en el Registro de la Propiedad o Mercantil
– El notario deberá remitir telemáticamente la copia autorizada a tales Registros, salvo que el interesado manifieste lo contrario.
– Se regula la copia autorizada electrónica en desarrollo del artículo 17 bis de la Ley del Notariado (artículo 224).
– Se modifica la regulación de las actas, en unos casos como consecuencia de la incorporación de las nuevas tecnologías (ejs.: artículos 198 y 200) y, en otros, dada la inadecuación de su régimen jurídico (ej.: actas de subasta del artículo 220).
– Se incorpora al Reglamento la regulación de los índices informatizados, atribuyéndoles la finalidad esencial de servir de cauce y medio de colaboración con las Administraciones Públicas, exigiendo una mayor periodicidad y responsabilizando al notario de cualquier error o discrepancia entre su contenido y el acto o negocio jurídico autorizado o intervenido. Artículos 284 a 286.
TERCER BLOQUE: Organización corporativa del Notariado.
La organización corporativa notarial está integrada por los Colegios Notariales y por el Consejo General del Notariado.
– Se acomoda el ámbito territorial de los Colegios Notariales a las diferentes Comunidades Autónomas y se les da, en algunos casos, nueva denominación.
– Se modifica la regulación de la organización corporativa del notariado; partiendo de la existencia de una administración jerarquizada entre el notario y su organización corporativa y entre ésta y el Ministerio de Justicia.
– Cambia el régimen de ingresos colegiales.
– Se reforma el sistema de elección a las Juntas Directivas de los Colegios Notariales, actualmente muy complejo y se modifica, además, el período de mandato de los miembros de las Juntas Directivas y del Consejo, pues el actual de tres años y la imposibilidad de ser reelegido por más de un mandato, se estiman inadecuados.
– Por último, se regulan las relaciones que deba mantener la unidad especializada de información estadística, a que se refiere el artículo 17 de la Ley del Notariado, respecto de los notarios.
Entrada en vigor: El 30 de enero de 2007, con la excepción de la reordenación del ámbito territorial de todos los Colegios Notariales que será efectiva a partir del 1 de enero de 2009.
Se reproduce a continuación una referencia esquemática a diversos artículos realizada por Juan Benguria Cortabitarte. Notario de Bilbao:
1. No dependencia jerárquica ni económica a ningún otro notario (art. 1).
2. descentralización. coincidencia de colegios con ccaa (art. 1).
3. dº libre eleccion notario: las admones y sociedades publicas en un 50 % publicas no pueden elegir notario (arts. 3 y 127). desarrollo del dº de libre eleccion en el art. 126, con posible correccion disciplinaria.
4. seguros de responsabilidad civil y fianzas (arts. 24 y ss.).
5. cargos incompatibles (art.35)
6. envío de oficios obligatorio al tomar posesión (art. 38).
7. obligación de entregar protocolos y también protocolos informáticos (art. 40).
8. deber de residencia, despachos auxiliares (art. 42).
9. nuevos casos que no se consideran ausencia (art. 43).
10. facultad libre de designar sustituto (art. 49).
11. notarios en comisión de servicios en la DGRN (art. 51).
12. régimen de sustituciones en general: en la notaria del sustituido (arts. 52 y ss.).
13. jubilación (arts. 57 y 58).- forzosa a los 70 y voluntaria a partir de los 65.
14. auxilio de la autoridad. acta que lo refleja (art. 61).
15. retribucion de asesoramiento y otras actuaciones extranotariales, en libre competencia: Asi lo permitia el articulo 64 del proyecto. Al final se ha suprimido esta importante reforma.
16. congresos, asambleas o reuniones notariales (art. 67).
17. notarios honorarios, jubilados con más de 35 años de antigüedad, o incapacitados (art. 68).
18. notaría como oficina publica (art. 69).
19. consultas de las juntas directivas a la DGRN (art. 70).
20. publicidad de notaría y notario (art. 71).
21. demarcación notarial: datos objetivos (art. 73).
22. clases: mantenimiento de la anterior en caso de cambio de clase de la actual notaria; y no adquisicion de nueva clase personal hasta que pasen 5 años en segunda y nueve en primera (art. 79), sin perjuicio de lo previsto en la disposición transitoria única del nuevo reglamento respecto a los notarios que hayan obtenido clase por oposicion entre notarios.
23. notarias vacantes: tb. por sentencia de inhabilitación por más de un año (art. 80 y 81).
24. casos de abandono (arts. 83 y 84).
25. concursos por vacantes en la misma poblacion: dos por carrera y uno por clase (art. 88).
26. modificaciones en el turno de clase (art. 92).
27. oposiciones entre notarios: reforzamiento y modificación de los ejercicios (arts. 97 y ss.).
28. excedencia voluntaria: no cabe para los que estén bajo corrección disciplinaria (art. 111).
29. actuaciones en el mismo distrito en poblacion sin notaria demarcada (art. 117).
30. actuaciones en otro distrito notarial en casos especiales (art. 118 y 119).
31. habilitaciones: reforma del regimen. honorarios son del que actúe, art. 123 (arts. 120 y ss.).
32. infracción del regimen de actuación territorial: pérdida de honorarios y pago del doble si reincidencia (art. 125).
33. documentos sujetos a turno (art. 134).
34. incompatibilidad sobrevenida por parentesco entre notarios (art. 138 in fine).
35. Prohibiciones (art. 139).- El notario no puede autorizar ni intervenir instrumentos con personas físicas o jurídicas con las que mantenga una relacion de servicios profesionales.
36. cargos incompatibles: excedencia (arts. 141 y 142).
37. fe publica y presuncion de VERACIDAD E INTEGRIDAD de las actuaciones notariales (art. 143).
38. tipos de instrumentos públicos con inclusión de las pólizas, y delimitación de su ámbito respectivo (art. 144).
39. deber de dar fe. Nuevos supuestos de denegacion de ministerio, incluido el de documento, vgr poliza, no adecuado al contenido del negocio (art. 145).
40. verdadera voluntad de las partes, incluso cuando se redacten documentos con arreglo a minuta. obligacion de advertir sobre condiciones generales de la contratación. pólizas en idioma extranjero si el notario conoce el idioma: diligencias y notas en castellano. pólizas de contratación en masa. imparcialidad y derechos de consumidores y usuarios. (art. 147).
41. forma de redacción de los instrumentos publicos: art. 148. verdad en el concepto, etc.
42. idioma de los instrumentos (oficial en el lugar de otorgamiento) y de las copias (el que solicite el otorgante), art. 149.
43. doble columna: cabe incluso si el otorgante conoce el idioma español (art. 150 in fine).
44. guarismos en cantidades y fechas: caben siempre en polizas y en actas, sin perjuicio de su traslado a letra a juicio del notario, incluso mediante diligencia (art. 151 in fine).
45. numeración de los instrumentos: debe ser correlativa salvo imposibilidad que el notario expresara. si se emplea papel comun deben firmarse todas las hojas, salvo cuando se protocolicen particiones u otros documentos. deben llevar numeracion correlativa todas las hojas, incluso las en blanco, que constituyen el protocolo anual (art. 154).
46. comparecencia. debe incluir: el paraje, aldea o caserío en que se otorgue el instrumento; las circunstancias de sustitución, habilitación, etc. y tb. si se autoriza por turno; si son funcionarios publicos basta expresar nombre y apellidos, sin consignar edad, estado civil ni domicilio; vecindad civil cuando se solicite o cuando afecte al acto. en españoles sera la del lugar de otorgamiento salvo que el interesado manifieste otra cosa (art. 161); circunstancias de los poderdantes o sociedades representadas cuando hayan variado; juicio de suficiencia de facultades representativas; edad concreta y profesión del otorgante cuando sea obligatorio o conveniente a juicio del notario (art. 156).
47. circunstancias identificativas de los otorgantes: segundos nombres, datos de filiación en su caso, etc (art. 157).
48. circunstancias relativas a la edad; en caso de menores se consignara fecha de nacimiento (art. 158).
49. circunstancias relativas al estado civil y al regimen económico-matrimonial y capitulaciones matrimoniales. en las capitulaciones matrimoniales debe hacerse constar de forma expresa que no perjudicará la modificación a derechos ya adquiridos por terceros (art. 159).
50. acreditación de nacionalidad e identidad en españoles (tb vecindad) y extranjeros residentes y no residentes (art. 161).
51. vecindad en un punto y domicilio en otro: obligatorio domicilio de notificaciones. domicilio de representantes y de profesionales colegiados (art. 162).
52. documentos de identidad: obligatoria su constancia salvo situaciones de urgencia (obligatoria acreditación en plazo máximo de 8 dias), apatridia o similares o funcionarios que actúen por razón de su cargo (art. 163).
53. intervención: obligación de consultar el archivo de poderes revocados; acreditación de la representación siempre, salvo casos de urgencia en que asi se expresara, ver tb art. 169 para conyuges (art. 164).
54. intervención en nombre de personas jurídicas (art. 165).
55. juicio de suficiencia: obligatorio. regulación detallada. prohibición de transcribir o testimoniar (art. 166).
56. calificación de documentos extranjeros: posible denegación de ministerio (art. 168 in fine).
57. necesidad de consentimiento del cónyuge del interviniente: cabe autorización sin el por urgencia con arreglo al regimen del art. 164 y haciéndolo constar asi (art. 169).
58. circunstancias descriptivas de bienes registrables: pueden añadirse otras a las legales para mejorar su identificación. EN INMUEBLES ES OBLIGATORIO CONSIGNAR REFERENCIA CATASTRAL Y TAMBIEN, DE ACUERDO CON LA NORMATIVA VIGENTE, CERTIFICACION CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRAFICA (art. 170).
59. inmuebles: obligacion de los notarios de rectificar datos erróneos y actualizar su descripción (art. 171).
60. identidad y cargas del inmueble: por medios telemáticos como regla general y en todo caso con acceso en el momento mismo de la firma. excepciones a la informacion registral: actos de liberalidad y supuestos de urgencia y a solicitud de parte, en que asi se expresara, sin perjuicio de que quepa denegar el ministerio con arreglo al art. 145 (art. 175).
61. CONSTANCIA DEL PRECIO Y DE LOS VALORES. CONSTANCIA DE LOS MEDIOS DE PAGO EN LAS ESCRITURAS RELATIVAS A INMUEBLES, DE ACUERDO CON LA LEY DE PREVENCION DEL FRAUDE FISCAL (ART. 177).
62. notas de relación entre escrituras: se incluyen revocaciones o anulaciones, cesión de derechos o subrogación de obligaciones, adhesiones en escrituras independientes y los endosos que consten en la primera copia de documentos no inscribibles en el registro de la propiedad. obligación de comunicar telemáticamente al notario autorizante en los tres primeros supuestos, haciéndolo constar este por nota que transcribirá en las copias que expida desde entonces. obligación de comunicar revocaciones de poderes el mismo dia o el primero hábil siguiente al archivo general de poderes revocados (no obliga a hacerlo constar por nota pero entiendo que es conveniente), y de comunicar al consejo para su incorporación a dicho archivo, las extinciones de poderes que le consten al notario (art. 178).
63. testamentos con cláusulas benéficas a favor de entidades o similares: obligación de remitir copia simple a la entidad en cuanto tenga noticia el notario del fallecimiento del testador. particiones en base a dichos testamentos: obligación de notificar por acta a dichas entidades; en otro caso la escritura de partición no sera inscribible en el registro de la propiedad (art. 179).
64. inhabilidad para ser testigo en escrituras: actualización (art.182).
65. testigos instrumentales: se elimina la necesidad de que cuando el otorgante sea ciego o sordo designe al menos a uno de los testigos (art. 183).
66. lectura integra del instrumento: se entiende por tal la lectura de los aspectos fundamentales y suficientes atendiendo a las circunstancias de los comparecientes (art. 193).
67. firma electrónica de instrumentos registrables (art. 196).
68. regimen de las polizas (arts. 197 a 197 sexiens). TAMBIEN SE EXIGE LA CONSULTA AL ARCHIVO DE PODERES REVOCADOS;
69. régimen general de las actas (art. 198): no exigen fe de conocimiento ni intervención, solo interés legitimo; no caben testigos en principio; no exigen fe de conocimiento de las personas con quienes se entienda la diligencia; no adquieren nunca el valor de la escritura publica; actuaciones en el interior de un establecimiento exigen autorización del responsable; exigen firma del requirente salvo casos de urgencia; actas de archivos informáticos no exigen trascripción, basta acompañar el archivo en soporte adecuado. (art. 198).
70. actas de presencia: bases de concursos (art. 199); actas de entrega: en ningún caso tendrán la consideración de cartas de pago (art. 200-1º), de comunicaciones electrónicas (art. 200-4º).
71. acta de remision de documentos por correo: en la carta o documento enviado debe dejarse constancia de la intervención notarial; no confieren derecho a contestar en la misma acta y a costa del requirente; no se admitirán para enviar DOCUMENTOS cuyo contenido no se reproduzca en el acta (art. 201).
72. actas de notificación y requerimiento: a discreción del notario se pueden cumplimentar, salvo norma en contrario, mediante correo certificado con acuse de recibo (art. 202); caso de negativa o resistencia, se entenderá efectuada la notificación, y si hay imposibilidad se envía por correo certificado con acuse de recibo (art. 203); no caben requerimientos para actuaciones de autoridades publicas, judiciales o administrativas ni funcionarios, sin perjuicio de dejar constancia de las actuaciones de los particulares dirigidas a ellos (nuevo párrafo del art. 206).
73. actas de notoriedad en general: no requieren unidad de acto ni de contexto, el requerimiento lleva la fecha en que tenga lugar, dando lugar a acta separada, y el juicio de notoriedad se efectúa en acta separada, relacionando ambas (art. 209 in fine); de declaración de herederos: pueden ser testigos los parientes del fallecido sin interés directo en la herencia (art. 209 bis 5º), el juicio de notoriedad solo puede hacerse transcurridos los veinte días hábiles (art. 209 bis 6º); regulación de las actas de notoriedad complementarias de titulo publico de los arts. 205 lh y 298 rh (art. 210): exige certificación y control del colegio, que llevara un archivo de causantes o transmitentes.
74. actas de protocolización: no pueden ser objeto de ellas los documentos privados que contengan actos sujetos a itp y ajd o a isd, si no llevan la oportuna nota de hacienda (art. 215 in fine).
75. actas de depósito: se regulan en detalle las de documentos en soporte informático (art. 216), se regula en detalle la devolución del deposito ahora en el art. 206, se rechaza el deposito de programas informáticos cuyo contenido no pueda ser razonablemente conocido por el notario, salvo que el requirente manifieste que su contenido no es contrario a las leyes o al orden publico (art. 216 in fine).
76. actas de fijacion de saldo para ejecución de préstamos o créditos y demás contratos en escritura y en póliza (art. 218): entre otros aspectos, exigen presentacion de copia autorizada o testimonio notarial de la escritura (en las pólizas entiendo que será necesario testimonio, ejecutivo o no aunque será aconsejable POR PRACTICO que sea ejecutivo). aplicabilidad de las mismas reglas a otros supuestos de liquidación de cuentas (art. 219).
77. actas de subasta: regulación detallada (art. 220): exige incorporar pliego de condiciones y acreditación de la propiedad del bien subastado; anuncio previo con 10 días de antelación y forma según cuantía; competente el notario de situación del bien a subastar; oposición a la subasta; depósitos y sobres cerrados; cierre del acta el día en que tenga lugar la subasta; si se subasta un inmueble o lo exige el 1280 CC, para la adjudicación deberá otorgarse escritura publica, en los demás casos sirve de titulo el acta; aplicabilidad de las mismas reglas a las subastas voluntarias y supletoriamente a las legales o judiciales; posibilidad de que los colegios notariales sujeten a turno las actas de subasta que se encomienden al propio colegio.
78. regulación detallada de las copias (arts. 221 y ss.): documentos incorporados pueden reproducirse por relación o por trascripción (art. 221); copias electrónicas: debe hacerse constar su finalidad y “caducan” en 30 días, traslado a papel debe comunicarse a notario que expide la copia electrónica para constancia de números de folio, etc.; copias simples electrónicas (art. 224-4); copias de testamentos solicitadas por la autoridad o de nombramiento de tutores: deben ser parciales (art. 225); copias solicitadas por escrito (art. 230); COPIAS EJECUTIVAS: CUANDO SE SOLICITEN CON TAL carácter (ART. 233); definición de copia parcial (art. 237 p.1º); los sellos de seguridad tienen la consideracion de suplidos (art. 241); errores sobrevenidos y corrección por diligencia (art. 243); negativa a expedir copia por falta de pago (art. 248); plazos de expedicion de copia, 5 días hábiles como mucho y las electronicas de acceso telematico a registros el mismo dia o el primero habil siguiente, SI NO CABE EN TAL CASO POR IMPOSIBILIDAD TECNICA PRESENTACION TELEMATICA DEBERA HACERSE CONSTAR ASI EN LA COPIA EN PAPEL, presentación por fax en su caso (art. 249); TESTIMONIOS DE POLIZAS: SU IMPORTE ARANCELARIO SE CONSIDERARA INGRESO DEL COLEGIO (art. 250).
79. testimonios.- por exhibición: no implican juicio de autoría o identidad del documento, ni de coincidencia con su original si se trata de copias de otros (art. 251), pueden usarse para dar fe de la presencia de una persona ante el notario (art. 251), documentos que no cabe testimoniar (art. 252: matrices salvo casos admitidos en el reglamento, extranjeros si el notario no conoce idioma, privados sin pasar por hacienda); de comunicaciones electrónicas en soporte papel: obligatorio almacenar electrónicamente las recibidas de otros notarios, registradores u otras autoridades (art. 253), cabe utilizar el texto de las matrices o pólizas originales del protocolo del notario autorizante para su incorporación a otras que autorice (art. 254); testimonios de vigencia de leyes (art. 255); de legitimación de firmas: no caben los de prestación unilateral de garantías (v.gr. avales) ni de otros actos que deban ser objeto de intervención mediante póliza (art. 258 p.2º), en los documentos que contengan declaraciones de voluntad (letras de cambio, seguros, etc.) solo cabe testimoniar si el interesado firma o reconoce su firma en presencia del notario (art. 259), de firmas electronicas reconocidas (art. 261); regimen general de los testimonios y legalizaciones: interes legitimo y diligencia de testimonio; “papel de uso exclusivo para notarios”: ¿papel timbrado o papel de los colegios notariales? entiendo que basta con lo segundo, evitándose asi cualquier genero de confusión con una copia autorizada de escritura. (art. 262), son testimonios los de documentos unidos a escrituras y las legitimaciones de firma contenidas en las mismas, sin que en ninguno de los dos casos deban llevarse al libro indicador (art. 263); regulación detallada del libro indicador (art. 264): dos secciones, ambas anuales. en la primera constan los traslados a papel de copias electrónicas, las comunicaciones electrónicas recibidas o efectuadas y las legitimaciones de firmas electronicas reconocidas, en este ultimo caso con determinados requisitos; en la segunda los demas testimonios, pero no por reseña sino con reproducción del documento testimoniado (SALVO QUE A JUICIO DEL NOTARIO SEAN DOCUEMNTOS PERFECTAMENTE IDENTIFICABLES). PASADO UN AÑO DESDE EL CIERRE CABE DESTRUIR EL LIBRO INDICADOR Y PASARLO A SOPORTE INFORMATICO.
80. legalizaciones (arts. 265 a 270).
81. libro-registro de pólizas (art. 283).
82. índices y encuadernación de protocolos (art. 284).- índices quincenales, antes de los dias 22 y 7 de cada mes; encuadernación en enero con incorporación al protocolo y al libro-registro de índice anual en soporte papel para que sirva de índice cronológico. índice único (arts. 285 y 286).
83. locales de archivo de protocolos (art. 304 p.4º).
84. organización del notariado (arts. 307 y ss.).- dependencia jerárquica del consejo general del notariado a traves de las juntas directivas (art. 307); dgrn ejerce alta inspección también sobre el consejo general del notariado (art. 313-7º); mandato de 4 años en las juntas directivas, frente a la anterior duración de 3 años (art. 319); inspecciones por juntas directivas y decano (art. 331).
85. regimen disciplinario (arts. 346 y ss.).
86. nuevo anexo v: ámbito territorial coincidente con las CCAA (entrara en vigor el dia 1 de enero de 2009, PRORROGANDOSE HASTA ENTONCES LOS MANDATOS DE LOS ACTUALES DECANOS Y DEL CONSEJO GENERAL DEL NOTARIADO).
87. entrada en vigor (df 2ª): el dia siguiente al de la publicacion en el boe, esto es, el dia 30 de ENERO de 2007. las revocaciones autorizadas o conocidas por el notario en todo caso deben comunicarse al archivo general de poderes revocados a los 15 dias de la entrada en vigor (SE AMPLIA ASI CON carácter TRANSITORIO EL PLAZO PREVISTO EN EL NUEVO ART. 178).
Ver archivo especial con diversos trabajos..
AGENCIA TRIBUTARIA. Resolución de 17 de enero de 2007, de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se aprueban las directrices generales del Plan General de Control Tributario 2007.
Para el sector inmobiliario, se dan las indicaciones siguientes:
“b) Sector inmobiliario, en el que se continuará avanzando en la planificación integral de las actuaciones. En especial, durante el año 2007 se va a incidir en los siguientes aspectos relevantes: control de la actividad de promoción inmobiliaria, basando este control en un análisis económico de la actividad que permita detectar supuestos de rentabilidad que resulten anormales en la actual situación del mercado, control de las transmisiones patrimoniales de inmuebles, para lo cual se emplearán técnicas informáticas de cálculo de los precios de venta para verificar que se adaptan al concepto de precio de mercado que se fija en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y en el Impuesto sobre Sociedades y, finalmente, en el control de las sociedades que dedicándose a la actividad de promoción inmobiliaria han declarado improcedentemente como sociedades patrimoniales al objeto de aprovechar la menor tributación de las plusvalías de estas entidades, no reuniendo los requisitos para ello. Igualmente, se realizarán actuaciones especiales de control en materia de subcontratación y operaciones inmobiliarias de adquisición, tenencia y transmisión de inmuebles por no residentes.
También en materia de control del sector inmobiliario, se mantendrá la práctica de importantes actuaciones de captación de información masiva y normalizada cuyo uso pueda resultar relevante a los efectos de detección de posibles bolsas de fraude tributario, especialmente en lo que se refiere a los desarrollos urbanísticos. En este sentido, las actuaciones de control descritas en el párrafo anterior se nutren ya en este año 2007 de la información obtenida en años anteriores, por lo que las actuaciones de control que se inicien servirán a su vez para conocer la calidad de la información captada y las carencias que deban de ser subsanadas con las actuaciones de captación de información del año 2007.
Durante el año 2007 se impulsarán las Unidades de Investigación en las distintas Dependencias de Inspección, cuyo objetivo principal será la investigación de los principales desarrollos urbanísticos y la detección tanto de situaciones irregulares administrativas en materia tributaria que hayan de ser regularizadas por los Equipos y Unidades de Inspección como, en su caso, la detección de posibles delitos contra la Hacienda Pública que pudieran suponer la necesaria traslación de lo investigado a los órganos judiciales competentes. Estas actuaciones de control inmobiliario seguirán suponiendo en el año 2007 el porcentaje más significativo de actuaciones de la Inspección de los Tributos.
BALEARES. Ley 20/2006, de 15 de diciembre, municipal y de régimen local de las Illes Balears.
Dispone el art. 133: Artículo 133. Inscripción en el Registro de la Propiedad.
1. Los entes locales tienen que inscribir en el Registro de la Propiedad sus bienes inmuebles y derechos reales, conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria.
2. Están exentos de inscripción los bienes de dominio público de uso común general.
3. Para la inmatriculación y para la reanudación del trato sucesivo interrumpido de sus bienes es suficiente el certificado que, con relación al inventario aprobado por la respectiva corporación, expida el secretario o la secretaria, con el visto bueno del alcalde o de la alcaldesa o del presidente o de la presidenta, y produce los mismos efectos que una escritura pública, respetando las condiciones y los requisitos previstos en la Ley del patrimonio de las administraciones públicas y la legislación hipotecaria.
4. Los bienes adquiridos por organismos autónomos locales o por entidades públicas empresariales a cargo de sus respectivos presupuestos se inscribirán a su nombre, mientras que los bienes de los entes locales adscritos a estos entes autónomos no pueden inscribirse a nombre de éstos, sin perjuicio de que se haga constar esta adscripción.
BALEARES. Ley 22/2006, de 19 de diciembre, de reforma del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Mediante esta ley se sistematiza la normativa vigente del impuesto, en el marco de los principios contenidos en las leyes reguladoras del sistema de financiación de las comunidades autónomas y de cesión de los tributos del Estado, y se reduce la tributación que por dicho impuesto soportan actualmente los hijos y el cónyuge del causante. Al respecto, se ha optado por la configuración de una deducción que permita la tributación a un tipo de gravamen fijo para dichos colectivos, sin perjuicio del mantenimiento de la bonificación del 99 por 100 para los sujetos pasivos integrados en el grupo I.
El primer título es el de las sucesiones.
– Se regulan las reducciones aplicables a la base imponible en las adquisiciones por causa de muerte.
– Se recoge la tarifa y la cuota íntegra del impuesto. Se introduce el concepto de cuota íntegra corregida, entendida como aquélla que se obtiene tras aplicar a la cuota íntegra el coeficiente multiplicador que corresponda a cada sujeto pasivo en función de su parentesco con el causante y de su patrimonio preexistente.
-Se especifican las bonificaciones y deducciones susceptibles de ser aplicadas con carácter general. Especial referencia merece el artículo 19, que regula la deducción autonómica por las adquisiciones a favor de sujetos incluidos en los grupos de parentesco I y II.
El segundo título, relativo a las adquisiciones lucrativas entre vivos. Cabe destacar los siguientes beneficios fiscales:
– Por un lado, las reducciones del 57 por 100 (contenidas en los artículos 27, 29 y 30) por la adquisición, por parte de menores de 36 años y, en su caso, discapacitados, de un inmueble destinado a vivienda habitual o de una empresa individual, negocio profesional o participaciones en entidades.
– Por otro lado, la reducción del 99 por 100 en las donaciones a patrimonios protegidos (artículo 28).
– Y, finalmente, la deducción del artículo 35 que da lugar, al igual que en las adquisiciones por causa de muerte, a la tributación por un tipo fijo y cuyos beneficiarios son también los incluidos en los grupos de parentesco I y II.
El título III se dedica a las obligaciones formales:
– El plazo de presentación en donaciones pasa de treinta días hábiles a un mes natural, salvo en caso de presentación telemática que será de un mes y diez días.
– Se introducen dos artículos (39 y 40) que recogen la obligación de presentar determinados documentos o datos específicos en el caso de transmisiones por causa de muerte y en el caso de donaciones, respectivamente.
– También se recogen, por remisión a las leyes 11/2002 y 10/2003, ambas de 22 de diciembre, de Medidas Tributarias y Administrativas, las normas que establecen la obligación de información y remisión de índices notariales y, en su caso, de los documentos autorizados por los notarios, incluso por vía telemática (artículo 43), que obliga a los registradores de la propiedad radicados en territorio de las Illes Balears (artículo 44) a poner en conocimiento de la administración tributaria autonómica los actos y contratos que, presentados para inscripción en sus registros, se hayan liquidado en otras comunidades autónomas.
– Se regula la obligación de nombrar representante en el caso de sujetos pasivos no residentes (artículo42).
– Se prevé la posibilidad de que la competencia para la gestión y liquidación del impuesto corresponda a un órgano o a una entidad, previendo así el caso de que llegue a crearse una agencia tributaria balear.
– En herencias, se establece un plazo de seis meses de resolución en los procedimientos de gestión.
– Se regulan las liquidaciones parciales a cuenta.
– Se suprime la figura del presentador.
– Se puede acordar el aplazamiento y fraccionamiento de la deuda, siempre que en el inventario de la herencia no haya efectivo o bienes, de fácil realización, suficientes para el pago de dicha deuda.
– Se regulan la información con carácter previo a la adquisición o transmisión de bienes inmuebles y los acuerdos previos de valoración en los arts. 50 y 51.
Es importante novedad la de que se tienen también en cuenta las peculiaridades propias del Derecho Civil de las Illes Balears tales como la definición o la donación universal, y el finiquito de legítima o los pactos sucesorios (Título V).
Por la disposición adicional única se equiparan las parejas estables o de hecho reguladas en la Ley Autonómica 18/2001, de 19 de diciembre, a los cónyuges, con el alcance que se determina.
BALEARES. Ley 23/2006, de 20 de diciembre, de capitalidad de Palma de Mallorca.
EFICIENCIA ENERGÉTICA EDIFICIOS. Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, por el que se aprueba el Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción.
SECCIÓN 2ª:
CONCURSO REGISTROS. Resolución de 23 de octubre de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se hacen públicos los nombramientos de los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, en resolución del concurso n.º 272.
OPOSICIONES REGISTROS. Resolución de 11 de enero de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se aprueba la lista provisional de solicitantes admitidos y excluidos a las oposiciones a ingreso en el Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.
CONCURSO ASPIRANTES. Resolución de 20 de diciembre de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se hace público el nombramiento del Registrador de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles, en resolución del concurso n.º 6.
CONCURSO ASPIRANTES. Resolución de 21 de diciembre de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se hacen públicos los nombramientos de los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, en resolución del concurso n.º 1.
CONCURSO ASPIRANTES. Resolución de 21 de diciembre de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publican los nombramientos de los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, en resolución del concurso n.º 1.
JUBILACIONES.
El Notario de Palma de Mallorca, don Juan Pericás Nadal.
Don Emiliano Hernández García, registrador de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 2.
El Notario de Sevilla don Joaquín Serrano Valverde.
Don Jaime Concheiro del Río, Registrador de la Propiedad de Ferrol.
El Notario de Móstoles, don Alberto Egea Perdrix.
RESOLUCIONES PROPIEDAD:
1. DERECHO HEREDITARIO EN ABSTRACTO: CABE ANOTACIÓN PERO NO INSCRIPCION. R. 1 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 9 de enero de 2007.
Se plantea si cabe inscribir un auto en que se adjudican los derechos hereditarios que al deudor corresponden sobre determinados bienes a favor de la entidad demandante acreedora, constando aún aquéllos inscritos a favor del causante, sin que conste haberse realizado la partición de la herencia ni acompañarse el título de la sucesión.
La Dirección confirma la calificación y niega la posibilidad de inscribir la adjudicación ya que, en principio, el derecho hereditario no es más que un derecho en abstracto al conjunto de bienes que integran la herencia y no un derecho en concreto sobre bienes determinados, y en tanto no se lleve a efecto la partición, es posible anotar por deudas del heredero bienes inscritos a favor del causante, en cuanto a los derechos del heredero sobre la total masa hereditaria (art. 166.1.º RH) pero no es posible la inscripción de la adjudicación de tales derechos hasta realizar la partición de la herencia, que es cuando esa cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas: al efectuar la partición, tanto puede ocurrir que a un heredero no le corresponda ningún derecho sobre determinado bien como que se le atribuya éste en su integridad, razón por la cual se prevé para esa primera hipótesis la cancelación de la anotación preventiva (art. 206.10 RH). En este caso no se ha llevado a efecto la partición de la herencia y ni siquiera consta en el expediente el título de la sucesión, por lo que para la plena efectividad de la resolución judicial es necesario promover previamente la partición de la herencia y a la vista del resultado de la misma, siempre que los bienes o parte de ellos fueran adjudicados al deudor demandado, lograr la inscripción de las adjudicaciones aprobadas. (MN)
2. OBRA NUEVA. CERTIFICADO EMITIDO POR ARQUITECTO DIRECTOR DE LA OBRA Y NO NECESIDAD DE ACREDITACIÓN DE SU COMPETENCIA R. 4 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 9 de enero de 2007. Vinculante.
Se presenta a inscripción escritura de obra nueva en construcción en la que el arquitecto director de la obra certifica, en la forma usual, que la descripción se ajusta al proyecto en base al cual se obtuvo la licencia para dicha obra.
La registradora suspende la inscripción pues considera que el arquitecto tiene que acreditar su competencia, sus facultades para certificar, por aplicación del criterio de la Resolución de la DGRN de 27 de Enero de 2006.
La DGRN revoca la calificación y acepta el recurso y argumentos del notario autorizante, señalando que el criterio de dicha Resolución de 2006 sólo resulta aplicable, en su caso, a los certificados emitidos para las obras terminadas declaradas por antigüedad (en las que no se acredita la licencia municipal) y no a las obras declaradas existiendo licencia municipal de obras en base al certificado del técnico autor del proyecto o director de la obra. (AFS)
3. ANOTACION CANCELADA POR CADUCIDAD. NO CABE REESTABLECERLA. R. 7 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 9 de enero de 2007.
Se plantea si cabe volver a practicar una anotación preventiva de embargo sobre dos fincas con el rango que primitivamente ostentaban, dado que las mismas y sus respectivas prórrogas, practicadas antes de la entrada en vigor de la LEC 1/2000, habían sido objeto de cancelación por caducidad a instancia del titular registral, al expedirse certificación registral, practicándose la cancelación por la Registradora en cumplimiento de la R. 21.07.2005 que establecía la caducidad de las anotaciones prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley si hubieran transcurrido cuatro años desde su entrada en vigor si con anterioridad no se hubiese solicitado la prórroga de las mismas.
La Dirección confirma la calificación de la Registradora por el principio de prioridad registral que impide no solo dar rango preferente a un título presentado con posterioridad a otro título ya inscrito, sino también reponer el rango registral de los asientos cancelados; En este sentido, y de acuerdo con la doctrina de la propia Dirección -R de 26 de marzo de 1999-, el rango registral viene dado exclusivamente por la fecha del asiento de presentación respectivo y su alteración requiere en todo caso el consentimiento del titular del derecho pospuesto; y asimismo, también es doctrina reiterada que producida la caducidad de una anotación, se produce el consiguiente avance de rango de los asientos posteriores – RR de 28 de junio y 28 de noviembre de 2001 -.
No obstante el Centro Directivo aclara que:
– Nada impediría el restablecimiento de una anotación preventiva de embargo ya cancelada siempre y cuando así se ordene en sentencia firme dictada en procedimiento seguido contra los titulares de derechos afectados.
– La aplicación del principio de prioridad es independiente del criterio mantenido por la DGRN acerca de la posibilidad o no de cancelación por caducidad de las anotaciones de embargo prorrogadas antes de la entrada en vigor de la vigente LEC –criterio que ya ha sido revocado y aclarado en resoluciones posteriores del Centro Directivo-.
– El Mandamiento presentado no es título suficiente para practicar la operación solicitada porque no acompaña resolución judicial alguna, y de acuerdo con el artículo 165 RH «toda anotación preventiva que haya de practicarse por mandato judicial se verificará en virtud de presentación en el Registro del mandamiento, en la que se insertará literalmente la resolución respectiva, con su fecha y se hará constar en su caso, que es firme” y en él debe constar en el mandamiento el texto íntegro de la resolución judicial sobre anotación de embargo.
Y todo ello sin perjuicio de que desde el punto de vista material, conforme a los artículos 1.923 y 1.927 CC y 44 LH, el crédito anotado tenga la preferencia que determinen los Tribunales de Justicia, pero sin que sea competencia ni del Registrador ni de la Dirección General atender a razones de «justicia material», -cuestión reservada al poder judicial- a la hora de proceder a la calificación o revisión de la calificación. (MN)
4. APODERADO CON ESCRITURA PÚBLICA Y ESPECIALMENTE AUTORIZADO POR CERTIFICACIÓN. R. 17 de noviembre de 2006, DGRN. BOE de 16 de enero de 2007. Vinculante.
Hechos: Se trata de una escritura de préstamo hipotecario en el que la entidad acreedora está representada por un apoderado que acredita su representación mediante escritura de poder cuyos datos se reseñan y cuya copia auténtica se exhibe al Notario. Además, el Notario expresa que dicho apoderado está especialmente facultado para dicho acto en virtud de determinada certificación, expedida por cierto apoderado de la entidad, cuyo original, con la firma debidamente legitimada, incorpora a la matriz Añade a continuación su juicio de suficiencia de las facultades representativas para préstamos hipotecarios, pero utiliza el plural, pues dice “porque de los documentos auténticos reseñados resulta estar facultado…”
El Registrador estima que se da incongruencia, pues, al no ser la certificación un documento auténtico, tan sólo existe uno el poder, de lo que deduce que se basa el juicio de suficiencia en parte en un documento privado que se refiere a un poder no exhibido a ningún notario.
Recurrida la calificación por el Notario, la DGRN estima su recurso reiterando su doctrina sobre el valor el juicio de suficiencia y la calificación de la representación. Entiende que en el caso concreto:
– El juicio notarial sobre suficiencia de la representación acreditada contenido en la escritura es congruente con el negocio jurídico documentado ya que se trata de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. Dicho juicio no queda empañado por el hecho de que el Notario añada que el apoderado se encuentra especialmente facultado en virtud de la certificación que se incorpora.
– Tampoco queda empañada la congruencia por el hecho de que el notario aluda, en plural, a los «documentos auténticos» de los que resulten las facultades representativas, expresión que bien puede entenderse como comprensiva de otras escrituras públicas relativas a la personalidad de la entidad representada o bien tratarse de un lapsus gramatical.
Nota: Creo también que lo más probable es que se trate de un mero lapsus, o bien en el uso del plural o bien por considerar la certificación como documento auténtico. Sin embargo también es posible que haya habido olvido de un segundo poder, ya que a veces los representantes de las entidades financieras usan dos. (JFME)
5. ANOTACIÓN DE DEMANDA POR PROCEDIMIENTO NORTEAMERICANO SIN TRASCENDENCIA REAL EN ESPAÑA, PERO SÍ EN EEUU. R. 20 de noviembre de 2006, DGRN. BOE de 16 de enero de 2007.
Hechos: Se sigue un procedimiento en Illinois (Estados Unidos de América) para obtener la devolución de un préstamo personal. Como medida cautelar, se ordena mediante mandamiento la práctica de una anotación preventiva de demanda (no se dice si lo emite un Tribunal norteamericano o español).
El registrador deniega el asiento porque “del auto decretando la anotación y de la copia cotejada de la demanda resulta que la acción ejercitada es una acción personal de reclamación de cantidad por impago de préstamo, y no aquellas cuya estimación puede provocar una modificación jurídico-real”.
El recurrente alega que tiene trascendencia real pues en el Derecho norteamericano, por el que se rige el procedimiento, puede dirigir el acreedor la acción directamente contra los bienes del deudor, y en el caso de obtener sentencia a su favor adquirir directamente la propiedad sobre tales bienes.
La DGRN confirma la calificación mediante los siguientes argumentos:
– El acceso al Registro de la Propiedad, así como la publicidad de los derechos reales se rige, siempre, por la legislación española, dado que los bienes y derechos reales en él inscritos están sujetos a la «lex rei sitae», sin que pueda invocarse el Derecho norteamericano, aunque sea el que dirima la cuestión de fondo
– El pacto comisorio es inadmisible, salvo los supuestos específicos previstos en los Derechos civiles especiales o forales.
– El Centro Directivo siempre ha hecho una interpretación flexible del artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria, permitiendo que sean anotadas en el Registro no sólo las demandas en que se ejercita una acción real, sino también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria. Pero en este caso, dado que la acción ejercitada es puramente de reclamación de cantidad, y aunque prosperase nunca podrían los bienes sobre los que pretende practicarse el asiento pasar, según nuestro ordenamiento jurídico, directamente a propiedad del acreedor.
Sugiere estos posibles reflejos registrales del procedimiento: embargo o prohibición de disponer, si así lo ordena el Juez. (JFME)
*6. PACTO DE VENCIMIENTO ANTICIPADO E HIPOTECA DE CREDITO EN CUENTA CORRIENTE. R. 2 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 18 de enero de 2007. Vinculante.
En una escritura de hipoteca en garantía de un crédito en cuenta corriente se pacta el vencimiento anticipado del crédito en caso de falta de pago de alguna de las cuotas por principal y/o intereses.
El registrador considera que no es inscribible dicho pacto pues en las hipotecas de máximo no están garantizados los intereses independientemente del principal, y sólo es exigible el saldo final, al cierre de la cuenta, ya que los intereses impagados se cargan como una partida más de la cuenta corriente.
La DGRN revoca la nota y admite la inscripción en base al principio de libertad de pacto del art. 1255 del CC pues, aunque no todo pacto de vencimiento anticipado es inscribible, el presente pacto de vencimiento por impago de principal y/o intereses afecta al cumplimiento de la obligación principal y en definitiva estamos ante el ejercicio de la facultad resolutoria prevista en el artículo 1124 del Código Civil por incumplimiento de lo pactado. (AFS)
7. RECURSO FUERA DE PLAZO. NECESIDAD DE LA INTERVENCION O NO DEL CONYUGE DEL DEUDOR EMBARGADO EN LA ESCRITURA DE VENTA OTORGADA DE OFICIO.
R. 9 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 18 de enero de 2007.
Se otorga una escritura de venta de una finca, de oficio por la Administración Tributaria en representación del propietario y deudor embargado, planteándose como defecto para su inscripción la cuestión de que no comparece ni ha sido citado para la venta de la propiedad –se supone que ganancial- el cónyuge del deudor, aunque el Reglamento de Recaudación exige citar sólo al deudor, no al cónyuge y además la escritura se otorga de oficio.
La DGRN no entra en el fondo del asunto pues el comprador presenta el recurso fuera de plazo (transcurrido más de un mes desde la notificación del defecto al interesado) por lo que la calificación, como todo acto administrativo o resolución judicial, ha ganado firmeza; recuerda que todo ello es sin perjuicio de que el interesado pueda volver a presentar de nuevo el título en el Registro, obtener una nueva calificación y así un nuevo plazo para recurrir. (AFS)
8. ANOTACIÓN CADUCADA: NO TIENE EFICACIA CANCELATORIA. R. 11 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 18 de enero de 2007.
Se debate la posibilidad de inscribir el testimonio de un auto de adjudicación recaído en un procedimiento ejecutivo cuando la Anotación de embargo, en el momento de presentarse dicho testimonio, se halla cancelada ya por caducidad y la finca está transmitida a un tercero.
El Registrador deniega la inscripción. El recurrente alega que el testimonio fue sucesivamente presentado en el Registro de la Propiedad cuando la anotación estaba todavía vigente.
La Dirección confirma la calificación ya que la presentación en el Diario fija el momento al que han de retrotraerse los efectos de la inscripción (Art. 24 LH) pero una vez caducado el asiento de presentación sin haber sido inscrito el título la preferencia que el mismo había determinado se pierde y el título sólo gozará de la que resulte del nuevo asiento de presentación (Art. 17 LH). Por ello para evitar la pérdida de esa preferencia existe la posibilidad de solicitar la anotación de suspensión cuya vigencia de hasta 180 días proporciona tiempo suficiente para subsanar cualquier defecto. Por lo tanto, si el último asiento de presentación del testimonio del auto de adjudicación se realizó en fecha en que la anotación preventiva de embargo había caducado y la finca se halla inscrita a nombre de persona distinta de aquella contra la que se dirigió el procedimiento ejecutivo, la adjudicación no puede inscribirse a menos que se acredite haber sido el titular registral parte en el procedimiento. (MN)
9. CANCELACIÓN POR INSTANCIA DE EMBARGO SOBRE LOS DERECHOS QUE PUDIERAN CORRESPONDER EN LA EXTINTA SOCIEDAD DE GANANCIALES SOBRE UN BIEN CONCRETO AL VIUDO. R. 7 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007. Vinculante.
Hechos: Una mitad indivisa de finca perteneciente a unos cónyuges con el carácter ganancial figura con una anotación de embargo que recae “sobre los derechos hereditarios que pudieran corresponder al esposo”. Con posterioridad aparece inscrita la adjudicación de la mitad indivisa expresada a favor de quien adquirió la cuota hereditaria de los hijos de la esposa, según partición judicial. Dicho adquirente solicita mediante instancia la cancelación de la anotación por no haberse adjudicado la finca al embargado.
El Registrador deniega la cancelación por entender que sólo se puede cancelar mediante mandato judicial.
La DGRN revoca la calificación. Distingue tres posibles casos de embargo respecto de la sociedad de gananciales en liquidación:
1º.- Embargo de bienes concretos, lo que requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares.
2º.- Embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, el cual puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor»
3º.- El teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal. Este caso lo ve con disfavor el Centro Directivo pues “cuando la traba se contrae a los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en bienes gananciales singulares carece de verdadera sustantividad jurídica; no puede ser configurado como un auténtico objeto de derecho susceptible de una futura enajenación judicial”
Pero éste es, al parecer, el caso presente y ya está anotado. Y, como el bien concreto embargado no se ha adjudicado al cónyuge deudor, la traba – y no sólo la anotación- queda absolutamente estéril (si se tratara del segundo caso, la traba continuaría vigente, pudiéndose ordenar anotación sobre los bienes efectivamente adjudicados).
Acaba resolviendo que, aunque el mandato judicial es el título ordinario para cancelar anotaciones ordenadas por la autoridad judicial, éste no es necesario cuando la causa de la concreción del embargo resulta del mismo Registro.
Nota: los argumentos de la DG parece que podrían extrapolarse al segundo caso –embargo de la cuota global- pues, también resultará estéril en este caso la anotación si la finca no se le adjudica al deudor. La única diferencia radicaría en que el mandamiento para practicar una nueva anotación sobre un bien efectivamente adjudicado –o pendiente de hacerlo- no precisaría nueva traba. (JFME)
10. EL JUEZ HA DE RESOLVER EL EXPEDIENTE PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO. R. 7 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007.
Hechos: Se solicita la inscripción del testimonio de un decreto por el que se resuelve un expediente de dominio para la reanudación del tracto registral interrumpido. El expediente fue resuelto por la Secretaria Judicial del Juzgado de 1ª Instancia.
El registrador deniega por entender que el secretario judicial carece de competencia al estar reservada por ley a favor del juez que tenga competencia donde radica la finca.
El recurrente alegó la competencia de los Secretarios Judiciales en materia de jurisdicción voluntaria en virtud de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
La DGRN desestima el recurso. Analiza la calificación registral en materia de documentos judiciales, incluyendo en su ámbito la valoración de la competencia de los Jueces y Tribunales en el proceso correspondiente y el cumplimiento de los trámites que están establecidos por Ley, trámites que, en el caso del expediente de dominio para la reanudación del tracto, se determinan fundamentalmente en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, sin que ello suponga entrar en la fundamentación del fallo. Y dicho precepto dispone que sea el Juez, y no el Secretario Judicial la persona competente para la tramitación del expediente de dominio.
Dicha aseveración no la contradicen:
– Ni el artículo 456.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, pues, aunque permite atribuir competencias a los Secretarios Judiciales en materia de jurisdicción voluntaria, sólo será «cuando las leyes procesales expresamente así lo prevean».
– Ni el artículo 7 del Real Decreto 1608/2005 por el que se aprueba el Reglamento Orgánico del Cuerpo Superior de Secretarios Judiciales, porque aparte de ser una norma de reglamentaria, aunque se les reconozca la posibilidad de dictar las resoluciones necesarias para la tramitación del proceso, exceptúa «aquellas que las leyes procesales reserven a Jueces o Tribunales».
– Ni la Disposición derogatoria única de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, pues los preceptos en materia de jurisdicción voluntaria de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 continúan en vigor, hasta tanto se apruebe la nueva Ley de Jurisdicción Voluntaria, y en dichos preceptos es donde se produce la atribución al Juez de la competencia de «carácter objetivo» en los procesos de jurisdicción voluntaria.
Nota: El artículo 115 del Proyecto de Ley de Jurisdicción Voluntaria puede cambiar radicalmente el panorama, pues prevé que estos expedientes puedan tramitarse ante el Secretario Judicial, ante el Notario o ante el Registrador, según elección del interesado. (JFME)
11. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DENUNCIA. SU POSIBILIDAD. R. 11 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007. Vinculante en parte.
Hechos: Se solicita en el Registro, por mandamiento, que se tome una anotación preventiva de una denuncia presentada, sin más especificaciones.
El registrador, en base al art. 42 de la LH y a la doctrina reiterada de la DG, sobre la no posibilidad de anotar denuncias o querellas, salvo que de ellas se pudieran derivar, a través de la pertinente sentencia, consecuencias civiles con trascendencia real inmobiliaria, deniega por defecto insubsanable la anotación.
Se recurre por el interesado alegando, en el escrito de interposición del recurso, que, suplantando su personalidad se ha otorgado poder en una notaria y usando dicho poder se ha procedido a la venta de una finca de su propiedad y a su posterior hipoteca y que de lo que se trata de evitar con la anotación es que se sigan vendiendo otros bienes de que es titular en el Registro. Alega finalmente que dicha anotación se puede considerar incluida en los artículos 781 y 784 de la Lecrim.
Doctrina: La DG, reiterando su doctrina sobre la posibilidad de anotación de querellas o denuncias que tengan trascendencia real inmobiliaria, revoca parcialmente la nota, considerando el defecto como subsanable, al estimar que si las alegaciones o hechos y posibles consecuencias reales de los mismos, relatados en el escrito de interposición del recurso, constasen en el mandamiento de anotación, este sería perfectamente inscribible en el Registro de la Propiedad, pues de la sentencia que se dicte en su día pudiera resultar la declaración de nulidad de algún título.
Comentario: Resolución clara y que refleja debidamente los efectos de publicidad que emanan del Registro y de protección de los denunciantes a través de los mismos. Tal y como se había redactado el mandamiento es claro que el mismo no era anotable, si bien si del propio mandamiento hubiera resultado la posibilidad de que en su día la sentencia que se dicte pueda declarar la nulidad de la venta realizada con el poder falsificado, en cuanto a la identidad de .los otorgantes, es evidente que dicha declaración de nulidad debe tener el adecuado reflejo registral. Más dudoso vemos, en este caso, que se pueda declarar la nulidad de la hipoteca constituida, pues el acreedor hipotecario pudiera reunir los requisitos del art. 34 de la LH para ser protegido por el Registro. Aunque la resolución no lo diga, también nos parece evidente que la anotación debe tomarse, no sólo en la finca vendida falsamente, sino también en las demás inscritas a nombre de los denunciantes para evitar otros posibles fraudes. A estos efectos consideramos también necesario que dichas fincas aparezcan debidamente reseñadas y descritas en el mandamiento. (JAGV).
12. ANOTACION PREVENTIVA DE DEMANDA. NO ES POSIBLE SI SE HA DIRIGIDO CONTRA UNO SÓLO DE LOS CÓNYUGES CASADOS EN RÉGIMEN DE COMUNICACIÓN FORAL. R. 12 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007.
Hechos: Se solicita anotación preventiva de demanda para elevación a público de un documento privado. La demanda se dirige contra uno de los titulares registrales, cónyuge casado en régimen de comunicación foral del País Vasco.
De conformidad con el art. 20 de la LH se deniega la anotación por no haberse dirigido la demanda contra ambos cónyuges.
Se recurre alegando que el art. 20 LH no es aplicable a las anotaciones de demanda ya que las mismas sólo tienen por objeto poner de manifiesto la existencia de un procedimiento judicial sobre la finca de que se trate.
Doctrina: La DG confirma la nota de calificación, declarando la plena aplicabilidad del art. 20 de la LH a las anotaciones de demanda y precisando que en el régimen de comunicación foral, regulado en los artículos 95 y siguientes de la Ley de Derecho Civil Foral del País Vasco, los bienes inscritos en dicho régimen son comunes y para su disposición es necesario el consentimiento de ambos cónyuges. Admitir la anotación supondría para el cónyuge no demandado su indefensión procesal en contra del principio de tutela judicial efectiva del art. 24 de la CE. (JAGV).
13. NO CABE INMATRICULACIÓN POR EL ART 206 DE BIENES DE UN AYUNTAMIENTO, SIN ÉSTE NO TIENE INVENTARIO. R. 12 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007.
Hechos: Se plantea la cuestión de si un Ayuntamiento puede proceder a inmatricular en el Registro de la Propiedad una serie de fincas pertenecientes al patrimonio municipal mediante certificación pública en la se manifiesta que el Ayuntamiento carece de Inventario de Bienes en los términos previstos en el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales.
El Registrador suspende la inscripción, y la DGRN confirma su criterio, diciendo que “no puede entenderse cumplida la exigencia de referenciar el inventario de bienes en la certificación pública, (art 303 R.H.) por la simple manifestación en dicha certificación de que el Ayuntamiento carece de dicho inventario, ya que, la finalidad de este requisito es cumplir el requisito legal de que, de alguna manera, pueda constar de forma fehaciente la titularidad de los bienes que se pretenden inmatricular”. Añade, que según el mismo precepto, “también cabe que lo sea en relación con los documentos oficiales que obren en su poder, por lo que en el presente supuesto el Ayuntamiento, a pesar de carecer de inventario de bienes, podría hacer referencia en la certificación a cualquier otro documento oficial del que resulte de forma fehaciente la titularidad de dichos bienes, si bien estos documentos requerirían una calificación registral de control de la legalidad, al carecer de las garantías que ofrece el inventario, como, por ejemplo, la aprobación por el pleno del Ente Local”. (JDR)
14. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE INICIO DE EXPEDIENTE DE DOMINIO INMATRICULADOR: NO CABE, SI AFECTA A UNA PROPIEDAD HORIZONTAL YA INSCRITA. R. 13 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007.
Se deniega por el registrador la práctica de una anotación preventiva de haberse incoado expediente de dominio para la inmatriculación de una finca al amparo del artículo 274 in fine del Reglamento Hipotecario, siendo la finca en cuestión un local ubicado en un edificio en régimen de Propiedad Horizontal al considerar que la finca ya se encuentra inmatriculada en el Registro, por lo que, más bien, nos encontramos ante un supuesto de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal para crear un nuevo elemento independiente.
La DGRN confirma la calificación y desestima el recurso, recordando que “si existen dudas razonables de que el título presentado a inscribir puede producir una doble inmatriculación, debe acudirse a un procedimiento judicial con fase probatoria –inexistente en el recurso contra la calificación registral– vía artículos 300 y 306 del Reglamento hipotecario”, y que, en el presente caso, “tales dudas realmente son justificadas, al tratarse la finca de un local perteneciente a un edificio ya inscrito y dividido horizontalmente”. Y añade que “dado que la inscripción de un nuevo local en el edificio supondría, en todo caso, una alteración del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, sería en todo caso necesario el acuerdo de todos los propietarios, en los términos que hemos expuesto con anterioridad, no sólo por imperativo de la ley, sino también en base al principio de seguridad jurídica y de prohibición de indefensión, ya que la existencia de otro local podría afectar a los derechos de los titulares registrales de los demás elementos. En la medida que tampoco se acredita la demanda en el expediente a todos los titulares registrales, tampoco cabrá practicar la anotación preventiva de incoación del expediente de dominio por exigencias de tracto sucesivo y del principio constitucional de tutela efectiva. (JDR)
*16. DEFENSOR JUDICIAL: ES NECESARIO SI EL CONYUGE QUE REPRESENTA A UN HIJO MENOR PUEDE OPTAR ENTRE USUFRUCTO UNIVERSAL O TERCIO LIBRE Y SU CUOTA LEGITIMARIA. R. 14 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007.
HECHOS: Se formaliza una escritura de herencia, en la que el cónyuge viudo actuando por sí y en nombre de su hijo menor, liquida los gananciales y acepta la herencia de su esposa, optando por el usufructo universal de la herencia de la finada (ésta le había concedido en su testamento el optar, bien por el usufructo universal o por el tercio libre y su cuota legal usufructuaria).
El Registrador estima que existe una contraposición de interés en el esposo, en relación con la opción concedida por la esposa en su testamento, ya que, con la opción ejercitada, se está gravando la legítima del menor, y en este supuesto sólo el legitimario (si fuera mayor) o su representante (en este caso un defensor judicial) son los únicos que pueden decidir qué opción es la más conveniente.
En el recurso, el Notario, se ampara sobretodo en la cláusula establecida por la testadora de que “si la heredera no respetase el usufructo universal, vería reducida su herencia a la legítima estricta” y en las nuevas tesis que propugnan la concesión al viudo del usufructo universal.
DIRECCION GENERAL: La DG desestima el recurso (ver Rs de 15 de mayo de 2002) y confirma el defecto alegado, ya que indica que en el supuesto de la llamada Cautela Socini hay un conflicto de intereses entre la medre o padre y el hijo menor, ya que si bien la fórmula está admitida por la doctrina y jurisprudencia, los legitimarios reciben una porción mayor de la que les corresponde, pero gravada con el usufructo del viudo. En consecuencia, dicha cautela comporta una alternativa por la que el legitimario tiene que optar y existe esa contraposición de interés, al optar por ella la madre, que se ve afectada por el resultado de la opción, lo que hace necesaria la intervención de un defensor judicial. (JLN)
17. LA AFIRMACIÓN GENÉRICA DE QUE NO HAY BIENES GANANCIALES NO ES PRUEBA DE PRIVATIVIDAD. R. 15 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007.
El 6 de marzo de 1975, una señora casada en gananciales y con la licencia marital que su esposo le tenía conferida para que: sin limitación alguna pudiera regir su persona y bienes propios, facultándola para adquirir con cargo a su propio peculio toda clase de bienes inmuebles, compró una finca, manifestando que adquiría con dinero parafernal. En el Registro se inscribió para la sociedad conyugal; Posteriormente ambos cónyuges liquidaron la sociedad de gananciales y manifestaron que no existen bienes que pueden tener carácter ganancial. Ahora, mediante instancia la señora solicita la rectificación de la inscripción para hacer constar que tiene carácter privativo.
La Dirección, señala que en el régimen de 1.975, como en él de ahora, tratándose de un bien adquirido a título oneroso por uno de los cónyuges constante matrimonio, el bien se presumía ganancial mientras no se demostrara lo contrario, y la simple manifestación del adquirente de que emplea dinero privativo no es suficiente para destruir a efectos registrales la presunción de ganancialidad, exigiendo el Art.. 95 RH que se justifique el carácter privativo del precio o de la contraprestación mediante prueba documental pública o mediante la confesión del cónyuge. Carácter privativo que también puede hacerse constar sobre la base de la confesión efectuada con posterioridad a la adquisición de la finca, en un documento público, según el número 6 del citado Art. 95: pero, confirmando la calificación, entiende que en el presente caso dicha confesión no ha quedado acreditada, ya que no puede atribuirse virtualidad confesoria a la escritura de capitulaciones matrimoniales, otorgada con posterioridad a la compra, en la que se hace constar, genéricamente, que no existen bienes gananciales, sin referencia alguna al carácter de la finca de que se trata en este expediente. (MN)
18. JUICIO DE SUFICIENCIA DEL NOTARIO: CONFORME AL ART 98 DE LA LEY 24/2001, ES PRECISO, INCLUSO EN EL SUPUESTO DE REPRESENTACION ORGANICA. R. 16 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007.
HECHOS: Se formaliza por el Administrador de una Sociedad, escritura de declaración de obra nueva terminada, en la que el Notario reseña las circunstancias identificativas de la sociedad (constitución e inscripción) y respecto del administrador indica que “está especialmente facultado por su condición de administradora única de la sociedad, nombrada por tiempo indefinido, según escritura de fecha… inscrita en el Registro Mercantil de … inscripción ..” Tengo a la vista copia autorizada e inscrita de dicha escritura.
El Registrador alega que se ha omitido en la escritura el juicio de suficiencia del Notario, en relación con el otorgamiento de la escritura, conforme al art 98 de la ley 24/2001, y estima que, incluso en el caso de representación orgánica, se precisa dicho juicio de suficiencia, y su congruencia con el título presentado.
Por el contrario el Notario estima que dicho juicio de suficiencia no es aplicable a los supuestos de representación orgánica, en la que sus facultades emanan directamente de la ley reguladora del tipo societario o entidad u organismo de que se trate.
DIRECCION GENERAL: Desestima el recurso y acepta la calificación del registrador, estableciendo la consabida doctrina de que: “el notario debe hacer constar en el título que autoriza (incluso aunque se trate de representación orgánica) su juicio de suficiencia; que tal juicio se refiere al acto o negocio documentado o a las facultades ejercitadas; que se han acreditado al notario dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación. Y el registrador deberá calificar –además de la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nacen dichas facultades de representación- la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificación que hace el notario del acto o negocio jco documentado y el contenido del mismo título, sin que pueda, en ningún caso, solicitar que se le acompañe el documento auténtico del que nacen las facultades representativas; que se le transcriban facultades, que se le testimonie total o parcialmente contenido auténtico o que se acompañe éste.
Y lo anterior es aplicable no sólo a la actuación mediante apoderamiento, sino también a los supuestos de representación orgánica, sin que constituya obstáculo el hecho de que sea ilimitable frente a terceros el ámbito legal de poder representativo. (ver en el informe de diciembre, la Rs nº 255. de 20 de septiembre de 2006). (JLN)
19. CANCELACIÓN: TUTELA JUDICIAL EFECTIVA. R. 18 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007.
Se presenta un Auto por el que se despacha ejecución en cumplimiento de una Sentencia por el que se ordena anular la inscripción de dominio a favor de uno de los demandados así como las que traigan causa de él, procediendo a inscribir la finca a favor de la demandante. La demanda inicial no se dirigió, sin embargo, contra los titulares de derechos inscritos posteriormente y tampoco fue objeto de anotación preventiva.
El Registrador deniega la cancelación de las dos últimas inscripciones por no haberse seguido el procedimiento con los titulares respectivos.
La Dirección, siguiendo su reiteradísima doctrina confirma la calificación de acuerdo con los principios de salvaguardia judicial de los asientos, legitimación y tracto sucesivo, además del principio constitucional de proscripción de la indefensión, que impiden la práctica de la anotación cuando la finca aparece inscrita a favor de persona distinta a aquella contra la que se sigue el procedimiento. (MN)
20. NO INSCRIBIBILIDAD DE ACTA DE MANIFESTACIONES PREVIA A ANOTACION DE DEMANDA. RECTIFICACIONES DEL REGISTRO DE OFICIO. R. 19 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 23 de enero de 2007.
Se impugna por un particular en la vía contenciosa la aprobación de un proyecto de reparcelación, ya inscrito. En tanto se obtiene la resolución judicial ordenando la anotación de demanda se pretende inscribir o anotar un Acta de Manifestaciones del recurrente en la que se exponen- a su juicio- una serie de defectos en dicho expediente de reparcelación y se solicita la rectificación de la inscripción ya practicada.
La DGRN niega el acceso al Registro de dicho documento, por ser un título que no contiene un acto susceptible de inscripción o de anotación. En cuanto a la rectificación de oficio solicitada al registrador recuerda que los asientos, una vez practicados, están bajo la salvaguardia de los tribunales y que en el presente caso no estamos ante un error material ni de concepto que se puedan rectificar por el registrador de oficio.
La única vía posible que se le da al recurrente es la anotación de la demanda ordenada por el juez, en su momento.
COMENTARIO: La solución de la DGRN es teóricamente correcta con la legislación actual. Ahora bien hay un grave problema en la práctica, no resuelto por la legislación vigente, pues pueden transcurrir perfectamente más de 6 meses desde que se pide la anotación hasta que se conceda por el juez, y eso cuando se concede, que en procedimientos contenciosos no es frecuente. De ahí la angustia del demandante que ve, con razón, que incluso si obtiene sentencia favorable verá frustradas sus expectativas de ejecución ante la posible aparición de terceros hipotecarios por falta de anotación rápida de la demanda y su intento desesperado de que conste de alguna forma su demanda.
A mi juicio, teniendo en cuenta la lentitud de la justicia, y que la anotación es una mera medida cautelar de publicidad, debería reformarse la legislación de forma que el demandante sobre una propiedad o en un procedimiento urbanístico, automáticamente y de forma preventiva pudiera solicitar unilateralmente la anotación de la demanda en virtud de instancia con la mera justificación de la presentación de la demanda y su relación con la finca o fincas en cuestión, sobre la base de que la anotación de la demanda es una medida cautelar de publicidad, que no es una verdadera traba como el embargo sino neutra, que es imprescindible para la futura efectividad de la demanda y que por tanto debe de ser automática.
En sede judicial se podría contender a posteriori únicamente sobre la posible caución de daños y perjuicios y excepcionalmente sobre la cancelación de la anotación sólo a petición del demandado en casos tasados e invirtiendo la carga de la prueba que soportaría el demandado. (AFS)
21. ANOTACIÓN DE QUERELLA: PROCEDIMIENTO CONTRA TITULAR REGISTRAL Y ACCIÓN CON POSIBLE TRANSCENDENCIA REAL. R. 19 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 23 de enero de 2007.
Hechos: Se presenta mandamiento ordenando anotación preventiva de querella dictado en diligencias previas de procedimiento abreviado seguido ante un Juzgado de Instrucción. Se acompañan fotocopias del escrito de querella y de escrito solicitando del Juzgado la ampliación de la querella a la sociedad titular registral. El querellante solicita como medida de protección el que se le mantenga en la posesión de la finca y ciertas responsabilidades pecuniarias.
El Registrador deniega la práctica de la anotación ordenada por dos defectos:
– La finca reseñada se halla inscrita a favor de persona distinta del querellado.
– No consta que se ejercite una acción civil con trascendencia real inmobiliaria.
La DGRN confirma ambos defectos. No consta que el procedimiento se haya dirigido contra el titular registral, pues solo se alude a ello en una mera instancia privada, pero no se presenta ningún documento judicial acreditativo de tal ampliación. El Registrador ha de comprobar si los titulares registrales afectados han tenido la intervención prevista por las leyes para su defensa, evitando así que sufran en el mismo Registro las consecuencias de su indefensión procesal.
Tampoco se acredita que la acción ejercitada pueda tener algún tipo de trascendencia real: las situaciones posesorias, conforme al artículo 5 de la Ley Hipotecaria, no tienen acceso al Registro. El Centro Directivo sugiere que, si lo que se desea es asegurar el cobro de determinada reclamación dineraria, se podría solicitar del Juez que ordene la práctica de una anotación de embargo.
Nota: Solo recordar la posibilidad que concede al respecto el último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria (no para demandas, pero sí para embargos): “En los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento.” (JFME)
22. LA DOBLE CALIFICACION NOTARIAL: LEGALIDAD Y VERACIDAD. SE REITERA ADEMAS QUE EL JUICIO DE SUFICIENCIA, ES EXIGIBLE TAMBIEN EN LA REPRESENTACION ORGANICA. R. 20 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 23 de enero de 2007.
Se reitera en esta Rs, lo ya establecido en otras Rss anteriores: el juicio de suficiencia del Notario, no es sólo exigible en los casos de representación voluntaria, sino también en la representación orgánica, como es el caso del Administrador de una Sociedad Limitada. (ver a este efecto, la Rs nº 255. de 20 de septiembre de 2006, BOE de 1º de diciembre de 2006; y la más reciente Rs nº 18 de de 14 de diciembre de 2006, publicada en este mismo informe.
Hay, sin embargo, a mi juicio, un pequeño matiz a destacar en esta Rs, y es que la DG quiere justificar la exigencia del doble juicio de capacidad del notario en estas escrituras:
– el que emite en relación con la suficiencia del poder o representación (legalidad).
– y el genérico, emitido en todas las escrituras al decir “tienen, los comparecientes, a mi juicio, en el concepto en que intervienen, la capacidad legal necesaria para este otorgamiento”, que realmente se está refiriendo, más bien, a los hechos narrados en la escritura (veracidad).
Para la DG, aunque reconoce que a veces es difícil separar ambos aspectos, se trata de dos juicios que amparan presunciones distintas (veracidad y legalidad) que juegan en todo instrumento público. Es decir cuando juzga la suficiencia de un poder, está juzgando la legalidad de la actuación (el poder es suficiente); cuando emite el juicio general de capacidad se está refiriendo a la veracidad de los hechos narrados en el documento público (por ejemplo está juzgando la identidad de las personas que comparecen; su capacidad natural para el acto; lugar de otorgamiento, lectura, firmas, etc.). (JLN)
23. JUICIO DE SUFICIENCIA DEL NOTARIO EN PODERES QUE CONSTAN EN COPIAS PARCIALES. R. 21 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 23 de enero de 2007. Vinculante.
Se trata del tantas veces debatido caso de juicio notarial de suficiencia de poderes y posterior calificación registral, con la particularidad de que los poderes de la entidad bancaria examinados por el notario –debidamente inscritos en el Registro Mercantil- son trascripción parcial del original (típico poder colectivo de un banco para cientos de apoderados, del que se expiden tantas copias parciales como apoderados, se supone que con la tradicional expresión en el pie de copia de que …lo omitido no amplía, restringe, modifica o condiciona lo inserto del notario titular del protocolo).
En base a ese carácter de copia parcial del poder el registrador considera que no ha habido juicio suficiente y completo del notario autorizante y que por tanto el registrador de la propiedad tiene que calificar ese poder.
La DGRN reafirma la competencia del notario en esta materia, reafirma que sus resoluciones reiteradas –cuando estiman recursos contra calificaciones negativas- son vinculantes para los registradores y dedica palabras muy duras al registrador del caso pues considera que está actuando en sentido contrario al criterio de la DGRN, y por tanto que puede estar incurriendo en responsabilidad disciplinaria, por más que introduzca un nuevo elemento en el debate de los poderes, su carácter de copia parcial, que para nada empaña el juicio notarial de suficiencia emitido. Otro caso sería si la copia no hubiera sido auténtica. (AFS)
24. RECAUDADOR MUNICIPAL EMBARGA INMUEBLE DE OTRO MUNICIPIO. R. 22 de diciembre de 2006. BOE del 26 de enero de 2007.
Su doctrina es similar a la de otras resoluciones anteriores, salvo su último párrafo.
La DGRN confirma la calificación denegatoria, por falta de jurisdicción del ordenante, ratificando el criterio ya expuesto en las Resoluciones de 9 de marzo de 2006 y 29 de noviembre de 2006, entre otras, basándose en que el artículo 8 de la Ley Reguladora de las Haciendas locales expresamente recoge que las actuaciones en materia de inspección o recaudación ejecutiva que hayan de efectuarse fuera del territorio de la respectiva entidad local en relación con los ingresos de derecho público propios de ésta deberán ser practicados por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma o del Estado según los casos, previa solicitud del presidente de la Corporación.
En el último párrafo parece recoger la DGRN una excepción, pues alega el recurrente que ha de distinguirse entre tributos de las entidades locales, a los que se aplicaría la anterior doctrina, y los restantes recursos de dichas entidades, los cuales, conforme al artículo 2 de la ley citada, quedarían fuera del criterio general. Sin embargo, en el caso presente no puede aplicar la posible excepción porque “aún en el hipotético supuesto de que fuera correcta tal conclusión, en el mandamiento presentado no se especifica la cantidad que en el mismo se persiguen los bienes por débitos de uno y otro concepto.”
Nota: Dice el artículo 2.2 de la Ley de Haciendas Locales: “2. Para la cobranza de los tributos y de las cantidades que como ingresos de derecho público, tales como prestaciones patrimoniales de carácter público no tributarias, precios públicos, y multas y sanciones pecuniarias, debe percibir la hacienda de las entidades locales de conformidad con lo previsto en el apartado anterior, dicha Hacienda ostentará las prerrogativas establecidas legalmente para la hacienda del Estado, y actuará, en su caso, conforme a los procedimientos administrativos correspondientes.
Dispone por su parte el art. 8.3: “3. Las actuaciones en materia de inspección o recaudación ejecutiva que hayan de efectuarse fuera del territorio de la respectiva entidad local en relación con los ingresos de derecho público propios de ésta, serán practicadas por los órganos competentes de la correspondiente comunidad autónoma cuando deban realizarse en el ámbito territorial de ésta, y por los órganos competentes del Estado en otro caso, previa solicitud del presidente de la corporación.”
Creo que no se da tal posible excepción, porque, aunque el art. 2.2 concede a las entidades locales las prerrogativas del Estado para la cobranza de determinados ingresos públicos (en cuya categoría están, entre otros, los tributos), el art. 8.3 matiza y especifica indicando que las actuaciones en materia de recaudación ejecutiva fuera de su territorio se practicarán por los órganos competentes de la comunidad autónoma o, en su caso, del Estado. Estimo que el Centro Directivo debería de haberse pronunciado sobre esta posible excepción, pues, en caso de admitirla, el defecto hubiese pasado de insubsanable a subsanable. (JFME)
25. SENTENCIA PENAL DE CONDENA POR COACCIONES (POR IMPEDIR EL PASO POR UN CAMINO). . NO ES TÍTULO PARA INSCRIBIR UNA SERVIDUMBRE. R. 26 de diciembre de 2006. BOE del 26 de enero de 2007
Hechos: Se presenta en el Registro una sentencia penal junto con la solicitud de que se haga constar en el Registro alguna forma de legitimación civil para acceder a una finca desde determinado camino que discurre por otras fincas vecinas. El citado proceso penal se resuelve con la condena de los denunciados como autores de una falta de coacciones consistente en impedir el paso a través del camino. En la propia sentencia consta que debe ser la vía civil y no la penal la procedente para decidir sobre el derecho que las partes puedan ostentar.
El Registrador deniega la inscripción por entender que la instancia penal no es la adecuada para esta finalidad, ya que, por una parte, el objeto del pleito recayó en el desenvolvimiento de una denuncia penal por coacciones, y no en la pretensión civil de reconocimiento de una servidumbre de paso; y, por otro lado, en el propio fallo penal se señala – como ha quedado expuesto-que debe ser la vía civil la adecuada para resolver sobre el derecho que las partes puedan ostentar.
La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación, con los siguientes argumentos:
a) Que de los documentos judiciales calificados no resulta que se haya ejercitado pretensión civil alguna que pueda llevar consigo una modificación jurídico real ni la rectificación del contenido de los asientos registrales, y la propia sentencia de que se trata se remite al procedimiento civil correspondiente para ventilar entre las partes los derechos que sobre la finca afectada pudieran ostentar;
b) La necesidad de que el derecho que se pretenda inscribir tenga naturaleza de derecho real conforme a los artículos 2.2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario;
c) La exigencia de acreditación fehaciente de los actos que pretenden su acceso al Registro (cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria), exigencia que se extiende a todos los extremos del derecho que han de reflejarse en el asiento (cfr. artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria), de modo que sus contornos y efectos estén plenamente determinados;
y d) Que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto, sin que el presente expediente pueda ser, como pretende el recurrente, el cauce legalmente arbitrado para ello. (JDR)
27. LA CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN PRODUCE EFECTOS AUTOMATICOS E IPSO IURE. R. 27 de diciembre de 2006. BOE del 26 de enero de 2007
Se presenta un mandamiento de cancelación de cargas en el que se decreta la cancelación de la anotación de embargo que trae causa en el procedimiento, así como la de todas las inscripciones y anotaciones posteriores.
El Registrador la deniega por haber cancelado por caducidad la anotación de embargo derivada del procedimiento.
La Dirección confirma la calificación ya que la caducidad de asientos que nacen con duración predeterminada, opera de modo radical, automático e «ipso iure», con lo que caducada una anotación preventiva de embargo carece de todo efecto jurídico y las posteriores mejoran en rango; Además, invoca el Art. 97 LH en virtud del cual cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refería y por tanto si extinguido un asiento éste fuera susceptible de seguir produciendo efectos jurídicos se quebraría el rigor del principio de fe pública registral y se produciría una situación de indefensión para los titulares posteriores y de inseguridad jurídica para todo aquel que confiase en los pronunciamientos tabulares. (MN)
28. SENTENCIA QUE ORDENA LA RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA (QUITARLE UNA PORCIÓN, POR NO SER DE LOS DEMANDADOS). R. 28 de diciembre de 2006. BOE del 26 de enero de 2007. Vinculante.
Hechos: Se plantea el problema de si debe procederse a la rectificación del Registro en los términos establecidos en una resolución judicial. (En el presente caso, los codemandados procedieron a inmatricular la totalidad de la finca a través del procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, aunque, como resulta de la sentencia, únicamente les correspondía una parte de la misma).
El registrador lo rechaza, y la DGRN estima el recurso y revoca cada uno de los defectos señalados en calificación:
1. En primer lugar, el Registrador alega que no consta el título de adquisición de los demandantes. La DGRN señala que, sin perjuicio de la necesidad de que conste en la inscripción el título de adquisición, dada la distinta protección que otorga el Registro según se adquiera a título oneroso o gratuito, esta constancia del título se exige únicamente a efectos de la práctica de la inscripción. Sin embargo, en el supuesto concreto, los términos de la sentencia son claros, en el sentido de que ésta ordena únicamente la modificación de la descripción de la finca registral n.º 12.462, sustituyendo la descripción actual por la que se contiene en el fallo de la sentencia, sin que en la misma se disponga que se practique la inscripción de la finca a favor de los demandantes, y sin que el Registrador pueda practicar de oficio dicha inscripción, de acuerdo con el principio de rogación que rige en nuestro sistema hipotecario.
2. En segundo lugar, señaló el Registrador en su nota de calificación que no se acompañaba la licencia municipal de segregación o la declaración de su innecesariedad, la cual era precisa para inscribir bajo un nuevo número la finca adquirida conforme al artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. En cambio, la DGRN dice no estamos ante un supuesto de segregación, sino que lo que solicitan los demandantes y recoge el Tribunal en la Sentencia, es únicamente la rectificación del Registro conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria, para que la inmatriculación se limite a la parte de la finca que les corresponde, ya que al haber inscrito los codemandados parte de una finca que no les pertenece, existe una contradicción entre el Registro y la realidad jurídica extra-registral que es necesario modificar.
3. Finalmente, el último defecto señalado por el Registrador, es la existencia de un supuesto de doble inmatriculación entre las fincas 3.221 y 12.462, por lo que no se puede practicar el asiento solicitado mientras no se solucione por los medios del artículo 313 del Reglamento Hipotecario. Sin embargo, según la DGRN, la doble inmatriculación no se produciría como consecuencia de la inscripción del mandamiento judicial, sino que la misma ya se habría producido, teniendo en cuenta que los codemandados procedieron a la inmatriculación de la finca 12.462 por el procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, sin que en el Registro se percataran de que esa finca podía formar parte de la finca registral 3.221 ya inscrita. Por tanto, al tratarse de dos fincas ya inscritas, el Registrador no puede apreciar de oficio la existencia de una doble inmatriculación y suspender la inscripción, al ser materia reservada al Juez, por lo que habrá que esperar a que el posible perjudicado inste de la autoridad judicial la nota prevista en el artículo 313 del Reglamento Hipotecario.- (JDR)
RESOLUCIONES MERCANTIL:
*15. AUMENTO DE CAPITAL EN SOCIEDAD LIMITADA. CREACIÓN DE DOS SERIES DE PARTICIPACIONES. SU NUMERACIÓN CORRELATIVA. NOTARIO SOLICITA CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. R. 13 de diciembre de 2006, DGRN. BOE de 19 de enero de 2007. Vinculante.
Hechos: En acuerdo de aumento de capital social en una sociedad limitada, se crean participaciones de distinto valor nominal de las antes existentes y como consecuencia de ello se establecen dos grupos de participaciones, con numeración correlativa dentro de cada grupo (Grupo A, numeradas de la 1 a la 50 y Grupo B, numeradas de la 1 a la 50).
El Registrador, en un fundamentado acuerdo de calificación, suspende la inscripción por estimar que se infringe el art. 13 e) de la LSRL y el art. 184.2 del RRM que exigen que la numeración de las participaciones sea totalmente correlativa con independencia de que existan varios grupos o series de las mismas. Estima que a las SL no le son aplicables, en esta materia, las normas de las sociedades anónimas que sí prevén, en caso de existencia de varias clases (distintos derechos) o series (distinto valor nominal) la numeración correlativa dentro de cada clase o serie.
El Notario autorizante de la escritura solicita calificación sustitutoria que le es denegada por el Registrador sustituto por considerar que el Notario no es interesado en los términos establecidos en el art.6 de la LH, tal y como establece el art.2.1 del RD 1039/2003. El Notario recurre contra ambos acuerdos ante la DGRN entendiendo, en cuanto al fondo del asunto, que la exigencia de numeración correlativa se cumple tanto si es general como dentro de cada grupo o serie.
Doctrina: La DG, con revocación de la nota de calificación, hace las siguientes declaraciones:
1. Confirma la legitimación del Notario para pedir calificación sustitutoria, pues quien puede lo más -recurrir- puede lo menos -pedir calificación sustitutoria- y desde este punto de vista considera que las disquisiciones sobre la interpretación de la palabra “interesado” lesionan directamente el derecho del funcionario autorizante de la escritura de acudir a dicha calificación.
2. Dada la finalidad de la numeración correlativa de las participaciones sociales -su perfecta identificación- es indiferente que esa numeración correlativa se base exclusivamente en guarismos o en una combinación de guarismos y letras conforme a los criterios alfabético y decimal.
3. Pese a que en las sociedades limitadas, a diferencia de las anónimas, no se contempla una normativa específica que permita distinguir entre clases y series de participaciones, ello no impide que con carácter voluntario puedan establecerse mayores diferenciaciones por grupo, clase o serie de participaciones, que además pueden prestar evidente utilidad a lo largo de la vida de la sociedad.
4. Por ello considera que la disposición estatutaria cuestionada no supone aplicación supletoria de la LSA, ni se contravienen normas imperativas o los principios configuradores del tipo social elegido.
Comentario: Esclarecedora resolución de la DG en un punto no específicamente tratado por la LSRL ni por el RRM, y que servirá para determinar el significado que para la DG tiene la exigencia de numeración correlativa de las participaciones sociales y la posibilidad de distinguir en la sociedad limitada entre clases, series o grupos de participaciones.
En una interpretación literal de las normas citadas por el Registrador en su nota de calificación, es claro que la Ley y el Rto. exigen la numeración correlativa de todas las participaciones sociales. Con ello estamos de acuerdo con la calificación registral. Pero si atendemos a la finalidad de esa numeración correlativa, evitar la confusión entre participaciones y distinguirlas unas de otras, vemos que ello se consigue tanto con la pura numeración correlativa en guarismos, como con una numeración correlativa que combine guarismos y letras. El Registrador, en su acuerdo, no rechazaba la existencia de esos grupos de participaciones, lo que exigía era que, pese a la existencia de dichos grupos, la numeración fuera correlativa de todas las participaciones, es decir que al número de la última participación del grupo A, le siguiera el número de la primera participación del grupo B(Grupo A, 1 a la 50 y grupo B, 51 a la 100). Realmente con este sistema se consigue una mayor diferenciación, pues aparte de distinguirlas por el grupo o serie, las participaciones se distinguirán por su número correlativo y quizás sea, como antes hemos apuntado, la solución más ajustada a la literalidad de los preceptos legales. No obstante también creemos que con la tesis de la DG, se consigue la misma finalidad y se atiende al deseo de los empresarios de distinguir sus participaciones de la forma que tengan por conveniente, siempre que esa diferenciación sea suficiente para cumplir la finalidad que la ley pretende con la misma.
En definitiva que aunque el sistema exigido por el Registrador, es el más conforme con los preceptos legales y el que supone una mayor diferenciación, el reflejado en la escritura y aceptado por la DG, nos parece también adecuado, y lo suficientemente claro para diferenciar unas participaciones de otras, que es de lo que se pretende.
Fuera de lo anterior de la resolución extraemos dos conclusiones:
1. Que la numeración correlativa, sea en la forma que sea -tesis del registrador calificante o tesis de la DG-, debe permanecer durante toda la vida de la sociedad. Ello implica que en caso de amortización de participaciones por reducción de capital social, si esa amortización afecta a participaciones intermedias, se deberá proceder a renumerar y asignar las participaciones restantes a los socios. En definitiva que no puede haber claros o huecos entre las participaciones. Ello quizás complique los acuerdos a que nos referimos, pues exige un nuevo acuerdo complementario, cuando pese a la falta de algunos números de participaciones- las amortizadas-, ello no afecta a la diferenciación entre las restantes, que pudieran perfectamente seguir existiendo con su anterior numeración.
2. Que tal como apuntamos en la resolución de 19 de Julio de 2006 (vid. nº 172 de esta página web), y nos congratulamos de ello, el art. 123 del RH sigue vigente. (JAGV)
26. INMATRICULACIÓN DE BUQUE. TÍTULOS Y DOCUMENTOS NECESARIOS PARA ELLO. R. 27 de diciembre de 2006. BOE del 26 de enero de 2007. Vinculante en parte.
Hechos: Se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de un buque por no presentarse escritura pública o documento auténtico en el que conste la adquisición del buque y por no acompañarse la hoja certificada de la hoja de asiento de la embarcación. Se recurre alegando que en la propia escritura presentada consta la previa adquisición del buque por su transmitente, por su uso continuado durante más de diez años, acreditado por certificación del Instituto Social de la Marina. Al propio tiempo, para subsanar el segundo defecto, se acompaña copia certificada de la hoja de asiento de la embarcación.
Doctrina: La DG revoca el primer defecto y confirma el segundo. Por tanto la DG, en base a una serie de resoluciones que cita, considera suficiente como título de adquisición el presentado, pero añade, en cuanto a la copia certificada del asiento del buque, que su presentación al Registro y su calificación deben ser conjuntas, pues la descripción del buque que conste en la copia certificada debe ser totalmente coincidente con la que consta en la escritura, lo que parece que en este caso no ocurría, aunque ello debe ser objeto de calificación por parte del propio Registrador. (JAGV).
CASOS PRÁCTICOS DEL SEMINARIO DE BILBAO:
(Dirigido Por Carlos Ballugera, con la colaboración de Javier Regúlez Luzardo, registradores de la propiedad de Bilbao).
Junto a este informe se publica la reseña del Seminario celebrado el de 2006. Se recoge a continuación un caso, estando el resto en archivo aparte.
2. HIPOTECA INVERSA. Se plantea la inscribibilidad de una hipoteca inversa o hipoteca pensión que se articula mediante la apertura de un crédito en cuenta corriente por importe de 240.000 €. Las cifras que se consignan se han redondeado. La escritura señala lo siguiente:
“Estipulaciones. Cláusulas financieras. Cláusula primera.- Límite del crédito y disposición del mismo. El límite de este crédito es de hasta la suma de 240.000 € y la parte acreditada podrá disponer de dicha cuenta, hasta su total disponibilidad, en la forma que se detalla a continuación:
“- Una cantidad inicial por importe de hasta 40.000 € para atender los gastos de constitución y formalización de esta operación: notariales, fiscales, regístrales, de gestoría, etc., la comisión de apertura asociada a esta operación, los de la prima del seguro de renta vitalicia si la parte acreditada la hubiese concertado como complemento de esta operación, y el resto para otras finalidades.
“- Cuarenta disposiciones semestrales, que, incluidos los intereses que se devenguen en el período de disposición, no podrán superar el límite del crédito. Una parte de cada una de esas disposiciones semestrales se destinará al pago a la Caja de los intereses generados por las cantidades dispuestas, y el resto se entregará a los acreditados.
“En este acto, las partes fijan en 1.900 €, más los intereses devengados en cada período, el importe de las disposiciones semestrales. La primera de esas disposiciones se realizará el próximo día 25 de abril de 2007.
“Cláusula segunda.- Plazo, amortización y vencimiento. El plazo de éste crédito abarca desde la fecha de formalización de este contrato hasta trascurridos tres meses del fallecimiento de todos los acreditados, momento en el que vencerá la obligación de pago de los capitales dispuestos y de los intereses devengados una vez consumido el límite del crédito. […]
“Las cantidades que corresponda percibir a la Caja por los conceptos indicados de intereses y comisiones, serán cargadas en la contrato de crédito a fin de cada fecha de liquidación establecida y se remitirá a los acreditados un extracto de la cuenta.”
Se fija un interés remuneratorio del cinco por ciento fijo durante todo el período de disposición del crédito y un interés moratorio del quince por ciento. Igualmente se establecen comisiones de apertura, por reclamación de posiciones acreditadas y no satisfechas, un conjunto de causas de vencimiento anticipado entre las que se incluyen las que se producen por impago de las primas del seguro de daños, por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones establecidas en el contrato, etc.
Se ponen a cargo del deudor todo tipo de gastos, incluso los de tasación del inmueble hipotecado, los de otorgamiento de la presente escritura, incluso de la primera copia para la entidad acreedora, los de seguro de la finca. Viniendo a pagar intereses de demora desde el momento en que la acreedora los hubiere suplido. También se ponen a cargo de los acreditados los gastos procesales.
Pero llama la atención el vencimiento anticipado de la operación “cuando la finca hipotecada deje de ser ocupada personalmente por la parte acreditada, o cuando la ocupen total o parcialmente otra u otras personas, naturales o jurídicas, bien a título de arriendo, de subarriendo, de traspaso, de cesión, de usufructo o de cualquier otro incluso el de precario.”
También se pacta la facultad de la Caja, de carácter irrevocable, para poder compensar las cantidades adeudadas en cada momento con cualquier otro saldo que los obligados puedan tener a su favor, cualquiera que sea la forma y documentos en que esté representado, la fecha de su vencimiento –que a estos efectos podría ser anticipado- y el título de su derecho, aun cuando la titularidad de los depósitos sea colectiva.
La hipoteca responde de: 240.000 € del límite inicial, de 82.000 € por intereses remuneratorios dentro del límite de cinco años al interés nominal pactado, de 67.000 € por intereses moratorios, dentro del mismo límite y al interés convenido y de 19.000 € para costas y gastos.
Se establece un límite máximo para el interés variable del 17 % y un plazo máximo del crédito de 50 años desde la firma de la escritura. Se tasa la finca en 300.000 € y se pacta el procedimiento extrajudicial de enajenación para caso de impago.
Por su parte, el Anteproyecto de Ley de modernización del mercado hipotecario, de regulación del régimen de las hipotecas inversas y del seguro de dependencia, elaborado por el Ministerio de Economía y Hacienda, define en su disposición adicional primera la hipoteca inversa o hipoteca pensión.
A tales efectos se consideran como tales el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya una vivienda habitual, solicitado por una persona física, siempre que el solicitante sea una persona de edad igual o superior a los 65 años o afectada de dependencia, y que la finalidad del crédito o préstamo sea obtener para el solicitante, directa o indirectamente, una renta, sin perjuicio de la disposición de parte del crédito o préstamo de una sola vez.
En dicho anteproyecto se considera que tales hipotecas sólo pueden concederse por entidades de crédito. Los herederos del deudor hipotecario, al fallecimiento del mismo podrán cancelar la operación, respondiendo únicamente con los bienes hipotecados.
Igualmente se señala que no cabrá comisión por cancelación anticipada, la deuda sólo será exigible, al margen del vencimiento que conste en el contrato, cuando fallezca el prestatario.
Los prestatarios deberán conservar la propiedad de la finca hipotecada salvo pacto en contrario. Finalmente se establecen exenciones fiscales en Actos Jurídicos Documentados y reducción de aranceles notariales y registrales.
Empezando por esto último, vemos que la regulación de esta figura cobra un acusado carácter social que entronca con su finalidad, también social a saber, el aumento de la renta de las personas mayores y en situación de dependencia.
En efecto, en los grupos indicados se da la circunstancia de que junto a pensiones bajas muchas de estas personas disponen de una vivienda en propiedad. Es ese activo el que se pretende movilizar con la figura mediante su ofrecimiento como garantía del crédito que ha de venir a elevar la renta del colectivo.
La disponibilidad de estar fórmulas financieras por el mercado tendría el efecto de promover el ahorro de los consumidores mediante la adquisición de una vivienda durante su vida activa, que en la pasiva serviría de garantía para un crédito dirigido a la elevación de su renta de jubilación.
De ese modo, la instrumentación de tales técnicas resulta conforme con el propósito de las instituciones europeas de promover nuevas fórmulas de ahorro que, frente al envejecimiento de la población, completen, refuercen y consoliden el sistema público de pensiones.
Sin embargo, ese sugerido fin social contrasta con el caso en estudio. En efecto, si contamos con una duración probable del crédito de 25 años, debe observarse que para obtener un capital de 95.000 €, es necesario pedir un crédito de 240.000 € sobre un bien tasado en 300.000 €.
Además, se establece un cargo inicial de 40.000 €, que devengarán intereses desde el primer día, para hacer frente a las gastos de formalización y previsiblemente a la prima del seguro de sobrevivencia del acreditado. Ello hace a la operación extremadamente costosa para el deudor, ya que debe destinar a la satisfacción de intereses el resto del capital, nada menos que 105.000 €, y una cantidad adicional de 82.000 €, más propinas por comisiones y gastos. Francamente, una operación poco aconsejable que, sin embargo, se hallaría amparada en la autonomía de la voluntad.
Por otra parte, se observan algunas incoherencias, así parece que la finca responderá por los intereses con parte del crédito destinado a capital, ya que en la cuenta se asientan indistintamente cantidades por capital e intereses y luego con una abultada cantidad por intereses remuneratorios. Se consideró que esa duplicidad no es admisible.
Además, la operación resulta bastante oscura, ya que no se indica en la misma nada sobre si se ha concertado o no el seguro para el caso de sobrevivencia y las condiciones del mismo. Lo único que se establece es una abultada suma para hacer frente, eventualmente, a las primas del mismo.
Por otro lado, se contemplan una serie de casos de vencimiento anticipado que se hallan en contradicción con la cláusula que dispone el vencimiento de la deuda al fallecimiento del último de los acreditados.
Parece que aquí el plazo lo es en beneficio exclusivo del deudor y es una determinación esencial del crédito que no puede ser objeto de vencimiento anticipado por circunstancias accesorias de escasa relevancia.
Contribuiría al aumento de la transparencia el establecimiento de la cantidad a satisfacer en cada caso por intereses, con una tabla indicativa para el deudor. Ello resulta todavía más claro en el presente caso en que el crédito devenga un interés fijo durante toda la vida del mismo.
Tampoco se prevé nada en orden a la retasación del inmueble y al consecuente aumento del límite del crédito. Obsérvese que se trata de una operación de larga duración, en que dada las características alcistas del mercado, el acreditado puede estar interesado, en una coyuntura, insistimos, alcista, en tras unos años, retasar el inmueble a efectos de obtener un mayor límite de crédito y una consecuente mejora de su renta.
También se considera que la prohibición de arrendar va contra la libertad del dominio. Por otra parte, no se considera acertado limitar la disposición o el uso por el acreditado del bien, ya que contradice la sedicente función social de la figura.
Finalmente, en cuanto a la aplicabilidad del procedimiento extrajudicial a la figura hay que tener en cuenta la resolución de la DGRN de 3 de setiembre de 2005, que dispone, contra el tenor literal del art. 235.1 RH que “Respecto del pacto por el que se puede ejecutar la hipoteca mediante la venta extrajudicial de la finca conforme al artículo 1858 del Código Civil, el Registrador suspende su inscripción porque considera que, al tratarse de una hipoteca de máximo, se contradice el artículo 235.1 del Reglamento Hipotecario. Pero tampoco este defecto puede ser confirmado, toda vez que en este tipo de hipoteca esta Dirección General ha admitido la inscripción de dicho pacto, para el supuesto de que en el momento de la ejecución se pueda determinar la cantidad por la que se lleva a cabo la ejecución (cfr., por todas la Resolución de 9 de octubre de 1997).”
Finalmente se establece la obligación de los acreditados de contratar un seguro de daños de la finca hipotecada así como ceder las indemnizaciones en caso de siniestro pese a que la obligación no haya vencido, lo que imposibilitará la reconstrucción.
Si tenemos en cuenta el criterio de la DGRN en este punto, esa cláusula y cualquier otra abusivas, aunque sean claramente abusivas, como es el caso de la compensación incondicional en perjuicio del consumidor o la imputación a su cargo de todo tipo de gastos procesales, deben inscribirse en el Registro de la propiedad.
Como contrapartida cabe señalar que, pese a todo, la inscripción de cláusulas nulas, conforme al art. 33 LH no las sana. Ahora bien, el ingreso en el Registro de cláusulas abusivas hace del contenido de los libros confuso y confiere al acreedor un título ejecutivo apoyado en disposiciones que no vinculan al consumidor.
Cabría, sin embargo, en estos casos y conforme al art. 23 LCGC, recordar al adherente consumidor que no puede ser compelido bajo ninguna apariencia de legalidad, sea el título notarial o registral, a cumplir cláusulas abusivas y señalarle que se halla facultado para dirigirse a las entidades a las que se refiere el art. 16 LCGC a fin de que interpongan una acción colectiva en defensa de sus intereses, así como a invocar su ayuda para que se sancione la imposición de cláusulas abusivas a los consumidores conforme a la legislación correspondiente.
JURISPRUDENCIA FISCAL:
(Comentarios a Consultas de la Dirección General de Tributos, Doctrina del Tribunal Económico Administrativo Central y Sentencias, realizados por Joaquín Zejalbo Martín, notario de Lucena (Córdoba).
Se incluye en este informe un texto, estando el resto en archivo aparte.
Nº de consulta: V2202-06.
Fecha: 02/11/2006.
Impuesto afectado: Impuesto sobre el Valor Añadido.
Materia: Tipos a aplicar.
Si en el momento de la transmisión del inmueble, éste no tiene concedida la cédula de habitabilidad para las partes del mismo destinados a su utilización como vivienda, estando prevista su expedición para su ocupación, el tipo será el del 16%. La aplicación del 7% va a depender de dicha circunstancia objetiva y no de la finalidad a la que se destine el bien, con independencia también del uso a que se haya destinado con anterioridad. En el caso de entrega de edificaciones o plantas diáfanas, no aptos para su inmediata utilización como vivienda, tributarán al 16%.
La Orotava, Archidona, Bilbao, Madrid, Los Realejos, Lugo, Puerto de la Cruz, Alicante, Granada, Lucena, Vitigudino y Arucas, a 9 de febrero de 2007.
https://www.notariosyregistradores.com/
LISTA DE INFORMES MENSUALES
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