¿UN CROWDFUNDING PARA LA VIVIENDA?

Diego Vigil de Quiñones Otero

Registrador. Profesor Asociado UCM. Preparador

Nos encontramos en un momento de la historia en el que la financiación bancaria, tras años en los que parecía que todo crecía sin límite, se ha mostrado limitada. A la vez (y fruto de aquel tiempo) hay un nada desdeñable patrimonio privado pendiente de movilización en manos de una generación de mayores numerosa, y una generación de jóvenes padece las consecuencias de la falta de financiación.

Este contexto, ha llevado al florecimiento de lo que ha venido en llamarse crowdfunding: lograr que la masa de personas que no se dedican profesionalmente a la financiación usen su patrimonio personal para financiar iniciativas.

La fórmula se ha usado con éxito en muy diferentes ámbitos. Por ejemplo, gran parte de las campañas de Podemos se financiaron así. Y el periódico El español nació mediante esta fórmula, logrando incluso ser líder mundial de financiación masiva popular para una empresa periodística.

Esta financiación en masa por parte de los particulares (a quienes se denomina Banca en la sombra o shadow banking) admite fórmulas de mera donación, pero también de contraprestación al donante, ya sea con interés (debt), participación (equity) o recompensa (reward). Así lo he tenido en cuenta, en el ámbito mercantil, la Ley 5/2015 de 27 de abril de financiación empresarial (ver resumen), la cual ha previsto las dos primeras figuras, dando lugar a una rígida regulación.

En el ámbito de la vivienda, el término crowdfunding ha hecho fortuna por parte de una empresa cada vez más conocida que promueve la inversión en masa para adquirir viviendas en alquiler. Esto no es más que la aplicación del crowdfunding mercantil a una actividad como la compra y arrendamiento de pisos. Pero dicho precedente plantea la siguiente duda: ¿sería posible promover un crowdfunding en el ámbito de vivienda, atrayendo, de la banca en la sombra, financiación para los contratos de acceso a la vivienda?

Hemos dicho que hay un importante patrimonio privado pendiente de movilización en manos de una generación de mayores numerosa y una generación sin financiación, pero que necesita vivienda e incluso desea exactamente igual que sus mayores la propiedad (según una encuesta, el 76% de los inquilinos desearían ser propietarios).

Hasta el momento la necesidad de vivienda se ha cubierto por arrendamiento y compra financiada por hipoteca. El crowdfunding, de ser, sería una tercera vía de acceso por otro medio de financiación diferente del bancario, lo cual podría requerir un cauce civil diferente de la hipoteca.

Dicha tercera vía pasaría por poner en valor figuras como el arrendamiento con opción de compra, la venta a plazos con condición resolutoria (en la que quien venda a plazos-financie sea un particular), o las figuras de reciente aparición en el Derecho catalán de la propiedad temporal y la propiedad compartida. Una tercera vía que, pensando más en el transmitente que en el adquirente, ya abrió el legislador central con la reforma de 2003 del Código civil al introducir el contrato de alimentos.

Dichas figuras podrían ser cauce para un crowdfunding inmobiliario: el contrato de alimentos sería un reward (cedo propiedad, a cambio de recompensa no consistente en participaciones ni intereses –prestación de alimentos-); la propiedad compartida y la temporal un caso de equity (pues quien financia obtiene participación en lo financiado con el tipo de condominio que se forma) y la venta a plazos con condición resolutoria un claro supuesto de debt.

El éxito de estas formulas, sin embargo, tiene dos condicionantes: primero, el fiscal, pues el tratamiento de las mismas es considerablemente desventajoso respecto del que puede tener un préstamo hipotecario. En efecto, de las opciones de crowdfunding señaladas, hasta el momento, únicamente las donaciones de padres a hijos han recibido un tratamiento fiscal favorable en algunas CCAA. Pero por el momento, el censo enfitéutico (donde se tributa por el valor de lo acensuado sin deducir capital como en el consignativo), la condición resolutoria (que no disfruta de las ventajas fiscales de la cancelación de la hipoteca) y el derecho de opción (por el que hay que tributar aparte del arriendo y la venta) padecen una clara desventaja fiscal respecto de la hipoteca como forma de financiación habitualmente bancaria.

En segundo lugar, el civil-procesal: la doctrina del Tribunal Supremo sobre la falta de automaticidad de la condición resolutoria, ha colocado a esta en una posición de desventaja procesal respecto de la hipoteca que la hace muy poco atractiva.

Un replanteamiento del tratamiento fiscal y procesal de las figuras civiles no hipotecarias que permiten un acceso a la propiedad sería, por tanto, el camino hacia la entrada de esta financiación en masa en el ámbito de la vivienda.