TEMA 5. DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

Tema 5. La inscripción: Concepto y naturaleza. Inscripción y asiento. La voluntad en el proceso de inscribir: El pacto de no inscribir. Inscripciones constitutivas y declarativas. Inscripciones necesarias y voluntarias. La inadmisibilidad de los documentos no inscritos.

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Registros: Tema 3. La inscripción: concepto y naturaleza. Inscripción y asiento. La voluntad en el proceso de inscribir: El pacto de no inscribir. Inscripciones constitutivas y declarativas. Inscripciones necesarias y voluntarias. La inadmisibilidad de los documentos no inscritos.

Notarías: Tema 2. La inscripción: concepto y naturaleza. Inscripción y asiento. La voluntad en el proceso de inscribir: El pacto de no inscribir. Inscripciones constitutivas y declarativas. Inscripciones necesarias y voluntarias. La inadmisibilidad de los documentos no inscritos.

LA INSCRIPCIÓN: CONCEPTO Y NATURALEZA.
INSCRIPCIÓN Y ASIENTO.
LA VOLUNTAD EN EL PROCESO DE INSCRIBIR: EL PACTO DE NO INSCRIBIR.
INSCRIPCIONES CONSTITUTIVAS Y DECLARATIVAS. INSCRIPCIONES NECESARIAS Y VOLUNTARIAS.
LA INADMISIBILIDAD DE LOS DOCUMENTOS NO INSCRITOS.

1. La inscripción: concepto y naturaleza.

A.- Concepto.

En sentido amplio, como «registración», podemos distinguir:

1 – aspecto formal, equivale a la toma de razón, es decir, la constatación de un título, acto, hecho o circunstancia en el Registro.

2 – aspecto material, la inscripción se identifica con la acción de inscribir, que da lugar a un documento público que refleja situaciones jurídicas inmobiliarias, y que produce los efectos presuntivos, defensivos y legitimadores propios del Registro.

B – Naturaleza.

1 – La inscripción en cuanto acto forma parte del procedimiento registral:

* va precedido de otros trámites previos: presentación de un documento y solicitud de inscripción y calificación favorable del registrador.

* participa de la misma naturaleza que el procedimiento registral, que según RDGRN 1 marzo 2006, tras las reformas de la LH, se configura como un procedimiento de tipo administrativo, por lo que le son de aplicación principios del procedimiento administrativo común, pero de carácter especial por razón de la materia ordinariamente de Derecho privado que constituye su objeto. Esto justifica su regulación por una Ley civil especial y que la revisión judicial de la calificación esté encomendada a la jurisdicción ordinaria y no a la contencioso administrativa.

No obstante, gran parte de la doctrina, al amparo de alguna norma legal anterior a las citadas reformas y de alguna STS, defiende el carácter de jurisdicción voluntaria de la función del Registrador, por cuanto se desarrolla sin contienda inter partes y no produce efectos de cosa juzgada, y sí, en cambio, efectos erga omnes a través del asiento que en su caso se practique.

* cuando concurren los presupuestos legales, la inscripción es un acto debido, en cuanto el Registrador no puede negarla arbitrariamente.

2 – En el aspecto material, se discuten:

* La vigencia y significación del llamado principio de inscripción.

* Y Las relaciones entre inscripción y tradición.

– El principio de inscripción determina el valor de la inscripción respecto de la constitución, transmisión, modificación o extinción del derecho inmobiliario.

En derecho alemán, la inscripción es constitutiva de la modificación jurídico real, en los negocios jurídicos traslativos inter-vivos.
En derecho español, las inscripciones constitutivas son la excepción.

a) La mayoría estima que como las modificaciones jurídico-reales se producen por el principio del título y el modo, no rige en nuestro Derecho el principio de inscripción, excepto en los supuestos de inscripciones constitutivas.

b) Otro sector doctrinal, admite el principio de inscripción:

– En las inscripciones constitutivas.

– Y en el resto, en que determina que la inscripción sea un elemento fundamental para la configuración del derecho real como tal:

* La inscripción completa el ciclo de la constitución del derecho real, proporcionando plena eficacia erga omnes al derecho inscrito, art. 32 L.H.

* Se habla entonces de inscripción conformadora, configuradora o cuasiconstitutiva.

2 . Inscripción y asiento.

En sentido amplio, el término inscripción se identifica con el de asiento.

Art. 41 R.H.: «en los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones:

* Asientos de presentación

* Inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia

* Anotaciones preventivas

* Cancelaciones

* Y notas marginales«.

crítica. Sin embargo, esta identificación es inadmisible, pues:

1 – Los asientos de presentación no pueden calificarse como inscripciones:

* Carecen de existencia autónoma

* Y aunque preparan y permiten producir sus efectos a los asientos destinados a la publicidad antes de nacer, ello sólo sucede si nacen efectivamente.

2 – No siempre coinciden asiento e inscripción.

* Como ocurre en los casos de tracto abreviado, en que un solo asiento contiene varias constataciones registrales.

– En un sentido más restringido, la inscripción es un tipo concreto de asiento, el asiento de inscripción; es el asiento principal de los libros del registro; es un asiento final y definitivo, y publica la constitución o modificación de un derecho real.

– consideración distinta es la que podemos hacer del acta de inscripción, que es aquella parte del siento el inscripción que concreta el acto de inscribir, recogiendo lo establecido en el artículo 51.10 R.H: “ el hecho de practicarse la inscripción, la persona a cuyo favor se practica, título genérico de la inscripción y derecho que se inscribe”

Asimismo, la inscripción no supone la transcripción literal del negocio inscrito, sino una depuración jurídica del mismo, dado que por la calificación registral sólo accederán al registro aquellas cláusulas de transcendencia real, haciendo un resumen del negocio o una ” inscripción en extracto” del mismo.

Por último, el artículo 1.3 L.H: Los asientos del registro …, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley

por lo que no podrá impugnarse un derecho inscrito sin pedir la nulidad del asiento que lo recoja en la misma sentencia de impugnación.

3. La voluntad en el proceso de inscribir: el pacto de no inscribir.

La voluntad de los interesados tiene una importante función en el proceso de inscribir, dado que el legislador español ha optado por establecer un sistema registral basado en los principios de rogación y de inscripción voluntaria:

el principio de rogación, el procedimiento registral tiene carácter rogado; esto es, se inicia ordinariamente a solicitud del interesado y el registrador, sólo excepcionalmente, actúa de oficio.
el principio de inscripción voluntaria, se deja a la autonomía de la voluntad del interesado la decisión de solicitar o no la inscripción, salvo en los supuestos de inscripciones obligatorias que se examinan más adelante y sin perjuicio de las medidas con que el legislador ha querido estimular o incentivar la inscripción.

La voluntad incide en la registración:

– En el momento anterior al procedimiento, con el pacto de no inscribir.

– entre la petición de la inscripción y hasta la práctica del asiento, con la posibilidad de desistimiento.

– practicado el asiento solicitado, cuestiona la posibilidad de renuncia de los asientos.

1- el pacto de no inscribir. Puede configurarse:

a) Como obligación de no hacer, a cargo de la persona a cuyo favor resulta algún derecho o situación inscribible, para no solicitar la inscripción.
b) Como renuncia, convencional o unilateral, a solicitar la inscripción.

– En ambos casos, este pacto:

* No puede admitirse en las inscripciones obligatorias o constitutivas, pues es una renuncia contraria al orden público. (Art. 6.2 CC).

* En las inscripciones declarativas, se admite, cuando obedezca a un interés jurídicamente protegible y no sea perpetuo. Pero será nula la estipulación de que la inscripción opere como condición resolutoria del negocio principal.

Aunque los efectos del pacto serán meramente obligacionales; no vinculan al Registrador, que si se le presenta el título ha de inscribirlo como acto debido.

-Roca Sastre señala excepciones a esa nulidad . El Art. 49 LH permite a los legatarios de género o cantidad renunciar a su derecho de pedir anotación preventiva, para que el heredero pueda inscribir a su nombre los bienes inmuebles durante el plazo de reserva de prioridad de 180 días.

– Derecho de opción. Según algunos el art. 14 R.H. admite tangencialmente el pacto de no inscripción:

* Al requerirse convenio para la inscripción, su falta equivaldría a un pacto de no inscribir.

* Pero la mayoría lo rechaza; sólo se concede a las partes la posibilidad de atribuir trascendencia real a un derecho personal.

2- La renuncia de asientos. o solicitud de cancelación de asientos que tenga como causa la renuncia.

– Según la doctrina, la legislación hipotecaria no la admite

– Aunque caben matices:

1 – Anotaciones preventivas. art. 206.12 R.H. «Si la persona a cuyo favor estuviere constituida la anotación renunciare a la misma o al derecho garantizado» permite la renuncia, por su carácter garantista y transitorio.

2 – Asientos en general. Algunos admiten la renuncia encubierta a través del consentimiento formal cancelatorio de inscripciones y anotaciones preventivas del A 82 LH.

* La mayoría lo rechaza a la vista de los arts. 79 y 80 L.H y R 2 XI 1992.

* Aunque, según la R 27 IX 1999 procede la cancelación en virtud de renuncia unilateral, no al asiento, sino al derecho, conforme al Art. 6.2 CC.

4. Inscripciones declarativas y constitutivas; necesarias y voluntarias.

A – inscripciones declarativas y constitutivas.

1 – La inscripción declarativa.

Se limita a manifestar un cambio real, sin haber intervenido en él. La mutación jurídico-real inmobiliaria opera al margen del Registro, mediante el título y el modo, sin que la inscripción forme parte del negocio que da nacimiento al derecho o situación de trascendencia real.

Son la regla general en nuestro Derecho.

2 – La inscripción constitutiva.

Constituye el derecho cuya existencia se publica. La inscripción es un elemento necesario para la existencia del derecho, que, sin ella, no llega a surgir.

Estas inscripciones son excepcionales, y sólo se admiten en casos legalmente previstos:

– La hipoteca en sus diversas manifestaciones. Arts. 1875 CC, 145 y 159 LH; así lo entiende la generalidad de la doctrina, salvo algunas opiniones aisladas. Incluyendo la inscripción de la hipoteca mobiliaria, art3 LHMPSD.

– existen supuestos DISCUTIDOS:

a) Derecho de superficie. El artículo 53.2 TRLey del Suelo 30 de OCTUBRE de 2015: «para que el derecho de superficie quede válidamente constituido, se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de esta en el Registro de la Propiedad.» Por tanto, el derecho de superficie es de inscripción constitutiva. Este carácter constitutivo se justifica por algunos autores por la inmaterialidad de este derecho, igual que ocurre en la hipoteca, lo cual incrementa el valor de la publicidad registral.

El Art. 16.1 RH tras la reforma de 1998, parecía establecer el carácter constitutivo de la inscripción, disponiendo “para su eficaz constitución deberá inscribirse a favor del superficiario…”, más la STS 31 I 2001 lo ha ha declarado nulo por exceso reglamentario, pues, lo que la LS establece es la inscripción como requisito de eficacia erga omnes. Igualmente el artículo 5 de la Ley de Cataluña de 31/12/2001 de regulación del derecho de superficie.

b) La inscripción del derecho a elevar una o más plantas sobre un edificio o a realizar construcciones bajo su suelo…del art 16RH también tiene reconocido por sentencia 27 enero 2000 carácter constitutivo porque este derecho no tiene contacto posesorio

c) La constitución del régimen de aprovechamiento por turno requiere inscripción obligatoria en el RP. art 23, si bien

* LORA TAMAYO: es requisito de oponibilidad.

* GARCÍA-GARCÍA y PAU PEDRÓN: es constitutiva.

d) Arrendamiento y opción: la inscripción no es constitutiva, sino que produce, respecto de terceros “ciertos efectos reales”.

e) AP de crédito refaccionario, en opinión de Lacruz es constitutiva.

f) AP de embargo. Según ROCA era constitutiva respecto del embargo, pues equivale a una hipoteca judicial.

* Postura contradicha por el Art. 587 LEC, que considera hecho el embargo desde que se decrete por resolución judicial, aunque no se hayan adoptado medidas de garantía o publicidad de la traba.

Podemos precisar que la petición de anotación es obligatoria para el juez, pero la anotación no es constitutiva del embargo; pero la anotación sí es necesaria para que el embargo surta sus efectos contra Terceros, no sólo inter partes.

3 – Algunos autores sustituyen la categoría de la inscripción declarativa por la de inscripción conformadora, configuradora o cuasiconstitutiva, entendida como aquella que, sin determinar la existencia del derecho real, contribuye a su plena configuración respecto a terceros.

– Las dos notas esenciales del derecho real son: la inmediatividad, que se refiere al poder inmediato y directo sobre la cosa; y la absolutividad, o eficacia erga omnes.

– Para la existencia de este último elemento, además del contrato y la tradición, sería necesaria la inscripción en el Registro.

* Así resulta de los arts. 606C.c. y 32L.H: «los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el R.P. no perjudican a tercero».

– Por lo tanto, tratándose de fincas inscritas, sólo existiría plena absolutividad, sin límites, cuando exista inscripción, que funciona como un factor constitutivo y complementario del título y la tradición.

– Consecuencia lógica de esta postura es la teoría dualista del tercero, que considera que existen dos clases de terceros en nuestra legislación hipotecaria:

* El tercero del art. 32, que cumple fundamentalmente con la inscripción de su título frente a los títulos no inscritos

* Y el tercero del art. 34, que necesita para su protección frente a acciones de nulidad o resolución los requisitos de dicho precepto.

También hay supuestos de inscripción constitutiva en sentido relativo: pues mas bien son supuestos de inscripción necesaria al ser indispensables para que se produzcan determinados efectos)

– caso de doble venta del 1473CC

-inscripción de los estatutos del régimen de PH art 5LPH

-constatación del derecho de retorno arrendaticio art 15RH

– Adquisiciones de inmuebles por extranjeros no comunitarios en zonas de interés para la defensa nacional. L. 12 III 1975.

– Inscripciones relativas a fincas de reemplazo

B – inscripciones necesarias y voluntarias.

1 – Regla general: voluntariedad de la inscripción y sólo por excepción se hace obligatoria.

Facultativa porque queda al arbitrio de los interesados el llevarla o no a cabo.

la LH1861 estimó que la inscripción por sí misma constituía suficiente estímulo para que los títulos acudieran al Registro. La reformas de 1869 1909 y 1944 dejaron intacto este sistema. No obstante, para estimular la inscripción, se introdujo en el art. 313 L.H. el principio de inadmisión de los documentos no inscritos.

2 – Las inscripciones obligatorias. Existen algunas excepciones en las que al Ley impone la inscripción:

– La constitución del régimen de aprovechamiento por turnos, que como hemos visto es obligatoria. art 23 Ley 6 julio 2012

– Adquisiciones de inmuebles por extranjeros no comunitarios en zonas de interés para la defensa nacional. La L. 12 III 1975:

* art 21 Hace obligatoria la inscripción en el R.P. de los actos y contratos por los que se establezcan reconozcan, transmitan y modifiquen en favor de extranjeros, el dominio u otros derechos reales sobre bienes inmuebles sitos en las zonas especiales.

* La falta de inscripción en 18 meses determinará la nulidad de pleno derecho de los mencionados actos, de lo cual advertirán los notarios autorizantes de las escrituras; no obstante, este efecto invalidante de la falta de inscripción ha sido discutido por la JP.

– Inscripciones de fincas de reemplazo. art 235 LRDA

* Estas fincas y derechos reales deberán ser inexcusablemente inscritos en el RP, sin hacer referencia a las fincas de procedencia.

* Los posteriores actos y contratos de trascendencia real también deberán ser inexcusablemente inscritos en el RP, a cuyo fin los Notarios deberán remitir directamente al Registro las copias de los documentos correspondientes, para su liquidación e inscripción.

* Los documentos en que consten dichos actos y contratos no serán admitidos en ninguna instancia jurisdiccional o administrativa, ni siquiera a efectos tributarios, en tanto no hayan sido objeto de inscripción.

– Inscripciones relativas a reparcelaciones urbanísticas, conforme a la legislación autonómica, y en los términos de los Arts 4 y ss RD 4 VII 1997.

– Además en materia de urbanismo, son numerosos los preceptos de la Ley de Suelo 30 oct 2015, así como del Real Decreto 4/7/1997 que regulan supuestos de inscripción obligatoria: actas de ocupación en los casos de expropiación forzosa, acuerdo de aprobación definitiva de reparcelación, autorización de obras provisionales, cesiones obligatorias de terrenos a la Administración, transferencia de aprovechamientos urbanísticos….

– Otros supuestos.

* El artículo 36 LPAP 3 XI 2003 impone la obligatoriedad de la inscripción de los bienes y derechos de las Administraciones Públicas, así como de la de todos los actos y contratos referidos a ellos. La inscripción de los arrendamientos de bienes inmuebles es potestativa.

Y el artículo 39: los registradores de la Propiedad, cuando tuviesen conocimiento de la existencia de bienes o derechos pertenecientes a las Administraciones Públicas que no estuviesen inscritos, lo comunicarán a los organismos correspondientes para que procedan a la misma.

La DT 5ª, establece un plazo de 5 años, a partir de la entrada en vigor de la Ley para que las Administradores Públicas procedan a la inscripción de sus bienes demaniales y patrimoniales.

* Art 36 Reglamento Bienes Entidades Locales 13 junio 1986 » Las Corporaciones Locales deberán inscribir en el Registro de la propiedad sus bienes inmuebles y derechos reales…»

* art 18,3 LM 21 XI 2003., modificado por la ley 21/ 2015 « La Administración titular o gestora inscribirá los montes catalogados, así como cualquier derecho sobre ellos, en el Registro de la Propiedad«

Si bien CHICO las considera reglas administrativas de carácter interno para que los respectivos entes públicos procuren la inscripción de sus bienes.

5. La inadmisibilidad de los documentos no inscritos.

A – introducción. La ley 30 XII 1944 introdujo la llamada «ineficacia procesal absoluta de los documentos no inscritos»; introducción justificada por la pretensión de que la inscripción, si bien potestativa, fuese premisa ineludible para el ejercicio de los derechos sobre inmuebles. Esta materia se reguló en los arts. 313 a 315 L.H. que, tras L 27 XII 2001, pasan a ser los arts. 319, 320 y 321.

B – EL ART. 319. LH.:

– Los Juzgados y Tribunales ordinarios y especiales los Consejos y las Oficinas del Estado:

* no admitirán ningún documento o escritura de que no se haya tomado razón en el Registro

* por los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción

* si el objeto de la presentación fuese hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito.

– Si tales derechos hubiesen tenido ya acceso al Registro, la inadmisión procederá, cualquiera que sea la persona contra la que se intente hacerlos valer ante los citados Tribunales, Consejos y Oficinas.

C – AMBITO.

Según la doctrina esta inadmisión es puramente procesal:

* Se restringe a los documentos registrables no registrados, y no a los derechos reales ni al acto o contrato que contengan.

* Así, cualquier titular de derechos reales inmobiliarios, aún no inscritos, puede hacerlos valer contra cualquiera: lo que no podrá es servirse, como prueba de su titularidad, del documento registrable y no registrado.

Acción real. El T.S., con criterio discutido, ha declarado que la inadmisión sólo procede cuando se trate de ejercitar acciones reales: no en las acciones personales o posesorias.

D- EFECTOS. Hay que distinguir:

Presentación en perjuicio de tercero. Art. 585 RH. La inadmisión de los documentos y escrituras se decretará inmediatamente por los Juzgados y Tribunales y los Consejos y Oficinas del Estado cuando la presentación de aquellos tenga por objeto hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito.

A tal fin se devolverá el documento a quien lo hubiere presentado y se suspenderá, en su caso, el curso de la demanda, reclamación o expediente hasta que se vuelva a presentar con nota de haberse tomado razón del mismo en el correspondiente Registro.

Presentación que no afecte a tercero. Art. 586. Cuando el objeto de la presentación no afecte a tercero, podrá admitirse la escritura o documento de que no se haya tomado razón en el Registro, siempre que no constare que la finca o derecho a que se refiere hubieren tenido acceso al Registro.

La parte a quien perjudique la admisión podrá oponerse a la misma justificando que la finca o derecho de que se trate figuran inscritos en el Registro. Justificado este extremo, se devolverá el documento indebidamente admitido a quien lo hubiere presentado para que se tome razón del mismo en el Registro, en el término prudencial que al efecto se señale, y si no volviere a presentarse o lo presentare sin la expresada toma de razón, se tendrá por no visto.

Hay dos posturas:

1- ROCA y LACRUZ distinguen:

* Tratándose de fincas no inmatriculadas, la inadmisión se limita a los supuestos de ejercicio contra tercero, entendido como el tercero civil, que no es parte en la relación jurídica documentada.

* Tratándose de fincas inmatriculadas, la inadmisión procede cualquiera que sea la persona frente a quien ha de hacerse valer el derecho.

2- GARCÍA-GARCÍA, el 319 se refiere siempre a la propiedad inscrita.

* La regla inicial se refiere al conflicto ente un titular inscrito y otro no inscrito, conforme al principio de inoponibilidad del Art. 32LH y el principio de inscripción conformadora.

* La segunda regla se relaciona con la legitimación registral del Art. 38 LH, donde existe un conflicto entre titulares no inscritos, habiendo un titular registral distinto a ellos.

Como reglas complementarias.

* Art. 587 se entenderá que de un documento o Escritura se ha tomado razón en el Registro cuando la finca o derecho comprendido en el mismo haya producido en el Registro el asiento que, según su naturaleza, sea legalmente procedente.

* Art. 588; será bastante para acreditar la toma de razón la correspondiente nota del Registro extendida al pie del documento y en su defecto, la certificación expedida por el Registrador.

El no acceso a la finca o derecho al Registro, deberá acreditarse cuando haya lugar a ello, con la correspondiente certificación negativa expedida por dicho funcionario.

E – EXCEPCIONES A LA INADMISIÓN:

Según el Art. 319.2 y 3 Se exceptúa de dicha prohibición la presentación de documentos o escrituras a efectos fiscales o tributarios.

En los expedientes de expropiación forzosa que se sigan contra el que tenga los bienes en concepto de poseedor, no será necesario que este tenga tomada razón de esta situación en el Registro (ni necesario ni posible, pues la posesión no accede al Registro).

Art. 320; no obstante lo dispuesto en el Art. anterior, podrá admitirse el documento no inscrito y que debió serlo, si el objeto de la presentación fuere únicamente corroborar otro título posterior inscrito o ejercitar la acción de rectificación del Registro.

Art. 321 También se podrá admitir el documento expresado en el artículo anterior, cuando se presente para pedir la declaración de nulidad y consiguiente cancelación de algún asiento que impida verificar la inscripción de aquel documento.

F-CRÍTICA.

El artículo 319 LH ha sido objeto de numerosas críticas. Se ha puesto de relieve su contradicción con el Código Civil y con el sistema adoptado por la misma L.H. El derecho real es válido y eficaz, y el adquirente lo mismo puede ejercitar todas sus facultades de goce, disfrute y disposición, debe poder actuar en su defensa sirviéndose de cualesquiera acciones personales o reales. Además, en su interpretación radical el precepto podría considerarse inconstitucional por impedir la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución.

Lo violento de las críticas ha hecho a veces exagerar el alcance del artículo 319. En rigor, este precepto se refiere exclusivamente a los documentos registrables no registrados, y no a los derechos reales ni al acto contrato que contienen. El derecho real, excepto el de hipoteca, tiene en nuestro derecho, descripción meramente declarativa, plena existencia extrarregistral, y otro tanto cabe decir, del título, conforme al sistema general espiritualista propio de nuestra legislación. La inadmisión del documento, significa que no se le va a tener en cuenta en el litigio, pero sin que ello afecte al derecho ni al título, de modo que cualquier titular de derechos reales inmobiliarios, aun no estando inscritos, puede siempre hacerlos valer contra cualquiera: lo que no podrá es servirse, como prueba de su titularidad, del documento que pudo llevar al Registro y no llevó, en los casos en que lo prohíbe el precepto que estamos estudiando.

García y García dice que teniendo en cuenta el sistema de prueba libre y de libre valoración de la prueba tanto en los procesos judiciales como en los procedimientos administrativos los preceptos que se mantienen vigentes después de la ley del 27 de diciembre de 2001 parece que han de interpretarse en el sentido no de inadmisión de tales documentos, sino de “ presunción de exactitud “ de los asientos del Registro en dichos procedimientos frente a los documentos no inscritos. Incluso tratándose de inscripción constitutiva, como ocurre en el caso de la hipoteca, el derecho real es inexistente mientras no se inscribe, por lo que se trata de una “ inadmisión “ sustantiva más que procedimental. También cabe interpretar el precepto en el sentido de admitir la llamada “ oponibilidad “ del derecho inscrito frente a terceros que no han inscrito, y no solo la “ inoponibilidad del derecho no inscrito frente al inscrito “ al que refiere el artículo 32 LH.