TEMA 14. DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

Tema 14. El principio de tracto sucesivo. El artículo 20 de la Ley: Su evolución histórica. Tracto abreviado: Su fundamento. Excepciones al principio. Interrupción del tracto y reanudación de la vida registral.

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EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.
EL ARTÍCULO 20 DE LA LEY: SU EVOLUCIÓN HISTÓRICA.
TRACTO ABREVIADO: SU FUNDAMENTO.
EXCEPCIONES AL PRINCIPIO.
INTERRUPCIÓN DEL TRACTO Y REANUDACIÓN DE LA VIDA REGISTRAL.
Anexo: 3 resoluciones DGRN

1.- El principio de tracto sucesivo

Es uno de los que D. Jerónimo González denomina principios hipotecarios (ideas esenciales sobre las cuales se asienta nuestro sistema registral) y dentro de la descripción que realiza García García, se encuadra dentro de aquellos que “delimita los requisitos para la práctica de los asientos”.

El primer presupuesto de la inscripción es la presentación de un título inscribible. El segundo está constituido por “la exigencia (salvo en caso de inmatriculación) de que el derecho transmitido se halle previamente inscrito a favor de la persona que lo transmite o en su cuyo nombre se transmita”

Este segundo requisito constituye el llamado principio de tracto sucesivo, que hace posible que los sucesivos titulares del domino o derechos reales registrados se sigan los unos a los otros “convenientemente encadenados” (de manera que, como dice ROCA, el transferente de hoy sea el adquirente de ayer, y el titular inscrito de hoy sea el transferente del mañana).

REGULACION

Pues bien, esta exigencia de tracto sucesivo se recoge en el art. 20 LH, complementado con otros preceptos reglamentarios, y muy especialmente los arts. 82 y 83 de la Ley para las cancelaciones.

REQUISITO FORMAL

Como señala LACRUZ, el art. 20 de LH, no debe interpretarse como requisito necesario para el ejercicio de “la facultad dispositiva” del titular registral (que concede el art. 38) sino como requisito (formal) para que el acto dispositivo realizado pueda inscribirse. En este aspecto, el art. 20 LH va dirigido al Registrador, imponiéndole criterio de actuación. Y aún más, la previa inscripción del transmitente no es precisa en el momento del otorgamiento, sino en el de la inscripción de la adquisición a favor del adquirente.

Sin embargo, este carácter formal no puede exagerarse, puesto que, como recuerda García García, el fundamento de este principio resulta de la seguridad jurídica y de la regla sustantiva “nemo dad quod not habet”: Ya que con él se persigue, en definitiva, que el titular no pueda ser privado de los derechos que le confiere su posición registral sin su consentimiento o al menos sin haber tenido la posibilidad de ser oído en el procedimiento correspondiente.

CONCEPTOS

Distingue NUÑEZ LAGOS varios conceptos:

– Tracto sucesivo formal. Cada acto registrable debe constar en un asiento (apoyándose cada asiento en el anterior). Es la cadena de asientos derivados unos de otros, que cada título ha producido en el Registro de la propiedad referentes a una misma finca.

– Tracto sucesivo material. Que el acto inscribible derive del título inscrito. Es la sucesión o genealogía de titulares producida por cada título y cada asiento.

– Tracto sucesivo abreviado o comprimido. Supone una excepción a la regla general de que casa título y cada titular tienen un asiento, ya que a veces un mismo asiento se pueden comprender varios actos transmisivos.

2.- El artículo 20 de la ley: su evolución histórica.

A – EVOLUCIÓN.

Comenzando por su evolución histórica, podemos indicar que

1)- El Proyecto de 1851: El precedente más antiguo de la regulación del tracto lo constituye el art. 1.820 del proyecto de C.c. de 1851, en el que se exigía la previa inscripción del transmitente.

2) – Ley de 1861. Su art. 20 dispuso como causa para suspender o denegar la inscripción la no inscripción a favor del transmitente. Como medios de subsanar la inscripción omitida se aludía a la presentación del título correspondiente, y al expediente posesorio.

La Real Orden de 20-Febrero-1863 + la Resolución de 5-Marzo-1863 aclaró que el requisito de tracto sólo regía para los títulos otorgados con posterioridad a dicha fecha, y que los anteriores eran registrables por sí solos.

3)- Ley de 1869. Se desnaturalizó el contenido del art.20, que ya no tenía como objeto principal la regulación del tracto, sino el procedimiento inmatriculador por documentos antiguos.

4)– La Ley de 1909. Se distinguían en el art. 20 dos partes:

* Una regulaba el principio de tracto sucesivo, en términos relativamente semejantes a los actuales.

* Y otra regulaba la inmatriculación en virtud de documentos anteriores de transmisión, sustituyendo la fecha tope antigua por la de 1 de Enero de 1909 y estableciendo para las inscripciones verificadas por este medio una suspensión por dos años de los efectos de la fe pública registral.

5)- Reformas posteriores. Por leyes de 1922 y 1932, se amplió la fecha tope de los documentos inmatriculadores; hasta que la ley de 21 de Julio de 1934:

* sustituyó el sistema de fechas por el de publicación de edictos.

*exigiendo la constatación documental de la adquisición de la persona que en el título inmatriculable aparece como transferente.

6)- Ley de 1944-46. Desglosó del art. 20 lo relativo a la inmatriculación por documento público de adquisición, dedicando a esta materia el art. 205. Además, se establece la aplicación del art. 20 a toda clase de títulos y se amplió la primitiva excepción a favor del albacea a toda clase de mandatarios, representantes o liquidadores.

7) El Reglamento 1947: Admite sistema de publicación edictos y fecha tope 1-Enero-1945.

8) Reforma 1959. Vuelve definitivamente del sistema de edictos

9) LO de reforma del Código Penal 2003 adiciona un párrafo al art. 20 LH para introducir una nueva excepción en materia de procedimientos criminales.

10) Reforma del apartado 7º por ley 41/2015 de 5 de octubre.

B – EXAMEN DEL ART. 20.

En la actualidad, el art. 20 LH dispone que:

Para inscribir o anotar “títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito “aquel derecho” a nombre de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.
Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al art. 205, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado la cual subsistirá durante el plazo que señala el art. 96 de esta Ley.
No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes.

– Tampoco será necesaria dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos:

* Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste.

* Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas pro indiviso a los vendedores o cedentes, aunque en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación pro indiviso con referencia al título en que así constare.

* Y cuando se trate de testimonios de autos de adjudicación o escrituras de venta verificadas en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.

Cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fueren de éste los bienes que a aquel correspondían debe practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios aunque haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.

No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento.

(Párrafo séptimo del artículo 20 redactado la Ley 41/2015, de 5 de octubre, de modificación de la LE Criminal para la agilización de la justicia penal y el fortalecimiento de las garantías procesales)

Glosando el art. 20, destacamos 3 aspectos:

A-. Ámbito objetivo (títulos). De acuerdo con esta regulación, el principio de tracto tiene una aplicación a toda mutación jurídico- real inmobiliaria que pretenda tener acceso al Registro, tanto si deriva de negocio jurídico como si tiene lugar por virtud de sentencia, expropiación o accesión, puesto que el art.20.1 habla de títulos declarativos, transmisivos, modificativos y extintivos.

* Títulos traslativos: Si incluyen tanto actos de ENAJENACION como de GRAVAMEN. Son voluntarios o forzosos. Entre los títulos traslativos, al art. 20.1 parece aludir solamente a los que otorgue el titular registral por sí o por medio de representante; sin embargo, el requisito de tracto debe cumplirse no sólo en las enajenaciones voluntarias, sino también en las forzosas. Dos matices:

En estas, “el principio de tracto” impone la necesidad de que la persona contra la que se haya dirigido o seguido el procedimiento sea la misma que figure como titular registral”
Ello se conecta con los requerimientos, citaciones o notificaciones que deben efectuarse a los terceros poseedores, o titulares de derechos reales.

Sin perjuicio de que a los titulares posteriores a la nota de expedición de certificación de dominio y cargas no se les realice notificación alguna, si bien en la nota de despacho de los títulos que se inscriban después de dicha nota debe hacerse referencia a la existencia del procedimiento.

* Títulos modificativos. En cuanto a los títulos modificativos, su concepto comprende todos aquellos que, alterando el dominio o su derecho real, no impliquen un gravamen o una transmisión.

La doctrina discute si dentro de este concepto deben o no incluirse los “títulos de agrupación, división, agregación, segregación o declaración de obra nueva”:

+ Autores con Tirso Carretero creen que en estas modificaciones regiría un tracto sucesivo real o de folio, implícito en la regulación del art. 20 y que sería plenamente equiparable al de derechos y titularidades.

+Otros autores consideran que estas operaciones de naturaleza inmatriculatoria se hallan exceptuadas de la exigencia de tracto.

+Hay que tener en cuenta el artículo 47 RH, que señala que no será obstáculo para la inscripción de cualquier segregación el que no hayan tenido acceso al Registro otras previamente realizadas.

* Títulos extintivos. Finalmente, los títulos extintivos se harán constar generalmente mediante un asiento de cancelación. La exigencia genérica de tracto que resulta del art. 20 de completa con las reglas específicas que dictan los art. 82 y 83, que se examinan en el tema 28, al cual nos remitimos.

B) Asientos para los que se exige: El requisito de tracto sucesivo ha de cumplirse para poder “inscribir o anotar” los títulos antedichos.

.El concepto de inscripción o anotación tiene aquí un sentido amplio: no solo comprende los asientos de inscripción o anotación preventiva, sino también las cancelaciones e incluso las notas marginales que procedan.

. IMPORTANTE: Por el contrario, el requisito de tracto no rige nunca respecto del asiento de presentación, que debe practicarse en relación a todos los títulos que accedan al Registro, con las únicas excepciones que enuncia el art. 420 RH.

C) Requisito de la previa inscripción: “Debe constar previamente inscrito o anotado”. Cuando se den estos presupuestos, el requisito de tracto sucesivo impone “que deba constar previamente anotado o inscrito el derecho de la persona que otorgue”

Tres matices previos:

1.-Concepto: Con relación al otorgante, los conceptos de inscripción y anotación deben interpretarse en sentido estricto.

2.- Momento: El momento en que debe cumplirse el requisito de previa inscripción a favor del disponente es aquel en el que pretenda su inscripción el acto dispositivo: es indiferente si en el momento de otorgamiento se cumplía o no.

3.- Excepción: 20.7 LH.

Tres posibilidades:

1ª.- Inscripción previa: Si consta previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o resulte perjudicada por el asiento pretendido, debe extenderse el correspondiente asiento en el Libro de Inscripciones, siempre que no haya otros obstáculos que lo impidan.

2ª.- Inscripción a favor de persona distinta: Si el derecho está inscrito a favor de persona distinta del otorgante, la regla general, conforme al art. 20.2, es la de que el Registrador deberá denegar la inscripción solicitada. Hay TRES matices:

* Art. 105 RH: no obstante el art. 105, permite al Registrador simplemente suspender la inscripción del título en el caso de que la persona que otorgue el acto o contrato:

– alegue en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito

– o resulte tal circunstancia del Registro y del referido documento.

En estos casos, a solicitud del presentante, podrá extenderse anotación preventiva por defecto subsanable.

(Fundamentalmente para el caso práctico)

* . En este punto conviene tener en cuenta la Resolución DGRN, 12 de noviembre de 2010, en el que se sigue el criterio ya defendido por otra Resolución anterior de 2 de marzo de 1962, en la que el documento presentado en primer lugar en el Registro GANA PRIORIDAD, a pesar de adolecer de un defecto de tracto sucesivo, en perjuicio del documento presentado con posterioridad al mismo, pero con anterioridad al documento que subsanaría el defecto de tracto del primero. Para entenderlo a efectos de caso práctico:

1º Presentan una hipoteca en que el hipotecante es B, que no pueda inscribirse porque el titular de la finca es A.

2º Presentan un embargo contra A.

3º Presentan la compraventa de A a favor de B y que sirve de base a la hipoteca.

La doctrina con García García a la cabeza, así como la postura de la DGRN, en que la hipoteca gana prioridad respecto al embargo en base la coordinación de todos los principios:

a) Principio de prioridad.- La hipoteca tiene preferencia sobre el embargo.

b) Principio de Calificación Registral.-No parece adecuado que la falta de previa inscripción se pueda considerar defecto “insubsanable”.

c) Principio de inoponibilidad.- En materia de prioridad, el tercero del artículo 32 LH no necesita de la previa inscripción para estar protegido. Por tanto, el acreedor hipotecario que llega primero es tercero del artículo 32.

d) Aplicando el Principio del Tracto sucesivo.- del artículo 20 LH, tampoco puede aplicarse el tracto sucesivo de modo, que el tracto nunca se ha considerado requisito previo de protección , sino de inscripción. La DGRN también favorece la solución tradicional. La práctica registral que he conocido siempre ha resuelto la cuestión de ser preferente la hipoteca y dejar fuera el embargo.

Sin embargo, el debate dentro de los registradores existe, dado que muchos defienden una segunda postura, en la que se considera:

1) Que la hipoteca no puede inscribirse hasta que se presente con ella la compraventa, siendo entonces el negocio perfecto.

2) Que el embargo contra A es inscribible dado que el titular sigue siendo A en tanto no se presente la compraventa.

* Tracto y prioridad: La finalidad del art. 105 RH es la de ofrecer la posibilidad de salvaguardar la prioridad del título que adolezca de un defecto de tracto.

– Con el mismo criterio, en el supuesto de conflicto entre un título presentado en primer lugar que adolece de un defecto de tracto y otro título, presentado en segundo lugar, que no tiene este defecto, la R. 2 Marzo-1962 atiende la prioridad del documento presentado en primer lugar, siempre que el defecto se subsane dentro de plazo.

– No obstante, la R. 18-marzo-1972 indica que no cabe esta posibilidad en el caso de que, cuando se presente el título que subsane la falta de tracto del primer documento, el Registrador hubiese denegado ya la inscripción. Este criterio es muy criticado por García García, que recuerda que la calificación negativa no destruye la eficacia del asiento de presentación que sólo deja de producir efectos por el transcurso del plazo.

* Art. 20.7 LH.

* Art. 432.1.c) RH: Finalmente, en relación con esta materia, hay que recordar el supuesto del art. 432.1.c) RH, que prescribe que si, para despachar un documento, fuere necesario despachar previamente otro presentado con posterioridad, el asiento de presentación del primero se prorrogará, a instancia de su presentante o interesado:

– Hasta treinta días después de haber sido despachado el documento presentado con posterioridad.

– O hasta el día en que caduque el asiento de presentación posterior.

3ª.- El derecho no se encuentra inscrito: La tercera de las posibles situaciones, es que no esté inmatriculada la finca a que se refiere el título que se pretende su registro. En este caso:

A) Anotación de suspensión: La inscripción debe suspenderse, sin perjuicio de que pueda tomarse, anotación de suspensión, cuando lo solicite el interesado. Esta anotación como las restantes del art. 96, tiene una duración de 60 días desde su fecha, pero el Art. 205 RH, permite solicitar su prórroga:

– Al Registrador, por un plazo máximo de 180 días, a contar desde la fecha del asiento de presentación.

– A la autoridad judicial, en circunstancias extraordinarias, por un plazo máximo de un año, a contar en este caso desde la fecha de la propia anotación.

B) En lo demás es preciso distinguir dos situaciones:

+ Cuando se trate de un título de dominio, podrá el presentante acudir a cualquiera de los medios inmatriculadores, que tras la reforma Ley 13/2015 recoge la necesidad de que el título público traslativo sea otorgado por persona que acredite haber adquirido la propiedad de la finca por título público al menos un año antes (artículo 205 LH) y, si se trata de expediente de dominio, podrá pedir la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación (203 de la Ley Hipotecaria)

+ Cuando se trate de titularidades jurídico reales limitadas, no aptas para inmatricular, podrá el interesado acudir al procedimiento del art. 312 RH, que se expone en otros temas del programa.

3.- Tracto abreviado: su fundamento.

A – CONCEPTO Y FUNDAMENTO.

La manifestación formal del principio de tracto sucesivo impone la necesidad de que para cada acto registrable se produzca un asiento en el Registro.

. Los supuestos de tracto abreviado suponen una excepción a esta regla, ya que permiten englobar en un solo asiento varias transmisiones o actos dispositivos.

. El fundamento de estos supuestos radica en la necesidad de evitar inscripciones formularias que complicarían el historial jurídico de la finca.

Ámbito sucesorio: Los supuestos más importantes de tracto abreviado se producen en el ámbito sucesorio:

1.- Ventas o cesiones a coherederos (art. 20.5)

Según ROCA se aplica cuando los coherederos a quienes se les haya adjudicado pro indiviso una finca la vendan a otro sin parte en esa adjudicación, y no cuando un coheredero venda su participación a otro.

2.- Partición hecha con herederos de un heredero. Art. 20.6 LH.

Aquí refleja en un solo asiento la transmisión a favor del heredero premuerto y la adjudicación de los bienes a los herederos que representan a este.

3.- Transmisiones hereditarias sucesivas. Por aplicación analógica de esta regla, la R. 26-Octubre-1935, permitió la inscripción en un único asiento de varias transmisiones hereditarias sucesivas, con independencia de que se realicen a favor de varios herederos o de uno solo.

4.- Cancelaciones practicadas por los herederos. También consideran algunos autores como un supuesto de tracto abreviado la regla del art. 213 RH, que permite que los coherederos puedan cancelar, durante la proindivisión, las inscripciones o anotaciones extendidas a favor de su causante:

. Siempre que acrediten el fallecimiento y su condición de tales herederos conforme al art. 79.

. Y con una excepción: cuando conste la existencia de comisarios, contadores o albaceas a quienes corresponda esta facultad.

5.- Modificación de fincas: Fuera del ámbito sucesorio, el art. 49 RH regula otro supuesto de tracto abreviado, indicando que:

-Cuando en el título presentado se forme una finca de dos o más, o se segregue parte de alguna con objeto de enajenarla se practicará una sola inscripción en la que se comprendan la agrupación o segregación y su enajenación.

– La DGRN ha declarado que este precepto es también aplicable a la simple constitución de gravámenes.

6.- En el art. 57 RH: “Cuando mediante hipoteca se asegure el cumplimiento de las prohibiciones de disponer a que se refiere el art. 27 de la Ley, se inscribirán en un solo asiento el acto o contrato que las contenga y la hipoteca que se constituya, y se hará constar que se deniega la inscripción de la prohibición de disponer”.

4.- Excepciones al principio.

– INTRODUCCION. La legislación hipotecaria española no recoge verdaderas excepciones al principio de tracto sucesivo en su aspecto material, aunque sí existen ciertas modalidades del principio que se explican en razón de la necesidad de evitar que el Registro publique titularidades transitorias (no son verdaderas excepciones, pues siempre queda cumplido en lo fundamental el encadenamiento, que constituye la esencia intima de aquel)

A)– MODALIDADES. (Estas modalidades son las siguientes:

1 – Representación y figuras afines. En Art. 20.4 L.H.

Es una prevención lógica, ya que no cabe exigir la previa inscripción a nombre de estos representantes que no adquieren nada (Gómez Gálligo)

Este precepto plantea dos órdenes de Problemas:

– Con relación a la representación indirecta: la doctrina discute si cabe incluir en su ámbito los fenómenos de representación indirecta, que en esta materia se concreta en la figura del mandato no representativo para enajenar en el que el mandatario actúa en su propio nombre:

. La doctrina tradicional, que niega que la representación indirecta constituya un verdadero supuesto representativo, se inclina por la tesis negativa; entiende que en el supuesto de referencia se da origen a un negocio fiduciario, incluido en el supuesto del art. 2.3 de la ley y que queda sujeto al requisito general de previa inscripción a favor del disponente.

. Entre la doctrina más reciente, algunos autores defienden la posibilidad de inscripción del acto sin previa inscripción a favor del mandatario, siempre que se justifique ante el Registro la existencia del mandato.

– Albaceas. En Cuanto a los actos dispositivos realizados por los albaceas (art.903. 2 Cciv), se ha discutido si sería precisa la previa inscripción no a favor del propio albacea, que exceptúa el mismo art. 20, sino a favor de los herederos.

La DGRN, ha resuelto reiteradamente que no es necesaria tal inscripción previa, ya que se entiende que la intervención del albacea impide que se complete el ingreso de los bienes relictos en el patrimonio de los herederos
Ello se entiende sin perjuicio de la necesidad de que el albacea obtenga el consentimiento de los legitimarios para que pueda realizar tales actos dispositivos.

2 – Transmisiones hereditarias:

– Ratificación de contratos privados realizados por su causante. Art. 20.5.1 LH

La prevención también resulta lógica, ya que no puede exigirse la previa inscripción a favor de los herederos cuando estos no se limitan sino a ratificar que tales bienes no integran la herencia por haber sido vendidos en vida del causante (Gómez Gálligo)

– Ejecución por deudas del causante. Art. 20.5.3 LH. Tampoco es necesaria la previa inscripción a favor de los herederos: Cuando se trate de “testimonios de autos de adjudicación” derivados de procedimientos ejecutivos seguidos contra los herederos para la efectividad de deudas del causante.

– Embargo por deudas del heredero o legatario. El art. 166.1.2 RH, contiene otra modalidad del tracto, dado que permite practicar anotación de embargo sobre los bienes del causante derivada de deudas propias del heredero o legatario, sin necesidad de anotación o inscripción previa del derecho de aquellos. El art.166 RH distingue según que el procedimiento se siga contra herederos determinados o indeterminados del titular registral. Tratándose de herederos indeterminados, la DGRN había venido exigiendo que el procedimiento se entendiera con la persona designada judicialmente para administrar la herencia como patrimonio transitoriamente sin titular. Sin embargo, en Resolución de 19 de agosto de 2010, la DGRN considera que la exigencia de nombramiento judicial de administrador de la herencia yacente en procedimiento judiciales seguidos contra herederos indeterminados del titular registral, para poder considerarse cumplido el requisito del tracto sucesivo, cfr. arts. 20 LH y 166 RH, “no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que debe limitarse a aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico y puede obviarse cuando de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente”. Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derecho a la sucesión por ministerio de la ley y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral, sería pertinente la designación de un administrador judicial. De acuerdo con esta doctrina, reiterada en Resoluciones posteriores, como la de 9 de julio de 2011, el nombramiento de administrador de la herencia yacente cfr. art. 795 LEC no será siempre necesario. Este criterio ha sido confirmado en Resolución de 3 de octubre de 2011 en consulta vinculante del Colegio de Registradores. Otras: Resolución 19 de septiembre de 2015: “…en los casos en que el procedimiento judicial se ha dirigido contra a herencia yacente y los ignorados herederos del titular registral. Reitera la Dirección su abundante doctrina sobre la materia en el sentido de que habrá de nombrarse un administrador judicial en los supuestos de demandas a herederos ignorados, pero que se considera suficiente el emplazamiento a personas determinadas como posibles llamadas a la herencia. Es decir, el emplazamiento en la persona de un albacea o del administrador judicial de la herencia yacente cumplirá con el tracto sucesivo, pero solo será requisito inexcusable tal emplazamiento cuando, como ocurre en este caso, el llamamiento sea genérico, dirigiéndose la demanda contra herederos ignorados; No lo será cuando se haya demandado a un posible heredero que pueda actuar en el proceso en nombre de los ausentes o desconocidos”.

– Disposiciones realizadas conjuntamente durante la indivisión. Finalmente, cabe indicar que, de acuerdo con el art. 209 RH tampoco es necesaria la previa inscripción a favor de los herederos para inscribir los actos dispositivos realizados conjuntamente por los herederos durante la indivisión.

B – EXCEPCIONES

Inmatriculación por título público (198.5 LH : “La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna”) puesto en relación con el art.205.1 LH (“Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona , los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público…”)
Usucapión Contra tabulas, pues no hay enlace entre el usucapiente y el titular registral (art.36 LH)
Reconstrucción de Registros. Los que se producen durante el periodo de reconstrucción de Registros destruidos, puesto que la Ley de 15-Agosto-1873 establece la suspensión por un año del art. 20 LH durante este periodo.

4 – Concentración parcelaria. Hay que citar los supuestos derivados del procedimiento de concentración parcelaria, puesto que conforme al art. 235.1 LRYDA:

– La inscripción de las fincas de reemplazo se hace sin referencia a las parcelas de procedencia, en cuya equivalencia se adjudican.

– Aún cuando éstas aparezcan inscritas a nombre de personas distintas de aquellas con quienes a título de dueño se entendió el procedimiento de concentración.

5 – Expropiación forzosa. Finalmente hay que recordar que en la expropiación forzosa se permite la inscripción a favor del expropiante o beneficiario aunque el expediente no se haya seguido con el titular registral, siempre que el titular extrarregistral acredite ser causahabiente de aquel en los términos del art. 7 LEF.

El artículo 204 de la Ley Hipotecaria, como se estudia en el tema respectivo, recoge la posibilidad de inmatriculación de fincas en el RP cuando se trate de fincas aportadas a expedientes de transformación o equidistribución urbanística; fincas de reemplazo resultantes de expedientes de concentración parcelaria; fincas que hubieran sido objeto de expropiación forzosa; fincas de titularidad pública resultantes de procedimientos administrativos de deslinde; o en virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente.

6 – Art. 20.7. Introducido por Ley 25-Noviembre-2003, y como ya hemos dicho reformado por la Ley 41/2015:

Se trata de un supuesto excepcional cuya justificación es evitar que queden inefectivas las resoluciones judiciales, cuando los imputados ponen los bienes a nombre de personas físicas o jurídicas interpuestas. Lo que se pretende es que la doctrina del “levantamiento del velo” pueda ser eficaz desde que el juez tiene indicios racionales expresados en el mandamiento de que el titular registral es un mero testaferro del imputado, siendo este el titular registral.

7.- Art. 170.6 LGT, recoge la como la Administración tributaria podrá acordar la prohibición de disponer sobre los bienes inmuebles de una sociedad, sin necesidad de que el procedimiento recaudatorio se dirija contra ella, cuando se hubieran embargado al obligado tributario acciones o participaciones de aquella y este ejerza el control efectivo sobre la sociedad titular de los inmuebles. Se podrá tomar AP de la prohibición de disponer en la hoja abierta a las fincas en el Registro de la Propiedad en virtud del correspondiente mandamiento en que se justificará la validez de la medida cautelar contra persona distinta del titular registral por referencia a la existencia de la correspondiente relación de control. (ap. 6 redacción de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude)

5.- Interrupción del tracto y reanudación de la vida registral.

INTRODUCCION En el sistema español, en el que la inscripción no es constitutiva y tiene por lo general carácter voluntario, la interrupción del tracto sucesivo es un fenómeno relativamente frecuente:

Señala el artículo 208 de la Ley Hipotecaria, redacción Ley 13/2015, en su apartado primero que “No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada”.

Por tanto, en principio como ya habían recogido numerosas resoluciones de la DGRN esta discordancia debería ser corregida llevando al Registro los títulos justificativos de las transmisiones intermedias hasta llegar al actual titular extrarregistral.

El artículo 208 recoge el caso de adquirentes directos del titular registral o sus herederos, pudiendo entenderse que existe interrupción del tracto en el resto de supuestos.

Mencionar no obstante una resolución 7 de diciembre de 2012, anterior por tanto a la reciente reforma del artículo 208, en la que la DGRN señalaba que pese a su doctrina reiterada de que no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto cuando no existe propiamente tracto interrumpido (es decir, en los supuestos en los que el promotor del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral), entiende que en supuestos de excesiva dificultad para reanudar el tracto sucesivo interrumpido por la vía de la titulación ordinaria, puede acudirse al expediente de dominio de reanudación de tracto (cfr. RR de 24 de julio y 1 y 6 de agosto de 2012), de modo que permitía al propietario acudir al expediente de dominio no sólo en el caso de carecer de título escrito de dominio, sino también en el caso de que, aun teniéndolo, no pudiera inscribirse por cualquier causa.

MEDIOS DE REANUDACION: Las dificultades que puede plantear esta solución hacen que la ley hipotecaria arbitre una serie de medios que permiten reanudar el tracto interrumpido. Entre ellos:

El juicio declarativo ordinario. En cuanto a la eficacia de una sentencia declarativa para reanudar el tracto, la DGRN en Resolución de 2 de septiembre de 2011 ha señalado que “Aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios”.
El procedimiento judicial de rectificación de la inexactitud registral del art. 40 a).
En los procedimientos urbanísticos: art. 9 RD de 4- Julio-1997, SIRPANU: permite la reanudación del tracto cuando alguna de las fincas incluidas en la unidad de ejecución conste inscrita a favor de persona distinta de aquella que justifique en el expediente mejor derecho de propiedad mediante un procedimiento específico.
Art. 206.4 LH dispone “Junto al procedimiento registral ordinario, cuando se trate de fincas propiedad de alguna de las entidades referidas en el apartado 1, podrá obtenerse la reanudación del tracto sucesivo interrumpido a través de certificación administrativa, expedida con los requisitos señalados en el presente artículo, que ponga fin al procedimiento regulado en el apartado 3 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, PAP.
El artículo 198 en apartado 7º recoge dentro de los procedimientos para lograr la concordancia entre el RP y la realidad física y jurídica extrarregistral: “El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido”, desarrollado en el mencionado artículo 208 LH, que en su tramitación se remite al artículo 203 Ley Hipotecaria (cuya tramitación de expediente es objeto de estudio en el tema 30 del programa al cual me remito), pero con una serie de especialidades.

Someramente señalar que junto a los interesados referidos en la regla quinta 203.1, deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta el fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos.

Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de MODO PERSONAL.

La misma regla se observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años de antigüedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos.

Dada la especial importancia de este expediente y los derechos a proteger cual es una inscripción registral sobre la cuales pretende reanudar el tracto, hace necesario obrar con cautela en orden a admitir las notificaciones edíctales.

Título inscribible: En el caso de que todos los que deban comparecer lleguen a un acuerdo (o manifiesten su no oposición) este se reflejará en un acta (acta

final), que será firmada por el Notario junto con los interesados.

Queda derogado con la reforma 2015 el Art. 293 RH por cuanto se refiere a la aprobación judicial del acta y el Art. 297 RH relativo a la oposición judicial al acta.

ANEXO

* Resolución de 7 de diciembre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Motril n.º 1, a la inscripción de un testimonio de auto judicial declarando justificado el dominio a los efectos de reanudación del tracto sucesivo de una finca.

Supuesto: En un expediente para reanudar el tracto el título es un contrato privado de compraventa en la que la promotora, titular registral de 1/5 parte de la finca, compra a los demás titulares registrales su parte.

El registrador entiende que cuando se adquiere del titular registral o de sus herederos no cabe utilizar este procedimiento porque no hay propiamente tracto interrumpido.

Sin embargo la Dirección, pese a su doctrina reiterada de que no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto cuando no existe propiamente tracto interrumpido (es decir, en los supuestos en los que el promotor del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral), entiende que en supuestos de excesiva dificultad para reanudar el tracto sucesivo interrumpido por la vía de la titulación ordinaria, puede acudirse al expediente de dominio de reanudación de tracto (cfr. RR de 24 de julio y 1 y 6 de agosto de 2012), de modo que permite al propietario acudir al expediente de dominio no sólo en el caso de carecer de título escrito de dominio, sino también en el caso de que, aun teniéndolo, no pudiera inscribirse por cualquier causa.

Comentario: continua la Dirección la senda de las resoluciones citadas en el sentido de cambiar el criterio en cuanto que se entiende por tracto interrumpido; y en ésta va aún más lejos, puesto que el promotor adquiere directamente del titular registral sin que exista transmisión intermedia – al menos en cuanto a 3/5 partes de la finca. (MN)

*Resolución de 20 de septiembre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 1, por la que se deniega la inscripción de un expediente de dominio de reanudación del tracto sucesivo.

Supuesto: Se plantea si puede utilizarse el expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo cuando el promovente ha adquirido del titular registral.

La Dirección confirma la nota dado el carácter excepcional del expediente. Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias, etc.).

Ello conlleva tanto una interpretación restrictiva de sus normas reguladoras y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción. De ahí que no se admita la posibilidad de expediente de dominio cuando el promotor sea causahabiente del titular registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar el título de adquisición. Y aun cuando el propio centro ha matizado esta doctrina en determinados supuestos, este caso no encaja en ninguno de ellos: no estamos ante un caso en el que el promotor carezca de acción para subsanar las deficiencias formales que pudieran afectar a su transmitente; ni tampoco ante el supuesto (R. 22 de mayo de 1995 y R. 7 de Diciembre de 2012) de que en el momento de iniciar el expediente la cadena de transmisiones no se hubiese documentado debidamente, sino que en el momento de iniciarse el expediente los promotores, que habían adquirido de los titulares registrales, tenían acción contra ellos para elevar a público el contrato realizado. Nada cambia el fallecimiento de los titulares registrales pues la obligación de elevar a público corresponde a sus herederos contra los que debió dirigirse la oportuna acción. (MN)

*. LEGITIMACIÓN REGISTRAL SIN PODER DE DISPOSICIÓN. Resolución de 15 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Tarazona a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de venta de una finca por su titular registral. De la propia escritura resulta que ha habido varias ventas o cesiones intermedias anteriores a otras personas de quien adquirió su derecho el comprador, sin más precisión.

El registrador rechaza la inscripción pues considera que de la propia escritura resulta que el titular registral ya no es el propietario actual, y que por tanto no tiene poder de disposición. Su calificación es confirmada por el Registrador sustituto

El interesado recurre y alega que aunque hubo varios contratos de compraventa, no hubo transmisiones intermedias porque no hubo entrega de posesión y que la cita de ellos lo es a los solos efectos fiscales.

La DGRN desestima el recurso argumentando que no se puede tener en consideración el argumento de la falta de traditio, pues nada se dijo en la escritura. Tampoco puede valorar si hubo doble venta o venta de cosa ajena, y si hubo buena fe o mala fe, por ser ajenas al reducido marco de un recurso

Declara también que aunque el vendedor, al ser titular registral, estaría legitimado en principio para la venta por el principio de legitimación registral, pero que dicho principio puede quedar desvirtuado si el vendedor ha perdido el poder de disposición por haber vendido o cedido su derecho, pues al Registro sólo pueden acceder los actos válidos civilmente y ello es una cuestión que debe de calificar el registrador. En el presente caso ha habido al menos dos ventas de derechos y con independencia de si hubo o no consumación de las ventas (y por tanto transmisión de la propiedad) lo cierto es que dichos actos deberían constan en escritura ya que condicionan la presente venta.

Finalmente advierte a notario y registrador de que, además, tendría que acreditarse la liquidación de impuestos de dichas cesiones.

Comentario:

Parece probable que la forma elegida (venta directa sin muchas precisiones de la cadena anterior de cesiones) se deba a que no se han pagado los impuestos correspondientes (ITP), tanto si hubo cesión de derechos sin consumación de la venta, como si se consumó. Pero, claro, si no se hace mención a las cesiones esta venta directa tiene el inconveniente de que no puede contabilizarse el precio adecuadamente en las cuentas de la sociedad o justificarse el pago por el comprador, pues no cuadran los números.

Y una de dos: o los contratos de cesión fueron consumados con transmisión de la propiedad, con lo que el vendedor carece de poder de disposición y la venta no es válida (venta de cosa ajena), o solamente fueron perfeccionados pero no consumados (no hubo transmisión), en cuyo caso hay que acreditar con escritura pública al tratarse de inmuebles la cadena de cesiones, pues la posición jurídica de ambas partes en el contrato, incluso los pagos, traen causa de las anteriores cesiones.