REGISTRO DE LA PROPIEDAD. INFORME BOE FEBRERO de 2015.

 

DISPOSICIONES GENERALES: 

COMISIÓN MIXTA REGISTRO CIVIL.

 Orden JUS/147/2015, de 5 de febrero, por la que se crea y regula la composición y funcionamiento de la Comisión Mixta de colaboración con el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, en materia de registro civil.

La creación de esta Comisión se justifica en la Exposición de Motivos porque los Registradores han sido el Cuerpo designado por la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, para la llevanza del Registro Civil (ver R D. Ley 8/2014, de 4 de julio y Ley 18/2014, de 15 de octubre). y la necesidad de colaborar para ello entre el Ministerio y el Colegio de Registradores como corporación de derecho público en la que se integran los funcionarios que deben desempeñar este importante cometido en aras de proceder al estudio del mejor diseño del sistema que permita la mejora del servicio, utilizando de la manera más eficaz posible los recursos existentes y garantizando:

– la gratuidad de los servicios,

– el sostenimiento de los costes,

– y la titularidad estatal y máxima protección de los datos registrales.

Constitución.  Se constituye la Comisión Mixta de Colaboración entre el Ministerio de Justicia y el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, en materia de Registro Civil,

Naturaleza. Se trata de un órgano colegiado adscrito al Ministro de Justicia, al amparo de lo previsto en el artículo 40.2 de la Ley 6/1997, de 14 de abril, de Organización y Funcionamiento de la Administración General del Estado.

Objeto: colaborar para el diseño de un sistema de Registro Civil que redunde en la mejora del servicio, empleando de la forma más eficaz posible los recursos existentes y garantizando la gratuidad del servicio, el sostenimiento de los costes de la plataforma digital y la titularidad estatal y máxima protección de los datos registrales.

Funciones.

1. a) Analizar el desarrollo de actuaciones
2. b) Estudiar el diseño de un sistema de Registro Civilque cumpla con los objetivos referidos, en la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, y en las ulteriores reformas que puedan producirse.
3. c) Intercambio de información en el estudio del citado diseño.

Composición.

La Comisión se dice que será paritaria, correspondiendo la mitad de sus miembros al Ministerio de Justicia y la otra mitad al Colegio de Registradores.

Tiene diez miembros:

1. Presidente, el Ministro de Justicia.
2. Vicepresidente Primero: el Director General de los Registros y del Notariado
3. Vicepresidente Segundo, el Decano del Colegio de Registradores
4. Secretario, un funcionario del Ministerio de Justicia con un nivel 26 mínimo.
5. Los seis Vocales serán: Tres representantes del Ministerio de Justicia, que bien ostenten nivel orgánico de Subdirector General o asimilado o sean personal comisionado en el mismo, designados en ambos casos por el Director General de los Registros y del Notariado y tres representantes del Colegio de Registradores designados por el Decano del Colegio. Puede haber suplentes.

 La Comisión – dice la E. de M.- también podrá contar, dependiendo de las materias que sean objeto de sus reuniones, con la participación de otros Departamentos ministeriales, organismos públicos o Colegios profesionales.

Régimen jurídico y Funcionamiento. 

El régimen de funcionamiento de la Comisión se ajustará a los establecido en el capítulo II del título II de la LRJAPyP (régimen de órganos colegiados).

La Comisión Mixta se reunirá siempre que lo acuerde el titular de la Presidencia por iniciativa propia o a solicitud de otros miembros. Incluso son posibles reuniones no presenciales por motivos de urgencia por vía telemática o videoconferencia.

Podrán constituirse grupos de trabajo específicos en función de la materia, en los que podrá convocarse a participar por decisión del Presidente o de los Vicepresidentes, a expertos de otros Departamentos ministeriales, instituciones, agencias, órganos constitucionales o del sector privado.

Gratuidad. Ninguno de los asistentes percibirá retribución por ello. El funcionamiento de esta Comisión no implicará aumento de gasto público y será atendida con los medios materiales y personales del Ministerio de Justicia y del Colegio de Registradores.

Delegación. Se modifica la Orden JUS/2225/2012, de 5 de octubre para permitir que el Ministro pueda delegar la Presidencia de la Comisión en la Subsecretaria de Justicia.

La orden entró en vigor el 7 de febrero de 2015 cuando la Comisión ya había celebrado dos sesiones.

Notas:

1ª.- Se observa una significativa desarmonía entre la Exposición de Motivos y el art. 1.2, respecto al fundamental problema de la financiación de la llevanza del Registro Civil:

• La E. de M. dice: «se instrumenta a través de la presente orden ministerial la creación de una Comisión Mixta… en aras de proceder al estudio del mejor diseño del sistema que permita la mejora del servicio,… garantizando… el sostenimiento de los costes«. 
• El art. 1.2 dice: «El objeto de la Comisión será la colaboración para el diseño de un sistema de Registro Civil que redunde en la mejora del servicio… garantizando… el sostenimiento de los costes de la plataforma digital».

La diferencia es significativa porque los costes de la plataforma digital tan solo son una parte del total de costes que hay que garantizar y cuyas partidas principales son los gastos de personal, oficinas y material. Sin tal garantía, la asignación carece de viabilidad.

2ª.- Se dice que la comisión es paritaria, pero realmente no lo es porque representantes del Colegio de Registradores tan sólo son cuatro de diez y la Presidencia y Vicepresidencia Primera corresponden al Ministerio. Por tanto, la única interpretación lógica de que se use la expresión “paritaria” es espiritualista: que hay vocación de que las decisiones se tomen por consenso. (JFME)

Resumen del R D. Ley 8/2014, de 4 de julio

Resumen de la Ley 18/2014, de 15 de octubre

Asamblea de Zaragoza.

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DOCUMENTO ÚNICO ELECTRÓNICO.

 Real Decreto 44/2015, de 2 de febrero, por el que se regulan las especificaciones y condiciones para el empleo del Documento Único Electrónico (DUE) para la puesta en marcha de sociedades cooperativas, sociedades civiles, comunidades de bienes, sociedades limitadas laborales y emprendedores de responsabilidad limitada mediante el sistema de tramitación telemática.

(…) Este Real Decreto entrará en vigor el 11 de mayo de 2015.

PDF (BOE-A-2015-1320 – 12 págs. – 248 KB)   Otros formatos

INSTITUCIONES DE INVERSIÓN COLECTIVA. Real Decreto 83/2015, de 13 de febrero, por el que se modifica el Real Decreto 1082/2012, de 13 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de instituciones de inversión colectiva.

Entró en vigor el 15 de febrero de 2015.

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ENTIDADES DE CRÉDITO. Real Decreto 84/2015, de 13 de febrero, por el que se desarrolla la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

PDF (BOE-A-2015-1455 – 80 págs. – 1.454 KB)   Otros formatos

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LEGALIZACIÓN DE LIBROS.

Instrucción de 12 de febrero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre legalización de libros de los empresarios en aplicación del artículo 18 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización.

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MODELOS IRPF 130 Y 131. Orden HAP/258/2015, de 17 de febrero, por la que se modifica la Orden EHA/672/2007, de 19 de marzo, por la que se aprueban los modelos 130 y 131 para la autoliquidación de los pagos fraccionados a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas correspondientes, respectivamente, a actividades económicas en estimación directa y a actividades económicas en estimación objetiva, el modelo 310 de declaración ordinaria para la autoliquidación del régimen simplificado del Impuesto sobre el Valor Añadido, se determinan el lugar y forma de presentación de los mismos y se modifica en materia de domiciliación bancaria la Orden EHA/3398/2006, de 26 de octubre.

PDF (BOE-A-2015-1656 – 9 págs. – 436 KB)   Otros formatos

 

SEGUNDA OPORTUNIDAD Y OTRAS MEDIDAS URGENTES. 

Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social.

Ver página especial

Principales leyes modificadas:

Artículo 1: Ley Concursal.

Artículo 2. Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Artículo 3. Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Artículo 4. Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas…

Artículo 5. Ley 7/2007, de 12 de abril, del Estatuto Básico del Empleado Público.

Artículo 7. Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.

Artículo 11. Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia…

El resumen se compone de doce apartados (el primero con tres partes):

 Ir a la comparativa de artículos.

 

1.- LEY CONCURSAL.

Artículo 1. Modificación de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.

El RDLey comienza con la enésima reforma de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, dividida en tres partes, referidas respectivamente a la Segunda Oportunidad, a los acuerdos extrajudiciales y a otras medidas.

1.- A) Ley Concursal: segunda oportunidad. ^

La llamada “segunda oportunidad”, incluso da nombre parcialmente a la disposición. Bajo ese nombre se persigue que una persona física, a pesar de un fracaso económico empresarial o personal, tenga la posibilidad de encarrilar nuevamente su vida e incluso de arriesgarse a nuevas iniciativas, sin tener que arrastrar indefinidamente una losa de deuda que nunca podrá satisfacer.

La regla general de subsistencia de responsabilidad, tras la conclusión del concurso se concreta en la reforma del artículo 178.2, pues fuera de los supuestos que veremos, en los casos de conclusión del concurso por liquidación o insuficiencia de masa activa, eldeudor persona natural quedará responsable del pago de los créditos restantes.

Los acreedores podrán iniciar ejecuciones singulares, en tanto no se acuerde la reapertura del concurso o no se declare nuevo concurso. Para tales ejecuciones, la inclusión de su crédito en la lista definitiva de acreedores se equipara a una sentencia de condena firme.

El beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho se regula en el nuevo artículo 178 bis (que desarrolla y amplía la antigua redacción del art. 178.2). Se considera una excepción a la regla general apuntada, eso sí, de gran calado. Pasemos a examinarla.

1. A) Requisitos:

– Deudor persona natural.

– Tiene que haber concluido el concurso por liquidación o por insuficiencia de la masa activa.

– Ha de ser deudor de buena fe. Este es a su vez un requisito complejo que se desenvuelve en otros, a veces alternativos.

– Unos son negativos como que no haya sido declarado culpable en el concurso o condenado en determinados procedimientos.

– Otro, haber intentado celebrar un acuerdo extrajudicial de pagos, con excepciones

– Haber satisfecho en su integridad los créditos contra la masa, y los créditos concursales privilegiados y, si no hubiera intentado un acuerdo extrajudicial de pagos previo, al menos, el 25 por ciento del importe de los créditos concursales ordinarios. A este requisito se prevé una prolija alternativa. Uno de los requisitos alternativos -que no haya rechazado dentro de los cuatro años anteriores a la declaración de concurso una oferta de empleo adecuada a su capacidad- se suspende durante un año.

1. B) Solicitud.

El deudor deberá presentar su solicitud de exoneración del pasivo insatisfecho ante el Juez del concurso dentro del plazo de audiencia que se le haya conferido.

Si están conformes la Administración concursal y los acreedores personados o no se oponen a la petición, el Juez del concurso concederá, con carácter provisional, el beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho en la resolución declarando la conclusión del concurso por fin de la fase de liquidación.

Si se oponen, sólo puede serlo porque no se cumpla algún requisito referido. El juez resolverá y, mientras no sea firme, no podrá dictarse auto de conclusión del concurso.

1. C) Extensión.El beneficio de la exoneración abarcará la parte insatisfecha de los siguientes créditos:

1.º Los créditos ordinarios y subordinados pendientes salvo los de derecho público y por alimentos.

2.º Respecto a los créditos con privilegio especial, la parte de los mismos que no haya podido satisfacerse con la ejecución de la garantía quedará exonerada salvo que quedara incluida, según su naturaleza, en alguna categoría distinta a crédito ordinario o subordinado.

Los acreedores podrán seguir dirigiéndose frente a los obligados solidariamente, fiadores o avalistas. Puede beneficiar al cónyuge en cuanto a las deudas comunes previas al concurso.

1. D) Resto de deudas. El deudor deberá presentar una propuesta de plan de pagos.

Las deudas que no queden exoneradas deberán ser satisfechas por el concursado dentro de los cinco años siguientes a la conclusión del concurso, salvo que tuvieran un vencimiento posterior, sin devengar interés durante ese tiempo.

El aplazamiento o fraccionamiento de los créditos de derecho público se regirán por su normativa específica.

1. E) Revocación.Cualquier acreedor concursal estará legitimado para solicitar del juez del concurso la revocación del beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho cuando durante los cinco años siguientesa su concesión, aparte de otras causas de incumplimiento, mejorase sustancialmente la situación económica del deudor o se constatase la existencia de ingresos, bienes o derechos ocultados.

En caso de que el Juez acuerde la revocación del beneficio, los acreedores recuperan la plenitud de sus acciones frente al deudor.

1. F) Situación definitiva.Pasados los cinco años sin revocación, el Juez del concurso, a petición del deudor concursado, dictará auto reconociendo con carácter definitivo la exoneracióndel pasivo insatisfecho en el concurso.

Puede decidirla incluso si el deudor no hubiese cumplido en su integridad el plan de pagos pero hubiese destinado a su cumplimiento, al menos, la mitad de los ingresos percibidos durante dicho plazo que no tuviesen la consideración de inembargables.

Contra dicha resolución, que se publicará en el Registro Público Concursal, no cabrá recurso alguno.

1. G) Reforma del art. 176 bis.Este primer apartado de modificaciones de la Ley Concursal concluye incluyendo dos párrafos en el art. 176 bis, dedicado a las especialidades de la conclusión del concurso por insuficiencia de masa activa.

– Se añade al 176 bis.2 que, durante el plazo de audiencia, posterior al auto de conclusión, el deudor persona natural podrá solicitar la exoneración del pasivo insatisfecho, remitiéndose al artículo 178 bis.

– Se añade al 176 bis.3 que, si el concursado fuera persona natural, y el juez apreciare que previsiblemente no va a ser posible el cobro de los créditos contra la masa, designará un administrador concursal que deberá liquidar los bienes existentes y pagar los créditos contra la masa. Una vez concluida la liquidación, el deudor podrá solicitar la exoneración del pasivo insatisfecho remitiéndose también al artículo 178 bis.

178. H) Derecho transitorio. Estos tres artículos estudiados -los apartados 3 y 4 del artículo 176 bis y los artículos 178.2 y 178 bis de la Ley Concursal- se aplicarán ya a los concursos que se encuentren en tramitación.

En los concursos concluidos por liquidación o por insuficiencia de masa activa antes de la entrada en vigor del presente real decreto-ley, el deudor podrá beneficiarse de lo establecido en los artículos 176 bis y 178 bis de la Ley Concursal, si se instase de nuevo el concurso, voluntario o necesario.

1.- B) Ley Concursal: acuerdo extrajudicial de pagos. ^

Nota: Este apartado lo redactó María Belén Merino Espinar, Registradora de la Propiedad de Madrid autora de un trabajo previo sobre la materia.

De una primera lectura del nuevo texto normativo y sin perjuicio de su posterior análisis y desarrollo destacamos los siguientes DIEZ puntos, como los aspectos más relevantes de la reciente reforma introducidos en la regulación del Acuerdo Extrajudicial de Pagos del título X de la ley Concursal, art. 178 y ss, por el Real Decreto 1/2015, de 27 de febrero, publicado en el BOE el 18 de febrero y que entró en vigor al día siguiente de su publicación.

1.- Es clara la intención del legislador de potenciar al máximo este expediente alternativo y previo a la resolución judicial vía concurso de las situaciones de insolvencia menos complicadas.

Se amplía considerablemente la legitimación activa para instar el acuerdo extrajudicial de pagos desde una doble perspectiva:

– se legitima a cualquier deudor persona natural para su solicitud, sin que tenga que concurrir en él la condición de empresario natural o por asimilación,

– se reducen los supuestos en los que se excluye la posibilidad de tal acuerdo extrajudicial; eliminando tres de los supuestos de exclusión, (el de falta de inscripción en el Registro mercantil cuando la misma resulte obligatoria, el de falta de cumplimiento del deber de llevar contabilidad y depósito de cuentas, y el derivado de la situación de concurso de cualquiera de los acreedores del deudor)

– y se pone límite temporal al supuesto de existencia de condena penal previa donde antes no lo había.

Solo se endurece el supuesto de exclusión por previa homologación judicial de acuerdo de refinanciación, concurso o acuerdo extrajudicial, ampliando su plazo a los últimos cinco años en lugar de los tres que estaban establecidos en la regulación anterior. Según la DT-1 RDley 1/2015 no será exigible este requisito durante el año siguiente a la entrada en vigor de la reforma

En cuanto a la competencia para su tramitación se introduce como novedad la posibilidad para los deudores personas físicas empresarios y personas jurídicas de acudir a las Cámaras Oficiales de Comercio, Industria, Servicios y Navegación que hayan asumido funciones de mediación, y a la Cámara Oficial de Comercio Industria, Servicios y Navegación de España en todo caso; para solicitar el nombramiento de mediador concursal e iniciar el expediente Art. 232-3 LC. En la DA-1 del RD ley se regula el carácter y requisitos de las Cámaras como mediador a estos efectos.

En cuanto al nombramiento de mediador se mantiene el mismo procedimiento de designación directa por orden de la lista suministrada por el Ministerio, salvo en el caso en el que se hubiera optado por Cámara oficial de Comercio, Industria, Servicios y Navegación de España, supuesto en el que la propia Cámara asumirá las funciones de mediación. Art. 233 LC. En la DA-2 del RD ley se establecen las bases y criterios para fijar la remuneración del mediador concursal.

En el supuesto de Acuerdos extrajudiciales de pago de personas físicas no empresarios la competencia para su tramitación se atribuye potestativamente a los Notarios, art 242 bisLC

2.- La segunda novedad de relevancia a mencionar es la diferente situación en que se coloca al acreedor hipotecario frente a la solicitud de acuerdo extrajudicial de pagos de su deudor hipotecante. Mientras que en la anterior regulación el acreedor hipotecario no se veía afectado por la tramitación y resultado del acuerdo extrajudicial salvo que voluntariamente decidiera incorporarse al mismo.

Ahora el acreedor hipotecario queda incorporado al acuerdo y debe ser convocado por el mediador concursal suprimiéndose la necesidad de solicitud expresa para su incorporación voluntaria del art 234-4 LC.

Se limita el inicio y continuación de ejecuciones hipotecarias durante los tres meses del art. 235 LC cuando recaigan sobre la vivienda habitual o activo necesario para la continuidad de la actividad del deudor. En caso de hipotecas que recaigan sobre otros activos se permite iniciar su ejecución pero inmediatamente se paraliza, hasta transcurrido dicho plazo de suspensión, Art 235-2 LC

En cuanto a los efectos del Acuerdo aprobado para el acreedor hipotecario, aún se mantiene cierto trato preferencial frente al resto de acreedores, pero muy limitado y concretado en la parte de su crédito que quede cubierto por el valor del bien en garantía.

Los efectos que el convenio tiene para los créditos hipotecarios se establece en el nuevo art 238 bis. De una primera lectura de dicho artículo se desprende que:

–  el acreedor hipotecario que hubiera votado a favor del acuerdo extrajudicial de pagos se verá afectado y vinculado por el mismo en su totalidad.

–  el acreedor hipotecario que no hubiera votado a favor del acuerdo, no quedará vinculado ni afectado por el mismo respecto de la cuantía de su crédito que no exceda del valor de la garantía, pero en la parte de crédito que exceda del valor de la garantía quedará vinculado, como uno más de los acreedores afectados por los acuerdos adoptados siempre que se hubieran aprobado con las mayorías reforzadas exigidas en este caso del 65% (medidas del apartado 1 del artículo 238LC) y del 80% (medidas del apartado 2 del artículo 238 LC) frente a las mayorías ordinarias del 60 y 75% del mismo art. 238LC.

3.- Como novedades de carácter formal o documental:

–  Se introduce un formulario normalizado de solicitud. Este requisito no será exigible hasta la aprobación del modelo por el Ministerio de Justicia mediante orden. Art 232LC. Y DT-1 RD ley 1/2015

– Se suprime la necesidad de publicación en el BOE de los Acuerdos aprobados y demás actos dictados a lo largo de la tramitación del Acuerdo, como las sentencias de impugnación, el cumplimiento íntegro del acuerdo…. La publicidad de todos ellos queda reducida a su publicación al Registro Público Concursal. Art 238, 239, 241 LC

4.- En línea con la actual tendencia legislativa de protección a la vivienda habitual del deudor, cuando la vivienda familiar sea propiedad de los cónyuges y pueda verse afectada por el acuerdo extrajudicial de pagos, la solicitud de acuerdo extrajudicial de pagos debe realizarse por ambos cónyuges o por uno de ellos con el consentimiento del otro. Art 232 LC

La redacción no es nada afortunada, ya que se refiere al supuesto de que los cónyuges, esto es los dos cónyuges sean dueños, supuesto que necesariamente ha de exigir el consentimiento de ambos cónyuges copropietarios; cuando parece que lo lógico es que esta mención especial esté queriendo referirse o al menos comprender también, el supuesto de la vivienda habitual propiedad de uno solo de los cónyuges por extensión del art. 1320 Cc.

5.- Por lo que se refiere a los efectos que el inicio del expediente tiene para el deudor solicitante, la nueva regulación del art. 235 LC viene a solucionar alguno de los puntos negros de la anterior regulación. Ha desaparecido la obligación de “abstenerse” de solicitar préstamos o créditos, la de devolver las tarjetas de crédito y la de no utilizar medios electrónicos de pago; y han sido sustituidas por la genérica obligación de “abstenerse” de realizar actos de administración y disposición que excedan de los actos u operaciones propias del giro o tráfico de su actividad.

En materia de transmisiones de bienes inmuebles la cuestión será determinar quién y respecto de qué se hará necesario acreditar que se trata de una operación propia del giro o tráfico de la actividad del deudor. Una interpretación estricta de este artículo pudiera llevar a la necesidad de que el mediador concursal intervenga en todas las operaciones del deudor a los solos efectos de acreditar dicho carácter del bien transmitido

6.- Otra medida novedosa es la exclusión por ley del devengo de intereses durante el plazo de negociación del acuerdo extrajudicial de pagos, respecto de los créditos afectados. Art 235 LC.

Se trata obviamente de impedir que la deuda siga aumentando y dificulte aún más el éxito del Acuerdo y de su ejecución. Solo dejar aquí apuntado que esta limitación solo se refiere a los créditos afectados por el Acuerdo, por lo que en principio parece al menos dudoso que pueda también predicarse de los créditos de derecho público excluidos del acuerdo y que en principio siguen devengando intereses, y por lo tanto poniendo en peligro la viabilidad del acuerdo. Art 235-3 LC

7.- En la misma línea de intentar potenciar el procedimiento y de favorecer su éxito, la actual regulación da un mayor margen de actuación al mediador concursal a la hora de elaborar su propuesta de acuerdo, art 236 LC:

– se aumenta el plazo de las posibles esperas a 10 años frente a los tres años anteriores,

– se permiten las quitas sin ningún tipo de límite, mientas que antes dichas quitas no podían superar el 25% del importe de los créditos afectados

– se introducen nuevas medidas como la conversión de deuda en acciones o participaciones de la deudora, y la conversión de deuda en préstamos participativos, obligaciones convertibles,… y otros instrumentos financieros.

– se regula la dación en pago de bienes, siempre que estos no sean necesarios para la actividad del deudor, con el límite de que la propuesta no podrá consistir en la liquidación global del patrimonio del deudor

Como reconocimiento al valor del Acuerdo aprobado, se excluye al mismo de posible rescisión concursal en un eventual concurso de acreedores posteriores, art. 238-4 LC.

8.- Otro efecto importante del Acuerdo ahora introducido es la situación de fiador y del responsable solidario del deudor. Mientras que en la anterior regulación todos los acreedores hubieran votado a favor o en contra del acuerdo, conservaban frente a ellos sus acciones, la ley mantiene ahora este mismo régimen para los acreedores que no votaron o votaron en contra del Acuerdo extrajudicial, pese a que el mismo les vincule; pero respecto de los acreedores que hubieran votado a favor del acuerdo con una expresión muy genérica, viene a introducir posibilidad de que los fiadores o responsables solidarios de sus créditos pueden verse liberados o al menos limitados en su  responsabilidad. ART 240 -3 Y 4 LC

9.- Refiriéndonos al Concurso consecutivo posterior por la no aprobación de la propuesta de Acuerdo, por incumplimiento o anulación de éste, la actual regulación recoge las especialidades de su regulación en el art 242 LC.

La novedad más importante y de la que es consecuencia la regulación detallada de este artículo, es que la solicitud de concurso consecutivo no abre “necesaria y simultáneamente la fase de liquidación” como decía la regulación anterior, sino que ahora se indica que el concurso consecutivo se tramitará por el procedimiento abreviado lo que permite una nueva oportunidad al Convenio previo a la liquidación.

Se regulan los requisitos y competencia para la declaración del “beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho del concursado persona natural” del art 178 de la ley Concursal, para el que uno de los requisitos es la existencia de previo Acuerdo extrajudicial de pagos, art 178bis LC

Se excluye de la necesidad de representación por procurador al deudor persona física. DA-3ª del RD ley.

10.- Por último el art. 242bisLC regula un procedimiento especial de Acuerdo extrajudicial de pagos para las personas naturales no empresarios, dada su menor complejidad.

Las especialidades más destacadas:

– la competencia de estos Acuerdos corresponde al notario del domicilio del deudor, ante quien deberá presentarse la solicitud, y quien tramitará el expediente, salvo que a su juicio estimase conveniente la designación de un mediador concursal.

– se acortan los plazos para la propuesta de acuerdo y convocatoria de los acreedores.

– se limita el posible contenido de la propuesta de Acuerdo a solo tres de las opciones del artículo 236-1LC

– se limita el plazo de suspensión de ejecuciones a 2 meses

– el concurso consecutivo se abrirá directamente en la fase de liquidación.

– se fija la exención arancelaria para las actuaciones notariales y registrales previstas en el art 233 LC (nombramiento de mediador concursal). No se entiende esta última norma de exención arancelaria que comprende tanto las actuaciones notariales como registrales, pero que en la práctica solo afecta a las actuaciones registrales, ya que actuando el notario como responsable de la tramitación del procedimiento, no existe en el art. 233 LC ninguna actuación notarial que no encuentre remuneración en la retribución establecida en el propio art 242bis-2 LC equiparada a la de los mediadores concursales.

1.- C) Ley Concursal: otras modificaciones. ^

1.- Créditos subordinados. Ver art. 92. 5º.

No se considerarán créditos subordinados los créditos por alimentos nacidos y vencidos antes de la declaración de concurso, aunque el titular sea una persona especialmente relacionada con el deudor como suele ser común. Tendrán la consideración de crédito ordinario.

2- Personas especialmente relacionadas con el concursado. Ver art. 93.2. 2º.

Se aclara que los acreedores que hayan capitalizado directa o indirectamente todo o parte de sus créditos en cumplimiento de un acuerdo de refinanciación adoptado de conformidad con el artículo 71 bis o la disposición adicional cuarta, de un acuerdo extrajudicial de pagos o de un convenio concursal, y aunque hayan asumido cargos en la administración del deudor por razón de la capitalización,no tendrán la consideración de personas especialmente relacionadas con el concursado a los efectos de la calificación de los créditos que ostenten contra el deudor como consecuencia de la refinanciación que le hubiesen otorgado en virtud de dicho acuerdo o convenio.

Tampoco tendrán la consideración de administradores de hecho los acreedores que hayan suscrito un acuerdo de refinanciación, convenio concursal o acuerdo extrajudicial de pagos por las obligaciones que asuma el deudor en relación con el plan de viabilidad salvo que se probase la existencia de alguna circunstancia que pudiera justificar esta condición.

3.- Informe de la Administración concursal. Ver art. 94. 5.

– No serán precisos nuevos informes de valoración para bienes inmuebles si los hay realizados por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro Especial del Banco de España dentro de los doce meses anteriores a la fecha de declaración de concurso o, para bienes distintos de los inmuebles, por experto independiente, dentro de los seis meses anteriores a la fecha de declaración del concurso.

– Los bienes o derechos sobre los que estuviesen constituidas las garantías, que estuvieran denominados en moneda distinta al euro,se convertirán al euro aplicando el tipo de cambio de la fecha de la valoración, entendido como el tipo de cambio medio de contado.

– Si concurrieran nuevas circunstancias que pudieran modificar significativamente el valor razonable de los bienes, deberá aportarse un nuevo informe de sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro Especial del Banco de España o de experto independiente, según proceda (antes sólo experto).

– El informe sobre viviendas terminadas, podrá sustituirse por una valoración actualizada de menos de seis años. Se indica cómo ha de hacerse.

– El coste de los informes o valoraciones será liquidado con cargo a la masa y deducido de la retribución de la administración concursal salvo excepciones.

Según la D. Tr. 1ª, lo dispuesto en los artículos 92.5º, 93.2.2º y 94.5, será de aplicación a los procedimientos concursales en tramitación en los que no se haya presentado el texto definitivo del informe de la administración concursal.

 2.- CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS. ^

El artículo 2 modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

– Se amplía el ámbito subjetivo del umbral de exclusión, incluyendo como nuevo supuesto de especial vulnerabilidad el del deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar con ingresos bajos.

– Se incrementa el límite anual de renta de las familias beneficiarias, que se calculará con base en el IPREM anual de 14 mensualidades (antes, doce meses, por lo que es un 16,66% más).

– Se introduce una nueva forma de cálculo del límite del precio de los bienes inmuebles adquiridos. Ya no se atiene a los habitantes de la población. El precio de adquisición del bien inmueble hipotecado no ha de exceder en un 20% del que resultaría de multiplicar la extensión del inmueble por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicada dicho bien, con un límite absoluto de 300.000 euros. Los inmuebles adquiridos antes del año 1995 tomarán como precio medio de referencia el relativo al año 1995. Para la medida de reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25%, el límite es de 250.000 euros.

– No se aplicarán las cláusulas suelo a aquellos deudores situados en el nuevo umbral de exclusión que las tuvieran incluidas en sus contratos. En concreto, se inaplicarán con carácter indefinido las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario.

– La obligación de publicar el listado de entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas ahora se regula por la D. Ad. 5ª.

– Todas las entidades que a la entrada en vigor de este real decreto-ley se encontrasen adheridas al DCBP, se considerarán adheridas al mencionado Código en la redacción dada en este real decreto-ley, salvo que en el plazo de un mes comuniquen expresamente el acuerdo de su órgano de administración por el que solicitan mantenerse en el ámbito de aplicación de las versiones previas que correspondan.

– Dentro de 40 días se publicará el listado de entidades adheridas en la sede electrónica de la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera y en el «Boletín Oficial del Estado». Las posteriores comunicaciones se publicarán trimestralmente en los mismos lugares sólo si hay variaciones.

 3.- MORATORIA EN LANZAMIENTOS. ^

El artículo 3 modifica la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social para extender la suspensión de lanzamientos derivados de un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria en los que se hubiese adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en el art 1 de la referida Ley 1/2013.

– La moratoria concluía el 15 de mayo de 2015 y ahora se extiende hasta el 15 de mayo de 2017.

– Se añade un supuesto de vulnerabilidad: h) El deudor mayor de 60 años.

– En cuanto a las circunstancias económicas que han de cumplirse, aumenta un 16,66% el límite de ingresos, pues la referencia al Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual atiende a catorce pagas y no a doce.

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4.- IRPF. ^

El artículo 4 modifica la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.

Con efectos desde 1 de enero de 2015 se modifica el art. 81 bis (deducciones por familia numerosa o personas con discapacidad a cargo) y se añaden dos disposiciones adicionales, la 42ª y la 43ª.

– Se extiende a nuevos colectivos la aplicación de las deducciones previstas en el artículo 81 bis.

1. a) se extiende el incentivo fiscal no solo a ascendientes que forman parte de familias numerosas sino también a aquellos que forman una familia monoparental con dos descendientesque, entre otros requisitos, dependen y conviven exclusivamente con aquel.
2. b) aparte de los trabajadores por cuenta propia o ajena, se permitirá la aplicación de las nuevas deducciones reguladas en dicho artículo a los contribuyentes que perciban prestaciones del sistema público de protección de desempleo o pensionesde los regímenes públicos de previsión social o asimilados y tengan un ascendiente o descendiente con discapacidad a su cargo o formen parte de una familia numerosa o de la familia monoparental señalada anteriormente.

-Se regula el procedimiento para que los contribuyentes apliquen las deducciones previstas en el artículo 81 bis y se les abonen de forma anticipada. (D. Ad. 42ª).

– Se declaran exentas las rentas que se pudieran poner de manifiesto como consecuencia de quitas y daciones en pago de deudas, establecidas en un convenio aprobado judicialmente conforme al procedimiento establecido en la Ley Concursal, en un acuerdo de refinanciación judicialmente homologado, o en un acuerdo extrajudicial de, siempre que las deudas no deriven del ejercicio de actividades económicas, ya que, en este caso, su régimen está previsto en la disposición final segunda del Real Decreto-ley 4/2014, de 7 de marzo (D. Ad. 43ª).

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5.- MESAS DE NEGOCIACIÓN. ^

El artículo 5 modifica la Ley 7/2007, de 12 de abril, del Estatuto Básico del Empleado Público (art. 35 y añade una disposición adicional.

La reforma se adopta ante las cercanas elecciones sindicales en el ámbito de la Administración General del Estado.

El retoque del artículo 35 es técnico y la introducción de la D. Ad. 13ª es relativa a ámbitos de negociación específicos distintos a los previstos en su artículo 34.4 (mesas Sectoriales, en atención a las condiciones específicas de trabajo de las organizaciones administrativas afectadas o a las peculiaridades de sectores concretos de funcionarios públicos y a su número).

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6.- IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES. ^

Sólo afecta al artículo 124 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.

Con el objeto de aliviar del cumplimiento de obligaciones formales a las entidades parcialmente exentas, se establece la exclusión de la obligación de presentar declaración en el Impuesto sobre Sociedades a aquellas entidades que cumplan simultáneamente estos requisitos:

– ingresos totales del período impositivo no superiores a 50.000 euros anuales,

– el importe total de los ingresos correspondientes a rentas no exentas no ha de superar los 2.000 euros anuales

– todas sus rentas no exentas estén sometidas a retención,

– no estén sujetas a la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, ni se trate de partidos políticos.

Esta modificación se aplicará para los períodos impositivos que se inicien a partir de 1 de enero de 2015.

Artículo 11. Modificación de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses.

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7.- TASAS JUDICIALES. ^

Se modifica la Ley 10/2012, de 20 de noviembre para eximir de tasas a las personas físicas.

La Exposición de Motivos justifica la medida por poner fin a una situación que había generado un enorme rechazo social y para eliminar un elemento de retraimiento en el acceso a los Tribunales. Utiliza la figura del real decreto ley para evitar que haya muchos asuntos cuya judicialización se hubiese decidido posponer a un momento posterior a la aprobación de la norma con rango legal, de tramitarse ésta por el procedimiento ordinario, produciéndose en ese momento una entrada masiva de causas en los Juzgados y Tribunales.

– En el artículo 4, relativo a exenciones, desaparece el contenido antiguo de los apartados 1 a), 1.c), 3 y 4, en cuanto que recogía casos específicos de exención para las personas físicas, y que dejan de ser necesarios por la exención general del 4.2 a) nuevo.

– Las personas jurídicas a las que se les haya reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita, gozan de exención, acreditando que cumplen los requisitos para ello de acuerdo con su normativa reguladora.

– En el artículo 6, sobre la base imponible, desaparece un párrafo relativo a procesos matrimoniales y de menores por innecesario.

– En el artículo 7, dedicado a la cuota tributaria, desaparecen las referencias a la persona física.

– Y en el artículo 8, dedicado a la autoliquidación y pago, se añade un párrafo para exonerar de presentar la autoliquidación a quienes disfruten de exención subjetiva, encontrándose en ese grupo las personas físicas.

– Las disposiciones finales autorizan el desarrollo reglamentario de la reforma y la adaptación de los modelos tributarios.

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8.- EMPLEO INDEFINIDO. ^

El artículo 8 regula el mínimo exento de cotización a la Seguridad Social para favorecer la creación de empleo indefinido.

1. A) Ámbito objetivo.

Contratación indefinida en cualquiera de sus modalidades.

Aplicable también a socios trabajadores o de trabajo de las cooperativas (régimen por cuenta ajena) y socios trabajadores de las sociedades laborales.

1. B) Cuantía. La aportación empresarial a la cotización a la Seguridad Social por contingencias comunesse determinará conforme a las siguientes reglas:
2. a) Si la contratación es a tiempo completo, los primeros 500 eurosde la base de cotización por contingencias comunes correspondiente a cada mes quedarán exentos de la aplicación del tipo de cotización en la parte correspondiente a la empresa. Al resto del importe de dicha base le resultará aplicable el tipo de cotización vigente en cada momento.
3. b) Si la contratación es a tiempo parcial, cuando la jornada de trabajo sea, al menos, equivalente a un 50 por 100 de la jornada de un trabajador a tiempo completo comparable, la cuantía señalada en la letra a) se reducirá de forma proporcionalal porcentaje de reducción de jornada de cada contrato.

Para trabajadores inscritos en el Sistema Nacional de Garantía Juvenil, el beneficio en la cotización consistirá en una bonificación.

2016. C) Duración.El beneficio en la cotización se aplicará durante un período de 24 meses, computados a partir de la fecha de efectos del contrato escrito celebrado antes del 31 de agosto de 2016.

Finalizado el período de 24 meses, y durante los 12 meses siguientes, las empresas que antes del contrato contaran con menos de diez trabajadores tendrán derecho a mantener la bonificación o reducción, pero por la mitad de su importe (250 euros o la parte proporcional en parciales).

1. D) Requisitos.Estos son en esquema:
2. a) Estar al día en el cumplimiento de obligaciones tributarias y de Seguridad Social.
3. b) No haber extinguido contratos de trabajo en los seis meses anteriores.
4. c) Celebrar contratos indefinidos que supongan un incremento tanto del nivel de empleo indefinido como del nivel de empleo total de la empresa.
5. d) Mantener durante un periodo de 36 meses tanto el nivel de empleo indefinido como el nivel de empleo total alcanzado, al menos, con dicha contratación.
6. e) No haber sido excluidas del acceso a los beneficios derivados de la aplicación de los programas de empleo por la comisión de infracciones.
7. E) Excepciones. No se aplicará a
8. a) Relaciones laborales de carácter especial.
9. b) Contrataciones a familiares que se indican.
10. c) Actividades incluidas en cualquiera de los sistemas especiales establecidos en el Régimen General de la Seguridad Social.
11. d) Empleados del sector público o por sociedades, fundaciones o consorcios públicos.
12. e) Trabajadores que hubiesen estado contratados en otras empresas del grupo.
13. f) Trabajadores que en los seis meses anteriores hubiesen prestado servicios en la misma empresa o entidad mediante un contrato indefinido.
14. g) Horas complementarias que realicen los trabajadores a tiempo parcial.
15. F) Compatibilidades e incompatibilidades.

– Esta medida no afectará a la determinación de la cuantía de las prestaciones económicas a que puedan causar derecho los trabajadores afectados, que se calculará aplicando el importe íntegro de la base de cotización.

– Este beneficio será incompatible con la de cualquier otro beneficio en la cotización a la Seguridad Social por el mismo contrato, salvo si son personas beneficiarias del Sistema Nacional de Garantía Juvenil o del Programa de Activación para el Empleo.

Se regula también su gestión y las consecuencias del incumplimiento.

Según la D. Tr. 2ª, los beneficios a la cotización a la Seguridad Social que se vinieran disfrutando por los contratos indefinidos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley, se regirán por la normativa vigente en el momento de su celebración.

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9.- TRABAJADORES AUTÓNOMOS.  ^

Se introduce una bonificación a trabajadores incluidos en el Régimen Especial de Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos por conciliación de la vida profesional y familiar vinculada a la contratación, mediante la inclusión de un nuevo art. 30 en la Ley 20/2007, de 11 de julio, del Estatuto del Trabajo Autónomo.

1. A) Contenido. Hasta doce meses, bonificación del 100 por cien de la cuota de autónomos por contingencias comunes, que resulte de aplicar a la base media que tuviera el trabajador en los doce meses anteriores a la fecha en la que se acoja a esta medida el tipo de cotización mínimo de cotización vigente en cada momento.
2. B) Supuestos.
3. a) Por cuidado de menores de 7 años que tengan a su cargo.
4. b) Por tener a su cargo un familiar, por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado inclusive, en situación de dependencia, debidamente acreditada.
5. C) Requisitos.

– Ha de permanecer en alta en ese Régimen Especial de la Seguridad Social

– Ha de contratar un trabajador, a tiempo completo o parcial, que deberá mantenerse durante todo el periodo de su disfrute (al menos 3 meses). El contrato a tiempo parcial será, al menos del 50% del tiempo completo y la reducción será proporcional.

– No debe haber tenido trabajadores asalariados en los doce meses anteriores.

1. D) Compatibilidad.La medida prevista en este artículo será compatible con el resto de incentivos a la contratación por cuenta ajena, conforme a la normativa vigente.

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10. MEDIADOR CONCURSAL. ^

La D. Ad. 1ª regula sus funciones y la D. Ad. 2ª su remuneración.

1. A) Funciones de mediación concursal.

las Cámaras Oficiales de Comercio, Industria, Servicios y Navegación así como la Cámara Oficial de Comercio, Industria, Servicios y Navegación de España, podrán desempeñar las funciones de mediación concursal previstas en el título X de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal. Podrán constituir una comisión de sobreendeudamiento u órgano equivalente, que deberá estar compuesto, al menos, por una persona que reúna los requisitos exigidos por el artículo 233.1 de la Ley Concursal, para ejercer como mediador concursal.

Estas mismas Cámaras podrán desempeñar funciones adicionales que permitan auxiliar a los comerciantes en materia concursal, tales como las de asesoramiento, preparación de solicitudes de designación de mediador, de acuerdos extrajudiciales de pagos, preparación de la documentación, elaboración de listas de acreedores, créditos y contratos, de evaluación previa de propuestas de convenio.

1. B) Remuneración del mediador concursal.
2. a) La base de remuneraciónse calculará aplicando sobre el activo y el pasivo del deudor los porcentajes establecidos en el anexodel Real Decreto 1860/2004, de 6 de septiembre, por el que se establece el arancel de derechos de los administradores concursales.
3. b) Si el deudor fuera una persona natural sin actividad económica, se aplicará una reduccióndel 70% sobre la base de remuneración del apartado anterior. La reducción será del 50% para el deudor fuera una persona natural empresario, y del 30% si el deudor fuera una sociedad.
4. c) Si se aprobara el acuerdo extrajudicial de pagos, se aplicará una retribución complementaria igual al 0,25% del activo del deudor.
5. d) Este régimen es provisionalhasta que se desarrolle reglamentariamente el régimen retributivo del mediador concursal.

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11.- MEDIDOR DE SOLVENCIA. ^

Con el objetivo de facilitar que cualquier interesado pueda tener conocimiento de su situación financiera personal, se habilitará unaaplicación informática en la página web del Ministerio de Economía y Competitividad accesible de forma confidencial, gratuita y telemática a través de la cual se podrá determinar la situación de solvencia en la que se encuentra a los efectos de la aplicación de lo previsto en el título I de este real decreto-ley.

 

12.- DOS ARTÍCULOS PARA LA PRÁCTICA NOTARIAL Y REGISTRAL. ^

Artículo 233. Nombramiento de mediador concursal.

1. El nombramiento de mediador concursal habrá de recaer en la persona natural o jurídica a la que de forma secuencial corresponda de entre las que figuren en la lista oficialque se publicará en el portal correspondiente del ‘‘Boletín Oficial del Estado’’, la cual será suministrada por el Registro de Mediadores e Instituciones de Mediación del Ministerio de Justicia. El mediador concursal deberáreunir la condición de mediadorde acuerdo con la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles, y, para actuar como administrador concursal, las condiciones previstas en el artículo 27.

Reglamentariamente se determinarán las reglas para el cálculo de la retribución del mediador concursal, que deberá fijarse en suacta de nombramiento. En todo caso, la retribución a percibir dependerá del tipo de deudor, de su pasivo y activo y del éxito alcanzado en la mediación. En todo lo no previsto en esta Ley en cuanto al mediador concursal, se estará a lo dispuesto en materia de nombramiento de expertos independientes.

2. Al aceptar el nombramiento, el mediador concursal deberá facilitar al registrador mercantil o notario, si hubiera sido nombrado por éstos, una dirección electrónicaque cumpla con las condiciones establecidas en el artículo 29.6 de esta Ley, en la que los acreedores podrán realizar cualquier comunicación o notificación.
3. El registrador o el notario procederá al nombramiento de mediador concursal. Cuando la solicitud se haya dirigido a una Cámara Oficial de Comercio, Industria, Servicios y Navegación o a la Cámara Oficial de Comercio, Industria, Servicios y Navegación de España, la propia cámara asumirá las funciones de mediación conforme a lo dispuesto la Ley 4/2014, de 1 de abril, Básica de las Cámaras Oficiales de Comercio, Industria, Servicios y Navegación, y designará una comisión encargada de mediación, en cuyo seno deberá figurar, al menos, un mediador concursal. Una vez que el mediador concursal acepte el cargo, el registrador mercantil, el notario o la Cámara Oficial de Comercio, Industria, Servicios y Navegación dará cuenta del hecho por certificación o copia remitidas a los registros públicos de bienescompetentes para su constancia por anotación preventiva en la correspondiente hoja registral, así como al Registro Civil y a los demás registros públicos que corresponda, comunicará de oficio la apertura de negociaciones al juez competente para la declaración de concurso y ordenará su publicación en el ‘‘Registro Público Concursal’’.
4. Asimismo, dirigirá una comunicaciónpor medios electrónicos a la Agencia Estatal de la Administración Tributariay a laTesorería General de la Seguridad Social a través de los medios que éstas habiliten en sus respectivas sedes electrónicas, conste o no su condición de acreedoras, en la que deberá hacer constar la identificación del deudor con su nombre y Número de Identificación Fiscal y la del mediador con su nombre, Número de Identificación Fiscal y dirección electrónica, así como la fecha de aceptación del cargo por éste. Igualmente se remitirá comunicación a la representación de los trabajadores, si la hubiere, haciéndoles saber de su derecho a personarse en el procedimiento.

 

Artículo 242 bis. Especialidades del acuerdo extrajudicial de pagos de personas naturales no empresarios.

1. El acuerdo extrajudicial de pagos de personas naturales no empresarios se regirá por lo dispuesto en este título con las siguientes especialidades:

1.º La solicitud deberá presentarse ante el notario del domicilio del deudor

2.º El notario, una vez constatada la suficiencia de la documentación aportada y la procedencia de la negociación del acuerdo extrajudicial de pagos deberá, de oficio, comunicar la apertura de las negociaciones al juzgado competente para la declaración del concurso.

3.º El notario impulsará las negociaciones entre el deudor y sus acreedores, salvo que designase, si lo estimase convenientepudiendo designar, en su caso, un mediador concursal. El nombramiento del mediador concursal deberá realizarse en los cinco días siguientes a la recepción por el notario de la solicitud del deudor, debiendo el mediador aceptar el cargo en un plazo de cinco días.

4.º Las actuaciones notariales o registrales descritas en el artículo 233 no devengarán retribución arancelaria alguna.

5.º El plazo para la comprobación de la existencia y cuantía de los créditos y realizar la convocatoria de la reunión entre deudor y acreedores será de quince días desde la notificación al notario de la solicitud o de diez días desde la aceptación del cargo por el mediador, si se hubiese designado mediador. La reunión deberá celebrarse en un plazo de treinta días desde su convocatoria.

6.º La propuesta de acuerdo se remitirá con una antelación mínima de quince días naturales a la fecha prevista para la celebración de la reunión, pudiendo los acreedores remitir propuestas alternativas o de modificación dentro de los diez días naturales posteriores a la recepción de aquél.

7.º La propuesta de acuerdo únicamente podrá contener las medidas previstas en las letras a), b) y c) del artículo 236.1.

8.º El plazo de suspensión de las ejecuciones previsto en el artículo 235 será de dos meses desde la comunicación de la apertura de las negociaciones al juzgado salvo que, con anterioridad, se adoptase o rechazase el acuerdo extrajudicial de pagos o tuviese lugar la declaración de concurso.

9.º Si al término del plazo de dos meses el notario o, en su caso, el mediador, considera que no es posible alcanzar un acuerdo, instará el concurso del deudor en los diez días siguientes, remitiendo al juez un informe razonado con sus conclusiones.

10.º El concurso consecutivo se abrirá directamente en la fase de liquidación.

2. Reglamentariamente se determinará régimen de responsabilidad de los notariosque intervengan en los acuerdos extrajudiciales de pagos de las personas naturales no empresarios. Su retribución será la prevista para los mediadores concursales.

Las disposiciones transitorias se han entremezclado en el resumen.

Esté RDLey entró en vigor el 1º de marzo de 2015.

 (JFME), salvo la parte del acuerdo extrajudicial de pagos, redactada por Belén Merino Espinar.

Ver cuadro comparativo.

Ver resumen Consejo de Ministros previo.

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DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:

(VER INFORME GENERAL)

SECCIÓN 2ª:

CUERPO DE ASPIRANTES. 

Orden JUS/198/2015, de 9 de febrero, por la que se constituye el Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, de conformidad con la lista definitiva de aprobados remitida por el Tribunal calificador.

 

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 JUBILACIONES Y EXCEDENCIAS.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Almería don Francisco de Asís Fernández Guzmán.

Se jubila al notario de Santander don Ernesto Martínez Lozano.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Marbella-San Pedro de Alcántara, don Juan Luis Ramos Villanueva.

Se declara en situación de excedencia por incompatibilidad al registrador de la propiedad de Ordes don José Luis Pol Domínguez.

Se acuerda la jubilación de don Ángel Luis Rodrigo Hidalgo, registrador de la propiedad de Bilbao n.º 10.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Carballo, don Alfonso Goday Portals.

 

 

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES (BOE 23-2-2015)

 

1. CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD POR VÍA TELEMÁTICA: LIQUIDACIÓN DE IMPUESTOS Y PROVISIÓN DE FONDOS PARA EL BORME. Resolución de 2 de febrero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Valencia, de 25 de febrero de 2013, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Valencia, de 25 de febrero de 2013, que estima la demanda contra la R. 15 de junio de 2011, revocándola en los particulares cuestionados que se contraen al primero de los defectos impugnados.

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2. INMATRICULACION MEDIANTE DOS TITULOS OTORGADOS EL MISMO DIA: APORTACION A LA SOCIEDAD CONYUGAL Y APORTACION A SOCIEDAD CIVIL. Resolución de 3 de febrero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo, Sección Primera, de 2 de octubre de 2013, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Lugo, de 2 de octubre de 2013, que desestima el recurso de apelación contra la sentencia de 14 de febrero de 2013 del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Lugo, confirmándola, por lo quedeclara no conforme a derecho la R. 25 de junio de 2012, que había revocado la calificación registral.

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3. NORMATIVA APLICABLE A LAS DECLARACIONES DE OBRA NUEVA. ANDALUCÍA. VIVIENDA UNIFAMILIAR. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN. Resolución de 4 de febrero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 21 de noviembre de 2013, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 21 de noviembre de 2013, que declara haber lugar al recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto contra la sentencia de 20 de mayo de 2011 de la Audiencia Provincial de Granada, anulando la misma y por tanto la R. 14 de enero de 2010  

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4. ELEVACIÓN A PÚBLICO  DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA. Resolución de 5 de febrero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de Málaga, de 15 de septiembre de 2014, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Málaga, de 15 de septiembre de 2014, que deja sin efecto la R. 5 octubre 2012, y la calificación de que trae causa.

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5. SEGREGACIÓN CON DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA. Resolución de 6 de febrero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, Sección Quinta, de 24 de junio de 2014, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca de 24 de junio de 2014, que estima el recurso de apelación contra la Sentencia de 17 de diciembre de 2013 del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Palma, que había desestimado la demanda contra la R.16 de mayo de 2013

Por tanto, estima la demanda contra la R.16 de mayo de 2013, ordenando  la rectificación de la calificación negativa y la inscripción de la escritura.

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 RESOLUCIONES DGRN FEBRERO 2015

18. SOCIEDAD DE GANANCIALES LIQUIDADA. ANOTACIÓN DE EMBARGO POR DEUDAS DEL IRPF.   

    Resolución de 7 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Pontevedra n.º 1, que suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo.

El 6 de agosto de 2014 se presenta mandamiento de embargo recaído en expediente administrativo de apremio por deudas procedentes del IRPF de 1.997 del esposo y en el que consta haber sido notificada la esposa. Los cónyuges disolvieron y liquidaron su sociedad de gananciales adjudicando la finca a la esposa  el 5 de marzo de 2004 y se divorciaron el 7 de noviembre de 2005. Del expediente resulta haberse dictado providencias de apremio, con fecha 3 de marzo y 14 de julio de 2005, con la correspondiente diligencia de embargo de la finca. Se adjunta posteriormente adición de fecha 8 de agosto de 2014 en la que se hace constar que a la ex cónyuge del deudor se le notifica declaración de responsabilidad del bien y que si bien la disolución de la sociedad de gananciales fue en 2004, la deuda se devengó el 31 de diciembre de 1997 siendo aplicable los arts.1317 CC y 85 de la Ley 18/1991 del IRPF vigente en el momento del devengo. Dicha declaración de responsabilidad no se acompaña. 

El registrador deniega la anotación por estar inscrita la finca con carácter privativo en favor de la esposa del deudor y no cumplirse los requisitos del art 144.4 RH al no acompañarse resolución judicial firme en procedimiento declarativo del que resulte el carácter ganancial de la deuda.

Señala la Dirección que según el 144.4, “cuando constare en el Registro su liquidación, el embargo será anotable si el bien ha sido adjudicado al cónyuge contra el que se dirige la demanda o la ejecución, o del mandamiento resulta la responsabilidad del bien por la deuda que motiva el embargo y consta la notificación del embargo al cónyuge titular, antes del otorgamiento de aquélla”; y que es doctrina del Centro para que pueda anotarse el embargo que sea declarado el carácter ganancial de la deuda en juicio declarativo previo entablado contra ambos cónyuges. Lo que ocurre en este supuesto es que la deuda deriva del impago del IRPF y el art. 85 de la Ley Ley 18/1991, aplicable a este expediente, establecía que las deudas tributarias por este Impuesto tendrían la misma consideración que las del art. 1365 CC; es decir que para el supuesto de tributación separada surge la responsabilidad patrimonial civil, lo que implica que un cónyuge deba responder por las deudas impagadas del otro aun cuando éstos hayan disuelto la sociedad de gananciales o incluso su vínculo matrimonial, si bien en este supuesto el cónyuge no deudor podrá resarcirse en vía civil. Pero es preceptiva la comunicación expresa del embargo al cónyuge no deudor el cual puede oponerse a la traba ejerciendo su derecho de sustitución de bienes comunes o cuestionar la validez de la liquidación.. El recurrente entiende que dado que se efectuó el día 20 de febrero de 2014 la declaración de responsabilidad del bien por las deudas tributarias contraídas constante la sociedad de gananciales, es innecesaria la declaración judicial. Pero sostiene la Dirección que dicha declaración debe ser firme tal y como se exige a las declaraciones judiciales, (lo que no consta) y además no se acompañó en el momento de la nota, sino que se aporto en el recurso, por lo que no puede ser tenida en cuenta para resolver este expediente (art. 326.1 LH), sin perjuicio de que pueda ser presentada nuevamente y ser objeto de una nueva calificación. (MN)

Nota Fiscal.– La novedad de las Resoluciones reseñadas radica, a mi juicio, en que admite la operatividad ante el Registro de la Propiedad de las declaración administrativa-tributaria de la responsabilidad de los bienes que formaron parte de la sociedad ganancial por razón de las obligaciones tributarias que tienen su origen en el IRPF, sin necesidad de acudir a la vía judicial, eso así, requiriendo su firmeza como acto administrativo que es.  Aquí las Resoluciones se han hecho eco de la crítica que destacados publicistas han efectuado de la doctrina de la DGRN. Así el Abogado del Estado José Manuel Herrero de Egaña y Espinosa de los Monteros en su estudio titulado “La vía administrativa y civil ante las defraudaciones tributarias”, contenida en la obra colectiva, escrita por Abogados del Estado, titulada “Manual de delitos contra la Hacienda Pública”, 2008, páginas 783 a 836, escribe que “afectar unos bienes al pago de una deuda -en eso consiste precisamente el embargo- es una decisión que compete a la autoridad administrativa o judicial y que un Registrador nunca podría llegar a cuestionar. Pues bien, no es esta la situación en que nos encontramos en la realidad: en el caso de embargos administrativos la Dirección General de los Registros y del Notariado viene negando a la Administración Pública autoridad para decidir si un bien antiguamente ganancial debe responder o no de una determinadas deuda tributaria. En el fondo, como se verá seguidamente, está negando esa misma autoridad a la propia Ley.”  Nos añade que “interpretando la expresión del mandamiento resulte la responsabilidad del bien por la deuda que motiva el embargo,el citado Centro Directivo ha entendido que sólo un mandamiento de la autoridad judicial puede determinar la responsabilidad del bien por las deudas gananciales.”

En igual sentido el también Abogado del Estado Carlos Pérez-Embid Wamba en su trabajo “La potestad de autotutela en el procedimiento recaudatorio y sus límites”, contenido en la obra “Estudios sobre la nueva Ley General Tributaria (Ley 5872003, de 17 de diciembre).  Homenaje a D. Pedro Luis Serrera Contreras”, 2004. páginas 701 a 729, efectúa una profunda crítica  a la Resolución de 3 de mayo de 2003, al no tener en cuenta, entre otras cosas, que el mandamiento administrativo de embargo, conforme a la LGT, tiene el mismo valor que si fuese un mandamiento judicial.

La declaración administrativa de responsabilidad tributaria, manifestación del principio de autotutela administrativa, que no sólo tiene lugar en el ámbito tributario, está regulada en los artículos 41 a 43 y 174 a 176 de la LGT, desarrollados por el artículo 124 del Reglamento general de Recaudación y 196 del Reglamento General de Gestión e Inspección. 

Para un estudio integral de la figura, nos remitimos a la obra del Letrado de la Administración de la Seguridad Social Emilio García Fernández titulada “Las declaraciones administrativas de responsabilidad”, 2005. (JZM)

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19. SOCIEDAD DE GANANCIALES LIQUIDADA.ANOTACIÓN DE EMBARGO POR DEUDAS DEL IRPF. Resolución de 7 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Pontevedra n.º 1, que suspende la extensión de una anotación preventiva de embargo. 

Idéntica a la anterior. R 18 (MN)

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20.  INMATRICULACIÓN. TÍTULOS INSTRUMENTALES. 

    Resolución de 8 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por  el registrador de la propiedad interino de Riaza, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación.

Hechos: Se solicita la inmatriculación de una finca en base a una escritura de donación de B a C, teniendo en cuenta que el título previo era una donación de A a B otorgada el mismo día, ante el mismo notario, con número anterior de protocolo.

El registrador suspende la inscripción, pues considera que estamos ante dos títulos creados artificialmente para lograr la inscripción.

El interesado recurre alegando que los dos títulos se otorgan el mismo día por economía procesal, que soportan su coste fiscal, y que las dudas o conjeturas de registrador no son argumento suficiente para no inscribir.

La DGRN  confirma la calificación, atendiendo a las circunstancias del caso concreto (dos títulos en el mismo día, y la primera donación realizada con un poder a favor de la propia donataria), si bien sugiere el acta de notoriedad como medio para lograr la inmatriculación.  (AFS)

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21.  CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD. 

    Resolución de 9 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Oviedo n.º 4 a practicar la cancelación de una hipoteca solicitada en virtud de instancia.

Hechos: Se otorga una escritura de constitución de hipoteca en garantía de un crédito y de sus renovaciones hasta un plazo máximo de 10 años. Pasados los diez años se solicita la cancelación por caducidad mediante instancia.

El registrador deniega la cancelación solicitada porque entiende que el plazo de diez años está referido a la obligación principal, el crédito, no a la hipoteca propiamente y por tanto no es aplicable el artículo 82.2, pero incluso aun cuando fuera aplicable dicho artículo habría que esperar un año adicional, porque considera aplicable el último párrafo de dicho artículo.

El interesado recurre y alega que la cancelación se solicita porque la propia hipoteca está caducada, en base a lo dispuesto en elartículo 79.2 y 82.2 de la  LH, y que  no se solicita en base al artículo 82 párrafo último.

La DGRN desestima el recurso entendiendo también, como el registrador, que el plazo de diez años no era de caducidad de la hipoteca sino de nacimiento del crédito para ser garantizado, y  que para que se produzca la caducidad  convencional  automática tiene que estar claramente establecido.

Comentario.-  Hay que tener en cuenta varios conceptos, que creo se mezclan: la caducidad del derecho inscrito, la prescripción de la acción para ejercitar dicho derecho, y la cancelación registral del derecho. Con el texto de la ley en la mano tiene razón el recurrente (la hipoteca como tal derecho real de garantía ha caducado, parece claro, pues su plazo era de 10 años); ahora bien la DGRN siempre ha sido reacia en su interpretación a permitir esa cancelación registral  unilateral, que supone una excepción a la regla general para modificar un asiento de consentimiento del titular registral o resolución judicial. Por eso vemos que en la práctica cotidiana, existen derecho caducados, por ejemplo arrendamientos cuyo plazo ha vencido hace años, cuya solicitud de cancelación por caducidad se deniega invariablemente. La propia norma en época reciente (reforma de 2001) ha sido dulcificada introduciéndose un último párrafo  al artículo 82 para los derechos de garantía (hipotecas y condición resolutoria) que permite la posibilidad de cancelarlos unilateralmente si bien respetando el transcurso del plazo de  prescripción  de la acción real (15 ó 20 años) y de un año más adicional. (AFS)

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22.  CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA 

    Resolución de 9 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Corcubión, por la que se suspende la cancelación de una condición resolutoria.

Se debate en este recurso la posibilidad de cancelar una condición resolutoria inscrita, garante del cumplimiento de un contrato de vitalicio, por razón de caducidad, conforme al articulo 82 de la ley hipotecaria. La redacción concedida a la cláusula en cuestión fue la siguiente: «La condición resolutoria se extinguirá por el transcurso de tres meses contados a partir del fallecimiento de la alimentista o cedente».

La DGRN señala que “del tenor literal de la misma, no puede concluirse de manera clara y directa la caducidad del asiento, sino que la intención de las partes fue simplemente la de conceder un plazo de duración al derecho de resolver el contrato, el cual corresponderá en vida a la cedente y dentro de los tres meses posteriores a su fallecimiento a sus herederos. La doctrina de este Centro Directivo ha sido clara y reiterada en este aspecto: es preciso expresar que dicho plazo lo es no sólo de vigencia del derecho en cuestión sino también del asiento que lo refleja en el Registro para que su transcurso tenga plena virtualidad cancelatoria. En el recurso que ahora se analiza, por tanto, la expresión «se extinguirá» se refiere únicamente a la duración del derecho, pero no a la del asiento que lo recoge, por lo que no puede estimarse la pretensión de la recurrente.” Y concluye que “No cabe, por tanto, la cancelación de la condición resolutoria sin el consentimiento del titular registral o de sus herederos, o en su defecto, resolución judicial que así lo ordene.” (JDR)

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23. PROPIEDAD HORIZONTAL. LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS POR SUSTRACCIÓN DEL ANTERIOR. 

    Resolución de 12 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Nules n.º 3, por la que se suspende la extensión de la diligencia del libro de actas segundo de una comunidad de propietarios.

Supuesto de hecho. Se plantea el procedimiento para la legalización de nuevo libro de actas de la comunidad de propietarios porque el administrador del inmueble, cesado en su cargo, se niega a entregar a la nueva junta el libro de actas de la junta. Se pretende legalizar un nuevo libro de actas.

Doctrina de la DGRN. En casos como el presente, para legalizar un nuevo libro de actas basta que la secretaria acredite la denuncia de haberse sustraído el anterior libro (415 RH).

En el caso presente ha de tenerse en cuenta que es de aplicación lo dispuesto en la regla primera del artículo 415 RH, pues el administrador de fincas, en cuyo poder se encuentra el anterior libro, es un profesional a quien corresponde la custodia del libro de actas pero que debe tenerlo a disposición de los propietarios, conforme al artículo 20 LPH. No es titular de ninguna documentación de la finca y, en consecuencia, cuando es destituido de su cargo, debe entregar toda la que obra en su poder, tanto la general como la particular, entre la que se incluye el citado libro. Y ello con independencia de las controversias que puedan surgir en cuanto a la resolución del encargo. Por eso cabe la denuncia si no lo entrega.

Distinto es el caso de la R. 28 de julio de 2014, donde había una negativa a entregar el libro de actas por una junta directiva anterior pero donde se discutía la legitimidad de dicha junta y la validez de los acuerdos sobre cese y nombramiento de administrador, que exceden de la facultad de calificación del registrador. (JAR)

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24. OBRA NUEVA DECLARADA POR UNO DE LOS COMUNEROS. ACCESIÓN INVERTIDA. PARCELACIÓN URBANÍSTICA.

    Resolución de 12 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Murcia n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva existente.

Supuesto de hecho. El copropietario de un terreno declara la obra nueva realizada a su costa sobre parte del mismo y pretende que se inscriba lo edificado a su nombre, contando con el consentimiento del resto de copropietarios y sin modificar el régimen de copropiedad sobre el terreno.

Doctrina de la DGRN ¿Es posible? NO.

La DGRN resuelve que no es posible inscribir la obra nueva sin modificar el régimen de la propiedad del terreno, pues no puede coexistir una copropiedad sobre el suelo con la propiedad exclusiva de lo edificado sobre aquél.

Es necesario formalizar el correspondiente negocio jurídico que dé apoyo a tal situación, y,

(i) o bien individualizar la porción de finca sobre la que se ha edificado

(ii) o bien constituir un derecho de superficie siendo en este caso innecesario que la declaración de la obra nueva deba estar precedida de segregación en sentido estricto de la porción sobre la que se constituye el derecho,

(iii) o que la nueva finca sea en verdad totalmente independiente de esta otra finca originaria, siempre y cuando se cumplan las exigencias derivadas del principio de especialidad y de la concreta regulación legal en esta materia (artículos 9 y 30 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario), constando suficientemente definida la finca cuyo acceso al Registro de la Propiedad se pretenda.

¿Se da en estos casos un supuesto de accesión invertida? NO.

No cabe aplicar las normas de la accesión invertida pues no hay tal accesión invertida cuando  un comunero construye en el terreno común, dado que es propietario de una cuota ideal sobre la totalidad del terreno que no se concreta en una específica porción del mismo.

La cuestión debe resolverse por las normas que rigen la comunidad ya que la controversia no es entre titulares de suelos colindantes. Procederá, según los casos, la demolición de la obra, su conversión en cosa común, constituyéndose en su caso el régimen de propiedad horizontal, o bien dividirse material o económicamente. (JAR)

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26. HIPOTECA. INTERESES DE DEMORA. 

    Resolución de 14 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mijas n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con constitución de hipoteca en garantía del mismo.

Supuesto de hecho. En escritura de préstamo hipotecario se pacta que el préstamo  «…devengará día a día intereses de demora, desde el día siguiente inclusive a aquél en que la falta de pago se haya producido hasta el día en que se realice el pago, al doce por ciento (12%) nominal anual variable, al alza o a la baja, para ajustarse al resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de su devengo» (pacto sexto, párrafo primero). Se añade que: «No obstante, a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable será, como máximo, del 13,113%» (pacto sexto, párrafo cuarto). Y, asimismo, se dispone que la hipoteca se constituye en garantía, entre otros conceptos, «…c) del pago de los intereses de demora por el plazo dieciocho meses, a razón del tipo convenido…».

Se plantea la cuestión de si el máximo fijado a efectos hipotecarios contradice la limitación legal de que el interés moratorio no puede exceder en tres veces el interés legal del dinero (art. 114 párrafo tercero LH, introducido por la Ley 1/2013).

Doctrina de la DGRN.

1. Se reconoce la validez de la cláusula que fija un máximo de interés de demora tanto respecto de la parte deudora como respecto de terceros, pero es preciso que en la misma se haga la salvedad de que dicho máximo pactado sólo será aplicable si en el momento de su devengo es igual o inferior al límite legal..

Por tanto, la necesidad de fijar de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria por intereses de demora debe conciliarse con la limitación legal establecida, de forma que el máximo pactado sólo será aplicable si en el momento de su devengo es igual o inferior al límite legal, salvedad ésta que habrá de hacerse constar en la cláusula correspondiente.

1. Intereses moratorios alternativos: es posible pactar tipos de intereses moratorios alternativos para el caso de que durante la vigencia del préstamo la finca gravada deje de tener la condición de vivienda habitual, alternatividad que, al depender de circunstancias objetivas y fácilmente verificables, no está reñida ni con el requisito de la determinabilidad, ni con la condición de la objetividad a que están constreñidos las estipulaciones sobre intereses variables.
2. Control de transparencia:  en los contratos con consumidores y usuarios que utilicen cláusulas no negociadas individualmente aquéllas deberán cumplir los requisitos de concreción, claridad y sencillez en la redacción (art. 80 RDL 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el TRLey General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios)
3. Es deber de las autoridades nacionales de cada Estado realizar una interpretación conforme al Derecho comunitario, incluidas las Directivas, en materia de protección de consumidores y usuarios, procurando adoptar todas las medidas generales o particulares necesarias para asegurar la ejecución de esta obligación. Dentro de las autoridades nacionales españolas están comprendidos notarios y registradores.(JAR)

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28. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. CADUCIDAD.
29. Resolución de 15 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Móstoles n.º 3, por la que se deniega la cancelación por caducidad de dos anotaciones preventivas.

Supuesto de hecho:

La anotación de embargo letra B, de fecha 31 de diciembre de 2009, ha sido objeto de cancelación por caducidad. A continuación consta la inscripción de dominio a favor de la recurrente. Posteriormente, consta la anotación letra C, de fecha 8 de junio de 2012, dimanante de los mismos autos que la letra B, acordándose por el Juzgado mantener el embargo y modificarlo. Finalmente consta la anotación preventiva letra D de fecha 30 de mayo de 2013, de modificación y ampliación del embargo anterior.

Po tanto, la secuencia de las anotaciones que resulta del Registro es la siguiente: (i) anotación letra B, (ii) anotación letra C que mantiene y modifica la B y (iii) anotación letra D, que modifica y amplia el embargo anotado.

Cuestiones:

1. I. ¿La anotación letra C, practicada porque el Juzgado acuerda mantener el embargo anotado supone una prórroga de la inicial anotación letra B? NO.

Dice la DGRN:

1 Como regla general, el asiento de anotación preventiva puede ser objeto de prórroga (art. 86 LH) por un plazo de cuatro años más siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento.

2 Para que exista prórroga de la anotación ha de ordenarse expresamente en el oportuno mandamiento y se hará constar por medio de otra anotación con lo que el cómputo de la caducidad del nuevo plazo se iniciará desde la fecha de ésta (art. 86 LH).

3 .Por tanto, no toda modificación de una anotación de embargo que se refleje en el Registro de la Propiedad constituye una anotación de prórroga de la anotación anterior. Para que así sea es preciso que se ordene y practique precisamente una anotación de prórroga.

4 Fuera de este supuesto la modificación del asiento anterior de anotación preventiva que pueda provocar una anotación posterior producirá los efectos que el ordenamiento prevea para cada supuesto concreto (ampliación de embargo, subrogación procesal,…), pero no el de prórroga de la anotación anterior (vid. R. 29 de junio de 2013).

CONCLUSIÓN: Si bien es cierto que toda anotación puede ser prorrogada antes de que caduque, dicha prorroga debe ordenarse expresamente y constatarse en el Registro mediante una específica anotación de prórroga, cuya fecha constituirá el día inicial para el cómputo de su caducidad. Por tanto, la anotación de una modificación de la anotación anterior no implica prórroga de la misma.

1. II. ¿Caducada la anotación letra B mantiene su vigencia la letra C? SI.

Dice La DGRN: “… En el caso de que una anotación no prorrogada y modificada por otra u otras posteriores alcance su plazo de vigencia, caducará de conformidad con lo dispuesto en el art. 86 LH de la Ley Hipotecaria sin perjuicio de la subsistencia de las anotaciones posteriores y de los efectos que, en su caso, deban producir (R. 3 de Septiembre de 2003, R. 4 de Septiembre de 2003,R. 5 de Septiembre de 2003, R. 6 de Septiembre de 2003, R. 8 de Septiembre de 2008, R. 9 de Septiembre de 2003, y R. 27 de junio de 2013, y R. 29 de junio de 2013)…”

III. ¿Mientras esté vigente la anotación letra B, que rango tiene la letra C que la modifica? durante la vigencia de la inicial anotación de embargo a la que modificaba, la anotación posterior de modificación disfruta del rango que aquella tiene por razón de su fecha (R. 14 de julio de 2011 por todas)

1. IV. ¿Qué rango tiene la anotación letra C una vez caducada la letra B? producida la caducidad de la anotación modificada, la de modificación queda sujeta a su propio rango por razón de su propia fecha.

Dice la DGRN:

1. 1. En el caso de que una anotación no prorrogada y modificada por otra u otras posteriores alcance su plazo de vigencia, caducará de conformidad con lo dispuesto en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria sin perjuicio de la subsistencia de las anotaciones posteriores y de los efectos que, en su caso, deban producir (3 de Septiembre de 2003,  4 de Septiembre de 2003, R. 5 de Septiembre de 2003, R. 6 de Septiembre de 2003, R. 8 de Septiembre de 2008, R. 9 de Septiembre de 2003, y R. 27 de junio de 2013, y R. 29 de junio de 2013)…”
2. Si durante la vigencia de la anotación de embargo a la que modificaba, la anotación posterior de modificación disfrutaba del rango que aquella ostentaba por razón de su fecha (R. 14 de julio de 2011 por todas), producida la caducidad de la anotación modificada es obvio que la de modificación queda sujeta a su propio rango por razón de su propia fecha. (JAR)

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29. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA. DERECHO TRANSITORIO. 

31. Resolución de 15 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Villena, por la que se suspende la inscripción de una declaración de ampliación de obra nueva.

Supuesto de hecho. Se autoriza escritura de declaración de obra nueva por antigüedad planteándose la siguiente situación: La edificación fue concluida, según resulta del certificado técnico acreditativo de su antigüedad, durante la vigencia de la Ley urbanística valenciana de 2005, que señalaba un plazo de prescripción de cuatro años para las obras sin licencia. Sin embargo, al tiempo de la escritura y de la inscripción ya está en vigor la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (vigencia desde 20 de agosto de 2014), que amplia el plazo de prescripción de cuatro a quince años, con lo que, de aplicarse esta última norma, no sería posible dicha escrituración e inscripción.

Doctrina de la DGRN. La doctrina general de este Centro Directivo es clara y consolidada en este aspecto: «En relación con la eficacia temporal de las normas en esta materia, hay que recordar que, (…) en materia de inscripción de actos o negocios jurídicos regulados por las normas urbanísticas de trascendencia inmobiliaria, el registrador debe basar su calificación, no sólo en la legalidad intrínseca de los mismos, sino también en las exigencias especiales que las normas exigen para su documentación pública e inscripción registral. Son en consecuencia las sucesivas redacciones legales en la materia… las que serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior. Siendo ello así y estando vigente el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en el momento del otorgamiento de la escritura calificada (…), dicho texto legal deberá ser el canon normativo que se aplique para dilucidar la cuestión de fondo planteada (…)» (cfr. Resolución de 11 de marzo de 2014)

Esta regla general, sin embargo, sufre evidentes limitaciones en determinados ámbitos normativos, para evitar, entre otras consecuencias, la posible aplicación de un régimen sancionador a una infracción cometida antes de su entrada en vigor. Por eso hay que aclarar que –tal y como se recoge en la mencionada Resolución de 11 de marzo de 2014– esta doctrina general no puede resultar de aplicación en relación al ámbito sancionador de la normativa urbanística cuando el período señalado para la prescripción de la acción correspondiente ya se ha cumplido en su totalidad al tiempo de entrar en vigor la nueva norma. Revoca, pes, la nota, al haber transcurrido la integridad del plazo de cuatro años cuando entró en vigor la nueva disposición 

Comentario. La regla general es que la norma urbanística vigente al tiempo de otorgar la escritura de obra nueva es la que resulta aplicable a los efectos de escrituración e inscripción. Sin embargo, la DGRN combina su criterio reiterado de aplicar la normativa en vigor al tiempo de la escrituración con un elemento corrector, para evitar que se vulnere el principio constitucional  de no retroactividad de las normas sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales. Tal vulneración se daría en el caso presente si se aplicara el plazo de prescripción de quince años a la obra nueva declarada después de haber transcurrido los cuatro años previstos por la ley que estaba en vigor al tiempo de la finalización de la construcción. (JAR)

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30. COMPRAVENTA. SEGURO DECENAL. OBRA NUEVA AUTOPROMOVIDA. ACREDITACIÓN DEL USO COMO VIVIENDA PROPIA. 

32. Resolución de 16 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alcalá la Real a la inscripción de una escritura de compraventa.

Supuesto de hecho.

El autopromotor de vivienda unifamiliar, que por reunir los requisitos legalmente previstos estuvo dispensado de contratar el seguro decenal para escriturar e inscribir la obra nueva, la vende antes de transcurrir diez años desde su declaración. El comprador le dispensa de la obligación de concertar el seguro decenal por el tiempo que falte hasta los diez años, y presenta el autorpromotor unos recibos de suministro eléctrico para justificar el uso propio exigido por la Ley.

Doctrina de la DGRN.

1. ¿Basta con los recibos de suministro eléctrico para entender probado el requisito del uso propio de la vivienda construida? NO.

Las facturas de suministro de energía eléctrica, que puede deberse a la utilización por un tercero en virtud de un contrato de cesión por cualquier título como puede ser un arrendamiento, un derecho de usufructo o la simple posesión, por lo que no constituye medio de prueba adecuado para probar tal extremo. Para acreditar uso el propio de la vivienda por el autopromotor vendedor no bastan las facturas de electricidad. Se necesita acta de notoriedad, empadronamiento o prueba similar.

2. Regla general:Todo promotor de edificio destinado principalmente a viviendas está obligado a contratar un seguro decenal de daños en los términos previstos en el art. 19.1 c) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
3. Excepción:La Disp. Adicional segundade la Ley excepciona dicha seguro de caución en el supuesto de autopromotor individual de única vivienda familiar para uso propio (según la redacción incorporada por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social).
4. Contra Excepción.Venta por autopromotor: Si el autopromotor transmite inter vivos  la vivienda unifamiliar dentro de los diez años siguientes a la declaración de obra nueva, está obligado, salvo pacto en contrario, a contratar el seguro por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión «inter vivos» sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, quedeberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exoneradopor el adquirente de la constitución de la misma».  (JAR)

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31. NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO QUE SOLICITA LA NULIDAD DE UNA INSCRIPCIÓN. NO CABE EL RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS. 

33. Resolución de 19 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almansa a practicar un asiento de presentación.

Se presenta instancia solicitando la anulación de dos inscripciones.

La Registradora la inadmite sin extender asiento de presentación. El interesado recurre.

La Dirección reitera su doctrina según la cual el objeto del recurso es decidir si la calificación denegatoria es adecuada a Derecho, no siendo posible admitir otra pretensión como la validez o no del título inscrito o la procedencia o no de la práctica de una inscripción ya efectuada: Una vez practicado un asiento se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud por los tribunales o se acepte por el titular del derecho inscrito su rectificación (arts 1, 38, 40, 82 y 83LH). (MN)

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32. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR. HIPOTECA SIN CONSTANCIA DE DOMICILIO Y VALOR DE TASACIÓN. IUS DISTRAHENDI. 

34. Resolución de 19 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Hechos: Se otorga una escritura de préstamo hipotecario en la que, en lo relativo a la ejecución de la hipoteca, se hace una mención genérica a la posibilidad del acreedor de acudir a la vía judicial pero no se señala ni un valor para subasta, ni un domicilio para notificaciones porque no se pacta la vía de ejecución judicial directa, ni la extrajudicial.

El registrador suspende la inscripción pues considera que dichos requisitos (valor para subasta y domicilio para notificaciones) son imprescindibles para inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

En cuanto al interesado recurrente que se dirá alega que no tiene facultades expresas para recurrir, por lo que no le considera legitimado para ello.

El interesado, es decir la entidad bancaria (La Caixa), por medio de un sub apoderado, (una gestoría), recurre y alega que dichos requisitos son exigibles solamente para el caso de ejecución directa de la hipoteca  o de la extrajudicial y ninguna de las dos vías se ha pactado, y que se prevé en cambio que  el acreedor hipotecario pueda acudir a  la vía  ejecutiva ordinaria o a la declarativa, tal como resulta de la escritura.

La DGRN estima el recurso.

En cuanto a la legitimación del recurrente para presentar el recurso, entiende la DGRN que no se requiere una facultad expresa de presentar recursos, sino que es bastante el poder redactado en términos más genéricos. Recuerda también que no estamos ante un recurso interpuesto por el mero presentador del documento, que no tiene legitimación para recurrir,  sino por un apoderado del acreedor (una gestoría) que tiene facultades para presentar la escritura y realizar todos los trámites hasta su inscripción.

En cuanto al fondo del asunto, declara  que es doctrina reiterada de la DGRN que el acceso por el acreedor a la vía de ejecución directa (artículo 681 LEC) o a la extrajudicial  (Artículo 129 LH) en ejercicio del “ius distrahendi” requiere de estos dos requisitos (valor de subasta y domicilio), pero que dichas vías son voluntarias, no obligatorias, por lo que la falta  de dichos requisitos no impide la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. El acreedor, con independencia de las vías anteriores,  puede ejecutar en todo caso la hipoteca por la vía ejecutiva ordinaria (artículo 636 y ss LEC) , o incluso acudir a  la vía del juicio declarativo. (AFS)

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34.- DONACIÓN POR UNA SOCIEDAD LIMITADA. 

Resolución de 20 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de La Orotava a inscribir una escritura de donación otorgada por una sociedad.

Hechos: Se formaliza una escritura en la que una Mercantil Limitada Unipersonal (con socio y administrador único) y cuyo objeto es la actividad inmobiliaria, dona tres inmuebles a una persona física.

Registrador: Deniega la inscripción de dicha escritura, alegando que las sociedades mercantiles se constituyen con afán de lucro o intención de obtener un beneficio para realizar la actividad o actividades que se determinan por su objeto social, por lo que es incompatible que realice un acto jco gratuito, ya que iría en contra del objeto para el que fue constituida.

El registrador sustituto insiste en el argumento anterior, aunque admite que un sector doctrinal estima que una sociedad puede realizar actos aislados de donación, pero sólo en dos casos: donaciones con carácter social o que indirectamente reporten un beneficio a la sociedad.

Notario: Argumenta que el C.com. partió de atribuir a las sociedades la mercantilidad, por el objeto y no por la forma, pero tal criterio objetivo está hoy abandonado, por cuanto las sociedades son mercantiles por su forma y no por el objeto a que se dedican, por lo que no es estrictamente necesario que, para que una sociedad se califique como mercantil, tenga por finalidad un lucro, sino que puede ser que la actividad societaria tenga una finalidad de mecenazgo o su soporte sea de tipo cultural, humanitario, deportivo o social. Que el registrador confunde la forma de la sociedad con la finalidad u objeto social, ya que el ánimo de lucro no es elemento esencial de las sociedades anónimas o limitadas. Que la donación por una sociedad es compatible con su objeto, ya que ésta puede ser un acto aislado, sin que el objeto social limite su capacidad de obrar. Y por otro parece necesario para la donación, un acuerdo de la junta general, aunque lo que aquí ocurre es que estamos ante una sociedad unipersonal, y el acuerdo se ha tomado por el socio único que es también el administrador único que hizo la donación.

Doctrina de la Dirección General: – Apoyándose en una sentencia del TS de 29 de noviembre de 2007 (en la que se admitió la donación por una SA de su principal activo patrimonial, con disolución de la misma, a favor de terminada fundación) y en el artículo 93 de la LSC que establece como derecho de los socios el de participar en el reparto de las ganancias sociales y en el patrimonio resultante de la liquidación, la DG estima, en primer lugar, que no se pueden llevar a efecto donaciones con cargo al patrimonio social que serían contrarias al fin lucrativo, en perjuicio de los dchos individuales del socio, salvo que se verifiquen mediante acuerdo unánime y a cargo de reservas de libre disposición, lo que no es obstáculo para la realización de actos que signifiquen transmisión o enajenación, a título lucrativo, para alcanzar determinados fines estratégicos o cumplimiento de fines éticos, culturales o altruistas, que no violen dicho precepto.

– En la actualidad la adopción de un tipo de sociedad anónima o limitada es sólo una técnica organizativa, dada su funcionalidad y la mercantilidad de las mismas (cualquiera que sea su objeto). Por tanto hay sociedades de capital que carecen de base empresarial y ánimo de lucro, ya que prevalece en ellas su elemento estructural u organizativo y no el fin perseguido.

– Aunque se trata de sociedades con objeto lucrativo, debe tenerse en cuenta la capacidad general de la sociedad para realizar actos jcos, salvo aquellos que por su naturaleza o por estar en contradicción con las disposiciones legales no pueda ejercitar.

– Según las del TS de 29 julio de 2010, nuestro sistema parte de la plena capacidad jca y de obrar de las sociedades mercantiles, que sin perjuicio de las responsabilidades de los gestores, pueden desplegar actividades estatutarias, como neutras y extraestatutarias, incluso aunque sean ajenas al objeto social. Capacidad que no se limita por el art 234 de la LSC(la representación de los administradores se extiende a todos los actos comprendidos en el objeto social), por lo que los administradores tienen facultades para vincular inderogables para vincular a la sociedad con terceros.

– Hay que distinguir entre el objeto social y los actos aislados que, aunque se otorguen con carácter de liberalidad, pueden admitirse (así regalos de propaganda) porque benefician a la sociedad o son gastos ordinarios o extraordinarios.

– No obstante la admisión de tales donaciones tienen como exigencia el cumplimiento de las normas imperativas sobre protección del capital social, como cifra de garantía: así acreditación de la realidad de las aportaciones sociales en constitución o aumento de capital, prohibición de adquisición de la sociedad de sus propias acciones, reducción de capital con devolución de aportaciones etc..

Por todo ello no puede afirmarse que, de la escritura calificada y de los asientos registrales, o de la relación entre el valor de los bienes donados y el patrimonio social, la donación cuestionada contradiga el objeto social ni que se pueda descartar que un acto dispositivo a título gratuito sea compatible con el objeto social.

Así pues, revoca la nota de calificación. (JLN)

Nota: Parece ser que el Centro Directivo hubiese considerado que no era suficiente la intervención del Administrador Único, sin Junta General, pero no se había puesto ese defecto en la nota.

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35. EMBARGO  SOBRE LA CUOTA DE UN COMUNERO: SEGREGACIÓN Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO CON LIBERACIÓN DEL EMBARGO.

37.  Resolución de 20 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Telde n.º 1 a inscribir una escritura de segregación y extinción de comunidad con especificación de cargas.

Una finca figura inscrita a favor de dos comuneros estando gravada la cuota de uno de ellos con un embargo a favor de la SS. Se presenta escritura de segregación, adjudicando la finca segregada al otro comunero y solicitando que el embargo recaiga exclusivamente sobre el resto, de suerte que la finca segregada quede libre de cargas.

El Registrador entiende que para concretar la responsabilidad sobre una de las fincas es necesario el consentimiento de la SS.

La Dirección revoca la nota y reitera su doctrina recogida entre otros en la R de 20 de febrero de 2012 según la cual “que dado que la existencia de una hipoteca no afecta a las facultades dispositivas del condómino, no precisa de su consentimiento para llevar a cabo la división y sin perjuicio de la salvaguarda de su derecho en los términos previstos en el art 123 LH cuando la carga afecta a toda la finca (R. de 4 de junio de 2003). Por el contrario cuando la carga afecta exclusivamente a una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada (R. de 27 de abril de 2000) por así disponerlo el art. 399 CC. De este modo se consigue un adecuado equilibrio entre los intereses de las distintas partes y se respeta tanto la facultad de división que corresponde a ambos condóminos como la posición jurídica de los acreedores sin causar un perjuicio a quien no fue parte en los negocios constitutivos de las hipotecas inscritas ni fue responsable de las deudas que derivaron en el embargo de la cuota “. (MN)

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36. HIPOTECA. CLÁUSULA DE INTERESES MORATORIOS. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. 

38. Resolución de 21 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mijas n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con constitución de hipoteca en garantía del mismo.

Hechos: Se otorga una escritura de préstamo hipotecario (para adquisición de  vivienda habitual) en virtud de la cual se pacta un interés de demora de tres veces el interés legal del dinero (12%) y se establece un tipo máximo de demora a efectos hipotecarios (13,088%).

El registrador suspende la inscripción porque considera que el tipo máximo a efectos hipotecarios debe especificar que sólo será aplicable siempre que no supere el de tres veces el interés legal del dinero.

El recurrente alega que dicho máximo se ha establecido ante la posibilidad de que el interés legal del dinero multiplicado por tres pueda exceder de dicho máximo, o bien la vivienda hipotecada deje de ser vivienda habitual.

La DGRN desestima el recurso pues considera que la cláusula de intereses de demora garantizados con hipoteca, tal como está redactada, puede llegar a la confusión de entender que en el caso de ejecución hipotecaria los intereses de demora garantizados lo sean con independencia del límite de tres veces el interés legal del dinero. Por ello exige por el principio de especialidad que se especifique que no puede superar el límite de 3 veces el interés legal del dinero, tal y como exige el registrador y establece el artículo 114, párrafo 3 LH.

COMENTARIO.-  En la ejecución hipotecaria hay que partir siempre de la base de que no se pueden reclamar más que los  intereses (ordinarios o de demora)  devengados por el préstamo según lo pactado en la escritura, y que el interés máximo señalado a efectos hipotecarios no tiene  autonomía propia, sino que sólo actúa como tope, en su caso, de los devengados, frente a terceros o incluso entre partes, si así se pacta.

Por tanto resulta poco comprensible la postura de la DGRN en esta Resolución (que no es la primera en esta línea) pues no cabe interpretar que en el ámbito hipotecario se puedan reclamar intereses (digamos al 13%)  aunque no puedan reclamarse en el ámbito civil (digamos al 12%). Lo obvio, me parece, no hay que especificarlo.

La cláusula concreta que rechaza la DGRN, adoptada por una gran entidad bancaria,  aunque mejorable en su redacción,  ha sido inscrita  y lo es cada día en la totalidad de los Registros, salvo alguna excepción,  que no aprecian el defecto confirmado en la presente. (AFS)

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37. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR. HIPOTECA SIN CONSTANCIA DE DOMICILIO Y VALOR DE TASACIÓN. IUS DISTRAHENDI.

39. Resolución de 21 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Ídem que  la número 32 anterior. (AFS)

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38. HIPOTECA. CLÁUSULA SUELO ACEPTADA POR EL REPRESENTANTE DEL DEUDOR. 

40. Resolución de 22 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Córdoba n.º 2 a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

El caso.-   Doña M. D. M. H., actuando en su propio nombre y derecho y además en representación de su esposo, don J. M. O. O., en virtud de escritura de poder especial otorgada a su favor el día 9 mayo 2013, hipoteca una vivienda unifamiliar.

En dicha escritura después de fijarse un diferencial de 0,250 puntos tanto para el índice de referencia adoptado como para el sustitutivo, se establece «sin que pueda resultar un tipo de interés nominal anual aplicable inferior al 0,1 por ciento ni superior al tipo máximo que se especifique…».

Se aporta, uniéndose a la escritura, por parte de uno de los prestatarios, doña M. D. M. H., el preceptivo manuscrito acerca del conocimiento de los riesgos de las cláusulas suelo y techo, sin que conste incorporado el manuscrito correspondiente al otro prestatario.

Calificación y recurso.-

1. a) Se deniega la inscripción de la hipoteca porque no consta el manuscrito correspondiente al otro prestatario, ni la manifestación del notario acerca de que exista incorporado a la matriz.

En la escritura interviene doña M. D. M. H. en representación de su esposo, pero ni del manuscrito que se acompaña, ni de la propia escritura, se puede deducir que el poder alcance a la aseveración relativa a la aceptación a que el préstamo contenga un tipo mínimo de interés, y aun así, dada la trascendencia de la manifestación y los efectos que la falta de la misma tendría sobre la aplicación de la cláusula en cuestión, no cabe la intención de manifestar o una mera interpretación de la misma, sino todo lo contrario, una manifestación expresa y personal. La DGRN confirma el defecto.

1. b) Se deniegan otros pactos, pero habiéndose revocado por la registradora sustituta el segundo de los defectos de la nota de calificación que se refería a ello, conforme al art. 19 bis.5º LH, no cabe recurso contra ese segundo defecto puesto que ha devenido, a estos efectos, inexistente.

Doctrina sobre la cláusula suelo y su calificación por el Registrador.-

La resolución estudia primero la Ley 1/2013, de 14 de mayo, deteniéndose en el carácter gradual de su protección, considera laexpresión manuscrita del art. 6 una medida de protección especialmente reforzada, al aplicarse a todos los préstamos hipotecarios que recaigan sobre vivienda, con independencia de su finalidad.

Luego estudia la cláusula suelo a la luz de la STS 8 setiembre 2014 y la encuadra dentro de la contratación bajo condiciones generales, que por su naturaleza y función y por su incidencia en el trafico patrimonial se ha configurado jurisprudencialmente como un auténtico modo de contratar claramente diferenciado del contrato negociado regulado por nuestro Código Civil, con un régimen y presupuesto causal propio y específico que hace descansar su eficacia última, no tanto en la estructura negocial delconsentimiento del adherente, como en el cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes de configuración contractual en orden al equilibrio prestacional y a la comprensibilidad real de la reglamentación predispuesta, en sí misma considerada.

En la contratación con condiciones generales, es fundamental el control de transparencia, control de legalidad o de idoneidad que queda fuera del ámbito del contrato por negociación y, por tanto, del plano derivado de los vicios del consentimiento, y no tiene por objeto el enjuiciamiento de la validez del consentimiento otorgado en aras de la celebración del contrato, ni su interpretación, sino, la materialización o cumplimiento de este deber de transparencia en la propia reglamentación predispuesta

La exigencia del consentimiento del art. 6 de la citada Ley 1/2013, constituye la materialización de ese control [de transparencia y legalidad] mediante la suscripción el prestatario o por cada uno de los prestatarios en el caso de ser varios de un manuscrito que el notario debe recabar del prestatario, en el momento de la escritura en el que manifieste haber sido advertido de los riesgos derivados del contrato, si éste incorpora cláusulas suelo y techo; si lleva asociada la contratación de instrumentos de cobertura del riesgo de tipos de interés, o si se concede en una o varias divisas.

Este control es independiente, aunque conjunto del comprendido en la Sección 4.ª del Capítulo II del Título III de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre. Por ello se superpone el requisito de acompañar a la escritura una expresión manuscrita redactada por el prestatario, a la actuación informativa del propio notario. Este documento se unirá junto con otros documentos (oferta vinculante, tasación, etc.), sin que el notario intervenga en el mismo.

En conclusión la redacción del manuscrito debe incardinarse dentro del ámbito propio del control de transparencia de la contratación seriada, independientemente del consentimiento contractual del adherente plasmado en la escritura. La intención del legislador es la de reforzar la prueba de la comprensión del deudor, con una expresión manuscrita que se une a la matriz de la escritura.

El registrador, en el ejercicio de la función calificadora, debe evaluar el cumplimiento de los requisitos de información precontractual establecidos, o que en el futuro se establezcan, y que afecten a deudas garantizadas con hipoteca en especial cuando ésta recaiga sobre la vivienda habitual del hipotecante, ya que la protección al consumidor, que pretenden tanto la normativa como la jurisprudencia y doctrina señaladas, alcanza a la totalidad del proceso de contratación que culmina en la constitución de la hipoteca mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad y que, como ya se ha expuesto, se inicia con la puesta a disposición del consumidor de la información suficiente para que éste pueda analizar y conocer el alcance y las implicaciones del contrato que pretenda suscribir.

Aplicación al caso concreto.- En el caso de este expediente la exigencia de la expresión manuscrita deriva de la existencia de unacláusula suelo y su elemento diferenciador es el estar representado en la escritura uno de los prestatarios. Lo que debe determinarse es si habiéndose otorgado un poder para concertar un préstamo hipotecario, puede entenderse comprendida entre sus facultades la de la redacción en nombre del representado de la repetida manifestación manuscrita.

Dirigiéndose la exigencia de la manifestación a aseverar la comprensión del contenido y consecuencias de la cláusula por parte del prestatario y siendo esta capacidad de tipo personal, diferente para cada individuo y dependiente de distintos factores que afectan así mismo a cada persona, sólo podrá ser cada interesado quien declare sobre su propio grado de comprensión. Esta condición personal de tal declaración viene reforzada por la exigibilidad de manuscrito, por lo que no puede inferirse que sea posible su emisión por representante, fuera, obviamente, de los casos de representación legal en los que precisamente se suple la falta de capacidad del representado.

Es cierto, como dice el recurrente, que tampoco se puede configurar a priori como un acto personalísimo, por lo que podría admitirse la posibilidad de que el poder contuviera un mandato expreso al respecto autorizando la contratación de una hipoteca aun cuando contuviera el tipo de cláusulas a que se refiere el artículo 6 de la Ley 1/2013, cuyo alcance, no obstante, debería admitir conocer y comprender el poderdante para que de este modo no se eluda indirectamente el requisito legal de la manifestación manuscrita.

Pero, en el caso de este expediente, tal mandato ni se extrae del contenido de la escritura, ni pudo resultar del poder, ya que se otorgó con anterioridad a la citada Ley, ni se infiere siquiera del manuscrito redactado por doña M. D. M. H. en relación, exclusivamente, a su persona sin referencia alguna a su calidad de representante. En consecuencia, la DGRN desestima el recurso yconfirma la nota de calificación.

Comentario.- 

Tratándose de una resolución digna de aplauso por cuanto recoge la doctrina actual que distingue entre contrato por adhesión y por negociación, nos resulta sin embargo algo contradictoria, pues aunque funda el control de transparencia fuera del ámbito de los vicios del consentimiento y sitúa el contrato por adhesión en un régimen que descansa más en el cumplimiento por el predisponente de las obligaciones de información previa al contrato que en el consentimiento del adherente; sin embargo, considera que la transparencia tiene por objeto ilustrar a éste y por tanto insiste en la comprensión subjetiva del mismo acerca de la carga jurídica y económica de la cláusula.

Este subjetivismo propicia una necesaria cognición personal del adherente que pone no ya el contrato sino la cláusula en la órbita de la negociación y que pone la validez no del contrato sino de su contenido en el tradicional consentimiento singular que la nota de la imposición había eliminado de la definición legal de las condiciones generales.

Esta contradicción es evidente cuando se afirma que no puede inferirse que sea posible [la emisión de la expresión manuscrita] por representante y al mismo tiempo se afirma que tampoco se puede configurar a priori como un acto personalísimo.

La doctrina subjetiva tan contradictoriamente acogida, priva al régimen de la nulidad de las cláusulas abusivas por falta de transparencia de los efectos “ultra partes” de las resoluciones que declaren la nulidad de las mismas.

Un ejemplo de los desastrosos efectos de esta posición está en el extraordinario aumento de litigiosidad que, por marginar las soluciones colectivas, está teniendo lugar en punto a la nulidad de las cláusulas suelo por abusivas a raíz de la STS 9 mayo 2013.

La carga enorme y extraordinaria que ello pone en las espaldas de los deudores contrasta con los postulados comunitarios que imponen a los estados habilitar procedimientos adecuados y eficaces para que cese el uso de las cláusulas abusivas y asegurar que las personas consumidoras se vean libres de tales disposiciones sin necesidad de ir a pleito.

Creemos que todavía estamos a tiempo de alumbrar, antes que en el parto intervenga la fuerza de una sentencia europea, de alumbrar decimos, una doctrina más coherente con el carácter objetivo de la contratación masiva, que ponga el acento más que en el terreno subjetivo del saber individual del adherente en las consecuencias jurídicas del incumplimiento de los deberes de transparencia del predisponente.

El régimen de ese incumplimiento es bastante sencillo, más que exigir la ilustración personal del adherente, que en ningún caso es dañosa, la protección creemos que tiene que ir hacia la nulidad de la cláusula no transparente o deficitaria de información por incumplimiento de las obligaciones de información previa al contrato del profesional predisponente.

La nulidad ha de ser sólo en beneficio del adherente, sobre la base de un régimen semiimperativo, según el cual el incumplimiento del deber de transparencia determina, en beneficio de la persona consumidora, la nulidad de pleno derecho de la condición general que en el contrato por adhesión incorpore el contenido que debió ser informado.

Me parece esencial tener en cuenta que los preceptos de protección de las personas consumidoras son no imperativos sino semiimperativos, es decir, establecidos a favor del consumidor y en contra del predisponente, para reequilibrar el poder negocial de las partes inicialmente desequilibrado en el mercado masivo.

La nulidad sólo puede ser en beneficio para el consumidor: si la falta de información afecta a una cláusula que establece una obligación de la persona consumidora –una cláusula de intereses- hay nulidad y no puede integrarse –parecido al art. 21.3.I LCCC-; si la información que se omite se refiere a un derecho o ventaja para el consumidor –un plazo de garantía o de desistimiento por ejemplo- entonces el contrato se integra con la información precontractual omitida.

Además, mientras no se retire la cláusula nula que establezca una obligación o carga que pese sobre el consumidor o se integre el silencio perjudicial para el mismo, no se le puede poner en mora, conforme al tenor literal del art. 87.1 TRLGDCU, completados por el apartado o) Directiva 93/13/CEE y por el art. 85.5 TRLGDCU interpretados a la luz del último párrafo del art. 1100 CC.

Este régimen necesariamente disuasorio del abuso, no responde a una actitud de parte, no a favor de unos y en contra de otros, sino a la necesidad de que en lugar de monopolio y aprovechamiento sin competencia de las ventajas por la gran empresa predisponente, haya mercado para las condiciones generales y que sus leyes funcionen y mantengan a los adherentes como los verdaderos dueños de la concurrencia mercantil. (CB)

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40. COMPRAVENTA PREVIA SEGREGACIÓN. 

42. Resolución de 23 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa con una segregación previa.

En 1968, A segrega de la finca X una porción que vende a B. Dicha escritura no se inscribió.

En 1974, A vende íntegramente la finca X a C, sin tener en cuenta la segregación previa.

En 1975, A y C, conscientes del error cometido, aclaran escritura de 1974 en el sentido de indicar que en esta escritura no se tuvieron en cuenta ciertas segregaciones, por lo que al objeto de poder cumplir con estas segregaciones y compraventas realizadas con anterioridad, segregan de la finca X una porción de terreno que pasa a ser la registral Y.

 Ahora se presentan en el Registro de la Propiedad las tres citadas escrituras al objeto de inscribir a favor de B la inicial escritura de segregación y compraventa rezagada.

 El registrador fundamenta su calificación en que del documento que se presenta a inscripción, ni en el de segregación ni aclaración posterior que figuran inscritos, se detalla ni hacen referencia a las segregaciones y transmisiones que se realizaron; que en el documento que se presenta a inscripción se practica segregación sobre la finca X y no sobre la Y.

 La DGRN confirma la calificación registral negativa, diciendo que “La subsanación de alguna de las escrituras mencionadas, con la concurrencia de sus respectivos titulares de las fincas afectadas, hubiese bastado para el ingreso en el Registro. Pero sin esas subsanaciones, falta una conexión entre el acto contenido en el documento objeto de este expediente y la escritura de segregación inscrita y su aclaración. Por lo tanto, se hace necesaria una aclaración respecto de la finca Y, con el consentimiento de su titular, en el sentido de que la parcela del recurrente se encuentra incluida en ésta, a los efectos de su acceso al Registro”. (JDR)

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