por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

RESUMEN DEL RESUMEN

En cuanto a las DISPOSICIONES GENERALES hay que destacar:

1. El RD 195/2017 por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad Mercantil y de Bienes Muebles
2. La Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto
3. Y el Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Respecto a las DISPOSICIONES AUTONÓMICAS solo mencionamos en Valencia la Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana; y en Extremadura la Ley 2/2017, de 17 de febrero, de emergencia social de la vivienda de Extremadura.

No hay Jurisprudencia reseñable con transcendencia registral ni del Tribunal Supremo ni del  Constitucional, ni tampoco en la Sección Segunda por lo que pasamos a Reseñar las RESOLUCIONES más importantes que afecten al Registro de la Propiedad:

• La de 8 de febrero relativa al cambio de titularidadde un bien inscrito a favor de los vecinos de Camposancos, alegando que dicho bien había sido adquirido por una Entidad Local Menor, por atribución legal.
• La de 9 de febrero sobre una protocolización de las copias compulsadas de los documentos administrativos relativos a una expropiación forzosa y su inscribibilidad
• la de 13 de febrero sobre una instancia de heredero único en la que solo se pide la inscripción de una finca registral aunque en la descripción literaria parecen comprenderse dos y se pretende la inscripción de las dos
• la de 13 de febrero sobre una sentencia en la que se divide una finca sin que exista licencia y sin que pueda aplicarse analógicamente el régimen de las declaraciones de obra antigua por existir una declaración municipal que considera exigible dicha licencia
• la de 16 de febrero sobre la necesidad de protocolizar un acuerdo transaccional en la liquidación de una sociedad de la sociedad de gananciales cuando se produce en un procedimiento distinto a la separación o divorcio
• la de 16 de febrero sobre el derecho de opción, la diferencia entre el plazo de duración del derecho de opción y el plazo de su ejercicio asi como la necesidad de distribuir el precio cuando recae sobre varias fincas
• la de 17 de febrero sobre la inscribibilidad de un exceso de cabida mediante procedimiento declarativo
• la de 20 de febrero sobre la diferencia de una donación intervivos con eficacia post mortem y la donación mortis causa, y la inscribibilidad de la primera.
• La de 22 de febrero sobre la distinción de conceptos como subcomunidad en propiedad horizontal, conjunto inmobiliario y elemento procomunal y la necesidad del consentimiento individualizado de los propietarios para crear estos últimos sin que baste certificación del acuerdo de la Junta General
• la de 23 de febrero sobre la necesidad de tramitar el recurso de una calificación aun cuando esta fue revocada al haberse hecho fuera del plazo de 5 días del art. 327 LH
• la de 6 de marzo sobre el desistimiento de un asiento de presentación efectuado por el interesado no presentante, y exige que o bien se acredite que el presentante representa únicamente al interesado que desiste o que en otro caso haya consentimiento de todos los interesados
• la de 7 de marzo, que vuelve a tratar el tema de las divisiones de fincas sin licencia y la posibilidad de aplicar el régimen de las obras nuevas declaradas por antigüedad. Aunque en este caso parece contradecir la 13 de febrero contenida en este mismo informe ya que  exige un título administrativo habilitante dictado por el órgano administrativo competente declare la improcedencia de conceder licencia al acto de segregación por haberse formalizado con anterioridad a la normativa vigente y haber transcurrido los plazos de restablecimiento de la legalidad.
• La de 9 de marzo sobre la necesidad de la entrega de legados para su inscripción cuando el testador ha hecho una institución residual de heredero en el remanente y la necesidad de acreditar que no existen sustitutos descendientes cuando no comparece ninguno de los previstos
• la de 9 de marzo sobre la no necesidad en una ejecución de poner el sobrante a disposición de los acreedores posteriores cuando lo son a la nota de expedición de certificación y no han comparecido.
• Las de 10 de marzo que consideran inscribible la venta efectuada por los administradores de una sociedad que había sido declarada en concurso y al mismo tiempo , el juez había declarado la conclusión del mismo por insuficiencia de la masa activa, así como su extinción y cierre de la hoja en el RM; eso si es necesario acreditar que no se ha solicitado la reapertura del concurso

 

TEMA DEL MES: LOS INTERESES MORATORIOS EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS TRAS LA STS DE 3 DE JUNIO DE 2016: DOCTRINA DE LA DGRN. por EMMA ROJO IGLESIAS

Tras la STS de 3 de junio de 2016, han sido numerosas las Resoluciones del Centro Directivo que se han ocupado de la cuestión relativa a los intereses moratorios. A continuación, enumeramos las más destacables sin perjuicio de su resumen más amplio en los correspondientes informes:

– R. de 20 de junio de 2016: los intereses remuneratorios superiores a los moratorios en el crédito o préstamo con personas consumidoras son abusivos. Tiene también carácter abusivo la retención por la entidad intermediaria de dos mensualidades de intereses.

– R. de 22 de septiembre de 2016: la falta de fijación de un tipo de interés máximo a efectos hipotecarios impide discernir el cumplimiento o no del límite del art. 114 LH.

– R. de 19 de octubre de 2016: la STS de 3 de junio de 2016, relativa a la determinación de cuándo los intereses moratorios de un préstamo hipotecario celebrado por profesionales con consumidores deben considerarse abusivos (fijando como límite máximo los dos puntos porcentuales por encima del interés remuneratorio pactado), es aplicable a todos los préstamos hipotecarios vigentes independientemente del momento de su firma y de si efectivamente se ha hecho uso de esa cláusula, incluso si la hipoteca se ha inscrito en el Registro de la propiedad.

Ver: “Los límites al control de legalidad notarial y registral de las cláusulas abusivas. Comentario critico a las Resoluciones de la DGRN de 19 de octubre de 2016”, por José Antonio García Vila.

Ver: “Notas sobre la retroactividad de la jurisprudencia”, por Joaquín Zejalbo.

– R. de 7 de noviembre de 2016: una hipoteca puede garantizar intereses de demora, como indemnización por el retraso en el pago de la obligación garantizada, y ello aunque no se pacte que la obligación principal los devengue y aunque no se establezca un tipo concreto para la demora, pues de forma subsidiaria será aplicable el interés legal del dinero anualmente establecido.

– R. de 25 de enero de 2017:  el tipo máximo a efectos hipotecarios de los intereses moratorios no puede ser inferior al tipo máximo a efectos hipotecarios de los intereses ordinarios.

– R. de 21 de marzo de 2017: la responsabilidad hipotecaria por intereses moratorios no está atada a dos puntos de diferencia con los ordinarios. En sede de intereses variables, el tipo máximo de los intereses moratorios a efectos hipotecarios podrá ser inferior, igual o superior en más de dos puntos al tipo máximo de los intereses remuneratorios a efecto de cobertura hipotecaria pactado.

– R. de 30 de marzo de 2017: el límite establecido en el art. 114, párrafo tercero, LH está destinado a operar en las relaciones contractuales entre el acreedor hipotecario y el prestatario que tenga la condición de consumidor. No se admite establecer el tope máximo del tipo de interés a efectos hipotecarios exclusivamente frente a terceros.

* Otros materiales de interés:

– Cuestión prejudicial interpuesta por el TS sobre cláusulas de intereses de demora abusivas y sus efectos.

 – Ficha de interés de demora, por Carlos Ballugera.

http://www.notariosyregistradores.com/web/participa/noticias/intereses-de-demora-en-prestamos-hipotecarios-con-los-consumidores-dos-puntos-sobre-los-remuneratorios-es-el-limite-de-abusividad/

 

DISPOSICIONES GENERALES: 

***Demarcación registral 2017

Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

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Aspectos destacados:

• La demarcación se extiende a todo el Estado, pero no se incluyen registros de Cataluña.
• Cataluña y Andalucía tienen competencias ejecutivas, pero han de seguir los criterios que se expresan.
• Se crean nuevas plazas en los Registros Mercantiles y de Bienes Muebles, especialmente de las grandes ciudades.
• Se segregan funcionalmente varios registros de bienes muebles de los mercantiles provinciales (5), manteniendo las infraestructuras físicas y tecnológicas.
• Los registros inviables, por la crisis o por ser incongruos, se amortizan o agrupan a otros.
• No se cierran oficinas. Habrá una oficina de atención al público en aquellas localidades en las que se amortice su único registro.
• En total, entre registros mercantiles y de bienes muebles, se crean 22 plazas y una de propiedad en Sevilla.
• Se modifica el artículo 2 del Reglamento Hipotecario (fincas en dos distritos hipotecarios).
• Posible traslado de fincas dentro del propio registro si están inscritas en dos secciones o Ayuntamientos.
• Todos los distritos hipotecarios deberán estar georreferenciados en tres meses. 
• Se aplaza un año el aumento de plazas de Mercantil de Madrid (no de Bienes Muebles)
• Revisión a los tres años influyendo la calidad del servicio prestado.

Más información puede verse en el archivo especial, donde también se alude al cronograma de aplicación.

PDF (BOE-A-2017-2307 – 231 págs. – 8.910 KB)   Otros formatos

 

**Protección deudores hipotecarios: Desahucios. Código Buenas Prácticas

Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Página especial con cuadros y enlaces

1.- Precedentes:

– El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, estableció un Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual. Ahora se modifica.

– El Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, adoptó por primera vez la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria.

– La Ley 1/2013, de 14 de mayo, mantuvo la suspensión inmediata y por un plazo de dos años -hasta el 15 de mayo de 2015- de los desahucios de las familias que se encontraran en una situación de especial riesgo de exclusión. Ahora se modifica.

– El Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, amplió la suspensión de desahucios en tres años, hasta el 15 de mayo de 2017. Ahora se alarga más el plazo.

2.- Medidas en breve:

– Ampliación del plazo de suspensión de determinados lanzamientos hasta el 15 de mayo de 2020.

– Ampliación de colectivos en situación vulnerable que puedan beneficiarse del Código de Buenas Prácticas y de la suspensión de lanzamientos

– Posibilidad de pedir el alquiler de la vivienda habitual ejecutada con baja renta.

– Futuras medidas para recuperar la propiedad.

3.- Grupos vulnerables que pueden beneficiarse del Código de Buenas Prácticas.

La reforma del RDley 6/2012, de 9 de marzo amplía los colectivos de personas que se consideran en el umbral de exclusión y que, en consecuencia, pueden beneficiarse de ventajas adicionales en la aplicación del Código de Buenas Prácticas y de intereses moratorios limitados (aunque ahora coinciden los dos puntos que este RDLey marcaba con los preconizados por la STS 3 de junio de 2016 para todas las hipotecas con consumidores), entre otras medidas.

Se tiende a equiparar los criterios subjetivos para acogerse, tanto al Código de Buenas Prácticas, como a la suspensión de lanzamientos.

Ampliación de colectivos:

• La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad, es decir, hasta los 18 años, en vez de menor de tres años, como hasta ahora.
• La unidad familiar monoparental con hijos a cargo, aunque sólo sea uno. Antes se precisaba que fueran dos hijos.
• La unidad familiar con la que convivan una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral. Ahora se indica expresamente que ha de acreditarse y se extiende a la temporal, antes no contemplada, mediante un nuevo apartado.
• La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género. Nuevo apartado del artículo 3.
• En la suspensión de lanzamientos se amplía el supuesto de situación de desempleo, al eliminarse el requisito de haber agotado las prestaciones por desempleo.

(Ver comparativa de textos en el archivo especial).

4.- Derecho de alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual.

Al Código de Buenas Prácticas, recogido en el Anexo al RDLey 6/2012, de 9 de marzo, se le añade un apartado 4, que desplaza el texto anterior, convirtiéndolo en el apartado 5.

Se han de dar estos requisitos:

a) Solicitante: Deudor hipotecario ejecutado en su vivienda habitual, con lanzamiento suspendido, que se encuentre en los supuestos de especial vulnerabilidad. Se aplica al que reúna los requisitos del art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo o del art. 3 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo.

b) Solicitado: Acreedor ejecutante de la vivienda, o persona que actúe por su cuenta. La entidad ha de estar adherida al «Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual». Las entidades que ya estuviesen adheridas al CBP, en su versión anterior, se entiende que también lo están a esta nueva versión, salvo que denuncien su pertenencia en el plazo de un mes (D. Ad. 1ª).

c) Petición: firmar un contrato de alquiler sobre esa misma vivienda.

d) Renta anual: como máximo del 3 por cien de su valor al tiempo de la aprobación del remate, determinado según tasación, aportada por el ejecutado y certificada por un tasador homologado (Ley Mercado Hipotecario).

e) Tiempo para pedir: en el plazo de seis meses, es decir…

– los ejecutados anteriores tienen plazo hasta el 19 de septiembre de 2017

– para los posteriores, los seis meses se cuentan desde que se produzca la suspensión.

f) Duración: anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar cinco años. Por mutuo acuerdo, caben cinco prórrogas anuales adicionales.

5.- Suspensión de lanzamientos.

Hasta el 15 de mayo de 2020 (siete años desde que entró en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo) no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en el artículo 1 de la Ley 1/2013.

Durante este tiempo, el ejecutado situado en el umbral de exclusión podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda, adherido al Código de Buenas Prácticas, o persona que actúe por su cuenta, el alquiler de la misma en los términos indicados anteriormente.

Se amplían los supuestos de especial vulnerabilidad para acercarlos a los casos de beneficiarios del Código de Buenas Prácticas. En concreto:

• La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad, es decir, hasta los 18 años, en vez de menor de tres años, como hasta ahora.
• La unidad familiar monoparental con hijos a cargo, aunque sólo sea uno. Antes se precisaba que fueran dos hijos.
• La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género. Desaparecen requisitos adicionales.
• En la suspensión de lanzamientos se amplía el supuesto de situación de desempleo, al eliminarse el requisito de haber agotado las prestaciones por desempleo.

(Ver comparativa de textos en el archivo especial).

6.- Recuperación de la propiedad

Previsión novedosa la de la D.Ad. 2ª que encarga al Gobierno la propuesta de medidas destinadas a facilitar la recuperación de la propiedad por los deudores hipotecarios incluidos en el ámbito de aplicación del artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de su vivienda habitual, cuando esta hubiera sido objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Estas medidas tendrán en cuenta el precio de adjudicación de la vivienda misma, la posibilidad de que se descuenten del mismo una parte de las cantidades satisfechas por el ejecutado para la amortización del préstamo o crédito origen de la ejecución y las mejoras realizadas a su cargo durante el período en el que estuvo suspendido el lanzamiento, así como otros factores que garanticen un precio equitativo en la recuperación de la vivienda, evitando situaciones de asimetría en este proceso.

El Gobierno tiene de plazo hasta el 19 de noviembre de 2017.

Este RDLey entró en vigor el 19 de marzo de 2017.

PDF (BOE-A-2017-2985 – 5 págs. – 187 KB)   Otros formatos  Convalidación

  

Disposiciones autonómicas

 VALENCIA. Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana.

Destacar entre las medidas que adopta esta ley las siguientes:

La ley regula en su título I un derecho subjetivo a disponer de una vivienda, así como los mecanismos para hacerlo exigible ante la administración valenciana.

Adicionalmente, la norma establece también medidas para atender de forma particular a aquellas personas con diversidad funcional, imponiendo a la Generalitat la adecuación de su parque de vivienda para atenderlas de forma particular. Las medidas por medio de las cuales la Generalitat hará efectivo este derecho, según establece la norma, van desde la puesta a disposición de una vivienda a la concesión de ayudas al alquiler que lo puedan hacer efectivo.

Respecto a las medidas relativas a los desahucios sobre vivienda habitual, en particular, por medio del título III de la ley se pretende asegurar el derecho a una vivienda digna en relación con el derecho a la vida y a la integridad física y psíquica de las personas y sus familias afectadas por desahucios provenientes de ejecuciones hipotecarias. Estas medidas, están previstas sólo para el momento en que la legislación estatal deje de estar en vigor y siempre que no sea sustituida por otra equivalente.

Asimismo, se faculta a la administración para expropiar en ciertos casos el uso de estos inmuebles para, también, ponerlos a disposición de sus ocupantes, declarando de interés social la cobertura de necesidad de vivienda de las personas en especiales circunstancias de emergencia social incursas en procedimientos de desahucio.

El título II regula las potestades de las administraciones públicas en relación con esta materia. Estas potestades incluyen mandatos sobre la necesaria puesta en condiciones del parque público e indicaciones sobre el futuro destino de los fondos en materia de vivienda.

Respecto al título IV y V, destacar que la ley establece un procedimiento para la declaración de una vivienda como deshabitada, particularmente diseñado para grandes tenedores de vivienda, que si efectivamente es declarado como tal después de dos años de desocupación, deberá ponerse en el mercado en un plazo máximo fijado por la norma, que establece un sistema de multas coercitivas, si esta obligación no es posteriormente satisfecha en la forma debida.

A partir del segundo año en vigor de la ley, este plazo se reducirá a un año.

Finalmente, la ley incorpora una serie de medidas dirigidas al fomento de la mediación, así como otros instrumentos y medios para atender situaciones de emergencia relacionada con la pobreza energética y las ayudas al alquiler.

Una novedad de gran importancia de la presente ley es la incorporación de un título VI que convierte en ilícitos administrativos todas aquellas actuaciones que queden probadas destinadas a dificultar o impedir, ya sea de forma directa o indirecta, el acceso a la vivienda de determinadas personas o colectivos, así como prácticas de acoso inmobiliario.

El titulo VII regula las infracciones y sanciones por incumplimiento de la función social de la vivienda.

Por último, se establecen y refuerzan las acciones de coordinación e inspección y se instauran algunas medidas de carácter orgánico. En este sentido, se constituye el Registro de Viviendas Deshabitadas.

Entró en vigor el 1 marzo de 2017. GGB

PDF (BOE-A-2017-2421 – 32 págs. – 491 KB)   Otros formatos

La presente ley consta de cuatro artículos, seis disposiciones adicionales, tres disposiciones transitorias y ocho disposiciones finales.

Destacar el artículo 1 en el que se introducen hasta quince modificaciones en la Ley 3/2001, de 26 de abril.

Destacar lo siguiente:

Se define el concepto de vivienda habitual y de vivienda deshabitada, y se articula un procedimiento orientado a la declaración de vivienda deshabitada y se tipifica la conducta especulativa respecto de las personas jurídicas.

Se declara como interés social la cobertura de las necesidades de vivienda de aquellas personas que se encuentran en especiales circunstancias de emergencia social y de las que se encuentran incursas en procedimientos de desahucio por ejecución hipotecaria, judicial o extrajudicial, a efectos de poder expropiar el usufructo de aquellas viviendas durante un periodo máximo de tres años. No obstante, esta medida se contempla con carácter excepcional cuando no exista otra solución para las personas desalojadas.

Ello únicamente en aquellos supuestos en los que el procedimiento de desahucio se insta por entidades financieras, sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos.

A efectos de financiación, se modifica la ordenación hasta ahora vigente en materia de fianzas derivadas de los arrendamientos sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y se las declara como fuente de financiación de las políticas expropiatorias arriba reseñadas.

Por otro lado, a través de la modificación de la Ley 3/2001, de 26 de abril, de Calidad, Promoción y Acceso a la Vivienda, establece una nueva ordenación del derecho de tanteo en la hipotética transmisión de viviendas protegidas.

Por último, el artículo 3 regula la suspensión temporal en casos tasados de los desahucios de viviendas sociales.

Entró en vigor el 14 de marzo de 2017. GGB

PDF (BOE-A-2017-3067 – 19 págs. – 321 KB)   Otros formatos

 

SECCIÓN II:

 Jubilaciones

 Se jubila a don Fernando Félix Picón Chisbert, registrador de la propiedad en situación de excedencia voluntaria.

  

RESOLUCIONES 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

89.*** INSTANCIA PRIVADA POR ENTIDAD LOCAL MENOR SOLICITANDO CAMBIO DE TITULARIDAD. BIENES PROCEDENTES DE DESAMORTIZACIONES.

Resolución de 8 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tui, por la que se deniega la inscripción de la adquisición de una finca a favor de una entidad local menor en virtud de instancia privada.

Hechos:

Se presenta en el registro  una instancia privada suscrita por el alcalde de una Entidad Local Menor, en la que se solicita el cambio de titularidad de un bien inscrito a favor de los vecinos de Camposancos, alegando que dicho bien había sido adquirido por la Entidad Local Menor mencionada, por atribución legal.

 El registrador suspende la inscripción señalando como defecto que se recurre, que el título alegado, de atribución por ley, no resulta de precepto legal alguno.

El recurrente, por su parte alega los preceptos que a su juicio atribuyen la propiedad de la finca a la Entidad Local Menor.

La Dirección General confirma la nota de calificación del registrador.

Para ello  en primer lugar analiza la naturaleza jurídica del bien inscrito, y por tanto de los bienes comunales.

Así tras citar al Tribunal Constitucional, al Supremo, a nuestro Centro Directivo y también la Ley de bases de Régimen Local, el Texto Refundido del Régimen Local y el Reglamento de Bienes de Entidades Locales,  llega a la conclusión que los bienes comunales son aquellos que siendo de dominio público, su disfrute y aprovechamiento le corresponde al común de los vecinos, pudiendo únicamente pertenecer a los municipios y entidades locales menores.

En cuanto al origen de su concepto está vinculado a la aprobación de la legislación desamortizadora a mediados del siglo XIX, en la que se ordenaba la enajenación de la mayor parte de los patrimonios públicos, quedando exceptuados de  venta aquellos que fueran de aprovechamiento común de los vecindarios.

Pero  junto a los bienes comunales típicos existen los que se denominan como bienes comunales atípicos que tendrían su origen en la compra por parte de los propios vecinos de los patrimonios que se vendieron durante la desamortización pero constituidos en comunidad vecinal o en formas societarias civiles.

A continuación la DG, volviendo al caso declara que alberga dudas sobre la caracterización jurídica del bien inscrito, por tres razones:

1. Porque la inscripción esta practicada a favor de vecinos concretos y determinados, si bien con el añadido de demás vecinos de Camposancos.
2. Por la existencia de un censo enfitéutico que gravaba esta propiedad, y que se redimió por el Ayuntamiento y el común de los vecinos. La existencia de este tipo de cargas no resulta posible en bienes de dominio público, no obstante, esta circunstancia no era definitiva, ya que, tras la promulgación del Código Civil de 1889 los bienes comunales fueron considerados como propiedad privada sometida formalmente al Derecho privado (artículos 344 y 345 del Código Civil), y no fue hasta la Constitución Española 1978 y de la legislación de régimen local cuando se configuraron como bienes de dominio público.
3. Y finalmente por la existencia de una junta administradora. Así, según resulta de  certificación expedida por el secretario de la Entidad Menor de 21 octubre de 1963, se reconoce un acta de comparecencia notarial de 5 noviembre de 1955 en la que se manifiesta por los vecinos otorgantes que se faculta a los miembros de la junta administradora para llegar a un acuerdo con la entidad local menor a fin de liquidar cualquier descubierto por razón de obras.

Por estas dudas sobre la naturaleza jurídica del bien inscrito, de que sean bienes comunales típicos o atípicos, considera nuestro Centro Directivo  que no queda acreditado, que se trate indubitadamente de bienes comunales típicos y que el dominio haya sido adquirido por la Entidad Local Menor por atribución de ley.

Y por lo expuesto, la rectificación del Registro deberá realizarse por los medios establecidos en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, teniéndose en cuenta  el nuevo expediente notarial de reanudación de tracto, regulado en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.(MGV)

90.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS EXPROPIATORIOS. REQUISITOS FORMALES Y SUSTANTIVOS.

Resolución de 9 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almodóvar del Campo, por la que se suspende la inscripción de una escritura denominada de elevación a públicos de acuerdos expropiatorios.

Hechos: Se otorga una escritura que se denomina de elevación a públicos de acuerdos expropiatorios, relativa a una finca. Se incorporan determinados documentos administrativos de expropiación y comparece a su otorgamiento  únicamente el beneficiario de la expropiación

La Registradora suspende la inscripción porque no comparecen los titulares registrales, porque en el acta de expropiación incorporada sólo presta el consentimiento uno de los titulares registrales y porque no consta que los expropiados hayan recibido el pago del justiprecio.

El Notario autorizante recurre y alega que por la propia naturaleza de la expropiación no es necesario que presten su consentimiento los titulares registrales y que de los documentos incorporados consta la orden de pago del justiprecio.

La DGRN estima el recurso. Señala en primer lugar que la escritura no es propiamente de elevación a público, como erróneamente se califica por el notario, ya que los documentos expropiatorios incorporados son documentos públicos. Sin embargo si verdaderamente fuera una elevación a público se necesitaría el consentimiento de todos los interesados.

En cuanto a los aspectos formales de dichos documentos protocolizados considera que se han cumplido los requisitos legales pues son copias compulsadas de sus originales por funcionario administrativo conforme al artículo 27 de la Ley 39/2015. No entra a valorar si se ha acreditado o no la competencia y facultades del funcionario expedidor de las copias por no haberse cuestionado por la registradora.

En cuanto a los aspectos sustantivos de la expropiación examina si los documentos administrativos incorporados cumplen los requisitos que exige el artículo 32.4 RH y concluye que sí pues son el acta de ocupación (en la que consta que el procedimiento se ha dirigido contra  todos los titulares registrales, si bien sólo comparece uno de ellos) y el documento que acredita el pago, en este caso un oficio dirigido por el delegado provincial a la Consejería de Economía y Hacienda autonómica para que le sea abonado el justiprecio con sus intereses a cada uno de los expropiados, detallándose concepto, importe y personas. (AFS)

 

91 a 95.** CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 10 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no expide la certificación ordenada por mandamiento.

Idéntica a la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 (ER).

PDF (BOE-A-2017-2169 – 5 págs. – 179 KB)   Otros formatos

 

92.** CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 10 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no expide la certificación ordenada por mandamiento. 

Idéntica a la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 (ER).

 

93.() EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 10 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica las anotaciones de embargo ordenadas por mandamiento. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la práctica de anotaciones de embargo (ER)

 

94.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 10 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no se practican las prórrogas de anotaciones de embargo ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la prórroga de una anotación de embargo. (ER)

 

95.() CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 10 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no se expide certificación ordenada en procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Idéntica a la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 (ER).

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96.** INSTANCIA PRIVADA A FAVOR DE HEREDERO ÚNICO. SOLO PERMITE LA INSCRIPCIÓN DE LAS FINCAS INCLUIDAS EN LA INSTANCIA.  PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Resolución de 13 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Melilla a practicar una inscripción por título de adquisición hereditaria.

Hechos:

Se trata de una instancia privada de heredero único, acompañada de los oportunos documentos complementarios en la que se hace referencia expresa a una sola finca registral, planteándose si la inscripción debe practicarse sobre otra finca, respecto de la cual no se hace solicitud expresa, sobre la base de que así se hizo en un título anterior que fue acompañado debidamente de los documentos aclaratorios correspondientes.

El registrador, con rotundidad, considera que se ha de rectificar la instancia.

La recurrente, sin embargo, solicita que se regularice de oficio el cambio de titularidad de la finca cuyo número se obvió pero que está incluida en la suma de superficie y linderos en el documento hereditario anterior al presente debidamente regularizado.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador declarando que para la resolución de este expediente se requiere la aplicación conjunta de los principios de voluntariedad de la inscripción y el principio de rogación.

• El principio de voluntariedad, que implica que con carácter general el traslado tabular de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales se practicará de manera voluntaria a instancia de quien acredite legitimación conforme a lo establecido en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria.
• Y el principio de rogación, consecuencia de la voluntariedad de la inscripción, implica que, salvo casos excepcionales,  no se puede practicar en el Registro ningún asiento sin que hayan sido solicitado por los interesados, que lo serán las personas enumeradas en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria, pero, la legislación hipotecaria a su vez, para  evitar el excesivo rigor formal en el procedimiento registral y  facilitar la agilidad del mismo, cuenta con  el artículo 39 del Reglamento Hipotecario que considera que el presentante del documento es representante del interesado  y con el artículo 425 del Reglamento Hipotecario por el que presentado un título, se entiende, salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo, que la presentación afecta a la totalidad de los actos y contratos comprendidos en el documento y de las fincas a que el mismo se refiera siempre que radiquen en la demarcación del Registro.

Por su parte nuestro Centro Directivo en una  Resolución  de 11 de febrero de 1998, y  más recientemente la  de 20 de julio de 2006 declara que la sola presentación de un documento en el Registro implica la petición de la extensión de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse, siendo competencia del registrador la determinación de cuáles sean éstos, pero sin  que el registrador  pueda actuar de oficio ni practicar asientos distintos de los solicitados, lo que sólo quedaría  excepcionado en caso de documentos judiciales, cuyas características aconsejan que el registrador actúe de oficio cuando sea posible la inscripción parcial, a fin de dar cumplimiento a su deber constitucional de colaboración con las autoridades judiciales.

En el presente expediente  la instancia presentada por el heredero único  sólo  solicita que se practiquen las oportunas operaciones registrales respecto de una  finca, sin comprender la otra referida en el titulo anterior, sin que por aplicación de los principios anteriores pueda  sobreentenderse que el registrador pueda practicar operación alguna respecto de la finca registral omitida en la instancia, ya que por el  sistema registral español de folio registral recogido en el  artículo 8 de la Ley Hipotecaria implica que las descripciones contenidas en los títulos deben de adaptarse a las exigencias impuestas en la legislación hipotecaria, si se pretende su inscripción. (MGV)

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97.** DIVISIÓN MATERIAL MEDIANTE DOCUMENTO JUDICIAL. LICENCIA O ANTIGUEDAD.

Resolución de 13 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid nº 12, por la que se suspende la inscripción del testimonio de una sentencia firme. 

Hechos: se presenta testimonio de una sentencia por la que se declara la disolución de una comunidad adjudicando a los partícipes, por prescripción adquisitiva, la parte que han venido poseyendo a título de dueño sobre una parcela que queda dividida en dos.

La Registradora suspende la inscripción por no aportarse licencia para la división o declaración de innecesariedad.

La recurrente hace constar que el Ayuntamiento se ha negado a otorgar la declaración de innecesariedad solicitada por no cumplir una de las parcelas resultantes la condición de parcela mínima.

 La Dirección General:

1) Confirma la calificación: para la inscripción de sentencias civiles en las que se exige la previa división o segregación de una finca registral, debe aportarse el correspondiente título administrativo habilitante. Afirma el Centro Directivo que: “El control registral del cumplimiento de la legalidad urbanística en los actos de parcelación, se concreta en la exigencia de acreditación de la licencia o declaración de innecesariedad, o bien, cuando se solicite su inscripción por antigüedad, la prueba de ésta, mediante certificación catastral, escritura o certificado municipal, que si es superior al plazo de prescripción de las acciones de restablecimiento de legalidad urbanística permitirá su inscripción, debiendo el registrador comunicar su práctica al Ayuntamiento y al órgano autonómico y dejando constancia en el asiento, en la nota de despacho y en la publicidad que se expida de la finca. Esta actuación registral permitirá al órgano administrativo competente controlar el acto y actuar en consecuencia”. Añade que: “Esta actuación registral será independiente del tipo de documento público en que se formalice el acto de parcelación, notarial, judicial o administrativo (…)”.

2) En segundo lugar, en esta Resolución reitera el Centro Directivo su doctrina sobre el derecho intertemporal aplicable a las divisiones o segregaciones citando la doctrina contenida en la Resolución de 16 de enero de 2017.

3) Recuerda la Resolución de 17 de octubre de 2014, la cual, aplicó analógicamente el régimen de las declaraciones de obra antigua, a actos o usos del suelo menos invasivos que la edificación, como el que supone efectuar una división o parcelación de aquél, si concurriere el mismo fundamento conceptual y legal, es decir, que se trate de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.

4) En el caso resuelto, no es posible aplicar la doctrina comentada toda vez que el Ayuntamiento de Madrid manifestó la necesidad de previa y preceptiva licencia en relación con la finca objeto de este expediente y resolvió que no procedía la emisión del certificado de innecesariedad de la parcelación. Por lo tanto, en la medida en que al registrador le conste que el órgano con competencia en disciplina urbanística ha calificado el acto sujeto a licencia, no puede proceder a la inscripción por la vía del artículo 28.4 TRLS. (ER)

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98.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. ERRORES MATERIALES Y DE CONCEPTO.

Resolución de 13 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Oropesa del Mar nº 2, por la que se suspende la rectificación de un asiento del Registro en virtud de una instancia privada.

Hechos:

• En 1985 y a través de una escritura pública un matrimonio vendió, a la ahora recurrente, la siguiente finca: «Número nueve. –Apartamento en primera planta alta, del tipo A (…) Cuota: 3’158 por ciento. Inscripción: (…) finca 6.389», inscribiéndose la venta en dicha finca.
• El día 19 de septiembre de 2016, la titular registral solicita en instancia la rectificación de la inscripción al considerar que la entidad número nueve es la finca registral número 6.391 y no la 6.389 que por error se introdujo en la escritura, cuando los datos descriptivos del inmueble y de titularidad de los causantes corresponden exacta y necesariamente con la registral 6.391.

 La registradora suspende la inscripción ya que al estar los asientos del Registro  bajo la salvaguarda de los tribunales  sólo es posible su rectificación mediante documento judicial que así lo ordene o mediante escritura pública en la que todos los titulares registrales afectados por la modificación presten su consentimiento, al pretenderse  el traslado del historial registral de una finca a otra. Señalando que la finca registral 6.391 pertenece actualmente a distintos titulares.

La recurrente entiende que el error es subsanable por el registro mediante la oportuna diligencia sin necesidad de citar a los interesados ni acudir a los tribunales, toda vez que el asiento fue indebidamente practicado.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora por las razones análogas a las que esta señaló en su nota.

 El artículo 40 de la Ley Hipotecaria,  contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro, siendo uno de ellos el  motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del asiento, que se rectificará en la forma determinada en el Título VII.

El error de concepto, según el artículo 216 de la Ley Hipotecaria, se comete, cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero significado.

Si el error de concepto resulta claro y evidente, tiene declarado el Tribunal Supremo  que la rectificación no requiere ese cónclave entre los particulares y el Registrador, ni tampoco acudir a la autoridad jurisdiccional, sino que  bastará con que el registrador, como encargado de la oficina, compruebe la equivocación padecida y la subsane mediante la oportuna diligencia.

Pro para el caso objeto del presente recurso hay una norma específica en nuestra normativa hipotecaria, así el artículo 320 del Reglamento Hipotecario señala que «la extensión de un asiento en folio perteneciente a finca distinta de aquella en que debió haberse practicado, se considerará comprendido en el artículo 213 de la Ley, y si procediere la rectificación se trasladará el asiento al lugar y folio que le corresponda, extendiendo al margen del asiento rectificado una nota expresiva del número, folio, finca y tomo en que se ha practicado el nuevo asiento y la causa del traslado».

 El mencionado artículo 213 de la Ley Hipotecaria señala que los Registradores pueden  rectificar por sí, bajo su responsabilidad, los errores materiales cometidos en los asientos de inscripción, cuyos respectivos títulos se conserven en el Registro.

Por tanto, en nuestro caso, si no hubiera habido asientos posteriores en la finca registral al que se pretende dar traslado, el error podría ser rectificado de oficio por la registradora, pero en el historial registral de la finca que se pretende la rectificación, hay tres asientos posteriores, siendo el último de dominio, que también ha de ser rectificado, el cual no se puede considerar un error del Registro, sino un asiento inexacto.

Dicho asiento, al ser de dominio hace que no pueda practicarse la rectificación sin rectificar a la vez la inscripción del titular registral actual, ya que lo contrario implicaría admitir una dualidad de titularidades del dominio sobre el mismo objeto.

En base a todo lo expuesto la DG concluye declarando que será preciso que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que pudieran verse perjudicados (y por tanto el del actual titular registral) o en su defecto acudir a un procedimiento judicial entablado contra aquéllos, y todo sin perjuicio de las responsabilidades civiles en que se hayan podido incurrir. (MGV)

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99.** IDENTIFICACIÓN DE COMPARECIENTES. DIFERENCIAS EN LOS NÚMEROS DE LOS DOCUMENTOS OFICIALES.

Resolución de 15 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de herencia.

No justifica que en cualquier caso de discordancia, por ligera que esta sea, deba rechazarse la inscripción, toda vez que solo podrán oponerse a la inscripción del título aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente trascendencia.

Hechos: Se otorga una escritura de herencia de una mitad indivisa de un bien en la que el heredero, esposo de la causante, se dice que es titular del pasaporte de su nacionalidad irlandesa número X (también tiene NIE). En el Registro, dicho heredero aparece como titular de la otra mitad con un pasaporte número Y.

El registrador suspende la inscripción pues tiene dudas de que el heredero sea la misma persona que el titular registral de la otra mitad, al no coincidir sus pasaportes, aunque no motiva dichas dudas.

El notario autorizante recurre y alega que el Registrador se limita a señalar la discrepancia de pasaportes, pero no argumenta dichas dudas, que el documento notarial lleva implícito un juicio de justificación de titularidad y que la escritura calificada contiene abundantes indicios o medios de prueba que atribuyen la titularidad de la finca a los identificados en la misma.  

La DGRN revoca el defecto. Recuerda su doctrina según la cual el notario realiza un juicio de identidad de las personas intervinientes en el acto y que el registrador debe de calificar, sin perjuicio de que el notario también deba comprobarlo, que la persona identificada por el notario es el titular registral y no otra persona con igual nombre y apellidos.

Dichas dudas del registrador tienen que estar suficientemente motivadas y no basta cualquier caso de discordancia, por ligera que esta sea, sino sólo aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente trascendencia. En los casos de los nacionales de los países en los que cambia el número de pasaporte el notario tiene que emitir un juicio expreso de correspondencia entre el titular registral y el compareciente, que será suficiente para la inscripción, excepto que el registrador no considere suficiente dicho juicio motivándolo adecuadamente.

En el presente caso no se trata de un acto dispositivo de un titular registral y de discrepancia de numeración de los pasaportes que justificaría la calificación registral, sino de una adquisición hereditaria por un heredero que será nuevo titular registral. Además la identidad del heredero está suficientemente acreditada con los documentos presentados (testamento, certificados, nombre de los esposos, incluso el NIE en el certificado catastral) todos coincidentes. (AFS)

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100.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES MEDIANTE ACUERDO TRANSACIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE.

Resolución de 16 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almadén a inscribir el testimonio de un auto dictado en procedimiento de liquidación de una sociedad de gananciales.

Supuesto de hecho. Se plantea la posibilidad de inscribir el testimonio de un auto dictado en un procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales que homologa el acuerdo extrajudicial alcanzado entre los ex cónyuges, y cuya virtud se adjudica a la esposa una vivienda que pertenecía por mitad y pro indiviso a ambos.

La registradora considera que el acuerdo transaccional homologado por el juez no deja de tener carácter de documento privado, por lo que no constituye título formal hábil para practicar la inscripción.

Por su parte, la recurrente invoca la equiparación de este caso al del convenio regulador de los procesos de separación o divorcio, a los efectos de solicitar su acceso al Registro.

¿Es título hábil para la inscripción? NO.

¿Cabe aplicar analógicamente el mismo criterio previsto para los convenios reguladores aprobados en los procedimientos de separación o divorcio? NO

Doctrina de la Resolución.

Esta Dirección General ha señalado (cfr. Resolución de 19 julio de 2016) que en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, esta misma regla es aplicable por la remisión legal que se efectúa conforme ha quedado expuesto, al caso de la liquidación judicial de gananciales, todo ello conforme al artículo 810.4 que se remite al artículo 788 en relación con el artículo 787.2, todos ellos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Comentario.

La cuestión ya ha sido resuelta por la R. 30 de noviembre de 2016: El procedimiento previsto en la LECivil (arts. 806 y ss) para la liquidación del régimen económico matrimonial está previsto para cuando no hay acuerdo entre los cónyuges (art. 806). Caso de haber acuerdo no se recurrirá a este procedimiento sino que procederá otorgar la correspondiente escritura pública.

Conviene distinguir los dos siguientes escenarios:

1 Si la liquidación del régimen económico matrimonial se realiza en el seno de un procedimiento de separación o divorcio judicial, será el convenio regulador el documento que la refleje, el cual, una vez homologado judicialmente, constituirá título inscribible si contiene actos o negocios de carácter familiar encaminados a liquidar el conjunto de relaciones patrimoniales existentes entre los cónyuges y derivadas de la vida en común, como, por ejemplo, la liquidación del patrimonio ganancial e, incluso, en los supuestos del régimen de separación de bienes- la adjudicación de la vivienda habitual y otros bienes accesorios a ella, destinados a la convivencia y uso ordinario de la familia.

2 Cuando la liquidación no se produce en el seno de un procedimiento de separación o divorcio, ante la falta de acuerdo inicial se procederá a la solicitud de inventario (art. 808) y a la formación del mismo (art. 809).

Concluido el inventario, el Letrado de la A.J. señalará, dentro de un plazo máximo de diez días, día y hora para la comparecencia de los cónyuges con el objeto de que se pueda llegar a un acuerdo (Art. 810).

En esta fase procedimental puede suceder lo siguiente: (i) Que haya acuerdo. (ii) Que uno de los cónyuges no comparezca sin justa causa. (iii) Que no haya acuerdo:

1 En los dos primeros casos se considera que hay acuerdo que se consignará en acta dando por concluido el acto, llevándose a efecto lo acordado conforme a lo previsto en el artículo 788 de la LECivil: este artículo contempla la entrega de los bienes adjudicados a cada heredero y prevé que, luego de ser protocolizadas las operaciones particionales, se pueda entregar a los partícipes que lo soliciten testimonio de su haber y adjudicación respectiva (art. 788, 1 y 2).

 Esta protocolización notarial viene dispuesta en el artículo 787 .2 LECivil, que imperativamente señala que realizadas las operaciones particionales y “pasado dicho término (termino para oponerse) sin hacer oposición o luego que los interesados hayan manifestado su conformidad, el Secretario Judicial dictará decreto aprobando las operaciones divisorias, mandando protocolizarlas”.

2 Caso de no haber acuerdo (supuesto III) se sustanciará el procedimiento contenciosamente por los trámites del juicio verbal (788.5 y 810.5 LECivil). (JAR)

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101.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE BIENES GANANCIALES.

Resolución de 16 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid nº 37 a practicar una anotación de embargo.

Supuesto de hecho. Se cuestiona la práctica de una anotación de embargo sobre el piso del matrimonio por las cantidades debidas a la comunidad de propietarios. El inmueble está inscrito con carácter ganancial a nombre del cónyuge demandado, pero no consta que el otro cónyuge haya sido demandado ni se le haya notificado la demanda.

La registradora considera que no cabe la práctica de la anotación porque no consta que la esposa del ejecutado haya sido demandada, o que se le haya notificado el embargo.

El recurrente alega que se trata de deudas a cargo de la sociedad de gananciales de la que responden solidariamente los esposos y los bienes gananciales.

¿Debe practicarse la anotación preventiva? NO.

 Doctrina de la Resolución.

A la luz de los artículos 144.1 RH y 541.2 LECivil resulta evidente que no cabe sino confirmar el criterio sostenido por la registradora en su nota de calificación y desestimar el recurso, dado que para que resulte anotable un embargo sobre un bien inscrito con carácter ganancial, es imprescindible que la demanda se haya dirigido contra ambos esposos, o que, habiéndose demandado sólo al que contrajo la deuda, se le dé traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despache ejecución al cónyuge no demandado.

Comentario.

Se trata de un criterio muy reiterado de la DGRN que no admite dudas. Lo mismo sucede con la referencia al ámbito de la calificación registral de documentos judiciales y la importancia que tiene en este punto la observancia del tracto sucesivo.

La DGRN aprovecha para fijar la naturaleza de la sociedad de gananciales reiterando también la doctrina jurisprudencial y del Centro Directivo, que cita la S. de 1 de febrero de 2016. Muy sintéticamente cabe destacar:

1 La sociedad de gananciales no tiene personalidad jurídica, por lo que en sentido estricto no puede contraer deudas. Son los cónyuges los deudores.

2 Se habla de deudas “a cargo de la sociedad de gananciales” para referirse a las contraídas para satisfacer atenciones de la sociedad y que deben ser soportadas por el patrimonio ganancial.

3 Sin embargo, no existe una estricta coincidencia entre el carácter de la deuda (ganancial o privativa) y el patrimonio que ha de responder, pues de las “deudas gananciales” también responden los bienes privativos de cada cónyuge sin perjuicio de los reintegros pertinentes.

4 Tanto la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como la doctrina de este Centro Directivo configuran la sociedad legal de gananciales, al igual que la generalidad de la doctrina, como una comunidad de tipo germánico, sin atribución de cuotas sobre los bienes concretos pues la titularidad de los bienes gananciales se predica globalmente respecto de todo el patrimonio ganancial, como patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación sobre la totalidad del bien (JAR).

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103.*** OPCIÓN DE COMPRA. DURACIÓN DEL DERECHO Y PLAZO PARA SU EJERCICIO. OBJETO ALTERNATIVO. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO ENTRE VARIAS FINCAS

Resolución de 16 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Puerto del Rosario nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de opción de compra.

Hechos: Se otorga una escritura de opción de compra en la que el optante puede ejercer su derecho alternativamente o bien sobre un inmueble o bien sobre un conjunto de otros cinco, fijándose el precio de la opción, el de la compraventa y el plazo para ejercitar el derecho (dos años) a partir de una fecha determinada (en 2018).

El Registrador encuentra varios defectos: considera que, como no se puede ejercitar el derecho hasta pasada una fecha determinada, carece de trascendencia real, que el precio de la opción no está suficientemente determinado, que el objeto de la opción está indeterminado a voluntad del optante por el carácter alternativo que se establece, y finalmente que no se distribuye el precio de la venta entre las diferentes fincas.

El interesado recurre y alega que el plazo para el ejercicio del derecho de opción está dentro del límite temporal de 4 años que señala el artículo 14.3 RH, que el precio de la opción está claramente establecido, que el objeto del derecho de opción también está determinado ya que son todas las fincas descritas, y que no hay que distribuir el precio entre todas las fincas pues el derecho recae sobre todas las fincas y ha de ejercitarse conjuntamente o sobre el grupo de una o sobre el grupo de 5.

La DGRN estima el recurso para los tres primeros defectos, confirmando la calificación para el cuarto.

Comienza por diferenciar entre el plazo de duración del derecho de opción (que no puede exceder de cuatro años desde la firma del contrato) y el plazo para su ejercicio (que no puede exceder tampoco de los cuatro años desde la constitución del derecho) pero que puede ser diferente del anterior. En el presente supuesto el plazo pactado en ambos casos respeta el plazo máximo establecido en el artículo 14.3 RH, por lo que revoca el defecto.

En cuanto al segundo defecto no lo considera justificado pues el contrato privado incorporado a la escritura dejar claro cuál es el precio de la opción.

Respecto del tercer defecto también lo revoca; parte para ello del principio de la autonomía de la voluntad y de la posibilidad de configurar nuevos derechos reales así como de modificar los existentes ya tipificados, si bien esa autonomía debe de limitarse a la existencia de una razón justificativa suficiente, a la determinación precisa de los contornos del derecho real, y a la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico. En el presente caso, aunque hay una indeterminación inicial del objeto del derecho de opción (o bien la finca 1 o bien las fincas 2 a 5) dicho objeto es determinable, pues quedará determinado en el momento del ejercicio del derecho de la opción conforme a los términos de la escritura.

Finalmente respecto del último defecto lo mantiene por cuanto aunque el derecho de opción recae sobre varios bienes conjuntamente (fincas 2 a 5) y se configura como un derecho que tiene que ser ejercitado de forma indivisible sobre todas ellas, lo cierto es que para su acceso al Registro es necesario distribuir el precio entre las diferentes fincas a los efectos de servir de cifra de garantía en beneficio de posibles terceros titulares futuros de derechos sobre las fincas, pues dicho precio pasará a ocupar por subrogación real la posición jurídica que al inmueble correspondía si se ejercitara dicho derecho de opción.

COMENTARIO.- Por tanto, el plazo para el ejercicio del derecho no tiene por qué coincidir con el de duración del propio derecho de opción, pero ninguno de los dos puede superar el plazo de cuatro años desde la constitución del derecho que será el de la firma de la escritura.

También hay que diferenciar, cuando hay varias fincas, que desde el punto de vista civil es válido el pacto de que el derecho de opción recaiga conjuntamente sobre todas ellas (en base al principio de autonomía de la voluntad) y sin embargo para que dicho derecho pueda acceder al Registro haya que distribuir el precio de compra entre ellas a los efectos de que si alguna de las fincas pasara a un tercero antes del ejercicio del derecho de la opción y como consecuencia de dicho ejercicio el tercero se viera privado de la finca adquirida esté ya determinado el precio que, por subrogación de la finca, le deberá abonar o depositar el optante al tercero adquirente.(AFS)

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104.** EXCESO DE CABIDA MEDIANTE PROCEDIMIENTO DECLARATIVO

Resolución de 17 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Badajoz nº 1, por la que se acuerda no practicar la inscripción de exceso de cabida acordada en procedimiento ordinario. 

Hechos: se presenta sentencia firme dictada en procedimiento ordinario por la que se declara legítima propietaria de una finca registral a la sociedad demandante. Según la sentencia, la finca tiene una cabida de 115,57 áreas.

 El Registrador no accede a la práctica de la inscripción toda vez que la finca ya consta inscrita a favor de la citada sociedad demandante con una cabida de 15 áreas sin que el procedimiento ordinario sea el medio adecuado para el acceso al Registro de los excesos/defectos/rectificaciones de cabida.

 La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación:

 1) Recuerda su doctrina sobre la inscripción de los excesos de cabida: la registración de un exceso de cabida “stricto sensu” sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada de forma que la superficie que ahora se pretende hacer constar es la que debió reflejarse en su día. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado sería la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente. Es imprescindible que el registrador no tenga dudas acerca de la identidad de la finca y, si las tiene, deben estar fundamentadas en criterios objetivos y razonables.

 2) La DGRN revoca la calificación reconociendo que ya antes de la reforma operada por la Ley 13/2015, se había admitido la inscripción de un exceso de cabida a través de un procedimiento judicial declarativo. Tras la citada reforma, es aplicable el nuevo artículo 204 LH.

 3) Por último, recuerda el Centro Directivo la necesidad de incluir la representación gráfica de la finca cuando se trata de inmatriculaciones de fincas o de rectificaciones descriptivas que supongan diferencias de superficie superiores al 10{81190e917790475744d1d81edcc4d7d0110a571f4848b7a9ee305cbac1831039} de la cabida inscrita (artículos 9”b” y 198 y siguientes LH) y que para el caso de no aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica con las correspondientes coordenadas georreferenciadas, el registrador, a solicitud del interesado, puede obtenerle directamente de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro. (ER)

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105 a 110.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN VIRTUD DE DOCUMENTOS GENERADOS ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADOS EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 14 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no se practican las inscripciones y cancelaciones ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un testimonio de un decreto de adjudicación y consiguiente mandamiento de cancelación (ER)

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106.() ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 14 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica las anotaciones de embargo ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la práctica de anotaciones preventivas. (ER)

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107.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 14 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica la prórroga de anotaciones de embargo ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la prórroga de determinadas anotaciones preventivas en el ámbito de un procedimiento de ejecución. (ER)

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108.() ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 14 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica las anotaciones preventivas de embargo ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la práctica de anotaciones preventivas. (ER)

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109.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 17 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica las anotaciones preventivas de prórroga de embargo ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la prórroga de determinadas anotaciones preventivas en el ámbito de un procedimiento de ejecución. (ER)

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110.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 17 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica las anotaciones de prórroga de embargo ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la prórroga de determinadas anotaciones preventivas en el ámbito de un procedimiento de ejecución. (ER)

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111.***  DONACIÓN INTER VIVOS CON EFICACIA POST MORTEM y DONACIÓN MORTIS CAUSA. DERECHO DE HABITACIÓN.

Resolución de 20 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Nájera a inscribir una escritura de donación de un derecho de habitación.

Hechos: Se otorga una escritura de donación intervivos, que se dice con eficacia post mortem, de un derecho de habitación al esposo de la donante, la cual no surtirá efecto hasta la muerte de la donante, que tiene el carácter de irrevocable (salvo por las causas legales), y que se condiciona a que el donatario no esté divorciado o separado de la donante en el momento de su fallecimiento. Se regulan también los supuestos de extinción del derecho.

El Registrador deniega la inscripción pues entiende que estamos ante una donación mortis causa del artículo 620 del CC, que no transmite de presente la propiedad, que es revocable y además que tiene que tener forma testamentaria.

El notario autorizante recurre y alega que la figura de la donación intervivos con eficacia post mortem está admitida en nuestro derecho por la jurisprudencia del TS y de la DGRN, que además es la querida por los otorgantes “causa matrimonii”, y por ello no es una donación mortis causa. En consecuencia puede pactarse el carácter de irrevocable, salvo los supuestos legales en los que proceda la revocación. Finalmente añade que a pesar de que la transmisión de la propiedad no se producirá hasta la muerte de la donante sí produce algunos efectos legales inmediatos, como son la transmisión irrevocable de la expectativa de derecho,  que queda restringido el poder de disposición de la donante sobre el derecho donado, tanto por actos inter vivos como mortis causa, y que el contrato afectará a  los herederos de la donante.

La DGRN revoca la calificación. Declara que es posible la donación tal y como ha sido configurada en la escritura, pues esta figura ha sido ya admitida por el TS y la DGRN.

Diferencia entre  donación mortis causa, en la que  el donante no pierde su poder de disposición sobre el bien donado y por ello la puede revocar, y  la donación intervivos con eficacia post mortem en la que sí lo pierde pues  hay transmisión de un derecho de presente aunque esté condicionado suspensivamente a la muerte del donante, por lo que concluye que puede acceder al Registro de la Propiedad la donación, con esa situación de pendencia, en beneficio del favorecido. (AFS)

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112 a 114.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 21 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no practica la prórroga de una anotación preventiva de embargo ordenada. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la prórroga de determinadas anotaciones preventivas en el ámbito de un procedimiento de ejecución. (ER)

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113.() CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 21 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no expide la certificación ordenada. 

Misma doctrina que la contenida en las R. de 25 de enero de 2017 y de 10 de febrero de 2017 resumidas respectivamente en los Informes de Febrero y Marzo de 2017. (ER)

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114.() ANOTACIÓN DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 21 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no practica las anotaciones de embargo ordenadas. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 25 de enero de 2017 resumida en el Informe de Febrero de 2017 si bien en este caso el título presentado a inscripción es un mandamiento ordenando la práctica de anotaciones preventivas. (ER)

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115.*** SUBCOMUNIDAD EN PROPIEDAD HORIZONTAL,  CONJUNTO INMOBILIARIO Y ELEMENTO PROCOMUNAL. VARIAS CALIFICACIONES SUCESIVAS.

Resolución de 22 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Puerto del Rosario nº 2 a inscribir una escritura de ampliación de obra en construcción y división horizontal.

Hechos: Se otorga una escritura de ampliación de obra nueva y modificación de una división horizontal complementada luego por otra. La ampliación de obra se realiza sobre elementos comunes y la modificación de la propiedad horizontal consiste en crear varios elementos privativos nuevos que se configuran como una subcomunidad cuya propiedad se vincula “ob rem” a los restantes elementos privativos preexistentes. No se presenta la licencia de obras sino un documento administrativo diferente, del que resulta que se concedió dicha licencia.

El registrador encuentra varios defectos. No se aporta la licencia de obras. No hay subcomunidad pues algunos de los elementos privativos carecen de unidad y dependencia funcional. La vinculación “ob rem” exige el consentimiento individualizado de todos los propietarios afectados, incluso de los titulares de cargas.

El notario autorizante recurre y alega que el documento administrativo presentado es un expediente sobre la caducidad de la licencia del que se deduce la existencia de dicha licencia, que el registrador no concreta los elementos privativos nuevos que incumplen esa unidad y dependencia funcional, y que las obras se aprobaron en Junta General por unanimidad y dado el tiempo transcurrido ha de presumirse que ha habido un consentimiento tácito de todos los propietarios. Considera también que se han añadido defectos nuevos respecto de la primera calificación de forma indebida que provocan indefensión al recurrente.

La DGRN desestima el recurso. Recuerda en primer lugar que el registrador no está vinculado por anteriores calificaciones incluso aunque sean las suyas propias, pues caducado el asiento de presentación sin subsanar el defecto cesan los efectos de dicha calificación y ante una nueva presentación puede emitir una nueva calificación con nuevos defectos.

En cuanto al primer defecto, señala que hay que aportar la propia licencia para su calificación y no bastan documentos de los que se deduzca que existe tal licencia.

Respecto del segundo defecto, considera que no hay subcomunidad en el sentido de la Ley pues no hay varios propietarios de elementos privativos que dispongan en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes y diferenciados respecto de otros elementos comunes de la misma división horizontal; tampoco es un complejo inmobiliario al no existir dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo destino principal sea la vivienda o locales, que participen de una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Considera que la situación creada se asemeja más a la de los elementos procomunales que se caracterizan porque necesitan precisar el departamento privativo destinado al servicio común, y su conexión “ob rem” y cuota con los otros elementos privativos con los que se vincule y de los que sería inseparable. En el presente caso falta el consentimiento para dicha vinculación, conforme se dice en el defecto tercero.

Finalmente, respecto del último defecto, señala que esa vinculación “ob rem” de los elementos procomunales a los elementos privativos originarios, con la precisión de sus cuotas, exige el consentimiento individualizado de todos los propietarios afectados el cual debe constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad, no bastando un acuerdo de Junta General, aunque sea unánime ni una mera aclaración en escritura complementaria.

COMENTARIO.- Interesante y didáctica diferenciación de conceptos entre subcomunidad, conjunto inmobiliario y elemento procomunal. En cuanto a la necesidad o no de consentimiento individualizado para la configuración de los elementos procomunales (que pasarían de ser elementos comunes a procomunales) y su vinculación ob rem a todos los elementos privativos ordinarios anteriores habría que diferenciar:

Si se hace en proporción a las cuotas preexistentes, como parece ser el caso presente, entiendo que es un acto colectivo cuya competencia es de la Junta General y bastaría un acuerdo por unanimidad al ser una modificación del título constitutivo sin necesidad de consentimiento individualizado de los copropietarios, dado que, en realidad, no se altera su derecho individual sino que sólo varía la naturaleza del bien sobre el que recae, pues de ser común pasa a procomunal.

Si no se hace en proporción a las cuotas preexistentes y por tanto no afecta a todos los copropietarios por igual, entonces además del acuerdo de la Junta de Propietarios por unanimidad sería necesario el consentimiento individualizado de todos los copropietarios, pues al variar su cuota respecto de dichos elementos procomunales en realidad se está variando su derecho sobre los elementos comunes previos.

No entra la DGRN a valorar si además del consentimiento individualizado de los copropietarios se hace necesario el consentimiento de los titulares de cargas, por ejemplo de hipotecas, y la respuesta ha de ser negativa pues no son propietarios que tengan que votar el acuerdo de modificación de la propiedad horizontal. Otra cuestión será que, si ejercitan su derecho, puedan desconocer los acuerdos o las modificaciones adoptadas en Junta de Propietarios que les perjudiquen, como titulares de un derecho real preferente en caso de ejecución del mismo, lo que harán valer, en su caso, ante la autoridad judicial, pero ni es necesario su consentimiento para adoptar el acuerdo conforme a la Ley de Propiedad Horizontal ni ello puede condicionar su inscripción. (AFS)

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116.** OBRA NUEVA «EN DOS CUERPOS». DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 22 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Hoyos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva. 

 Hechos: se presenta escritura pública de declaración de obra nueva “antigua”.

 El Registrador aprecia inicialmente cuatro defectos si bien, posteriormente, en el trámite de informe en defensa de la nota de calificación, mantiene los dos siguientes:

Primero.- La existencia de dudas fundadas sobre la identidad de la finca que pasa de ser rústica a urbana sin acreditarse debidamente aun cuando se aporta certificado municipal en los términos del art. 437 RH; se produce un defecto de cabida relevante sin acreditarse debidamente y, no se describen las fincas resultantes en los términos exigidos por la legislación hipotecaria.

Segundo.- La falta de licencia toda vez que la división de un edificio en dos volúmenes implica una parcelación.

 La Dirección analiza las siguientes cuestiones:

 Primera.- Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro a partir del 1 de noviembre de 2015, será requisito, en todo caso, que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

 Segundo.- El certificado municipal del art. 437 RH no es el medio adecuado para poder asociar una referencia catastral a una determinada finca registral pero sí es el medio idóneo para identificar la finca registral con la realidad física.

 Tercero.- En cuanto a la posible parcelación urbanística, es doctrina registral reiterada que el concepto de parcelación urbanística trasciende actualmente de la estricta división material de la fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que, manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participación en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objeticos. Ver, por todas, R. de 10 de septiembre de 2015.

Recuerda el Centro Directivo su doctrina sobre la materia señalando que: “es el uso individualizado de una o varias partes de la finca, bien porque se atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente, bien porque exista algún otro elemento de juicio que pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación. Ahora bien, ni la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble en la escritura ni la manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación bastan tampoco por sí solas para excluir la calificación de parcelación urbanística, pues el elemento decisorio es la existencia de indicios suficientes, que desvirtúen dichas afirmaciones”.

En el caso resuelto, estima la DGRN que no implica la existencia de una parcelación o división el que sobre una misma finca pueda declararse las obras nuevas correspondientes a diversas edificaciones existentes sobre la misma, pues la finca debe ser transmitida en su conjunto como una unidad. Cuando de los datos fácticos –no jurídicos– del expediente, el registrador tenga las dudas a que se refiere el art. 79 del RD 1093/1997, lo que procede es iniciar las actuaciones previstas en este precepto. Finalmente, concluye el Centro Directivo señalando que: “salvo los casos en que, conforme a la legislación aplicable, resulte expresamente exigida la licencia, por tratarse de actos jurídicos de división o segregación, o actos contemplados por norma legal como reveladores de parcelación, el registrador debe limitar su actuación al marco procedimental del artículo 79 del Real Decreto de 1093/1997, siempre y cuando pueda justificar debidamente, con los medios de calificación de que dispone, la existencia de elementos indiciarios de la existencia de parcelación urbanística”. (ER)

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117.** SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO: SU RECTIFICACIÓN POR INSTANCIA. CAUDAL MÁXIMO.

Resolución de 23 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Linares, por la que se deniega la solicitud efectuada en instancia privada para la rectificación de una inscripción de servidumbre.

Hechos: Se trata de una instancia presentada en el registro por la que se solicita la subsanación y/o modificación de unas servidumbres constituidas sobre una finca en el sentido de eliminar de la inscripción toda mención al otorgamiento y/o limitación de caudales de agua, por no ser éstos competencia de una sociedad mercantil otorgante de dichas servidumbres, acompañándose copia autenticada de una sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía. 

 La registradora deniega tal pretensión por varios defectos:

1. La instancia no tiene las firmas legitimadas.
2. Que la sentencia que se acompaña dictada en un recurso contencioso-administrativo no contiene ningún acto inscribible.
3. Y que la modificación de una inscripción al estar bajo la salvaguardia de los tribunales requeriría la concurrencia de la otra parte, o sea de los titulares del predio sirviente o sentencia firme en procedimiento seguido a tal efecto contra los mismos.

 Algunos de los firmantes de la instancia recurren la calificación negativa, aportando en su recurso la legitimación de sus firmas, y alegando, que es la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir el único órgano del Estado competente para otorgar las concesiones de aguas de naturaleza pública, y que la anotación registral de unas servidumbres constituidas por una entidad mercantil como derechos de conexión que incluyan además una asignación de caudales por una entidad mercantil es contraria a derecho.

 Subsanado por el recurrente el primer defecto, que no es objeto de recurso, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación recurrida.

En relación al segundo defecto, nuestro Centro Directivo confirma que la sentencia que acompaña a la instancia presentada no contiene contenido inscribible en el Registro de la Propiedad. Dicha sentencia desestima un recurso interpuesto por una entidad mercantil, contra una resolución administrativa de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir, que no se acompaña, pero que se refiere a la caducidad de una concesión administrativa de aprovechamiento de aguas, que no consta inscrita en el Registro y por tanto no puede ser ahora objeto de cancelación o modificación registral, precisamente por falta de previa inscripción de la concesión administrativa, conforme exige el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

 En lo que respecta a la alegación de las recurrentes en el sentido de que no fue procedente inscribir en su día el extremo de la servidumbre relativo a la asignación de determinados caudales máximos, recuerda la Dirección General que no es el recurso el cauce adecuado para discutir sobre la validez o nulidad de actos cuya inscripción se ha practicado, pues el objeto del recurso es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho, sin que por tanto pueda tener por objeto cualquier otra pretensión  y que para modificar una inscripción practicada y que está bajo la salvaguardia de los tribunales es necesario el consentimiento y concurrencia no solo de los titulares de los predios dominantes, sino también del predio sirviente, o, en su defecto, una sentencia firme dictada en procedimiento seguido a tal efecto contra los mismos y que expresamente ordenara la rectificación registral pretendida.

Se da la razón a los recurrentes en el sentido que no es una sociedad mercantil, sino el organismo público competente, quien puede asignar caudales de aguas públicas. Pero lo cierto es que la expresión que consta inscrita, tomada del título constitutivo de la servidumbre, y cuya cancelación parece pretenderse por las recurrentes, lo que dice es que el suministro de agua lo será «con un consumo máximo diario de un metro cúbico». La DG la considera como la fijación de una limitación al caudal máximo diario de agua de una servidumbre privada de acueducto. Y en esta hipótesis interpretativa, no sería procedente que los titulares de los predios dominantes pretendieran por sí solos cancelar una limitación registral inscrita a su derecho de servidumbre.

Por todo ello afirma con rotundidad la DG que la supresión de una expresión concreta inscrita y contenida en el titulo constitutivo de una servidumbre ha de ser consentida por el titular del predio sirviente. (MGV)

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118.** RECTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN FUERA DE PLAZO, INSCRIPCIÓN  Y RECURSO.

Resolución de 23 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ejea de los Caballeros, por la que se suspende la calificación de una escritura de compraventa de finca urbana.

Hechos: Se otorga una escritura de venta de un bien (en Aragón) en la que el vendedor, según el título previo, estaba casado en separación de bienes y su cónyuge había renunciado al derecho expectante, aunque no se acreditó en ese momento. El bien, no obstante, aparece inscrito con carácter privativo a favor del vendedor y además interviene en la venta la esposa que presta su consentimiento para la venta.

El registrador suspende inicialmente la inscripción solicitando la aportación de las capitulaciones matrimoniales. Una vez interpuesto el recurso por el notario y, aportada la escritura solicitada, el registrador revoca la calificación (pasados más de 5 días desde la interposición) por lo que considera que no procede ya la tramitación del recurso añadiendo que la revocación la ha realizado, no por la aportación de la documentación solicitada sino porque fue errónea en su momento.

El notario autorizante recurre y ante la posterior revocación de la calificación solicita que continúe la tramitación del recurso a efectos doctrinales.

La DGRN admite el recurso y revoca la calificación.

Recuerda que el objeto del recurso no es la denegación de la inscripción sino la calificación, por lo que se puede recurrir incluso aunque se hayan subsanado los defectos y practicada la inscripción (art. 325 LH in fine).  El registrador puede también revocar su calificación a la vista del recurso, pero en el presente supuesto aunque el registrador la ha revocado lo ha hecho fuera del plazo de cinco días establecido en el artículo 327 LH por lo que procede la tramitación y resolución del recurso.

En cuanto al fondo del asunto, al haber prestado el consentimiento ambos cónyuges consideran que no hay duda de que no hay ningún defecto la escritura debe de ser inscrita. (AFS)

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119.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. INEXISTENCIA DE ERROR MATERIAL NI DE CONCEPTO. INSCRIPCIONES EXTENSAS Y CONCISAS. AGRUPACIÓN.

Resolución de 27 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cangas, por la que se suspende la rectificación de un asiento del Registro en virtud de una instancia privada.

Hechos:

1. Mediante escritura pública, doña J. M. aporta a su sociedad conyugal con su esposo, cinco fincas, procediéndose a su agrupación por dichos cónyuges.
2. El registrador inmatriculó tres de las fincas aportadas que no se hallaban previamente inscritas en el Registro y practicó la correspondiente inscripción sobre las otras dos fincas aportadas que sí figuraban inscritas en este Registro y como última operación las agrupa todas ellas.
3. En la inscripción de agrupación señala que «se forma por agrupación de las fincas registrales y que la extensa es la primera de una de las fincas inmatriculadas.
4. El marido de la aportante, solicita, en instancia, la rectificación de la inscripción al considerar que la extensa debe ser la inscripción 1.ª de la finca registral agrupada.

 La registradora suspende la inscripción al señalar que no existe error alguno ya que la primera operación registral realizada en virtud de dicha escritura fue la inmatriculación de la primera finca, a la que, en consecuencia, se remiten como extensa las demás inscripciones practicadas en virtud del mismo documento, entre ellas la inscripción 1ª de agrupación de la finca 19.336.

El recurrente considera que la extensa debería de ser la primera de la finca agrupada, careciendo de justificación la denegación formulada.

La Dirección General  desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora. Para ello comienza haciendo referencia al principio esencial que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Lo que implica  que la rectificación de los asientos exija, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

La rectificación del registro ha de hacerse como indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro, entre ellos, el motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del asiento se rectifica en la forma determinada en el Título VII.

Según el artículo 216 de la Ley Hipotecaria, se entiende cometido un error de concepto, cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero significado.

Para la rectificación de errores materiales o de concepto, la intervención/consentimiento del registrador es necesaria (artículos 213 y 217 de la Ley Hipotecaria). Y ello se debe a que, en caso de error, la inexactitud viene provocada por la actuación equivocada del registrador al extender los asientos, de forma que lo que publica el Registro contraviene lo querido por las partes y plasmado correctamente en el título, y en defecto de acuerdo entre las personas que deban de intervenir sería  necesaria la oportuna resolución judicial.

En el caso concreto que nos ocupa considera nuestro Centro Directivo  que no procede el procedimiento de rectificación de errores de concepto o materiales  ya que para acudir a él es preciso que se trate claramente de errores y así lo reconozca el registrador, lo que no ocurre en este caso, en el que la registradora mantiene como correcta la inscripción practicada y lo justifica suficientemente en su nota de despacho, siendo necesario en consecuencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 218 de la Ley Hipotecaria, resolver la controversia en juicio ordinario.

Comentario: Curiosa resolución de mínima trascendencia pero que sin duda preocupó al interesado al no constar en la inscripción de la que  sería la finca definitiva todos los datos del negocio reflejado en el documento.

Realmente  el registrador actuó correctamente y con la lógica que le impone el artículo 245 de la LH, es decir hacer la extensa en la primera inscripción practicada materialmente que fue la inmatriculación de una de las fincas. Pero quizás, a la vista del artículo 381 del RH que dice que “Los Registradores cuidarán de verificar las inscripciones extensas en alguna de las fincas principales o en la de mayor valor”, el interesado tenía parte de razón pues qué duda cabe que la agrupada era la finca principal o de mayor valor de todas las que contenía el documento. Claro que para aplicar este artículo, en caso de agrupación, es preciso forzar la mecánica registral pues la agrupación siempre va a ser la última inscripción a practicar. Reconocemos, no obstante, la conveniencia de que en esta inscripción se refleje la totalidad del negocio y de las circunstancias del artículo 9 de la LH y 51 de su Reglamento,  para evitar que cuando se suministre publicidad formal de la única finca ya existente sea necesario darla también de los datos que resultan de una finca registral y físicamente inexistente. Quizás lo aconsejable en estos casos sea, forzando el RH y la LH, y aunque implique un plus de trabajo hacer dos inscripciones extensas. (MGV)

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120.** ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Resolución de 27 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Benalmádena nº 2, por la que se suspende la inscripción de un auto de homologación judicial de un acuerdo transaccional.

Hechos:

Se trata de un testimonio judicial, presentado en el registro, por el que se solicita la inscripción de varias operaciones contenidas en un acuerdo transaccional privado homologado judicialmente.

El registrador suspende la inscripción basándose en la existencia de tres defectos:

1. En primer lugar considera que el documento presentado no es título inscribible ya que se limita a acreditar la existencia de un acuerdo transaccional privado que carece de eficacia traslativa de dominio. Asimismo reconoce que la homologación judicial del acuerdo le da los efectos atribuidos por la Ley a la transacción judicial –art.º 415.2 de la LEC–  pero faltaría la  ejecución del auto, bien mediante escritura pública, bien mediante mandamiento judicial que ordene la puesta en posesión, ejecución e inscripción de la transacción.
2. No constan las circunstancias personales de los firmantes del acuerdo transaccional homologado.
3. Y finalmente dice en su nota que en el referido acuerdo transaccional se describen dos fincas, bajo los números 1) y 2), y en el punto segundo del mismo acuerdo, las partes acuerdan que la finca descrita pase a ser propiedad exclusiva de Doña T. R. S sin que se especifique si es la finca 1) o 2), o son ambas fincas.

La recurrente alega en relación a los tres defectos señalados que el documento es inscribible, ya que se trata de una sentencia judicial firme sin que sea necesario encontrarse en un proceso ejecutivo, que los datos de los firmantes constan en el propio documento inscribible, y en relación al último,  que la transmisión se refiere a las dos fincas.

La Dirección General  desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador en cuanto a los dos primeros defectos y estima el recurso y revoca la nota de calificación respecto del tercer defecto.

En relación al primer defecto, comienza haciendo referencia al  principio de titulación pública consagrado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, siendo muy excepcional los supuestos en los que se permite la mutación jurídico real en documento o instancia privada con plena relevancia registral, sin que en este caso pueda encajarse en alguna de estas excepciones.

 Así, considera necesario que debe analizarse cuál es la verdadera naturaleza que tiene el acuerdo transaccional, así como la eficacia formal que le confiere, en su caso, la homologación judicial recaída.

La DG, basándose en el concepto que de esta nos da el Código Civil y la ley jurisdiccional Civil, ha elaborado una doctrina ya reiterada sobre el supuesto de hecho ante el que nos encontramos, así, en una Resolución de 6 de septiembre de 2016 señaló que: ‘‘ la transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil). El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Basándose en lo expresado, declara que no se puede equiparar el supuesto de hecho al de presentación en el Registro de la Propiedad del testimonio de una sentencia recaída en procedimiento ordinario ya que la homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados a darle cumplimiento.

 Y aunque el acuerdo se pueda alcanzar tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, para que el mismo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria.

En relación al segundo defecto relativo a la falta de expresión de las circunstancias identificativas de los intervinientes declara nuestro Centro Directivo que el principio de determinación o especialidad registral, configurado con carácter básico en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, establece cuáles son las circunstancias que han de reflejarse, según cada caso, en los asientos de inscripción, circunstancias que deben por tanto venir consignadas en los títulos que sirven de base para practicar esos asientos.

 Y en cuanto al último defecto revocado por la DG, considera que aunque literalmente se utiliza el término «finca» en singular, sin embargo, del contexto del acuerdo transaccional (artículo 1285 del Código Civil) debe interpretarse que la adjudicación se refiere a ambas fincas.(MGV)

PDF (BOE-A-2017-2887 – 5 págs. – 180 KB)   Otros formatos

 

121 a 123.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 28 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería nº 3, por la que no practica la anotación de prórroga de embargo ordenada. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 21 de febrero de 2017 resumida en este mismo informe. (ER)

 

122.() CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 28 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no expide la certificación ordenada. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 21 de febrero de 2017 resumida en este mismo informe. (ER)

 

123.() PRÓRROGA DE EMBARGO EN VIRTUD DE MANDAMIENTO GENERADO ELECTRÓNICAMENTE Y PRESENTADO EN SOPORTE PAPEL. AUTENTICIDAD. CSV.

Resolución de 28 de febrero de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almería n.º 3, por la que no practica la prórroga de anotación de embargo ordenada. 

Misma doctrina que la contenida en la R. de 21 de febrero de 2017 resumida en este mismo informe. (ER)

 

ENLACES:

INFORME NORMATIVA MARZO 2017 (Secciones I y II BOE)

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