TEMA 33 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

Tema 33. La doble inmatriculación. Inscripción de derechos reales sobre fincas no inmatriculadas. El expediente de liberación de cargas y gravámenes: Naturaleza, objeto, procedimiento y efectos.

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Registros: tema 32.

Notarías: tema 28.

LA DOBLE INMATRICULACIÓN.
INSCRIPCIÓN DE DERECHOS REALES SOBRE FINCA NO INMATRICULADA.
EL EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CARGAS Y GRAVÁMENES: NATURALEZA, OBJETO, PROCEDIMIENTO Y EFECTOS.

1.- La doble inmatriculación.

A modo de introducción, cabe recordar que la inmatriculación de fincas puede ser definida, con Roca Sastre como “el ingreso de una finca en la vida registral realizado en virtud de una primera inscripción de su dominio a favor de un inmatriculante, la cual abre folio registro particular, es obtenida por medios peculiares y surte efectos específicos”.

Concepto. Se denomina doble inmatriculación al hecho de que una misma finca, por entero o en parte, conste inmatriculada en dos o más veces, en hojas, folios o registros particulares diferentes de un mismo Ayuntamiento o Sección del propio Registro.

Causas.

La doble inmatriculación constituye un grave y frecuente defecto en nuestro ordenamiento inmobiliario, que tiene su origen en la tradicional ausencia de un control adecuado de la existencia y características físicas de la finca cuya inmatriculación se solicita. Ello a su vez se debe:

Los sencillos medios de inmatriculación tradicionalmente recogidos en nuestra legislación: singularmente, el título público adquisitivo del artículo 205 LH, desarrollado y excedido por el art. 298 RH anterior, y sin perjuicio de reconocer las ventajas que el mismo reporta y debería seguir reportando, en orden a regularizar el historial jurídico de las fincas y garantizar la seguridad del tráfico.
La ausencia de medios con que identificar a los inmuebles.
El gran número de fincas y sus frecuentes modificaciones, mediante sucesivas parcelaciones.
La falta de un buen Catastro y de una buena coordinación entre Registro y Catastro.

No obstante, se han hecho grandes esfuerzos por superar la falta de coordinación entre Catastro y Registro, así, además del RD de 3/5/1980, la Ley 13/1996 de Medidas Fiscales, establecía el procedimiento de coordinación entre el Catastro, el Registro de la Propiedad y los Notarios mediante la utilización de la referencia catastral del inmueble.

El art. 298 reformado por el RD 1867/1998, que exigía para inmatricular la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, además de la correspondiente referencia catastral.

El RD 1093/1997, de 4 de julio, para la inscripción de actos de naturaleza urbanística, prevé en su artículo 7, entre las circunstancias que ha de contener el título inscribible, el plano de las fincas de resultado.

El TR de la Ley del Catastro de 5/3/2004, exige la constancia en el RP de la referencia catastral de los inmuebles.

La Ley 13/2015, que da un importante paso en el proceso de identificación de las fincas y de coordinación entre Catastro y Registro, estableciendo la incorporación al folio real de la representación georreferenciada de la finca, tomada de la cartografía catastral, y la expresión libraria de si la finca se encuentra o no coordinada con el Catastro, extendiendo los efectos legitimadores derivados de la publicidad registral, a la representación gráfica catastral e implantando un sistema de comunicación entre ambas instituciones, con el fin de conseguir dicha coordinación.

Todo ello se estudia con detenimiento en los temas correspondientes del programa.

Regulación.

Tradicionalmente el procedimiento venía regulado en el art 313 RH y abordaba el problema de la doble inmatriculación, como un supuesto de discordancia entre el Registro y la realidad, sin entrar en la solución sustantiva, sino desde un punto de vista registral. En la actualidad, dicho precepto debe entenderse derogado tácitamente por el artículo 209, reformado por la Ley 13/2015, que regula el expediente de doble inmatriculación dentro del Título VI (De la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica) como un procedimiento registral, seguido ante el Registrador competente, de jurisdicción voluntaria, que excluye toda contienda entre los interesados, y que al igual que en la regulación anterior no entra en la solución sustantiva del problema, sino, que se refiere a él, desde una perspectiva registral, de eliminación de la irregularidad de los Libros.

El art. 209 LH dice lo siguiente:

La subsanación de la doble o, en general, múltiple inmatriculación de una

misma finca o parte de ella en folios registrales distintos tendrá lugar a través de expediente que se tramitará con sujeción a las reglas siguientes:

Primera. Será competente para su tramitación y resolución el Registrador del distrito hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada. Si la superficie de la finca se extendiese sobre territorio de dos o más Registros, la competencia vendrá determinada por el historial registral más antiguo, y si todos fueran de la misma fecha, corresponderá al Registrador del distrito donde se sitúe la mayor parte de la superficie de la finca.

Segunda. El expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes, en los cuales deberán hacerse constar, en los términos prevenidos reglamentariamente, los datos personales del solicitante y un domicilio para la práctica de notificaciones.

Tercera. Si el Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo, incluido el examen de las representaciones gráficas de que disponga, y recabados los datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes.

Cuarta. Cuando el dominio sobre la finca aparezca inscrito en los distintos folios registrales en favor de una misma persona, si los mismos estuviesen libres de cargas o fueran estas exactamente las mismas y estuviesen inscritas siguiendo el mismo orden, de modo que no puedan producirse perjuicios para terceros, la contradicción se salvará con el consentimiento de los interesados, practicando al final del historial registral más reciente un asiento de cierre o cancelación del mismo, haciendo referencia a este hecho, mediante la oportuna nota al margen en el historial más antiguo.

Quinta. Si fueren distintos los titulares del dominio o de las cargas inscritas o siendo coincidentes no guardasen idéntico orden, el Registrador convocará a los interesados a fin de lograr el acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca y la prelación registral entre ellas.

Sexta. Si todos comparecieran y unánimemente convinieran las rectificaciones que, a su juicio, hayan de realizarse, el Registrador, siempre que estimase legalmente procedentes las operaciones así convenidas, hará constar documentalmente el acuerdo, que firmará con los interesados, y procederá a cancelar el historial de la finca registral más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada.

Séptima. Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, el Registrador dará por concluido el expediente, dejando constancia documental de dicho extremo y también por nota al margen de la última inscripción de dominio practicada en cada uno de los folios reales coincidentes.

En tal caso, el promotor del expediente podrá entablar demanda en juicio declarativo contra quienes no hubieran comparecido o hubiesen formulado oposición ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la constatación de la doble inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa; quedando siempre a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

Octava. Las notas marginales de doble inmatriculación practicadas en los folios de las fincas afectadas caducarán a los seis meses de su fecha, salvo que dentro de dicho plazo se practique anotación preventiva, como consecuencia de la presentación en el Registro de la demanda interpuesta en el procedimiento judicial correspondiente.

En todos los casos, se aplicarán al asiento de presentación y, en su caso, a la anotación preventiva practicada las normas sobre prórroga o mantenimiento de vigencia prevenidas para el caso de interposición de recurso frente a la calificación del Registrador.

Novena. En todos los demás supuestos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente.

Lo dispuesto en este artículo se entenderá sin perjuicio de lo previsto en el apartado 4 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y demás disposiciones concordantes (que prevé que la certificación administrativa expedida por órgano competente de las Administraciones Públicas será título suficiente para proceder a la cancelación o rectificación de las inscripciones a favor de la Administración Pública, entre otros supuestos, cuando se reconozca el mejor derecho o la preferencia del título de un tercero sobre el de la Administración Pública en caso de doble inmatriculación).

Podemos hacer las siguientes precisiones respecto al procedimiento regulado en dicho artículo:

– A diferencia de la regulación anterior, confirmada por la doctrina de la DG, en la que el Registrador no podía apreciar de oficio la doble inmatriculación, la regulación legal, posibilita, ahora, que sea el mismo Registrador el que inicie el procedimiento, de oficio.

– Es el Registrador quien debe apreciar si la coincidencia entre las fincas inscritas tiene la entidad suficiente para entrañar una doble inmatriculación, siendo su decisión, si fuera contraria a la denegación de la constatación de la doble inmatriculación, susceptible de los recursos previstos por la Ley para la calificación negativa.

– La nota marginal, por la que se deja constancia de la posible existencia de la doble inmatriculación, hace las veces de una anotación preventiva, advirtiendo a los adquirentes posteriores de la existencia de la situación registral discordante, evitando la aparición de terceros protegidos por la fe pública. No cierra el Registro, quedando obligado el Registrador a despachar los títulos relativos a la finca. R. 25 marzo 1995. En tanto no recaiga la resolución judicial definitiva, el Registrador no puede abstenerse de practicar ningún asiento relativo a la finca, y viene obligado a despachar todos los títulos presentados.

– Se trata de un procedimiento de jurisdicción voluntaria, que requiere el consentimiento de todos los interesados y en el que la prueba queda limitada a los Libros del Registro, los documentos archivados en los Legajos, a la representación gráfica de las fincas y a los datos catastrales. Si no se logra el consentimiento de todos los afectados, o no compareciese alguno, la resolución de la controversia corresponde a los órganos judiciales. (Resolución de 21 de diciembre de 2015).

– En cualquier caso, la solución sustantiva de la discordancia queda en manos, esencialmente del Derecho Civil. Este es el parecer mayoritario de la jurisprudencia y el casi unánime de los autores, sin perjuicio de ello, otros criterios han sido mantenidos por la doctrina:

ROCA considera que hay que comparar las dos hojas registrales, a fin de determinar cuál de ellas debe prevalecer, atribuyendo la preferencia a lo que lo merezca, y cuando esto no sea posible, considerar neutralizada la fe pública de ambas hojas, quedando inoperantes las normas hipotecarias, y debiéndose resolver el problema conforme a las normas de Derecho civil puro. La nota marginal no cierra el Registro y el titular puede disponer de la finca, pero impide acudir al procedimiento del art. 41 LH: ejercicio de acciones reales procedentes de derechos inscritos, al menos frente al otro titular inscrito.

SANZ FERNÁNDEZ distingue:

Adquisiciones anteriores a la nota marginal: si ambos adquirentes o ninguno está protegido por la fe pública registral se aplican las normas del Derecho civil, si sólo uno está protegido prevalece su inscripción. No obstante, GARCÍA GARCÍA considera que no debe aplicarse el art. 34 cuando uno de los titulares pruebe abrumadoramente que es el verdadero dueño civil y que el otro tiene escasos antecedentes registrales, porque el art. 34 tiene su campo de aplicación natural en los supuestos de colisión entre un verus domino, que carece de inscripción y el titular registral, mientras que en la doble inmatriculación el conflicto es entre dos titulares registrales.
Adquisiciones posteriores a la nota marginal: se aplica el derecho civil, art. 1473, que regula la doble venta.

Tesis dominante y que avala el TS es la que entiende que es cuestión que deben decidir los tribunales en cada caso. Los criterios sentados por el TS son dos:

Criterio de la prevalencia de la hoja registral de la finca cuyo domino sea de mejor condición según el Derecho civil puro, es decir, con abstracción de las normas inmobiliarias registrales y con ello neutralizada la fe pública registral, ya que el legislador nada ha establecido. Entre otras, SSTS 30 de noviembre de 1989 y 30 de diciembre de 1993.
Criterio de prevalencia de la hoja registral de la finca cuya inmatriculación sea más antigua, por ser la primera que acudió al Registro en orden al tiempo. Es decir, la simple prioridad registral entre dos hojas abiertas a la misma finca. Aplicable sólo cuando la doble inmatriculación se ha logrado con facilidad o concurriendo circunstancias especiales que atribuyen una débil consistencia a la ulterior inmatriculación. Entre otras, SSTS de 28 de marzo de 1980 y 4 de octubre de 1993. En alguna ocasión también ha considerado preferente el tercero protegido por el art. 34 LH, así la STS 31 de octubre de 1978.

2.- Inscripción de derechos sobre finca no inmatriculada.

Pudiendo suceder que el propietario de una finca no inscrita, por no inmatriculada o simplemente no inscrita a favor de su actual titular, constituya sobre la misma derechos reales de diverso tipo, es lógico que, para el caso de renuencia de dicho propietario a inscribir, se arbitre un procedimiento en virtud del cual permitir, finalmente, al titular del el derecho en cuestión a inscribir su derecho para gozar de las virtudes y consecuencias favorables que a su disposición pone la institución registral, tales como evitar que el propietario, ante el silencio del Registro, transmita la finca como libre de cargas haciendo a la postre inocuo el derecho del que no había podido llevarlo al Registro.

A esta finalidad respondió la Ley de 1909, en su artículo 3, el cual estableció lo que ahora dice el párrafo 2º del art. 7 LH, así: «El titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio, podrá solicitar la inscripción de su derecho con sujeción a las normas prescritas en el Reglamento».

Hay que tener en cuenta, también, el art. 376 del RH, que dice: “Cuando el primer asiento solicitado se refiera a un derecho real y con el título presentado se pueda inscribir la adquisición de inmueble, con arreglo al artículo 205 de la Ley, se harán dos inscripciones: la de dominio de la finca y después la del derecho real.

En igual forma se procederá cuando el asiento de que se trate sea de anotación preventiva.” Este art. alude a un caso anómalo, ya que con el título correspondiente (constitución de derecho real) no será frecuente poder inscribir la adquisición del inmueble. Se dará éste supuesto cuando en un mismo documento se enajene una finca y se imponga sobre ella por el adquirente, un derecho real, siempre que en el propio documento concurran las circunstancias insoslayables para inmatricular del art 205.

El artículo 7 fue desarrollado por el artículo 312 RH, actualmente derogado por la nueva redacción dada al art 203.2 LH, redactado por la Ley 13/2015, que reproduce la regulación reglamentaria, pero poniendo en el epicentro del procedimiento al Registrador en lugar del Juez, respondiendo a la actual tendencia de desjudicializar ciertas materias de la jurisdicción voluntaria, encomendándoselas a otros operadores jurídicos públicos con el fin de mejorar y agilizar la efectividad de los derechos.

El párrafo 2º del art. 201 dice que:

“El titular de un derecho real impuesto sobre fincas ajenas no inscritas podrá solicitar la inscripción de aquél con sujeción a las reglas siguientes:

Primera. Presentará su título en el Registro de la Propiedad en cuyo distrito hipotecario se ubiquen la finca o fincas afectadas, solicitando que se tome anotación preventiva por falta de previa inscripción.

Segunda. Practicada la anotación, el Registrador requerirá al dueño para que, en el término de veinte días a contar desde el requerimiento, inscriba su propiedad, bajo apercibimiento de que, si no lo verificara o impugnara tal pretensión dentro de dicho término, podrá el anotante del derecho real solicitar la inscripción como establece la regla tercera.

Si se ignorase el lugar para el requerimiento o tras dos intentos no fuera efectivo, se hará éste mediante un edicto inserto en el “Boletín Oficial del Estado”, contándose los veinte días desde esta inserción.

Tercera. Transcurrido el plazo de veinte días, el anotante podrá pedir la inscripción del dominio. Si no tuviera los documentos necesarios, acudirá al Registrador para que, con citación del dueño, solicite del Notario, Juzgado o dependencia administrativa donde radiquen los archivos en que se encuentren, que expidan copia o testimonio de ellos y se le entreguen al anotante a dicho objeto. En defecto de documentos o cuando, siendo estos defectuosos, no opte por subsanarlos, podrá el interesado justificar el dominio del dueño en la forma que prescribe esta Ley.

Cuarta. El Registrador inscribirá el dominio cuando se le pida, según las reglas anteriores, dejando archivado, en su caso, el documento en que conste el requerimiento, del cual dará las certificaciones que los interesados soliciten, y convertirá en inscripción definitiva la anotación del derecho real. Si la anotación hubiera caducado se inscribirá el derecho real, previa nueva presentación del título.

Quinta. El Registrador dará por concluido el procedimiento siempre que con anterioridad a la práctica de dichos asientos se le acredite la interposición de demanda impugnando la pretensión del anotante, sin perjuicio de las medidas cautelares que puedan ser acordadas por el Juez o Tribunal”.

Comentario.

La doctrina mayoritaria estima que este precepto debe aplicarse en todos los casos de derechos reales limitados (aplicable así al derecho de aprovechamiento por turno, conforme el art. 33.3 de la Ley de 6 de julio de 2012); pero también en los supuestos de derechos personales inscribibles, como el arrendamiento. En materia de embargos deberemos tener en cuenta el art. 140 RH. En cuanto a los supuestos de inscripción constitutiva, como la hipoteca, también es posible, ya que como indica DÍEZ PICAZO es la única forma de hacerla valer como derecho real. En cuanto al usufructo la mayoría de la doctrina considera que estamos ante un ius in re aliena, ahora bien, para los partidarios de su consideración como pars dominii, cabría aplicación analógica del Art. 377 RH: “En el caso de hallarse separados el dominio directo y el útil, la primera inscripción podrá ser de cualquiera de estos dominios; pero si después se inscribiese el otro dominio, la inscripción se practicará a continuación del primeramente inscrito”.

Ahora bien, el procedimiento ha sido objeto de CRÍTICA. A pesar de la sencillez de trámites que establece este procedimiento, su eficacia es limitadísima, pues caso de que el titular de dominio no se avenga a inscribir o verifique la impugnación solicitando la inscripción, el procedimiento lo único que concede al titular del derecho real es la legitimación para solicitar copia de documento o para iniciar el expediente de dominio o acta de notoriedad, ya que como indica LARICA, si tuviese en su poder los títulos le bastaría con acudir el art. 6.c LH.

3.- El expediente de liberación de cargas y gravámenes: naturaleza, objeto, procedimiento y efectos.

La LH de 1861 reguló un procedimiento de liberación de cargas con carácter transitorio y restringido.

Se preveía un expediente de liberación de cargas y afecciones no inscritas expresamente, así:

Hipotecas legales antiguas no inscritas.
Cargas o derechos no inscritos ni asegurados con hipoteca inscrita.

La Ley de 1869 amplía el alcance y le da un carácter permanente.

La Ley de 1909 le dedica un Título entero, el XIII, caracterizado por su profusión legislativa y por la parquedad reglamentaria, además a la fecha de la redacción del RH de 1915 estos juicios eran más bien inhabituales debido a la dilación, complicación, onerosidad y escasa eficacia que ofrecían.

La reforma hipotecaria de 1944-46, perteneciente al T. VI, recoge en su art. 198 como medio de concordar el Registro con la realidad jurídica el expediente de liberación de cargas. Su desarrollo reglamentario se contenía en los arts. 309 a 311 RH.

En la línea que señalábamos antes, de desjudicialización de los procedimientos de jurisdicción voluntaria, la Ley 13/2015 da una nueva redacción al art. 210 de la LH, atribuyendo la competencia para resolver el expediente al Registrador a cuyo cargo se encuentran los libros que contienen el gravamen inscrito, derogando, pues la regulación reglamentaria, en todo lo que sea incompatible con el precepto legal.

También es mencionado en el art. 40 b) de la LH como medio de concordar o rectificar el Registro, precepto (art. 40), que, según ROCA, tiene una enorme importancia y nos sitúa plenamente en el aura de los sistemas de desenvolvimiento técnico de tipo germánico.

OBJETO. Es un procedimiento que tiene por objeto lograr la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica mediante la cancelación de los asientos de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso, siempre que con posterioridad al último asiento haya transcurrido el tiempo necesario para producirla.

NATURALEZA. Según la Ley de reforma, el expediente de liberación de cargas y gravámenes, se configura como un procedimiento de jurisdicción voluntaria de carácter registral.

En cuanto al PROCEDIMIENTO, viene regulado en las 7 primeras reglas del primer apartado del art. 210, que disponen:

El titular registral de cualquier derecho que registralmente aparezca gravado con cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso podrá solicitar la cancelación registral de los mismos, a través de expediente de liberación de cargas y gravámenes, tramitado con sujeción a las siguientes reglas:

Primera. Será competente para la tramitación y resolución del expediente el Registrador de la Propiedad del distrito en que radique la finca o la mayor parte de su superficie, en los casos en que la finca pertenezca a dos o más distritos.

Segunda. El procedimiento se iniciará mediante solicitud del titular registral del derecho gravado o de cualquiera de ellos, si fueren varios, en el cual el solicitante identificará la finca y el derecho o gravamen cuya extinción se alega y sus titulares registrales, y declarará expresamente, bajo su responsabilidad, haber transcurrido el plazo de prescripción, caducidad o no uso prevenido en la ley para la extinción del mismo derecho, así como la falta de interrupción o suspensión de dicho plazo.

Tercera. Presentado el escrito, el Registrador citará personalmente a los titulares registrales de las cargas cuya extinción se solicita o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley.

Cuarta. En el plazo de quince días desde la notificación o, a falta de la misma, desde la publicación del edicto correspondiente en el «Boletín Oficial del Estado», podrá comparecer el titular registral de la carga o gravamen, oponiéndose a la petición. Podrán igualmente formular oposición los causahabientes del titular registral, siempre que al tiempo de la misma presenten su título de adquisición, obteniendo la inscripción del mismo dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación correspondiente.

Si los citados comparecieran y consintieran las cancelaciones solicitadas, se practicarán las mismas, si fueran procedentes.

Quinta. Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, dictará el Registrador resolución que ponga fin al expediente, dejando constancia documental de dicho extremo mediante acta, quedando a las partes reservada la acción que proceda, para que por los Tribunales se decida sobre la extinción y cancelación de la carga o gravamen en el procedimiento correspondiente.

Sexta. Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la solicitud del promotor por parte del Registrador, podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa.

Se aplicarán, cualquiera que sea el procedimiento iniciado, las normas prevenidas en la Ley Hipotecaria para la prórroga del asiento de presentación.

Séptima. En todos los demás supuestos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente.

Octava. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos.

Para la cancelación de un asiento relativo a una concesión administrativa inscrita registralmente, será suficiente con la presentación al Registro de la Propiedad de certificación expedida por la Administración Pública titular del inmueble en la que se acredite la extinción de dicha concesión.”

Podemos hacer los siguientes COMENTARIOS:

El expediente, se inicia, como dice el art. 309 RH, por quien tenga interés, esto es, según CAMY, no sólo por el directamente favorecido por la cancelación que se pretende, pero ha de resultar de algún asiento registral al efecto, que deberá ser alegado.

Como indica el art 309 del RH en el escrito inicial se determinará la fecha a partir de la cual deba computarse el plazo de prescripción. Con los documentos oportunos se podrán acompañar los justificativos de la prescripción alegada.

El procedimiento excluye toda idea de contención, de forma que, si alguno de los afectados por la cancelación solicitada no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, dictará el Registrador resolución que ponga fin al expediente. La necesidad de que todos los interesados presten su consentimiento, reduce mucho su aplicación práctica, pues bastaría presentar cualquier documento público, del que resulte el consentimiento de todos los interesados en la cancelación pretendida, para proceder a la misma, sin necesidad de tramitar el procedimiento del art. 210.

EFECTOS:

Serán la cancelación de la carga registral anacrónica. Según el art. 311 R.H. «…el asiento de cancelación surtirá todos los efectos que determina el T. IV de la misma Ley». Esto es:

– Desde el punto de vista de la legitimación registral, según el art. 97 L.H, “cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera”.

– Desde el punto de vista de la fe pública, según el art. 76 L.H., “las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de transferencia”.

Por último, destacar que la regla octava del artículo 210 se refiere a 2 supuestos especiales, en los que cabe la cancelación del asiento, sin necesidad de tramitar el expediente, a solicitud de cualquier interesado, sin necesidad, pues, de consentimiento del titular registral:

– Derechos sujetos a un término, cuando dicho término figura en el asiento respectivo, que se cancelarán cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término que figura en el Registro, sería el reflejo legal del art 177 RH.

– Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán cancelarse cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. No se trata del mismo caso previsto en el art. 82.5 LH, sino que viene a completar su régimen, pues, según la DG (R. 2-2-2015), este último queda reservado para aquellos asientos de hipoteca o condición resolutoria en los que conste en el Registro la fecha en la que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad. Se establece un plazo de 60 años los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga. Como dice la DG, no se fundamenta directamente en la institución de la prescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que mas bien está regulando un auténtico régimen de caducidad de los asientos.