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Tema 35. Los conjuntos inmobiliarios, la multipropiedad y los garajes: Posibilidades de configuración y tratamiento registral.

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TEMA 35 (revisado el 24-4-2016 por Manuel Matas, tema largo, debe subrayarse)

LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS
LA MULTIPROPIEDAD
LOS GARAJES

POSIBILIDADES DE CONFIGURACIÓN Y TRATAMIENTO REGISTRAL.

1.- LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS

I.- Introducción.- ARNÁIZ señala que la realidad multiforme de lo que se ha venido a denominar “complejo inmobiliario”, “conjunto inmobiliario” o “conjunto urbanístico”, términos que se han venido utilizando a lo largo del tiempo, hace muy difícil ofrecer una definición científica del supuesto. Pero debe señalarse que al concepto de complejo inmobiliario se llega a través de un criterio que o bien se apoya en un enfoque urbanístico del sistema o bien en una caracterización de la institución basada en el sistema de horizontalidad.

II.- Concepto.- GARCIA GARCIA, los define como una pluralidad de fincas llamadas a pertenecer a una pluralidad de sujetos, ligadas por un punto de conexión que da lugar a una serie de relaciones entre las mismas.

III.- Caracteres.- Bajo las denominaciones de “complejo inmobiliario”, “conjunto inmobiliario” o “conjunto urbanístico”, se engloba una serie de supuestos heterogéneos de organización permanente de la propiedad inmueble caracterizados por las notas siguientes:

– Existencia de una pluralidad de fincas que se ligan jurídicamente:

Ya sea a través de una serie de elementos comunes vinculados ob rem con la titularidad de aquellas fincas
Ya a raíz de la existencia de un régimen común de obligaciones o vinculaciones, de naturaleza pública o privada, que recaen propter rem sobre las diferentes fincas.

– Necesidad de organizar unitariamente la administración y gestión de la comunidad

– Articulación jurídica a través de normas estatutarias, que delimitan el contenido del dominio y enuncian el elenco de derechos, deberes y limitaciones que configuran la posición jurídica de los propietarios afectados por el complejo.

IV.- Supuestos. Antes de exponer una enumeración, señala ARNÁIZ que las distintas modalidades de complejos inmobiliarios no suelen presentarse de una forma determinada y precisa, sino que muchas veces ofrecen características mezcladas.

La clasificación que él mismo formula es la siguiente:

1.- Supuestos, que, sin otra especificidad, exceden de la realidad física integrada por las casas por pisos.

1.1.- La Propiedad Horizontal tumbada.- Surge a mediados del siglo XX. Pequeños núcleos de población residenciales, con una finalidad básicamente vacacional, cerradas a la población en general y dotadas de unos servicios especiales. Fue lo que se llamó en un principio “urbanización privada” que posteriormente se extendió a otros usos, como los industriales o los comerciales. Regulación.- Se consideran regulados por el art. 396 CC y la LPH. Sin embargo, la aplicación directa de esas normas plantea dificultades, como la imposibilidad de presumir que son elementos comunes todos los que no son privativos.

1.2.- La edificación compleja.- Comienza a proliferar a mediados de los años 70. Regulación.- Se trata de resolver jurídicamente como una serie de regímenes de propiedad horizontal yuxtapuestos, si bien incardinados dentro de una supracomunidad. Formas.- Se pueden destacar dos formas:

1.2.1.- Diferentes portales en régimen de edificación cerrada.-

En estos casos suele triunfar la idea de establecer una doble cuota. Una de las cuotas recae sobre los elementos comunes generales de la totalidad de los edificios, y la segunda cuota sobre los elementos comunes específicos de cada edificación con portal independiente.

1.2.2.- Una parcela con diferentes edificaciones en régimen de edificación abierta.- Se construye un edificio en régimen de propiedad horizontal, y se reservan partes de la parcela para ir construyendo otros edificios paulatinamente. La regulación jurídica no es del todo clara, ya que esta forma puede comprender desde una parcelación encubierta sin licencia; hasta el supuesto, perfectamente legal, de diferentes edificaciones sujetas a propiedad horizontal, integradas en una organización superior, que da lugar a la inscripción “en pirámide”, y que exige de modo indispensable un estatuto negocial.

1.3.- La situación de plantas compartidas.- El supuesto más característico es el de dos o más edificios, constituidos cada uno de ellos en propiedad horizontal, que comparten un garaje subterráneo común, bajo las construcciones de los edificios. Esta figura fue admitida por la DGRN en una Resolución de los ochenta, y recogida en diferentes fallos jurisprudenciales como la SAP de Barcelona de 20 de septiembre de 2006. Regulación.- El supuesto constituye hoy uno de los ejemplos típicos de organización de complejos inmobiliarios privados. Aunque no aparece específicamente tipificada en la legislación estatal, sí lo recoge escuetamente la legislación catalana. Se resuelve normalmente a través de un régimen complejo de cuotas de forma que la planta total destinada a aparcamiento, se organiza como elemento privativo de los dos o más edificios situados por encima de su rasante, de forma que se atribuye una cuota específica en cada una de las comunidades en propiedad horizontal en que se integra.

2.- Supuestos caracterizados por los usos urbanísticos a que se destina el total inmueble.- Caben dos supuestos:

2.1.- Las edificaciones destinadas a uso de aparcamiento.- El supuesto es: combinación de plantas destinadas a garaje con edificaciones situadas por encima de la rasante. Ello da lugar, con mucha facilidad, al nacimiento de organizaciones inmobiliarias complejas. Regulación.- Arts. 68 RH y 53.2 del RD. 1093/1997. Sin embargo, ARNAIZ considera insuficiente tal regulación. De ello se tratará en este tema en la presunta referida a los Garajes.

2.2.- Las edificaciones destinadas a multiplicidad de usos.- Son supuestos las edificaciones destinadas a usos industriales y, sobre todo, a usos comerciales o turísticos; sin excluir los grandes conjuntos inmobiliarios, en el sentido vulgar del término, que combina usos residenciales, comerciales, de servicios, deportivos e incluso infraestructuras. Son supuestos mucho menos frecuentes, pero sin todavía una regulación suficientemente adecuada, lo que requerirá que el título constitutivo y los Estatutos prevean de forma minuciosa y clara el régimen de usos, admisión y prohibiciones.

3.- Las situaciones inmobiliarias que se extienden simultáneamente por encima y por debajo de la rasante.- Se trata de los supuestos consistentes en conectar la edificación situada por encima de la rasante de la parcela edificable y bajo la rasante. Se presta muy fácilmente a la constitución de complejos inmobiliarios, puesto que el régimen puro de horizontalidad resuelve muchos de los problemas, pero no todos. Regulación.- La regulación aplicable, aunque insuficiente, también, se encuentra, sobre todo, en los arts. 16.2 RH y 26 y 54 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

4.- Las situaciones inmobiliarias en que en una única parcela coinciden espacios o superficies destinados a dominio privado con otros cuya finalidad es la integración en el dominio público.- Supuesto reconocido en el art. 26 del TR de la Ley del Suelo y R. 24-2-07.

V.- Régimen común.-

La agrupación de supuestos tan diversos dentro de la doctrina del conjunto inmobiliario se justifica por tres características básicas que son comunes a estas figuras:

1 – Inexistencia de regulación legal completa. Esto es, la inexistencia de una regulación específica que abarque todos los supuestos, al margen del criterio del art. 24 LPH, que luego veremos, lo que permite un amplio juego de la autonomía de la voluntad.

2 – Publicidad registral de las normas estatutarias. La autorregulación del conjunto, a través de los Estatutos, alcanza eficacia frente a tercero a través de la publicidad registral.

3 – Técnica registral del folio plural. Desde el punto de vista de la técnica registral, estos supuestos se sujetan al criterio del folio múltiple o plural, o también denominado “de pirámide de folios”, pues parte de una única finca que se va diversificando hacia la base en sucesivas aperturas de folio a los elementos privativos del conjunto y, posteriormente, a los que tengan ese carácter en cada una de las subcomunidades, de modo que:

La constitución del complejo inmobiliario se hace constar mediante inscripción en la finca sobre la que se constituye. Que en el caso de agrupación de comunidades abrirá un folio nuevo.

Se abren folios especiales con número propio e historial jurídico específico a cada uno de los espacios de atribución privativa susceptibles de edificación independiente.

A su vez, en los casos previstos en el artículo 24.2 LPH, es decir, cuando tenga lugar la distinción entre la supracomunidad o, en la terminología legal, “agrupación de comunidades” y las distintas comunidades o “comunidades agrupadas”, si estas últimas son susceptibles, a su vez, de organización de propiedad horizontal, éste se inscribirá en el folio abierto a la finca que ha de organizarse en su comunidad y se abrirán folios especiales, con número propio de finca para cada uno de los elementos privativos que integren la subcomunidad específica de que se trate.

De esta forma, cada entidad con su número propio se integra en su comunidad específica, y ésta en la supracomunidad cuyo régimen estatutario consta inscrito en el folio originario del inmueble constituido en conjunto.

VI.- Normativa aplicable.-

1.- Estatal.-

– Art. 17 de la Ley del Suelo R.D. Legislativo 2/2008, redactado por el apartado once de la disposición final duodécima de la Ley 8/2013, de 26 de junio, actualmente el art. 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

.: “…4. La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 18.

El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o únicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística, deban tener la condición de dominio público, ser de uso público, servir de soporte a las obras de urbanización, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención.

Cuando los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público se constituirá un complejo inmobiliario de carácter urbanístico en el que aquéllas y ésta tendrán el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público. Tales fincas podrán estar constituidas, tanto por edificaciones ya realizadas, como por suelos no edificados, siempre que su configuración física se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenación.
La constitución y modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma.

No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:

a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.

b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.

A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.

El precepto parte de un concepto amplio para adaptarse a las diferentes realidades posibles.

–El artículo 10.3 a) de la LPH establece la necesidad de autorización administrativa, en todo caso, para la constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere la Ley del Suelo.

– Art. 65.3 TRLS establece la obligación del registrador de comunicar a la CCAA la inscripción de la constitución del complejo inmobiliario, remitiendo certificación y dejando constancia de todo ello por nota marginal.

– Art. 2.c) LPH.- “Está Ley será de aplicación: c) A los complejos inmobiliarios privados en los términos establecidos en esta Ley”

– Art. 415 del RH.- “En las comunidades y subcomunidades de propietarios de inmuebles o conjuntos inmobiliarios a que sea aplicable el artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, los libros de actas de las juntas serán diligenciados con arreglo a las siguientes reglas: …”

2.- Autonómica.- Existen referencias ocasionales a los complejos inmobiliarios en la legislación de Castilla La Mancha, Castilla y León y Galicia. El único intento de una regulación ambiciosa del complejo inmobiliario se encuentra en los artículos 553-48 a 553-56 del Libro V del Código Civil de Cataluña aprobado por Ley 5/2006 de 10 de mayo.

VII.- Inscripción en el Registro de la Propiedad.-

La ley de 6 de Abril de 1999 añadió un capítulo tercero a la LPH, dedicado a regular el régimen de los complejos inmobiliarios privados, al que vamos a atenernos.

Art. 24 LPH

1.- Requisitos. El régimen especial de propiedad establecido en el art. 396 C.c. será de aplicación a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas:
independientes entre sí
y cuyo destino principal sea la vivienda o locales

Y participar los titulares de estos inmuebles o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

2.- Modalidades. Estos complejos inmobiliarios privados podrán:

Constituirse en una sola comunidad de propietarios, en cuyo caso quedan sometidos íntegramente a las disposiciones de la LPH.
O constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios.

Pasamos a desarrollar las dos formas:

2.1. – Comunidad única.

Deben aplicarse las normas de los apartados 4º y 5º del art. 8 L.H.:

– En general. La constitución del complejo inmobiliario debe reflejarse en la correspondiente finca matriz, previas las agrupaciones que, en su caso, sean necesarias.

El folio de la finca matriz reflejará la urbanización en su conjunto y detallará los elementos comunes y reglas generales contenidas en el título constitutivo y en los estatutos.
Inscrito el régimen, se abrirá folio independiente a cada una de las edificaciones o parcelas.

– Matizaciones. –

No obstante, hay que señalar que la aplicación del régimen establecido para la P.H. no puede producirse de manera automática, por cuanto las urbanizaciones privadas, frente a la PH en sentido estricto, presentan muy importantes diferencias, nacidas de la distinta naturaleza de su objeto:

Por una parte, en el conjunto inmobiliario es inaplicable la doctrina legal que establece el carácter común de aquellos elementos cuya naturaleza privativa no conste; y tampoco procede la aplicación analógica de la enumeración del art. 396 CC., ya que en la urbanización no hay razón alguna que imponga la consideración del vuelo o del subsuelo de las fincas privativas como elementos comunes.

Ello exige que los estatutos:

identifiquen con toda precisión esos elementos comunes
describiéndolos pormenorizadamente
e indicando su carácter esencial o accesorio.

La Dirección General ha señalado que la diferencia fundamental entre el complejo inmobiliario y la P.H es que en aquél el suelo no es elemento común esencial, por lo que, en principio, en caso de división del mismo será exigible licencia –R. 16-6-06-, teniendo en cuenta el actual art. 17 LS y la normativa autonómica (importante).

Por otra parte, hay que tener en cuenta que, en el conjunto inmobiliario, cada uno de los elementos privativos puede ser edificado independientemente, en virtud de proyecto y licencia propios, y esto es fundamental desde el punto de vista del régimen urbanístico aplicable a la declaración de obra nueva o al régimen de indivisibilidad de las parcelas.

2.2. – La agrupación de comunidades.

En el supuesto de agrupación de comunidades:

– Sujeto otorgante. El título constitutivo será otorgado:

Por el propietario único del complejo
O por todos los presidentes de las comunidades integradas, previamente autorizados por acuerdo mayoritario de las respectivas Juntas.

– Contenido. En cuanto a su contenido, el título:

Describirá el complejo en su conjunto y los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes
Y fijará la cuota de participación que corresponda a cada una de las comunidades integradas

– Inscripción. El título y los estatutos de la comunidad agrupada son inscribibles en el Registro de la Propiedad. La inscripción se practicará en la forma antes indicada: sobre el folio de la finca matriz, previa la realización de las agrupaciones que, en su caso, procedan.

2.3. – Complejos no sujetos.

Finalmente, el art. 24.4 indica que los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas indicadas se regirán por los pactos otorgados por los copropietarios, aplicándoseles en lo demás las disposiciones de LPH, con las especialidades indicadas.

2.- LA MULTIPROPIEDAD

I.- Concepto.

La transposición de la Directiva 1994/47/CE a nuestro ordenamiento jurídico se hizo por la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias.

La Directiva 2008/122/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2009, deroga la Directiva 1994/47/CE. Sobre la base de estos antecedentes, en la vigente Ley 4/2012 de 6 de julio, se ha optado por elaborar un texto unificado, que comprenda tanto la transposición de la Directiva 2008/122/CE, como la incorporación de la Ley 42/1998, con las adaptaciones que requiere dicha Directiva. Se sigue el mismo criterio de la Ley 42/1998.

La Ley 4/2012 en su artículo 23 establece:

“1. Es objeto de este Título la regulación de la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.

El derecho de aprovechamiento por turno de inmuebles atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, consecutivo o alterno, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, así como del derecho a la prestación de los servicios complementarios. La facultad de disfrute no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. El derecho de aprovechamiento por turno podrá constituirse como derecho real limitado o con carácter obligacional, de conformidad con lo dispuesto en este artículo.

El régimen de aprovechamiento por turno sólo podrá recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado. Todos los alojamientos independientes que lo integren, con la necesaria excepción de los locales, deben estar sometidos a dicho régimen. Será necesario que el conjunto tenga, al menos, diez alojamientos. Se permite, no obstante, que un mismo conjunto inmobiliario esté sujeto, al tiempo, a un régimen de derechos de aprovechamiento por turno y a otro tipo de explotación turística, siempre que los derechos de aprovechamiento por turno recaigan sobre alojamientos concretos y para períodos determinados. En este caso el edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado deberá adecuarse tanto a la normativa relativa al régimen de aprovechamiento por turno como a la normativa del tipo de explotación que corresponda.

…..

El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en ningún caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad.…..

Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno gravará, en conjunto, la total propiedad del alojamiento o del inmueble, según esté previamente constituida o no una propiedad horizontal sobre el mismo. La reunión de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota de ella, en una misma persona no implica extinción del derecho real limitado, que subsistirá durante toda la vida del régimen.

El propietario del inmueble, sin perjuicio de las limitaciones que resultan del régimen y de las facultades de los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno, podrá libremente disponer de todo o parte de su derecho de propiedad con arreglo a las normas del Derecho privado….”

II.- Naturaleza.-

Dado que esta materia es objeto de estudio en el tema correspondiente de Derecho civil, debemos aquí referirnos preferentemente a los aspectos registrales. Baste, por ello, recordar que: El derecho de aprovechamiento por turnos se configura como un ius in re aliena, y por lo tanto como derecho real. Excepcionalmente se admite su configuración como derecho personal, como variante del arrendamiento de temporada.

La ley declara la nulidad de pleno derecho de contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a un año y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de sus disposiciones.

III.- Título inscribible

Requiere Escritura Pública, como requisito “ad solemnitatem”, e inscripción obligatoria en el RP. (art. 25.3).

* Para LORA TAMAYO la inscripción es requisito de oponibilidad.

* Para GARCÍA-GARCÍA y PAU PEDRÓN es constitutiva.

IV.- Requisitos para la inscripción del régimen

Subjetivos: legitimación

La constitución deberá hacerse por el propietario registral del inmueble, compareciendo el titular de la empresa prestadora de servicios, salvo manifestación expresa del propietario de que son asumidos directamente él mismo (art. 25.3)

Objetivos (art. 25)

a) Haber inscrito la conclusión de la obra en el Registro de la Propiedad y haberla incorporado al Catastro Inmobiliario. En el caso de que la obra esté iniciada, deberá haber inscrito la declaración de obra nueva en construcción.

b) Cumplir con los requisitos establecidos para ejercer la actividad turística, disponer de las licencias de apertura y las de primera ocupación de los alojamientos, zonas comunes y servicios accesorios que sean necesarias para el destino. En el caso de que la obra esté tan sólo iniciada, bastará haber obtenido la licencia de obra y la necesaria para la actividad turística.

Esta última, tanto si la obra está terminada como si tan sólo está iniciada, solamente será exigible en aquellas Comunidades Autónomas donde la comercialización de derechos que impliquen la facultad de disfrute de un alojamiento durante un período de tiempo al año tenga, con arreglo a su legislación, la calificación de actividad turística sometida a licencia.

c) Haber celebrado, de conformidad con lo establecido en el presente capítulo, el contrato con una empresa de servicios que reúna los requisitos que a éstas se exijan, salvo que el propietario, cumpliendo los mismos requisitos, haya decidido asumirlos directamente.

d) Haber concertado los seguros o las garantías a que se refiere el artículo 28, así como, en su caso, las garantías por daños materiales por vicios o defectos de la construcción previstas en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, si fuere el constructor o promotor del inmueble, o en otro caso haber facilitado información del mismo a los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno.

Si el inmueble se halla en construcción, la obtención, a favor de los futuros adquirentes de derechos de aprovechamiento por turno, de aval bancario o suscripción de seguro de caución que garantice la devolución, en su caso, de las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición del derecho.

Formales: contenido de la escritura

La escritura pública reguladora del régimen de aprovechamiento por turno deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias (art.26):

1.ª La descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen de aprovechamiento por turno y del edificio o edificios que en ella existan, con reseña de los servicios comunes a que tengan derecho los titulares de los aprovechamientos. Si la construcción está únicamente comenzada, se indicará la fecha límite para la terminación de la misma.

2.ª La descripción de cada uno de los alojamientos que integren cada edificación, a los que se dará una numeración correlativa con referencia a la finca. Si el inmueble se ha de destinar a explotación turística, al tiempo que se constituye sobre él un régimen de aprovechamiento por turno, se determinará cuáles de los alojamientos son susceptibles de ser gravados con derechos de aprovechamiento por turno y para qué períodos al año.

3.ª En cada alojamiento destinado a aprovechamiento por turnos se expresará el número de éstos, su duración, indicando el día y la hora inicial y final, la cuota que corresponda a cada turno con relación al alojamiento, si está previamente constituida la división horizontal, o con relación al total del inmueble, si no lo está, el mobiliario que tenga destinado, así como su valor, y los días del año no configurados como turnos de aprovechamiento por estar reservados, en ese alojamiento, a reparaciones y mantenimiento. A cada aprovechamiento se le dará también un número correlativo respecto a cada alojamiento.

4.ª Referencia a los servicios que se han de prestar y que son inherentes a los derechos de aprovechamiento por turno, expresando que éstos se asumen directamente por el propietario o por una empresa de servicios.

5.ª Los estatutos a los que se somete el régimen de aprovechamiento por turnos, si se hubiesen establecido. De los mismos no podrá resultar para los titulares de los derechos ninguna obligación o limitación contraria a lo establecido en el presente Título.

6.ª La situación registral, catastral, urbanística y, en su caso, turística del inmueble. Se acompañará la certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble, así como el plano de distribución de los distintos alojamientos en la respectiva planta.

7.ª La retribución de los servicios y, en su caso, los gastos de comunidad.

8.ª Duración del régimen.

Además deberán incorporarse a la escritura, originales o por testimonio notarial, el contrato celebrado con la empresa de servicios y los contratos de seguro a que se refiere el artículo 28. Deberá acompañarse una copia autenticada de éstos para su archivo en el Registro de la Propiedad.

En el caso de que el inmueble se encuentre en construcción, deberá incorporarse documento acreditativo de haberse constituido el aval o el seguro de caución a los que se refiere el artículo 25.2.

En el caso de que el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción, la terminación de la obra deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad en el plazo de tres meses, a contar desde su conclusión. Para realizar tal constancia, será necesario aportar las licencias a las que se refiere el artículo 25.1, letra b), y que no se aportaron en el momento de inscribir la obra nueva en construcción.

El propietario o promotor, una vez inscrita la terminación de la obra, deberá notificar el hecho a quienes adquirieron derechos de aprovechamiento por turno sobre el inmueble en cuestión mientras este último se encontraba en construcción.

V.- Inscripción del régimen y archivo de contratos y documentos.

Artículo 27: “1. Presentada la escritura reguladora para su inscripción en el Registro de la Propiedad, el registrador suspenderá la inscripción de aquellos apartados o artículos de los estatutos que impongan a los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno alguna obligación o limitación contraria a lo establecido en este Título.

Si al inscribir el régimen en el Registro de la Propiedad mediante la escritura reguladora no constaren como fincas registrales independientes los distintos alojamientos destinados a aprovechamientos por turno, el registrador les abrirá folio, aunque en la escritura reguladora no se haga división horizontal del inmueble. Al hacerlo, deberá expresar, en cada uno de ellos, los turnos y las demás circunstancias a que se refiere el apartado 1.3.ª del artículo anterior.

Al inscribir la primera adquisición de un derecho de aprovechamiento por turno podrá asimismo inscribirse, si así se hubiera pactado en la escritura o en el contrato elevado a público, la subrogación en la parte proporcional del crédito hipotecario que pese sobre la totalidad del inmueble sin necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario si, al constituirse la hipoteca, se pactó un sistema objetivo de distribución de la responsabilidad hipotecaria entre todos los derechos de aprovechamiento por turno resultantes de la constitución del régimen.

Una vez inscrita la escritura reguladora, y antes de restituir el título al presentante, el registrador archivará copia de los contratos incorporados a la misma, haciéndolo constar en la inscripción del régimen y en toda la publicidad que dé, tanto del inmueble, como de los derechos de aprovechamiento por turno, debiendo acompañar copia de tales contratos a las certificaciones que expida relativas al inmueble sobre el que se ha constituido el régimen, cuando así se le hubiera pedido expresamente en la solicitud de certificación.
Si después de constituido el régimen se aportaran para su archivo en el Registro un nuevo contrato con una empresa de servicios, en el caso de que el propietario no quiera seguir haciéndose cargo de los mismos o por haberse extinguido el contrato o en caso de resolución, o un acta de manifestaciones en la que el propietario se haga cargo directamente de los servicios o cuando se aporte la información precontractual a que se refiere el artículo 9, el registrador archivará copia y hará constar el hecho por nota al margen de la inscripción del régimen con referencia al legajo donde hayan sido archivados.

El registrador suspenderá el archivo si en el acta el propietario o, en el nuevo contrato, la empresa de servicios no hace asunción expresa de las condiciones del anterior, si el contrato se hubiera celebrado antes de la constitución del régimen o si la documentación precontractual no contuviera las menciones exigidas en el artículo 9. También suspenderá el registrador el archivo de aquellos contratos que no tengan las firmas legitimadas notarialmente.

Cualquier modificación que se realice en los contratos y documentos anteriores, siempre que esté permitida por este título, no será válida mientras no se haga constar en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en el párrafo anterior.

El régimen sólo podrá ser modificado por el propietario registral, con el consentimiento de la empresa de servicios y de la comunidad de titulares, conforme a lo establecido en el artículo 33.4, debiendo constar tal modificación en escritura pública y ser inscrita en el Registro de la Propiedad, en los términos señalados en el artículo 25.3”.

Folio independiente.

En definitiva, del estudio conjunto de los arts. cabe deducir que se aplicará un sistema de triple folio:

1.- El folio de la finca matriz donde se practica la inscripción del régimen de aprovechamiento por turnos.

2.- El Folio de cada alojamiento. Debe señalarse que la apertura de folio por cada alojamiento puede realizarse tanto si se ha constituido un régimen de propiedad horizontal como si no. Pero en este último caso, advierte GARCÍA GARCÍA, no cabe la posibilidad de que cada alojamiento pueda circular en el tráfico como objeto independiente del edificio en su conjunto.

3.-El Folio de cada aprovechamiento – numerados correlativamente- correspondiente a cada alojamiento.

Inscripción de la adquisición y transmisión del aprovechamiento.

– Requisitos generales.

Es presupuesto indispensable de su adquisición y transmisión la válida constitución del régimen, lo que implica, según la mayoría de la doctrina su previa inscripción: de lo contrario, el contrato es nulo.

El contrato debe tener el contenido mínimo que enuncia la ley; en otro caso, no podrá autorizarse la escritura ni inscribirse el derecho- art. 25.3-.

– Inscripción de la transmisión o adquisición de aprovechamiento.

Artículo 31: “1. La adquisición y transmisión de derechos de aprovechamiento por turno podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, siempre que el contrato se haya celebrado o formalizado mediante escritura pública y el registrador abra folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión, quedando siempre a salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Al inscribir la primera transmisión de un derecho de aprovechamiento por turno, el registrador hará constar, mediante nota marginal, que el mismo queda gravado con carácter real para responder de las dos últimas cuotas, a contar desde el momento de la reclamación por vía judicial o notarial, por todo el tiempo de vida del régimen. Para hacer efectiva la garantía, el prestador de los servicios podrá recurrir a cualquiera de los procedimientos ejecutivos que la Ley 46/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal permite utilizar a la comunidad de propietarios para reclamar las cuotas por gastos comunes y al procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria.

Si el contrato se celebra ante Notario, éste advertirá del derecho de desistimiento que el artículo 12 establece en favor del adquirente, que podrá hacerse por acta notarial, y de los demás derechos que le reconoce la presente Ley.
El notario no autorizará la escritura, ni el registrador inscribirá el derecho si el contrato no contiene las menciones exigidas por el artículo 30”.

La inscripción es voluntaria, practicándose en virtud de la escritura pública correspondiente

El registrador debe abrir folio al turno cuyo aprovechamiento sea objeto de transmisión, quedando a salvo lo dispuesto en la L.H.

Al inscribir la primera transmisión, debe hacerse constar mediante nota marginal que el derecho queda gravado con carácter real para responder de las dos últimas cuotas, a contar desde el momento de reclamación en vía judicial o notarial, y por todo el tiempo de vida del régimen.

Además, al inscribir la primera adquisición del derecho de aprovechamiento, podrá inscribirse, si se hubiere pactado, la subrogación en la parte proporcional del crédito hipotecario que pese sobre la totalidad del inmueble, sin necesidad de consentimiento del acreedor hipotecario si, al constituirse la hipoteca, se hubiere pactado un sistema objetivo de distribución de la responsabilidad hipotecaria entre todos los derechos de aprovechamiento por turno resultantes de la constitución del régimen.

3 – Transmisión y resolución.

La transmisión posterior del derecho de aprovechamiento queda sujeta a las reglas generales de la inscripción de transferencia.

Y que el derecho de resolución del propietario por impago de las cuotas se rige por los criterios del art. 32 de la Ley; registralmente, para proceder a la reinscripción, debe acreditarse:

la práctica del correspondiente requerimiento fehaciente de pago al deudor.
y la consignación de la parte proporcional del precio en favor del titular del derecho.

– No obstante, mediante cláusula penal podrá pactarse la pérdida en todo o en parte de las cantidades referidas; sin perjuicio de la facultad moderadora de los Tribunales.

– Si el derecho de aprovechamiento por turno no estuviera inscrito a favor del transmitente del derecho real o cedente del derecho personal, el adquirente o cesionario podrá solicitar la inscripción del derecho de aprovechamiento por turno a nombre del transmitente o cedente por el procedimiento regulado en el artículo 312 del Reglamento Hipotecario (art. 33.3).

3.- LOS GARAJES

I.- Concepto.-

En general, puede considerarse como garaje a todo local destinado a la guarda, con carácter regular, de vehículos de motor mecánico, así como los lugares anejos de paso, espera o estancia de los mismos. La existencia de una pluralidad de espacios destinados a diferentes vehículos permite una variada configuración jurídica, en función de:

el destino del edificio
la delimitación física de las zonas de aparcamiento
el régimen de utilización
la vinculación que se establezca entre la propiedad de las plazas de aparcamiento y la propiedad de las restantes entidades que integren el mismo edificio, etc.

En cualquier caso, deben diferenciarse dos aspectos básicos:

– La relación del local destinado a aparcamientos o garajes, con el edificio o edificios de los que forma parte.

– La relación de cada una de las plazas con el propio local destinado a garajes.

II.- SUPUESTOS.-

– Como más frecuentes distinguiremos los siguientes, debiendo establecerse:

– CADA PLAZA SE CONFIGURA COMO FINCA INDEPENDIENTE.

Es aquel supuesto en que dentro del local-garaje cada una de las plazas forma una finca, con sus propios linderos. Lo normal será que, a su vez, cada plaza de aparcamiento sea elemento privativo dentro del régimen de propiedad horizontal.

– En estos supuestos, se siguen las reglas generales de los apartados 4º y 5º del art. 8º L.H., de modo que,

En el folio de la matriz se inscribirá la constitución del régimen, con descripción de las diferentes plazas existentes.

Se abrirá folio independiente a cada una de las plazas constituidas como elemento privativo.

– En estos supuestos, las zonas comunes como rampas, zonas de maniobra o de paso, etc., pueden configurarse:

Como elemento común del inmueble en su conjunto.
Como elemento común sólo del local en que se encuentren las plazas de garaje o como condominio vinculado ob rem con dichas plazas.
Como anejo en proindivisión de todas y cada una de las plazas de aparcamiento

-La inscripción de una plaza de garaje como independiente o de una transmisión de cuota requiere la inscripción previa del régimen de propiedad horizontal. R. 3 de Junio de 2009 . Sobre legalización del libro de un garaje vid. R. 30 de marzo de 2010.

2.- LOCAL-GARAJE COMO UNA SOLA ENTIDAD TRANSMITIDA POR CUOTAS INDIVISAS.

Es aquel supuesto en que el local-garaje en su conjunto se constituye dentro de la propiedad horizontal como una sola entidad.

En este caso, las diferentes plazas de garaje, pueden configurarse de distintas formas:

1.- Constituyendo el local-garaje como una subcomunidad, en la que cada plaza se inscribirá como elemento privativo de dicha subcomunidad.

En este supuesto los elementos comunes del local garaje figurarán descritos en la inscripción del mismo, así como, en su caso, las normas por las que ha de regirse la subcomunidad.

Se abrirá folio independiente a cada plaza como procedente de la subdivisión del local, en la que constará su cuota de participación en el total local.

2.- Transmisión por cuotas indivisas, dando derecho o no el dominio de cada una de ellas al uso exclusivo de un espacio determinado.

Si existe derecho al uso exclusivo de un espacio bien determinado, cabe la apertura de folio independiente a la cuota indivisa:

el art. 68 R.H. permite que cada cuota indivisa pueda, a su vez, abrir folio independiente.
Que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota
Y cuya apertura se hará constar por nota al margen de la inscripción de la finca matriz

– Cfr. art. 53.2 RD 1093/1997, de 4 de julio, para hacer constar la adscripción del uso y disfrute exclusivo de una zona determinada del garaje, deberá incluirse en el título:

La descripción pormenorizada de dicha zona, con determinación de:
su número de orden
linderos
dimensiones perimetrales
y superficie útil

Así como la descripción de los elementos comunes:
que se hará por referencia a un plano
que debe quedar archivado en el Registro

-Para inscribir el uso exclusivo sobre una porción de superficie del local garaje, es necesaria la descripción del objeto sobre el que recae dicho uso, pero la falta de esa descripción nunca podría impedir la inscripción de la transmisión de la cuota indivisa, sino solo del uso. R. 6 de Mayo de 2002.

-Resolución de 19 de julio de 2011, En el Registro figura inscrita una cuota indivisa de un local destinado a garajes sin más especificaciones en cuanto al uso. Ahora el adquirente pretende hacer constar unilateralmente la atribución a esa cuota del uso exclusivo de determinada plaza de garaje. La DGRN confirma la negativa del registrador, pues el paso de una comunidad ordinaria a una comunidad especial (con delimitación de uso) exige el consentimiento unánime de los restantes copropietarios, que no se da en el presente supuesto. Caso diferente es el del constructor que se reserva esa facultad inicialmente con determinación de los Estatutos o reglas de la Comunidad especial.

– Finalmente, el art. 9 LH permite la incorporación de planos o bases gráficas para la mejor identificación de estas fincas.

3.- GARAJE COMO ELEMENTO COMÚN.

Es aquél supuesto en que el garaje se configura como un elemento común de la finca, en cuyo caso la titularidad de las plazas va unida indisolublemente a la de los pisos o locales del edificio, en la misma copropiedad del art. 3.b de la ley.

el local- garaje aparecerá descrito exclusivamente en el folio de la finca matriz, como una de las instalaciones y servicios del edificio en su conjunto.

Además, en el mismo folio se harán constar, en su caso, las normas del título o los estatutos referidas al uso del local-garaje.

4.- GARAJE COMO ANEJO.

También cabe que el garaje se configure como anejo de los pisos o locales, tal y como prevé el art. 5.1 LPH:

ya sea atribuyendo cada plaza de aparcamiento a un piso o local determinado
ya atribuyendo una cuota indivisa sobre el conjunto del garaje, con o sin regulación de uso.

En estos supuestos:

– El anejo se inscribirá en la hoja matriz del edificio en su conjunto, donde también se harán constar:

las zonas de servicio, acceso, pasos o maniobra
y las reglas del título o los estatutos relativas al garaje

– El garaje también debe hacerse constar en el folio de cada piso o local que tenga asignado como anejo.

La Dirección General de los Registros y el Notariado exige la descripción del garaje, aunque tenga la condición de anejo, para su perfecta identificación.

5.- GARAJE COMO ELEMENTO PROCOMUNAL.

Finalmente, el garaje puede articularse como un elemento procomunal, es decir, como una entidad independiente de P.H. que pertenece a los dueños del inmueble en proindivisión establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los copropietarios, sin que quepa ejercitar la acción de división (art. 4 LPH).

Esta configuración sólo puede establecerse en las normas estatutarias y, normalmente, supondrá una vinculación ob rem entre la titularidad de la cuota indivisa del garaje y la titularidad de otra unidad de P.H.

La inscripción en este caso exigirá la descripción de la entidad en el folio de la matriz y, además, la apertura de folio independiente con indicación de su carácter.

6.- SUPUESTOS ESPECIALES:

6.1.- Local formado por agrupación de locales de distintos edificios (Dirección General, R. 27 Mayo 1983)

a.— Se crea una nueva finca resultante de la agrupación de los distintos locales agrupados — a la que no se dará número correlativo, ni se asignará cuota en la P.H.—. En la inscripción de esta nueva finca constarán las normas de comunidad que, en su caso, se hayan pactado.

b.- Los locales agrupados, al seguir integrados en sus propias propiedades horizontales, mantendrán en ellas su cuota y número correlativo.

c.- Se pondrá nota al margen de la inscripción de los locales agrupados de referencia a la comunidad funcional creada y al número de finca a que la agrupación ha dado lugar.

6.2.- Local-garaje bajo suelo público, (Resolución de la Dirección General de 4 de Julio de 2.002 y que es objeto de estudio en el tema 44).

6.3.- Aparcamientos automatizados o robotizados.- Se trata de aquél supuesto en que el titular deja el vehículo a la entrada del aparcamiento, que será colocado por ascensores y otros medios mecánicos en un lugar que generalmente será distinto cada vez.

Independientemente de la cuestión de la naturaleza civil de los derechos; desde el punto de vista registral encuentra solución en el artículo 68 RH; que admite la comunidad de garajes sin asignación de plazas determinadas. Lo normal será que se inscriba el régimen – de propiedad horizontal- en el folio matriz, abriendo un folio independiente a cada cuota, siempre que vengan debidamente numeradas.