TEMA 43 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

Tema 43. Inscripciones de adquisiciones y enajenaciones de bienes de Entidades religiosas. Los tanteos y retractos legales. Inscripción de transmisiones de fincas rústicas o urbanas en las que hay estos derechos.

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TEMA 43.

INSCRIPCIONES DE ADQUISICIONES Y ENAJENACIONES DE BIENES DE ENTIDADES RELIGIOSAS.
LOS TANTEOS Y RETRACTOS LEGALES.
INSCRIPCIÓN DE TRANSMISIONES DE FINCAS RÚSTICAS Y URBANAS EN LAS QUE HAY ESTOS DERECHOS

1.- INSCRIPCIONES DE ADQUISICIONES Y ENAJENACIONES DE BIENES DE ENTIDADES RELIGIOSAS.

Dispone el art. 2.6 L.H. que en los Registros de la propiedad se inscribirán… “los títulos de adquisición de los bienes inmuebles o derechos reales que pertenezcan al Estado y a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en leyes y reglamentos”.

En el mismo sentido, pero con lenguaje adaptado al ordenamiento constitucional, el art. 4 RH indica que “serán inscribibles los bienes inmuebles y los derechos reales sobre los mismos, sin distinción de la persona física o jurídica a la que pertenezcan y, por tanto, los de las Administraciones públicas y los de las Entidades civiles y eclesiásticas.”

Por tanto, la naturaleza privada o pública, civil o religiosa, de la persona del titular no condiciona la inscribibilidad de los derechos en el Registro de la propiedad, y son muy escasas las particularidades que la condición religiosa de la entidad titular impone sobre la inscripción de sus adquisiciones o enajenaciones, si no son aquéllas que derivan de la especial forma de acreditar su personalidad jurídica y representación o de los requisitos particulares que para dichos actos imponga la reglamentación aplicable a cada una de ellas.

En este sentido, puede afirmarse que las escasas normas registrales que aluden a las entidades religiosas tienen un carácter preconstitucional y lo hacen contemplando, exclusivamente, a las entidades eclesiásticas de la Iglesia Católica. Esta circunstancia ha hecho dudar de su validez en cuanto puedan suponer una discriminación positiva presumiblemente discordante con la consideración constitucional del derecho a la libertad religiosa, pero, en todo caso, debe afirmarse su inaplicabilidad a entidades de otras confesiones religiosas. Entre ellas cabe citar:

La contenida en el 5 RH, antes de su reforma en 1998, que imponía la excepción o la prohibición de inscribir los templos de culto católico. Hoy tal exclusión ha quedado suprimida.
La referencia contenida en el 19 RH al remitirse a lo dispuesto para los bienes del Estado en cuanto a la inscripción a favor de la Iglesia o de las entidades eclesiásticas de los bienes a ellas pertenecientes o que se les devuelvan y deban quedar amortizados en su poder.

De acuerdo con esta remisión, se permitía a la Iglesia Católica y demás entidades eclesiásticas hacer uso de la certificación del art. 206 LH con exclusiva finalidad inmatriculadora. Sin embargo, esta posibilidad ha quedado derogada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al haber desaparecido progresivamente las circunstancias socioeconómicas que justificaban tal especialidad.

La regulación contenida en los arts. 19, 20 y concordantes del Reglamento hipotecario sobre la inscripción de los bienes sujetos a desamortización y los exceptuados de ella, distinción que carece en la actualidad de consecuencias prácticas al haber quedado derogada la legislación desamortizadora por LPE 1964.

Hechas estas salvedades, cabe referirse ya al régimen registral de la materia objeto del epígrafe, distinguiendo para mayor claridad entre entidades religiosas de la Iglesia Católica y las de otras confesiones religiosas, teniendo en cuenta:

Para todas en general, la L.O. Libertad Religiosa de 5 julio 1980 y el Real Decreto 594/2015, de 3 de julio, por el que se regula el Registro de Entidades Religiosas.
16 CE
Iglesia Católica: acuerdos jurídicos de 3 enero 1979
Entidades Evangélicas, Comunidades Israelitas y Comisión Islámica y sus federaciones: acuerdos de 10 noviembre 1992.

Con carácter general, cabe indicar que la inscripción de las adquisiciones se practicará a la vista del título hábil según la causa de la adquisición a favor de la entidad adquirente siempre que goce de personalidad jurídica propia cfr. art. 11 RH. y se encuentre debidamente representada. La enajenación requerirá la acreditación de la representación y los requisitos que la legislación aplicable imponga a la entidad según su clase.

Iglesia Católica

A) Personalidad jurídica

El reconocimiento y acreditación de la personalidad jurídica de las entidades católicas ofrece las siguientes vías:

Ministerio de la Ley sin necesidad de ningún otro requisito: la Iglesia Católica (art. 16 CE) y la Conferencia Episcopal Española, de conformidad con sus Estatutos aprobados por la Santa Sede (art. 4 Acuerdo).
Mediante notificación al Estado de su constitución canónica, sin necesidad de inscripción en el RER: entidades orgánicas de la Iglesia, es decir, diócesis, parroquias y otras circunscripciones territoriales de la Iglesia Católica, que tienen personalidad jurídica civil en cuanto la tengan canónica y ésta sea notificada al órgano competente (art. 1.2. Acuerdo).

La práctica de la notificación puede acreditarse por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, particularmente por la certificación de la DG de Asuntos Religiosos o la de la autoridad eclesiástica competente.

Mediante inscripción en el RER: entidades no orgánicas

Concluido el período transitorio desde la entrada en vigor del Acuerdo, estas entidades precisan siempre de inscripción en el Registro de Entidades Religiosas, acreditando su existencia y personalidad mediante certificación de dicha inscripción.

B) Extensión y límites de la capacidad de la Iglesia y los entes religiosos.

El artículo 38 del Código Civil remite al Derecho concordado para regular las manifestaciones patrimoniales de la Iglesia Católica.

El Acuerdo Jurídico de 1979 establece:

Entidades institucionales y orgánicas (Iglesia Católica, CEE, Diócesis, Parroquias e Iglesias particulares, Órdenes, Congregaciones religiosas y otros Institutos de vida consagrada): a los efectos de determinar la extensión y límites de su capacidad de obrar y, por tanto, de disponer de sus bienes, se estará a lo que disponga la legislación canónica, que actuará en este caso como Derecho estatutario. Por tanto, habrá que acudir a estos efectos a los preceptos del Código de Derecho Canónico de 25 de enero de 1983.
Asociaciones, Fundaciones y demás entidades no orgánicas: adquieren su personalidad conforme al ordenamiento estatal y no quedan sujetas al Derecho canónico.

Por tanto, conviene hacer aquí referencia a las disposiciones del CDC, del que resulta:

1º. La Iglesia católica y sus entidades pueden tener, administrar y enajenar bienes temporales para alcanzar sus propios fines, adquiriéndolos por todos los modos justos permitidos por Derecho natural o positivo.

2º. La administración de los bienes, con sujeción a la autoridad suprema del Romano Pontífice, que es administrador mediato de todos los bienes, corresponde al Obispo o a la persona de que de manera inmediata rige la entidad a la que pertenecen los bienes (c. 1279).

3º. En relación con los actos dispositivos, que conforman la administración extraordinaria, que vendrán definidos por la Conferencia Episcopal o los estatutos de la entidad, se establecen las siguientes reglas:

Para enajenar bienes que por asignación legítima constituyen el patrimonio estable de una persona jurídica pública y cuyo valor supere la cantidad establecida por el derecho, se requiere licencia de la autoridad competente, conforme a derecho (can. 1.291). Tras la Asamblea Plenaria celebrada entre el 20 y el 24 de Noviembre de 2006, las cuantías mínimas y máximas son, respectivamente, de 150.000 y 1 millón 500.000 euros. Por tanto:

Cuando el valor del bien se encuentre dentro de los límites mínimo y máximo fijados por la Conferencia Episcopal:
Si se trata de personas jurídicas sometidas al obispo diocesano: el obispo con el consentimiento de los Consejos de asuntos económicos y de consultores.
Si se trata de personas jurídicas no sometidas al obispo diocesano: la que determinen los propios estatutos.
Si el valor del bien excede del límite máximo: la autorización corresponde a la Santa Sede (canon 1.292-2).
La enajenación de bienes de valor inferior al mínimo no precisan licencia del superior.

Requisitos de licitud, no de validez:

Como requisitos de licitud, pero no de validez, para la enajenación de bienes que excedan de una cantidad mínima será necesario además, que concurra justa causa, y que se proceda a la tasación de la cosa, aparte de tomar las debidas cautelas, para evitar todo perjuicio a la Iglesia, prescritas por la legislación civil aplicable (canon 1.293).

C) Representación

1º) Para determinar la representación de la Iglesia en los actos jurídicos habrá que atender a las disposiciones canónicas, que la encomiendan al Romano Pontífice (Iglesia Católica), Obispo o Vicario general en Sede plena y al Vicario capitular en Sede vacante, respecto a la Diócesis, al Párroco o Rectores, en Iglesias particulares.

2º) Para determinar la representación de las Órdenes, Congregaciones y los Institutos de vida religiosa hay que atender a sus Estatutos o Constituciones que, por lo general, la encomiendan a los respectivos superiores, oyendo, en su caso, al Capítulo o Consejo correspondiente.

3º) También hay que estar a los estatutos correspondientes respecto de las asociaciones, fundaciones y demás entidades religiosas.

Entidades no católicas

En general, las inscripciones se practicarán conforme a las reglas previstas para los particulares, teniendo en cuenta que deberá justificarse:

El documento auténtico en el que conste la erección, fundación o establecimiento en España o la incorporación a la Federación o comisión correspondiente
La inscripción en el Registro de Entidades Religiosas
Y la representación legítima del otorgante de acuerdo con los estatutos, reglamentos o constituciones.

Además, tanto para la adquisición como para la enajenación y constitución de gravámenes de bienes incorporados a estas entidades religiosas, deben observarse los requisitos especiales que, en cada caso, resulten del documento fundacional y los estatutos de cada entidad. ·

2.- LOS TANTEOS Y RETRACTOS LEGALES

Son limitaciones legales a la facultad de disponer del propietario, restringiendo su libertad para elegir la persona que por compraventa u otro título traslativo haya de adquirir la cosa.

NATURALEZA. Resulta de su evolución:

1 – La LH 1861, en su afán de superar el sistema de clandestinidad y las cargas ocultas, configuró el retracto legal como una pretensión personal, sin efectos frente al titular inscrito.

2 – El Código Civil, matizó esta regla al permitir, en los arts. 1524 y 1638, que los retractos legales pudieran ejercerse en los 9 días siguientes a la inscripción en el R.P.

3 – La reforma de 1909, conforme a esta regulación, dispuso que las acciones derivadas de retracto legal pudieran afectar a terceros inscritos, en los casos y términos que las leyes establezcan, en lo que entonces resultaba ser una clara referencia al art. 1524 C.c.

De esta forma, se configuraron los retractos legales como una excepción al principio de fe pública registral, pero compatible con la publicidad inmobiliaria, pues:

* El número de retractos era muy limitado

* Los terceros podían saber a qué atenerse a partir de una determinada fecha.

4 – En la actualidad, el Art. 37 L.H. reproduce aquella disposición, por lo que los retractos legales, más que como pretensiones subjetivas, se configuran como limitaciones legales del dominio, que no necesitan de la inscripción para perjudicar a tercero.

5 – El problema, desde el punto de vista de la seguridad jurídica inmobiliaria, nace con las numerosas leyes posteriores que han creado un gran número de retractos legales que en ocasiones, actúan como auténticas cargas ocultas.

TIPOS. Existen multitud de tanteos y retractos legales que inciden en el Registro:

1 – En el C.C.

– El retracto de comuneros. Art. 1522.

– El de colindantes. Art. 1523.

– El enfitéutico. Art. 1636.

– El del censo a primeras cepas. 1656.

– El de coherederos. 1067.

– El de consocios 1708

2- Otros retractos legales civiles.

– El tanteo y retracto arrendaticio LAU 24 XI 1994 y de la LAR 26 Noviembre 2003, tras la modificación operada por la Ley 30 Noviembre 2005.

– El de colindantes titulares de explotaciones prioritarias de la LMEA 4 VII 1995.

3- En D. Foral.

– En Aragón el retracto gentilicio, de abolorio o de la saca.

– En Cataluña, el retracto concedido al nudo propietario si el usufructuario enajena el usufructo, el derecho de “fadiga” en los censos y en el Valle de Arán, el privilegio de la querimonia, que es un retracto gentilicio, todos ellos regulados en la Ley 10 Mayo 2006 que aprueba el Libro V CC Cataluña.

Además la Ley de 1/2008 de 20 de febrero de contratos de cultivo establece que si el propietario no notifica para el tanteo o enajena antes de dos meses o en condiciones distintas, el arrendatario puede ejercer en retracto dentro de los dos meses siguientes al que haya tenido conocimiento de la enajenación.

– En Baleares, el derecho de retracto entre los legitimarios en Ibiza y Formentera.

– En Navarra, el retracto gentilicio, el retracto “gracioso” y los de vecindad forana, corralizas y helechales.

– En Vizcaya el retracto gentilicio o de la “saca foral” y el arrendaticio cuando el arrendamiento tenga más de 40 años.

– En Galicia el retracto de graciosa y el de foros, subforos, y en favor del arrendatario y aparcero agrícola.

4- Retractos administrativos

– Los de la LEF 16 XII 1954.

– De la Ley Patrimonio Histórico artístico Español 25 VI 1985.

– De la Ley de Costas 28 VII 1988 (modif por Ley de 29 V 2013).

– De la Ley de Montes 21 XI 2003 (art 25 modif por Ley 20 VII 2015)

– Los derivados de la legislación urbanística, estatal y autonómica.

EFECTOS HIPOTECARIOS:

– El retracto es una excepción al principio de inoponibilidad, o de fe pública registral (según los autores), lo cual determina que los subadquirentes con título inscrito no se hallan a salvo de la cadena de resoluciones que origine el ejercicio de la acción.

– Pero no exceptúa los ppios de tracto sucesivo y salvaguarda judicial de los asientos.

La DG R. 10 VI 1993, frente a su anterior doctrina, que permitía la cancelación automática de los asientos que traigan su causa del comprador, establece que:

* El titular registral afectado por el retracto ha de consentir la cancelación de su asiento o, al menos, haber sido oido en el procedimiento judicial.

* Salvo que su título haya sido inscrito después de practicarse la anotación preventiva de demanda. (en la misma línea la R. 30 de abril de 2003)

3.- INSCRIPCIÓN DE LAS TRANSMISIONES DE FINCAS RÚSTICAS O URBANAS EN QUE EXISTAN ESTOS DERECHOS

REGLA GENERAL. El tanteo y el retracto legal no provocan el cierre del Registro, pues no conllevan una prohibición de disponer, sino una facultad de preferente adquisición.

– Por tanto, la transmisión será siempre inscribible, aún cuando esté preventivamente anotada la demanda correspondiente.

– Así resulta de los casos en los que la inscripción en el Registro determina el comienzo del plazo para el ejercicio del retracto, y que según el TS se contará desde la inscripción y no desde la presentación:

* 9 días para los retractos de comuneros y colindantes (Art. 1524 CC), para el retracto enfitéutico, si se hizo la notificación para el ejercicio del tanteo pero se ocultó la Escritura (Art. 1638 CC) y para los de comuneros, corralizas y helechales en Navarra.

* 30 días para el de vecindad forana en Navarra.

* Un año para el retracto enfitéutico, si no se hizo la notificación (Art. 1639), para el derecho de la “fadiga” en los censos catalanes y para el retracto de colindantes de la LMEA.

* Para el retracto gentilicio, 90 días en Aragón y 30 en Navarra. Y 3 meses para la saca foral en Vizcaya.

EXCEPCIONES. Se exceptúan los casos en que la Ley impide la inscripción mientras no se acredite las oportunas notificaciones.

– La falta de justificación constituye defecto subsanable, que podrá subsanarse durante la vigencia del asiento de presentación, o, si se hubiere practicado anotación, durante su vigencia, acreditando la práctica de las notificaciones.

– Supuestos:

1- ARRENDAMIENTOS URBANOS. La LAU, en su art. 25, reconoce que El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento

– Protección registral, según el art. 25 LAU:

^* Para inscribir títulos de venta de viviendas arrendadas, deberá acreditarse que se ha notificado fehacientemente al arrendador la decisión de vender la finca arrendada, el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión.

* Para inscribir títulos de venta de viviendas no arrendadas, el vendedor deberá declararlo en la escritura, bajo pena de falsedad en documento público.

El antiguo párrafo 8 del artículo 25 establecía que el pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años. Pero se ha modificado dicha distinción entre arrendamientos de más o menos de cinco años y el apartado 8 del artículo 25 redactado conforme a lo establecido por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, establece que “las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.”

La Resolución de la DGRN de 10 de Diciembre de 2010 considera que no existe retracto arrendaticio urbano en la dación en pago de deuda porque ésta supone una forma especial de pago en la que el deudor o un tercero realiza, con el consentimiento del acreedor y con finalidad solutoria, una prestación distinta de la debida

No obstante debe reconocerse al arrendatario un derecho de adquisición preferente en casos en que la adjudicación en pago constituya un negocio simulado. Pero la apreciación de estas circunstancias exceden del ámbito de las competencias calificadoras del Registrador según señala la Resolución de 22 de junio de 2006.

2 – ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS.

– Tras la modificación operada por la Ley 30 Noviembre 2005, el art. 22 de la LAR reconoce un derecho de adquisición preferente a los arrendatarios que sean agricultores profesionales o alguna de las entidades previstas en el art. 9.2. Este derecho corresponde no sólo en los casos de venta de la finca arrendada, sino en toda enajenación inter vivos de la misma.

– No proceden estos derechos:

* En las transmisiones a título gratuito a favor de descendientes o ascendientes del transmitente, parientes hasta el 2º grado de consanguinidad o afinidad, o su cónyuge.

* En la permuta de fincas rústicas, cuando se efectúen para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a 10 has de secano o 1 de regadío, los predios que se permutan.

– Protección registral.

* Notificaciones. (Art. 22.4): Para inscribir los títulos de transmisión inter-vivos de fincas rústicas arrendadas deberá acreditarse que se han practicado las notificaciones fehacientes exigidas por este precepto.

* Declaraciones. (Art. 11 LAR): Toda escritura de enajenación de finca rústica deberá expresar si se encuentra o no arrendada como condición para su inscripción en el R.P..

+ Si lo está, deberá acreditar fehacientemente la práctica de la notificación al arrendatario.

+ Si no lo está, el transmitente deberá declararlo así expresamente.

– Sin estas declaraciones, no podrá inscribirse la transmisión en el R.P.

– Doctrina de la DG. Tanto en la transmisión de fincas rústicas como urbanas:

* No basta declarar que el vendedor no ha celebrado ningún contrato de arrendamiento, pues pueden existir otros anteriores. R. 10 II 1986.

* Tampoco basta la manifestación de hallarse la finca libre de cargas. R. 12 V 1993.

* El poder para vender autoriza para hacer la declaración. R. 17 XII 1981.

* En las enajenaciones derivadas de ejecución forzosa, la declaración del transmitente puede quedar sustituida por la simple manifestación del nuevo propietario ya en las actuaciones judiciales, ya en acto posterior y expreso. R. 5 Noviembre de 1993.

3 – RETRACTOS URBANÍSTICOS.—— Arts. 83 y ss Real D 4 VII 1997:

– El transmitente deberá declarar que la vivienda o terreno no se halla en el área sujeta a estos derechos, o, caso de estarlo, que se ha notificado al Ayuntamiento. En otro caso, se suspenderá la inscripción por defecto subsanable.

– Pese a la declaración, si el Registrador tuviere dudas, deberá notificar la transmisión al ayuntamiento.

4- RETRACTOS ADMINSTRATIVOS. Se exige para la inscripción, que se acredite al Registrador la notificación a la Administración en los ss retractos:

* El de la LPHAE.

* El de la Ley de Costas.

* El de la Ley de Montes

* El establecido en la Ley de 13 de diciembre de 2007 de Patrimonio Natural y de la Biodiversidad que establece un derecho de tanteo y retracto legal a favor de la Comunidad Autónoma respecto de los actos de enajenación que comporten la creación, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre inmuebles situados en el interior de un espacio natural declarado protegido.

*El establecido en la Ley de Carreteras de 29 de septiembre de 2015: El Ministerio de Fomento tendrá derecho de tanteo y retracto en las transmisiones onerosas intervivos de los bienes colindantes con el dominio público viario.

– En los demás retractos, el Registrador no tiene facultades de control, pues ningún precepto se lo impone, no obstante lo cual surtirán efectos frente a tercero aunque no estén inscritos porque su publicidad deriva directamente de los preceptos legales vigentes.

Autor: desconocido.

Revisión Mayo 2016: Enrique Maside Páramo.