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Tema 51. Anotaciones preventivas de demanda. Acciones personales con transcendencia real. Procedimiento para obtener la anotación y efectos que
produce.

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TEMA 51:

TEMA 51. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

ANOTACIONES PREVENTIVAS DE DEMANDA
ACCIONES PERSONALES CON TRASCENDENCIA REAL
PROCEDIMIENTO PARA OBTENER LA ANOTACIÓN Y EFECTOS QUE PRODUCE

1.- ANOTACIONES PREVENTIVAS DE DEMANDA

Anotación preventiva de demanda es la anotación mediante la que se hace constar registralmente el ejercicio de una acción que puede provocar una modificación jurídico real de la situación inscrita.

El supuesto está contemplado con carácter general en el Art. 42.1 L.H.:

Podrá pedir anotación preventiva de su derecho el que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

Junto a este supuesto paradigmático de la anotación de demanda, existen otros muchos a lo largo de la legislación hipotecaria y sustantiva, entre las que destacan por su objeto:

1 – Ley hipotecaria.

Validez de un título a efectos de inscripción, art. 66.2 L.H.

Rectificación del registro, art. 40 L.H.

2 – Reglamento hipotecario.

Reclamación de las legítimas del art. 15 L.H., arts. 84 y 85 RH.

Nulidad o cancelación de asientos como complementaria de acciones contradictorias del dominio o de los derechos reales inscritos del art. 38.2 LH, 139 RH.

Ineficacia o nulidad de cancelaciones, art. 182 R.H.

Demandas interpuestas por los perjudicados por la inmatriculación por el procedimiento del

art. 205 L.H., art. 298 RH.

Incoación de expediente de dominio, art. 274 RH

Demanda interpuesta para ventilar la preferencia de títulos contradictorios que hayan sido objeto de presentación simultánea, art. 422 R.H.

3 – Fuera de la legislación hipotecaria

Revocación de donaciones, art. 649 C.c.

Reclamación de legítima o de su suplemento, Libro IV CC. Sucesiones catalán.

La demanda interpuesta por los titulares perjudicados por el deslinde del demanio marítimo terrestre, que permite el reglamento de costas

Recurso contencioso interpuesto frente a actos urbanísticos y de la demanda formulada en su seno, que regula en general el capítulo IX del RD 4 de julio de 1997 de normas complementarias del RH en materia urbanística.

Junto a estos casos, deben mencionarse otros que producen efectos similares a los de una anotación de demanda:

Anotación de sentencia no firme por la que se dispone una inscripción o cancelación, art. 524

LEC.

Expresión registral de la contradicción que afecte a parcelas no inscritas en actuaciones de concentración parcelaria, art. 194 LRDA.

Anotación preventiva de deslinde de un monte ordenada por el organismo competente conforme a la legislación autonómica aplicable.

Caracteres de la anotación de demanda.

a) Temporalidad: las anotaciones de demanda, como las demás anotaciones preventivas, son asientos de vigencia limitada, justificada en este caso por la propia transitoriedad de la situación publicada, que es la pendencia de un proceso.

b) El objeto de la demanda susceptible de anotación es una situación jurídica inscrita o inscribible, es decir, sólo cabe la anotación cuando la sentencia, que en su caso se dicte, determine una modificación de la situación registral del inmueble de que se trate. Esto pone límites a la anotación de demandas por acciones personales carentes de toda eficacia real como se verá en el epígrafe siguiente.

c) La finalidad de la anotación es dar publicidad a la pendencia del proceso y, en consecuencia, evitar la aparición de terceros protegidos frente a la sentencia que en su caso se dicte, advirtiendo bien de la posible inexactitud actual del contenido del Registro, bien de la existencia de una situación jurídica que de ser estimada determinará esa inexactitud en el futuro.

Naturaleza

a) Desde un punto de vista procesal, la anotación de demanda es una medida cautelar que tiende a asegurar la efectividad que deba tener una eventual sentencia condenatoria, asegurando que su ejecución se verificará bajo los mismos presupuestos que regían al tiempo de entablarse la demanda judicial.

b) Desde el punto de vista registral, la anotación de demanda da publicidad al ejercicio de acciones contradictorias de derechos inscritos o reveladoras de pretensiones de modificaciones jurídico reales, a cuyo éxito se condiciona la eficacia de los actos dispositivos inscritos con posterioridad, evitando la aparición de terceros protegidos frente a la sentencia favorable al demandante.

2.- ACCIONES PERSONALES CON TRASCENDENCIA REAL

El objeto de las anotaciones de demanda, como queda expuesto, es una situación jurídica registrada o registrable, pero se cuestiona si, bajo ese presupuesto objetivo, sólo cabe la anotación cuando se ejercitan acciones reales en sentido propio, o si también cabría la anotación por acciones basadas en derechos personales, pero dirigidas a la transmisión del dominio o constitución de derechos reales.

La doctrina tradicional, y la propia DGRN en una primera etapa, interpretando literalmente, el art. 42.1 L.H., entendieron que sólo era admisible la anotación de las acciones reales en sentido propio, es decir, la acción reivindicatoria, declarativa de dominio, confesoria, etc,

Sin embargo, desde principios del pasado siglo se fue abriendo paso una opinión favorable a la anotación de demandas basadas en un “ius ad rem” o vocación al derecho real (R. 4 julio 1919), para llegar a afirmarse, finalmente, que al amparo del número 1º del art. 42 LH cabe toda demanda basada en acciones personales de las que pueda resultar una modificación jurídico real de la situación inscrita.

De acuerdo con este criterio, la doctrina de la DGRN ha permitido la anotación de la demanda en los supuestos siguientes:

Elevación a público de documento privado de compraventa.

Rescisión por causa de lesión o fraude, cuya anotación permite que conste específicamente en el registro la causa de rescisión, perjudicando a los terceros adquirentes a efectos del art. 37 L.H.

Retractos legales

Nulidad del testamento fundada en vicio formal o vicios de la voluntad

Retorno arrendaticio

Impugnación de liquidación fraudulenta de sociedad conyugal

Reclamación de pago de los gastos de comunidad en el seno de la propiedad horizontal a efectos de hacer constar la preferencia ex. Art. 9 LPH

Oposición al procedimiento de venta extrajudicial ante notario o nulidad del procedimiento judicial de ejecución de la hipoteca.

Esta circunstancia ha determinado que el número 1º del art. 42 LH deje de considerarse sujeto al criterio de “numerus clausus”, si bien exigiéndose como condición indispensable para la admisibilidad de la anotación que la demanda pueda dar lugar a una alteración de la situación registral del inmueble.

Por este motivo, se ha negado siempre la anotación de demandas dirigidas, exclusivamente, a la condena al pago de una cantidad de dinero por deudas o indemnizaciones (R. 21 julio 1998), salvo que, al propio tiempo, se solicitase la declaración de la afección real del inmueble al pago de la deuda, así como la de querellas criminales que no conlleven una posible cancelación o rectificación de asientos registrales por nulidad de los actos inscritos.

3.- PROCEDIMIENTO PARA OBTENER LA ANOTACIÓN Y EFECTOS QUE

PRODUCE

Trámites procesales
Demanda y solicitud de anotación preventiva.

Cfr. art. 721 LEC, la anotación no puede acordarse de oficio sino a instancia del actor, salvo lo establecido para procesos especiales.

La solicitud puede hacerse, según art. 139 RH, al tiempo de interponer la demanda o después de interpuesta.

La LEC (art. 730 LEC) permite solicitar al Juez medidas cautelares junto con la demanda principal, pero también:

antes de interponer la demanda por razones de urgencia o necesidad,

después de interpuesta la demanda y aún una vez dictada la sentencia estando pendiente de recurso, cuando concurran hechos y circunstancias que justifiquen la solicitud en esos momentos.

Según doctrina de la DGRN, es posible la anotación respecto de una sentencia firme pendiente de ejecución y de la dictada en rebeldía pendiente de la revisión posible.

Apariencia de legitimidad de derecho y caución

El art. 43.1 L.H. señala que la anotación de demanda se ordenará, en su caso, en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador. Y la LEC (arts. 730 y 732) exige que se justifique cumplidamente la concurrencia de los presupuestos legales exigidos para su adopción y (art. 735) que la adopción de la medida se ampare en la apariencia de buen derecho.

Además, los arts. 732 LEC y 139 RH, imponen al solicitante de la medida cautelar la obligación de

ofrecer caución bastante para indemnizar los posibles perjuicios causados al demandado en caso de ser absuelto, indicando el tipo de caución y el importe que se propone.

Resolución judicial

Previa audiencia al demandado y celebración de vista con la concurrencia del actor y del demandado,

salvo en los casos exceptuados de dichos requisitos, el Juez resolverá mediante auto fijando, determinando

la medida cautelar adoptada y, en su caso, la caución a prestar por el solicitante (art. 735 LEC).

Prestada la caución, se procederá a la ejecución de la medida adoptada, con arreglo a las reglas del

Registro correspondiente cuando se trate de una anotación preventiva (art. 738 LEC), sin que sea necesaria

la firmeza del auto, dado que el recurso de apelación carece de efectos suspensivos.

Trámites registrales
Título para la anotación.

De acuerdo con el art. 165 RH, será el mandamiento del juez o tribunal, en el que se insertará literalmente

la resolución respectiva, con su fecha, y se hará constar, en su caso, que es firme.

El mandamiento, conforme al art. 257 L.H., se presentará por duplicado:

Uno de los ejemplares se devolverá, con la nota de despacho, al juez o tribunal que lo haya dictado.

El otro ejemplar, que también debe incorporar la nota de despacho, se conservará en el registro

archivándose en el Legajo correspondiente.

En caso de anotación derivada de querella, ha señalado la DGRN (RR. 2000) que para la anotación

de la demanda civil derivada del delito cuando tenga efectiva trascendencia real, será preciso que

— Del mandamiento resulte el contenido de la acción real ejercitada,

— O en otro caso, que se adjunte el mismo texto de la querella de la que resulte el correspondiente suplico.

Calificación del mandamiento

Se realizará con la extensión prevista en el art. 100 RH para los documentos judiciales, es decir, limitándose

a la competencia del Juez o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento, a

las formalidades extrínsecas del documento y a los obstáculos derivados del Registro, sin entrar en ningún

caso en los fundamentos que hayan servido de base al Juez para adoptar su resolución.

Es competencia del Registrador apreciar si la demanda, por razón de su objeto, es susceptible

de anotación al amparo del art. 42,1º LH, rechazándola en caso contrario (R. 26 mayo 1997).

En cuanto a las formalidades extrínsecas del documento, el centro directivo ha indicado que

las omisiones que afecten a la descripción de la finca y las circunstancias de demandante y demandado no son obstáculo para la inscripción, siempre que puedan quedar salvadas mediante

los propios libros.

En cuanto a los requisitos fiscales, en principio, debe acreditarse su cumplimiento, si bien teniendo en cuenta que no están sujetas al Impuesto de Actos Jurídicos documentados las anotaciones ordenadas de oficio por el Tribunal, como podría ocurrir en procedimientos penales.

Respecto a obstáculos del Registro, el principal será el relativo al cumplimiento del tracto sucesivo,

cfr. art. 20 LH.

a) Como regla general, ha señalado la DGRN que sólo cabe la anotación sobre los bienes que sean objeto de la resolución judicial y figuren inscritos a nombre del demandado.

b) Si los bienes figuran inscritos a nombre de persona distinta del demandado, se denegará la anotación, salvo en los supuestos previstos en el art. 105 RH: cuando se alegue o resulte del Registro y de documento que la persona contra la que se decreta la anotación es causahabiente del titular registral, en cuyo caso se suspenderá la anotación y podrá tomarse anotación preventiva de suspensión. La anotación de suspensión, cfr. al art. 169 R.H., se extenderá en la forma en que hubiera debido extenderse la anotación principal, añadiendo que se suspende la anotación por existir defectos, y expresando cuáles son.

c) Si los bienes no figuran inscritos a favor de persona alguna, cfr. art. 20,3 LH se extenderá anotación preventiva por defecto subsanable si el interesado lo solicita.

Circunstancias de la anotación

Art. 166 RH

“Las anotaciones preventivas se practicarán en la misma forma que las inscripciones y contendrán:

— las circunstancias determinadas, en general, para las inscripciones

— las circunstancias determinadas en general para las anotaciones, es decir:

expresión de que queda constituida la anotación, clase de ésta y persona a cuyo favor se verifique

el documento en cuya virtud se hiciese la anotación y su fecha, con indicación del Juzgado, Tribunal o funcionario que lo haya dictado y expresión de quedar archivado uno de sus ejemplares.

— Las circunstancias específicas de las anotaciones de demanda, esto es:

fecha de la resolución judicial que acuerde la admisión de la demanda,
objeto de la demanda
y, si fueren conocidas, circunstancias del demandante y del demandado.

Vigencia y cancelación de estas anotaciones

La duración de las anotaciones de demanda se sujeta a las reglas generales del art. 86 L.H., modificado por la LEC:

— 4 años a contar desde la fecha de la propia anotación,

— plazo que podrá ser objeto de sucesivas prórrogas por períodos de un máximo de 4 años, ordenadas por el mismo Juzgado que dispuso su práctica a solicitud del demandante, siempre que el mandamiento de prórroga sea presentado en el Registro antes de la caducidad del asiento.

No obstante, con carácter de regla transitoria, las anotaciones prorrogadas en virtud de mandamientos presentados antes del 8 de enero de 2001, fecha de la entrada en vigor de la modificación, quedan sujetas a la doctrina general del art. 199 R.H.: no caducan hasta que recaiga resolución firme que ponga fin al procedimiento en que la anotación y la prórroga se hubieren dictado, teniendo, además, en cuenta el plazo prudencial de seis meses desde la terminación del procedimiento, que había introducido la doctrina de la DGRN. Así resulta de la instrucción de 12 de diciembre de 2000, que es objeto de exposición en otros temas del programa. Posteriormente se declaró que dicha Instrucción, en cuanto condicionaba la independencia del registrador en materia de calificación, carecía de eficacia vinculante, pero su doctrina ha sido reiteradamente aplicada en múltiples Resoluciones por la propia DGRN.

Cancelación

a) Por caducidad. La cancelación, que se realizará mediante nota marginal, podrá practicarse de oficio, ex art. 353.3 RH, o a instancia del titular registral del inmueble.

b) Nulidad del asiento, de acuerdo con el art. 75 L.H., que siempre requiere la correspondiente resolución firme y se practica mediante asiento de cancelación.

c) La terminación del procedimiento por desestimación de la demanda, caducidad de la instancia o abandono del procedimiento, acreditados mediante el correspondiente mandamiento judicial.

d) La renuncia del anotante que, conforme al art. 208 H., debe hacerse mediante solicitud dirigida al tribunal que haya ordenado la anotación, que librará el correspondiente mandamiento al registrador cuando fuere procedente.

e) Regla especial para las anotaciones de demanda de nulidad de la hipoteca que se ejecuta: cfr. art. 131 L.H., en la redacción dispuesta por la LEC, las anotaciones de demanda de nulidad de la hipoteca o cualesquiera otras que no se basen en alguno de los supuestos que pueden determinar la suspensión de la ejecución sólo quedarán canceladas en virtud del mandamiento de cancelación de cargas a que se refiere el art. 133 LH siempre que sean posteriores a la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas.

Salvo en el caso de caducidad, en los demás supuestos la cancelación se practicará en virtud del correspondiente mandamiento judicial y mediante el asiento principal de cancelación, con extensión de nota de referencia al margen del asiento cancelado.

Efectos que produce la anotación

Durante la pendencia del pleito.

Durante la pendencia del pleito, enerva la fe pública de los terceros adquirentes a los que advierte de la posible modificación de la situación registral en beneficio del demandante si obtiene sentencia estimatoria.

La anotación no produce cierre registral: cfr. art. 71 LH los bienes inmuebles o derechos anotados pueden ser enajenados o gravados, sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación.

El art. 107.9 LH permite expresamente la hipoteca de bienes litigiosos, incluso después de anotada la demanda, disponiendo el art. 175 RH la cancelación de dicha hipoteca si el deudor fuere vencido en el juicio mediante testimonio de la sentencia recaída.

La anotación de demanda de acción reivindicatoria o declarativa de dominio suspende las presunciones que, a los efectos de la usucapión secundum tabulas, establece el art. 35 L.H.

Las anotaciones de acción contradictoria de derecho inscrito impiden, durante su vigencia, que el titular registral pueda acudir, frente al anotante, al procedimiento del art. 41 L.H.

Terminación del pleito.

a) Sentencia desfavorable al demandante

Si el demandado fuere absuelto de la demanda, se cancelará la anotación en virtud de testimonio de la sentencia firme o del correspondiente mandamiento, arts. 206.1 y 207 R.H, quedando consolidados los asientos posteriores.

b) Sentencia favorable al demandante

La anotación, se ha dicho, funciona como una especie de reserva de rango a favor del actor, lo que explica su eficacia cancelatoria respecto de asientos posteriores.

Art. 198 R.H.

Tomada la anotación preventiva de demanda, si ésta prosperase en virtud de Sentencia firme, se practicarán las inscripciones o cancelaciones que se ordenen en ésta.

La anotación de demanda no se convierte en inscripción, sino que se cancelará en el asiento que se practique en virtud de la ejecutoria, poniendo la oportuna nota de referencia al margen de la anotación cancelada.

Respecto de los asientos posteriores a dicha anotación, contradictorios o limitativos del derecho que se inscriba:

a) Extendidos en virtud de títulos de fecha posterior a la de la anotación y que no deriven de

asientos que gocen de prelación sobre el de la misma anotación: pueden cancelarse mediante la misma ejecutoria o mandamiento judicial.

b) Practicados en virtud de títulos de fecha anterior o basados en asientos preferentes: su cancelación podrá ser decretada por el Juez

— si así lo pide el demandante en ejecución de sentencia,

— previa citación de los titulares de tales asientos, conforme a lo prevenido en el LEC, arts. 262 y siguientes,

— si dichos titulares no se opusieran a la pretensión del ejecutante en el plazo de 30 días.

En caso de oposición, se seguirá el juicio por el trámite de los incidentes y no se cancelará la anotación de demanda en tanto no recaiga resolución judicial firme.

Hay que resaltar que, como ha señalado la DGRN (R. 1997) para la cancelación de los asientos posteriores no es imprescindible el mandamiento, sino que basta el testimonio de la sentencia firme recaída.

Los asientos anteriores a la anotación quedan inalterados, salvo el caso de que en la propia demanda se hubiera pedido su rectificación demandando a sus titulares.

Autor: desconocido.

Rev. Enrique Maside Páramo, junio 2016.