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102. Ejecución hipotecaria. Demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor. 

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103. Socio y Administrador único. Aumento de capital y retribución del administrador. 

MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS Y RETRIBUCIÓN DEL ADMINISTRADOR: EN CASO DE ELEVACIÓN A PÚBLICO DE LOS ACUERDOS POR SOCIO ÚNICO QUE A LA VEZ ES ADMINISTRADOR, NO ES NECESARIO QUE LA REDACCIÓN DE LOS ARTÍCULOS CONSTEN EN EL CERTIFICADO DE DECISIONES DEL SOCIO ÚNICO. Resolución de 12 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles de La Rioja a inscribir una escritura de aumento de capital social, ampliación de objeto y cambio de estatutos de una sociedad.

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104. Venta con subrogación. Expresión manuscrita. 

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105. Sentencia declarativa de dominio. 

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES. TRACTO SUCESIVO. Resolución de 13 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella número 3 a inscribir una sentencia que declara el dominio de una sociedad sobre determinada finca.

Supuesto de hecho.  Demandante: Sociedad A. Demandados: Sociedad B y señor C. Titular registral: Sociedad D.

– La sociedad demandante A adquirió la finca objeto del pleito en contrato privado de compraventa celebrado el 24 de junio de 2007 con el demandado señor C, quien a su vez la había adquirido de la demandada sociedad B.

– La Sentencia que declara el dominio a favor de la sociedad demandante A es de fecha 16 de noviembre de 2010.

– Sin embargo, en virtud de escritura de fecha 11 de septiembre de 2009, la sociedad demandada B había vendido la finca objeto del pleito a la sociedad D, que es la titular registral, habiéndose inscrito su título el 9 de febrero de 2010.

– Cuando se presenta para inscripción la sentencia declarativa de dominio a favor de la sociedad demandante A, la finca se encuentra inscrita a nombre de la Sociedad D y no se había anotado la demanda en el Registro.

– Alega el recurrente una serie de circunstancias que podrían suponer un fraude a sus derechos por simulación con la consiguiente mala fe de la sociedad titular registral. Incluso, dice, que el Juzgado tenía conocimiento del cambio de titularidad registral y aún así declaró el dominio a su favor.

Doctrina DGRN

1. En virtud del principio del tracto sucesivo, para inscribir un titulo en el Registro se exige que esté previamente inscrito o anotado el derecho del transmitente (art. 20 LH), requisito que no se cumple en este caso
2. Este principio esta íntimamente relacionado con el de legitimación registral y el de salvaguardia de los asientos registrales por los tribunales.
3. Para que la sentencia despliegue toda su eficacia y afecte al titular registral y a titulares de asientos posteriores -cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de nulidad con anterioridad a los mismos- es necesario que, al menos, hayan sido emplazados en el procedimiento.
4. Tratándose de documentos judiciales, compete al Registrador calificar si el titular registral ha tenido o no adecuada participación en el procedimiento.
5. No cabe alegar mala fe del adquirente en el procedimiento registral, pues la mala fe no se supone y exige la correspondiente declaración judicial. La solución en casos como el presente será entablar el juicio correspondiente contra el titular registral, resultando muy aconsejable que se solicite la correspondiente anotación preventiva de demanda. (JAR)

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106. Convenio regulador, no sobre bienes privativos fuera de la vivienda habitual. 

APORTACIÓN DE BIENES PRIVATIVOS PARA SU INMEDIATA ADJUDICACIÓN. Resolución de 13 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga número 1, por la que se suspende la inscripción de una sentencia aprobatoria de un convenio regulador de separación por mutuo acuerdo.

Supuesto de hecho. En procedimiento judicial de separación de mutuo acuerdo, los cónyuges celebran un convenio regulador que es aprobado judicialmente. En el convenio aportan a la sociedad de gananciales unos bienes privativos que seguidamente se adjudican a uno de ellos. Entre los bienes que se adjudican no se encuentra la vivienda familiar.

 ¿Es título idóneo para la inscripción de estas transmisiones el convenio regulador? NO.

Doctrina DGRN.

1. El convenio regulador aprobado judicialmente en los procesos de separación y divorcio tiene un contenido patrimonial prefijado por el CC en los artículos 90 y ss, que comprende en su caso: (i) la liquidación del régimen económico matrimonial, (ii) la atribución de pensión o prestación compensatoria, (iii) el régimen de cargas y alimentos (iv) y la atribución del uso de la vivienda familiar.
2. La aportación de bienes al patrimonio ganancial y su posterior liquidación constituyen desplazamientos patrimoniales ajenos a la naturaleza y finalidad del convenio regulador, y por ello deberán hacerse en escritura pública notarial.

Comentario. Una vez más (y ya son bastantes en estos últimos años) se pronuncia el Centro Directivo sobre el contenido negocial inscribible de los convenios reguladores aprobados con ocasión de procedimientos judiciales de separación o divorcio.

En esencia, son siempre los mismos o similares casos, los mismos argumentos y la misma solución:

1. El convenio regulador no es título idóneo para inscribir transmisiones inmobiliarias que no se refieran a la vivienda familiar. Siendo vivienda familiar cabe su transmisión e inscripción mediante el convenio aun cuando fuera privativa de uno sólo de los cónyuges, o les perteneciera por mitad por haberla adquirido estando aún solteros, por ejemplo. Sin embargo, tratándose de otros bienes, no cabe recurrir al convenio regulador como título inscribible.
2. La razón de no admitir, salvo los casos dichos, la inscripción de esas transmisiones documentadas en el convenio regulador se encuentra en lo que la DGRN llama el principio de idoneidad o de adecuación de la forma pública al tipo de acto o negocio que documenta, pues, según el acto o negocio de que se trate, la forma pública será una u otra. Así, por ejemplo no es lo mismo la sentencia dictada en procedimiento declarativo que la resolución de un expediente de dominio; tampoco es lo mismo una inscripción que una nota marginal, o una escritura pública que un acta notarial de presencia.
3. Ello es así porque tampoco son iguales los efectos atribuidos por el ordenamiento jurídico a unas u otras formas, y de ahí que, por ejemplo, el acta notarial no sea documento idóneo para transmitir e inscribir la compraventa de bien inmueble, o el convenio regulador para constituir una hipoteca.
4. La forma pública es reglada porque no es de libre elección por parte de la autoridad o funcionario de que se trate, ya que el empleo de una u otra forma lleva aparejado una serie de controles y modos de actuar que están al servicio de unos resultados y de unos fines no meramente individuales o privados.

La relajación, injustificada o interesada, en el empleo de formas públicas traería consigo una merma de garantías para la sociedad y la consiguiente pérdida de seguridad jurídica, favorecería la arbitrariedad del funcionario y rebajaría la eficacia de los asientos registrales hasta el punto de quebrantar y desdibujar el orden jurídico establecido. (JAR)

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107. DEPÓSITO DE CUENTAS: COHERENCIA CON EL CAPITAL SOCIAL INSCRITO. 

DEPÓSITO DE CUENTAS. CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL. LAS CUENTAS DEBEN REFLEJAR EL CAPITAL SOCIAL INSCRITO: LA CALIFICACIÓN NO PUEDE EXTENDERSE A OTROS ASPECTOS DE LAS CUENTAS O DE LA MEMORIA Resolución de 13 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Jaén, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2012.

Hechos: Son dos los problemas que plantea esta resolución:

— Si para efectuar un depósito de cuentas es necesario acreditar la convocatoria de la junta en que fueron aprobadas.

— Y, partiendo de la base de que existe una reducción de capital no inscrita, si es o no  necesario   que el balance refleje la nueva cifra del capital social, o, en otro caso, si el importe de dicha reducción no inscrita debe figurar en otra rúbrica del balance, la de deudas a corto plazo, como pasivo de la sociedad.

La registradora considera que para efectuar el depósito se deben llevar a cabo ambas actuaciones.

El interesado recurre. Dice que en la formulación de las cuentas anuales, no debe de figurar la cifra del capital social después de la reducción, si la escritura no ha quedado inscrita en el Registro Mercantil. Es decir que  no ha lugar al registro contable hasta que se realice la inscripción y que la contabilización efectuada es correcta.

Doctrina: La DG confirma el primer defecto y revoca el segundo.

El primer defecto es claro y la DG confirma su doctrina de que debe acreditarse, si ello es posible, la convocatoria de la junta o en otro caso, supuesto de comunicación privada en las limitadas, manifestarse la forma y fecha en que fue hecha la convocatoria de la junta.

El segundo defecto es más complejo.

La DG parte de la base de que es doctrina del CD que “aunque los términos literales del precepto reglamentario parecen restringir el examen a la faceta estrictamente formal, debe admitirse la prolongación del análisis a ciertos aspectos materiales; en concreto, ha estimado procedente el rechazo del depósito cuando la cifra de capital consignada en las cuentas no coincida con la que figure inscrita en el Registro Mercantil” (Resolución de 16 de marzo de 2011).

Por ello “cabe concluir la correcta formulación del balance, de conformidad con el Plan General Contable, cuando se consigne la cifra de capital previo a un acuerdo de junta que acuerde una modificación, precisamente, del capital, siempre que dicho acuerdo, ya existente, no haya aún obtenido reflejo registral en el momento en que las cuentas se formulan”.

Confirma que “la calificación no puede alcanzar al contenido intrínseco de las cuentas, ni al análisis de la correcta contabilización, registro o imputación de todas y cada una de las partidas, ya sean del balance o de la cuenta de pérdidas y ganancias, por ser función que no le atribuye la Ley”. No obstante lo que no procede es que las cuentas contradigan “el contenido del Registro Mercantil(capital social) … porque sólo el contenido de éste está protegido por las presunciones de exactitud y validez, presunciones que no alcanzan al contenido de los documentos que conforman el depósito de cuentas, contenido que no es objeto de calificación por el registrador Mercantil (Resolución de 13 de mayo de 2013). En definitiva “el registrador habrá de comparar los documentos de toda clase que se le presenten –en lo que resulte de ellos– con los asientos del Registro, y si el contenido de las cuentas es incompatibles con los asientos del registro aquellas deben ser rechazadas.  

Comentario: Nueva resolución en la que la DG, vuelve a reiterar que para efectuar un depósito de cuentas de una sociedad es necesario que la cifra de capital social que publica el registro y la que resultan de los documentos contables sean coincidentes entre sí.

Aunque se trata de una opinión que no compartimos pues el ámbito de la calificación del registrador en materia de depósito de cuentas está claramente establecido tanto en el RRM( Art. 3689 y LSC(Art. 280) sin que el adverbio “exclusivamente” que utiliza el RRM y no utiliza la LSC sea suficiente para entender que esta amplía el ámbito de calificación en esta materia, es de reconocer que no cabe duda alguna que la coincidencia de las cifras de capital que consten el   registro con las que resultan de la cuentas es un dato que avala la  perfecta coordinación de ambos aspectos y en este sentido se incrementa la seguridad que proporciona la publicidad registral mercantil. Es decir que si el registrador califica dicho extremo hace bien, pero si no lo califica, pese a lo que diga la DG, y se depositan unas cuentas en cuyo balance, por los motivos que sean, figura una cifra de capital distinta de la registral, no por ello el depósito está mal efectuado pues el registrador ha calificado lo que tenía que calificar.

En esta resolución se alude a una muy interesante consulta del ICAC, en la que se basa el recurrente y la DG, la número 4, Boletin 81/2010, según la cual, “las modificaciones de capital social, aun habiendo sido adoptadas con carácter previo a la formulación de las cuentas anuales   no deben figurar en la cifra de capital social, si la escritura no ha queda inscrita en el Registro Mercantil con anterioridad”. No obstante, la citada consulta también señalaba que el importe de la modificación de capital no inscrita, figurará en la partida 3, «Otras deudas a corto plazo» del epígrafe C.III, del pasivo del modelo abreviado” y en ello se basaba la registradora para no admitir el depósito y es en este punto en el que la DG  no  confirma su opinión por las razones antes apuntadas. (JAGV)

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108. Legado. Identificación de finca. Interpretación de testamento.  Albacea

Resolución de 16 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 13, por la que se suspende la inscripción de una escritura de entrega de legados.

Supuesto de hecho. Un albacea, que está facultado por el testador con las más amplias facultades, entre las que se comprende la entrega de legados, otorga escritura en la que entrega al legatario un piso, una plaza de garaje y un trastero, identificados trastero y piso en el testamento con los números 80 y 81 de la división horizontal. Sin embargo, resulta que tales números de garaje y trastero están al revés en la división horizontal  Es de destacar que el testador no tiene más propiedades en el inmueble.

El notario entiende que hay un error en la declaración del testador y que puede subsanarse por el albacea interpretando la voluntad del testador con arregle al texto del testamento.

La registradora, sin embargo, entiende que no se trata de solucionar un error sino un problema de identificación de las fincas, para lo que se precisa un acta de notoriedad.

Doctrina de la DGRN. La resolución centra la cuestión en la interpretación del testamento y estima el recurso y la interpretación del albacea, pues “resulta evidente que la voluntad del testador era incluir en el legado la totalidad de los elementos vinculados al piso legado, esto es, trastero y plaza de garaje en el mismo edificio, con independencia de su numeración puesto que no tenía otros. En consecuencia, en el supuesto de este expediente, es irrelevante para la entrega del legado el error material producido en el testamento al mencionar sus números.

Comentario. Del texto de la Resolución procede destacar dos cuestiones relacionadas con la interpretación de los testamentos: a) la primera de ellas relativa a la hermenéutica interpretativa en materia testamentaria; b) la segunda, referida a las facultades interpretativas de los albaceas contadores partidores.

1. Interpretación de los testamentos.

– El precepto fundamental en esta materia es el artículo 675 CC, que señala como primera pauta interpretativa la literalidad del testamento, esto es, las palabras empleadas. Sin embargo, el mismo artículo hace la salvedad de que aparezca claramente que fue otra la voluntad del testador.

– Si de la interpretación realizada resulta que la intención del testador no se corresponde con las palabras empleadas, será la intención del testador, rectamente interpretada, la que prevalezca. Dice en este sentido la STS de 6 de febrero de 1958 que todo ello pasa necesariamente porque “existan otros datos o elementos que claramente demuestren que fue otra la voluntad del testador, y que si bien debe partirse del elemento literal, debe serlo siempre que la intención no parezca la contraria…”.

Dice en este sentido la Resolución que “…En cualquier caso, tanto la doctrina como la jurisprudencia han coincidido en que el centro de gravedad de la interpretación de las disposiciones de última voluntad radica esencialmente en la fijación de la voluntad real del testador, esto es, sentido espiritualista de las disposiciones….”.

– El artículo 675 no establece un criterio jerárquico y excluyente en cuanto a las reglas de interpretación, pues, como dice la Resolución, “ante la existencia de ambigüedad y consiguiente duda entre la voluntad del testador, su intención y el sentido literal de las palabras, da paso a los elementos lógico, sistemático y finalista, que no se pueden aislar de los otros, ni ser escalonados como categorías o especies distintas de interpretación, por lo que el artículo 675 no pone un orden de prelación sin que se excluya acudir a los medios de prueba extrínsecos, o sea, a circunstancias exteriores al testamento mismo, de muy diversa índole.

– En la labor interpretativa también cabe el recurso a los medios de prueba extrínsecos al testamento “con tal que sean claramente apreciables y tengan una expresión cuando menos incompleta en el testamento, o puedan reconocerse dentro del mismo de algún modo” (STS 10 de febrero de 1986. También SS de 31 de diciembre de 1992, 30 de enero y 24 de abril de 1997 y 19 de diciembre de 2006).

II.- Facultades de los albaceas contadores partidores.

– El albacea contador partidor tiene facultades interpretativas, no limitándose su labor a contar y partir. El albacea contador partidor, dice la R. 30 de septiembre de 2013, “además de contar y partir, tiene unas funciones de interpretación del testamento y ejecución de la voluntad del causante que van más allá de la de la estricta división del caudal. El albacea no puede realizar actos dispositivos sin consentimiento de los herederos ni contraer nuevas obligaciones, pero sí interpretar y ejecutar la voluntad del causante en las atribuciones hereditarias. Puede no sólo partir el caudal relicto entre los interesados, sino también velar por el cumplimiento y ejecución de la voluntad del causante. Y en la determinación del ámbito de actuación del albacea, se habrá que tener muy en cuenta la voluntad del causante, ley fundamental de la sucesión (cfr. artículos 675 y 902 del Código Civil) de manera que, a estos efectos, se puede equiparar la partición hecha por el contador-partidor a la hecha por el testador (cfr. artículo 1057 del Código Civil) y la interpretación del albacea a la hecha por el mismo testador…”.

– Sigue diciendo la Resolución, con cita de la STS de 18 de mayo de 1933, que los comisarios asumen las facultades del testador y “vienen éstos a sustituirse en las facultades de aquél, no con mero arbitrio y libre modo, sino sometidos estrictamente a las cláusulas testamentarias, pero en juego de plena autonomía dentro de plazo regular, como corresponde a su calidad de iudex familiae erciscundae cuyos poderes adquieren total amplitud y función, sin otras intervenciones judiciarias que las decisorias en cuanto a los motivos de rescisión particional, cuando ésta procediere en justicia”.

Conclusión. La interpretación realizada por el albacea contador partidor está dentro de sus competencias, y en esa labor interpretativa cabe el recurso a un medio de prueba extrínseco, como el de conocer que el testador no tiene otros inmuebles en el edificio y que no hay en el mismo otros trasteros o garajes que pudieran confundir la voluntad del testador y suponer la existencia de un legado de cosa ajena.

109. Empate en la votación para cesar al liquidador. Exclusión de socios.

Cómputo de las mayorías para acuerdo de separación de liquidador. Exclusión de socios. Resolución de 16 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles de Jaén a inscribir determinados acuerdos adoptados por la junta general de una sociedad.

Hechos: Complejos y confusos hechos los de esta resolución que intentaremos aclarar.

La base del recurso se centra en un acuerdo de cese y nombramiento de liquidador. Se produce un empate en las votaciones y ante ello la Presidenta de la Junta dice que propone el cese del liquidador, que además es socio, porque ha infringido la prohibición de competencia y procede su exclusión conforme al art. 350 de la LSC. Ante ello lo somete a votación y da el mismo resultado de empate pero teniendo en cuenta el art. 190 de la misma LSC excluye del cómputo los votos del socio-administrador supuestamente excluido, lo cesa y nombra un nuevo liquidador, ya   sólo por el  50% del capital social pues el otro 50% abandona la junta.

La registradora suspende la inscripción pues al existir un empate en las votaciones no hay acuerdo de cese y si no hay acuerdo de cese tampoco procede un nuevo nombramiento. En cuanto a la exclusión la suspende por no alcanzarse el quórum de los 2/3 del capital social necesarios para ella.

La interesada recurre.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Tras hacer unas consideraciones sobre la nota de calificación, la confirma pues “la norma que prohíbe al socio ejercer el derecho de voto correspondiente a sus participaciones cuando se trate de adoptar determinados acuerdos en los que existe conflicto de intereses (los específicamente establecidos en el artículo 190.1 de la Ley de Sociedades de Capital, entre ellos, siendo administrador, el acuerdo se refiera a la dispensa de la prohibición de competencia) no resulta aplicable a la separación de administrador (o del liquidador –vid. artículo 375.2 de la misma Ley–) por no estar incluido en tal prohibición y no existir en tal caso propiamente contraposición de intereses con la sociedad sino entre los socios, esfera ésta en la debe jugar el principio de mayoría para decidir sobre el órgano de administración o de liquidador”…

Comentario: Lo confuso de estos acuerdos los ocasiona la presidenta de la junta que confunde separación con exclusión de socios, aunque en el fondo, como se pone de relieve en el mismo escrito de recurso, lo que se pretendía era quitarse al liquidador de en medio. La DG, sobre esta base, tampoco entra en muchas consideraciones y en un solo fundamento de derecho lo arregla oponiéndose, como no podía ser de otro modo, al cese y dejando abierta la puerta a una posible impugnación de los acuerdos si alguna de las partes se considera lesionada en sus derecho o intereses. JAGV.

110.  Contador partidor: cómputo del plazo de ejercicio del cargo. 

Resolución de 18 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Tomelloso, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales practicada por el albacea contador-partidor.

Hechos. Se trata de una escritura de operaciones particionales otorgada por el viudo conjuntamente con el albacea contador-partidor designado en el testamento, sin la concurrencia de los dos herederos. Éste fue designado en el testamento para que cumpliera su encargo en el plazo legal y cinco años más, es decir, en total, 6 años que ya habían transcurrido desde el fallecimiento de la causante.

El registrador estima que el cargo está caducado por lo que han de concurrir los herederos.

El interesado recurre alegando que el plazo comienza con la aceptación y, además, que el conocimiento de su nombramiento lo es a partir de la elaboración del cuaderno particional y no el señalado por el artículo 898 del Código Civil.

La DGRN concreta la cuestión que tiene que resolver a dilucidar el inicio del cómputo del plazo para el ejercicio de sus facultades por el contador-partidor (en este caso, seis años), cuyo transcurso produciría la caducidad del cargo.

Antes de entrar en el núcleo del caso hace estas interesantes puntualizaciones:

– El régimen legal del cargo de contador-partidor se integra en las normas del albaceazgo (artículos 892 y siguientes del Código Civil). 

– El cargo es voluntario y cabe la aceptación expresa, tácita o incluso impuesta por ministerio de la ley si ha dejado transcurrir seis días sin excusarse.

– La expresión «tener noticia» del óbito ha de interpretarse como tener certeza del hecho.

Y considera que el plazo comienza, si no hay aceptación expresa:

– Si el contador conocía el nombramiento y la muerte del testador: a los seis días del óbito, que es el plazo que tiene para excusarse.

– Si no conocía el nombramiento, a los seis días de saberlo, aunque el fallecimiento se hubiese producido hace tiempo.

Como del expediente no se deduce que el contador hubiese tenido conocimiento de su nombramiento para el cargo antes de la confección del cuaderno particional, ha de creerse al recurrente porque la confección del cuaderno particional de 2014 es la única fecha de inicio del plazo acreditada y no ha mediado requerimiento por los herederos para que acepte o renuncie al cargo.

Los tribunales, en su caso, pueden llegar a distinta conclusión, porque podrán tener a su alcance mayores medios de prueba. En consecuencia, se admite la inscripción. (JFME)

111. Reparcelación.

SENTENCIA ORDENANDO CANCELACIÓN. DEBEN INTERVENIR LOS TITULARES REGISTRALES. TRACTO SUCESIVO. Resolución de 18 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2 a inscribir una cédula de notificación de ejecución de sentencia sobre nulidad de un proyecto de reparcelación.

Se plantea si pueden cancelarse las inscripciones derivadas de un proyecto de reparcelación en virtud una sentencia recaída en un procedimiento contencioso administrativo en el que no han sido parte todos los titulares de derechos y cargas sobre las fincas afectadas.

La Dirección confirma la nota de calificación en virtud del principio de tracto sucesivo (art. 20 LH), ya que aun teniendo en cuenta la reciente doctrina jurisprudencial sobre la forma en que el citado obstáculo registral pueda ser subsanado (R. de 1 de marzo de 2013 ) según la cual en defecto de consentimiento expreso y auténtico de los actuales titulares registrales (art 82 LH), debe exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignas de protección, en este supuesto de la documentación presentada no resulta que los titulares registrales del dominio y de las cargas posteriores vigentes cuya cancelación se solicita hayan sido parte, emplazados o citados, ni resulta que el órgano jurisdiccional haya resuelto sobre la intervención en el proceso de los interesados. (MN)

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112. Galicia. Adjudicación hereditaria de finca con foro. 

Resolución de 20 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 2, por la que se deniega la inscripción del pleno dominio de una finca adjudicada en virtud de una escritura de operaciones particionales de herencia.

Supuesto de hecho. Los herederos del titular registral, fallecido en el año 1907, otorgaron la escritura de herencia en el año 1909, adjudicándose, entre otras, la finca objeto de este expediente. En el cuerpo de la escritura figura que los nietos y viuda fueron declarados herederos abintestato del finado «por virtud de auto dictado en este Juzgado de primera instancia –refiriéndose al del lugar de otorgamiento de la escritura, esto es, A Coruña– por la Escribanía de D. J. O. C., con fecha veintiuno del actual –esto es, 21 de diciembre de 1909–. Según parece, en la escritura de herencia se relacionan estos datos pero no consta que el notario autorizante haya tenido a la vista el auto judicial, circunstancia esta que argumenta el registrador en su calificación. Se intenta conseguir una copia del auto declaratorio de herederos pero, dado el tiempo transcurrido, no resulta posible.

Posteriormente, en los años cincuenta del siglo pasado, los herederos venden la finca adjudicada. Ahora se pretende inscribir esta adquisición pero es necesario para ello la previa inscripción de la herencia, por exigencia del tracto sucesivo.

Una segunda cuestión que se discute es que consta que existe un foro constituido, razón por la que el registrador señala que no es posible inscribir el pleno dominio de la finca a favor de la heredera del titular registral del dominio útil de la misma puesto que el dominio directo figura inscrito a nombre de tercera persona, y no se acredita su previa adquisición por el causante faltándose al principio de tracto sucesivo.

Además falta la aportación del auto de declaración de herederos abintestato del causante cuya partición hereditaria se presenta.

En documentado escrito de recurso se impugnan los dos defectos de la calificación registral, argumentando que el foro está extinguido conforme las normas de la Compilación de Derecho Civil Foral gallego de 1963

 Doctrina de la DGRN.

1. En cuanto a los foros:

– El foro es una especie de enfiteusis regulada hasta hace unos años por uno de los Derechos Forales –Galicia– y por legislación especial. Los foros estaban extendidos por Galicia y zonas limítrofes de Oviedo, León y Zamora.

– En su origen el foro no era redimible, y su terminación natural era la recuperación o la consolidación de los dos dominios en el dueño directo, razón por la que se excepcionaron de la redención de los censos.

–  La Compilación Gallega de 1963, ya derogada, ideó un sistema para liquidar, en los diez años siguientes a su entrada en vigor, los foros en todos estos territorios. Previamente, el artículo 1611 del Código Civil desde su redacción de 1889, preveía un principio de redención en relación con estos gravámenes, que sería regulado por una ley especial, y en efecto, se dieron disposiciones especiales (Real Decreto-ley de 25 de junio de 1926 y Reglamento de 23 de agosto de 1926, Decreto de 3 de noviembre de 1931 y otras, todas derogadas por la disposición final tercera de la Compilación) para la redención de foros y gravámenes semejantes.

– La Compilación Gallega derogó esta legislación, que quedó sustituida por un sistema de redención en diez años que la Compilación estableció, y aplicable a foros, subforos, cédulas de plantaduría, etc.: en los cinco primeros años a voluntad del foratario o forero; en los cinco siguientes a voluntad del forista o aforante. Pasados esos diez años desde la entrada en vigor de la Compilación, los foros habían de quedar extinguidos.

– No se excluyó en la Compilación que en adelante, fuera posible en la misma Galicia, la constitución de foros. Pero respecto de estos se debería estar, entonces, a lo dispuesto en el artículo 1655 del Código Civil (disposición final segunda de la Compilación).

– Actualmente no hay normas legales específicas sobre foros en el derecho Civil de Galicia, de manera que en la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia, y en la Ley 3/1993, de 16 de abril, de las Aparcerías y de los Arrendamientos Rústicos Históricos de Galicia, no se recoge nada sobre los mismos ni siquiera se los menciona.

Solución del recurso: estima el recurso porque la figura de los foros está extinguida y se ha consolidado el dominio directo en el útil del foratario o forero.

2.  En cuanto a la falta del auto declaratorio de herederos:

Debe tenerse en cuenta, dice la Resolución, que de conformidad con el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, el título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, la declaración judicial de herederos abintestato o el acta de notoriedad a que se refiere el artículo 979 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Para estos supuestos, en los que no es posible aportar el título de la sucesión, puede acudirse a la reanudación del tracto sucesivo que se regula en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria y siguientes, mediante acta de notoriedad o expediente de dominio

Comentario: ¿Qué hubiera sucedido si los datos del auto declarativo de herederos se hubieran relacionado por el notario a la vista del auto que se le hubiera exhibido, y así constara en la escritura? Lo lógico es que la inscripción de la herencia no hubiera tenido problemas, según la doctrina de la DGRN (RR de 8 de julio 2005, 13 de abril de 1995 y R. de 29 de septiembre de 1993). Sin embargo, en RR de 2 de octubre y 29 de junio de 2012, la DGRN cambió el criterio y exigió la presentación íntegra del acta de notoriedad. Casos como el presente muestran, a mi juicio, la ligereza de este cambio de criterio. (JAR)

113. Propiedad horizontal. Modificación de uso de local. 

Resolución de 20 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alcoy, por la que se suspende la inscripción de una escritura de modificación de régimen de propiedad horizontal.

Hechos: Se otorga una escritura de modificación de uso de un local que se destina ahora a garajes y se subdivide horizontalmente formando varias plazas de garaje. Se cuenta con licencia municipal para el cambio de uso.

El registrador deniega el cambio de uso porque considera que no se halla previsto  en los Estatutos ni, alternativamente, se ha autorizado por la Junta General de Propietarios.

La notaria autorizante recurre y argumenta que en los Estatutos no se prohíbe dicho uso  y que no es necesario el acuerdo de la Junta de Propietarios.

La DGRN revoca la calificación. En cuanto al primer defecto señala que el nombre del elemento privativo en el título (local, vivienda, garaje,…) es meramente descriptivo, y que, en todo caso, ello no limita su uso, excepto que los Estatutos establezcan limitaciones. En cuanto al segundo defecto, reitera que no es necesaria la autorización de la Junta de Propietarios, salvo que los Estatutos lo prohíban ya que  en tal caso sería necesario acuerdo de la Junta para modificar los Estatutos y permitir el cambio de uso pretendido. (AFS)

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114. Depósito de cuentas. No cabe si las precedentes.

CONVOCATORIA JUNTA GENERAL: FORMA DE ACREDITARLA. NO PUEDEN DEPOSITARSE UNAS CUENTAS SI NO LO ESTÁN LAS PRECEDENTES. Resolución de 20 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora mercantil y de bienes muebles de Jaén, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2013.

Hechos: Dos cuestiones plantea este recurso:

1ª. Si para efectuar el depósito de unas cuentas anuales debe acreditarse la debida convocatoria de la junta.

2ª. Si cabe la constitución del depósito de unas cuentas anuales cuando las relativas al ejercicio precedente no se hallan depositadas por haber sido calificadas con defectos y, habiendo sido recurrida la nota de calificación, el recurso aún se halla pendiente de resolución.

El interesado recurre aportando diversas fotocopias sobre la convocatoria de la junta.

Doctrina: La DG confirma ambos defectos.

Sobre el primero reitera su doctrina de que “la calificación de si los documentos a depositar «están debidamente aprobados», exige examinar todas las circunstancias referentes a la validez y regularidad de la junta que los aprueba, comenzando por si estuvo o no debidamente convocada”.

Y sobre el segundo también reitera que sin el depósito precedente no se puede efectuar el depósito del ejercicio siguiente.

Comentario: Claro recurso del que sólo destacamos que para nada sirve que se pretenda justificar la convocatoria de la junta al presentar el recurso y que tampoco sirven las fotocopias de anuncios de convocatoria como elementos subsanatorios y mucho menos, tratándose de medios privados de convocatoria, es suficiente con la sola presentación del anuncio de la junta pues ello “no acredita, ni justifica, por sí sola, que el anuncio haya sido remitido a todos los socios con la antelación debida y que dicha remisión ha sido efectuada efectivamente a todos los partícipes de la sociedad”. En definitiva que lo procedente, en estos casos, es que la persona con facultad certificante certifique sobre la fecha y forma en que ha realizado la convocatoria y sobre el contenido de esa convocatoria, sin tener nada más que justificar. (JAGV)

115. SUBSANACIÓN DE ERROR MATERIAL. Art. 153RN. 

Resolución de 21 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 11, por la que se deniega la inscripción de un acta subsanatoria autorizada por notario conforme al artículo 153 del Reglamento Notarial.

Hechos: el notario autorizante de una escritura otorgada en 2003 subsana en 2014, por sí y ante sí, el error cometido en una escritura de entrega de fincas en pago de permuta autorizada previamente por él mismo, rectificando el otorgamiento de la escritura subsanada, en el sentido de añadir a las fincas entregadas varias más que debieron de ser también entregadas, a juicio del notario, según resultaba de los antecedentes. Con la escritura subsanada suple dicha omisión. Ver artículo 153 del Reglamento Notarial.

El registrador suspende la inscripción porque considera que el notario no es competente para otorgar dicha subsanación ya que es necesario el consentimiento del permutante y titular registral.

El notario autorizante recurre y argumenta que sí es competente y que de los documentos previos resulta patente el error cometido.

La DGRN desestima el recurso afirmando  que el notario no puede subsanar por sí mismo la falta de prestación del consentimiento de una de las partes en el otorgamiento, pues eso es lo que ocurre al declarar entregadas varias fincas más de las que constan en el otorgamiento. En concreto dice: «que, tanto en términos generales como, muy especialmente, cuando la subsanación se dirija a la rectificación de asientos registrales, los supuestos en los que se permite esta subsanación de forma unilateral son estrictos y por tanto su interpretación también lo ha de ser. Ha de limitarse a los defectos formales o aspectos accesorios del documento, nunca a su contenido de fondo, cláusulas o estipulaciones, para los que se precisa el consentimiento de quienes inicialmente lo prestaron o de sus causahabientes así como de los titulares de derechos según los asientos registrales, si fueren distintos de los primeros».

En el caso concreto resalta el gran lapso de tiempo transcurrido entre el otorgamiento de la primera escritura subsanada y la subsanatoria. (AFS)

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116. PROPIEDAD HORIZONTAL. DIVISIÓN DE ELEMENTO INDEPENDIENTE.

PARTICIÓN HEREDITARIA: ADJUDICACIÓN. Resolución de 23 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Puerto de la Cruz, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y partición de herencia, en la que entre otras operaciones se divide y adjudica un elemento independiente de una propiedad horizontal.

Hechos: Se formaliza una escritura de partición hereditaria en La Orotava, en la que se procede a la división en dos componentes independientes, de una de las fincas del inmueble, situado en Puerto de la Cruz, que se encuentra dividido en propiedad horizontal.

Registrador: El Registrador califica negativamente dicha división, dado que se precisa previamente obtener la correspondiente autorización administrativa, de acuerdo con el art 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Notario: Alega que en dicha operación han participado la totalidad de propietarios del edificio y por tanto cuenta con el consentimiento unánime de todos ellos y además y como resulta del certificado técnico aportado, la vivienda ya estaba dividida de hecho desde hacía muchos años.

Dirección General: La Dirección General rechaza el recurso y hace constar que es precisa la autorización administrativa para dividir un elemento existente de una Propiedad Horizontal, creando una nueva susceptible de configuración jurídica independiente, y se basa para ello en las siguientes normas:

• La ley de 26 de junio de 2013 de regeneración, rehabilitación y renovación urbana, cuyo art 10.3 que modifica la LPH y establece que «Requerirán autorización administrativa, en todo caso: (…) b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes” (RS 28 mayo 2014 y 17 octubre 2014).
• El art 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo 2/2008 que establece “«La constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma”.
• Finalmente la Ley Autonómica Canaria, cuyo texto refundido de las leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y Espacios Naturales de Canarias, dice en su art 166: “actos sujetos a licencia urbanística: 1. Están sujetos a previa licencia urbanística, sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislación sectorial aplicable, los actos de construcción y edificación y de uso del suelo y, en particular, los siguientes: (…) e) Las obras que modifiquen la disposición interior de las edificaciones, cualquiera que sea su uso. Asimismo, la modificación del número de sus unidades funcionales susceptibles de uso independiente” (JLN)

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117. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. USUFRUCTUARIO NO DEMANDADO NI REQUERIDO DE PAGO

EJECUCIÓN HIPOTECARIA: EL USUFRUCTUARIO ES TERCER POSEEDOR Y HA DE SER DEMANDADO. Resolución de 23 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mijas n.º 2, por la que se suspende la inscripción del testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Reitera esta resolución la doctrina del Centro según la cual el tercer poseedor de los bienes hipotecados cuando ha inscrito antes de la demanda iniciando la ejecución de la hipoteca ha de ser requerido de pago sin que sea suficiente la notificación posterior, de conformidad con los arts. 685.1 y 686.1 LEC y 132.1 LH.

Aclara el centro que el usufructuario es tercer poseedor: ostentan esta condición de tercer poseedor de finca hipotecada el adquirente del usufructo o de la nuda propiedad o del dominio directo o del útil, surgidos posteriormente a la hipoteca de la finca o derecho real hipotecado (MN)

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118. Convocatoria de Junta por 2 de los 3 administradores mancomunados. 

CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL: SI EL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN SON ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS LA CONVOCATORIA DEBE SER HECHA POR TODOS ELLOS CON INDEPENDENCIA DE SU FORMA DE ACTUACIÓN FRENTE A TERCEROS. Resolución de 23 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Ciudad Real, por la que se deniega la inscripción de acta notarial de junta general.

Hechos: Se discute en este recurso si en una sociedad que como órgano de administración cuenta con tres administradores mancomunados, la convocatoria de la junta debe ser hecha por todos ellos.

La registradora así lo considera estimando insubsanable el defecto.

Los interesados recurren alegando que con dicha doctrina se bloquea la sociedad, obligando a una convocatoria judicial.

Doctrina: La DG confirma el acuerdo de calificación.

Distingue entre esfera interna y externa. En la interna de gestión y por tanto en donde entra la facultad para convocar, deben actuar todos ellos de consuno y en la externa, de administración, se pueden establecer distintas formas de actuación, entre la que es posible que actúen sólo dos de ellos.

Comentario: Reitera la DG su doctrina, ya establecida en resoluciones anteriores,  y que comentamos en su día. En suma y como termina diciendo la DG “se trata en definitiva, de diferenciar dos dimensiones en la actuación de los administradores: la externa o de relación con terceros, a la que corresponde la posible regulación del poder de representación, y la interna, a la que corresponde el ejercicio del poder de gestión no susceptible de modulación, por estar la primera fundada en la protección del tráfico y su agilidad”. JAGV.

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119. Constancia registral de declaración de ruina de una edificación. 

Resolución de 24 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Moncada n.º 2, por la que se suspende la anotación de una certificación administrativa, dictada en expediente de ruina.

Se plantea en el presente expediente la inscripción de una certificación administrativa por la que se solicita se haga constar en el Registro de la Propiedad la declaración de ruina de sendas edificaciones existentes sobre tres fincas registrales:

Los defectos alegados por el registrador son los siguientes:

1º.- No constar la firmeza de la resolución administrativa, en la que se acuerda la anotación de disciplina urbanística-declaración de ruina. (Defecto confirmado por la DGRN en su resolución)

2ª.- Que de ninguno de los documentos aportados resulta que hayan sido acreditadas o apreciadas las facultades representativas de los que reciben la notificación del decreto 45/2013 para el trámite de audiencia o de la resolución de la declaración de ruina legal.

Este defecto es revocado por la DGRN diciendo que “no se plantea la inexistencia de la notificación, o la ineficacia absoluta de la misma, que viciaría de nulidad el acto y provocaría la indefensión del administrado, por lo que no existiendo norma específica que exija unos especiales requisitos en cuanto a la persona receptora de la comunicación, como ocurre, por ejemplo, con el artículo 236-c) del Reglamento Hipotecario en relación al procedimiento de venta extrajudicial, debe presumirse que la notificación se ha realizado correctamente (cfr. artículo 57 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre).”

3º.- Caducidad del procedimiento, porque la resolución debió notificarse a los titulares registrales dentro de un plazo de seis meses desde la fecha del acuerdo de inicio del procedimiento (Decreto 45/2013, de 28 de enero) cuando se haya iniciado de oficio.

Este defecto es confirmado, diciendo que “transcurrido el plazo de caducidad del expediente administrativo, sin que se haya hecho constar en el mismo la existencia de paralización por causa imputable al interesado (cfr. artículo 44 Ley 30/1992, de 26 de noviembre), el registrador debe apreciar de oficio su caducidad, defecto éste fácilmente subsanable mediante la aportación de la certificación administrativa que acredite que ésta no se ha producido.” (JDR)

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120. Expediente de dominio para reanudar el tracto. 

PROMOTOR QUE ADQUIERE DE HEREDERO DEL TITULAR REGISTRAL. Resolución de 24 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Rivas-Vaciamadrid, por la que se suspende la inscripción de un auto judicial dictado en expediente de dominio para la reanudación de tracto.

El promotor del expediente adquirió por compraventa, en documento privado, de doña F. C. M. Esta señora es, a su vez, heredera de la titular registral, doña E. C. C.

     El registrador considera que no se produce una verdadera interrupción del tracto, al ser el promotor del expediente adquirente del heredero del titular registral.

   La DG revoca su calificación y estima el recurso diciendo que “el recurrente alega la imposibilidad de localizar a los herederos de la titular registral y de la transmitente (extraordinaria dificultad), herederos que por otra parte no han comparecido en el expediente tras cumplirse los trámites de publicación previstos legalmente” y que “aun localizando a los herederos de la titular registral, el promotor carecería de acción directa frente a aquellos herederos que no le transmitieron (los coherederos de la vendedora)”, por lo que considera que “en el presente caso debe admitirse el expediente de dominio como medio para reanudar el tracto, de modo que el promotor pueda lograr la inscripción de su derecho.”. Y añade que “refuerza la anterior conclusión la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012) que admite el expediente de dominio, incluso en aquellos casos donde no hay verdadera ruptura de tracto, cuando la obtención de la titulación ordinaria revista una extraordinaria dificultad, que daría lugar a formalismos inadecuados”. (JDR)

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121. Obra nueva otorgada en 1995. Normativa aplicable. 

Resolución de 25 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad con fecha 10 de noviembre de 2014, una escritura de declaración de obra nueva formalizada el 10 de abril de 1995, es decir con anterioridad a la vigencia al art 20 del R Dto 2/2008 de 20 de junio LS y al RDto 1093/1997 de 4 de julio.

Registrador:  El Registrador rechaza la inscripción de la escritura de obra nueva terminada por no acreditarse debidamente el otorgamiento de la correspondiente licencia urbanística, ni acompañarse certificado del arquitecto o técnico competente que describa la obra en términos coincidentes con los declarados en la escritura.

Dirección General: La Dirección General acepta la calificación del registrador y fija la siguiente doctrina, a efecto de determinar el alcance temporal de las normas urbanísticas aplicables en la inscripción de cualquiera escritura de obra nueva, a partir de la vigencia de la ley 8/1990 de 25 de julio (Ver Rs 21 de enero y 1 de marzo de 2012):

 1) “Las sucesivas redacciones legales de las distintas normas urbanísticas (ley 8/1990 de 25 de julio, 1/1991 de 26 de junio, 6/1998 de 13 de abril, y texto refundido 2/2008 de 20 de junio) serán de aplicación a los documentos otorgados durante su respectivos periodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior.

2)  Pero tratándose de escrituras autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de una norma de protección de la legalidad urbanística, pero presentadas en el Registro de la Propiedad durante su vigencia, debe exigir el registrador su aplicación, pues el objeto de calificación se extiende a los requisitos exigidos para su inscripción”.

Se basa para ello en la Disposición Transitoria 4ª del c.c. “los derechos nacidos y no ejercitados (o no inscritos) subsisten con la extensión y en los términos que les reconoce la legislación precedente, pero han de sujetarse para hacerlos valer (para inscribirlos) al procedimiento dispuesto en la legislación vigente (que lo regula) en el momento en que el asiento se solicite.

En el caso presente la DG admite, no obstante, que la ON de 10 abril de 1995, podría inscribirse como obra “antigua”, pero no cabe lo sea utilizando la vía del art 20.4 del Texto Refundido de la LS 2008, que exige para la ON terminada, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de su finalización conforme  a la descripción del proyecto, el cumplimiento de los requisitos precisos para la entrega de la misma a los usuarios, y el otorgamiento de las autorizaciones admvas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para el uso a que se destina, y los requisitos de eficiencia energética.(JLN)

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122. Registro Mercantil: Rectificación de error de concepto. 

Resolución de 25 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles III de Madrid a anular o rectificar parcialmente determinados asientos registrales.

Hechos: Se solicita del registro por instancia  “la anulación o rectificación parcial de una inscripción registral por concurrir en la misma determinados errores de concepto, dado que el registrador no había interpretado adecuadamente el alcance del consentimiento y de la renuncia que los recurrentes habían realizado en relación con un acuerdo de su exclusión como socios. También solicitaban la  anulación o rectificación, de la reducción del capital por amortización de las participaciones sociales de los dos socios excluidos.

El registrador, en una muy detallada, precisa y explicativa nota, deniega la rectificación dado que  los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producirán sus efectos mientras no se inscriba la declaración judicial de su inexactitud o nulidad. Por ello su rectificación requiere el acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, o una providencia judicial que lo ordene, considerando además que no ha existido error en su actuación. Cita, aparte de los preceptos aplicables a la rectificación del registro, las Resoluciones de 26 de septiembre y 14 de octubre de 2014.

Los interesados recurren insistiendo en que existe un error en la apreciación o calificación del documento que provocó la inscripción debido a que su renuncia a cualquier derecho en relación su  exclusión como socios era solo para posibilitar el nombramiento de auditor que valorase sus participaciones. El registrador obviamente a la vista de la clara renuncia practicó la inscripción.

Doctrina: La DG confirma el acuerdo de calificación.

 Al estimar el registrador que no ha existido error es claramente aplicable el artículo 218 de la Ley Hipotecaria por lo que “oponiéndose el registrador a la existencia del supuesto error de concepto, sólo será posible rectificar los correspondientes asientos demandando dicha rectificación en juicio declarativo”.

Comentario: El recurso en cuanto al fondo sustantivo de la cuestión planteada es claro y no merece especiales comentarios. (JAGV). 

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123. Expediente de dominio por exceso de cabida 

EXPEDIENTE DE DOMINIO. EXCESO DE CABIDA. SUPERFICIE QUE COINCIDE CON FINCA NO INMATRICULADA POR EXISIR DEFECTOS. Resolución de 25 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 2, por la que se deniega la inscripción de un expediente de dominio de exceso de cabida.

Se pretende inscribir un exceso de cabida y el Registrador entiende que no procede puesto que no se trata de tal y que por tanto lo que ha de hacerse es inmatricular la porción de finca no inscrita.

El recurrente afirma que el exceso de cabida se comprende dentro de los linderos originarios de la finca registral inscrita (si bien actualizados en la documentación presentada), y que en consecuencia nos hallamos ante un simple exceso de cabida.

La Dirección confirma la nota ya que de los antecedentes de hecho resulta con absoluta claridad que se pretende hacer constar como mera rectificación de una superficie inscrita lo que constituye una inmatriculación de finca no inscrita: Existían dos fincas en una reparcelación económica con la misma superficie, una de las cuales se inscribió y la otra no, y ahora se pretende que sobre la primera se haga constar como exceso de cabida la superficie resultante de sumar las dos. Señala que el legislador ha previsto distintos procedimientos para la inmatriculación y para el exceso de cabida, con trámites, requisitos y régimen de garantías distintos en uno y otro caso por lo que aplicado un procedimiento para una finalidad distinta de la prevista en la Ley no puede pretenderse obtener el amparo de este Centro Directivo que ha rechazado tal proceder de acuerdo a una reiteradísima doctrina. (MN)

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124. Anotación preventiva de demanda y prohibición de disponer

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA Y PROHIBICIÓN DE DISPONER. RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS. Resolución de 27 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Alicante n.º 2, por la que se deniega la práctica de anotación preventiva de demanda y prohibición de disponer.

Confirma el Centro Directivo la calificación del Registrador en el sentido de que la instancia de un particular no es titulo hábil para practicar una anotación de querella y de prohibición de disponer, siendo necesario mandamiento judicial de conformidad con los arts. 42.4 LH al establecer: El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligación, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles. Por su parte el art 43.1 añade: En el caso del número primero del artículo anterior no podrá hacerse la anotación preventiva sino cuando se ordene por providencia judicial, dictada a instancia de parte legítima y en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador. Y como norma de cierre dispone el art. 257 que Para que en virtud de resolución judicial pueda hacerse cualquier asiento en el Registro, expedirá el juez, Tribunal o secretario judicial, por duplicado, el mandamiento correspondiente, excepto cuando se trate de ejecutorias. De esta regulación y de la que contiene la LEC (arts 727 a 735), resulta indubitadamente que medidas como las que pretende publicar el recurrente sólo son posibles si las acuerda el órgano judicial competente (título material) y se documentan en la forma legalmente establecida (título formal, art.738 en relación con el art. 149.5.ª LEC y con el 257 LH). (MN)

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125. Exceso de cabida en finca procedente de segregación.

Resolución de 30 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad previo exceso de cabida en la parcela sobre la que se declara.

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de exceso de cabida (justo del 20%, pues pasa de 75 a 90 m2) de una finca procedente de segregación que se justifica con un certificado técnico, pero no se aporta certificado catastral. Se declara también una obra nueva sobre la totalidad de la parcela.

La registradora deniega la inscripción por tener dudas de la identidad de la finca, ya que considera insuficiente el certificado técnico aportado puesto que la finca procede de una segregación. En el informe del recurso aclara que el defecto lo considera insubsanable.

La  interesada recurre y argumenta que como el exceso es del 20% basta el certificado del técnico; y en cuanto al problema del origen de la finca por segregación, que no se está alterando la realidad física por cuanto la finca siempre tuvo esos linderos desde el momento inicial, y que el exceso de cabida no procede de la segregación.

La DGRN desestima el recurso pues considera fundadas las dudas de la identidad de la finca al proceder de una segregación, que el certificado del técnico no es suficiente para disipar dichas dudas debiendo aportarse en todo caso el certificado catastral descriptivo y gráfico. Apunta dos posibles soluciones: o un acta notarial de presencia y notoriedad conforme al artículo 53.2 de la ley 13/96, o una escritura rectificatoria de la segregación previa, pues indudablemente si hay aumento de la superficie segregada tuvo que haber una correlativa disminución de la finca matriz.

Comentario: Teniendo en cuenta que el exceso de cabida no es sino la rectificación de un error de la cabida inicial porque la finca inscrita siempre tuvo esa cabida real desde el inicio sin haber habido variación de linderos,  en mi opinión hay sólo dos posibilidades, especialmente en los casos de previa segregación:

Si el exceso de cabida resulta de  un error en la medida de la finca segregada habría que subsanar necesariamente la segregación sin poder acudir a certificados o actas notariales, pues el exceso conllevará una correlativa disminución de la finca colindante.

Si el exceso de cabida obedece a una agrupación extraregistral de la finca segregada con una finca colindante no registrada (como se apunta por la recurrente en este caso) no estaríamos ante un exceso de cabida.En tal caso estaríamos ante un supuesto de inmatriculación de una finca colindante no registrada, para lo que habría que acudir a los diferentes medios previstos en la legislación hipotecaria y una vez inmatriculada dicha finca (dicho exceso) agruparla a la finca registrada para que el resultado sea el pretendido por la recurrente. (AFS)

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126. Expedición de certificación y nota marginal. 

HIPOTECA INSCRITA A FAVOR DE ENTIDAD CAUSAHABIENTE POR SUCESIÓN UNIVERSAL. Resolución de 30 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sanlúcar de Barrameda, por la que se deniega la expedición de una certificación, ordenada en mandamiento judicial, para la ejecución de una hipoteca, por aparecer la hipoteca inscrita a favor de entidad distinta a la ejecutante.

Hechos: Se insta la ejecución judicial de una hipoteca por el banco A, que es el sucesor universal de un banco B, no habiendo accedido al Registro de la Propiedad dicho cambio de titular. Se ordena por el Juzgado del Registro de la Propiedad la expedición del certificado de cargas para ser aportada a dicho procedimiento.

La registradora deniega dicho certificado y la práctica de la nota argumentando que la entidad ejecutante no es la titular registral, y fundamenta su calificación en el criterio de una resolución judicial de  una Audiencia provincial.

La entidad recurrente argumenta que ha habido una sucesión en la titularidad del crédito que se ejecuta, debidamente acreditada notarialmente y que la discrepancia con la titularidad registral se planteará en el momento de inscripción, en su caso, del Decreto de adjudicación. Cita en su defensa jurisprudencia de la DGRN y también alguna resolución judicial.

La DGRN estima el recurso. Señala que la nota de expedición de cargas tiene un efecto de publicidad y de notificación a terceros, pero que es un trámite dentro del procedimiento de ejecución que no conlleva un cambio de titularidad registral dentro del procedimiento de ejecución por lo que debe de procederse a su expedición. Recuerda también su criterio  de que en el ámbito de ejecución extrajudicial ante notario su doctrina es la contraria por la distinta naturaleza del procedimiento, y que debe de denegarse la expedición de la certificación en el mismo supuesto de hecho.

COMENTARIO.-  Los mismos argumentos que utiliza la DGRN para defender la necesidad de expedición de la certificación y la práctica de la nota marginal en el procedimiento judicial son aplicables al procedimiento extrajudicial ante notario pues , en definitiva, la práctica registral de la nota marginal de expedición de certificado no supone  inscribir ningún derecho que pudiera justificar la denegación por ruptura del tracto sucesivo, sino que tiene meros efectos de publicidad en general y de publicidad concreta o notificación respecto de futuros  titulares registrales de derechos. La discrepancia operará, en su caso, cuando pretenda acceder el título de adjudicación, bien sea el Decreto judicial o la escritura de venta extrajudicial. Por ello el argumento empleado sobre la diferente naturaleza de ambos procedimientos judicial y extrajudicial es indiferente en este trámite de expedición del certificado de cargas y nota marginal, ya que dicho trámite es el mismo en ambos casos. Ver las  resoluciones de 19 de Marzo de 2013  y 11 de Octubre d 2013 .  (AFS)

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127. Préstamo hipotecario. Contenido inscribible. Diversas cláusulas.

RETENCIÓN DE PARTE DE DINERO ENTREGADO. CLÁUSULAS SIN TRASCENDENCIA REAL. TAE… Resolución de 30 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Plasencia, por la que se deniega la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

EL CASO.- Nuevamente presentada a inscripción una escritura pública de préstamo hipotecario entre particulares junto con otra complementaria y de ratificación, el registrador la rechaza nuevamente reproduciendo la nota de defectos que provocó la primera presentación añadiendo que el mandato verbal en virtud del que interviene una de las comparecientes en esta segunda escritura no ha sido ratificado.

Estamos ante un préstamo entre particulares, el recurrente como prestamista y un matrimonio como prestatario; ha intervenido, «Bep Corporación Financiera, S.L.», como intermediaria; esta sociedad ha entregado parte del importe del préstamo a los prestatarios y el resto lo retiene para aplicarlo a diversas finalidades que vienen debidamente especificadas.

El escrito de recurso se limita a cuestionar los defectos señalados y provocados por la primera presentación sin que impugne la circunstancia de que una de las comparecientes, prestataria, comparece en representación de su marido como mandataria verbal sin que su actuación haya sido ratificada […] resulta evidente que sin la debida ratificación de una de las personas que ha intervenido en el contrato no procede la inscripción. Delimitado así el objeto procede el análisis de los tres defectos señalados por el registrador.

La Dirección General acuerda desestimar el recurso por falta de ratificación de la escritura complementaria presentada junto a la principal y en cuanto a las cláusulas de la hipoteca que no tienen trascendencia real que se dirán; y revoca el resto de defectos.

PRIMER DEFECTO.- CAPACIDAD DEL REPRESENTANTE: REVOCADO. Según el primero de los defectos, si bien el representante del acreedor tiene facultades para constituir la hipoteca, no aparece facultado para que «Bep Corporación Financiera, S.L.», que actúa como intermediaria, pueda suplir (sic) los gastos necesarios para la inscripción. La intermediaria es la que efectúa el abono del importe del préstamo reteniendo las cantidades a que se ha hecho referencia.

La calificación no puede mantenerse. De la escritura de poder protocolizada resulta que el poderdante confiere facultades muy concretas para conceder un préstamo con garantía hipotecaria sobre finca específica, por importe, tipo de interés fijo y plazo igualmente determinados.

El apoderado del prestamista ha actuado tanto dentro de los estrictos límites que le fija el poder de representación en cuanto al objeto a hipotecar y condiciones esenciales del préstamo, como en los amplios que le permiten fijar el conjunto de pactos y cláusulas habituales en los préstamos hipotecarios, por lo que de conformidad con las reglas generales su actuación en [sic] plenamente representativa.

El hecho de que el importe del préstamo se haya satisfecho por parte de un tercero, incluso con retención de cantidades, no afecta al ámbito de la relación representativa entre principal y representante sin perjuicio de las consecuencias que de ello puedan derivarse entre los intervinientes.

SEGUNDO DEFECTO.- La segunda cuestión planteada en la nota de defectos se divide a su vez en dos: por la primera se afirma que «Bep Corporación Financiera, S.L.», no comparece representada en modo alguno; por la segunda se afirma que no queda determinada la entrega del préstamo por cuanto es «Bep Corporación Financiera, S.L.», quien hace la transferencia, previa deducción de cantidades, lo que hace que la existencia de la obligación no sea indubitada haciendo preciso que se acredite la entrega efectiva del importe y el medio de pago utilizado.

1.- FALTA DE REPRESENTACIÓN DE LA INTERMEDIARIA: REVOCADO. El primer aspecto al que se refiere la nota no puede ser mantenido habida cuenta de que en la escritura complementaria y de ratificación comparece don A. A. A. como mandatario verbal de «Bep Corporación Financiera, S.L.», quien ratifica posteriormente en escritura pública.

2.- FALTA DE ACREDITACIÓN POR RETENCIÓN DE LA ENTREGA: REVOCADO. La segunda cuestión tampoco puede mantenerse […] El hecho de que la entrega del importe del préstamo se haga por un tercero que actúa por cuenta del prestamista no permite afirmar que la obligación no existe o que la persona del prestamista es distinta de la que resulta del título. En la segunda escritura las partes determinan con exactitud cuál ha sido el papel de intermediaria que ha jugado la sociedad de conformidad con su objeto social y el marco regulatorio.

La parte prestataria confiesa recibido el total importe del préstamo […] El mero hecho de que quien cumple la obligación de entrega por cuenta del principal retenga cantidades para el pago de partidas que están debidamente identificadas ni impide tener por cumplida la obligación ni es extraño a la práctica habitual de las operaciones de préstamo (de hecho, en algunos casos es consustancial, como ocurre con la retención de la comisión de apertura).

Cuestión distinta es la de si una cláusula como la que resulta del supuesto de hecho puede incurrir en vicio de abusividad, pero esta cuestión no ha sido planteada por el registrador por lo que no procede que Dirección General se pronuncie al respecto.

CONTENIDO INSCRIBIBLE DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO.- Junto a las estipulaciones de transcendencia jurídico-real inmobiliaria que, deben inscribirse si son conformes al ordenamiento jurídico y a la legislación de protección de los consumidores, existen otras cláusulas que no conforman en modo alguno el contenido del asiento de inscripción de hipoteca y que, por tanto, no pueden tener acceso al Registro de la Propiedad simplemente por carecer de transcendencia jurídico-real inmobiliaria […] Respecto de estas cláusulas, la labor del registrador consiste en identificarlas […] valorar su alcance real o meramente personal e indicar, como fundamento de su exclusión tabular, la carencia de transcendencia jurídico-real, ya que esa es la única razón para exclusión.

TERCER DEFECTO.- En consecuencia, en cuanto a las cláusulas suspendidas en el defecto tercero de la nota de calificación, debemos distinguir dos grupos:

1.- CLÁUSULAS QUE SON CONTENIDO DE LA HIPOTECA: REVOCADO. El primero formado por aquellas estipulaciones que conforman el contenido de la inscripción de hipoteca en los términos antes expuestos del que forman parte las siguientes cláusulas: el último párrafo de la cláusula segunda, relativa al reembolso anticipado del préstamo por parte del deudor; la cláusula cuarta, relativa a las distintas comisiones del contrato; la cláusula quinta, relativa a los gastos a cargo del prestatario; la cláusula séptima en cuanto a todas las causas de vencimiento anticipado salvo el impago (incumplimiento de otras obligaciones del contrato, no inscripción de la hipoteca, falseamiento de los datos suministrados, existencia de cargas preferentes, declaración de concurso e impago de las cuota del seguro de incendios); la cláusula duodécima, relativa a los gastos de otorgamiento de escritura de hipoteca, de su cancelación y de las costas y gastos de ejecución que será a cargo del prestatario; la cláusula decimotercera, relativa a la obligación del prestatario de tener la finca hipoteca asegurada de incendios; la cláusula decimocuarta, relativa a la información sobre la TAE.

Respecto a estas estipulaciones el recurso debe ser estimado porque, en estos supuestos, la simple alegación de tratarse de pactos con «falta de efectos reales frente a terceros», no sólo es erróneo sino que, además, implica una carencia de motivación o fundamentación de la suspensión.

Respecto de la cláusula decimocuarta que se refiere a la información relativa a la TAE, su acceso a los asientos registrales deriva de su carácter de cláusula financiera […] y de su constancia con carácter imperativo en los contratos de crédito y préstamo hipotecario […] dado su carácter vinculado al tipo de interés pactado y demás elementos financieros que lo configuran y su elevación a requisito de transparencia indispensable para la protección de los consumidores.

2.- CLÁUSULAS SIN TRASCENDENCIA REAL: CONFIRMADO. El segundo grupo de estipulaciones suspendidas está formado por las cláusulas decimoquinta y decimoséptima […] respecto de las cuales, la mera afirmación de que se trata de pactos sin trascendencia real sí es admisible como fundamento de la suspensión. (CB)

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128. Anotación caducada: no cabe cancelar cargas posteriores. 

ANOTACIÓN CADUCADA: NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. Resolución de 31 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan n.º 1, por la que se suspende la cancelación de determinadas anotaciones de embargo.

Se reitera la doctrina según la cual caducada una anotación de embargo pierde el rango que tenía y en consecuencia su eficacia cancelatoria sobre los asientos posteriores, de tal manera que podrá inscribirse el auto de adjudicación pero no cancelar las cargas posteriores. (MN)

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Iglesia románica. Salardú. Vall d´Arán (Lleida).
Enviada por José Antonio Jordana de Pozas

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