TEMA 55 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

Tema 55. Anotación a favor del acreedor refaccionario. Caducidad y conversión de esta anotación. Anotación a favor de acreedores de una herencia, concurso o quiebra. Anotación preventiva de los actos administrativos. Las anotaciones preventivas en materia urbanística.

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TEMA 55.

ANOTACIÓN A FAVOR DEL ACREEDOR REFACCIONARIO.
CADUCIDAD Y CONVERSIÓN DE ESTA ANOTACIÓN.
ANOTACIÓN A FAVOR DE ACREEDORES DE UNA HERENCIA, CONCURSO O QUIEBRA.
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE ACTOS ADMINISTRATIVOS.
LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS EN MATERIA URBANÍSTICA.

Anotación a favor del acreedor refaccionario.

ROCA SASTRE define la anotación preventiva como el asiento registral de vigencia temporalmente limitada que enerva la eficacia de la fe pública registral a favor de los titulares de ciertas situaciones jurídicas que no son inscribibles. En este tema en concreto se nos exige el examen, entre otras, de la anotación a favor del acreedor refaccionario, y:

Según el Art. 42.8 LH “Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: el acreedor refaccionario mientras duren las obras que sean objeto de la refacción.”

ÁMBITO. Es el crédito refaccionario en formación. Ello nos permite distinguir entre:
Crédito refaccionario. La DGRN en la R. de 17 de mayo de 2010, y con base en la jurisprudencia del TS entre otras en la STS de 21 de julio de 2000, señala que el crédito refaccionario es el contraído en la construcción, conservación, reparación o mejora de una cosa, generalmente un inmueble, que no nace necesariamente de un préstamo, y que es la incorporación de valor en el bien objeto de la refacción, lo que tradicionalmente justifica la preferencia que se le reconoce al crédito refaccionario, pero sin que, como recuerda en resoluciones como la de 18-7-2011 ó 10-10-2011, pueda extenderse indiscriminadamente a todo el que tenga su origen en el suministro de bienes o servicios que guarden cualquier tipo de relación con bienes inmuebles, sino que sólo pueden ser calificados como créditos refaccionarios aquéllos en los que el acreedor había ejecutado la propia obra del edificio o bien había suministrado elementos, integrados de forma fija en el inmueble en cuestión.
Garantía refaccionaria. Es la afección y el derecho de realización de valor en garantía de tal crédito. El crédito surgido a manera de préstamo, tiene una determinada preferencia frente al valor que la cosa adquiere después de haber sido conseguida la refacción y preferencia sobre los posibles titulares de cargas o gravámenes posteriores a la verificación de la refacción.

Evolución histórica:

En Derecho Romano originaba una hipoteca legal tácita, exigible sólo a la finalización de la obra.
La EM LH 1861 reconoció la subsistencia de esta hipoteca legal, sin recogerla en su articulado; sí recogió la anotación preventiva del crédito refaccionario en formación. Dice Cossío y Corral que la ley establece una doble forma de garantía: 1.- para el tiempo que media entre la entrega de la cantidad destinada a las obras y la terminación de las mismas, la anotación preventiva de créditos refaccionarios; 2.- una vez invertida la totalidad de la cantidad en las obras de referencia, la hipoteca legal expresa que admite nuestro derecho por vía de la conversión de la anotación preventiva correspondiente.
El CC, lo consideró como singularmente privilegiado. As. 1923.3 y 5 y 1927. 2 y 3.
La LH 1944-1946, mantuvo la anotación en el Art. 42.8.

La doctrina señala algunos casos que pueden ser comprendidos dentro de la categoría de los créditos refaccionarios:

1.- el Código de Comercio y la Ley de Hipoteca Naval establecen que la anotación de créditos refaccionarios surte todos los efectos de la hipoteca, pero el acreedor con hipoteca naval conserva su preferencia por el valor que se haya dado a la misma antes de comenzar las obras de refacción.

2.- también se incluye el derecho real de vuelo que tiene el Patrimonio Forestal del Estado (según la ley de montes de 1957 que se mantiene según la DA 1ª ley del año 2003) y que surge en virtud de un consorcio con los particulares propietarios de terrenos para su repoblación forestal. La administración forestal es considerada acreedor hipotecario en lo que exceda del valor dado inicialmente y a la diferencia entre el valor dado a la finca antes de los trabajos de repoblación y el que alcanzare en la enajenación judicial.

Existe una corriente favorable a revitalizar esta anotación preventiva para solucionar los problemas que plantean la prehorizontalidad y el fraude inmobiliario.

Presupuestos para la práctica de la anotación.

1 – Que el crédito esté en formación.

El Art. 42.8 LH sólo permite pedir anotación mientras duren las obras.

El art. 59 L.H. permite pedir anotación por las cantidades anticipadas.

El art. 92 L.H., fija su caducidad a los sesenta días de concluidas las obras.

Art.166.7R.H., al aludir a “obras que se pretenda ejecutar”.

La resolución de la DGRN de 10-10-2011, confirma este aspecto temporal.

2 – Valoración previa de las cargas y derechos reales inscritos, en la forma y a los efectos que veremos.

Aunque la R. 10 de diciembre de 1999 permite la anotación sin hacer esta valoración, sin que en tal caso opere la preferencia refaccionaria respecto del mayor valor de la finca.

NATURALEZA JURÍDICA.

– Es una anotación constitutiva (Capó Bonafous), pues origina el nacimiento de la garantía refaccionaria. Según Roca, no se asegura la situación básica, sino la garantía que presupone. Asegura erga omnes la efectividad del crédito refaccionario sobre los bienes anotados.

La doctrina de la DGRN en resoluciones como la de 12-3-2004 ó 10-3-2006, establece que no son una subespecie de anotación preventiva de demanda, en tanto que tiene su propia regulación, y las de demanda sólo proceden en procesos en que se ejerciten acciones de trascendencia real y no en reclamación de cantidades (créditos refaccionarios), si bien, dados los efectos que éstos tienen respecto de acreedores anteriores es necesario que también se le haya notificado la demanda para que puedan hacer valer sus derechos dentro del procedimiento.

BIENES EN QUE HA DE RECAER.

– Recaerá sobre los bienes objeto de la refacción, inscritos a nombre del deudor.

– Así lo impone el principio del tracto sucesivo y lo presupone el Art. 61 LH, al hablar de cargas o derechos reales inscritos.

– El Art. 156 RH, exige si la finca no está inscrita, su previa inscripción.

PROCEDIMIENTO. Hay que distinguir:

a) Finca libre de cargas. Se prescinde de una aplicación rigurosa de los principios de titulación auténtica y especialidad.

Título. Se recoge en el Art. 59.1 LH que establece:

“El acreedor refaccionario podrá exigir anotación sobre la finca refaccionada por las cantidades que de una vez o sucesivamente anticipare, presentando el contrato por escrito que en cualquier forma legal haya celebrado con el deudor”.

Y por su parte el Art. 155.1 RH añade:

“Según lo dispuesto en el artículo 59 de la Ley, la anotación preventiva a favor de los acreedores refaccionarios podrá solicitarse en virtud de documento privado que conste por escrito. A este fin deberán concurrir ante el Registrador todos los interesados en la anotación, personalmente o por medio de representante especialmente autorizado, asegurándose aquél de la personalidad de los comparecientes y de la autenticidad de las firmas puestas al pie del contrato, salvo el caso de que éstas estuvieren legitimadas notarialmente, en que no será necesaria dicha concurrencia personal”.

Por tanto, la anotación podrá solicitarse en virtud de documento privado que conste por escrito. Para ello será necesario:

– Que los interesados, por si o por representante especial, concurran ante el Registrador, que se asegurará de su personalidad y de la autenticidad de las firmas.

– Salvo que las firmas estuvieren legitimadas notarialmente.

El Art. 155 en los siguientes apartados, regula supuestos especiales al establecer que:

“También podrá solicitarse en la misma forma la anotación preventiva en virtud de los documentos de concesión de subvenciones públicas o de créditos de entidades públicas destinados a la refacción, reparación, rehabilitación y, en su caso, mejora de los edificios urbanos, sus instalaciones, fachadas y elementos comunes.

Tratándose de edificios en régimen de propiedad horizontal, bastará con la comparecencia del Presidente de la Comunidad autorizado al efecto mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado en la forma y con las mayorías establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, aportando la correspondiente certificación acreditativa de la que resulte que los presupuestos de la obra, cuyo importe no podrá ser inferior al del crédito o subvención concedida, han sido aceptados por la Comunidad. La anotación recaerá sobre la totalidad del edificio o finca de que se trate y se practicará en el folio de la finca matriz, con las correspondientes notas de referencia en los folios correspondientes a los elementos independientes.”

Estos supuestos especiales hacen referencia por tanto a:

Subvenciones. Podrá pedirse la anotación en virtud de documentos de concesión de subvenciones o créditos de entidades públicas destinados a la refacción y mejora de edificios urbanos.

Edificios en PH:

Basta la comparecencia del presidente de la comunidad, autorizado por la Junta de propietarios.

Y aportando certificación de aprobación de los presupuestos de la obra por la comunidad, sin que el importe del presupuesto pueda ser inferior al del crédito o subvención concedida.

En estos casos, la anotación:

Recaerá sobre la totalidad del edificio.

Y se practicará en el folio de la finca matriz, haciendo nota de referencia en los folios de los elementos independientes.

La regla especial que establecía el art.155.4 R.H., relativa al cómputo de los plazos de duración, se anuló por STS 24 II 2000.

2- No determinación. Según el art. 60 L.H. “No será necesario que los títulos en cuya virtud se pida la anotación preventiva de créditos refaccionarios determinen fijamente la cantidad de dinero o efectos en que consistan los mismos créditos, y bastará que contengan los datos suficientes para liquidarlos al terminar las obras contratadas.”

b) Finca gravada con cargas o derechos reales.

Si la finca y las cargas están inscritas.

Según el Art. 61 LH, “Si la finca que haya de ser objeto de la refacción estuviere sujeta a cargas o derechos reales inscritos, no se hará la anotación, sino bien en virtud de convenio unánime por escritura pública entre el propietario y las personas a cuyo favor estuvieren constituidas aquéllas sobre el objeto de la refacción misma y el valor de la finca antes de empezar las obras, o bien en virtud de providencia judicial, dictada en expediente instruido para hacer constar dicho valor, y con citación de todas las indicadas personas.”

Complementado con el art.156 R.H. que establece que “Si la finca refaccionada no se hallare inscrita a favor del deudor y del título presentado para inscribirla resultare que está afecta a un derecho real, hará el Registrador la inscripción, si procediere, denegando la anotación, hasta que se dicte resolución judicial en el expediente a que se refiere el artículo 61 de la Ley, o medie el oportuno convenio.”.

Según el Art. 62, “Si alguno de los que tuvieren a su favor las cargas o derechos reales expresados en el artículo anterior no fuere persona cierta, estuviere ausente, ignorándose su paradero, o negare su consentimiento, no podrá hacerse la anotación sino por providencia judicial”.

La tramitación de este expediente se regula en los Art. 157 y ss RH, de acuerdo con los cuales podemos señalar:

– Es competente el juez de primera instancia en cuyo partido radique la finca

– Se inicia mediante solicitud del deudor, acompañada de certificación del Registro, a efectos de las citaciones, y también de certificación pericial del precio de las obras.

– Los titulares de derechos, citados conforme a la LEC, pueden conformarse con la petición o plantear oposición a la valoración de la finca o a la realización de las obras.

– La resolución judicial, se hará en forma de Auto, según el Art. 206 LEC, es apelable en ambos efectos y resolverá sobre la realización de las obras o la valoración de los derechos.

2- Si la finca no está inscrita, el Registrador practicará la inscripción, si procede y denegará la anotación mientras no conste el convenio unánime o la resolución judicial de valoración. Art. 156 RH.

– Circunstancias de la anotación. Además de las generales del Art. 166 RH, deberá expresar las de los números 7 y 11:

– Se indicará brevemente las clases de obras que se pretende ejecutar; el contrato celebrado con este fin y sus condiciones.

– La circunstancia de no tener la finca carga alguna real y, caso de tenerla, el valor que se haya dado a la finca en su estado actual, con citación de los interesados, así como si esto se ha hecho por EP o por expediente judicial.

– Si el documento en que consta el crédito es privado, que las firmas están legitimadas o que las partes han comparecido ante el Registrador.

– Según el Art. 63, el valor que en cualquier forma se diere a la finca que ha de ser refaccionada, antes de empezar las obras, se hará constar en la anotación del crédito.

EFECTOS.

1 – Asimilación a la hipoteca; según el Art. 59.2 LH, “Esta anotación surtirá, respecto al crédito refaccionario, todos los efectos de la hipoteca.”

– Actuarán a favor del acreedor refaccionario los efectos de la fe pública registral, como excepción a la regla que niega tales efectos a las anotaciones.

– El acreedor refaccionario podrá:

Antes del vencimiento del plazo:

– Exigir el pago de los intereses (Art. 114 LH).

– Pedir la ampliación de la garantía (Art. 115 LH)

– Ejercitar la acción de devastación (Art. 117 LH).

– Ceder el crédito refaccionario (Art. 149 LH).

Vencido el crédito:

– Pedir la conversión de la anotación en hipoteca.

– Realizar el valor de la finca en caso de incumplimiento de la obligación.

2 – Prioridad registral. Respecto de los titulares de hipotecas y otros derechos reales y cargas sobre la finca refaccionada.

– Si son posteriores a la anotación del crédito refaccionario, quedan pospuestos al mismo, por la prelación y preferencia de los Arts 1923 y 1927 CC.

– Si son anteriores, se aplicará el Art. 64 LH: “las personas a cuyo favor estuvieren constituido derechos reales sobre la finca refaccionada, cuyo valor se haga constar en la forma prescrita en los Arts. precedentes, conservarán su derecho de preferencia respecto del acreedor refaccionario, pero solamente por un valor igual al que se hubiese declarado a la misma finca.

El acreedor refaccionario será considerado como hipotecario respecto a lo que exceda el valor de la finca al de las cargas o derechos reales anteriormente mencionados, y en todo caso respecto a la diferencia entre el precio dado a la misma finca antes de las obras y el que alcanzare en su enajenación judicial”.

Por tanto, esta AP funciona sobre la parcela de valor constituida por el aumento o plusvalía, como una primera hipoteca, y sobre la constituida por el valor inicial de la finca, como una segunda hipoteca.

2.- Caducidad y conversión de esta anotación.

CADUCIDAD.

Art. 92 LH establece que :

“La anotación a favor del acreedor refaccionario caducará a los sesenta días de concluida la obra objeto de la refacción”.

Conforme al Art. 86 LH, que habla de un plazo de cuatro años, salvo las que tengan señalado en la Ley un plazo más breve, ROCA estima que durarán cuatro años si las obras exceden de dicho plazo.

Título. Cuando se solicite cancelación por caducidad, deberá acreditarse la terminación de las obras y su fecha:

Sólo puede ser documento idóneo la certificación expedida por ingeniero, arquitecto, director de obra u otro facultativo adecuado.

No pueden admitirse las informaciones «ad perpetuam«, ni las actas de notoriedad, pues son hechos que requieren pericia para su conocimiento.

Reflejo. La cancelación por caducidad se refleja por nota marginal a instancia del dueño del inmueble. Art. 206.13 R.H.

– OTRAS CAUSAS DE CANCELACIÓN:

La nulidad del asiento, conforme al art. 75 LH.

Cuando fuere pagado el acreedor refaccionario(Art. 206.8 R.H), por lo que la carta de pago tiene eficacia cancelatoria, sin necesidad de consentimiento.

La renuncia del anotante. Art. 206. 12 RH

Y la conversión.

– CONVERSIÓN.

Según el Art. 93 L.H.,

“El acreedor refaccionario podrá pedir la conversión de su anotación preventiva en inscripción de hipoteca, si al expirar el término señalado en el artículo anterior no estuviere aún pagado por completo su crédito por no haber vencido el plazo estipulado en el contrato.

Si el plazo estuviere vencido, podrá el acreedor, o prorrogarlo mediante dicha conversión, o exigir el pago, desde luego, para lo cual surtirá la anotación todos los efectos de la hipoteca.”

A este respecto señalar que la DGRN en la R. de 6 de abril de 2006, teniendo en cuenta esta posibilidad de conversión de la anotación en hipoteca al terminar las obras y tratándose de dos fincas era necesario distribuir la responsabilidad.

– Procedimiento de conversión.

Art. 94: “Para convertir en inscripción de hipoteca la anotación de crédito refaccionario se liquidará este si no fuera líquido, y se otorgara escritura pública.”
Art. 95: “Las cuestiones que se susciten entre el acreedor y el deudor sobre la liquidación del crédito o sobre la constitución de la hipoteca se decidirán en juicio ordinario. Mientras éste se sustancie y termine, subsistirá la anotación preventiva y producirá todos sus efectos.”

La conversión se verificará mediante inscripción de referencia a la anotación.

A. 196 RH., en la cual se exprese:

1.º La letra y folio, en su caso, de la anotación.

2.º La manifestación de que la anotación se convierte en inscripción.

3.º La causa de la conversión.

4.º El documento en virtud del cual se verifique dicha conversión, si fuere necesario para practicarla.

5.º Referencia, en su caso, al nuevo asiento de presentación.

6.º Fecha y firma del Registrador.

Si se tratase de anotaciones preventivas practicadas a favor de los acreedores refaccionarios, se presentará Escritura pública otorgada por el acreedor y el deudor, o, en su defecto, la Sentencia recaída en el juicio a que se refiere el Art. 95 L. Art. 197.5 RH.

Para terminar señalar dos aspectos:

Que el proyecto de Ley de Economía Sostenible señalaba, con relación a la regulación del crédito refaccionario, que el objetivo es que este tipo de créditos puedan utilizarse para la financiación de obras de rehabilitación contando con sistemas de garantía similares a los de la hipoteca, frente a los que permite una tramitación más simple, ya que permite la firma electrónica, y no requiere de escritura pública.

Y por otro lado, que dentro de la legislación agraria, el art. 76 del TRLRDA, prevé la posibilidad de que el Instituto Parques Nacionales pueda solicitar la AP del crédito refaccionario con relación a las obras y mejoras y presentando en el Registro de la Propiedad los contratos que haya celebrado.

3.- Anotación a favor de los acreedores de una herencia, concurso o quiebra.

Uno de los derechos que la Ley reconoce a los acreedores de una universalidad de bienes, es el de pedir anotación preventiva de la existencia de su crédito en relación con los actos de adjudicación en pago de deudas de uno de los titulares de la universalidad.

Se regula en el Art. 45 LH que establece que: “La adjudicación de bienes inmuebles de una herencia, concurso o quiebra, hecha o que se haga para pago de deudas reconocidas contra la misma universalidad de bienes, no producirá garantía alguna de carácter real en favor de los acreedores, a no ser que en la misma adjudicación se hubiera estipulado expresamente.

Los acreedores cuyos créditos consten en escritura pública o por sentencia firme podrán, sin embargo, obtener anotación preventiva de su derecho sobre las fincas que se hubieren adjudicado para pago de sus respectivos créditos, siempre que la soliciten dentro de los 180 días siguientes a la adjudicación, a no ser que conste en el Registro el pago de aquellos.

Tras la Ley Concursal de 9 de julio de 2003, ha desaparecido la institución de la quiebra y hoy solamente cabe hablar de concurso.

AMBITO. Además de los casos enumerados en el precepto, se aplicará a la liquidación de gananciales o de sociedad civil, por la remisión a las reglas de la partición hereditaria.

El caso más frecuente es el de la adjudicación hereditaria, ya que en casos de concurso de acreedores, lo más normal es la datio pro soluto o adjudicación en pago de deudas al propio acreedor.

Se puede distinguir una adjudicación hereditaria propiamente dicha, en la que se adjudica el bien al heredero para que lo enajene y con el producto pague a los acreedores; y una adjudicación en pago de la asunción de la deuda, en la que el heredero hace suyos los bienes adjudicados, si bien ha de pagar las deudas con bienes propios

NATURALEZA. Es una anotación constitutiva de una especial garantía sobre los bienes anotados en orden al pago de los créditos. Según Roca tiene la naturaleza de las anotaciones de embargo si bien se diferencian porque no hay aquí acto judicial de traba de ese embargo.

BIENES EN QUE HA DE RECAER. Sobre los bienes inscritos que hayan sido objeto de la adjudicación. No procede la anotación si en Registro consta el pago del crédito correspondiente.

ACREEDORES QUE PUEDEN SOLICITARLA

.- créditos contra la universalidad de bienes y que se hayan adjudicado bienes para su pago

.- créditos señalados nominal y determinadamente en la adjudicación

.- que consten en escritura pública o sentencia firme

.- que se solicite dentro de los 180 días siguientes a la adjudicación

PROCEDIMIENTO. Se regula en el Art. 172 RH que establece:

“El documento público en que haya de constar la adjudicación de bienes inmuebles que, conforme a lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 45 de la Ley, produzca garantía de naturaleza real en favor de acreedores, determinará la clase de derecho real que se constituya y contendrá todos los requisitos exigidos por la Ley y por este Reglamento para la inscripción del mismo.

La anotación preventiva a que se refiere el párrafo segundo del mencionado artículo podrá hacerse por convenio entre el adjudicatario y el acreedor, presentando en el Registro la correspondiente solicitud, firmada por los mismos, y los documentos públicos en que consten la adjudicación y los créditos que se trate de asegurar. También podrá hacerse por mandato del Juez o Tribunal competente, aplicándose, en lo posible las disposiciones del art. 57 de la Ley”.

El art. 57 de la Ley es el aplicable a la anotación de los legados o del derecho hereditario, en cuyo caso el Juez oyendo a los interesados en juicio verbal, dictará providencia bien denegando la pretensión, bien accediendo a ella. Teniendo en cuenta la Ley de 3 de noviembre de 2009, será el letrado de la Administración de Justicia el que libre el mandamiento al Registrador.

En cuanto a la anotación solicitada por convenio, es necesario tener presente que el art. 100.3 Ley Concursal (tras la modificación operada por la Ley 10 Octubre 2011) prohíbe que el convenio propuesto por el deudor y sus acreedores contenga cesiones de bienes o derechos para pago de deudas, salvo en los casos previstos en el art. 155.4.

Circunstancias de la anotación. Son las generales, y las especiales del Art. 166.8 RH:

– Expresará el título de adquisición y las circunstancias del crédito asegurado

– Las declaraciones de la escritura de adjudicación referentes al mismo

– Y la forma en que la anotación se haya obtenido.

EFECTOS. Es preciso distinguir:

1 – La reserva de rango. Según ROCA, esta anotación constituye una garantía registral que reserva el rango preferente a los créditos durante el expresado plazo.

2 – Afección de bienes. El crédito puede hacerse valer contra los que adquieran el bien anotado después de la adjudicación, aunque inscriban su derecho antes de la anotación, siempre que se practique en los 180 días, lo que es una excepción a la fe pública registral.

3 – Publicidad formal de estas anotaciones. Se regula en el Art. 353. 2 R.H. en virtud del cual:

“En las certificaciones de cargas y afecciones sólo se hará mención de las adjudicaciones para pago de deudas de conformidad con lo prevenido en el Art. 45 de la Ley, cuando se hubiere estipulado expresamente en la adjudicación inscrita que ésta produzca garantía de naturaleza real en favor de los respectivos acreedores o cuando se haya obtenido la anotación preventiva que determina el precepto indicado.

Si no hubieran transcurrido los 180 días siguientes a la adjudicación, deberá expresarse esta circunstancia en la certificación.

Siempre que se pida certificación de cargas o afecciones por los interesados en las adjudicaciones para pago de deudas, que no encuentren en los casos expresados en el párrafo anterior, se entenderá solicitada la cancelación de las mismas por nota marginal.”

CANCELACIÓN. De acuerdo con al artículo 206.9 RH,

“Procederá la cancelación de estas anotaciones:

9ª.- Si hubiere transcurrido UN AÑO desde la fecha de la adjudicación para pago de deudas o desde que éstas puedan exigirse, y en cualquier tiempo que se acredite el pago de las deudas garantizadas.”

4.- Anotación preventiva de los actos administrativos.

Dentro de las cuales podemos distinguir varios supuestos:

A – SUPUESTOS.

Las de embargo en procedimiento de apremio fiscal. Art. 26 RH o decretado por la TGSS.
Del expediente de rescisión o anulación de venta de finca o redención de censo otorgada por la Adm. del Estado o Corporaciones Locales. Art. 27 RH.
Por expropiación forzosa. Art. 32 RH.
De los permisos de exploración e investigación de minas. Art. 62 RH.
De deslinde de montes públicos cuando así lo prevea la normativa autonómica.
Las urbanísticas.
Y las de suspensión por defecto subsanable en materia de:

Inmatriculación por certificación administrativa

Expropiación

Deslinde

Adjudicaciones derivadas de apremios administrativos, etc.

En todo caso hay que destacar que los citados actos administrativos accederán al Registro a través de anotación preventiva, más concretamente como anotación preventiva de demanda, siempre que la acción ejercitada tenga trascendencia real, esto es, que pueda producir una mutación jurídico real inmobiliaria.

B – REGULACIÓN GENERAL. Como especialidades:

Su titulación y calificación se sujetan al Art. 99 R.H.
Los mandamientos suelen presentarse por triplicado: uno de los ejemplares se devolverá indicando el asiento de presentación; otro, con la nota de despacho y el tercero quedará archivado en el registro.
La calificación negativa deberá indicar los medios de subsanación si el defecto es subsanable, o la forma más adecuada de obtener la anotación si el defecto es insubsanable.
Y algunas anotaciones de suspensión deben extenderse de oficio; Así, según el A. 164.2 R cuando se trate de embargos por causas criminales o en que tenga el Estado un interés directo, no será necesaria la solicitud del interesado para que se tome la anotación.

5.- Anotaciones preventivas en materia urbanística.

Podemos partir en este punto del TR de la Ley del Suelo, que en sus arts. 51 y 53 señalan que serán objeto de anotación preventiva en el Registro de la Propiedad con una duración de cuatro años:

La incoación de expedientes de disciplina urbanística o aquellos que tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar el cumplimiento de sanciones.

La interposición de recursos contencioso-administrativo, que pretenda la anulación de instrumentos de planeamiento, la ejecución del mismo o actos administrativos de intervención.

Además hay que destacar que tras la reforma operada por el R.D.L. 1 Julio 2011, el art. 51.1c) TRLS obliga a la Administración a solicitar la práctica de estas anotaciones preventivas.

Esta materia viene a ser desarrollada por los arts. 56 y ss del RD de 4 de julio de 1997(RHU):

1– Anotaciones derivadas de procedimientos administrativos. Cap VII. Arts 56 y ss.

Se pretende con ellas según el art.56 que la Administración competente asegure el resultado de los expedientes de disciplina urbanística. Sólo pueden practicarse sobre la finca en que se haya cometido la infracción urbanística.
Título y procedimiento. El título será la certificación administrativa, expedida por el Secretario de la Administración competente, en la que además de los datos generales se hagan constar: la fecha del acuerdo y órgano que lo hubo dictado, notificación al titular registral del acuerdo, objeto del expediente, fecha de inicio y solicitud de la práctica de la anotación (art.57)
Extendida la anotación, el registrador devolverá uno de los ejemplares con nota de despacho, a la que acompañará certificación de dominio y cargas. Se hará nota al margen expresiva de la expedición de certificación (art.58)
Duración. CUATRO AÑOS, prorrogables uno más a instancia de la administración que la hubiere dictado (art.60). El art.61 establece que si se interpone recurso contencioso-administrativo puede solicitarse la prórroga de la anotación hasta que termine éste procedimiento. No obstante, en la actualidad, el art. 53.2 TRLS no limita la prórroga a este plazo de 1 año.
Otros asientos. La terminación del expediente puede originar:
La inscripción de la cesión acordada (art.63)
La de anotación de embargo en garantía de la sanción impuesta (art.63)
O la cancelación por las causas del art. 62.

El art.65 establece la forma de cancelar los asientos existentes en el Registro como consecuencia de la resolución recaída en el expediente administrativo.

2- Asientos derivados de procedimientos contenciosos. Cap VIII. Arts. 67 y ss.

Puede solicitar anotación preventiva sobre las fincas afectadas por el acto impugnado quien promueva recurso contencioso contra los actos de la Administración que tengan por objeto la aprobación de los planes de ordenación, de sus instrumentos de ejecución o de licencias.
También es anotable la demanda
En todo caso, se debe prestar caución.
Sentencia. (Art. 71) La sentencia firme que ponga fin al procedimiento es título bastante para practicar los asientos dispuestos en ella
Si resulta de la sentencia la creación, modificación o extinción del dominio o algún derecho real inscribible, se practicarán los asientos pertinentes en la forma prevista por el art. 198 RH.
En otro caso, la sentencia será título bastante para la cancelación de la anotación.