TEMA 56 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

Tema 56. Anotación preventiva por defectos en los títulos: Efectos. Asientos por suspensión de otros. Cancelación de anotaciones preventivas. La caducidad de las anotaciones.

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TEMA 56.

ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTOS EN LOS TÍTULOS: EFECTOS
ASIENTOS POR SUSPENSIÓN DE OTROS
CANCELACIÓN DE ANOTACIONES PREVENTIVAS
LA CADUCIDAD DE LAS ANOTACIONES

1.- ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTOS EN LOS TÍTULOS: EFECTOS

ROCA SASTRE define la anotación preventiva como el asiento registral de vigencia temporalmente limitada que enerva la eficacia de la fe pública registral a favor de los titulares de ciertas situaciones jurídicas que no son inscribibles. En este tema en concreto se nos exige el examen, entre otras, de la anotación preventiva por defectos subsanables.

Según el Art. 42.9 LH: “Podrá pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente el que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en algún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine.”

Dentro de este precepto, podemos distinguir tres supuestos a los que nos vamos a referir en la exposición del presente tema:

a) Anotación por defectos en los títulos

b) Anotación por imposibilidad del Registrador

c) Anotación por inicio de oficio por el Registrador del procedimiento de rectificación de errores,

supuesto introducido por L 27 de diciembre de 2001.

Anotación por defectos en los títulos

ÁMBITO. Comprende los títulos con algún defecto subsanable; en los cuales, según los Art. 19, 65

y 66 LH, el Registrador:

— suspenderá la inscripción

— manifestará a los interesados la existencia de la falta

— y, cuando éstos lo soliciten, extenderá anotación preventiva.

Son presupuestos para su extensión.

— Que se trate de un defecto subsanable; los insubsanables no permiten tomar AP.

— Solicitud expresa de los interesados, salvo excepciones.

NATURALEZA JURÍDICA.

Según ROCA participan de la naturaleza propia del asiento definitivo que prefigura, constituyendo un grupo aparte, pues son precursoras del asiento, al determinar, junto con el asiento de presentación, su rango registral.

PROCEDIMIENTO. Basta con la solicitud al Registrador.

— Debe ser expresa; la R. de la DGRN de 27 de diciembre de 2006 señaló que el registrador no puede practicarla de oficio, sino que el interesado ha de solicitarla expresamente.

— Se formulará por el presentante del título o el interesado.

— Durante la vigencia del asiento de presentación. Si bien la DGRN entre otras en la R. de 19 de noviembre de 2009 ha señalado que no cabe practicarla si ya se ha interpuesto el recurso gubernativo, ya que carecería de efectos al haberse producido ya con la interposición del recurso la suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación.

— El Registrador la practicará de oficio cuando se trate de anotaciones preventivas de embargo por causas criminales o en que el Estado tenga interés directo conforme al artículo 164.2 RH.

Normas complementarias

Practicada la anotación, se extenderá nota al margen del asiento de presentación (Art. 106 RH) y nota al pie del título, expresando tomo, folio, finca y letra de la anotación.

Según el Art. 67 LH “En caso de hacerse la anotación por no poderse practicar la inscripción por falta de algún requisito subsanable, podrá exigir el interesado que el Registrador le dé copia de dicha anotación, autorizada con su firma, en la cual conste si hay o no pendientes de registro algunos otros títulos relativos al mismo inmueble y cuales sean éstos, en su caso.”

En cuanto al lugar en que se ha de practicar, la reforma de 4 IX 1998 suprimió el Libro de anotaciones de suspensión de mandamientos de embargo en causa criminal, procedimiento laboral o administrativo.

Hoy, se regula en el Art. 170 RH de acuerdo con el cual: “Se practicarán en el Libro de inscripciones las anotaciones de suspensión por defectos subsanables, aunque las fincas o derechos no aparezcan inscritos, cualquiera que sea el procedimiento en que se hubieran dictado.

Si la finca o derecho aparecieran inscritos a favor de persona contra la que se dirija el procedimiento o fuese aplicable lo dispuesto en el artículo 105 de este Reglamento, la anotación de suspensión se practicará en el folio ya abierto a aquella”.

Circunstancias de esta anotación

Serán las mismas que el asiento cuya práctica se suspende, sean cancelaciones (Art. 162 RH) inscripciones (Art. 168) o anotaciones (Art. 169).

Si es una nota marginal, se hacen marginalmente. Art. 163. RH.

Expresarán que se suspende su práctica y los defectos observados.

EFECTOS. El principal es el mantenimiento de la prioridad provisional del título anotado, prolongando los efectos del asiento de presentación.

Además tenemos que distinguir dos momentos:

1 – Durante la vigencia de la anotación. Producirá todos los efectos del asiento principal, a efectos de cierre registral, rango hipotecario y disposición del derecho anotado, cuando los respectivos asientos principales produzcan tales efectos. Y respecto de los principios hipotecarios:

— Fe pública registral: el efecto fundamental de estas anotaciones es negativo, enervar los efectos

de la fe pública registral, impidiendo que un tercer adquirente pueda invocar la fe pública frente al titular del derecho anotado. Sin embargo, dichas anotaciones no participan del aspecto positivo de tal principio, ya que el anotante no cumple el requisito de inscripción del art. 34 de la LH.

— Principio de legitimación: Tampoco juega a favor del anotante, pues la presunción de existencia y pertenencia de los derechos reales inscritos del art. 38 de la LH, no se da respecto de los derechos anotados.

— Principio de prioridad: Por un lado, en base a los arts. 17 y 20 de la LH, y a diferencia de las

anotaciones en general, producen el cierre registral, siempre que este efecto lo produzca el asiento del que son precursoras (vgr. AP de suspensión de un título traslativo de dominio). En otro caso sólo producen el efecto de atribuir prioridad como es el caso de la AP de demanda o embargo.

2 – Extinguida la anotación:

— Si la falta no se ha subsanado, la anotación caduca y desparecen los efectos provisionales.

— Si se subsana en plazo, los efectos provisionales se convierten en definitivos y se procede a la conversión.

Conversión.

Se realizará mediante inscripción de referencia a la anotación misma de conformidad con el artículo 196 RH que establece:

“La anotación preventiva podrá convertirse en inscripción cuando la persona a cuyo favor estuviere constituida adquiera definitivamente el derecho anotado.

Esta conversión se verificará haciendo una inscripción de referencia a la anotación misma, en la cual se exprese:

Letra y folio, en su caso, de la anotación.
La manifestación de que la anotación se convierte en inscripción.
La causa de la conversión.
El documento en virtud del cual se verifique dicha conversión, si fuere necesario para practicarla.

Referencia, en su caso, al nuevo asiento de presentación.
Fecha y firma del Registrador.”

Se deberán presentar los documentos acreditativos de la subsanación o los documentos complementarios conforme al Art. 197.1 RH.

CADUCIDAD Y PRÓRROGA.

— Según el Art. 96.1 LH “la anotación preventiva por defectos subsanables del título caducará a los 60 días desde su fecha.”

— Prórroga. Puede ser:

Ordinaria. Según el Art. 96.2 “este plazo se podrá prorrogar hasta 180 días por justa causa y en virtud de providencia judicial.”

Hoy la resolución judicial debe adoptar forma de Auto (Art. 206 LEC).

Se regula la prórroga en el artículo 204 RH en virtud del cual:

“Para prorrogar el plazo de la anotación en el caso del artículo 96 de la Ley, presentará el interesado una solicitud al Juez o Tribunal, manifestando la causa de no haber podido subsanar el defecto que haya motivado la suspensión de la inscripción, y acompañando las pruebas que justifiquen su derecho.

Si el Juez o Tribunal creyere subsanable el defecto y probada la causa que se haya alegado por el solicitante, decretará la prórroga, denegándola en caso contrario.

El Juez o Tribunal podrá dar traslado del escrito, por cinco días, a la otra parte interesado, si la hubiere, y ésta no se conformare, oirá a ambas en juicio verbal, con arreglo a lo prevenido en el artículo 57 de la Ley.

La prórroga se hará constar en el Registro por medio de otra anotación. Para que surta sus efectos es preciso que el mandamiento que la disponga se presente el Registro antes de que haya caducado el primer plazo de sesenta días”.

Prórroga por falta de tracto.

Supuesto que regula el art. 205 R.H al establecer que:

“Las anotaciones preventivas tomadas por falta de previa inscripción, conforme al párrafo tercero del artículo 20 de la Ley, podrán prorrogarse hasta los 180 días de la fecha del asiento de presentación, mediante solicitud dirigida al Registrador, en la que, a juicio de éste, se acredite la causa. Esta prórroga se hará constar por medio de nota marginal. Por causas extraordinarias, como haberse incoado expediente de dominio u otras análogas, el Juzgado de primera instancia del partido podrá acordar, a petición de parte, la prórroga de la anotación hasta que transcurra un año de su fecha.”

Subsistencia del plazo. En caso de recurso gubernativo, el plazo quedará en suspenso

hasta la Resolución. Art. 66 ult LH.

Además, según Art. 327. 11 LH, (tras la reforma por la Ley 30 XII 2003) habiéndose estimado

el recurso, el registrador practicará la inscripción en los términos que resulten de la resolución.

El plazo para practicar los asientos procedentes, si la resolución es estimatoria, o los pendientes, si es desestimatoria, empezará a contarse desde que hayan transcurrido dos meses desde su publicación en el “Boletín Oficial del Estado”, a cuyo efecto, hasta que transcurra dicho plazo, seguirá vigente la prórroga del asiento de presentación. En caso de desestimación presunta por silencio administrativo, la prórroga del asiento de presentación vencerá cuando haya transcurrido un año, y un día hábil, desde la fecha de la interposición del recurso gubernativo. En todo caso será preciso que no conste al registrador interposición del recurso judicial a que se refiere el artículo siguiente.

Anotación preventiva por imposibilidad del registrador

En estos casos nos encontraremos cuando el asiento solicitado no pueda practicarse de momento

por causa no calificable como defecto subsanable. Generalmente deben practicarse de oficio.

A diferencia de las anotaciones anteriores carecen de una regulación general, con la salvedad del

art. 197.2 del RH relativo a su conversión. Como supuestos podemos señalar los siguientes:

1 – Supuestos.

— Falta de índices. Cuando la inscripción pretendida precise de la consulta de estos. Art. 161 RH.

— Presentación simultánea de títulos contradictorios sobre una misma finca sin que manifiesten los interesados a cuál de ellos ha de darse preferencia. Art. 422 RH

— Consulta del Registrador a la DG, sobre materias que no son objeto de la calificación. Art. 481 RH.

— En el período de reconstrucción de Registros destruidos, si se presentan a inscripción títulos

no susceptibles de ser inscritos definitivamente. Art. 2 L. 15 de agosto de 1873 y 5 de julio de 1938.

— Si el Registrador no quiere aceptar la responsabilidad de la firma de un asiento extendido por su antecesor. R. 17 de abril de 1929.

— Por extraordinaria de acumulación de títulos, que impidan el despacho en el plazo legal. R. 14 de marzo de 1877.

Su régimen es el mismo que el de las anotaciones antes vistas, con las siguientes especialidades:

— Se practican de oficio.

— Su conversión se practica también de oficio, cuando cese la causa o desaparezca el obstáculo que motivó la anotación. Art. 197.2 RH.

— Duración

— Si es por falta de índices, se aplicarán las reglas generales. Art. 86 LH.

— En caso de presentación simultanea de títulos, se aplica el Art. 96.

— En caso de consulta, subsistirá hasta que se notifique su resolución.

— En caso de reconstrucción, caducará al año.

— En los casos de falta de firma o de sucesiva acumulación de títulos, el plazo del Art. 96.

Anotación que se practica cuando el registrador inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores en los asientos del registro

Se incluyó en la LH con la reforma de la Ley de 27 de diciembre de 2001, y supone una excepción al principio de rogación, al permitir al registrador practicar de oficio la anotación y cuya finalidad es evitar la aparición de terceros protegidos por la fe pública registral mientras tiene lugar dicha rectificación de errores en los asientos. En este caso el legislador previó un desarrollo reglamentario de este supuesto que de momento no se ha verificado.

2.- ASIENTOS POR SUSPENSIÓN DE OTROS

Podemos distinguir:

— La anotación por falta de índices, (Art. 161 RH) vista.

SUSPENSIÓN DE CANCELACIÓN

Se refiere a ella el artículo 162 RH:

“Si pedida una cancelación no pudiera hacerse por mediar defecto subsanable, se practicará a instancia de parte, un asiento análogo al de la cancelación pretendida, indicando el motivo de la suspensión. La caducidad de este asiento se determinará con arreglo al artículo 96 de la Ley.”

NOTA MARGINAL PREVENTIVA

Se regula en el Art. 163 RH:

“Si pedida una nota marginal que implique adquisición, modificación o extinción de derechos inscritos, cuando no deba verificarse inscripción o anotación, no pudiere efectuarse por algún defecto subsanable del título, deberá extenderse, a petición de parte interesada, nota marginal preventiva que expresará:

– el contenido del documento presentado

– el objeto de presentación

– la circunstancia de haberse suspendido aquélla

– y los motivos de la suspensión.

Las notas marginales preventivas caducarán a los 60 días de su fecha. Este plazo se podrá prorrogar hasta ciento ochenta días por justa causa y en virtud de providencia judicial.”

SUSPENSIÓN DE ANOTACIÓN

Se contempla en el Art. 164 RH:

“Cuando en mandamiento judicial o administrativo se ordene tomar una anotación preventiva y no pueda efectuarse por defecto subsanable, se extenderá el asiento, si los interesados lo solicitaren, en la forma prevenida por el Art 169.

Cuando se trate de embargos por causas criminales o en que tenga el Estado un interés directo, no será necesaria la solicitud del interesado para que se tome la referida anotación.”

Y en el Art. 169 RH:

“Las anotaciones preventivas que se tomen por suspensión de otras anotaciones solicitadas en primer término se extenderán en la forma en que hubieran podido extenderse, en su caso, las principales, añadiendo que se suspende el asiento pretendido por existir defectos subsanables, y expresándose cuales sean. Estas anotaciones caducarán una vez transcurridos los plazos que establece el artículo 96 de la Ley.”

SUSPENSIÓN DE INSCRIPCIÓN

Reguladas en el Art. 168 RH que establece:

“En las anotaciones preventivas que se tomen por suspensión de las inscripciones propiamente dichas se consignarán, si fuere posible, las circunstancias exigidas para la inscripción correspondiente, haciendo constar que se extiende anotación preventiva por defecto subsanable y determinándose cuál sea éste.”

3.- Cancelación de anotaciones preventivas

El siguiente epígrafe del programa exige el examen de la cancelación de las anotaciones preventivas en general y podemos partir para ello del artículo 77 de la LH que establece:

“Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción”.

Se completa con los Arts 78 a 80 LH, relativos a la cancelación total o parcial regulando además los supuestos en que procede una y otra.

Cabe señalar además que la cancelación no es causa de extinción, sino la constatación registral de la extinción por caducidad o conversión.

En cuanto a los SUPUESTOS:

Resultan del Art. 206 RH que establece:

“Procederá la cancelación de las anotaciones preventivas:

1º. Cuando por sentencia firme fuere absuelto el demandado en los casos a que se refiere el párrafo primero del artículo 42 de la Ley.

2º. Cuando en casos de embargo preventivo, juicio ejecutivo, causa criminal o procedimiento de apremio se mandare alzar el embargo, o se enajenare o adjudicare en pago la finca anotada.

3º. En el caso de que se mandare alzar el secuestro o la prohibición de enajenar.

4º. Cuando ejecutoriamente fuere desestimada la demanda propuesta, con el fin de obtener alguna de las providencias indicadas en el número cuatro del art. 2 de la Ley.

5º. Siempre que se desestimare o dejare sin efecto la declaración de concurso o quiebra.

6º. Cuando en alguno de dichos procedimientos civiles el demandante abandonase el pleito, se separase de él o se declare caducada la instancia.

7º. Cuando el legatario cobrase su legado.

8º. Cuando fuere pagado el acreedor refaccionario.

9º. Si hubiere transcurrido un año desde la fecha de la adjudicación para pago de deudas o desde que éstas puedan exigirse, y en cualquier tiempo si se acredita el pago de las deudas garantizadas.

10º. Cuando en el supuesto del número 6º del artículo 42 de la Ley o del párrafo segundo de la regla 1ª del artículo 166 de este Reglamento (la anotación preventiva del derecho hereditario o en la de embargo obtenida contra el heredero o legatario del titular registral por deudas propias del demandado), se presentare la escritura de partición y no aparecieran adjudicados al heredero las fincas o derechos sobre los que se hubiere tomado la anotación preventiva del derecho hereditario.

11º. Si la anotación se convierte en inscripción definitiva a favor de la misma persona en cuyo provecho se hubiese aquélla constituido, o de su causahabiente, bien de oficio o a instancia de parte.

12º. Si la persona a cuyo favor estuviere constituida la anotación renunciare a la misma o al derecho garantizado.

13º. Cuando caducare la anotación por declaración expresa de la Ley, en cuyo caso se hará constar, de oficio o a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado, por nota marginal.”

Forma de practicar las cancelaciones.

Se regula en el Art. 207 RH, que establece que:

“La cancelación se practicará mediante la presentación del testimonio o de la resolución judicial firme o mandamiento donde se ordene la cancelación, Escritura pública o documento en que se acredite el hecho determinante de aquélla o, en su caso, solicitud de los interesados.

En los casos de caducidad, bastará solicitud del dueño del inmueble o derecho real afectado, ratificada ante el Registrador.

Cuando se trate de cancelación de embargos a favor de la Hacienda, será título bastante la escritura en la que se haga constar que queda extinguida dicha anotación o la certificación de adjudicación de bienes que determina el Art. 26.”

Renuncia; Hay que distinguir según el Art. 208 RH

“La renuncia de que trata el número 12 del artículo 206, se hará constar en escritura pública si se hubiere extendido en virtud de otra escritura la anotación que se pretenda cancelar. Si la anotación se hubiera extendido mediante resolución judicial, deberá hacerse la renuncia por solicitud dirigida y ratificada ante el Juez o Tribunal que haya ordenado la anotación, quien librará el correspondiente mandamiento al Registrador cuando fuera procedente.

Si se tratare de cancelar una anotación preventiva constituida por solicitud dirigida al Registrador por los interesados, bastará que éstos le presenten otra, consignando en ella la renuncia y pidiendo la cancelación. En tal caso y siempre que no estén legitimadas las firmas, dispondrá el Registrador que el renunciante se ratifique en su presencia, y se asegurará de la identidad de la persona y de su capacidad y poder dispositivo para ejercitar el derecho de que se trate.”

Reglas particulares.

— Cancelación del derecho hereditario. Art. 209 RH.

— Cancelación por confusión. Art. 210 RH. Si bien ambas se estudian en otros temas del programa por lo que vamos a referirnos ya al siguiente epígrafe relativo a:

4.- LA CADUCIDAD DE LAS ANOTACIONES

Se refiere al asiento mismo de anotación, abstracción hecha de la realidad extrarregistral.

Esta caducidad opera ipso iure, aunque no se haya extendido la nota marginal cancelatoria de acuerdo con la doctrina de la DGRN sentada entre otras en las RR. de 13 de febrero y 20 de marzo de 2000.

Plazo. Hay que distinguir:

1 – Regla general. La recoge el Art. 86 LH al establecer:

“Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las Autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre el mandamiento ordenado la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada, caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.

La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado.”

a) Cómputo del plazo. Desde la fecha de la anotación, como resulta claramente del propio artículo

tras la modificación operada en él por la L.E.C.

b) Forma de hacerse constar. Ya hemos visto que el Art. 206. 13 RH establecía que “procederá la

cancelación de las anotaciones preventivas cuando caducaren por declaración expresa de la Ley, en cuyo caso se hará constar, de oficio o a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado, por nota marginal”

Señalar por tanto:

— Se exige rogación, salvo en el caso del Art. 353.3 RH cuando se pida certificación de cargas o al practicar cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado.

— Se refleja por nota marginal, y no con asiento de cancelación.

2 – Excepciones. Que suponen un plazo de caducidad más breve, son objeto de estudio detallado en otros temas del programa si bien cabe destacar:

— AP en favor de legatario que no sea de especie: caduca al año desde su fecha, pero si el legado no es exigible a los 10 meses de la anotación, e subsiste la anotación hasta 2 meses después de que el legado pueda exigirse (Art. 87 L.H.)

— Anotación de crédito refaccionario: caduca a los 60 días desde concluida la obra objeto de la refacción (Art. 92 L.H.)

— AP por defectos de los títulos, a los 60 días prorrogables como hemos visto.

— La AP de suspensión tomada por más de un concepto: caducará cuando proceda, atendiendo al plazo de menor duración, a no ser que se hubiere subsanado el defecto o cumplido el requisito que motivó esta última. Art. 199.1 RH

— Las AP de derecho hereditario, cuando conste en el Registro el acuerdo de indivisión o la prohibición de división de los Arts. 400 y 1051 CC, no caducarán en tanto no transcurran los plazos señalados para la indivisión, se justifique en DP haber cesado la comunidad, o cuando se haya solicitado expresamente por los interesados (A. 209.2 RH).

— Como hemos visto, también presentan especialidad las anotaciones de adjudicación para pago de deudas de una herencia, concurso o quiebra, o por imposibilidad.

— En todos los casos de caducidad por causa distinta del transcurso del plazo, será de aplicación el plazo máximo de 4 años.

Por último podemos destacar que:

— Tras la LEC en las AP practicadas y prorrogadas por orden de la autoridad judicial, no se aplicarán la prórroga indefinida del Art. 199.2 RH.

— Sobre esta cuestión surgió una discusión sobre los efectos transitorios, acerca de la caducidad o no de las anotaciones prorrogadas antes de la entrada en vigor de la LEC. Esta cuestión ya ha quedado resuelta por la DG que, entre otras muchas, en la R. de 30 de noviembre de 2005, declaró que las anotaciones prorrogadas antes de la entrada en vigor de la LEC no caducan por transcurso de plazo, sin perjuicio de poder instar la cancelación cuando hayan transcurrido seis meses desde la firmeza de la resolución judicial dictada en el procedimiento de que se trate.

En este mismo sentido la St. De la AP de Pontevedra de 16 de octubre de 2007.