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Tema 63. Extensión objetiva de la hipoteca. Elementos integrantes y accesorios de la finca hipotecada: Subrogación real; accesiones, mejoras y excesos de cabida. Extensión objetiva frente a un tercer poseedor.

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TEMA 63. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

Extensión objetiva de la hipoteca.
Elementos integrantes y accesorios de la finca hipotecada: Subrogación real; accesiones, mejoras y excesos de cabida.
Extensión objetiva frente a un tercer poseedor.

1.- EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA.

– Si conforme al art.104 LH: “La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida”, resulta que la hipoteca tanto puede contemplarse en relación con la obligación asegurada como respecto de la finca o derecho.

Por ello, al tratar de la extensión de la hipoteca lo mismo puede hacerse con referencia al crédito garantizado que con relación al objeto gravado. No obstante, en el presente tema me ocuparé de la extensión de la hipoteca en relación con la cosa hipotecada.

-Haciendo una breve evolución histórica:

*en la legislación anterior a 1909, la hipoteca se extendía por ministerio de la Ley y sin admitir pacto en contrario, tanto a las accesiones naturales como a los muebles, frutos y rentas.

*la reforma de 1909 distinguió entre elementos a los que la hipoteca se extendía naturalmente y elementos a los que podía extenderse por pacto.

*la legislación actual sigue ese mismo criterio, pero permitiendo la extensión no sólo por pacto sino también por disposición legal.

-En torno al régimen vigente pueden destacarse 2 teorías:

1-la de autores, como CAMY que diferencia:

*que la finca hipotecada continúe en poder del hipotecante al tiempo de la ejecución, en cuyo caso se aplicaría el artículo 1877CC en su sentido más amplio, de modo que cualquier clase de mejora, accesión natural o industrial, fruto pendiente o renta no percibida y cualquier otra cosa incorporada a la finca y que tenga la cualidad de inmueble conforme al artículo 334CC. Responden de la deuda sin admisión de pacto en contrario.

*que la finca hipotecada se encuentre en poder de un tercero al tiempo de la ejecución, en cuyo caso se aplicarán los arts. 109 a 112 LH.

2-la de la inmensa mayoría de los autores, como ROCA, CHICO…, que consideran la aplicación en todo caso de la LH al ser Ley especial y posterior.

Así, siguiendo a la doctrina mayoritaria, distinguimos:

A-EXTENSIÓN NATURAL DE LA HIPOTECA Y,

B-EXTENSIÓN MEDIANTE PACTO.

A-EXTENSIÓN NATURAL DE LA HIPOTECA:

A1-Conforme al art.109 LH:” La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados.”

1-La extensión de la hipoteca a las accesiones naturales se estudia en epígrafe separado.

2-En cuanto a las mejoras: el amplio concepto de las mejoras, pudiendo referirse tanto a las útiles, necesarias o de recreo como también a las naturales o jurídicas, hacía necesaria una concreción que se contiene en al art. 110.1LH:” Conforme a lo dispuesto en el art. Anterior se entenderán hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario:

Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto por accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere”.

3-Respecto a las indemnizaciones debidas o concedidas al propietario por razón de los bienes hipotecados. Este supuesto contempla un caso de subrogación que viene desarrollado por el art.110.2 LH: “Conforme a lo dispuesto en el art. Anterior se entenderán hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario:

2-Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública. Si cualquiera de estas indemnizaciones debiera hacerse efectiva antes del vencimiento de la obligación asegurada y quien haya de satisfacerlas hubiere sido notificado previamente de la existencia de la hipoteca, se depositará su importe en la forma que convengan los interesados o, en defecto de convenio, en la establecida en los artículos 1176 y siguientes del Código Civil.”

Como supuestos de aplicación del anterior art. Pueden citarse los siguientes:

*la indemnización que proceda por causa de expropiación forzosa regulada por el art.32 RH.

*la indemnización que proceda en caso de resolución de la concesión administrativa conforme al art. 175.3 RH.

*el supuesto regulado por el art. 148 LH: “Cuando se redima un censo gravado con hipoteca, tendrá derecho el acreedor hipotecario a que el redimente, a su elección, le pague su crédito por completo con los intereses vencidos y por vencer, o le reconozca su misma hipoteca sobre la finca que estuvo gravada con el censo.

En este último caso se hará una nueva inscripción de la hipoteca, la cual expresará claramente aquella circunstancia, y surtirá efecto desde la fecha de la inscripción anterior.”

A2 Además de los supuestos contemplados en el art.109LH deben mencionarse otros a los que se extiende naturalmente la hipoteca:

1-también se extiende naturalmente la hipoteca a sensu contrario del art.111 LH “a Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.”, art. en perfecta armonía con lo dispuesto en el art. 334 CC, según el cual tiene la consideración de inmueble todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.

2-también se extiende a las servidumbres prediales en relación con el predio dominante (108.1 de la LH),

3-y a las partes en copropiedad, que son anejo inseparable del piso o local inscrito como finca separada en régimen de PH (396 CC),

4-finalmente también se extiende naturalmente la hipoteca al exceso de cabida de finca hipotecada que se haya hecho constar en el Registro con posterioridad a la inscripción de aquella, (Art. 215 RH), al que me referiré al final del tema.

Finalmente hay que citar la STS 19 de junio de 2008 (3119/2008)

Para el examen de la cuestión, por otra parte, es dato decisivo que el conflicto litigioso se suscita entre el deudor hipotecante y el acreedor hipotecario, y no entre éste y el tercer poseedor. En este conflicto, el que se plantea en la presente litis, jurisprudencia y doctrina están de acuerdo en que las normas en cuestión (arts 109 y 110 LH) son dispositivas, y por tanto las partes pueden regular la extensión de la hipoteca de acuerdo con sus conveniencias. La Sala de instancia cita las Sentencias de esta Sala de 16 de octubre de 1993 y 2 de enero de 1991, y las Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de 23 y 26 de octubre de 1987, y subraya que la propia expresión del precepto («..se entenderán hipotecados…») sugiere que la norma opera a falta de concreción por vía convencional o por determinación legal. La posibilidad de un pacto modificativo del régimen previsto en el artículo 110 LH se deduce también de otras decisiones, como la STS de 20 de marzo de 1992 y las Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de 6 de febrero de 1986 y 19 de enero de 1996. Y es coherente con lo establecido en otras decisiones respecto de casos que, diferentes del que nos ocupa, guardan relación con el conflicto planteado, tal como ocurre en el STS de 18 de noviembre de 2005, en el que no hubo pacto sobre extensión, ni expreso ni implícito. Es, además, la communis opinio doctorum o doctrina usual. Otra es la regla en el conflicto entre acreedor hipotecario y tercer poseedor de la finca hipotecada, al que se aplican los artículos 112 y 113 de la Ley Hipotecaria (Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987).

B-EXTENSIÓN MEDIANTE PACTO:

_La libertad que confiere el art.1255 CC a los contratantes permite la ampliación del objeto de la hipoteca, conforme al art.111LH que dispone que:” Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligación que garantice, no comprenderá:

Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.
Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.
Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.”

En relación con este art. debe citarse la RDGRN 5 mayo 2000, que señaló que para la validez y eficacia del pacto del art.111.1LH no es necesario que se concreten e identifiquen los bienes que pueden verse afectados por dicho pacto, ya que ninguna norma condiciona la validez o eficacia de dicho pacto a ello.

-También hay que tener en cuenta el art. 134.2LH: “Tan sólo subsistirán las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones.”

-Además de los casos citados, ROCA SASTRE incluye los supuestos de agregación de terrenos que no sean por accesión natural y la nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere, puesto que, aunque la Ley no prevé la posibilidad de pacto tampoco lo prohíbe.

-Finalmente, con relación a la extensión por pacto a las nuevas construcciones, debe tenerse en cuenta la doctrina sentada por la DG en las resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, y reiterada por la resolución de 21 de diciembre de 2010, según las cuales es preciso diferenciar:

1-la hipoteca se extiende naturalmente a las edificaciones existentes y a su ulterior elevación siempre que se haga por el deudor.

2-la hipoteca puede extenderse por pacto a las ulteriores edificaciones que se realicen por el deudor.

3-la hipoteca en ningún caso se extenderá, ni siquiera mediante pacto, a las edificaciones que realicen terceros poseedores, pues excede del espíritu del art.11, y contradice el 112, perjudicando el tráfico jurídico.

2.- ELEMENTOS INTEGRANTES Y ACCESORIOS DE LA FINCA HIPOTECADA: SUBROGACIÓN REAL; ACCESIONES, MEJORAS Y EXCESOS DE CABIDA.

A-ELEMENTOS INTEGRANTES:

-Castán Tobeñas los define como: “aquellos elementos componentes de un todo, que, teniendo una cierta autonomía, están coligados entre sí para formar aquél”.

El concepto de elemento integrante no viene definido en nuestra legislación, aunque sí aparecen atisbos en los arts.334 y 408.2 CC y 44 RH.

La importancia de la consideración de un elemento como integrante es que, si lo consideramos como integrante de la cosa principal, queda unido a ella y por tanto también a su régimen jurídico y consecuencia de lo anterior es que la hipoteca constituida sobre la cosa principal se extiende inmediata y naturalmente a los elementos integrantes.

Precisamente por lo anterior, la Ley Hipotecaria dispone que la hipoteca se extiende naturalmente a los siguientes elementos integrantes:

1-A las obras realizadas y a las plantaciones de las fincas, así como a las edificaciones existentes al constituirse la misma y las elevaciones ulteriores.

2-A los muebles colocados permanentemente en la finca que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.

3-A las accesiones naturales.

El único supuesto excepcional en el que la hipoteca no se extiende naturalmente sino en virtud de pacto expreso a un elemento integrante es el relativo a los frutos pendientes, conforme al art.11LH.

Por otro lado, se plantea la cuestión de si los elementos integrantes pueden ser objeto de hipoteca independiente. En el derecho alemán sólo es posible cuando se produzca una separación, con lo cual ya vendría a formarse una finca independiente dejando de ser parte integrante.

En derecho español se permite siempre que hayan sido separados de la cosa principal o se haya formado respecto de ellas un régimen especial (ej.PH) y que además sean susceptibles de formar una finca independiente, pues caso contrario (frutos, muebles…) sólo podrán ser objeto de garantías diferentes como las previstas en la LHM y PSD.

B-ELEMENTOS ACCESORIOS:

Castán los define diciendo que “son elementos accesorios o pertenencias, no las partes constitutivas de una cosa, sino cosas en sí mismas, que, conservando su individualidad y autonomía, son puestas en relación de duradera subordinación respecto de la otra para servir a sus fines”. Así, son requisitos de los elementos accesorios:1-que se destine al fin de la principal

2-que pueda separarse sin detrimento de aquella

3-que la afectación sea duradera y permanente.

Y se diferencian de los elementos integrantes porque:

1-no es necesaria su segregación para que dejen de serlo bastando la mera manifestación del dueño.

2-son susceptibles de separarse de la principal sin deterioro de la misma.

En cuanto al régimen jurídico de los elementos accesorios, lo lógico es que sigan el régimen de lo principal como así se dispone en nuestro CC en materia de legados (art.883) o de obligaciones de dar, así como en la LHM y PSD al disponer en el art,7 la extensión de la hipoteca a las pertenencias del objeto gravado, salvo pacto en contrario.

Sin embargo, el régimen seguido por la LH es el de la necesidad de pacto para la extensión de la hipoteca a los elementos accesorios, y así:

*respecto a los elementos accesorios consistentes en muebles susceptibles de separación sin detrimento, requiere pacto para la extensión de la hipoteca, no siguiendo, por tanto, el régimen jurídico de la cosa principal (111.1)

*respecto de los frutos separados contenidos en el 111.2 se exige también pacto al respecto.

C-SUBROGACIÓN REAL:

El principio de subrogación real es aquél en cuya virtud un bien ingresa en el patrimonio de una persona sometiéndose al mismo régimen jurídico al que estaba sometido aquél al que sustituye.

En principio, partiendo del art.104LH antes expuesto, el mismo impediría la aplicación de dicho principio al sujetar directamente determinados bienes.

Sin embargo, la inaplicación de dicho principio al ámbito de la hipoteca podría provocar perjuicios al acreedor en aquellos casos de pérdida de la cosa hipotecada por causas ajenas al deudor hipotecario o al propietario de la misma.

De ahí que la legislación hipotecaria prevea determinados casos en los que procede dicha subrogación, entre los cuales pueden destacarse:

1-Indemnizaciones por razón de seguro y procedentes de expropiación forzosa contempladas en el art.110.2Lh antes expuesto.

El problema que plantea este precepto es que la garantía que recaía sobre un bien inmueble pasa a recaer sobre una cantidad de dinero, bien mueble, lo que ha provocado que algunos autores consideren que no puede hablarse de subrogación propiamente dicha, pues la hipoteca se transformaría en una garantía pignoraticia.

Sin embargo, ROCA SASTRE considera que puede salvarse la figura de la subrogación real si consideramos que ambas figuras, prenda e hipoteca, persiguen una misma finalidad de garantía, y ello, aunque sufra una alteración de la naturaleza del bien sobre el que recaen.

2-subrogación en las rentas vencidas y no satisfechas. Recordemos el art.111.3 Lh que dispone: “Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligación que garantice, no comprenderá: 3-Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.”, lo que a sensu contrario significa que existiendo pacto o disposición legal deberá extenderse a dichas rentas, constituyendo un supuesto de subrogación.

3-Subrogación en el caso de las concesiones administrativas: el art.175.3 RH dispone: “En consecuencia de lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 82 de la Ley, la cancelación de las inscripciones cuya existencia no dependa de la voluntad de los interesados en las mismas se verificará con sujeción a las reglas siguientes.

3-Las inscripciones de hipotecas constituidas sobre obras destinadas al servicio público, cuya explotación conceda el Gobierno y que estén directa y exclusivamente afectas al referido servicio, se cancelarán, si se declarase resuelto el derecho del concesionario, en virtud del mismo título en que se haga constar esa extinción y del documento que acredite haberse consignado en debida forma, para atender al pago de los créditos hipotecarios inscritos, el importe de la indemnización que en su caso deba percibir el concesionario.”

Con relación a dicho precepto, CANO TELLO, manifiesta que se refiere únicamente a los supuestos en que la concesión se extinga por rescate y por caducidad-sanción ya que sólo en esos casos puede provocar un perjuicio imprevisto, mas no en los demás.

4-El supuesto de hipoteca sobre el derecho de superficie que pasará a recaer, una vez construido el edificio, sobre la propiedad temporal que ostente el superficiario.

5-El supuesto de hipoteca sobre los bienes vendidos a carta de gracia, pues en caso de resolverse la vente, la garantía pasará a recaer por subrogación sobre el precio obtenido.

6-El supuesto de hipoteca sobre el derecho de retracto en cuyo lugar se subrogará la finca retraída al ejercitarse el derecho.

7-Hipoteca sobre el derecho del rematante, que una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio a favor del rematante, la hipoteca subsistirá recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.

…….

D-ACCESIONES

Conforme al art.109 LH la hipoteca se extiende a las accesiones naturales, siguiendo el criterio de que lo accesorio sigue a lo principal.

ROCA SASTRE concretando el supuesto, aclara que se refiere al incremento que la finca reciba por obra de la naturaleza, como las operadas por aluvión, avulsión y cauce abandonado siempre que las mismas pasen a pertenecer al dueño de la finca hipotecada conforme al CC; y considera que no se incluyen las islas que se forman por la sucesiva acumulación de arrastres en los ríos navegables, al constituir una finca independiente, ni las agregaciones de terrenos que no lo sean por accesión natural.

E-MEJORAS:

La hipoteca alcanza a todas las mejoras salvo la agregación de terrenos o nueva construcción de edificios. Están reguladas en los arts. 109 y 110 LH, a los que ya me he referido a lo largo del tema.

F-EXCESOS DE CABIDA.

El art.215 RH dispone:” La hipoteca se extenderá al exceso de cabida de la finca hipotecada que se haya hecho constar en el Registro con posterioridad a la inscripción de aquélla”.

ROCA SASTRE considera incluidos en el citado precepto dos supuestos: el exceso de cabida propiamente dicho y el de incremento de la extensión por accesión natural.

Otros como CHICO ORTIZ rebaten lo anterior al considerar incluido sólo el primero mas no el segundo, al ser éste un supuesto de accesión natural regulado en el art.110 LH.

3.- EXTENSIÓN OBJETIVA FRENTE A UN TERCER POSEEDOR.

Según los arts. 662 LEC y 126 y 127 L.H., el tercer poseedor de los bienes hipotecados será el adquirente del pleno dominio, dominio directo, dominio útil, usufructo o nuda propiedad, que no asuma la deuda personal.

Le afecta la hipoteca, no personalmente, sino “ob rem”, por ello la L.H. atenúa su responsabilidad.

La teoría general de la extensión objetiva de la hipoteca tiene una especial regulación cuando la finca hipotecada pasa a manos de un tercer poseedor que no se subroga en la obligación garantizada.

El art.112LH dispone: “Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.”

Analizando dicho precepto ROCA SASTRE manifiesta que:

1-La hipoteca se extiende naturalmente a los elementos previstos en el art.109 LH, excepto a las mejoras costeadas por el tercer poseedor, salvo que sean de reparación, seguridad o transformación en cuyo caso sí se extenderá.

2-En cuanto a la extensión por pacto, no es posible que afecte al tercer poseedor pues no fue parte en la constitución de la hipoteca y no puede verse afectado por aquellos; precisamente por ello el art. 112 excluye la extensión a los muebles, frutos pendientes y rentas vencidas.

Al no extenderse la hipoteca a los bienes anteriormente citados, el tercer poseedor es dueño de los mismos y de ahí que se le conceda en caso de ejecución las opciones previstas en el art.113LH: “El dueño de las accesiones o mejoras que no se entiendan hipotecadas según lo dispuesto en el artículo anterior, podrá exigir su importe en todo caso o bien retener los objetos en que consistan, si esto último pudiera hacerse sin menoscabo del valor del resto de la finca.

Si exigiere su importe no podrá detener el cumplimiento de la obligación principal bajo el pretexto de hacer efectivo su derecho, sino que habrá de cobrar lo que corresponda con el precio de la misma finca cuando se enajene para pagar el crédito.

Si las accesiones o mejoras no pudieran separarse sin menoscabo de la finca, el dueño de las mismas cobrará su importe, aunque la cantidad restante no alcance para cubrir el crédito hipotecario; mas si pudieran ser separadas sin dicho menoscabo y aquél hubiere optado, sin embargo, por no llevárselas, se enajenarán con separación del predio, y su precio, tan sólo, quedará a disposición de dicho dueño”.

Señala ROCA que, si opta por el importe de las accesiones o mejoras, tendrá derecho al valor que tengan en el momento de la ejecución y no a lo que costaron.

En tal caso, si las accesiones o mejoras no pueden separarse de la finca, como el tercer poseedor tiene derecho a cobrar del precio del remate con preferencia al acreedor hipotecario, puede resultar que el importe de este precio sea insuficiente para cubrir el crédito hipotecario, de modo que la depreciación que suele producirse la sufre por entero el acreedor. Para paliar este perjuicio:

-VALLÉS Y PUJALS apuntó la posibilidad de pactar en la constitución de la hipoteca su extensión a todas las obras y mejoras que se introduzcan, tanto si la finca continua en poder del hipotecante como si pasa a poder de un tercero. Sin embargo, la DG en resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987 rechazó el pacto que extendía la hipoteca a edificaciones futuras hechas por terceros.

-CAMY propone que, si se fijó el valor de la finca en la escritura de hipoteca, a efectos de la subasta, ese valor deba ser revisado, teniendo en cuenta el de las accesiones y mejoras.