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Tema 68. Hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas. Su naturaleza y caracteres principales. Constitución y requisitos. Efectos de la transmisión de la finca hipotecada. Ejecución de la hipoteca: Problemas que se plantean. Subsistencia de la hipoteca. Cancelación.

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TEMA 68. DERECHO HIPOTECARIO. Registros.

1.- HIPOTECA EN GARANTÍA DE RENTAS O PRESTACIONES PERIÓDICAS.

2.- SU NATURALEZA Y CARACTERES PRINCIPALES.

3.- CONSTITUCIÓN Y REQUISITOS.

4.- EFECTOS DE LA TRANSMISIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA.

5.- EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA: PROBLEMAS QUE SE PLANTEAN.

6.- SUBSISTENCIA DE LA HIPOTECA.

7.- CANCELACIÓN.

EXTRA: LA HIPOTECA INVERSA.

1.- HIPOTECA EN GARANTÍA DE RENTAS O PRESTACIONES PERIÓDICAS.

I.- Concepto y regulación.

Podemos definir la hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas o hipoteca rentaria, siguiendo a GARCÍA URBANO como “la hipoteca constituida en garantía del pago de una cantidad de dinero o de una prestación susceptible de ser convertida a metálico, cuyo devengo se produce paulatinamente en más de una ocasión”.

Esta modalidad de hipoteca, si bien admitida desde antiguo, no se reguló expresamente en nuestro Derecho hasta la reforma de 1944-1946. Actualmente aparece prevista en el Art.157 Ley Hipotecaria y Art.248 Reglamento Hipotecario, cuyo contenido analizaremos a lo largo de esta exposición.

Cabe adelantar que la regulación de esta hipoteca deja más sombras que luces, lo que ha generado frecuentes debates doctrinales sobre su naturaleza, distinguiéndose, básicamente, dos posturas:

a) Aquellos, como ROCA SASTRE, que defienden que la deuda sigue a la hipoteca (teoría de la asunción automática de la deuda por el adquirente) en lo que podríamos denominar Teoría subrogacionista. Esta teoría rompe con el principio de accesoriedad de la hipoteca respecto de la obligación garantizada y asimila esta hipoteca a ciertos supuestos de Derecho comparado, como la carta de renta (Lettre de rente o Gült) del Derecho Suizo, o la deuda de renta (Rentenschuld) del Derecho Alemán.

b) Aquellos, como REY PORTOLÉS, que defienden la inexistencia de la asunción automática de deuda y, por tanto, la plena efectividad del principio de accesoriedad. Postura que, por ser mayoritaria y más respetuosa con el conjunto del sistema, seguiremos en la presente exposición, sin perjuicio de que más adelante analicemos los argumentos señalados por los defensores de una y otra teoría.

II.- Supuestos en que puede tener aplicación.

A lo largo de nuestro ordenamiento jurídico encontramos numerosos supuestos en que puede tener aplicación la presente hipoteca. Podemos distinguir los siguientes:

1.- Ámbito patrimonial

En el ámbito de las relaciones patrimoniales ordinarias, destacamos:

a) Renta Vitalicia: el Art.1.805 C.c. autoriza al perceptor de la renta vitalicia a exigir el aseguramiento de las rentas futuras, pudiendo por tanto utilizar esta hipoteca para dicho aseguramiento.

b) Alimentos: el Art. 1.797 C.c. permite expresamente al alimentista garantizar su derecho mediante la hipoteca del Art.157 Ley Hipotecaria.

c) Censo consignativo: los Arts. 1.659 y 1.660 C.c. en sus respectivos supuestos de hecho, permiten al censualista obligar al censatario a completar la garantía, función en la que puede tener utilidad la presente hipoteca.

d) Censos en general: destaca el Art.116 Ley Hipotecaria, según el cual: “El acreedor por pensiones atrasadas de censo no podrá repetir contra la finca acensuada , con perjuicio de otro acreedor hipotecario o censualista posterior, sino en los términos y con las restricciones establecidas en los Artículos 114 y párrafo 1º y 2º del 115; pero podrá exigir la hipoteca en el caso y con las limitaciones que tiene derecho a hacerlo el acreedor hipotecario, cualquiera que sea el poseedor de la finca acensuada”.

e) En el Derecho Foral catalán, cabe constituir la presente hipoteca en garantía de los censales y los violarios.

f) Arrendamiento Financiero: la Resolución DGRN de 17 de Diciembre de 1993 señaló que la hipoteca en garantía de las rentas del arrendamiento financiero está incluida en el ámbito del Art.157 Ley Hipotecaria.

2.- Ámbito Familiar

En el ámbito de las relaciones patrimoniales familiares, destacamos:

a) Pensión Compensatoria: en los casos de separación o divorcio, el Art.97 C.c. regula la llamada pensión compensatoria, pudiendo esta garantizarse con la presente hipoteca.

b) Contribución a las cargas familiares: supuesto previsto en el Art.93 C.c. y cuya efectividad puede igualmente garantizarse con la presente hipoteca.

c) Alimentos de los hijos bajo patria potestad: el Art. 158 C.c. prevé que el Juez dictará las medidas convenientes para asegurar la prestación de alimentos y proveer a las futuras necesidades del hijo, en caso de incumplimiento de este deber por sus padres.

d) Derecho Foral Catalán: destaca la regulación contenida en la Ley 5/2006 de 10 de Mayo, que aprueba el Libro V del Código Civil Catalán, Art. 569-36 a 38, que regula expresamente la hipoteca en garantía de pensiones compensatorias, alimentos y pensiones periódicas.

3.- Ámbito sucesorio.

En el ámbito de las relaciones patrimoniales sucesorias, destacamos:

a) Legado de renta: se permite al legatario de renta exigir la constitución de esta hipoteca a su favor, bajo dos supuestos:

a´) Si previamente ha obtenido anotación preventiva a su favor: el Art. 88 Ley Hipotecaria establece que: “El legatario de rentas o pensiones periódicas impuestas por el testador determinadamente a cargo de alguno de los herederos o de otros legatarios, sin declarar personal esta obligación, tendrá derecho, dentro del plazo señalado en el artículo anterior, a exigir que la anotación preventiva que oportunamente hubiere constituido de su derecho se convierta en inscripción de hipoteca”.

b´) Si no hubiere obtenido tal anotación preventiva: el Art.90 Ley Hipotecaria dispone que: “El pensionista que no hubiere obtenido anotación preventiva podrá exigir también en cualquier tiempo la constitución de hipoteca en garantía de su derecho sobre los bienes de la herencia que subsistan en poder del heredero o se hayan adjudicado al heredero o legatario gravado, con sujeción a lo dispuesto en el artículo anterior.

La inscripción de la hipoteca no surtirá efecto, en este caso, sino desde su fecha.”

Esta materia se estudia más detenidamente en el Tema 54 de Derecho Hipotecario (si el tema queda corto, pueden introducirse los restantes preceptos de esta materia).

b) Manda Benéfica: cuando el testador impone al heredero o legatario la obligación de invertir periódicamente en obras benéficas ciertas cantidades, el Art.788 C.c. establece que, si esta carga fuere perpetua, el heredero o legatario podrá capitalizarla e imponer el capital a interés con primera y suficiente hipoteca.

2.- SU NATURALEZA Y CARACTERES PRINCIPALES.

I.- Naturaleza.

Su naturaleza jurídica queda definida por dos aspectos esenciales:

1.- En primer lugar, se trata de una hipoteca en sentido estricto, es decir, un derecho real de garantía, accesorio de una relación jurídica principal. Es decir, la hipoteca no supone, por sí sola, el derecho a percibir la renta o pensión, sino que se limita a asegurar el cumplimiento de una relación jurídica principal o subyacente, que es de donde deriva la obligación de satisfacer rentas periódicamente.

Todo ello sin perjuicio de que, según un sector doctrinal minoritario al que ya nos hemos referido, se trate de una figura similar a la deuda de renta.

2.- En segundo lugar, su especialidad deriva de la naturaleza de la obligación garantizada, que es una renta o prestación periódica, que supone una relación jurídica de tracto sucesivo.

Su naturaleza, no obstante, resulta más clara al analizar sus caracteres principales.

II.- Caracteres Principales.

Los caracteres principales que contribuyen a delimitar los contornos de esta hipoteca son:

1.- La hipoteca no garantiza obligación alguna de entrega de un capital, sino que asegura la obligación de satisfacer periódicamente una renta, canon o pensión. Por tanto, no garantiza el pago de un capital y sus intereses accesorios, sino que garantiza el pago de cada renta o pensión. No es, por tanto, una hipoteca de amortización.

Ahora bien, como señala ROCA SASTRE, esta naturaleza no impide que la idea de capital, entendida como la estimación económica del derecho de renta, no sea tomada en consideración en otros aspectos, como, por ejemplo, en los supuestos de transmisión por cualquier título del derecho de renta o de la finca hipotecada. En estos supuestos, tanto desde la perspectiva civil como fiscal, es imprescindible determinar el valor del derecho de renta. Para esta valoración será preciso capitalizar el importe de cada renta o pensión y, a falta de precepto de Derecho Civil o Hipotecario que establezca el procedimiento, lo más procedente será aplicar por analogía lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de 24 de Septiembre de 1993, cuyo Art.10.2,f) prevé que la base imponible de las pensiones se obtendrá capitalizándose al interés legal del dinero y tomando del capital resultante aquella parte que, según las reglas establecidas para valorar los usufructos, corresponda a la edad del pensionista, si la pensión es vitalicia, o la duración de la pensión, si es temporal.

2.- En materia de ejecución, y de acuerdo con la naturaleza de la obligación garantizada, es esencial a esta hipoteca el ser susceptible de tantas ejecuciones como pensiones impagadas y garantizadas se acrediten, de manera que la ejecución de la hipoteca no conlleva la cancelación de la misma.

3.- En materia de cancelación, esta hipoteca puede ser cancelada sin consentimiento del acreedor hipotecario cuando hayan transcurrido 6 meses (o el plazo pactado, inferior a 5 años) desde la fecha en que, a tenor de lo consignado en el Registro, debiera haberse satisfecho la última pensión o prestación.

4.- No es una hipoteca inversa, aunque puede satisfacer necesidades semejantes, tal y como analizaremos al final del presente tema.

3.- CONSTITUCIÓN Y REQUISITOS.

A la hora de analizar la constitución de esta hipoteca y sus requisitos, seguimos la clásica distinción entre elementos personales, reales y formales, y el contenido de la inscripción.

I.- Elementos Personales.

En cuanto a los requisitos de capacidad y legitimación de los sujetos activo y pasivo de esta relación hipotecaria, se aplican las reglas generales. Destacamos que los defensores de la teoría subrogacionista no admiten las figuras del hipotecante no deudor ni del tercer poseedor, pues según dicha tesis, hipoteca y obligación son inseparables.

II.- Elementos Reales.

1.- Finca o derecho hipotecado: se aplican igualmente las reglas generales, aunque ciertos derechos de duración limitada, como el usufructo, pueden ser poco apropiados para soportarla.

2.- Obligación garantizada: la obligación garantizada debe ser temporal, periódica y valuable económicamente. Además, no puede consistir en la amortización de un capital.

a) Temporal: debe tratarse de una obligación temporal y no perpetua. Su duración puede ser:

1.- Determinada: en cuyo caso debe expresarse la fecha en que deba satisfacerse la última pensión o prestación.

2.- Determinable: en cuyo caso debe expresarse el evento o condición que determine su extinción.

b) Periódica: la renta o pensión debe tener vencimientos regulares y periódicos. Desde un punto de vista obligacional, la periodicidad del devengo puede ser cualquiera (es decir, anual, mensual, semanal, etc); pero desde el punto de vista hipotecario o registral y, especialmente a efectos del Art.114 Ley Hipotecaria, la renta debe calcularse sobre la base de anualidades.

c) Valuable económicamente: la renta puede consistir en dinero o en especie, si bien, en este último caso, es imprescindible fijar su valor en dinero, por exigirlo así el principio de especialidad o determinación.

d) En sentido negativo cabe destacar, con ROCA SASTRE, que para que exista verdadera hipoteca de renta, dicha renta no debe discriminar entre una parte representativa de un tanto de interés y otra parte constitutiva de una cuota de amortización. En tal caso se trataría de una hipoteca de capital en la cual éste se satisface en plazos graduales, o sea, una verdadera hipoteca de amortización.

III.- Elementos Formales.

La regla general es su formalización mediante escritura pública bilateral. Ahora bien, se prevé expresamente su formalización unilateral y, dentro de esta, testamentaria.

A dicha formalización unilateral y testamentaria se refiere al Art. 248 – 1 y 2 Reglamento Hipotecario, cuando establece que:

“1.- Las hipotecas en garantía de rentas o prestaciones periódicas a que se refiere el Art.157 de la Ley, podrán constituirse por acto unilateral del dueño de la finca hipotecada, en cuyo caso la aceptación de la persona a cuyo favor se constituya la hipoteca se regulará por lo dispuesto en el Art.141 de la Ley”. Art.141 que se expone en otro lugar del programa.

2.- Cuando estas hipotecas se constituyeren en actos de última voluntad, será título suficiente para inscribirlas el testamento, acompañado de los certificados de defunción del testador, y del Registro General de Actos de Última Voluntad, y la aceptación del pensionista o beneficiario de la prestación podrá otorgarse en la escritura particional de la herencia o en otra escritura.”

IV.- Inscripción: contenido.

La constitución de la hipoteca se producirá con su inscripción en el Registro de la Propiedad. El asiento de inscripción, además de las circunstancias generales, debe contener una serie de circunstancias especiales derivadas de la naturaleza de la obligación garantizada, y que vienen reguladas en el Art. 157 Ley Hipotecaria y 248 Reglamento Hipotecario.

Art.157 Ley Hipotecaria:

“1.- Podrá constituirse hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas.

2.- En la inscripción se hará constar el acto o contrato por el cual se hubieren constituido las rentas o prestaciones y el plazo, modo o forma con que deban ser satisfechas.”

Y en cuanto al vencimiento final, precisa el Reglamento Hipotecario, en su Art.248 – 3, que: “En la inscripción se hará constar necesariamente la fecha en que deba satisfacerse la última pensión o prestación, o, en otro caso, el evento o condición que determine su extinción.”

4.- EFECTOS DE LA TRANSMISIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA.

1.- Regulación.

Los efectos de la transmisión de la finca hipotecada aparecen regulados en al Art. 157 – 3 Ley Hipotecaria, según el cual: “El acreedor de dichas rentas o prestaciones periódicas podrá ejecutar estas hipotecas utilizando el procedimiento sumario establecido en los artículos 129 y siguientes de esta Ley. El que remate los bienes gravados con tal hipoteca los adquirirá con subsistencia de la misma, y de la obligación de pago de la pensión o prestación hasta su vencimiento. Iguales efectos producirá la hipoteca en cuanto a tercero, pero respecto a las pensiones vencidas y no satisfechas, no perjudicarán a este sino en los términos señalados en los Artículos 114 y Párrafos 1º y 2º del 115 de esta Ley.”

También incidía en esta materia la Ley Hipotecaria, Art.131 y siguientes, en su redacción anterior a la vigente L.E.C., de donde podía interpretarse que al rematante de los bienes adjudicados se le imponía no sólo la responsabilidad real derivada del gravamen hipotecario, sino también la subrogación en la obligación personal garantizada.

Partiendo de estos preceptos, y en términos similares a la discusión en torno al Art.140 Ley Hipotecaria, la doctrina ha discutido largamente si el adquirente de la finca hipotecada se subroga forzosamente o no en la obligación de satisfacer las pensiones. Distinguimos las siguientes posturas:

II.- Teoría subrogacionista o de la asunción automática de la deuda.

Como ya hemos avanzado, esta teoría defiende que, en caso de transmisión voluntaria o forzosa de la finca hipotecada, se origina una asunción automática ex lege de la deuda por el adquirente.

En este sentido ROCA SASTRE entiende que “la hipoteca de renta implica para todo adquirente de la cosa gravada la asunción automática o de pleno derecho de la obligación de satisfacer en lo sucesivo, mientras sea propietario, la correspondiente renta, pensión o prestación periódica, quedando, por ende, liberado también para lo sucesivo el propietario anterior. Se produce, pues, aquí una asunción o subrogación legal en el débito personal garantizado por la hipoteca de renta, de modo que, al devenir obligado al pago de cada renta o pensión periódica singular el que en el momento de cada vencimiento sea propietario de la cosa gravada con la hipoteca, hace surgir también en esta ocasión la figura de la obligación propter rem o, mejor dicho, in rem scripta.” Por ello dicho autor define esta hipoteca como la constituida en garantía de una obligación impersonal, en el sentido de ob rem, de duración temporal o perpetua, consistente en pagar, en plazos periódicos, una determinada renta, pensión o prestación en metálico.

Como argumento a favor de esta teoría, se ampara en el Art. 157 Ley Hipotecaria, que prevé que el rematante adquiere la finca “con subsistencia de la obligación de pago de la pensión o prestación”; también se apoya en el Art.114 Ley Hipotecaria, cuya aplicación a este supuesto determinaría la sencilla inutilización de esta hipoteca mediante la venta de la finca hipotecada, pues el acreedor vería reducida la cobertura hipotecaria a un máximo de tres anualidades.

Consecuencias prácticas de esta teoría de la obligación propter rem, serían:

1.- Excluye las figuras del hipotecante no deudor y del tercer poseedor, pues todo titular dominical sería, necesariamente, deudor.

2.- En caso de transmisión de la finca hipotecada, cualquier acto realizado por el primitivo deudor debe reputarse ineficaz: no habría posibilidad de que el deudor compensase la deuda y el pago realizado por él daría lugar a una condictio indebiti.

III.- Postura Intermedia: Sanz.

SANZ defiende que el efecto de la asunción automática de la deuda se produce, exclusivamente, para el adquirente en procedimiento ejecutivo de la finca hipotecada, por ser el único supuesto contemplado en el Art.157 Ley Hipotecaria. Por tanto, el adquirente voluntario quedaría sujeto al régimen ordinario, permitiéndose el juego independiente de crédito e hipoteca.

IV.- Teoría de la Hipoteca Ordinaria.

Postura defendida actualmente por la doctrina mayoritaria, que, por tanto, rechaza que la obligación se adhiera a la hipoteca, de manera que, en ningún caso, la transmisión de la finca hipotecada origina la asunción automática de la deuda. Doctrina que, por otra parte, es congruente con el contenido del Art. 670 – 5 L.E.C. según el cual: “Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos”, mencionando expresamente la responsabilidad, pero no la obligación.

Como defensor de esta teoría destaca REY PORTOLÉS, que señala como argumentos a favor:

1.- La tesis de la asunción automática genera consecuencias indeseables, ya que:

a) Abre la puerta a la colusión, pues bastaría transmitir la finca gravada para que el deudor primitivo quedase desvinculado de la obligación.

b) Imposibilitaría hacer efectivas las pensiones atrasadas no cubiertas por la responsabilidad real.

2.- Además, señala el carácter personalista que suele acompañar a la obligación de pago de rentas, frecuentemente derivadas de relaciones familiares. Ese carácter personalista repele la transmisión de la obligación.

Consecuencias prácticas de aplicar esta doctrina mayoritaria son:

1.- Caben perfectamente las figuras de hipotecante no deudor y tercer poseedor. Sin perjuicio, claro está, de la posibilidad de pactar la asunción convencional de la deuda.

2.- La titularidad pasiva de la obligación sigue recayendo sobre el deudor primitivo, que puede realizar eficazmente actos relativos al crédito, como el pago, la compensación o la novación.

V.- Teoría de la naturaleza de la obligación.

Por su parte GARCÍA GARCÍA pone fin a la discusión aportando, como suele, una sencilla y contundente solución. Para dicho autor la asunción de la deuda no depende de que esté garantizada con la hipoteca del Art. 157 Ley Hipotecaria, sino de la propia naturaleza de la obligación garantizada. Es decir, si la obligación es personal, no existe asunción automática (Art. 1205 C.c.). Si la obligación, en sí misma considerada, es propter rem, se producirá la asunción automática, pues así lo exige la propia naturaleza de la obligación.

Literalmente explica que “la obligación personal no puede entenderse esfumada por el mero hecho de garantizarla con hipoteca; son aquellos otros supuestos en que se trata de una obligación que es en sí misma de naturaleza real, por formar parte del contenido de un derecho real (censo) o calificarse por Ley como gravamen (Art.788 Cc)” cuando se producirá la asunción automática, pues, en estos casos, la obligación de pago corresponde a quien en cada momento sea titular de la finca.

Además, deja a salvo la posibilidad de que las partes configuren la obligación como propter rem aun siendo naturalmente personal: “En realidad, la enorme discusión babélica entre los autores acerca de la naturaleza jurídica de la hipoteca de renta (…) parece que ha de resolverse en el sentido de que todo dependerá de la forma en que se constituya la hipoteca de renta.”

Conclusión:

a) Si la obligación es ordinaria o personal: no se produce la asunción automática salvo que las partes, voluntariamente, le hayan atribuido el carácter de propter rem.

b) Si la obligación es real: su propia naturaleza propter rem exige la asunción automática.

VI.- Límites respecto de tercero.

Por último, hay que destacar que el Art.157 Ley Hipotecaria prevé que la presente hipoteca producirá iguales efectos en cuanto a tercero, “pero respecto a las pensiones vencidas y no satisfechas, no perjudicarán a éste sino en los términos señalados en los Arts. 114 y Párrafos 1º y 2º del 115 de esta Ley”.

Entiende la doctrina mayoritaria:

1.- Que el tercero del presente Artículo debe entenderse en sentido amplio, es decir, como tercer adquirente del dominio o de otro derecho sobre la finca hipotecada.

2.- Que la limitación a favor del tercero opera solamente respecto de las pensiones vencidas con anterioridad a la adquisición por el tercero. Por tanto, las posteriores a la adquisición quedan garantizadas sin limitación.

3.- Que las pensiones vencidas y garantizadas son las correspondientes a los dos últimos años y a la parte vencida de la anualidad corriente, si bien, por pacto, puede extenderse a los últimos cinco años.

5.- EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA: PROBLEMAS QUE PLANTEA.

Ya hemos avanzado, en materia de ejecución, que la mayor peculiaridad que plantea esta hipoteca es que caben tantas ejecuciones como pensiones impagadas y garantizadas se acrediten. También, conforme señalamos en la pregunta anterior, que el rematante no se subroga en la deuda, salvo que se hubiere pactado expresamente o que la obligación tanga carácter de propter rem.

Analizamos ahora otras cuestiones que se plantean en la ejecución de esta hipoteca.

I.- Procedimiento de ejecución.

De acuerdo con el Art.157 – 3 Ley Hipotecaria: “El acreedor de dichas rentas o prestaciones periódicas podrá ejecutar estas hipotecas utilizando el procedimiento sumario establecido en los Artículos 129 y siguientes de esta Ley.”

Este precepto ha suscitado dudas sobre el procedimiento aplicable:

1.- Ejecución judicial directa: no hay duda de que el acreedor puede acudir a la ejecución judicial directa, anterior procedimiento sumario que se regulaba en los Arts. 129 y siguientes Ley Hipotecaria y actualmente regulado en los Arts. 681 y siguientes de la L.E.C. Para acudir a este procedimiento deben cumplirse los requisitos del Art.682 L.E.C., es decir, que la ejecución se dirija exclusivamente contra los bienes hipotecados y que conste en la escritura y en la inscripción, el domicilio del deudor y la tasación a efectos de subasta.

2.- Ejecución ordinaria: también cabe acudir a la ejecución ordinaria, que además será la única vía posible si no se cumplen los antedichos presupuestos del Art.682 L.E.C.

3.- Venta extrajudicial: existe división doctrinal sobre la posibilidad de acudir a la venta extrajudicial ante Notario:

a) Tesis negativa: no cabe acudir pues el Art.157 Ley Hipotecaria se refiere exclusivamente a la ejecución judicial directa; además, la naturaleza de la obligación garantizada no permite cumplir el requisito de cuantía inicialmente determinada que exige el Art.235 Reglamento Hipotecario.

b) Tesis positiva: sí cabe acudir pues el silencio del Art.157 Ley Hipotecaria no excluye su aplicación; y en cuanto al Art. 235 Reglamento Hipotecario, dado que la reclamación siempre comprenderá un número determinado de rentas incumplidas, la cuantía aparecerá determinada al tiempo de la ejecución.

II.- Ejecución de carga preferente.

En caso de ejecución de una carga preferente a la hipoteca rentaria, se plantean dos problemas:

1.- Valoración de la hipoteca rentaria: algunos autores entienden que dicha valoración debe quedar al arbitrio judicial en tanto que otros autores defienden la aplicación de las reglas de capitalización de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados a que anteriormente nos hemos referido.

2.- Sobrante: también ha sido objeto de discusión la aplicación del sobrante en la ejecución de la carga preferente a la hipoteca rentaria. Actualmente la doctrina entiende aplicable el Art.672 L.E.C.: el sobrante se retendrá para el pago de los que tengan su derecho inscrito o anotado con posterioridad al del ejecutante.

6.- SUBSISTENCIA DE LA HIPOTECA.

Ya hemos avanzado que la mayor peculiaridad de la hipoteca de renta es que la ejecución de la misma no comporta su extinción, sino que la hipoteca subsiste para garantizar todas las pensiones que se devenguen hasta el vencimiento definitivo de la obligación garantizada.

Por tanto, el remate y adjudicación de los bienes hipotecados no implica la extinción y cancelación de la hipoteca, sino que ésta subsiste y conserva su rango hipotecario.

La subsistencia de la hipoteca tras su ejecución plantea el problema de si subsiste igualmente la responsabilidad hipotecaria fijada para costas:

a) Algunos autores defienden que la responsabilidad por costas debe extinguirse tras la primera ejecución, por lo que en sucesivas ejecuciones la finca no responderá por dicho concepto.

b) Otros autores entienden que la responsabilidad hipotecaria por costas debe subsistir como una consecuencia necesaria de la subsistencia de la obligación garantizada ya que las costas, como obligación accesoria, debe correr la misma suerte que la obligación principal.

7.- CANCELACIÓN.

Además de las reglas generales de cancelación de hipotecas, que son perfectamente aplicables a la presente, la hipoteca rentaria plantea un supuesto especial de cancelación unilateral y, por tanto, sin consentimiento del acreedor hipotecario, regulado en el Art.157 – 4 Ley Hipotecaria y 248 – 4 Reglamento Hipotecario que ha sido muy criticado por la doctrina.

Dispone el Art.157 – 4 Ley Hipotecaria que: “Salvo pacto en contrario, transcurridos seis meses desde la fecha en que, a tenor de lo consignado en el Registro, debiera haberse satisfecho la última pensión o prestación, el titular del inmueble podrá solicitar la cancelación de la hipoteca, siempre que no conste asiento alguno que indique haberse modificado el contrato o formulado reclamación contra el deudor sobre pago de dichas pensiones o prestaciones.”

Por su parte, el Art.248 – 4 Reglamento Hipotecario completa al anterior estableciendo que: “El pacto en contrario que autoriza el último párrafo del Art. 157 de la Ley no podrá excederse, en ningún caso, de cinco años.”

Por tanto, los requisitos para que pueda producirse esta cancelación unilateral, verdadero supuesto de cancelación sin consentimiento del titular registral del derecho cancelado, son los siguientes:

1.- Legitimación: puede instar la cancelación el titular registral del dominio de la finca; a diferencia del supuesto del Art. 82 – 5 Ley Hipotecaria que permite instar la cancelación al titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada.

2.- Vencimiento de la obligación: debe haberse producido el vencimiento definitivo de la obligación de satisfacer rentas o pensiones.

3.- Plazo de seguridad: debe transcurrir un plazo de seguridad que será de 6 meses salvo pacto en contrario, en cuyo caso no puede exceder de cinco años.

4.- No debe constar la novación de la obligación ni la reclamación contra el deudor, por ejemplo, vía nota marginal del Art.688 L.E.C.

Cumplidos tales requisitos, se procederá a la cancelación de la hipoteca, lo cual es criticado por la doctrina pues aun no habrá transcurrido el plazo de prescripción de la acción hipotecaria (de veinte años) ni el plazo de prescripción para reclamar las pensiones (de cinco años).

Con GARCÍA GARCIA recordamos dos cuestiones:

1.- Que la cancelación de la hipoteca por esta vía no obsta a la subsistencia de la obligación garantizada: la cancelación afecta a la hipoteca, no a la pensión.

2.- Que la DGRN en Resolución de 29 de Mayo de 1998 aplica el plazo de caducidad de este Artículo al supuesto de las anotaciones preventivas prorrogadas del Art.199 – 2 Reglamento Hipotecario.

EXTRA: LA HIPOTECA INVERSA.

La hipoteca rentaria plantea ciertas semejanzas con la figura de la hipoteca inversa, introducida en nuestro sistema hipotecario por la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007 de 7 de Diciembre (modificada por Ley 1/2013), de cuyo texto destacamos lo siguiente:

Se entenderá por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos:

a) que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento,

b) que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas,

c) que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios,

d) que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y requisitos que se establecen en los Arts. 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

Estas hipotecas sólo podrán ser concedidas por las entidades de crédito y por las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España, sin perjuicio de los límites, requisitos o condiciones establecidas.

Podrán, asimismo, instrumentarse hipotecas inversas sobre cualesquiera otros inmuebles distintos de la vivienda habitual del solicitante. A estas hipotecas inversas no les serán de aplicación los apartados anteriores de esta disposición.

En lo no previsto en esta disposición y su normativa de desarrollo, la hipoteca inversa se regirá por lo dispuesto en la legislación que en cada caso resulte aplicable.”

Pese a que hipoteca rentaria e hipoteca inversa pueden satisfacer necesidades semejantes (especialmente si pensamos en la renta vitalicia garantizada con hipoteca rentaria), las diferencias entre ambas figuras son evidentes. RODRÍGUEZ OTERO las expone así:

1.- La hipoteca rentaria se constituye a favor del que va a cobrar las rentas o pensiones, para garantizar su pago; en la hipoteca inversa, la hipoteca se constituye a favor de una entidad bancaria, para garantizar el reembolso de las pensiones satisfechas. Por tanto, en la hipoteca inversa es el pagador de la renta o pensión el que tiene la hipoteca constituida a su favor, y no el beneficiario de la renta o pensión. Esta es una diferencia estructural básica.

2.- En la hipoteca de renta no influyen las circunstancias personales del que va a cobrar las rentas; en la hipoteca inversa el o los que van a cobrar las rentas deben ser personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.

3.- En la hipoteca rentaria, la garantía puede recaer sobre cualquier clase de finca; en la hipoteca inversa debe recaer sobre la vivienda habitual del solicitante, al menos para gozar de los beneficios reconocidos legalmente.

4.- En la hipoteca rentaria, es esencial que la renta o pensión se perciba periódicamente; en la hipoteca inversa, se puede disponer del crédito o préstamo mediante disposición única.

5.- En la hipoteca inversa, el titular de la hipoteca tiene que ser una entidad bancaria o aseguradora, a diferencia de la hipoteca rentaria.

6.- En la hipoteca inversa, los herederos del pensionista pueden rescatar el bien hipotecado; en la hipoteca rentaria, no cabe esta posibilidad por las diferencias de estructura subjetiva a que nos referíamos en el punto primero.

Miguel Román Sevilla.

En Santa Cruz de Tenerife, a 6 de Febrero de 2.011.

Revisado en Murcia, a 3 de Mayo de 2014.