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La Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Huesca de 4 de abril de 2022  (cuyo fallo publica la R DGSJFP 28-4-2023 –BOE 17-5-2023-) desestima el recurso de apelación interpuesto por el Abogado del Estado en representación de la Administración General del Estado (DGRN) contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia 3 de Huesca de 28 de abril de 2019, que revocó esta resolución, por lo que queda sin efecto (JCC)

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165.*** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 199 LH. CONTRUCCIONES CATASTRADAS A NOMBRE DE PERSONA DISTINTA DEL TITULAR REGISTRAL

Resolución de 23 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ponteareas a inscribir una representación gráfica catastral y a rectificar la superficie de una finca.

Resumen: Trata de los requisitos necesarios para la rectificación descriptiva de finca, para incorporar la representación gráfica de fincas y para la inscripción de fincas discontinuas.

Hechos: Se pretende rectificar (reducir) la superficie de una finca en procedimiento registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria con base en la descripción catastral.

Registradora: advierte la existencia de una serie de parcelas que no son contiguas y opone como defectos que impiden la inscripción que las consultas catastrales no coinciden con la realidad física de la finca, debiendo aclararse la situación de las tres parcelas no colindantes, para lo que debe aportarse representación gráfica alternativa.

Recurrente: alega que la circunstancia de existir enclaves no contiguos se debe a que se trata de una unidad orgánica de explotación; y respecto del segundo de los defectos advertidos por la registradora en su nota de calificación, que en todo caso el suelo sobre el que se asientan las edificaciones consta catastrado a favor de la Comunidad de Montes de A Ribeira y que su existencia no es suficiente para dudar de la titularidad del suelo sobre el que se asientan.

Resolución. Desestima el recurso y confirma la calificación de la registradora

Doctrina.

1 Presupuesto para la rectificación descriptiva de la finca registral:

Aunque la identidad plena entre la descripción literaria y la gráfica en el título sólo se exige en los supuestos de inmatriculación, en cualquier procedimiento de rectificación descriptiva de finca inscrita debe apreciarse una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir.

 Todo ello, lleva a tomar en consideración las dudas de la registradora, advertidas en la nota de calificación, sobre la falta de correspondencia entre la descripción de la finca en el Registro, en el título y la que resulta de las representaciones gráficas aportadas y de la posible existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias y negocios traslativos no formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro, por lo que el recurso debe ser desestimado en cuanto a este punto

2 Incorporación de la representación gráfica.

No cabe incorporar la representación gráfica catastral porque supondría incorporar al folio las construcciones  y el suelo sobre el que se asientan, lo que se haría omitiendo los posibles negocios traslativos habidos, operaciones de modificación de entidad hipotecaria, además de infringir el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) [cfr. Resolución de 14 de noviembre de 2016] y pudiendo suponer además un supuesto de desinmatriculación,

3 Alcance del informe del registrador:

No pueden ser tomadas en consideración, a efectos de este recurso, las matizaciones efectuadas por la registradora en su informe en defensa de la nota, pues es doctrina de esta Dirección General que el informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos (o como en el supuesto objeto de este expediente, matizarlos), ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 29 de febrero de 2012, 17 de febrero y 3 de abril de 2017).

4 Fincas discontinuas.

La formación de una finca registral discontinua exige, además del otorgamiento de la escritura de agrupación, otros requisitos, no siendo suficiente la mera voluntad del propietario sin base alguna objetiva para que se constituya una unidad de finca. Al propio tiempo, para la formación de finca registral discontinua se exige que exista una relación o conexión de dependencia de alguna de las porciones con la finca o fincas que se consideren principales, por acreditarse objetivamente que están en una situación de dependencia o servicio con la misma de carácter permanente por razón de la propiedad y no por ejemplo, por un arrendamiento tan solo. O caso de no poderse hablar de porción principal y dependiente, que las dos porciones se encuentren en situación objetiva de mutua dependencia o servicio común de fincas resultantes de la titularidad de la propiedad y no de un mero arrendamiento u otro contrato.

Resulta en el caso presente de las referidas consultas catastrales que todas las parcelas que supuestamente integran la finca están destinadas a un uso agrario (pinar maderable y forestal, en alguno de los casos), su cercanía y el hallarse comunicadas algunas de estas parcelas a través de un camino, elementos que objetivamente revelan que es útil, factible y recomendable la unidad orgánica de explotación agrícola de ambas fincas por lo que pueden formar una unidad funcional de explotación. (JAR)

167.⇒⇒⇒ EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. NOTIFICACIONES A COLINDANTES REGISTRALES Y CATASTRALES

Resolución de 23 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 7, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial autorizada en expediente de rectificación de descripción de finca.

Resumen. La Resolución detalla el régimen jurídico de las notificaciones que notarios y registradores deben efectuar en los expedientes hipotecarios, aplicándose la regulación especial del título VI de la Ley Hipotecaria con respecto a la del Reglamento Notarial.

Hechos.

Se plantean una serie de cuestiones interesantes con ocasión de la inscripción de un expediente notarial de rectificación de fincas (Art.201 L.H).

La registradora opone como defectos que impiden la inscripción los siguientes: (i) no consta la notificación a los titulares de las fincas registrales colindantes que constan en la descripción literaria de la finca); (ii) no consta la notificación a la persona de quien proceden los bienes (que, además, aun constan como titular catastral de la finca), ya que se remitió la notificación notarial por correo certificado con acuse de recibo y ha sido devuelta la carta con la indicación de «ausente»; (iii) consecuentemente con el apartado anterior, tampoco consta la notificación a quien figura como titular catastral.

El notario argumenta lo siguiente: (i) En cuanto al primer defecto dice que los colindantes que figuran en la descripción literaria ya no están actualizados y que el registrador debe indicar en la certificación los colindantes actuales según los datos que obran en el Registro de la Propiedad y en la cartografía auxiliar que utiliza para la calificación. (ii) Respecto al segundo y tercer defecto dice que las notificaciones se han efectuado en la forma prevista en el artículo 202 del Reglamento Notarial y que, ausentes los notificados y dejado aviso por el Servicio de Correos sin recogerse la notificación por sus destinatarios, no es necesaria nueva publicación de edicto en el «Boletín Oficial del Estado», distinta de la  publicación genérica que ya se efectuó anunciando el inicio del procedimiento, en aras de la simplificación administrativa. A lo que debe añadirse la publicación de edictos efectuada en el Ayuntamiento; (iii) También alega en cuanto al tercer defecto que, constando documental y registralmente que el propietario de las fincas es el promotor del expediente, y que el titular catastral es la persona que le transmitió la finca, es evidente que está pendiente de actualizar el Catastro y no tiene sentido calificar como defecto la falta de notificación a un titular catastral ficticio.

Resolución. La DGRN desestima el recurso. 

Doctrina.

1 Régimen de las notificaciones de registradores y notarios en estos procedimientos:

NO se aplican los artículos 202 y concordantes del Reglamento notarial, pues, conforme al artículo 206 del mismo Reglamento, hemos de remitir la materia a la regulación específica contenida en el Título VI de la Ley Hipotecaria, que regula los procedimientos para la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, según la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.

2 Forma de practicar las notificaciones.

La notificación personal es preferente a la edictal en el BOE, de modo que, siempre que sea posible, se debe intentar por dos veces la notificación personal; se recurrirá a la notificación edictal cuando los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, y ello sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. Así resulta del artículo 199 y artículo 203 de la Ley Hipotecaria y la disposición adicional vigésimo primera de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

3 ¿Quiénes y dónde deben ser notificados?

Los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas; en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente (regla quinta del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria al que se remite el artículo 201.1)

4 ¿Quién determina los colindantes registrales?: La determinación de quienes son los colindantes registrales es competencia y responsabilidad del registrador.

5 ¿En qué momento deben quedar determinados y por qué medio debe manifestarlo al notario? En el momento de expedir la certificación inicial del procedimiento y precisamente en dicha certificación. En definitiva, en la certificación, además de la descripción literaria, el registrador deberá expresar cuáles sean los colindantes según las representaciones gráficas existentes y también otros posibles colindantes que puedan resultar de la consulta de los índices u otros asientos.

6 ¿Quién es colindante registral a estos efectos?: Serán colindantes quienes resulten de las representaciones gráficas y en todo caso los que consten en la descripción literaria.

7 Estado actual de las representaciones gráficas: Actualmente conviven en el Registro (i) fincas cuya representación gráfica se encuentra inscrita con (ii) otras que disponen de base gráfica archivada en cumplimiento de la normativa anterior a la Ley 13/2015 (anterior redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria e Instrucción de esta Dirección General de 2 de marzo de 2000) e incluso (iii) un tercer grupo de fincas que carecen en absoluto de representación gráfica. Por tanto, atendiendo a esta situación, y en respuesta a la cuestión planteada por el recurrente, en cuanto a qué se entiende por colindantes registrales que deban ser notificados, serán (i) los que resulten de las representaciones gráficas inscritas o (ii) de las bases gráficas archivadas, pero también lo serán, (iii) en todo caso, los que figuren en la descripción literaria, esté o no actualizada; siendo labor del registrador, tal y como indica el recurrente, determinar adicionalmente de forma más precisa cuáles sean las fincas registrales colindantes que puedan resultar afectadas acudiendo a la consulta de los índices u otros asientos relacionados con la finca (por ejemplo, notas marginales de segregación), cuando se disponga de esta información en el Registro.

Comentarios: Didáctica resolución que se corresponde con el buen hacer notarial y registral puesto de manifiesto en la nota de calificación de la registradora como en el escrito del notario recurrente. (JAR)

168.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. NOMBRE DE COLINDANTES. NOTIFICACIONES A COLINDANTES REGISTRALES Y TITULARES DE FINCAS CATASTRALES COLINDANTES

Resolución de 23 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 7, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial autorizada en expediente de rectificación de descripción de finca.

Resumen. Se fija el alcance que tiene la exigencia de coincidencia entre la finca objeto del expediente y su representación gráfica, catastral o subsidiariamente alternativa.

Hechos.

Es objeto de este expediente decidir si es inscribible un expediente notarial de rectificación de descripción de fincas.

La registradora opone a la inscripción que en la descripción dada a la finca en los distintos trámites de publicidad y notificaciones del expediente consta una mercantil como colindante por el norte, pero en el acta final se describe la finca con un colindante diferente en dicho lindero.

El notario alega que la variación en el lindero se debe al cambio de titularidad de dicha finca colindante que resulta de forma fehaciente de otra acta de rectificación presentada en el Registro, con número consecutivo de protocolo y que el mismo registrador advirtió este cambio de titular al tiempo de expedir la preceptiva certificación al comienzo del procedimiento a la vista de dicho documento.

También se plantean las mismas cuestiones y argumentos vistos en la resolución 167 de este Informe, a cuyo comentario nos remitimos,

Resolución.

En este punto concreto revoca la calificación, en los demás la confirma.

Doctrina.

1 Para estimar la coincidencia entre la finca objeto del expediente y la representación gráfica de la misma es ineludible, pero también suficiente, la coincidencia en la ubicación y delimitación geográfica de la finca, esto es, a su situación, superficie y linderos. Incluso, sigue diciendo la Resolución “… en puridad conceptual, bastaría con la concreción de la ubicación geográfica precisa de los linderos de la finca, que es tanto como decir la finca misma» (Resoluciones de 15 de diciembre de 2014 y 15 de junio de 2015).

2 La no coincidencia en el nombre de alguno de los titulares colindantes no basta por si sola para entender que no hay identidad entre las descripciones.

Comentario.

1 ¿La no coincidencia en el nombre de alguno de los titulares colindantes basta por si sola para entender que no hay identidad entre las descripciones? NO.

2 ¿A qué se refiere la exigencia de coincidencia a los efectos del expediente?

Es ineludible, pero también suficiente, la coincidencia en la ubicación y delimitación geográfica de la finca, esto es, a su situación, superficie y linderos.

3 Cuestión importante: una cosa es que no sea relevante por si sola la no coincidencia de un lindero a los efectos de juzgar la identidad de la finca, y otra distinta es que necesariamente el colindante “efectivo” deba ser necesariamente notificado en el curso del expediente. (JAR)

169.** ANOTACIÓN CADUCADA: NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES

Resolución de 23 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Málaga n.º 2, por la que se deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dictado en procedimiento ejecutivo, por estar caducada la anotación en la que se sustenta la adjudicación.

Resumen. Si está caducada la anotación preventiva de embargo cuando se presenta el mandamiento de cargas posteriores a la misma, no cabe cancelarlas, en armonía con la Consulta Vinculante de 9 de abril de 2018. 

Hechos.

(i) En procedimiento ejecutivo se ordena practicar anotación preventiva de embargo que asegure el resultado del procedimiento dando preferencia al crédito que se ejecuta frente a posibles cargas posteriores que puedan gravar el inmueble. (ii) En el curso del procedimiento se expide la certificación registral de cargas y se practica la correspondiente nota marginal de la expedición. (iii) Concluido el procedimiento se presenta en el Registro el auto adjudicatario del bien y el mandamiento cancelatorio de la anotación preventiva y de las cargas posteriores a la misma. (iv) Sucede, sin embargo, que cuando esta documentación se presenta ya ha caducado la anotación preventiva que sustenta el procedimiento

El registrador rechaza la cancelación de las cargas posteriores porque la anotación está caducada cuando se presenta el mandamiento. El recurrente entiende que la denegación es improcedente porque la certificación de cargas expedida fija la situación registral del inmueble y cualquier alteración posterior (la caducidad de la anotación, por ejemplo) no altera dicha situación.

Resolución.

Desestima el recurso, confirma la calificación y reitera la doctrina de resoluciones anteriores.

Doctrina.

1 Deben distinguirse la esfera registral y la procesal. Registralmente el defecto debe ser confirmado: en vía registral, no cabe la prórroga indefinida de la anotación preventiva de embargo por el hecho de haber sido expedida la certificación de cargas en el procedimiento de ejecución.

2 Registralmente, la prórroga de vigencia de las anotaciones preventivas viene determinada por ley (artículo 86 de la Ley Hipotecaria). El registrador deberá calificar el mandamiento cancelatorio conforme al contenido registral en el momento de la presentación del título y rechazar su inscripción si la anotación que lo ampara esta caducada, por los asientos posteriores han visto mejorado su rango por la caducidad de la anotación preventiva que dejó de ser preferente. Ello no supone prejuzgar su eficacia en el ámbito civil.

3 El hecho de que se haya expedido la certificación de titularidad y cargas, que prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 674) no implica, ni la prórroga de la anotación, ni su conversión en otra anotación, ya que las anotaciones solo se prorrogan en la forma establecida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, que no contempla la prórroga de la anotación preventiva como consecuencia de la expedición de la certificación de cargas.

4 Todo ello sin perjuicio del derecho que asiste al adquirente de la finca adjudicada en el procedimiento de ejecución para acudir a un proceso judicial en el que pueda discutirse, con la intervención de todos los titulares de las cargas posteriores a la anotación caducada, si procede o no la cancelación de las mismas.

Comentario.

¿Cabe cancelar las cargas posteriores a la anotación  preventiva de embargo cuando el mandamiento cancelatorio se presenta en el Registro una vez caducada la anotación? NO.

¿Se altera este criterio si cuando se dicta el mandamiento está aún vigente la anotación preventiva? NO.

¿Qué fecha es determinante? La de presentación en el Registro.

 De especial interés resulta la Resolución de 9 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de la consulta vinculante formulada por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles en materia de caducidad de las anotaciones de embargo y sus efectos sobre la posible cancelación de cargas posteriores. (JAR)

171. ** CONVENIO REGULADOR. PACTO SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL

Resolución de 24 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Martorell n.º 1, por la que se suspende la inscripción de determinado pacto en un convenio regulador de los efectos de un divorcio. (IES)

172.** ANOTACIÓN DE EMBARGO: TRACTO SUCESIVO. ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN

Resolución de 24 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Vilagarcía, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva. 

Resumen: El demandante y demandada compraron la finca a la titular registral en documento privado, por lo que ha de inscribirse previamente la adquisición, al menos en lo que afecta a la parte demandada. No cabe anotación de suspensión al no ser titular registral la demandada.

Hechos: se presenta mandamiento ordenando la práctica de anotación preventiva de embargo sobre el 50% dos fincas registrales.

Junto con dicho mandamiento, se acompañaba copia de documento privado de compra de dichas fincas por el que la dueña las transmitió al embargante y embargado y de la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección Tercera, de reclamación de cantidad, siendo la embargada, apelante y el embargante, apelado.

El Registrador califica negativamente por falta de cumplimiento del principio de tracto sucesivo.

La recurrente alega que las fincas embargadas son titularidad por mitad del demandante y de la demandada según determinado contrato privado de compraventa. Y en el mismo escrito de recurso solicita que se practique anotación preventiva de suspensión en base a lo dispuesto en el artículo 629.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La DGRN desestima el recurso con fundamento en el principio de tracto sucesivo toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral en el momento de presentación del mandamiento calificado, ya que es el propio demandante.

Es imprescindible la previa inscripción de la cuota de titularidad dominical a favor de la demandada para extender la referida anotación preventiva de embargo, sin que a tal efecto sea título adecuado la copia del documento privado aportado al expediente conforme a las exigencias del principio de titulación pública conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

En cuanto a la solicitud de anotación preventiva de suspensión de la anotación preventiva de embargo, en el presente caso no concurren los presupuestos del artículo 629.2 LEC pues de la documentación aportada por la presentante, resulta que el derecho de dominio de la demandada trae causa de determinada vendedora y no del actual titular registral como exige el mencionado precepto. (ER)

173.** INMATRICULACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. CARTOGRAFÍA CATASTRAL DESPLAZADA O ERRONEA.

Resolución de 24 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cangas a practicar la inmatriculación de tres fincas.

Resumen: Para inmatricular una finca el registrador tiene que comprobar que las coordenadas georreferenciadas de la finca a inscribir no invaden el dominio público. Si la cartografía catastral es errónea por estar desplazada hay que rectificar previamente dicha cartografía.

Hechos: Se pretende la inmatriculación, entre otras,  de tres fincas, que se describen conforme al certificado catastral.

La registradora detecta que la cartografía catastral está desplazada y que por tanto las fincas aparentemente invaden el dominio público (un camino o carretera local). Notificada la administración local se aporta informe del que resulta que las fincas invaden terreno municipal, por lo que deniega la inmatriculación solicitada.

El interesado recurre y alega que no hay tal invasión, que dicho camino colindante fue creado hace unos treinta años con parte de las fincas por una cesión gratuita y que ahora el Ayuntamiento de forma incongruente entorpece injustamente el acceso de los propietarios al Registro de la Propiedad.

Resolución: La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: Comienza por no tener en consideración las alegaciones del recurrente en cuanto a determinados documentos no presentados al tiempo de la calificación.

Declara también que la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por ello ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público.

En caso de dudas, para lo que los registradores cuentan con un programa auxiliar de cartografía, tanto el artículo 203 LH como el 205 LH ordenan la denegación de la inscripción. En el presente caso concluye que dichas dudas están fundamentadas.

Comentario. En el presente caso parece que en la realidad no hay ninguna invasión del dominio público, el camino, y que el problema es sólo de cartografía. Lo que ocurre es que la finca se ha descrito y georreferenciado conforme a la cartografía catastral y que dicha cartografía es errónea porque está desplazada. Por tanto, la coincidencia con el Catastro no siempre va a conllevar  la inmatriculación y por eso, antes de otorgar la escritura, conviene revisar de forma visual la cartografía catastral con la opción de  superponer la parcela catastral sobre la foto aérea (normalmente del PNOA)  y si está mal solicitar del Catastro la rectificación previa mediante el correspondiente expediente administrativo de subsanación de discrepancias catastrales.

El problema es mayor si hay un desplazamiento general de la cartografía en esa zona, pero eso es ya es un tema técnico de la competencia exclusiva del Catastro. Para entender mejor lo dicho ver, por ejemplo, la cartografía catastral de la fincas que se pretendían inmatricular: 36008A027001300000JW, 36008A027001110000JM y 36008A027001150000JD. (AFS)

174.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL ART 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución de 24 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Arévalo, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica catastral.

Resumen: La simple oposición de un colindante a un expediente del art. 199 de la LH, por sí sola, no impide la inscripción, por lo que el registrador ha de dar argumentos adicionales para no inscribir.

Hechos: Se presenta en el registro una instancia, con firma legitimada notarialmente, por la que el titular de una finca registral, una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, solicita que se complete la descripción de la misma con los linderos y extensión superficial resultante de certificación catastral, de la que resultaba que la superficie de dicha finca según Catastro es de 23.653 metros cuadrados, figurando inscrita en el Registro con una superficie de 1 hectárea, 96 áreas y 50 centiáreas.

El registrador suspende la inscripción a la vista de la oposición del titular registral de una finca colindante.

El recurrente alega que la oposición del colindante no está fundamentada.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Comienza la DG haciendo referencia a el artículo 9 de la Ley Hipotecaria que en su apartado b) establece la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. Cuya consecuencia es que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» (párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).

Para llevar a cabo esta incorporación potestativa han de aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, del que se deriva que lo podrá solicitar el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica, permitiendo la intervención de los titulares de fincas colindantes.

En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, artículo 9.b), que  pueden referirse a:

• Que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público,
• A la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, o
• Se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).

Asimismo, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.

La nueva regulación del artículo 199 se incardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015 de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio.

Así, de dicha normativa se deriva que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto.

En base a lo anterior el artículo citado permite al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio y sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. Lo que no debe de entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, el cual, cuando formule un juicio de identidad no podrá ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados

En el caso que nos ocupa no resultan justificadas en la nota las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica, ya que se limita a rechazar la inscripción en base a las manifestaciones contenidas en un escrito de oposición de un colindante, pero sin  que se haya aportado documentación alguna que acredite tales manifestaciones y por ello dicha oposición no puede prevalecer sobre la solicitud de la representación gráfica catastral.

Comentarios o conclusiones: De la resolución resulta que la oposición a un expediente del artículo 199 de la LH, no es determinante a la hora de que el registrador deniegue o suspenda la inscripción. Para ello deberán expresarse en la nota de calificación las dudas que llevan al registrador a la suspensión de la inscripción y por parte del que se opone deberá aportarse la documentación pertinente que respalde su escrito de oposición. En definitiva que para impedir la inscripción no bastará con decir en el escrito de oposición que el colindante se opone a la inscripción. Y por parte del registrador no bastará con decir que se deniega la inscripción por la oposición del colindante. Se requiere algo más como hemos visto. (MGV)

176.() ANOTACIÓN CADUCADA: NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES

Resolución de 24 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Terrassa n.º 5, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento de cancelación de cargas, dictado como consecuencia de procedimiento de ejecución, por estar caducada la anotación en la que se sustenta la adjudicación.

De igual contenido que la Resolución número 169 de este Informe. (JAR)

177.*** DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA EN MADRID. LICENCIA DE DIVISIÓN DE TERRENOS. CAMBIO DE USO DE UNIFAMILIAR A COLECTIVA.

Resolución de 25 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de obra antigua y división horizontal.

RESUMEN: Los casos de división horizontal tumbada se equiparan a los de división de terrenos cuando se asigna el uso exclusivo de todo el terreno; es necesario aportar licencia si así lo exige la legislación autonómica o bien declaración municipal de innecesariedad.

Hechos: Se otorga una escritura de ampliación de obra nueva declarando una nueva vivienda (con certificado de antigüedad) sobre una parcela en la que ya existía declarada otra vivienda, y a continuación se divide horizontalmente la finca de forma tumbada, formándose dos elementos privativos integrados cada uno por una vivienda y un patio, que al parecer agotan todo el suelo. Posteriormente se otorga otra escritura complementaria en la que un técnico certifica que el uso de la finca cambió de una vivienda a dos viviendas hace más de cuatro años.

La registradora exige que se aporte la licencia inicial de obras, para comprobar si se admite la construcción plurifamiliar, o bien nueva licencia o declaración municipal de su innecesariedad que permita el cambio de uso a plurifamiliar.

El notario autorizante recurre y alega que en la división horizontal hay dos elementos, los mismos que en la obra nueva, y que el cambio de uso, o mejor la intensificación del uso residencial, se basa en la prescripción.

Resolución: LA DGRN desestima el recurso.

Doctrina: Comienza por diferenciar la competencia urbanística entre el Estado y las Comunidades Autónomas, pues corresponde a la legislación autonómica determinar qué actos están sujetos a licencia urbanística y al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto tenga acceso al Registro.

La ampliación de la obra nueva de la edificación y división horizontal que conlleva la formación de dos o más viviendas susceptibles de uso independiente supone un cambio de uso que puede estar sujeto a licencia conforme a la legislación autonómica. Sin embargo, en defecto de licencia, es posible también la inscripción en los casos en que se acredite la antigüedad y prescripción de la infracción (aplicando la legislación autonómica sustantiva), conforme a lo dispuesto en el artículo 28.4 de la Ley del Suelo.

En los casos de división horizontal tumbada con asignación de uso exclusivo del terreno que puedan suponer un acto equiparado a parcelación o división de terrenos es de aplicación lo dispuesto en el artículo 26.4 de la Ley del Suelo y en el artículo 53  del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, es decir habrá que aportarse licencia de división de terrenos (siempre que la legislación autonómica exija licencia) o declaración de innecesariedad de la misma, pues no basta el certificado técnico acreditativo de la antigüedad de la infracción.

En el presente caso entiende la DGRN que es posible la inscripción de la ampliación de la obra nueva (al acreditarse la antigüedad de la edificación conforme al artículo 28.4 de la Ley del Suelo) pero no la división horizontal tumbada pues al pasar de un uso de vivienda unifamiliar a uno de dos viviendas familiares hay un cambio de uso, y además la configuración de las dos viviendas con patios de uso exclusivo como fincas independientes en el acto de división horizontal es un acto equiparable a un acto de división de terrenos.

Por ello, y conforme a lo dispuesto en legislación sustantiva autonómica, que es el artículo 151 de la Ley 9/2001, de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid, en este caso es exigible sustantivamente licencia tanto por el cambio de uso, (aunque no por la división horizontal propiamente dicha) como por la división de terrenos que supone. Para que la división horizontal pueda acceder al Registro, conforme a  la legislación estatal citada, (artículo 53  del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio y artículo 26.4 de la Ley del Suelo), será necesario o bien licencia o bien declaración de innecesariedad de la misma.

Comentario: Por tanto, para que puedan acceder al Registro los actos sujetos a licencia urbanística autonómica, habrá que aportar:

Actos de edificación: o bien licencia o bien certificado de antigüedad o de prescripción, por haber pasado el tiempo necesario para ello, según la legislación autonómica.

Actos de cambio de uso de las edificaciones: o bien licencia o bien certificado de antigüedad o de prescripción, por haber pasado el tiempo necesario para ello, según la legislación autonómica.

Actos de división de terrenos o equiparados a ellos: o bien licencia o bien declaración de innecesariedad.

Hay casos también fronterizos, como el de los locales o fincas divididas con tabiques de separación o muros construidos hace años, en los que la propia acreditación del técnico sobre la obra implica la antigüedad de la segregación.

Es frecuente en la práctica que los Ayuntamientos se nieguen o muestren resistencia a emitir esta declaración de innecesariedad, quizá porque tienen que valorar la prescripción al igual que lo que ha ocurrido con las obras antiguas en las que no se emiten apenas certificados de prescripción y hay que acudir al certificado de antigüedad del técnico. Esta declaración se ha de fundamentar en que, en el caso concreto, ya no es necesaria licencia por haber prescrito la infracción urbanística conforme al certificado de antigüedad o a las pruebas que se aporten.

La postura de la DGRN en el presente caso no parece suficientemente justificada por un doble motivo:

En cuanto al cambio de uso, la ampliación de la obra nueva con una nueva vivienda conlleva necesariamente un cambio de uso por el mero hecho de la construcción pues donde antes había una vivienda ahora hay dos, de la misma manera que la declaración de obra nueva de una vivienda donde antes no había ninguna conlleva un cambio de uso (antes destinado a solar y ahora a vivienda). Es decir que la obra nueva conlleva necesariamente un  cambio de uso, pues no tendría sentido que fuera ya legal la construcción (de una nueva vivienda) por prescripción de la infracción y no lo fuera el uso de esa vivienda. Por ello el  certificado de antigüedad de la edificación debe de ser suficiente para acreditar la posible prescripción del uso, que es una infracción por naturaleza menor y ha de quedar subsumida en la infracción mayor, la construcción. En el caso concreto, además, hay un certificado técnico de antigüedad del uso por lo que en ningún caso parece justificado aportar  la licencia o plan urbanístico que solicita la registradora.

En cuanto a la posible división de terrenos por consecuencia de la división horizontal hay que destacar en primer lugar que no es un defecto alegado por la registradora (que sólo alega un cambio de uso), por lo que la Resolución de la DGRN en realidad lo que hace es reformular el defecto incurriendo en una “reformatio in peius” que el recurrente, claro, no ha tenido oportunidad de rebatir.

Sobre el fondo del asunto, hay que partir de la base de que el suelo y el vuelo en una división horizontal, y también en la tumbada, siguen siendo elemento común (como expresamente menciona la escritura); por tanto, conceptualmente no hay división de terrenos pues sigue habiendo una sola finca y elementos comunes. Otra cuestión  son los casos concretos en los que pueda haber un fraude de ley y que a veces llegan a los tribunales, en los que se utiliza la figura de la división horizontal para eludir la normativa urbanística sustantiva, como en los casos de división horizontal en fincas rústicas con asignación de uso exclusivo de terrenos inferiores a la unidad mínima de cultivo. Sin embargo estos casos de posible fraude, mientras no haya una normativa sustantiva que fije unas reglas claras,  no pueden ser objeto de presunción generalizada. Para apreciar un posible fraude, además de no presumirlo, habrá que fundamentarlos con precisión y para el caso concreto, lo que con los datos conocidos no parece que ocurra en el presente caso.(AFS)

178.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. FALTA DE INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO

Resolución de 25 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Infiesto, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia.

Resumen. Todos los legitimarios del transmitente, incluido el cónyuge viudo, deben intervenir en la partición del primer causante, independientemente de la delación testamentaria o abintestato de las legítimas.

Hechos.

Se trata de la inscripción de una escritura de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: (i) el primer causante fallece abintestato y con cinco hijos, que son los herederos. (ii) Fallece posteriormente una de las hijas sin haber aceptado ni repudiado la herencia y sin haber otorgado testamento: es heredero abintestato su único hijo sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria del viudo. (iii) En la escritura de herencia del primer causante intervienen todos los interesados, incluido el heredero de la hija transmitente, pero no el cónyuge viudo de la hija.

La registradora señala como defecto que en la partición del primer causante no ha intervenido el cónyuge viudo de la heredera transmitente. El notario recurrente alega que no se precisa la comparecencia del cónyuge viudo, que no es heredero y tiene una posición distinta a la de los legitimarios propiamente dichos, pues su legítima no es «pars bonorum».

Resolución.

Confirma la calificación registral.

Doctrina.

1 La protección de los derechos de los legitimarios del transmitente hace necesaria su intervención en la partición de la herencia del primer causante.

2 Ello es así porque para calcular la legitima de los legitimarios del transmitente también se computa el «ius delationis», que tiene valor económico, y de ahí que sea enajenable (artículo 1000.1.o del Código Civil).

3 Por tanto, al formar el derecho de transmisión parte de la herencia del transmitente, con ese derecho -y, por ende, con la herencia del primer causante- debe satisfacerse a los legitimarios del transmitente.

4) Esta solución no contradice el indudable carácter personalísimo de la opción que implica el «ius delationis» ni que, ejercitado positivamente, el transmisario adquiera la condición de heredero directo del primer causante, aunque ese derecho le viene dado por la previa vocación al transmitente.

5 Esta solución es predicable para todos los herederos forzosos, cónyuge viudo incluido, pues se le reconoce la misma protección que a los restantes herederos forzosos a la hora de realizar la partición y adjudicación de la herencia, aun cuando le legítima le haya sido deferida a título de legado y no de heredero (vid., por todas, la reciente Resolución de 22 de febrero de 2018), y lo mismo debe entenderse en el presente caso en que la legítima es deferida «ex lege» por haber fallecido intestada la transmitente.

Comentario.

Confirma la Resolución el criterio de las últimas resoluciones sobre el derecho de transmisión. ¿Debe intervenir en la escritura de herencia del primer causante el cónyuge viudo de la transmitente junto con su heredero? SI. (JAR)

179.** SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. AGRUPACIÓN Y EXCESO DE CABIDA. PLAZO DE INTERPOSICIÓN DEL RECURSO

Resolución de 25 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 8 a inscribir el testimonio de una sentencia dictada en juicio declarativo.

Resumen: En un exceso de cabida derivado de una agrupación declarada judicialmente en Sentencia, el registrador puede también suspender la inscripción por dudas en la identidad de las fincas detectando que hay otras fincas no incluidas en la agrupación pero que sí forman parte de la agrupada y su superficie total.

Hechos: Se presenta sentencia declarando el dominio sobre un inmueble fruto de la agrupación de una serie de fincas registrales que se identifican en dicha sentencia y ordenando la cancelación de las inscripciones contradictorias de dominio existentes a favor del mismo demandado en determinadas fincas, también identificadas en la Sentencia.

El Registrador: suspende la inscripción, porqué detecta un exceso de cabida que prácticamente es el equivalente a otras fincas registrales, que originariamente formaban también parte de la superficie agrupada, pero que no se mencionan en la sentencia, con lo que existe el riesgo de incurrir en doble inmatriculación si no se ordena la cancelación o cierre del folio de esas fincas omitidas, para lo cual se requiere que la Sentencia las especifique o que el demandado consienta tal cierre.

En el informe también opone la presentación extemporánea del recurso.

El Demandante  recurre y señala que el demandado, al allanarse, consintió tácitamente a tal cancelación de las fincas, cuya omisión en la demanda, sería un error, pero intrascendente al referirse siempre el juicio y la Sentencia a la totalidad de la finca mayor agrupada (y no necesariamente a cada uno de los elementos que la componían, aunque fueran fincas registrales independientes).

Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:
a) El registrador no puede ni tiene que por qué suplir las omisiones de la Sentencia, por no incumbir en el ámbito competencial de la calificación, debiendo la Sentencia, conforme a los Ppios de Rogación y especialidad, determinar adecuadamente los asientos a cancelar. Y en su defecto, conforme a los Ppios de Legitimación y Tracto Sucesivo (arts 1, 20,  38 y 40-d LH), será preciso el consentimiento específico del titular registral de cada una de las fincas.

b) En cuanto a la presentación extemporánea del recurso, el plazo (días hábiles, Art 30 LPACAAPP) concluía un 28 de enero; en el registro llegó el 31 de enero; pero el escrito estaba sellado y presentado en Correos con fecha (estampada) 26 de enero; por lo que lógicamente sí hay que considerarlo presentado en tiempo. (ACM)

180.*** SUSPENSIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DE UN OFICIO POR EL QUE COMUNICA QUE UNA FINCA ESTÁ AFECTADA POR LA LEGISLACIÓN DE COSTAS.

Resolución de 25 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Cullera, por la que suspende la inscripción de un oficio por el que comunica que determinada finca está afectada por la legislación de costas, perteneciendo íntegramente al dominio público marítimo-terrestre. 

Resumen: este complejo caso trata de la negativa a la inscripción de un expediente de deslinde de dominio público marítimo-terrestre que implicaría la inmatriculación de determinada finca por falta de intervención de los titulares registrales de una finca ya inscrita.

Hechos: El Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente presentó en el Registro de la Propiedad un escrito en el que notificaba a dicho Registro, a los efectos prevenidos en el artículo 31.4 del Reglamento General de Costas, que dicha parcela está afectada por la legislación de costas, perteneciendo íntegramente al dominio público marítimo-terrestre. Se acompañaba certificado con el plano correspondiente a tal parcela. Dicho documento fue objeto de calificación negativa aunque no se interpuso recurso aunque sí se remitió un oficio exponiendo las razones de su desacuerdo con los defectos aducidos, entre las que incluye la referencia a diversas vicisitudes del procedimiento administrativo del deslinde tramitado entre las que figuran distintas comunicaciones realizadas por la citada Demarcación de Costas al Registro de la Propiedad desde el año 1995 hasta el 2011.

Con posterioridad, se presenta un nuevo oficio acompañado de la Resolución aprobatoria del deslinde de los bienes de dominio público marítimo-terrestre del tramo de costa de unos 2.600 metros de longitud.

El Registrador califica – nuevamente – de forma negativa.

La DGRN confirma la calificación debiendo destacar en la presente resolución lo siguiente:

I. LA REITERACIÓN EN LA CALIFICACIÓN.

– Cuando se reiteran calificaciones anteriores, se ha de distinguir según se aporte o no, durante la vigencia del inicial asiento de presentación, la misma documentación ya calificada sin documentación subsanatoria alguna, o bien con documentación complementaria o subsanatoria que, sin embargo, a juicio del registrador, no sea suficiente para levantar el obstáculo registral señalado en la calificación inicial. Vid. R. de 30 de octubre de 2012.

– Si se aportan documentos subsanatorios, la pretensión del recurrente, como sucede aquí, versa no sobre la existencia del defecto cuya subsanación intenta -ya que, al hacerlo, está reconociendo implícitamente que existe-, sino sobre la legalidad y procedencia de la subsanación intentada y rechazada.

II. LA IMPOSIBILIDAD DE INMATRICULAR UNA FINCA YA INMATRICULADA: artículo 13 de la Ley de Costas y 31 y 34 de su Reglamento.

Cuando la finca declarada por la resolución de aprobación del deslinde como demanial esté previamente inmatriculada, en el caso de que dicha inmatriculación no se haya practicado a favor de la propia Administración y como bien de dominio público marítimo-terrestre, procederá la rectificación de las situaciones jurídico-registrales contradictorias con el deslinde, rectificación que deberá tener lugar en «la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente».

III. LA FALTA DE INTERVENCIÓN EN EL PROCEDIMIENTO DE DESLINDE DE LOS TITULARES REGISTRALES.

1) La normativa aplicable.

– Señala la DGRN que el punto de partida es la determinación de la norma aplicable por razón del momento de aprobación del deslinde del concreto tramo de costa en que se encuentra la finca registral objeto de este expediente.

– En el caso resuelto, la aprobación tuvo lugar por Resolución de 27 de octubre de 2010, es decir, en fecha anterior a la entrada en vigor de la Ley 2/2013, de 29 de mayo. Por lo tanto, es aplicable el Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre, por el que se aprobó el Reglamento general para desarrollo y ejecución de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas (posteriormente derogado por el Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre), en especial, los artículos 23 y 29.

– En cuanto a los interesados que deben intervenir en el expediente de deslinde, disponía el artículo 22.1 del Reglamento de 1989 que «en el procedimiento serán oídos la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento correspondiente, los propietarios colindantes, previa notificación, y demás personas que acrediten la condición de interesados (artículo 12.2 de la Ley de Costas)». Añadiendo a continuación el apartado 2 del mismo artículo, entre las actuaciones que debía realizar el Servicio Periférico de Costas en relación con tales propietarios colindantes y demás interesados a fin de identificarles, las siguientes: «(…) c) En su caso, la petición al Ayuntamiento o al Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria de la relación de titulares de las fincas colindantes, con su domicilio respectivo, para su posterior remisión al Registro de la Propiedad a fin de que su titular manifieste su conformidad a dicha relación o formule las observaciones que considere pertinentes. Transcurridos quince días desde la remisión al Registro sin que se reciba contestación de éste, se entenderá otorgada su conformidad».

– Es en el marco de esta regulación en la que se inscriben las comunicaciones de la Demarcación de Costas en Valencia dirigidas al Registro de la Propiedad entre los años 1995 y 2011, algunas de ellas, objeto de calificación negativa y respecto de las que no se interpuso recurso. El Centro Directivo reitera su doctrina de que en la tramitación del expediente de recurso no pueden ser tomados en consideración documentos no calificados por el registrador y que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales.

2) La calificación de los documentos administrativos.

– Dentro de los límites de su función, goza el registrador de una mayor libertad para calificar el documento administrativo respecto del judicial, y en particular si se trata del examen de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y reglamentos.

– No obstante la ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de que legalmente están investidos los actos administrativos (artículos 38 y 39 de la actual Ley 39/2015, de 1 de octubre), el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro.

– De acuerdo con esta doctrina, corresponde al registrador, examinar, entre otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos, con el exclusivo objeto, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la Ley.

3) La intervención de los actuales titulares registrales del dominio de la finca y del titular de los derechos de hipoteca constituidos sobre la misma.

– El entonces vigente artículo 12.2 de la Ley de Costas de 1988, disponía que «en el procedimiento [de deslinde] serán oídos los propietarios colindantes, previa notificación, y demás personas que acrediten la condición de interesados».

Esta exigencia de notificación no puede entenderse suplida por la publicidad registral derivada de la anotación preventiva de incoación del expediente de deslinde que preveía el apartado 4 del mismo artículo (ni por la nota marginal prevista ahora en el artículo 21.3 del Reglamento de Costas de 10 de octubre de 2014 para los expedientes de deslinde que entran en su ámbito temporal de aplicación).

– Del mismo modo que cabe la rectificación de actuaciones jurídico-reales por resolución de la Administración, aunque estén inscritas en virtud de título no administrativo, con no menor razón debe admitirse la rectificación de situaciones jurídicas reales inscritas en virtud de título administrativo, si en el correspondiente expediente, éste, por nueva resolución de la Administración es alterado. No es, por tanto, inexcusable siempre y en todo caso el consentimiento de los titulares afectados o la resolución judicial supletoria, sino que bastará con que se trate de expedientes meramente rectificadores en los que la autoridad administrativa interviniente sea competente para la modificación que se acuerde y se cumplan en ella las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas. Manifestación concreta de esta posibilidad es la reflejada en el artículo 33.3 del vigente Reglamento de Costas de 2014.

En el caso objeto del presente expediente no consta extendida anotación preventiva de incoación del expediente de deslinde, ni nota marginal de expedición de la certificación registral de domino y cargas, ni consta la intervención en el expediente de deslinde de los actuales titulares registrales del dominio de la finca ni de las cargas hipotecarias constituidas sobre la misma, como tampoco consta el consentimiento de tales titulares a la rectificación de sus asientos, ni resolución judicial firme de la que resulte la rectificación interesada, ni la notificación a los citados titulares en el procedimiento administrativo seguido, de forma que hayan podido ejercitar sus derechos en la forma prevista legalmente, lo que imposibilita la cancelación de sus respectivos derechos en el Registro, pues de llevarse a cabo generaría, en contradicción con los fundamentos jurídicos antes expuestos, una vulneración de su derecho de audiencia y defensa proscrita por el ordenamiento jurídico. (ER)

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181.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO ABREVIADO

Resolución de 25 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: se admite la inscripción de una venta realizada directamente por los que acreditan ser herederos de los dos titulares registrales.

Hechos:

Se trata de una escritura de compraventa en la cual los vendedores manifiestan que les pertenece la finca como únicos herederos de uno de los titulares registrales quien a su vez fue heredero de la otra titular registral.

La registradora suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo, expresando en su calificación que no se trata de ninguno de los supuestos de excepcionalidad del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, ya que en realidad existen dos transmisiones y no se ha otorgado la necesaria escritura de partición de herencia.

El recurrente alega que según la ley y la doctrina registral, los interesados -todos- en una herencia pueden vender cualquiera de los bienes integrantes de la misma, sin adjudicársele (en proindiviso) previamente.

Resolución:

La Dirección General  estima el recurso interpuesto y revoca la calificación impugnada.

Comienza haciendo referencia a la relación existente entre los principios de salvaguardia judicial de los asientos registrales, el de legitimación, y el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

En base a lo anterior, estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta del transmitente, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (cfr. artículo 208).

No existe ningún inconveniente para aplicar en este ámbito el principio del tracto sucesivo en su modalidad de tracto abreviado o comprimido sin que ello constituya en modo alguno una excepción al principio del tracto sucesivo en su sentido material o sustantivo, sino sólo a su vertiente formal o adjetiva, (un asiento por acto registrable), admitiéndose ciertos supuestos en que se permite que en una misma inscripción consten varios actos dispositivos, siendo el último de ellos el que determinará la titularidad registral vigente.

En estos casos, al no haber  excepción  al principio del tracto en su vertiente material, como la exigencia de un enlace entre el titular registral y el nuevo titular según el título que pretende su acceso al Registro, y por ello habrá de ser en todo caso calificado y exigido por el registrador.

En el caso que nos ocupa, siendo los vendedores, únicos herederos de uno de los titulares registrales quien a su vez fue heredero de la otra titular registral, entiende nuestro Centro Directivo que la calificación no puede ser mantenida quedando justificado el tracto abreviado sin necesidad de otorgamiento de ninguna otra escritura, ya que el penúltimo párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria dispone que «cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas».

Este párrafo hace referencia al derecho de transmisión, supuesto en que un heredero (transmitente) fallece sin aceptar ni repudiar la herencia del causante y que según el artículo 1006 del Código Civil pasara a los suyos (transmisarios) el mismo derecho que él tenía, entendiéndose modernamente que existe una sola transmisión, y que éstos son  llamados a la herencia del primer causante de manera directa y no mediante una doble transmisión del causante al transmitente y de éste a los transmisarios, pero la determinación de quiénes son los éstos y en qué porcentaje y modo adquieren los bienes, viene determinado por la sucesión del transmitente, no por del primer causante.  

Conclusiones: El tracto sucesivo abreviado es una excepción al tracto sucesivo formal (asiento por acto registrable) pero no al tracto sucesivo material o sustantivo (cadena de titulares registrales) y se funda en el derecho de transmisión. (MGV)

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182.*** SEGREGACIÓN “POR ANTIGÜEDAD”. DERECHO INTERTEMPORAL

Resolución de 7 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca nº 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación por antigüedad.

Resumen: Cabe segregar una finca por antigüedad pero se precisa título administrativo habilitante, ya sea (i) licencia, (ii) declaración municipal de que es innecesaria (iii) o declaración de la Administración competente sobre la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida,  o su situación de fuera de ordenación o similar.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de segregación por antigüedad de una finca inscrita (que no coincide con la realidad física), alegando la antigüedad de la segregación (más de 10 años) y su reflejo como parcela catastral independiente, tal y como resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica.

Registradora: Suspende la inscripción porque considera exigible que se aporte licencia de segregación o declaración municipal de que es innecesaria para evitar la formalización y consolidación de parcelaciones al margen de la ordenación urbanística aplicable.

Notario: Alega la doctrina del Centro Directivo sobre segregaciones antiguas y dice que, acreditada la antigüedad de la finca con la documentación catastral, no se necesitan más acreditaciones, pues queda justificada su antigüedad y la prescripción de la infracción; también dice que no consta anotado expediente de infracción urbanística sobre la finca.

Resolución: Confirma la calificación registral.

Doctrina:

1 Se admite por el Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo la aplicación retroactiva de las normas a aquellos efectos jurídicos no consumados o agotados de actos, negocios o relaciones jurídicas que han nacido al amparo de una legislación anterior. El límite de tal aplicación retroactiva es que no se podrán perjudicar derechos consolidados o situaciones beneficiosas para los ciudadanos.

2 Compatibilizando lo dicho con la función preventiva que desempeñan notarios y registradores en el control de la legalidad urbanística de los actos de parcelación, tal labor preventiva se concreta en la acreditación del título administrativo habilitante previsto en la respectiva legislación aplicable para la división o segregación documentada en la escritura.

3 Dicho título será ordinariamente la licencia de parcelación, pero también aquel por el que, sin denegarla, el órgano administrativo competente declare la improcedencia de conceder licencia al acto de segregación por haberse formalizado con anterioridad a la normativa vigente y haber transcurrido los plazos de restablecimiento de la legalidad.

4 Esta Dirección General en su Resolución de 17 de octubre de 2014 reconoció la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley del Suelo a los actos de segregación y división de terrenos, si bien matizando algunas diferencias entre estos actos jurídicos y las declaraciones de obra nueva por antigüedad, concretamente: frente al caso de las obras nuevas por antigüedad, que se rigen estrictamente por lo dispuesto en el citado artículo 28.4 de la Ley del suelo, en las parcelaciones requiere aportar un título administrativo habilitante, ya sea licencia o la declaración municipal de que es innecesaria o una declaración de la Administración competente acerca de la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida, o su situación de fuera de ordenación o similar.

Comentario: Se ocupa esta Resolución (como ya hizo el Centro Directivo en resoluciones anteriores, de la calificación rústica o urbana de las fincas, haciendo una detallada referencia a la variada legislación sectorial. A modo de resumen puede transcribirse el siguiente párrafo: “… En resumen, no cabe confundir la naturaleza con que se describe la finca en el título conforme al artículo 9 de la Ley Hipotecaria, y que puede basarse en la certificación catastral, cuya correspondencia puede calificar el registrador, con la clasificación y calificación urbanística acreditada por certificación municipal a la que también se refiere el artículo 9, y que, como se ha expuesto, puede coincidir o no con aquélla, aunque ambas puedan hacerse constar en el asiento”.

¿Es posible escriturar e inscribir una parcelación por antigüedad? SI.

¿Resulta aplicable la misma solución que la prevista para las obras nuevas por antigüedad? NO exactamente.

¿Qué diferencias hay? En la parcelación debe solicitarse de la Administración competente, con carácter previo, la licencia de segregación, la declaración de que es innecesaria o título habilitante.  (JAR)

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183.() SEGREGACIÓN “POR ANTIGÜEDAD”. DERECHO INTERTEMPORAL

Resolución de 7 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca nº 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación por antigüedad. (JAR)

Igual que la Resolución 182 precedente.

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184.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL NO ACEPTADA EN EL ÁMBITO PROCESAL.

Resolución de 7 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sevilla nº 2 a practicar una cancelación de una hipoteca unilateral no aceptada.

RESUMEN: Para cancelar una hipoteca unilateral no aceptada, aunque sea como garantía previa para la interposición de un recurso judicial no admitido, es necesario un requerimiento fehaciente al acreedor.

HECHOS: Se constituye una hipoteca unilateral, aún no aceptada, para la interposición de un recurso de suplicación en la vía judicial laboral. El recurso se inadmite precisamente por el órgano judicial al no considerar suficiente la garantía de hipoteca aportada. Ahora se otorga una escritura de cancelación de dicha hipoteca por el deudor.

El registrador suspende la inscripción en tanto no se requiera al acreedor para su aceptación y transcurra el plazo legal de dos meses.

El interesado recurre y alega que todos los acreedores han tenido conocimiento fehaciente dentro del procedimiento judicial y han transcurrido más de dos meses sin que hayan aceptado la hipoteca.

El notario autorizante informa que comparte los argumentos del recurrente y añade que es contradictorio con el carácter accesorio de la hipoteca exigir una aceptación que resulta imposible, pues ha concluido el procedimiento judicial en cuyo procedimiento podría haber tenido sentido la hipoteca.

Resolución: LA DGRN desestima el recurso.

Doctrina: Considera que, conforme a lo dispuesto en los artículos 141 LH y 237 RH, 1) la hipoteca unilateral existe desde su inscripción, 2) que, en caso de no aceptación, la Ley contempla un procedimiento especial para procurar su cancelación, y que 3) tal procedimiento exige una solicitud del titular del derecho hipotecado en escritura pública, la práctica de un requerimiento al designado como acreedor en la inscripción, y el transcurso de dos meses desde su práctica sin que resulte del Registro la aceptación de la hipoteca.

El hecho de que los acreedores puedan haber tenido conocimiento dentro del procedimiento judicial no es bastante pues la normativa citada exige una especial intimación o requerimiento en el que se determinará expresamente que transcurridos los dos meses sin hacer constar en el Registro la aceptación se cancelará la hipoteca.

Comentario: A pesar de la dicción literal de dichos artículos, cuando la obligación garantizada por la hipoteca unilateral cae dentro del ámbito judicial o administrativo parece innecesario y excesivamente riguroso practicar un requerimiento vacío de contenido para una aceptación que es imposible que tenga nunca lugar por carecer de sentido procesal, lo que se puede además acreditar fehacientemente.

Además de ello se complica innecesariamente la cancelación en el presente caso porque el beneficiario o acreedor de la hipoteca es la otra parte litigante y sin embargo debió de serlo el propio juzgado, ya que el juzgado debe de ser el beneficiario o destinatario de la garantía habitual (dinero o aval bancario) como encargado de la ejecución de la sentencia declarativa o de la obligación garantizada. Ver artículo 230 LPL. (AFS)

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185.** CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA POR CINCUENTA Y CINCO AÑOS Y DURACIÓN INDEFININDA.

Resolución de 8 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de arrendamiento de finca urbana.

RESUMEN: Es posible pactar un contrato de arrendamiento por plazo de 55 años, pues la legislación establece un plazo máximo, que el arrendatario pueda desistir unilateralmente del contrato preavisando, y prórrogas tácitas siempre que cualquiera de las partes pueda desistir.

Hechos: Se otorga una escritura de elevación a público de un contrato privado de arrendamiento por plazo de 55 años, prorrogable tácitamente, salvo desacuerdo de cualquiera de las partes. El arrendatario puede desistir en cualquier momento preavisando con dos meses de antelación.

La registradora considera que el contrato queda al arbitrio de uno de los contratantes y que de hecho es de duración indefinida y cita en su apoyo varias sentencias.

El notario autorizante recurre y alega que la propia Ley de Arrendamientos Urbanos contempla que el arrendatario pueda desistir unilateralmente del contrato, y que no hay duración indefinida ya que cualquiera de las partes puede oponerse.

Resolución: LA DGRN estima el recurso.

Doctrina: Respecto del primer defecto, argumenta que el artículo 11 LAU permite que el arrendatario pueda desistir unilateralmente del contrato avisando con un mes de antelación (y aquí se pactan dos).

Tampoco entiende que haya una duración indeterminada, pues la ley no establece un plazo máximo y no prohíbe las prórrogas. El plazo pactado aunque largo es determinado, y para que se produzca la prórroga tiene que haber acuerdo de las partes.

Finalmente considera que la jurisprudencia alegada por la registradora no es aplicable al presente caso pues en los enjuiciados la prórroga quedaba al arbitrio del arrendatario. (AFS)

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186.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA SEGREGADA SIN DISTRIBUCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. SUBROGACIÓN EN LA DEUDA GARANTIZADA.

Resolución de 8 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que suspende la inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca.

Resumen: Es posible cancelar una hipoteca recayente sobre una finca segregada, sin distribución de la responsabilidad, si en el momento de la segregación el comprador del resto se ha subrogado, con conformidad del acreedor, en la total responsabilidad de la deuda, sin que sea necesario el consentimiento de ese comprador.

Hechos: Se trata de una escritura pública por la que una entidad bancaria otorga cancelación de hipoteca sobre una finca segregada de otra mayor sobre la que se constituyó inicialmente la hipoteca.

De esa finca se segregó una porción de la misma, determinado  el resto resultante.

La finca matriz tenía una hipoteca a favor de una entidad bancaria, que no interviene en la escritura de segregación la cual se hizo sin distribuir la responsabilidad entre las dos fincas.

En la misma fecha la titular registral de la finca vende la finca resto, con la intervención de la entidad bancaria, llevándose a cabo la venta con subrogación del comprador en la totalidad de la deuda y novación parcial del préstamo, pactándose expresamente que «(…) el capital pendiente de amortizar del préstamo reseñado en la parte expositiva, se satisface subrogándose de forma liberatoria, en la posición jurídica de deudor, asumiendo con carácter sustitutivo, la obligación personal garantizada con la hipoteca, con la aprobación de la entidad acreedora, compareciente en la escritura».

Ese mismo día el banco otorga una escritura de cancelación de la hipoteca que grava, por razón de su procedencia, la finca segregada, haciéndose constar lo siguiente: «(…) sin que esta cancelación implique carta de pago alguno respecto de la deuda, la cual queda subsistente sin la garantía hipotecaria que por la presente se levanta».

El registrador suspende la inscripción por ser necesario, a su juicio, el consentimiento del nuevo dueño de la finca resto, por cuanto dicha cancelación supone la concreción de la responsabilidad hipotecaria únicamente sobre dicha finca resto.

El notario recurrente entiende que dicho consentimiento no es necesario, por estimar que el titular de la finca resto no sólo conoce la existencia de la hipoteca y de la obligación garantizada, sino que se subroga en ella liberando al deudor con consentimiento del acreedor; que la cancelación no se realiza por causa de pago; y que todas las operaciones se realizan en unidad de acto formando una sola operación conocida y querida por las partes.

El defecto se subsana y por tanto se procede a practicar la inscripción correspondiente. Pese a ello el recurso sigue su curso.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: En primer lugar, recuerda nuestro Centro Directivo su doctrina por la que la subsanación del defecto y la práctica en su caso de la inscripción solicitada no son obstáculo para la interposición del recurso contra la calificación del registrador. Es decir que aunque ya no sea posible el recurso a efectos doctrinales y dado que «el objeto del recurso no es el asiento registral sino el acto de calificación del registrador» y se puede declarar si dicha calificación fue o no ajustada a Derecho, lo cual «es posible jurídicamente aunque el asiento se haya practicado».

A continuación entra en el fondo de la cuestión recordando la prohibición que existe en nuestro derecho de las llamadas hipotecas solidarias porque se prestan a maquinaciones del acreedor disminuyendo las posibilidades del tráfico y del crédito territorial de cada uno de los dueños de las fincas afectadas ya que pende sobre cada una de las fincas afectadas la amenaza de ejecución si no se paga el entero asegurado.

Lo anterior tiene una excepción en los casos de división o segregación de la finca hipotecada realizada unilateralmente por su propietario, sin acordar con el acreedor la distribución de la responsabilidad hipotecaria entre las diversas fincas resultantes, pues entonces puede éste exigir la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que haya dividido la primera o contra todas a la vez (vid. artículo 123 de la Ley Hipotecaria).

En estos casos ¿puede el acreedor hipotecario, por sí solo liberar de la hipoteca alguna de las fincas resultantes de la división o segregación?

Para contestar esta pregunta se ha de tener en cuenta que cuando un mismo y único gravamen recaiga por entero sobre cada una de las varias fincas, sin que se haya distribuido  entre ellas la responsabilidad hipotecaria, se producen no solo relaciones jurídicas entre el titular del derecho real y cada uno de los dueños de las fincas resultantes de la división o segregación, sino también entre los distintos dueños de estas fincas afectadas por el mismo gravamen.

Por ello, si cualquiera de ellos hiciere el pago total de la deuda garantizada, podrá reclamar de los demás no la totalidad de lo pagado sino solo la parte que proporcionalmente les correspondiere satisfacer, teniendo para ello las mismas garantías con que contaba el acreedor principal (vid. artículos 1085, 1087, 1145, 1212, 1839 y1844 del Código Civil).

Por lo que el acreedor podría renunciar a sus derechos sobre cualesquiera de las diversas fincas, sin que tenga como efecto la cancelación de la hipoteca mientras subsista sobre las demás fincas, pero para la liberación de una de las fincas y cancelación parcial de la hipoteca total, se requerirá «además del consentimiento del acreedor, la conformidad de los que en el Registro aparezcan como adquirentes, con posterioridad a la constitución de la hipoteca, de las fincas procedentes de la división de la primitiva, a excepción de los dueños de aquellas cuyo gravamen sea totalmente cancelado, ya que, en caso contrario, por el juego de la solidaridad resultante de los artículos 122 y 123 de la Ley Hipotecaria, puede concentrarse el gravamen en forma arbitraria e incluso desproporcionada, sobre alguna finca, con evidente perjuicio de su titular».

La DG considera que esta doctrina no es aplicable al presente caso por lo que la calificación, que la invoca como fundamento jurídico, no puede ser mantenida.

En nuestro caso de compraventa con subrogación de hipoteca se produce la subrogación legal en la responsabilidad derivada de la hipoteca que grava la finca vendida y también la convencional del comprador en la obligación personal garantizada pero ello no supone la liberación adicional de la responsabilidad real que por consecuencia del gravamen hipotecario inicialmente constituido sobre la finca matriz sigue recayendo sobre la finca segregada.

Por lo anterior es preciso otorgar una escritura de cancelación para que dicha finca quede liberada de la responsabilidad real de la hipoteca, ya que su dueño, si bien no estaría obligado al pago, pero sí sujeto a la carga de efectuarlo para evitar, en su caso, la ejecución de la hipoteca sobre su finca por impago del obligado, lo que se deriva de la solidaridad entre las fincas afectas al gravamen hipotecario como consecuencia de la no distribución previa de la responsabilidad hipotecaria entre las mismas.

Para otorgar dicha escritura de cancelación no sería preciso el consentimiento del comprador del resto de la finca matriz que se ha subrogado en la total obligación personal garantizada por la hipoteca, pues en ningún caso se puede producir una concentración del gravamen «en forma arbitraria e incluso desproporcionada» sobre su finca, pues dicha concentración de la responsabilidad hipotecaria sobre su finca es correlativa a la asunción de la obligación personal garantizada exactamente por la misma cuantía, que además actúa como medio de pago de parte del precio acordado por la venta de la finca que adquiere.

El único perjuicio derivado de la cancelación es el que sufre el banco acreedor, que ve reducida la garantía de su crédito sobre una sola finca, razón por la cual el consentimiento cancelatorio de dicha entidad acreedora es requisito necesario para la cancelación de la hipoteca sobre la finca segregada (cfr. artículo 82 de la LH).

Comentario: Muy lógica la solución a la que llega nuestro Centro Directivo ya que por la cancelación de la hipoteca sobre la finca segregada no se produce en ningún caso concreción de la responsabilidad hipotecaria sobre la finca resto, sino que dicha “concentración” es consecuencia de la asunción por parte del comprador de la total obligación personal garantizada. Carece de sentido pedir el consentimiento del nuevo dueño de la finca si él mismo aceptó que la total deuda se concentrara sobre su persona y consiguientemente sobre  la finca que compraba.(MGV)

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187.** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE INMATRICULACIÓN SIN SOLICITAR LA DE LAS CARGAS POSTERIORES

Resolución de 8 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, por la que suspende la inscripción de un mandamiento judicial de cancelación.

Resumen: no es posible cancelar una carga posterior a una inscripción de dominio declarada nula si sus titulares, habiendo sido parte en el proceso, han sido absueltos de las pretensiones ejercitadas contra los mismos, aparte de no resultar indubitadamente de la sentencia la solicitud de cancelación de dicho asiento.

Hechos: Se presenta en el registro una sentencia, relativa a una finca en la que constaban practicados dos asientos: la inscripción 1.ª de dominio de la finca a favor de un Ayuntamiento y la  2.ª relativa a una concesión administrativa para la ocupación de terrenos del monte para la instalación de aerogenerador del parque eólico a favor de una empresa.

  En el fallo de la sentencia se declara y acuerda:

• la nulidad del título por el que se practicó la inscripción de la finca en favor del Ayuntamiento así como la cancelación de dicha inscripción de dominio, y
• la nulidad de los actos y/o contratos ejecutados por el Ayuntamiento que tuvieran por objeto dicha finca.

 En el suplico de la demanda no se solicitó la cancelación de la inscripción de la concesión y su titular resultó absuelta al considerar el juzgador acreditado que la concesión otorgada  no tenía por objeto la finca objeto del pleito, sino otra distinta de titularidad del mismo Ayuntamiento.

 La registradora practica una inscripción 3.ª de nulidad total de la primera, pero no practica la cancelación de la inmatriculación al considerar que esta no es posible en perjuicio de cargas posteriores cuya cancelación no se solicita, además de haber sido absuelto su titular por considerar que se trata de un tercero protegido.

El recurrente solicita que se practiquen ambas cancelaciones, la primera por ordenarlo sentencia firme y la segunda por haberse declarado la nulidad de los actos de los que traía causa la inmatriculación.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Comienza nuestra Dirección General haciendo referencia a su doctrina relativa a la calificación de los documentos judiciales en la que se entrelazan la obligación  del registrador de cumplir las resoluciones judiciales con la de calificar determinados extremos, entre los cuales “no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión”, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

Asimismo sabemos que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido el principio del tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encontraría la imposibilidad de practicar un asiento registral  cuando habiendo sido parte el titular registral en el procedimiento,  hayan resultado desestimadas  las pretensiones ejercitadas contra el mismo.

En base a lo anterior para que una sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores – cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de nulidad con anterioridad a los mismos- es necesario que:

• Hayan sido emplazados en el procedimiento y que
• hayan sido vencidos en dicho procedimiento (lo que no ha tenido lugar en relación con la entidad titular de la concesión administrativa inscrita bajo la inscripción 2.ª).

Por tanto la sentencia produce efectos respecto de la entidad, al haber sido parte en el procedimiento, pero al ser absuelta de las pretensiones ejercitadas contra la misma, impide acoger favorablemente la pretensión de la recurrente cancelando la inscripción de la concesión.

 Nuestro Centro Directivo, ha afirmado que “la falta de expresión en el título presentado ante el registrador de la solicitud explícita de los asientos cuya cancelación se pretende no constituye una violación del principio de rogación pues la sola presentación en el Registro (artículo 6 de la LH), lleva implícita la solicitud de la práctica de todos los asientos que puedan practicarse siendo incumbencia del registrador la determinación de cuales sean estos.

La doctrina anterior es compatible con la que sostiene que tratándose de documentos judiciales debe especificarse qué asientos deben ser objeto de cancelación puesto que no incumbe al registrador determinar cuál es el alcance de los efectos producidos por la sentencia presentada (artículos 214 y 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

No obstante lo anterior se ha de evitar una excesiva rigidez en los casos en los que no haciéndose referencia al asiento concreto a cancelar, “del conjunto del documento se infiera indubitadamente cual es el asiento a que se refiere”, lo que no ocurre en el caso que nos ocupa.

Finalmente  nuestra DG declara que los asientos posteriores que traen causa de otro cuyo título ha sido declarado nulo, no pueden ser cancelados como consecuencia de la declaración de nulidad del primero, si en el procedimiento no han intervenido los titulares respectivos o,  habiendo intervenido han resultado desestimadas todas las pretensiones ejercitadas contra los mismos. Lo que no impide que pueda inscribir la nulidad del título que motivó la última inscripción de dominio, sin formal desinmatriculación de la finca «a fin de evitar que el Registro siga abierto a nuevos actos dispositivos que, fraudulentamente y amparados en su apariencia tabular, pudieran celebrar posteriormente los titulares registrales de dicha inscripción»

En base a ello, para que se pueda cancelar la inscripción de dominio será preciso que la cancelación de ésta se acompañe simultáneamente de la inscripción del título dominical que haya vencido en el pleito en que se declaró la nulidad del inscrito.

Comentario: La solución que nos da la DG es coherente con el principio registral de que  la primera inscripción ha de ser de dominio y también con el principio  de que la llevanza del registro es por fincas. Por ello no permite la cancelación de una inscripción de dominio en perjuicio de terceros, sin simultánea inscripción del título dominical de los titulares civiles del monte. (MGV)

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188.** INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE PROCEDE DE OTRA MAYOR. INFRACCIÓN DE LA NORMATIVA DE UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO

Resolución de 9 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Iznalloz, por la que deniega la inmatriculación de determinadas fincas.  

Resumen: En la Inmatriculación, si la finca catastral es inferior a la “unidad mínima de cultivo”, el Registrador puede consultar el catastro histórico y si resulta que procedía de una parcela catastral mayor y aunque el 2º título sea una venta, puede entender que constituye una parcelación y comunicarlo (Aº 80 RHU) a la AA.PP. Agraria para que lo admita o decrete su nulidad.

– Hechos:      Solicitada la inmatriculación (por doble titulación basada en una herencia y posterior venta) de tres fincas catastrales independientes, colindantes y de extensión inferior a la “unidad mínima de cultivo”, la registradora consulta el catastro histórico, y deduce que se trata de un acto de parcelación ilegal por provenir catastralmente las fincas de otra catastral mayor, por lo que lo comunica (Aº 80 RHU) a la Administración Agraria Autonómica que decreta la nulidad de la “segregación”.

– La Registradora:   En consecuencia califica negativamente, por defecto insubsanable, atendiendo a la resolución de la Consejería (parece que en la Nota Informativa “negativa” –de falta de inmatriculación- no constaba esa procedencia de las fincas ni la sospecha de la registradora de que su inmatriculación separada podría entrañar parcelación).

 – La notario:    recurre exponiendo que:
a) La registradora se extralimitó en su actuación y en su interpretación extensiva del Art 80 RHU (RD-97) que solo habla de actos de parcelación, segregación o división, no de compraventa,
b) SIN que tampoco pueda basarse en el Catastro histórico, pues el Art 205-1 “in fine” LH lo que exige es la coincidencia descriptiva actual, con arreglo a una certificación catastral vigente al tiempo de la inmatriculación;
c) Y en definitiva, porqué Art 205 LH no exige en ningún momento que la finca deba tener, para acceder al Registro, una superficie determinada, (y aunque históricamente constara en el catastro que originariamente procedieron de una finca mayor, está claro que a día de hoy ya no lo son).

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina:
a) Tras un repaso de la normativa histórica sobre “unidad mínima de cultivo”, y a la actual, llega a la conclusión de que tanto en la normativa agraria (Art 24 LMEA) como en la urbanística (arts 16-2 “in fine” y 26-2 L.Suelo y Aº 80 RHU) que su régimen puede aplicarse no solo a las “parcelaciones” o “segregaciones” strictu sensu y en sentido formal, sino también a cualquier negocio jurídico, como la compraventa (tales preceptos mencionan la transmisión de participaciones indivisas que den derechos de uso exclusivo sobre una porción, o la constitución de Sociedades).

    No obstante, y como veremos en los “comentarios”, aboga por una interpretación restrictiva de esta aplicabilidad normativa que supone una limitación de las facultades dominicales y “SIN que quepa admitir a estos efectos las meras sospechas o conjeturas o la exigencia de una prueba del hecho negativo de que «no se ha formado por división o segregación de otra mayor»”, pues las normas no deben ser interpretadas desde la perspectiva de su eventual incumplimiento (art 3 CC).

b) Que los Registradores están facultados para consultar otros Registros y Bases de datos que obren a su disposición y que puede emplear como medio auxiliar a su calificación (Aº 18 LH), resulta de múltiples RR.DGRN, p.ej. para las consultas al Registro Mercantil, al Concursal, al propio Catastro, o para la comprobación de códigos seguros de verificación.

c) Al inmatriculante interesado, como resulta del propio Aº 80 RHU (que prevé Anotación preventiva ante la impugnación en vía contencioso-administrativa) le queda la posibilidad de impugnar la resolución administrativa (en alzada o judicialmente, incluida la revisión de los propios actos advos), y, de obtener una rectificación, presentar de nuevo los 2 títulos para la inmatriculación (pués dice la DGRN que “la nulidad inicialmente declarada por la Administración competente, no puede considerarse obstativa de una nueva resolución de signo diferente”). (ACM)

– Comentario: No acabo de compartir los criterios de la resolución y la calificación, que van mucho más allá de la dicción literal de las normas invocadas que siempre piensan en “segregación”, “divisiones” o “parcelaciones”, de fincas o cuotas indivisas de las mismas, entre una pluralidad de personas para que las disfruten por separado, pero no se contemplan, ni para una compraventa a una sola persona de fincas independientes, ni para el hecho mismo de la inmatriculación, que es lo que se pretende con la doble titulación pública (sin que en ninguno de los títulos haya ninguna segregación, ni siquiera disolución de condominio).

    Me pregunto qué hubiera ocurrido si en lugar de una sola escritura de venta para las 3 fincas, se hubieran otorgado 3 escrituras separadas, incluso en fechas o notarios diferentes, para cada finca individual… ¿Tampoco hubiera podido ser inmatriculada? (nótese que en el caso se trata de fincas rústicas de cultivo que no han sido edificadas ni presentan riesgo alguno de formar ningún núcleo de población).

    Tampoco acabo de ver que, el hecho de que en el Catastro, no el actual, sino el histórico, apareciera como una sola parcela deba tener tanta trascendencia, cuando el Catastro no publica titularidades dominicales ni condominios… solo la situación gráfica de las parcelas con arreglo a criterios geográficos y orográficos no de titularidades. Que históricamente en el Catastro figuraran como una sola parcela grafica, no significa que fuera de un solo propietario, ni que este haya parcelado con posterioridad. 

    Acudir al expediente del Aº 80 RHU tampoco es, ante una inmatriculación basada en una herencia y una venta (no en una segregación), muy acorde con el Ppio de Seguridad Jurídica, pues esa notificación registral a la AAPP de la CCAA se verifica “a posteriori”, sin que los interesados puedan acceder al contenido de esa notificación (cuya redacción puede inducir a la CCAA a denegar por mera precaución), ni tienen posibilidad de defender ni formular alegaciones ANTES de que recaiga la resolución Adva (sino solo “a posteriori”, una vez dictada). Al menos, debería ser necesario que previamente, en la Nota Informativa “negativa” –de falta de inmatriculación- el registrador hiciera constar esa consulta al catastro histórico y la procedencia catastral de las fincas y la sospecha de que su inmatriculación separada podría entrañar parcelación, para que el notario autorizante y los interesados, especialmente los compradores, puedan saber a qué atenerse antes de celebrar el negocio, presuntivamente válido y lícito (como recuerda la DGRN: no cabe presumir su carácter potencialmente fraudulento).

    En efecto, me da la sensación de que la DGRN adopta su criterio en esta Res ante el hecho consumado de que la Consejería Autonómica acabó decretando la nulidad de la “segregación” (sic) y evitar así entrar en contradicción entre AAPP, [aunque en algún momento parece incluso invitar a impugnarla…], pues lo cierto, como hemos apuntado, es que la propia DGRN señala múltiples requisitos y restricciones para aplicar su doctrina y dice literalmente en la Res:

– “(…) Por tanto, en principio, no pueden considerarse aplicables tales normas a otros actos o negocios jurídicos, singularmente la transmisión de propiedad, aunque tengan por objeto fincas de dimensión inferior a la unidad mínima de cultivo. Pues las normas no deben ser interpretadas desde la exclusiva perspectiva de su eventual incumplimiento (art 3 CC) y es doctrina de este Centro Directivo que el principio de libertad de tráfico, con amparo en el art 348 CC, exige que las limitaciones legítimamente impuestas a la propiedad y, en consecuencia, a su facultad dispositiva, sean interpretadas de forma restrictiva (…)”

– Y añade la DGRN que  (…) “Fuera de este supuesto, procederá la inmatriculación de finca rústica de dimensión inferior a la unidad mínima de cultivo sin que quepa iniciar el procedimiento señalado, y no cabe admitir a estos efectos las meras sospechas o conjeturas o la exigencia de una prueba del hecho negativo de que «no se ha formado por división o segregación de otra mayor»”.

     Finalmente también entiendo que ante la calificación del defecto como insubsanable, y aunque la Consejería declare la “nulidad civil” (no solo administrativa”) de la “segregación”; dado que realmente no se trata de una segregación sino de una inmatriculación (y sin perjuicio de la citada posibilidad de impugnar, judicial o administrativamente, la declaración adva), considero que también cabría logar la inmatriculación, como una sola finca unitaria simplemente  rectificando la descripción de las 3 fincas y fusionándola en una sola, y sin necesidad de agrupación, operación tabular para fincas registrales ya inmatriculadas. Tras esa descripción unitaria de la finca, considero que deberá ser posible inscribirla con independencia de que su superficie sea superior o inferior a la “unidad mínima de cultivo”. (ACM)

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189.* COMPRAVENTA. RATIFICACIÓN APORTADA EN FASE DE RECURSO. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 9 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: En la venta de una cuota indivisa de varias fincas registrales, que dan derecho a la utilización singular y exclusiva de determinada plaza de aparcamiento, hay que observar el principio de tracto sucesivo. No cabe aportar, ya iniciado el recurso, una escritura de ratificación de un mandato verbal, tratando de subsanar uno de los defectos alegados por el registrador.

Hechos: Se presenta una escritura formalizada en 1980, en la que dos entidades A y B, titulares entonces de cuatro fincas registrales (4 de la primera y 1 de la segunda), venden a C una cuota indivisa de 0’724 milésimas por ciento que se corresponden con la utilización singular y exclusiva de una plaza de aparcamiento.

Registrador: Suspende la inscripción, ya que: a) El adquirente está representado en la escritura verbalmente, sin que se haya ratificado dicha representación, b) Las fincas que habían sido propiedad de la sociedad A, ya no estaban inscritas a su favor, habiéndose hecho ventas posteriores de las mismas, habiendo pasado todas a ser de titularidad de la Entidad B.

Recurrente: El adquirente interpone recurso, alegando: 1) que aporta la escritura de ratificación del mandato verbal y 2) que siendo cierto que alguna de las participaciones vendidas habían pasado de la sociedad A a la B, ésta era hoy la titular de todas ellas.

Resolución: La DG ratifica la calificación registral.

Doctrina: En cuanto al primer defecto (falta de ratificación por el comprador), indica que el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionan directa e inmediatamente con la calificación registral, debiendo ser rechazado cualquier motivo o documento que no ha sido presentado en tiempo y forma. Por tanto, el recurso no es la vía adecuada para subsanar los defectos alegados por el registrador, ni se puede admitir en fase de recurso la escritura de ratificación del mandato verbal.

Y en cuanto al segundo, se indica que es preciso además observar el principio del tracto sucesivo, lo que exige que todas las participaciones estuvieran inscritas a favor de una de las sociedades transmitentes, en el Registro de la Propiedad. Por tanto, estando las fincas inscritas en el Registro bajo la salvaguarda de los tribunales a favor de una persona distinta del transmitente, no puede accederse a la inscripción del título calificado, sin consentimiento del titular registral, que resulte de los títulos traslativos con causa adecuada. De esta forma se garantiza el principio constitucional de protección de los derechos e intereses legítimos y la interdicción de la indefensión. Por lo tanto, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas o se acuda a los remedios de la LH para reanudar al tracto interrumpido (art 208 LH).

Comentario: Es un hecho que, con anterioridad a la reforma llevada a cabo en el artículo 68 RH por el RD 1867/1998 (BOE nº 233 del 29), la redacción previa del artículo 68 del RH dio lugar a multitud de problemas, como el que nos ocupa. En muchos casos (y uno ha vivido algunos supuestos) ya no se sabía cuántas cuotas había en el garaje, porque muchas veces, tras de su registro, se iban subdividiendo, muchas no tenían numeración o se numeraban bis, y todavía en el día de hoy, multitud de garajes, están en una situación tan lamentable como la que resulta de este recurso (una sociedad había sido titular de cuatro fincas que luego había ido vendiendo por cuotas indivisas) y a ella se le sumaba la cuota de otra finca que era titular de sociedad, cuya cuota luego se había vendido a la primera.  Algo han subsanado el problema los párrafos añadidos por el Dto. citado, en la que ya se exige una descripción pormenorizada de la zona que ocupa el garaje, número de orden, fijación de linderos y dimensiones perimetrales, superficie útil, descripción de elementos comunes, y su referencia ya a un plano, cuya copia testimoniada se debe archivar en el registro. Dcho. Hipotecario Roca Sastre y otros, tomo V, pág. 122.  (JLN)

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197.** ACEPTACIÓN DE HERENCIA Y TOMA DE POSESIÓN DE LEGADO. INTERPRETACIÓN DE CLAÚSULAS TESTAMENTARIAS

Resolución de 16 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Murcia n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y toma de legado de cosa cierta y determinada.

Resumen. La interpretación del testamento, a falta de albacea, contador partidor o persona específicamente designada por el testador, corresponde a los herederos y, si no hubiera acuerdo, a los Tribunales de Primera Instancia.

 Hechos: El heredero único, que también es colegatario, otorga escritura de aceptación de herencia y en su condición de único heredero tomó y recibió para sí el pleno dominio de una cuarta parte indivisa de un inmueble que se le había sido legado junto a otros tres legatarios, todos sobrinos de la testadora. El problema surge porque la finca legada a los cuatro sobrinos también se menciona en otro legado que se ordena a favor de uno de esos sobrinos.

Registrador: señala como defecto que existe una clara contradicción entre ambas cláusulas y que, si bien es cierto que, a falta de albacea, la interpretación del testamento corresponde en primer término al heredero instituido, en el presente caso existen dudas fundadas acerca de que la interpretación efectuada por el heredero sea la correcta. Exige que intervenga el sobrino del segundo legado dando su consentimiento a la adjudicación.

Notario: alega la falta de motivación en la calificación; que no existe contradicción entre dos cláusulas sino una imprecisión terminológica; que la interpretación ha sido realizada además por el propio notario autorizante del testamento.

Resolución: estima el recurso interpuesto y revoca la calificación.

Doctrina:

1 A falta de albacea (que en el caso concreto tenía el cargo caducado), procede la interpretación por el heredero único, y tratándose de una simple imprecisión terminológica, debe ser aceptada la interpretación realizada.

2 Resulta convincente la interpretación que el notario realiza de la voluntad de la causante, ya que la apertura de la sucesión ocurre bajo la vigencia del último testamento otorgado por la misma, autorizado por el mismo notario que autoriza la manifestación del legado, y que participó en la redacción de la cláusula testamentaria, lo que favorece su conocimiento de lo que efectivamente era la voluntad de la testadora (interpretación auténtica).

Comentario:

No cabe plantear que uno de los legados pudiera referirse a otra finca porque la testadora sólo tenía en la localidad las tres fincas objeto de los dos legados. Así las cosas, la resolución es coherente con la doctrina del Tribunal Supremo y de la propia Dirección General de los Registros y del Notariado sobre interpretación de los testamentos, de las que pueden extraerse los siguientes principios de interpretación:

1 El centro de gravedad de la interpretación de las disposiciones de última voluntad radica esencialmente en la fijación de la voluntad real del testador (criterio subjetivista o espiritualista de las disposiciones).

2 Como primera norma de interpretación está la literalidad de las palabras empleadas en el testamento, si bien atemperada y matizada por los elementos lógicos, teleológicos y sistemáticos, e incluyendo también el recurso a medios de prueba extrínsecos o circunstancias exteriores o finalistas que permitan conocer la voluntad real del testador.

3 Se deben armonizar en lo posible las distintas cláusulas del testamento y debe prevalecer la interpretación favorable a la eficacia de la institución, en congruencia con el principio de conservación de las disposiciones de última voluntad que late en diversas normas del Código Civil.

4 La literalidad de las palabras se ve reforzada en el testamento autorizado por notario, quien, una vez indagada la voluntad del testador, la expresa en palabras que tienen el significado técnico que les asigna el ordenamiento (ver artículos 145, 147 y 148 del Reglamento Notarial).

Conclusión: Partiendo de la literalidad del testamento, considerando la circunstancia extrínseca de que la testadora no tiene más fincas en la zona que las legadas, atendiendo también a los principios de armonización de las distintas cláusulas (interpretación sistemática) y de la conservación del testamento (favor testamenti), y considerando la interpretación autentica del notario, que fue quien autorizó el testamento, es lógica la solución dada.  (JAR)

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198.** EXPEDIENTE ARTÍCULO 199 LH. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ANOTACIÓN PREVENTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD.

Resolución de 16 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 1 a la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Resumen: En el expediente del 199 LH el registrador tiene que practicar anotación preventiva en los últimos 15 días de vigencia del asiento de presentación, si no se ha resuelto el expediente. Si el registrador tiene dudas de identidad de la finca tiene que fundamentarlas, pero el promotor puede acudir a la vía judicial.

Hechos: Se tramita un expediente del artículo 199 LH en el que se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa (RGA) de una finca, que comprende varias parcelas catastrales, algunas a nombre de otros titulares catastrales; en el expediente tramitado alguno de los colindantes, también titulares catastrales y registrales, se opone por entender que puede afectar a otra finca registral de su titularidad.

La registradora suspende la inscripción de la RGA por tener dudas de identidad de la finca al haber habido oposición de alguno de los colindantes y constar catastradas algunas de las parcelas afectadas a favor de dichos colindantes.

El interesado recurre y alega que las dudas de la registradora no están suficientemente determinadas, que no ha solicitado la inscripción de la representación gráfica sino la constancia de las parcelas catastrales correspondientes a la finca registral,  que la finca de los que se oponen se ubica en distinto paraje y, en definitiva, que la actuación de la registradora es arbitraria.

Resolución: La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: Recuerda a los registradores, en primer lugar, que si el asiento de presentación del expediente del 199 LH fuera a vencer (por estar dentro de los últimos 15 días, pero no antes) debe practicar una anotación preventiva por imposibilidad de terminar el expediente en plazo y luego practicar una nota marginal a dicha anotación expresiva de la decisión adoptada.

Rechaza en este caso  los argumentos del recurrente, pues es obvio que ha habido  solicitud expresa de inscripción de la RGA y por ello el expediente tramitado es el que prevén los artículos 198 y 199 LH.

En cuanto al fondo del asunto, considera justificadas las dudas de la registradora que están suficientemente motivadas, pues en el fondo  subyace una disputa por la titularidad de las referidas catastrales y su identificación con las respectivas fincas registrales.

Recuerda también al promotor del expediente que puede instar el deslinde conforme al artículo 200 LH, a que se remite el citado artículo 199 LH, o interponer demanda en procedimiento judicial declarativo que determine la propiedad de la superficie disputada y con lleve la consiguiente rectificación registral pretendida. (AFS)

199.** CONVENIO REGULADOR: ADJUDICACIÓN DE BIEN INSCRITO POR MITAD EN SEPARACIÓN DE BIENES

Resolución de 16 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ayamonte, por la que se suspende la inscripción de la adjudicación de un inmueble mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Resumen: En un convenio regulador de divorcio de cónyuges en régimen de Separación de Bienes, pueden adjudicarse bienes privativos adquiridos constante el matrimonio (no los anteriores, salvo la vivienda familiar) pero especificando el carácter privativo o ganancial de cada bien y la fecha y título de adquisición individual.

Hechos: En una sentencia de divorcio de unos cónyuges inicialmente sujetos al Régimen de Gananciales y después al capitular de separación de bienes, se liquidan conjuntamente, en una masa única, una serie de bienes que se adjudican a uno u otro cónyuge sin especificar si cuando se adquirieron  eran privativos o gananciales.

El registrador califica negativamente señalando que en convenio regulador no pueden incluirse bienes privativos de uno de los cónyuges (salvo la vivienda familiar)

La interesada recurre invocando la Res DGRN de 21 de enero de 2006 (reiterada en otras posteriores) que señaló que “el régimen de separación de bienes está basado en la comunidad romana pero ello no autoriza a identificar ambas regulaciones, ya que el régimen económico matrimonial de separación, a diferencia de la comunidad, sólo puede existir entre cónyuges, y que hay otras consecuencias patrimoniales derivadas de las circunstancias personales de los cónyuges que en ningún momento existen en la comunidad romana.”.

Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación

Doctrina:
a) Pero nuestro Centro Directivo no se basa tanto por los motivos esgrimidos por el registrador, ni por el recurrente (cuya Res invocada admite la DG) sino en el hecho de no especificarse el carácter privativo o ganancial de cada bien ni la fecha y circunstancias del título de adquisición que permitan deducirlo, pues se produce una confusión de bienes gananciales y de otros adquiridos en régimen de separación de bienes, que no permite comprobar si existe una formación de haberes adecuada y, por ende, si existen adjudicaciones sin título o con un título no identificado.

b) Pero fuera de este defecto, la DGRN ha reiterado que el contenido propio de un Convenio Regulador de Divorcio es la liquidación del haber conyugal generado durante el vínculo matrimonial -o a otros pactos relativos a la vivienda habitual-, siendo indiferente si se trata de una comunidad romana o en mano común, es decir, con independencia del tipo y características del régimen económico-matrimonial bajo cuya vigencia se generó la masa patrimonial objeto de liquidación, pero siempre que  se realice respecto de los bienes adquiridos vigente el régimen de separación de bienes, en el cual es posible que la liquidación sea innecesaria (por no existir deudas pendientes o por su conversión en una comunidad ordinaria), pero puede ocurrir lo contrario cuando existe un patrimonio activo común que no se desea seguir compartiendo o deudas de las que no se desea seguir respondiendo. (ACM)

201.* NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN. INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Resolución de 17 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Gijón n.º 5 a practicar un asiento de presentación.

Resumen: Es correcta la denegación de la práctica de un asiento de presentación de un documento en el que lo que se solicita es la cancelación de una inscripción que el interesado considera erróneamente practicada.

Hechos: Se presenta en el Registro instancia solicitando que se acuerde la rectificación de la inscripción de una escritura de partición y adjudicación de herencia porque, a juicio del solicitante, “no se ha calificado correctamente dicha escritura y hay un procedimiento judicial en marcha respecto de determinados bienes objeto de la misma”.

La registradora deniega la práctica del asiento de presentación por aplicación del art. 420 RH y por entender que, conforme a los principios que informan el sistema registral español, la rectificación del contenido del Registro o la anulación de un asiento registral presupone, bien el consentimiento del titular del asiento inexacto en virtud de documento público o bien la oportuna sentencia firme dictada en juicio declarativo contra él entablado.

La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral.

1. En primer lugar reitera que la negativa a extender el asiento de presentación es una calificación más, por lo que frente a ella cabe el mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento.
2. En segundo lugar, con respecto a si en el presente caso procede o no la práctica del asiento de presentación, la DG recuerda previamente, que:

a) conforme al art. 326 LH, en el expediente del recurso contra la calificación registral no pueden admitirse documentos que el registrador no haya tenido a la vista a la hora de emitir dicha calificación.

b) Dados los efectos que, conforme al principio de prioridad registral produce el asiento de presentación (arts 17 y 24 LH), es lógico que dicho asiento no se extienda mecánicamente con la sola aportación del título correspondiente al Registro, por lo que registrador ha de analizar cada documento, si bien al sólo objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario si concurren los requisitos que nuestro ordenamiento establece en el art. 420 RH en consonancia con el art. 3

De acuerdo con dichos preceptos, los registradores no extenderán asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Por lo demás, la DGRN ha reiterado que la negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro.

Pues bien, es indudable que en el presente expediente nos encontramos, con claridad meridiana, ante una instancia privada que no puede provocar asiento registral alguno, por lo que debe confirmarse la decisión de la registradora.

3. Pero además, aunque el documento hubiera podido presentarse en el Libro Diario, y la DG tuviera que examinar la pretensión («que se acuerde la anulación del asiento registral ya practicado por no haberse calificado correctamente la escritura») es doctrina reiterada DGRN (entre otras muchas, R. 6 de junio de 2017) que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, no teniendo por tanto por objeto cualquier otra pretensión del recurrente, señaladamente la cancelación de un asiento ya practicado, cuestión reservada al conocimiento de los tribunales (art. 66 LH), y que una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos, por lo que no es posible, en el concreto ámbito de este expediente, revisar, como se pretende, la legalidad en la práctica de dichos asientos ni la calificación positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dichos asientos generan (JCC)

202.** MANDAMIENTO SUBSANATORIO. SU FIRMEZA

Resolución de 17 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sarria-Becerreá a practicar las cancelaciones ordenadas en mandamiento librado en un procedimiento concursal.

Resumen: En un mandamiento que subsana otro anterior por el que se cancelaba una anotación de concurso e hipotecas anteriores no es necesario que conste su firmeza, pues esta sólo se le va a exigir a la resolución judicial que es el título material inscribible, pero no al mandamiento que es solo el acto de comunicación de aquella al registro.

Hechos: Se trata de un mandamiento ordenando la cancelación de una anotación de concurso de la titular registral, así como de las cargas anteriores.

Dicho mandamiento fue objeto de calificación negativa, por considerar la registradora que no se había acreditado el cumplimiento de los requisitos que para la cancelación de dichas hipotecas prevé el artículo 155 de la Ley Concursal.

Frente a dicha nota de calificación se interpuso recurso ante la Dirección General, que fue desestimado mediante Resolución de 18 de noviembre de 2013, entendiendo que «debe constar expresamente en el mandamiento que se ha dado conocimiento a los acreedores hipotecarios del plan de liquidación, las medidas tomadas con relación a la satisfacción del crédito con privilegio especial y que el plan de liquidación –no el auto ordenando la cancelación– es firme».

Se presenta ahora un nuevo mandamiento del juzgado de lo mercantil que dispone «que los acreedores hipotecarios han sido parte en el procedimiento de concurso y que tuvieron conocimiento del plan de liquidación y de las medidas acordadas para la satisfacción de sus créditos».

La registradora suspende la inscripción al entender que el mandamiento no es firme al haber sido impugnado por uno de los acreedores y entra a cuestionar la valoración judicial de los hechos anteriores.

El recurrente estima que son firmes todas las resoluciones judiciales que justifican dicha cancelación y que el nuevo mandamiento se ha adicionado para cumplir con lo exigido en la Resolución de esta Dirección General de 18 de noviembre de 2013.

Resolución: La Dirección General  estimar el recurso y revoca la calificación impugnada.

Doctrina: Nuestro Centro Directivo resuelve este expediente siguiendo el mismo criterio que ya se sostuvo en la Resolución de 18 de noviembre de 2013 y que ha sido confirmado por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 21 de noviembre de 2017.

Comienza haciendo referencia a el régimen jurídico aplicable para la enajenación de bienes del concursado gravados con hipotecas previas, las cuales “tienen carácter imperativo y a ellas necesariamente debe ajustarse el plan de liquidación, reglas imperativas que rigen también en defecto de aprobación del plan de liquidación”. Estas las encontramos en el artículo 155.4 de la Ley Concursal, por su parte, el artículo 149.2 de la misma ley,  introduce un régimen especial si dicha enajenación se lleva a cabo como una unidad productiva.

De la conjunción de ambos vemos que cuando la transmisión se hace sin subsistencia de la garantía, se distingue según el precio alcance o no el valor de dicha garantía, siendo en este segundo caso necesario que presten su conformidad todos los acreedores con privilegio especial, o, si se trata de la enajenación de una unidad productiva, los acreedores de este tipo que representen el 75% del pasivo de esta naturaleza.

Asimismo haciendo referencia  a la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 y a su doctrina relativa al ámbito de calificación de los documentos judiciales llega a la conclusión de que “si en el procedimiento judicial se ha considerado que se habían cumplido los requisitos que la Ley Concursal prevé para que se pueda llevar a cabo la cancelación de las hipotecas existentes sobre la finca, entendiendo que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal, excede de las facultades de calificación, el discrepar de esta valoración y entender incumplidos dichos requisitos”, entendiendo correcto el texto adicionado al mandamiento.

Finalmente también revoca el defecto relativo a la falta de firmeza del mandamiento objeto de calificación ya tal requisito  solo se le va a exigir a la resolución que constituye el título material inscribible, pero no al mandamiento ya que:

• es un acto de comunicación procesal que se limita a trasladar la resolución al Registro.
• no es título formal en los términos del art 3 de la LH, ya que no contiene el título material (art 2 LH) capaz de modificar el contenido del registro.

Y, además porque en el caso que nos ocupa, el mandamiento calificado sí que recoge una referencia expresa a la firmeza de la resolución judicial (providencia de 22 de marzo de 2013) que ha acordado las cancelaciones correspondientes.

Comentario: La DG nos deja claro que es la propia resolución judicial la que constituye el cuerpo (título formal) y el alma (título material) del acto jurídico que va a acceder al registro mientras que el mandamiento subsanatorio solo va a ser el acto de comunicación procesal de aquella. (MGV)

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203.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN REGISTRAL POR NO IDENTIFICAR ADECUADAMENTE LAS FINCAS SOBRE LAS QUE SE SOLICITA

Resolución de 17 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 3, por la que deniega la expedición de certificación literal del historial registral de determinadas fincas.

Resumen: Los problemas para identificar las fincas registrales no justifican que se expida certificación de asientos y cargas cancelados o caducados; la solicitud debe identificar adecuadamente las fincas a las que se refiere.

 Reiterando su doctrina relativa a la emisión de la publicidad forma la Dirección General resuelve:

1.- En la solicitud inicial de publicidad formal debe concretarse la específica finalidad o motivo que justifique su interés legítimo para obtener la información registral solicitada

2.-Indicando como finalidad la correcta identificación de las distintas fincas relacionadas con una escritura de compraventa es suficiente una certificación comprensiva de la descripción del inmueble, y de la descripción, titularidad y cargas vigentes de todos los departamentos o fincas registrales que lo integran; sin que proceda la inclusión de los asientos cancelados sobre titularidad dominical y cargas ya canceladas pues no se vislumbra en qué forma podrían ayudar a despejar las dudas.

3.- Para solicitar una certificación es preciso también la adecuada concreción del bien sobre el que se pretende obtener la publicidad, de manera que el registrador pueda cumplir su deber de calificación respecto del interés legítimo. art 222 bis párrafo 5º LH  en relación con el 341 del RH al establecer que las fincas y derechos se identificarán a través de: a) Cualesquiera de sus titulares, haciendo constar el apellido, nombre y número de documento nacional de identidad o documento que permita identificar a las personas físicas y razón social o denominación de las personas jurídicas. b) Libro, asiento, tomo y folio registral. c) Referencia catastral, cuando constare en el Registro. (MN)

204. HIPOTECA: CANCELACIÓN SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA

Resolución de 18 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Igualada n.º 2 a inscribir una escritura de cancelación de hipoteca. 

Resumen: La DGRN rechaza la cancelación condicional y analiza si determinada condición es meramente potestativa.

Hechos:  En escritura se solicita la cancelación de una hipoteca: «Cláusula primera.–Cancelación de hipoteca y condición suspensiva- En cuanto a la cuenta de crédito garantizada con hipoteca […] la compareciente, por así convenir a los intereses de la entidad financiera representada, renuncia a la garantía hipotecaria existente sobre la finca y consiente la cancelación de la hipoteca causante de la misma, quedando supeditada dicha renuncia y cancelación a que la finca objeto de la presente escritura sea transmitida a un tercero en un plazo máximo de tres meses desde el día de hoy, por un precio mínimo de ciento noventa y dos mil quinientos euros (192.500 €) y se acredite el medio de pago utilizado, de lo que dejaré constancia mediante diligencia o diligencias posteriores».

El registrador rechaza la inscripción porque no caben las renuncias condicionales, y tampoco las cancelaciones de asientos sometidas a condición, por atentar ello contra los principios de especialidad y seguridad jurídica, y, además, porque, aun admitiendo su validez, el hecho en que consiste la condición es un hecho cuya realización o cumplimiento depende de la exclusiva voluntad del deudor titular registral, contra art. 1115 CC.

El notario recurrente entiende que tal inscripción es posible porque, en primer lugar, no hay precepto alguno que impida que la renuncia, y en general cualquier negocio jurídico pueda ser sometida a condición […] y porque la condición en cuestión entra dentro de las «simplemente potestativas», en contraposición con las «puramente potestativas», siendo las primeras admitidas por la DGRN.

La DGRN confirma la nota.

Doctrina: 

CONDICIÓN SIMPLEMENTE POTESTATIVA.- 3. Entrando ya en el fondo del asunto, el registrador opone que la condición objeto de debate vulnera la prohibición del art 1115 CC […] Sin embargo, en el presente caso la fijación de un plazo (breve) y un precio concreto para efectuar la transmisión determina que no cabe, por tanto, calificar de puramente potestativa la condición que ahora se analiza dado que su posible cumplimiento no depende de la pura arbitrariedad del deudor, sino también de hechos y voluntades externas, pues […] la efectiva celebración del contrato de compraventa depende en última instancia de la decisión de un tercero.

CANCELACIÓN CONDICIONAL.- 4. Habida cuenta de la validez de la referida condición debe determinarse si cabe o no practicar el asiento de cancelación […] ya que […] si la validez sustantiva de un negocio es presupuesto de su inscripción, no todo negocio válido es necesariamente inscribible, ya que para ello ha de adecuarse a las exigencias del sistema registral cuya finalidad última es brindar seguridad jurídica.

Es tradicional por parte de la doctrina, a la hora de conceptuar y definir los caracteres del asiento de cancelación, calificarlo como un asiento negativo, accesorio de otro principal al que extingue […] extintivo (cfr. arts. 76 y 97 LH), y definitivo.

Esta última nota es la que debe analizarse en el presente caso; y a ella se ha referido este Centro Directivo en varias ocasiones […] resoluciones de 27 diciembre 1945 […] de 4 de abril de 1960 […] 12 de noviembre de 1990 […] 5 de diciembre de 2006 […]

A la vista de los anteriores pronunciamientos […] indudablemente, debe rechazarse que la cancelación de la hipoteca quede sujeta a condición resolutoria, pues el asiento de cancelación produce efectos extintivos absolutos (ya sea totales o parciales) […] poniendo fin irreversiblemente al reflejo registral del bien o derecho inscrito. Y lo mismo puede decirse de la renuncia al derecho de hipoteca sujeta a condición resolutoria. […]

Los indicados efectos extintivos absolutos de la cancelación y la irreversibilidad de su reflejo registral, determinan que no pueda admitirse una renuncia y cancelación de hipoteca condicionada suspensivamente. Ello supondría publicar una situación de pendencia sobre la existencia del derecho en la que queda indeterminado el régimen jurídico al que éste queda sometido en tal situación […] Todo ello resulta incompatible con la claridad que precisan los pronunciamientos registrales y las presunciones que de ellos se derivan, más aún considerando el carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca y tratándose en este caso de un derecho real de garantía que lleva aparejado un procedimiento especial de ejecución.

[…] debe concluirse que no puede accederse a la cancelación solicitada hasta que se produzca la transmisión de la finca en los términos convenidos. Distinto sería el supuesto en que los interesados consientas no la cancelación de la hipoteca sino una mera novación de la misma sujeta la expresada condición suspensiva. En tal caso ningún inconveniente habría en practicar la inscripción de tal novación condicionada, al amparo del art. 23 LH. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada. (CB)