LEY DE CRÉDITO INMOBILIARIO:

CAMBIOS SENADO – CONGRESO

Publicamos hace un mes el texto que había aprobado el Congreso de los Diputados para su envío al Senado.

En el Senado se aprobaron una gran cantidad de enmiendas.

De vuelta al Congreso, algunas fueron aceptadas y otras rechazadas.

Apuntaremos a continuación las más significativas de las admitidas y de las rechazadas.

ENMIENDAS ADMITIDAS:

1.- Vacatio Legis:

se amplía a tres meses, frente al mes que tenía previsto el texto anterior.

Por tanto, la efectiva entrada en vigor de la ley será a finales de mayo o a primeros de junio, lo que permitirá un estudio más sosegado y la adaptación a sus contenidos.

2.- Papel de notarios y registradores:

En la disposición final octava se ha suprimido la reforma del artículo 84 del texto refundido de la Ley de Consumidores y Usuarios.

En este cuadro se compara el texto actual (que va a seguir vigente) y el texto que desapareció en el Senado.

TEXTO QUE SEGUIRÁ VIGENTE

TEXTO SUPRIMIDO EN EL SENADO

Artículo 84. Autorización e inscripción de cláusulas declaradas abusivas.

Los Notarios y los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, no autorizarán ni inscribirán aquellos contratos o negocios jurídicos en los que se pretenda la inclusión de cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

Artículo 84. Autorización e inscripción de cláusulas declaradas abusivas.

Los registradores de la propiedad y mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, no inscribirán aquellas cláusulas contenidas en los contratos o negocios jurídicos con consumidores que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas en sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

Los notarios en caso de que aprecien que alguna de las cláusulas que se pretendan incluir en el contrato estén incursas en alguna de las situaciones señaladas en el párrafo anterior, informarán de ello a las partes y formularán la correspondiente advertencia legal en caso de que aquellas insistan en su otorgamiento.

De todos modos, hay una nueva redacción del artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria, que dirá lo siguiente:

“2. El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.”

3.- Tasación de bienes inmuebles:

Únicamente se añade lo que aparece en negrita es decir una referencia al Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo, que regula el régimen jurídico de homologación de los servicios Y sociedades de tasación.

Artículo 13. Tasación de los bienes inmuebles.

Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y/o profesional homologado conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo y a la disposición adicional décima de esta Ley, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

4.- Actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios:

Se añade lo que aparece en negrita, precisando la necesidad de la forma de decreto para el desarrollo.

Artículo 19. Actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios.

6. La prestación de servicios de asesoramiento requerirá el cumplimiento de los requisitos que se establezcan por el Gobierno mediante real decreto. En particular, únicamente les estará permitido el uso de los términos «asesoramiento independiente» y «asesor independiente» a aquellos prestamistas o intermediarios que cumplan los requisitos que se establezcan en dicho desarrollo reglamentario.

5.- Información en materia de contratos de crédito al consumo.

Tan solo varía en la disposición adicional 12ª que la revisión que ahora se hace no es solo la ley orgánica sino al conjunto de la legislación de protección de datos personales.

Disposición adicional duodécima. Información en materia de contratos de crédito al consumo.

En los mismos términos que los indicados en el artículo 12 de la presente Ley y de conformidad con lo dispuesto en la legislación de protección de datos personales, los prestamistas podrán consultar el historial crediticio del cliente o deudor y, en caso de conceder el crédito o préstamo, comunicar a las entidades privadas de información crediticia los datos que correspondan, todo ello en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 14 y 15 de la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo, y del artículo 29 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible.

6.- Contratos preexistentes:

Se retoca en la D. Tr.1ª su apartado cuarto para expresar que las cláusulas de vencimiento anticipado reguladas en los contratos anteriores solo prevalecerán cuando el deudor alegara que su previsión es más favorable para él. Antes no era necesaria esa alegación y se seguían criterios objetivos que podrían ser a veces difíciles de calibrar.

Se añade lo que aparece en negrita.

Disposición transitoria primera. Contratos preexistentes.

1. Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor.

2. No obstante, las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. En particular, el prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados en el artículo 14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente.

3. Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado en el supuesto previsto en el apartado 6 del artículo 23.

4. Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el artículo 24 de esta Ley, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él. Sin embargo, no será de aplicación este artículo a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.

ENMIENDAS RECHAZADAS:

Citamos algunas enmiendas que fueron aprobadas en el Senado, pero que no prosperaron en el Congreso:

1.- Ventas vinculadas y combinadas:

Era una enmienda al artículo 17 relativo a la práctica de ventas vinculadas y combinadas. No se acepta que el prestamista deba ofrecer la posibilidad de contratar pólizas de carácter temporal anual renovable.

3. Como excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada contenida en el apartado 1, los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como, en su caso, en cada una de las renovaciones, por lo que el prestamista deberá ofrecer la posibilidad de contratar pólizas de carácter temporal anual renovable. El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario.

La aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.

2.- Compensación por reembolso anticipado.

Fracasa una reforma del artículo 23.7 que aumentaba el tope de indemnización. Quedan en el 2% hasta 10 años y en el 1,5% para el resto del periodo.

El Senado quería subirlo al 4% y 3% respectivamente:

7. En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo o en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo, podrá establecerse contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista que tendrá los siguientes límites:

a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 4 por ciento del capital reembolsado anticipadamente; y

b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo desde el fin del período señalado en la letra a) hasta el final de la vida del préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 3 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.

3.- ITPYAJD:

A) Sujeto pasivo AJD

En una muy reñida votación se rechaza suprimir la conjunción «y» en el primer párrafo del artículo 29 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

La votación fue tas disputada que se tuvo que repetir tras un empate a 163 votos. En segunda votación, venció el no por 163 síes frente a 170 noes, disminuyendo las abstenciones.

B) Hipoteca sobre primera vivienda:

El Senado aprobó una reforma al artículo 29 Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentado para que la hipoteca de primera vivienda, estuviese sujeta, pero con tipo impositivo cero, añadiendo esa referencia el artículo 29. El rechazo en el Congreso fué amplio: 31 síes – 302 noes.

C) Exenciones ITPyAJD:

También se quería añadir una referencia en el artículo 45 III en el sentido de que los beneficios fiscales aprobados y exenciones concedidos por otras leyes no se aplicarían al caso en que el sujeto pasivo fuese el prestamista. Se mantiene la versión original del proyecto que se centraba en las exenciones subjetivas.

Adjuntamos cuadro comparativo de tres las reformas propuestas y fracasadas en el Texto Refundio LITPyAJD:

TEXTO VIGENTE QUE SIGUE

TEXTO RECHAZADO

Artículo 29:

Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista.

Disposición final segunda….

1. Se da una nueva redacción al artículo 29 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que queda redactado como sigue:

«Artículo 29.

Será sujeto pasivo el adquiriente del bien o derecho, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

Cuando se trate de escritura de préstamo o crédito con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista que para el caso de primera vivienda el tipo impositivo aplicable será igual a cero.»

TEXTO QUE MODIFICÓ EL SENADO SIN ÉXITO:

Se añade el siguiente párrafo final al artículo 45, que queda redactado de la siguiente forma:

“Los beneficios fiscales y exenciones subjetivas concedidos por esta u otras leyes en la modalidad de cuota variable de documentos notariales del impuesto sobre actos jurídicos documentados no serán aplicables en las operaciones en las que el sujeto pasivo se determine en función del párrafo segundo del artículo 29 del Texto Refundido, salvo que se dispusiese expresamente otra cosa.”

2. Se añade un párrafo final al artículo 45, del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

«III. Los beneficios fiscales y exenciones concedidos por esta u otras leyes en la modalidad de cuota variable de documentos notariales del impuesto sobre actos jurídicos documentados no serán aplicables en las operaciones en las que el sujeto pasivo se determine en función del párrafo segundo del artículo 29 del Texto Refundido, salvo que se dispusiese expresamente otra cosa.»

4.- Reforma más amplia de la Ley Hipotecaria:

El Senado añadió la disposición adicional 13ª creando la figura del crédito verde concebido como una garantía real establecida sobre un bien susceptible de ser inscrito en un registro de la propiedad que se otorga en garantía para el repago de una financiación relacionada con un proyecto cualificado,

Se estaba pensando, fundamentalmente, en proyectos de mejora energética o de disminución en el gasto de agua.

Conectada con ella se proponía una importante reforma de la Ley Hipotecaria en materia por ejemplo de anotaciones preventivas o de créditos refaccionarios. Estos son los proyectos de artículos que no prosperaron:

Dos (nuevo). Se añade un apartado octavo bis al artículo 42, con la siguiente redacción:

«Octavo bis. El acreedor del crédito para un proyecto de eficiencia energética y uso de fuentes de energías renovables a realizar sobre el inmueble objeto de garantía.»

Tres (nuevo). Se modifica el artículo 44, quedando con la siguiente redacción:

«El acreedor que obtenga anotación a su favor en los casos de los números segundo, tercero, cuarto y octavo.bis del artículo cuarenta y dos, tendrá para el cobro de su crédito la preferencia establecida en el artículo 1.923 del Código Civil.»

Cuatro (nuevo). Se suprime la parte referida a los créditos refaccionarios, del artículo 55, quedando con la siguiente redacción:

«La anotación preventiva de los legados no se decretará judicialmente sin audiencia previa y sumaria de los que puedan tener interés en contradecirla.»

Cinco (nuevo). Se modifica el artículo 59, quedando con la siguiente redacción:

«El acreedor refaccionario y el acreedor del crédito para un proyecto de eficiencia energética y uso de fuentes de energías renovables, podrá exigir anotación sobre la finca por las cantidades que, de una vez o sucesivamente, anticipare, presentando el documento privado de contrato celebrado con el deudor, pudiendo adoptar el formato electrónico accesible por el consumidor con los requisitos técnicos exigidos en la Ley. En ellos se harán constar, además de los elementos esenciales del contrato, los datos y los elementos que se determinen en la Ley 59/2003, de 19 de diciembre, de firma electrónica.

Esta anotación surtirá todos los efectos de la hipoteca, respecto al crédito refaccionario, así como respecto del crédito para un proyecto de eficiencia energética y uso de fuentes de energías renovables a realizar sobre el inmueble objeto de garantía.»

Seis (nuevo). Se modifica el artículo 60, quedando con la siguiente redacción:

«En los títulos en cuya virtud se pida la anotación de créditos refaccionarios o de créditos para un proyecto de eficiencia energética y uso de fuentes de energías renovables se expresará el importe de dicho crédito, y si no fuera líquido, al menos el importe máximo del mismo.»

Siete (nuevo). Se suprime el artículo 61.

Ocho (nuevo). Se suprime el artículo 62.

Nueve (nuevo). Se modifica el artículo 63, quedando con la siguiente redacción:

«El valor de tasación que se diere a la finca refaccionada o dada en garantía de un crédito para un proyecto de eficiencia energética y uso de fuentes de energías renovables a realizar sobre el inmueble, se hará constar en la anotación del crédito, así como un domicilio a los efectos del procedimiento judicial sumario de los artículo 681 y siguientes de la LEC.»

Diez (nuevo). Se modifica el artículo 64, en coherencia con el artículo anterior, quedando con la siguiente redacción:

«El acreedor refaccionario o del crédito para un proyecto de eficiencia energética y uso de fuentes de energías renovables, tendrá sobre la finca objeto de la refacción los mismos derechos que el acreedor hipotecario desde la fecha de la respectiva anotación preventiva, que determinará el correspondiente rango hipotecario.

Las personas a cuyo favor estuvieren constituidos derechos reales sobre la finca refaccionada, conservarán su derecho de preferencia respecto al acreedor refaccionario o del crédito para un proyecto de eficiencia energética y uso de fuentes de energías renovables.»

Once (nuevo). Se añade un último párrafo al artículo 86, quedando con la siguiente redacción:

«Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.

La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado.

Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo, las anotaciones preventivas de crédito para un proyecto de eficiencia energética y uso de fuentes de energías renovables a realizar sobre el inmueble objeto de garantía, cuya caducidad se computará desde la fecha en que, a tenor de lo consignado en el Registro, debiera haber quedado satisfecho el crédito garantizado.»

Doce (nuevo). Se modifica el artículo 94, quedando con la siguiente redacción:

«Para convertir en inscripción de hipoteca la anotación derivada de un Crédito Verde se otorgará escritura pública por el importe a esa fecha del saldo vivo de la financiación de la que trae causa, más sus intereses ordinarios, de demora, comisiones y gastos. Esta inscripción, en aras del interés público, estará exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.»

Trece (nuevo). Se modifica el artículo 95, quedando con la siguiente redacción:

«Las cuestiones que se susciten entre el acreedor y el deudor sobre la liquidación del crédito refaccionario o del crédito para un proyecto de eficiencia energética y uso de fuentes de energías renovables sobre la constitución de la hipoteca en estos casos, se decidirán en juicio ordinario. Mientras éste se sustancie y termine, subsistirá la anotación preventiva y producirá todos sus efectos.»

5.- Entrada en vigor de los artículos 14 y 15.

Estos artículos se dedican a las normas de transparencia en la comercialización de préstamos hipotecarios (incluidas las fichas FEIN y FIAE) y a la comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material.

El Senado quería que estos artículos no entraran en vigor hasta el desarrollo reglamentario de las especificaciones de los medios telemáticos que deberán utilizarse para la remisión de la documentación al notario.

Sin embargo la reforma no prosperó, por lo que entrarán en vigor a los tres meses. (JFME)