RESUMEN DEL REAL DECRETO 309/2019, DE 26 DE ABRIL, QUE DESARROLLA  PARCIALMENTE LA LEY DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

 

Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera.

En tres líneas:

El desarrollo es parcial y afecta a los servicios de asesoramiento, al registro de prestamistas, a la información dirigida al prestatario, a la remisión telemática de documentación por el prestamista al notario, y al proceso de otorgar el acta notarial, entre otros contenidos, que entrarán en vigor el 16 de junio de 2019, con la LCCI.

Introducción.

La necesidad de aprobación de este real decreto es doble:

– completar la transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, ya iniciada con la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

– desarrollar diversos aspectos que se consideran necesarios de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante, LCCI) para garantizar los derechos reconocidos a los prestatarios en dicha ley.

La urgencia de completar la transposición, para evitar sanciones por incumplimiento al Reino de España, hace que en este reglamento no se ejerciten todas las habilitaciones incluidas en la D. F. 15ª de la Ley, por lo que, de momento el desarrollo reglamentario es parcial, dejando para más adelante, entre otros aspectos, la adaptación de las normas reglamentarias afectadas.

Se estructura en cuatro capítulos:

El capítulo I recoge las disposiciones generales dedicadas al objeto y ámbito de aplicación:

Objeto.

Es el desarrollo de aquellas previsiones de la LCCI preceptivas para la plena transposición de la Directiva 2014/17/UE y de otras necesarias para garantizar los derechos reconocidos a los prestatarios, fiadores y garantes en la LCCI.

En concreto, establece:

– los requisitos exigibles para la prestación de servicios de asesoramiento;

– los requisitos para el registro de los prestamistas inmobiliarios;

– las obligaciones de información del prestamista inmobiliario al prestatario;

– la utilización de medios telemáticos en la remisión de documentación por el prestamista, el intermediario de crédito inmobiliario o representante designado al notario;

– las características exigibles al seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario de los intermediarios de crédito, y sus condiciones.

Ámbito de aplicación.

Las actividades desarrolladas en relación con los contratos de préstamo inmobiliario incluidos en el ámbito de aplicación de la LCCI. Por tanto, hay que acudir a su artículo 2 LCCI.

Servicios de asesoramiento.

El capítulo II determina los requisitos para la prestación de servicios de asesoramiento, en desarrollo del artículo 19 LCCI, tratando de elevar el grado de equidad y profesionalidad y salvar los conflictos de intereses.

El servicio de asesoramiento se define en el art. 4.20 LCCI como “toda recomendación personalizada que el prestamista, el intermediario de crédito inmobiliario o el representante designado haga a un prestatario concreto respecto a uno o más préstamos disponibles en el mercado.”

– Se distinguen los servicios de asesoramiento en general (art. 3) y los servicios de asesoramiento independiente para lo que se exigen requisitos adicionales (art. 4).

– Constituirá una actividad distinta de las de concesión e intermediación de préstamos inmobiliarios y será objeto de un contrato específico.

– Únicamente cuando se preste el servicio de asesoramiento podrá emplearse en la publicidad y en la información precontractual las expresiones «asesor», «asesoría», «asesoramiento» o análogos.

– Si el prestamista, intermediario o representante no ofrece servicio de asesoramiento deberá indicarlo así y no usar las expresiones referidas.

– El asesor que reciba retribución o ventaja de algún prestamista o de un tercero deberá señalar expresamente en el contrato de asesoramiento este hecho, su periodicidad y cuantía o fórmula para su cálculo.

– No se considera servicio de asesoramiento si los productos que se ofrecen al prestatario son únicamente los del propio prestamista.

Registro de los prestamistas.

Ya dentro del Capítulo III, el artículo 5, en desarrollo del artículo 42 LCCI, determina los requisitos para la inscripción en el registro de los prestamistas de crédito inmobiliario. En resumen, han de contar con los procedimientos escritos, con la capacidad técnica y operativa para analizar solvencias, medios internos para resolver quejas y reclamaciones, nombrado representante para Prevención del Blanqueo y han de tener un plan de formación.

La autoridad competente deberá hacer comprobaciones respecto a su nivel de conocimientos y competencia, su honorabilidad comercial y profesional, ausencia de antecedentes penales graves y no haber incurrido en concurso culpable.

Información al prestatario durante la vigencia del préstamo.

Se encuentra en los artículos 6 al 10 dentro del Capítulo III.

a) Características generales. Se determinan en el art. 6, destacando su necesidad de claridad y de no omitir información relevante.

b) Información periódica. Con cada liquidación de intereses o comisiones, se indicarán el tipo de interés, comisiones, otros gastos y lo preciso para poder comprobar la liquidación. Habrá un resumen anual en enero.

c) Modificaciones del tipo de interés aplicable. En casos en que sea posible, conforme al 21.1 LCCI, el prestamista informará con 15 días de antelación con el contenido del art. 8.

d) Información a sucesores mortis causa. Los prestamistas inmobiliarios deberán informar del estado del préstamo a los sucesores de un prestatario, fiador o garante, sin que puedan exigir la acreditación de la aceptación de la herencia.

e) Requisitos de forma. La comunicación estará redactada en términos fácilmente accesibles y comprensibles, especialmente para las personas con discapacidad, siguiendo las reglas marcadas por el principio de diseño universal, en castellano, lengua cooficial o en otra lengua acordada entre las partes.

Remisión telemática de documentación por el prestamista al notario.

El capítulo IV -artículos 11 y 12- concreta las especificidades y requisitos técnicos de los medios telemáticos que deberán emplearse para la remisión al notario de la documentación establecida en el artículo 14.1.g) LCCI, así como el procedimiento de remisión al notario por el prestamista, el intermediario de crédito o representante designado, en su caso, de la documentación necesaria para dar cumplimiento al principio de transparencia material contenido en el artículo 15 de dicha ley.

Estos son los principios (art. 11.1):

– Ha de estar asegurara la conexión con la totalidad de los notarios, en garantía del derecho a la libre elección.

– El prestatario podrá elegir en cualquier momento al notario que proceda a autorizar el acta a que se refieren los artículos 14 y 15 LCCI.

– Será el mismo notario el que autorice el acta y, en su caso, la escritura de préstamo hipotecario.

– El notario tendrá acceso permanente y podrá descargar la documentación necesaria.

– El notario podrá comprobar fehacientemente la fecha en que se incorporaron a la aplicación los documentos firmados por el prestatario.

Se determinan también los requisitos técnicos de las plataformas que deberán emplear el prestamista, intermediario de crédito o representante designado y los notarios. Concretamente se desgranan los mecanismos de autentificación que deben tener y se asigna a la DGRN la inspección de las plataformas. Los costes de esta plataforma no son repercutibles a prestatarios o garantes.

Procedimiento y acta notarial.

En esencia, este es el procedimiento (art. 12):

– La documentación relativa a la información general, precontractual y personalizada que se relaciona en las letras a) a g) del artículo 14.1 LCCI, deberá ser remitida por el prestamista, intermediario o representante al notario elegido por el prestatario, a través de la plataforma referida, mediante campos estructurados.

– El prestatario comparecerá, personalmente o debidamente representado, ante el notario de conformidad con el artículo 15.3 LCCI (para la autorización del acta).

– El notario comprobará la identidad del prestatario, así como la validez y corrección de la información comunicada. Se prevén posibles subsanaciones en 10 días naturales.

– Validada la información, el notario, en el día y hora en que haya concertado la cita con el prestatario – que puede ser al extraer la información o después- asesorará al prestatario.

– Tras ello, redactará y autorizará el acta de transparencia, cuyo resultado positivo o negativo notificará telemáticamente al prestamista, intermediario o representante.

– Si el resultado fuera positivo, se concertará la fecha y hora para el otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario. Será, como pronto, al día siguiente, según la Ley.

– Si el resultado fuese negativo,  el notario comunicará de forma extractada sus circunstancias y reiterará al prestamista, intermediario o representante su derecho a obtener copia simple electrónica.

– Si el prestamista o el prestatario solicitara la remisión de copia electrónica simple o autorizada del acta o de la escritura, el notario deberá realizar obligatoriamente dicha remisión cumpliendo los requisitos y procedimientos previstos en la normativa específica.

Seguro de responsabilidad civil.

La D. Ad. 1ª determina las condiciones que debe cumplir el seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario de los intermediarios de crédito y su importe mínimo.

Libertad de establecimiento.

La D. Ad. 10ª regula el ejercicio de la libertad de establecimiento de los intermediarios de crédito inmobiliario en los términos definidos por la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.

Orden de transparencia.

El desarrollo reglamentario de la LCCI se entenderá realizado por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios en cuanto esta no sea contraria a dicha ley y este real decreto. Esta orden sufre una importante reforma por la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, que resumimos a continuación.

Jerarquía de pasivos en caso de concurso.

La D. F. 2ª prevé la transposición del artículo 108.6 de la Directiva 2014/59/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 15 de mayo de 2014, por la que se establece un marco para la reestructuración y la resolución de entidades de crédito y empresas de servicios de inversión. Dicho artículo 108.6 fue introducido por la Directiva (UE) 2017/2399, de 12 de diciembre de 2017, en cuanto a la jerarquía de pasivos en caso de concurso. No se considerará que los instrumentos de deuda contienen derivados implícitos solamente por el hecho de estar referenciados a tipos de interés variable derivados de tipos de referencia de uso generalizado, o por no estar denominados en la moneda nacional del emisor, siempre que el capital, el reembolso y el interés estén denominados en la misma moneda.

Disposición derogatoria. 

Aparte de la referencia ordinaria a disposiciones de igual o inferior rango se opongan, este real decreto deroga la disposición adicional primera del Real Decreto 84/2015, de 13 de febrero, a fin de eximir a las entidades de crédito españolas de una autorización previa para que sus emisiones de instrumentos de capital del nivel 1 adicional y capital de nivel 2 computen para cumplir con los requisitos de solvencia.

Desarrollo adicional.

La D. F. 4ª faculta al titular del Ministerio de Economía y Empresa para dictar cuantas disposiciones de carácter general y actos sean precisos para el desarrollo y aplicación de este real decreto.

Entrada en vigor.

Entrará en vigor el 16 de junio de 2019, es decir, a la par que la LCCI.

Por excepción, entró en vigor el 20 de abril de 2019 la D. F.2ª sobre jerarquía de pasivos en caso de concurso. (JFME)

Enlaces:

• Texto en el BOE:  PDF    Otros formatos
• Resumen de la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, de desarrollo de la LCCI
• Archivo llave Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
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