INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA: APUNTES SOBRE EL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
JOSÉ FÉLIX MERINO ESCARTÍN, REGISTRADOR DE MADRID Nº 18
NOTA INTRODUCTORIA: los apuntes que siguen son una puesta al día de este apartado, que forma parte de un archivo más amplio -vivo porque va siendo objeto de incorporaciones con el tiempo- dedicado a la Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro causada por la Ley 13 /2015 de 24 de junio, accesible desde la columna derecha de la portada de la web.
Últimos añadidos a este trabajo: 20 de abril de 2020.
ÍNDICE:
A) Cuándo seguir el procedimiento
D) Valoración previa por el Registrador
b) Personas a las que no hay que notificar
e) Contenido de la notificación
F) Invasión del dominio público
G) Dudas sobre la correspondencia entre representación gráfica y descripción literaria
a) Pautas generales de actuación
b) Dudas suficientes para suspender
c) No son razones suficientes para dudar
I) Incorporación de la base gráfica
J) Anotación preventiva por imposibilidad
L) Efectos de la incorporación
M) Posibles soluciones a la no inscripción de la representación gráfica
A) Cuándo seguir el procedimiento.
La inscripción de la representación gráfica puede ser una operación independiente o puede ser una segunda operación registral adicional a la operación jurídica tradicional (venta, segregación…). Cabe este procedimiento incluso cuando ya aparezca en el folio registral una referencia catastral.
Implicará el desarrollo de un procedimiento autónomo en el que se tendrán que ir documentando los trámites que se realicen como referencia a la representación gráfica, notificaciones, comparecencias, oposición, etc… El Registrador deberá archivar el expediente.
a) Cuándo no es necesario.
Conforme a la R. 12 de febrero de 2016, podrá evitarse el uso de este complejo procedimiento:
- en muchos casos de inscripción potestativa -diferencias de superficie de -10% y clara identificación sin rebasar el perímetro catastral y sin que el registrador considere que existe perjuicio para colindantes, En estos casos puede elegir el interesado quedarse en una mera descripción literaria: R. 4 de febrero de 2020.
- o en casos de inscripción obligatoria del art. 9 b) en que no hay remisión al art. 199, salvo excepciones.
Incluso puede evitarse con cambio de lindero fijo, si resulta acreditada fehacientemente la rectificación por certificación catastral (R. 26 de abril de 2017).
Puede haber casos con diferencias inferiores al 10% y que el registrador entienda que ha de seguirse el procedimiento completo (R. 7 de febrero de 2018), pues no ha de haber dudas fundadas, siéndolo, por ejemplo, que no exista coincidencia entre las descripciones literarias de las fincas matriz, segregada y resto, con las que resultan de la línea perimetral de las parcelas catastrales que las integran (R. 29 de septiembre de 2017).
Ver R. 6 de octubre de 2016 sobre cancelación parcial en cumplimiento de sentencia y que condensa criterios de la DGRN al respecto.
Puede seguirse el procedimiento, como vimos, aunque la diferencia de cabida sea inferior al 10% o incluso en caso de no existir diferencia, si lo considera necesario el registrador: R. 21 de marzo de 2018.
Procede alternativamente este procedimiento con el notarial del art. 201– para inscribir representaciones gráficas con diferencias de superficie superiores al 10%. R. 4 de abril de 2017.
Para la rectificación de una representación gráfica ya inscrita, ha de seguirse de nuevo este procedimiento (R. 7 de junio de 2019).
También es necesario para fincas sin superficie registral que se quieran transmitir o hipotecar, no para anotaciones: R. 13 de diciembre de 2017 y R. 13 de diciembre de 2016. Sin embargo, la R. 28 de junio de 2019 no lo consideró necesario en una finca en cuya descripción registral aparece la longitud de los lados, pero no su cabida. Entiende la DG que con ello se puede calcular su cabida mediante una operación matemática. Pero resulta criticable porque, para ello, tendría que ser un rectángulo o un cuadrado perfecto, por ejemplo, cuando ni se dice la forma ni si es regular o irregular.
Si se inscribe parcialmente una compra, pero se suspende el cambio de descripción en cuanto a paraje, superficie y linderos, procede iniciar este procedimiento: R. 20 de julio de 2018.
En la agrupación de fincas no se precisa el procedimiento del artículo 199 LH como regla general, pero será necesario cuando haya modificaciones descriptivas que pudieran afectar a colindantes (R. 24 de julio de 2019).
No cabe en elementos de división horizontal como una plaza de aparcamiento (R. 22 de julio de 2016). La R. 19 de julio de 2018 trata de un caso patológico en el que está inscrita la representación gráfica de una plaza de aparcamiento y se pretende rectificar su descripción unilateralmente atendiendo a ella.
Tampoco procede cuando esa referencia catastral la tiene otra finca registral, si se opone su titular (R. 5 de julio de 2018)
Como regla general, no cabe en casos de fincas que proceden de una concentración parcelaria salvo que sea patente la discrepancia entre la representación gráfica que surge de la concentración y la descripción literaria en el registro de la finca de reemplazo: R. 10 de octubre de 2019.
Tampoco cabe cuando se trata de una finca inscrita en virtud de un procedimiento administrativo de reordenación de terrenos, y en concreto de un proyecto de equidistribución o reparcelación. La R. 19 de diciembre de 2019 alega al respecto la prohibición que, para el expediente notarial, se sigue del artículo 201.1, letra e) LH. De utilizarse esta analogía, tampoco cabría el expediente del art. 199 LH para fincas que han tenido expropiación o deslinde. Parece que la DG admite excepciones similares a las apuntadas para la concentración parcelaria: que pueda acreditarse que la representación gráfica obrante en el expediente aprobado en su día coincida con la descripción actualizada de la finca, aunque no coincida con la descripción y superficie obrantes en el Registro.
B) Inicio
Puede solicitarla el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita, incluso mediante instancia privada con firma legitimada (R. 20 de noviembre de 2019).
La DGRN se inclina por la rogación (R. 8 de junio de 2016), pero puede ser tácita, por lo que no cabe de oficio.
Recuerda la R. 15 de junio de 2016 el criterio del apartado segundo letra a de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015: se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpora, incluso alternativa, según R. 28 de noviembre de 2018, R. 4 de julio de 2019 y 4 de septiembre de 2019).
Puede iniciar el registrador el procedimiento, aún con cabidas inferiores al 10%, considerándose que hay rogación si lo notifica al interesado y este no se opone (R. 19 de julio de 2016).
La instancia en la que se solicite no precisa nota de liquidación (R. 12 de septiembre de 2016). La escritura de rectificación de superficie en la que se solicita un 199 LH sí precisa: R. 20 de noviembre de 2019).
C) Qué ha de aportar:
– sólo certificación catastral descriptiva y gráfica, si cree que hay coincidencia.
– Si cree que la certificación catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además, una representación gráfica georreferenciada alternativa.
– Ningún documento más es obligatorio (R. 20 de noviembre de 2019).
– No es precisa una nueva descripción literaria adaptada, pero sí muy conveniente: R. 8 de junio de 2016.
D) Valoración previa por el Registrador.
Con carácter previo el Registrador puede hacer una primera valoración de la representación gráfica aportada, sin valor de calificación pero que puede ayudar a encauzar el procedimiento. R. 8 de junio de 2016. De todos modos, no está obligado hasta la calificación.
Las R. 9 de junio de 2017, 16 de enero de 2018, 15 de octubre de 2019 y 20 de noviembre de 2019 contemplan casos de valoración previa negativa por dudas fundadas respecto a un defecto de cabida. Tras confirmar la nota, la DGRN sugiere el uso del procedimiento notarial del art. 201. Las dudas de identidad sobre la finca han de ser de gran entidad para cercenar desde el principio la continuación del procedimiento: la R. 28 de noviembre de 2019 y la R. 15 de enero de 2020 analizan varias que no lo son, pudiéndose disipar durante la tramitación del expediente.
Aunque crea que puede afectar al dominio público, es necesario que las sospechas de invasión del dominio público se vean refrendadas permitiendo pronunciarse a la Administración durante el procedimiento del artículo 199 correspondiente, no debiéndose denegar antes de su tramitación por sospechas de invasión (R. 18 de noviembre de 2018). Cuando las Administraciones Públicas han sido notificadas y no se oponen no puede dudarse de invasión de dominio público (R. 27 de noviembre de 2018 y R. 10 de abril de 2019).
E) Notificaciones
a) A quién:
— a los titulares registrales del dominio (si no incoaron ellos)
— a los titulares de las fincas registrales colindantes afectadas, salvo si son elementos de división horizontal. Se puede solicitar información adicional del presentante, si, tras revisar los archivos del registro y bases de datos auxiliares, quedase la duda sobre la certeza de la colindancia o sobre si se han identificado todos a los que se ha de notificar. Todo ello, con la finalidad de tratar de evitar posibles impugnaciones futuras y, teniendo en cuenta que el Registro alberga descripciones de 150 años, con linderos referidos a personas, que, por imperativos de la vida, han tenido que cambiar.
— a los titulares de las parcelas catastrales colindantes, sólo si se va a utilizar una representación gráfica alternativa. Sin embargo, si, de facto les ha notificado, aunque no fuese necesaria, ha de tener en cuenta sus alegaciones (R. 18 de diciembre de 2017). No es preciso que tengan su finca inmatriculada (R. 21 de enero de 2020).
— en divisiones horizontales sólo al representante de la comunidad de propietarios.
— a las Administraciones Públicas responsables de los bienes demaniales si entiende el Registrador que pueden verse afectados (interpretando teleológicamente la referencia a colindantes en sentido amplio, la situación fáctica que permite la reseñada R. 18 de diciembre de 2017 y la aplicación analógica del art. 205 párrafo tercero LH) sugiriendo, si hay aspectos dudosos, la emisión de informe.
— en parcelas que se encuentran «en investigación«, para los procedimientos de los artículos 201 y 203 LH. la R. 20 de junio de 2019 y RR. 17 de enero de 2020 exigen notificar al Director General del Patrimonio del Estado (pudiéndose dar razones similares en este procedimiento del 199 LH, sobre todo, si hay excesos de cabida).
b) Personas a las que no hay que notificar:
- titulares de las fincas registrales colindantes NO afectadas. Por ejemplo, porque ese lindero esta ya deslindado, porque está inscrita su representación gráfica…
- cuando ya han sido citados en los expedientes que recojan la delimitación gráfica: reparcelaciones, concentraciones parcelarias…
c) Cuándo: Ha de ser antes de la inscripción. A las AAPP responsables de bienes demaniales ha de ser antes de calificar negativamente, pues, si no se oponen, no procede por ese motivo.
d) Forma de la notificación:
– como regla, se hará de forma personal. Es difícil determinar su alcance, pero es razonable entender que puede utilizarse el correo certificado con acuse de recibo y que se intente en dos ocasiones utilizando el último domicilio que conste en el registro (para titulares registrales) o en el Catastro (para titulares catastrales).
– por edicto en el BOE si alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación;
– para reforzar el conocimiento efectivo se utilizará para convocar, en todo caso, el sistema de alertas en línea previsto para fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.
Lo dicho es meramente provisional, pues está pendiente de desarrollo reglamentario.
e) Contenido de la notificación:
Debe incluir, al menos, el plano de la finca cuya representación gráfica se debe de inscribir y los datos para identificar el procedimiento registral en curso, así como el derecho que le asiste a alegar en veinte días ante el Registrador.
Según el apartado séptimo de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, en toda notificación personal o edicto, además de otros extremos pertinentes, el registrador insertará, con valor de certificación, un enlace al correspondiente recinto geográfico en el visor público de alertas geográficas registrales. A través del citado visor, una vez seleccionando el recinto afectado por la alerta correspondiente, se mostrará el procedimiento que afecta a esta finca, el Registro y número de asiento de presentación correspondiente, el Código Único de Finca, en su caso, así como el contenido de la comunicación o edicto publicado en el BOE.
F) Invasión del dominio público.
Como vimos, conviene que notifique a la Administración competente, si potencialmente puede verse afectado el dominio público, aunque no sea titular registral colindante, y solicitarle informe si hay aspectos dudosos. El artículo 205 LH da pautas para los casos en que se emita informe opuesto, favorable o no emita informe que podrían aplicarse por analogía.
Ha de denegar en todo caso si la representación gráfica de la finca coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público.
Esto último lo ha de comunicar a la Administración titular del inmueble afectado.
Resoluciones:
– R. 27 de noviembre de 2020 (son 2): La Administración se opone por entender que, con el exceso de cabida, se invade una vía pecuaria que es de dominio público. La registradora sugiere el deslinde.
– R. 10 de julio de 2019: oposición por el Ayuntamiento a la inscripción de una representación gráfica alternativa basado en la existencia de un camino que se encuentra inventariado y catastrado a su nombre.
– R. 19 de julio de 2016 y R. 4 de julio de 2019 (alegaciones de la Confederación Hidrográfica).
– R. 8 de marzo de 2018 (la representación gráfica engloba un callejón).
– R. 5 de julio de 2018: se notificó al Ayuntamiento por la posible invasión de un camino público y éste no se opuso. Pero en el caso de la R. 5 de marzo de 2019 sí que se opuso, basado en la invasión de dominio público.
– La R. 14 de enero de 2019 considera no inscribible la representación gráfica alternativa al oponerse el organismo responsable del monte público que puede ser invadido.
– En la R. 12 de junio de 2019, la registradora calificó negativamente y notificó a la Administración para que se pronunciase sobre la posible invasión de un viario, sin que conste su respuesta ni si la comunicación fue previa (parece que simultánea a la nota), pero existiendo también múltiples modificaciones catastrales. La DG confirma la calificación.
– En una escritura de segregaciones y venta, en la que se solicita la tramitación del procedimiento del art. 199LH, aunque se haya obtenido licencia para segregar, procede denegar si hay indicios de invasión del dominio público alegados por el propio Ayuntamiento que va a revisar de oficio la licencia. R. 29 de noviembre de 2019.
G) Dudas sobre la correspondencia entre representación gráfica y descripción literaria.
El Registrador ha de calificar conforme a lo dispuesto en el artículo 9. Esta referencia al art. 9 se refiere a que ha de valorar la correspondencia de la representación gráfica con la descripción literaria, no tener dudas al respecto y la posibilidad de utilizar los medios auxiliares de calificación allí recogidos.
Ha de tener en cuenta las alegaciones efectuadas, que se irán documentando mediante diligencias sucesivas en el expediente. Sin embargo, no parece que éstas puedan servir para rectificar el recinto gráfico dentro del propio procedimiento, sino tan sólo para decidir definitivamente si esa representación gráfica puede inscribirse o no.
a) Pautas generales de actuación:
Vamos a extraer algunas reglas de la copiosa doctrina de la Dirección General, que a veces queda difuminada por tener que aplicar soluciones adecuadas a cada caso concreto:
– El registrador, al exponer sus dudas, ha de cargarse de razón, no siendo suficiente el indicar que un colindante o varios se han opuesto.
– Aunque crea que hay invasión de dominio público, antes de suspender, ha de dar posibilidad de pronunciarse a la Administración Pública competente.
– Ha de prestar especial atención a que no se Intenten encubrir negocios jurídicos u operaciones de modificación hipotecaria no documentadas
– Debe de sopesar el riesgo de que se estén invadiendo fincas colindantes, especialmente si están inscritas.
– Debe valorar la dificultad o no de identificar la finca con la descripción obrante en el registro unida a la identificación mayor o menor de las fincas de los colindantes.
– La existencia de previos litigios sobre la materia son un fuerte argumento de peso.
– También lo puede ser el que en el expediente obren informes técnicos contradictorios.
– Otro indicio es la inestabilidad de la superficie de la finca en el tiempo, según el historial registral o el histórico del catastro.
– Conviene identificar en la medida de lo posible las fincas y personas que pudieran resultar perjudicadas.
– Ha de denegar si se opone el que acredite ser titular registral de la propia finca
– Pero no puede basarse simplemente en la diferente titularidad catastral, pues no existe ninguna norma que imponga la coincidencia de dicha titularidad
– Tampoco solo en que la parcela esté en investigación.
– Al colindante no se le ha de exigir necesariamente documentación, pero ha de razonar su oposición. Y le ayuda mucho que presente un informe técnico, sobre todo si es contradictorio.
– Las alegaciones han de basarse en la figura geométrica de la superficie y no en otros elementos que no afectan a la superficie en si, como si se recoge o no una servidumbre.
– Aumenta el peso de la oposición de un colindante el hecho de que también sea titular registral.
– Ver en la R. 8 de junio de 2016 una lista de dudas que puede tener. También en la R. 10 de octubre de 2016.
Vamos a citar a continuación un importante número de resoluciones, con el correspondiente enlace, agrupadas en función de que se haya estimado justificada la oposición o no:
b) Dudas suficientes para suspender:
Resoluciones que confirman la nota de calificación acepta como suficientes las
– La R. 11 de febrero de 2020 considera suficientes las alegaciones de un colindante titular de la matriz de la que se segregó la finca más la gran diferencia con el Catastro. Y ello, a pesar de que la superficie coincidía con la inscrita.
– La R. 17 de enero de 2020 recoge un conflicto en relación con una franja del terreno lo que se pone de manifiesto con abundante documentación aportada por el colindante. También la R. 21 de enero de 2020, aunque el colindante que alega no tenga la finca inmatriculada.
– La R. 20 de noviembre de 2019 se basa en la comparación de los planos, tanto de parcelas catastrales como de representaciones alternativas, aportantdo el colindante que se opone un informe de ingeniero agrónomo: todo ello muestra un conflicto sin que el registrador pueda apreciar la usucapión.
– La R. 4 de diciembre de 2019 acepta las alegaciones de un colindante, titular de una finca segregada previamente, basado en que se produjo una rectificación por error de la licencia de segregación, que daba a su finca mayor cabida y que ahora ignora el solicitante de la inscripción de la representación gráfica de la matriz.
– la R. 24 de octubre de 2019: correlativamente al aumento de la superficie en la finca que se pretende modificar se produce la disminución de la superficie de la finca registral colindante, y de la comparación de las superficies registrales de las fincas con sus correspondientes representaciones gráficas (tanto catastral como alternativa), se aprecian indicios de que el aumento de superficie de una finca pudiera hacerse a costa o en detrimento de su colindante. La circunstancia de que el informe de validación aportado sea positivo no altera esta conclusión.
– La R. 9 de octubre de 2019 admite que puede inscribirse la representación gráfica de fincas discontinuas, pero no aparecía dicho dato esencial en la descripción de la finca en el título. Además había una tremenda diferencia de superficies (de 6000 a 60000 metros).
– En la R. 24 de julio de 2019, son dudas suficientes de identidad el cambio de linderos fijos y la oposición de colindantes que aportan informe técnico topográfico.
– En la R. 6 de agosto de 2019, el colindante se apoya en planos, mediciones y documentación publica
– La R. de 5 de septiembre de 2019 trata de una disminución de cabida importante con cambio sin justificar de rústica a urbana.
– La R. 19 de junio de 2019 estima suficiente la oposición de dos colindantes alegando la existencia de un anterior procedimiento judicial por el que se desestima la inscripción de un exceso de cabida.
– La R. 18 de febrero de 2019 también estima suficiente la suma de oposición de varios colindantes, la identificación de sus fincas y las circunstancias físicas que caracterizan la finca objeto del expediente que dificultan el que pueda precisarse la identidad y correspondencia entre la descripción literaria de la finca y la de sus colindantes que figura en el Registro con la representación gráfica que pretende inscribirse.
– R. 7 de junio de 2019: está justificada la oposición basada en una documentación fehaciente que pone de manifiesto la existencia de un litigio relativo a un camino que se encuentra dentro de la base gráfica cuya inscripción se pretende. En el mismo sentido la R. 21 de enero de 2020.
– La R. 14 de mayo de 2019 consideró suficiente las dudas de si el terreno sobre el que se sitúa una servidumbre de paso y acequia, cuya existencia acreditó el colindante, formaba parte o no de la finca.
– La R. 17 de enero de 2018: se presenta informe técnico contradictorio y posible invasión de camino público.
– La R. 6 de febrero de 2018: oposición de colindante que presenta mediciones diferentes a la representación gráfica alternativa. La DG considera justificado notificar a colindantes, a pesar de ser la diferencia inferior al 10%.
– En el caso de la R. 19 de julio de 2018 la registradora entiende que la representación gráfica puede coincidir parcialmente con otra ya inmatriculada (haciendo una explicación exhaustiva) e inicia de oficio un procedimiento de doble inmatriculación.
– La R. 23 de abril de 2018 trata de una finca discontínua con diferencias descriptivas y en la que además aparecen construcciones catastradas a nombre de un tercero.
– En la R. 13 de abril de 2018 se solicita, con un amplio exceso de cabida, basándose en que el corral incluido descrito aparecía sin superficie, pero se opuso el Ayuntamiento por entender que invadía dominio público.
– La R. 20 de julio de 2018 confirma la nota en una representación gráfica alternativa cuando hay oposición de titulares registrales y catastrales de fincas colindantes basadas en informes técnicos.
– No precisan los colindantes aportar base gráfica (R. 27 de noviembre de 2017)
– R. 28 de noviembre de 2016: oposición de dos colindantes a inscribir la representación gráfica alternativa en una agrupación, basándose en la documentación que obra en el expediente.
– La R. 14 de noviembre de 2016, donde se opuso un colindante, pero también se basa el registrador en la documentación presentada.
– La R. 19 de julio de 2016 acepta la intervención de uno de los herederos del titular registral colindante. También hizo alegaciones la Confederación Hidrográfica.
– La R. 15 de junio de 2017 recoge otro caso de oposición de colindantes con rectificación de la representación gráfica alternativa inicial.
– Las R. 4 de septiembre de 2017 y R. 10 de octubre de 2017 y R. 5 de marzo de 2019 confirman la denegación por oposición fundada del Ayuntamiento colindante, incluso fuera de plazo.
– R. 27 de septiembre de 2017 en la que no se inscribe la representación gráfica de la matriz resto por oposición razonada de un colindante.
– R. 18 de diciembre de 2017: finca que ha ido creciendo con el tiempo.
– R. 14 de noviembre de 2019: El colindante ha iniciado un expediente inconcluso de inscripción de representación gráfica alternativa y aporta abundante documentación.
c) No son razones suficientes para dudar:
Resoluciones que revocan la nota de calificación:
– Las R. 24 de abril de 2018, la R. 20 de diciembre de 2018 y la R. 21 de febrero de 2019 reiteran que la mera oposición de un colindante, sin documentación adicional, no es suficiente. Lo mismo la R. 11 de mayo de 2011 en la que se oponía un colindante a la segregación (que exige inscribir la representación gráfica siempre, al menos de la parte segregada).
– La R. 8 de enero de 2018 considera que la diferente titularidad catastral no es razón suficiente para suspender, ya que no existe ninguna norma que imponga la coincidencia de dicha titularidad.
– La R. 16 de julio de 2018 no consideró suficientemente fundamentadas las dudas siguientes: finca procedente de segregación, lo que debe de desarrollarse, y parcela «en investigación, artículo 47 Ley 33/2003 (pero la Administración no se pronunció tras ser notificada).
– La R. 24 de julio de 2019 no consideró suficiente la procedencia de segregación más oposición simple de colindantes.
– La R. 12 de junio de 2018 no consideró suficientes las alegaciones de dos colindantes de posible invasión y ausencia de mojones, pues no aportaron prueba documental alguna.
– La R. 15 de febrero de 2019 no considera alegable que no se recoja en la representación gráfica una servidumbre de paso.
– Según la R. 22 de mayo de 2019, la sola oposición documentada de un colindante no basta para denegar la inscripción de la cabida, si tal oposición no puede afectar a la superficie del solar.
– La R. 30 de enero de 2019 dice que no es suficiente la mera oposición de un colindante a la incorporación de la representación gráfica, que no esté debidamente fundamentada en prueba escrita de su derecho,
– Según la R. 5 de marzo de 2019, la mera afectación de una finca para ser destinada a viales, no implica que tengan carácter demanial antes de producirse el acto formal de cesión y aceptación por la Administración cesionaria.
– R. 27 de marzo de 2019: el registrador alegó que anteriormente ya se inscribió un exceso de cabida pasando de 2 hectáreas a 9,24; ahora se pretende su rectificación con una superficie de 13781 m2. La DG echa de menos un mayor desarrollo de la nota y la falta de identificación de las fincas o titulares que eventualmente pudieran resultar perjudicados por la rectificación superficial pretendida.
La R. 10 de octubre de 2019 revocó la nota en la que el colindante alegó un pleito porque era un mero interdicto donde se debatía acerca de la posesión de un camino y el riego existente, no sobre linderos. Aunque presentó informe técnico, versaba sobre lo mismo,
– La posible invasión de dominio público se descarta si notificada la administración no se opone. La diferencia de linderos no impide la inscripción. R. 10 de abril de 2019.
– El colindante se opuso y sólo aportó ortofotos del Catastro que nada desvirtuaban (R. 5 de junio de 2019).
H) Aspectos procedimentales:
Comparecencia. Los convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Se suele considerar en la legislación hipotecaria que son días hábiles, conforme al art. 109 RH y atendiendo a que la Ley Hipotecaria no utiliza el término hábil, salvo en el art. 248 y sin embargo los días se consideran hábiles, por ejemplo, los relacionados con el Libro Diario.
Respecto del cómputo o no de los sábados, desde el 2 de octubre de 2016, fecha de la entrada en vigor de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, queda claro que SON INHÁBILES pues su artículo 30.2 dice: «Siempre que por Ley o en el Derecho de la Unión Europea no se exprese otro cómputo, cuando los plazos se señalen por días, se entiende que éstos son hábiles, excluyéndose del cómputo los sábados, los domingos y los declarados festivos.» Ver nota de Constancio Villaplana.
El registrador decidirá motivadamente. Sólo la calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales. Las calificaciones negativas siempre han de ser motivadas (ej. R. 9 de octubre de 2019). Puede apartarse motivadamente de la primera valoración que hizo el registrador al comienzo del expediente (R. 10 de octubre de 2017).
En las positivas no se exige que se expliciten los motivos. Sin embargo, la redacción del precepto siembra dudas respecto a calificaciones positivas, pese a la oposición expresa de personas que no hayan acreditado ser titulares registrales. En caso de calificación positiva, a pesar de alegaciones en sentido contrario, el alegante no puede interponer recurso gubernativo (R. 25 de octubre de 2017).
No procede nota de calificación respecto de las alegaciones, por lo que no cabe recurso (R. 15 de febrero de 2019).
No procede asiento de presentación de una instancia en la que el colindante, notificado de la inscripción de una base gráfica como consecuencia de una agrupación, pide la paralización de la inscripción. Cabe recurso gubernativo contra la negativa al asiento de presentación (R. 1 de abril de 2019).
La R. 14 de noviembre de 2016 y R. 15 de febrero de 2019 admiten que se certifique del expediente en cuanto a las alegaciones del colindante.
La R. 21 de mayo de 2018 admite dar copia al interesado de las alegaciones del colindante, si la pide, pero a efectos meramente informativos, sin que pueda generar trámites adicionales.
– En la R. 6 de agosto de 2019, el registrador califica la consideración de colindante del que alega (presenta poder)
I) Incorporación de la base gráfica.
— Si es la catastral. En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida. El contenido de la notificación -que habrá de hacerse en cinco días- se desarrolla en el punto 4º de la Resolución conjunta Catastro – Registro.
— Si no es la catastral. Incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda conforme al art. 18 TRL Cat. Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador para que haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca. Sólo hasta ese momento podrá darse publicidad a la representación gráfica alternativa.
J) Anotación preventiva por imposibilidad.
Resulta bastante frecuente que el procedimiento incoado consuma el tiempo de un asiento de presentación ordinario (sobre todo por las vicisitudes en las notificaciones) y el legislador no ha previsto de modo expreso su prórroga. Esta importante omisión la colma la Instrucción-Circular de 3 de noviembre de 2015: si llegados los quince últimos días de vigencia del asiento de presentación no se hubiera culminado todavía la tramitación íntegra del procedimiento, y ante la imposibilidad de practicar la inscripción, el registrador tomará la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 LH. Si finalizado el procedimiento el Registrador acuerda la práctica del asiento solicitado, una vez extendido, con la prioridad derivada del asiento de presentación inicial, quedará sin efecto la citada anotación. Si resuelve suspender o denegar la inscripción, el Registrador lo hará constar mediante nota al margen de la anotación practicada. Lo recuerda la R. 16 de mayo de 2018.
K) Nota de despacho.
Ha de incluir, al menos, aparte de la práctica de otras operaciones tradicionales, la inscripción de la representación gráfica y que la finca queda coordinada con el Catastro a fecha del asiento (o que no lo está). Díaz Fraile añade los trámites esenciales del expediente y las comunicaciones con el Catastro. Mi postura es más sobria, máxime cuando algunas comunicaciones son posteriores.
L) Efectos de la incorporación:
– La superficie. Será la de la representación gráfica registral inscrita y tiene capacidad para sustituir la que, hasta entonces constaba en los libros registrales. Si después cambia el catastro unilateralmente, ello no afecta por sí solo a la superficie de la finca registral. La R. 17 de noviembre de 2015 admite incluso rectificaciones registrales superiores al 10% de la superficie inscrita, porque la Ley no distingue.
– La descripción y los linderos. Acogemos el criterio de Díaz Fraile que da preferencia al artículo 199 sobre el 9 y, en consecuencia, pueden ser afectados los linderos literarios que hasta ahora aparecen en el Registro, máxime si la sustitución es por algo tan preciso y, en principio intemporal, como son las coordenadas de los vértices. La R. 17 de noviembre de 2015 reconoce expresamente que pueden rectificarse descripción y linderos -incluso fijos-. Entendemos por descripción, aquella parte del relato literario que define la finca y que no es ni superficie, ni linderos. Ej.: “Rústica. Terreno secano donde dicen Valle del viento…”. Para modificar un lindero, no es necesario exigir siempre la previa modificación catastral (R. 22 de octubre de 2018).
– La presunción. Se extenderá la presunción del art. 38 LH -iuris tantum de titularidad y de posesión- a los datos físicos. No hubiera estado de más que el Legislador hubiese retocado este art. 38 en armonía con la reforma y de paso aclarado la extensión o no de esta presunción a ciertas referencias catastrales inscritas antes del 1º de noviembre de 2015.
La D.F.4ª. excluye de la presunción la constancia de la referencia catastral al margen de la inscripción de la finca como operación específica anterior al 1º de noviembre de 2015, si había diferencias de cabida (segundo inciso de la regla 1.ª del apartado Cinco del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre). Pero podría defenderse, a sensu contrario, ante los Tribunales, la extensión de la presunción a otros supuestos del propio artículo 53 ya derogado, especialmente a los casos de inmatriculaciones (art. 53.7) o cuando la superficie catastral y registral coincidían.
Recordemos que, si se trata de representación gráfica alternativa, dicha representación, para obtener la presunción, ha debido de ser validada previamente por una autoridad pública, y es preciso esperar seis meses desde la comunicación de la inscripción al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.
Aunque el Catastro, posteriormente, provoque de modo unilateral una descoordinación, esta presunción no por ello desaparece con respecto a la representación gráfica inscrita que, por esta circunstancia, no va a verse afectada.
– La prioridad. La representación gráfica inscrita habrá de ser respetada a la hora de inscribir posteriormente las representaciones gráficas de las fincas vecinas.
– La coordinación. En los casos ordinarios, en los que la representación gráfica es coincidente con la catastral, se producirá la coordinación a una fecha determinada (el Catastro puede descoordinar unilateralmente después) y ha de plasmarse así en el asiento.
M) Posibles soluciones a la no inscripción de la representación gráfica
Si se deniega la incorporación por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, hay dos soluciones:
— el promotor podrá instar el deslinde,
— los colindantes registrales afectados pueden consentir la rectificación solicitada, bien en documento público, bien ante el Registrador, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.
En cuanto a los recursos, cabe solicitar calificación sustitutoria, recurso gubernativo o presentar demanda en juicio verbal, es decir, los mismos recursos que ante una calificación adversa tradicional.
ENLACES:
a) Normativa y resoluciones:
Resumen completo de la reforma
Archivo del artículo 205 LH (inmatriculación por doble título)
Resoluciones DGRN relacionadas con esta ley
Resumen Resolución Catastro – Registro
Resolución Circular DGRN 3 de noviembre 2015
Hechos imponibles ITPyAJD tras la reforma: R. 17 de mayo de 2018.
Resolución de 2 de agosto de 2016: Homologa la aplicación registral
Código seguro de verificación catastral
Ley Hipotecaria ya actualizada
b) Herramientas:
Comparativa artículos antes y después de la reforma
Modelo de acta de subsanación de discrepancias. Alfonso de la Fuente
Utilidades de la Sede electrónica del Catastro en registradoresdemadrid.org
Manejo de ficheros GML. Alfonso de la Fuente
Productos catastrales en la web del Catastro
c) Webs
Geoportal Colegio Registradores
d) Artículos doctrinales:
La Ley 13/2015, de 24 de junio: tres años de vigencia. Alfonso Rentería Arocena.
Fiscalidad de los expedientes notariales de alteración registral, por Vicente Martorell
El título de adquisición en el expediente notarial de dominio. Antonio Jiménez Clar.
Expedientes hipotecarios. José Luis Rodríguez García-Robés
El Código Registral Único. JFME
Las claves de las reforma (por Joaquín Delgado)
Cartografía Jurídica de la Propiedad Inmobiliaria (por Javier Gragera)
Revista La Buhaira (registro y bases gráficas)
Amplio estudio de Juan María Díaz Fraile en el BOCR 23
Artículos de Antonio Jiménez Clar: explica terminología
Artículo de José Antonio García Vila sobre los efectos de la inmatriculación
Revista Catastro (arts DG Registros, DG Catastro, Antonio Jiménez Clar…)
Procedimiento de comunicación catastral. Manuel Olleros Lledó
Reanudación de tracto sucesivo interrumpido: La DGRN allana el camino. Rafael Torres Escámez,
RESOLUCIONES POSTERIORES AL TRABAJO:
Resumen: En la agrupación de fincas hay que inscribir la representación gráfica de la finca agrupada, para lo que no se precisa el procedimiento del artículo 199 LH como regla general, pero será necesario cuando haya modificaciones descriptivas que pudieran afectar a colindantes. Son dudas suficientes de identidad el cambio de linderos fijos y la oposición de colindantes que aportan informe técnico topográfico.
Resumen: Las dudas de identidad han de ser motivadas. No basta una oposición no debidamente fundamentada del colindante. No basta en sí mismo que la finca proceda de segregación
Resumen: El registrador, valorando la legitimación del titular colindante, puede denegar la inscripción, sobre la base de una oposición del mismo siempre que esté debidamente fundamentada.
