El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo se pronunció por unanimidad, en sentencia de 11 de septiembre de 2019, sobre los efectos derivados de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios, tras la reciente sentencia de 26 de marzo de 2019 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y autos de 3 de julio de 2019 TJUE, en desarrollo de lo resuelto por el Tribunal europeo.

La Sala entiende que el préstamo hipotecario es un negocio jurídico unitario o complejo, cuyo fundamento común para las partes es la obtención de un crédito más barato (consumidor) a cambio de una garantía eficaz en caso de impago (banco).

No puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ilusoria o extremadamente dificultosa, por lo que, en principio, la supresión de la cláusula de vencimiento anticipado que sustenta esa garantía causaría la nulidad total del contrato, porque el negocio no se habría realizado sin la cláusula nula, conforme a la voluntad común real o hipotética de ambas partes, porque la finalidad o la naturaleza jurídica del contrato ya no son las mismas.

Esa nulidad total expondría al consumidor a consecuencias perjudiciales, como la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo, la pérdida de las ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria o el riesgo de la ejecución de una sentencia estimatoria de una acción de resolución del contrato ejercitada por el prestamista conforme al art. 1124 CC.

Para evitar estas consecuencias, el TJUE ha admitido que la cláusula abusiva se sustituya por la disposición legal que inspiró las cláusulas de vencimiento anticipado, en referencia al art. 693.2 LEC en su redacción del año 2013.

Pero el TS considera preferible, en septiembre de 2019, tener en cuenta la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), pues en norma imperativa más beneficiosa para el consumidor.

Valoración de si el vencimiento anticipado esta justificado:

Los tribunales deberán valorar, en el caso concreto, si el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado por parte del acreedor está justificado, en función de:

• la esencialidad de la obligación incumplida,
• la gravedad del incumplimiento en relación con la cuantía y duración del contrato de préstamo
• y la posibilidad real del consumidor de evitar esta consecuencia.

Sugiere como un elemento orientativo de primer orden comprobar si se cumplen o no los requisitos del art. 24 LCCI, puesto que la STJUE de 20 de septiembre de 2018 permite la sustitución de una cláusula abusiva viciada de nulidad por una disposición imperativa de Derecho nacional aprobada con posterioridad.

Procesos en curso:

El TS da las siguientes orientaciones jurisprudenciales para los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso:

1ª.- No ha de haberse producido todavía la entrega de la posesión al adquirente.

2ª.- Préstamos vencidos antes del 15 de mayo de 2013. Si se los dío por vencidos antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013 por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.

3ª.-.-Préstamos vencidos tras el 15 de mayo de 2013. Si se los dío por vencidos tras la entrada en vigor de la Ley 1/2013 por aplicación de una cláusula contractual reputada nula:

• si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia, teniendo en cuenta como criterio orientador el art. 24 LCCI, deberían ser igualmente sobreseídos.
• si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.

4ª.- El sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de criterios legales (los de la LCCI, que es una disposición imperativa, frente a la redacción anterior del art. 693.2 LEC).