INFORME Nº 302. (BOE NOVIEMBRE de 2019)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

RESOLUCIONES PROPIEDAD

• PDF (BOE-A-2019-16392 – 13 págs. – 280 KB)
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484.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA INMATRICULAR ART. 203 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 10 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tomelloso, por la que deniega la inmatriculación de varias fincas. (ACM)

Resumen: No cabe continuar un Expediente Inmatriculador (ni practicar la oportuna Anotación Preventiva)  cuando el registrador tiene dudas fundadas de que las fincas no estén ya inmatriculadas.

– Hechos:      Tras Una escritura de formalización de operaciones particionales, se inicia un expediente notarial de dominio para inmatricular del Art. 203 LH. Se presenta varias veces y se califica siempre por la misma razón.

– El Registrador:   califica negativamente, para evitar la doble inmatriculación, pues por la ubicación, extensión y linderos de las fincas a inmatricular, asi como licencias de parcelación de algunas de ellas, se desprende que en realidad ya están inmatriculadas, unas a favor de las propias promotoras del expediente; y otras, a favor de terceros.

– La abogada de las promotoras:    recurre insistiendo, en base a un testamento previo y un informe pericial, que se trata de fincas diferentes.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina: 
De la documentación del expediente existen dudas fundadas sobre la coincidencia de las fincas ya inmatriculadas con las que se pretenden inmatricular, y la eventual pretensión de reorganizar las primeras; todo lo cual exige que se aporte documentación complementaria para disipar tales dudas, especialmente descripciones georreferenciadas y planimetría de ubicación, tanto de las fincas ya inmatriculadas, precisamente a nombre de las recurrentes, y las que ahora se pretenden inmatricular. (ACM)

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485.* DOBLE INMATICULACIÓN ART. 209 LH

Resolución de 10 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Avilés n.º 2, por la que se deniega la tramitación del expediente de rectificación de doble inmatriculación solicitado.

Resumen: Para tramitar el Expediente para la resolución de la doble inmatriculación, el Registrador debe apreciar su existencia.

El titular de una finca inmatriculada en 1910, rectificada su descripción en 1939, e inscrita a su favor en 1981 (sin que en la misma figure referencia alguna a sus datos catastrales) pretende que se inicie un expediente de doble inmatriculación al entender que coincide con otra finca inmatriculada en 2014; reclamando además que se anule esta última inscripción por haberse producido con varias deficiencias jurídicas.

Respecto a la doble inmatriculación, resuelve el Centro Directivo en el sentido de que en la regulación actual del Expediente para resolver la doble inmatriculación, (art. 209 LH) el primer requisito para iniciar su tramitación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes, concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. En el presente caso entiende la Dirección que el recurrente no ha demostrado en modo alguno que su finca registral, con una determinada superficie y sin dato catastral alguno, tuviera en realidad otra superficie mayor y se correspondiera con determinado inmueble catastral – que es el ahora inmatriculado – por lo que desestima el recurso.

En cuanto a la pretensión de que se anula la inmatriculación de 2014, resuelve que los asientos están bajo la salvaguarda de los tribunales y su rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial (MN)

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486.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. COINCIDENCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL CON OTRAS FINCAS INSCRITAS

Resolución de 11 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la denegación dictada por el registrador de la propiedad de Betanzos a inscribir una escritura de ampliación de capital. (ACM)

Resumen: Para denegar una inmatriculación no basta señalar que ya existe otra finca registral con el mismo número de referencia catastral.

– Hechos:      Es la continuación de la R. 30 enero 2019. En el ínterin entre el que se solicita la inmatriculación de una finca aportada a una SL (y se solicita anotación preventiva por defecto subsanable) se inscriben otras, en escritura de compraventa en la que se manifiesta que tienen un número de referencia catastral (que resulta ser el mismo que el de la finca a inmatricular, aunque con descripciones muy diferentes.  

– El Registrador:    califica negativamente y deniega la inmatriculación, conforme al Ppio  de Tracto Sucesivo (Art 20 LH), señalando simplemente que el número de referencia catastral de la finca a inmatricular es el mismo que el manifestado para otras fincas (recientemente inscritas), a pesar de que en la propia calificación reconoce que las descripciones, superficies y linderos de una y otras no son coincidentes entre sí.

– El inmatriculante:    recurre exponiendo no hay doble inmatriculación, que como resulta de las descripciones no se trata de las mismas fincas ni se produce peligro de doble inmatriculación.

– Resolución: La DGRN estima el recurso y revoca la calificación.

– Doctrina: 
Pero solo la revoca en los estrictos términos en que ha sido recurrida [y no aclara si la inmatriculación debe hacerse con el mismo número de referencia catastral, ¿o sin él?, o si no cabe en tales casos inmatricular pero la calificación ha sido demasiado escueta y por tanto debe volver a calificar], de modo que el centro Directivo, reiterando la R. 24 abril 2019 señala que no basta con que en la calificación se exprese ese único defecto [que ya existe otra finca con el mismo número de referencia catastral], pues «… no obstante ser esta circunstancia ciertamente anómala, no se encuentra en la calificación indicio alguno que permita sostener la identidad, siquiera parcial de la finca inscrita con la que ahora se pretende inmatricular. Tampoco se incluyen más datos que pudieran apoyar razonablemente su negativa a la inmatriculación, careciendo de la más mínima mención a los linderos de ambas fincas que pudieran indicar que compartían superficie siquiera parcialmente, o a posibles modificaciones operadas en la finca inscrita que permitan suponer fundadamente la existencia de modificaciones hipotecarias que pudieran suponer una doble inmatriculación parcial de accederse a la inscripción. Asimismo, no consta que se haya efectuado comprobación alguna de los antecedentes catastrales de los que pudiera inferirse la existencia de un error o de modificaciones en los números de parcelas y polígonos del plano parcelario catastral» (ACM)

• PDF (BOE-A-2019-16822 – 7 págs. – 251 KB)
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487.** REPRESENTACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA. RESEÑA NOTARIAL DE PODER ESPECIAL. COPIA ELECTRÓNICA

Resolución de 11 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: Cuando en una escritura se hace uso de un poder especial de una sociedad mercantil y se reseña dicho poder, el juicio de suficiencia es válido aunque el notario no reseñe el cargo y facultades del representante de la sociedad otorgante del poder, ni tampoco la finalidad y destinario de copia telemática del poder, cuando se ha aportado así al notario autorizante.

Hechos: Se otorga una escritura de venta de una sociedad que está representada por un apoderado en virtud de poder especial aportado mediante copia electrónica. El notario autorizante emite el juicio de suficiencia e identifica el poder, pero no reseña los datos de la persona otorgante del poder y cargo que ostentaba para ello, así como tampoco nada relativo a la finalidad y destinatario de la copia electrónica del poder que ha recibido.

El registrador suspende la inscripción pues considera que el notario autorizante ha de identificarse a la persona otorgante del poder y sus facultades para que el juicio de suficiencia se extienda a la validez y vigencia del poder, y además que hay que reseñar también la finalidad y destinatario de la copia electrónica.

El notario autorizante recurre y se remite a la jurisprudencia del TS en sus sentencias 643/2018 de 20 de Noviembre de 2018 y 661/2018 de 22 de Noviembre de 2018, de las que resulta que corresponde al notario el juicio de suficiencia, que incluye el examen de la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación,  sin que  deba indicar qué persona y órgano de la entidad otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades bastantes para otorgar representación en nombre de la sociedad. De igual forma ese juicio de suficiencia ampara lo relativo a la finalidad y destinatario de la copia telemática, que no es necesario expresar y que el registrador no puede exigir.

La DGRN revoca la calificación.

Doctrina: Después de reconocer que su posición ha sido cambiante en este punto, ajusta su doctrina a la del TS y declara que:

1.- El notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, calificar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por una sociedad mercantil y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial.

2.- La calificación registral debe limitarse a revisar que el título autorizado contenga los elementos que permitan corroborar que el notario ha ejercido el control que la ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas, y que su juicio de suficiencia sea congruente con el negocio y así se exprese en el título presentado, a efectos de que eso, y sólo eso, pueda ser objeto de calificación.

De lo anterior resulta que, en un caso como éste de poder especial de una sociedad en el que se ha reseñado los datos habituales de identificación del poder, el notario ha emitido válidamente el juicio de suficiencia, aunque no se haga referencia expresa a otros datos del poder  (tales como persona y qué órgano dentro de la entidad otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar el poder en nombre de la sociedad). De igual forma no es necesario expresar la finalidad y destinatario de la copia electrónica de la que se ha hecho uso. (AFS)

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488.() REPRESENTACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA. RESEÑA NOTARIAL DE PODER ESPECIAL. COPIA ELECTRÓNICA

Resolución de 11 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10 a inscribir una escritura de compraventa.

Ídem que la 487 anterior. (AFS)

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489.** RECTIFICACIÓN DE REGISTRO. CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL O RESOLUCIÓN JUDICIAL

Resolución de 14 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. 

Resumen: La inexactitud registral es toda discordancia entre el Registro y la realidad. El error existe cuando el registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna equivocación material o conceptual.

Hechos:

Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia otorgada por la viuda del causante en base a testamento en el que lega a sus hijos la legítima estricta e instituye heredera a su esposa. Las cuestiones que se plantean giran en torno a las siguientes cuestiones: (i) decidir la vecindad civil del testador al tiempo de su fallecimiento (pues se dice que era la catalana pero vivía en territorio de derecho civil común); (ii) y en decidir la vecindad civil del causante y esposa al tiempo de la celebración del matrimonio, pues se dice que era la aragonesa.

En base a tales presupuestos, la legítima que deja a sus hijos será un derecho de crédito por lo que no se necesita su intervención, mientras que el derecho legitimario de la viuda es el usufructo universal aragonés.

A lo dicho se añade que uno de los bienes inmuebles incluidos en la herencia está inscrito con carácter ganancial porque así se declaró en el título adquisitivo. Se solicita en la escritura la rectificación del asiento.

Registrador: Señala como defecto que pese a las manifestaciones realizadas en la escritura, el causante nada dijo de su vecindad civil foral catalana en el testamento; que cuando compraron la finca ambos manifestaron estar casados en gananciales; que, por lo tanto, el régimen económico matrimonial era el de sociedad de gananciales común y la sucesión del causante se ha de regir también por el régimen común; consecuencia de todo es que la escritura de liquidación de sociedad ganancial y partición de herencia debe ser ratificada por los tres hijos.

Notaria: Dice que, por los datos aportados, dado el domicilio de los contrayentes al tiempo de la celebración y el lugar de la misma, la ley del régimen económico matrimonial es la de Aragón; y dada la residencia del causante hasta poco tiempo antes de su fallecimiento, la aplicable a la sucesión es la de Cataluña; que al liquidarse la sociedad conyugal aragonesa entre el

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

INEXACTITUD REGISTRAL Y ERROR:

Se debe distinguir entre inexactitud registral y error del Registro: (i) Inexactitud: Es toda discordancia entre Registro y realidad (artículo 39 LH). (ii) Hay error existe cuando el registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna equivocación, bien material, bien conceptual. (RDGRN de 10 de junio de 2009).

1 Es evidente que, a veces, un error del Registro se puede rectificar mediante una solicitud.

2 En el presente caso no existe error, pues el dato que la recurrente considera incorrecto se tomó, tal y como está, del título que causó la inscripción. Y cuando la inexactitud proviene del título, su rectificación es la prevista en el apartado d) del artículo 40 LH, y la forma de salvarla es la misma que la de los errores de concepto que no resultan claramente de los libros, es decir, consentimiento del titular o resolución judicial.

CONCLUSIÓN:

1 No corresponde a la Dirección General pronunciarse sobre si el asiento fue o no correctamente practicado, debiendo debatirse sobre los medios hábiles para rectificar el carácter ganancial atribuido en la inscripción al inmueble.

2 Para rectificación dicha inexactitud y permitir la inscripción a favor de la viuda se necesita (i) bien la concurrencia de quienes serían legitimarios conforme el derecho común (ii) o bien la acreditación de la vecindad catalana del causante a los efectos posibilitar la inscripción con la sola intervención de la heredera única. (iii) A falta de la conformidad de los interesados y del registrador, la inexactitud se debe dirimir en el juicio ordinario correspondiente, tal y como prescribe el artículo 218 LH.

Comentario: Si bien la Resolución reconoce en varias ocasiones la detallada y exhaustiva indagación que realiza la notaria para llegar a las conclusiones expuestas, desestima el recurso porque dichas conclusiones son en parte acreditadas y en parte sólo declaradas, de ahí que proponga como uno de los medios para causar la inscripción de la herencia (sin necesidad de rectificar el asiento) la acreditación de la vecindad catalana al tiempo del fallecimiento del causante, caso en el que la legitima sería un derecho de crédito y permitiría la inscripción del título sin necesidad de rectificar el asiento.

Señalar por último que uno de los medios para acreditar dicha vecindad civil puede ser el acta de notoriedad, que tiene por objeto la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales, con trascendencia jurídica (RDGRN de 5 de julio de 2018). En el mismo sentido la resolución 501 de este mismo Informe. (JAR)

• PDF (BOE-A-2019-16825 – 11 págs. – 271 KB)
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490.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Resolución de 15 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Sebastián n.º 2 a inscribir un testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento seguido contra la herencia yacente y los desconocidos herederos del titular registral.

Resumen: Procede el nombramiento de Administrador judicial de la herencia cuando se hace un llamamiento puramente genérico a la herencia yacente y herederos desconocidos del titular registral.

Hechos: Se presenta a inscripción un testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas en un procedimiento seguido contra la herencia yacente y los desconocidos herederos del titular registral.

El registrador califica negativamente  por no haberse acreditado si falleció testado o intestado, los títulos sucesorios y sus posibles herederos y dada la demanda genérica, no se determina con quien se entiende el procedimiento, y a quién se han realizado las notificaciones correspondientes, y su vinculación can le herencia, siendo necesario, en otro caso, el nombramiento de un administrador judicial, Art 790 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Asimismo aprecia que el mandamiento de cancelación de cargas carece de firmeza, ya que el mandamiento expidió un día después del decreto, existiendo la posibilidad de recurso de reposición por plazo de cinco días hábiles.

El recurrente alega que las herederas habían renunciado a la herencia.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Es principio básico de nuestro sistema registral que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él, lo que hace desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales

A consecuencia de lo anterior, cuando interviene la herencia yacente, se impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente

 Doctrina que se ha matizado siendo solo preciso el nombramiento del defensor judicial en los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia.

Por eso es razonable restringir la exigencia de nombramiento de administrador judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia.

En el caso de renuncia a la herencia por parte de los herederos no se va a evitar la necesidad de nombrar administrador, puesto que mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, esta pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia, salvo que tal renuncia se hubiera producido una vez iniciado el procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les hubiera hecho en este, pues en este caso, sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia.

En el caso que nos ocupa la DG declara que “el llamamiento es genérico a la herencia yacente y desconocidos herederos del titular registral sin que en el momento de la calificación conste la forma en que se han producido las notificaciones a esos herederos indeterminados, ni si se ha llevado a cabo una investigación razonable, sobre la existencia de herederos testamentarios o legales de los ignorados herederos”.

Así mismo confirma el defecto relativo a la falta de firmeza de la resolución judicial por haber sido dictado el decreto el 10 de enero de 2019, y expedirse el mandamiento el 11 de enero de 2019, antes del transcurso del plazo para interponer recurso de reposición por plazo de cinco días hábiles, puesto que “la observancia de las formalidades extrínsecas del documento queda sujeta a la calificación del registrador” (artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento) y sin perjuicio del respeto a la función jurisdiccional.

Comentarios: Vemos nuevamente, en los casos de herencia yacente, que para evitar la indefensión de los herederos se han de agotar todos los medios de averiguación que impone la LEC ya que pese a ser una masa patrimonial se ha de intentar la localización de quien pueda tener su representación en juicio.(MGV)

• PDF (BOE-A-2019-16826 – 9 págs. – 261 KB)
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491.() RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

Resolución de 15 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 7, por la que se suspende la solicitud de rectificación de un derecho de uso de una vivienda en virtud de instancia privada. 

Resumen: Practicado un asiento, éste se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales.

Supuesto: Se pretende cancelar una inscripción en virtud de una instancia privada en la que se alega omisión del trámite de audiencia en el procedimiento judicial que causó la inscripción cuya cancelación se solicita.

La registradora, en su nota de calificación, deniega la cancelación solicitada.

La DGRN confirma la calificación, reiterando que los asientos registrales, una vez practicados, se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales, por lo que su modificación o cancelación sólo puede realizarse mediante el consentimiento de los titulares registrales que se encuentren legítimamente acreditados, o  resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos (JCC)

• PDF (BOE-A-2019-16827 – 3 págs. – 226 KB)
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492.() CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD

Resolución de 15 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cangas, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca por caducidad solicitada en virtud de instancia. 

Resumen: No procede la cancelación solicitada al no haber transcurrido los plazos previstos en el art. 82. LH

Supuesto: Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia mediante la cual se solicita, conforme al art. 82.5 LH, la cancelación de una hipoteca constituida en garantía de una deuda originada por unos honorarios profesionales de una abogada, basándose en que la acción para reclamar el cobro de dichos honorarios prescribe a los tres años. En la parte expositiva de la escritura de hipoteca se expresa que «el vencimiento de la hipoteca será el día….., fecha en que deberá abonarse el total de la deuda».

La Registradora suspende la cancelación por no haber transcurrido el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los arts 1964 CC y 128 LH, más el adicional de un año previsto en el art. 82 LH, ello sin perjuicio de la posibilidad de cancelación en virtud de escritura pública o sentencia judicial.

La DGRN (tras recordar que el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, y que por tanto no pueden ser tenidos en cuenta los documentos que el recurrente acompaña al recurso) confirma la calificación registral.

Nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado, pero a veces no es fácil definir si el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma o es el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca.

Si se tratara de la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca, resultaría aplicable la norma del párrafo 2º del art. 82 LH, que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse a la caducidad legal por transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la norma del art. 82-5 LH, introducido por Ley 24/2001, que posibilita la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada; o a los supuestos de caducidad o de extinción legal del derecho real de garantía inscrito recogidos en el art. 210.1.8.ª LH, según redacción dada por la Ley 13/2015.

La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si el plazo pactado se está refiriendo a la caducidad misma del derecho real de garantía o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca o del derecho real de que se trate.

Y para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía, o bien el transcurso de los plazos que figuran en el art. 210.1.8.ª LH, que se aplicarán a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias de todo tipo y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, es decir, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, siempre que hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía

En el presente caso, del análisis de las cláusulas del contrato referentes a esta materia, resulta evidente que el plazo de duración pactado es un plazo que afecta únicamente al vencimiento de la obligación garantizada; y no es aplicable el plazo de prescripción de tres años del art. 1967 C.c. Es decir, en el caso de la inscripción del derecho real de hipoteca la caducidad del asiento tendrá lugar a los veintiún años: los veinte de la prescripción de la acción hipotecaria (art. 128 LH) más el año añadido por el citado párrafo del art. 82 LH

En consecuencia, en el presente supuesto, y a la vista de los datos obrantes en el expediente, debe entenderse que no concurre el presupuesto temporal de la caducidad solicitada o extinción legal por no haber transcurrido dicho plazo de veintiún años. (JCC)

• PDF (BOE-A-2019-16828 – 7 págs. – 250 KB)
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493.* EXCESO DE CABIDA. ALTERACIÓN DE LINDEROS FIJOS Y DESPROPORCIÓN SUPERFICIAL. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Resolución de 15 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de A Pobra de Trives, por la que suspende la inscripción de la rectificación de cabida y linderos de dos fincas que constan inmatriculadas en el año 2007.

Resumen: No puede rectificarse la superficie y linderos de una finca cuando existe duda fundada sobre su identidad. No se necesita solicitud expresa para inscribir el título sobre la finca que sí se puede.

Se pretende constatar un exceso de cabida sobre 2 fincas. En la primera (habiéndose modificado el catastro respecto a la inmatriculación) se produce un aumento de 69 m a 527, cambiando además linderos fijos. El Registrador duda de la identidad de la finca por lo que no accede a la pretensión ni a tramitar un expediente del 199LH. Respecto a la segunda no se opone, pero requiere una solicitud de inscripción parcial.

Respecto al exceso de cabida, la Dirección confirma la calificación: uno de los presupuestos básicos para modificar la descripción de una finca y constatar un exceso de cabida es que la registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral; Esto es: que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados. El hecho de que posteriormente, por las razones que fueran y conforme a la normativa catastral, el catastro haya modificado la delimitación y superficie en los términos en que se ha producido en este caso lo que pone de manifiesto es que se han incorporado porciones de territorio adyacentes que antes no estaban incluidos. En consecuencia no permite rectificar la delimitación y superficie de la finca registral que fue inmatriculada, porque existe, no solo duda fundada, sino certeza plena, de que la pretensión de modificar la cabida, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.  Por ello desestima el recurso tanto en su pretensión principal de que se procediera sin más a inscribir la rectificación, como en su pretensión subsidiaria de tramitar alguno de los procedimientos de los arts. 199 o 201 LH, pues para proceder a cualquier rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca.

Respecto a la pretensión del registrador, para rectificar la descripción de la segunda finca, de que se pida expresamente la inscripción parcial, revoca la calificación, dado que el art 425 RH, es muy claro al señalar que «presentado un título, se entenderá, salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo, que la presentación afecta a la totalidad de los actos y contratos comprendidos en el documento y de las fincas a que el mismo se refiera siempre que radiquen en la demarcación del Registro». En consecuencia, si el registrador ha apreciado defectos en cuanto a una de las fincas objeto del documento, pero no en cuanto a la otra, debe proceder a su despacho en cuanto a ésta última sin requerir solicitud expresa de inscripción parcial al respecto (MN)

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494.** HERENCIA TESTAMENTO CAUTELA SOCINI. PATRIA POTESTAD PRORROGADA. CONFLICTO DE INTERESES. 

Resolución de 16 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y adjudicación de herencia.

Resumen: En escritura de liquidación de gananciales y herencia existe conflicto de intereses al representar la madre a un hijo con patria potestad prorrogada, aunque se hagan las adjudicaciones conforme al testamento con cautela socini. Es, pues, preciso, nombrar defensor judicial y, en su caso, aprobación judicial posterior si el juez no dispone otra cosa, al hacer el nombramiento.

Hechos: Fallecido A, deja viuda B, y tres hijos: C que es mayor de edad e interviene en la herencia, y D y E, menores de edad, y este último, con capacidad judicialmente modificada, y sujeto a la patria potestad prorrogada de su madre. Conforme al testamento de A y aparte determinados legados a los hijos, el causante, lega a su esposa, aparte de su cuota legitimaria y el tercio libre, el usufructo universal y vitalicio de su herencia e instituye herederos a sus tres hijos, con la obligación de soportar el usufructo de aquella, de forma que, quien no lo aceptara, percibiría sólo su legítima estricta. Formalizada la escritura de herencia de A, interviene la viuda por sí y además lo hace en nombre de su hijo, sujeto a su patria potestad prorrogada; liquida los gananciales y se los adjudica: una mitad en pleno dominio y la restante mitad y el resto de la herencia, salvo unos legados, en usufructo vitalicio.

Registrador: Estima que hay un conflicto de intereses entre la madre, representante legal del hijo incapacitado y éste mismo, lo que requiere el nombramiento de un defensor judicial, exigiendo además, la aprobación judicial de la partición, si el juez no dispone otra cosa, al hacer el nombramiento (art 163 c.c.), ya que, en la cautela Socini, el legitimario, a cambio de recibir en el futuro más de lo que le corresponde por legítima, acepta el gravamen del usufructo universal por parte del cónyuge supérstite y caso de no aceptar aquel, el gravamen, su porción, queda reducida a su legítima estricta. Además, en estos casos RRSS 15 mayo 2002 y 14 diciembre 2006, la cautela Socini supone un conflicto de intereses, ya que la fórmula supone que el legitimario debe optar y el hecho de hacerlo su madre y representante legal, supone una contraposición de intereses, pues, la representante, se ve afectada por el resultado de la opción. Además, una vez realizada la partición, es preciso (art 1060 c.c.) la aprobación judicial, salvo que, el juez, disponga otra cosa.

Recurrente: Se recurre la calificación anterior, en base a estos argumentos: El concepto de conflicto de intereses no es un concepto abstracto sino concreto, ya que hay que probar que la opción que la cautela concede, perjudica al discapacitado, pues, en este supuesto, la madre como titular de la patria potestad tiene la obligación de cuidar de del hijo discapacitado, alimentarlo, educarlo y procurarle una educación integral (art 154 c.c.), por lo que optar por atribuir al discapacitado su legítima estricta, sería mucho más perjudicial que optar por el mantenimiento del usufructo a favor de su madre, sin que sea necesario el nombramiento de ningún defensor que actúe mejor que su propia madre.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral impugnada.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

1).- Conforme al testamento de su esposo, la viuda, aparte de representar a su hijo discapacitado, opta por el usufructo universal atribuido por su esposo, adjudicándose, aparte su mitad de gananciales, el usufructo universal y vitalicio de la herencia, adjudicando a los tres hijos los bienes en nuda propiedad, incluido aquel.

Según el registrador, se produce una contraposición de interés, que no se da según el recurrente, dado que tal solución es la más favorable para el hijo sujeto a la patria potestad prorrogada, pues la madre tiene que alimentarlo y procurarle una educación integral.

2) La cuestión que se suscita es si existe un conflicto de intereses entre madre e hijo, y si se precisa nombrar un defensor judicial, que salvo que otra cosa se prevea, precisaría aprobación judicial. Ya la RS 5 febrero 2015 planteó una cuestión parecida, donde se apreció una colisión de intereses y la RS de 22 junio 2015 no apreció esa colisión al adjudicarse a cada uno según sus derechos, sin otra carga para los hijos que el usufructo al viudo sobre el tercio de mejora, entendiendo que no había conflicto de intereses.

Por tanto, en este caso, de adjudicación del usufructo universal a la viuda, la valoración del posible conflicto no puede hacer a la madre representante del incapaz, lo que exige el nombramiento de un defensor (art 163 c.c.) aparte de la decisión del juez de someter o no la partición a la aprobación judicial. Lo que queda claro es que la elección que plantea la cautela Socini no puede hacerla la madre, por sí sola. (JLN)

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495.* ADJUDICACIÓN JUDICIAL DE FINCA. TRACTO SUCESIVO. DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS Y NUEVA CALIFICACIÓN.

Resolución de 16 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3 a inscribir un auto de adjudicación.

Resumen: El titular registral afectado por el acto inscribible cuando no conste su consentimiento auténtico es preciso que haya sido parte o al menos haya tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento determinante del asiento.

Los documentos no presentados al tiempo de efectuar la calificación no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso sin perjuicio de su posterior presentación.

Hechos: Se presenta en el registro un auto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales por virtud del cual se adjudica una finca a la ahora recurrente.

La registradora se opone a la inscripción de tres sextas partes indivisas de la finca por hallarse inscritas a favor de personas respecto de las que no consta que hayan sido oportunamente llamadas al proceso, ya sea directamente, ya a través de sus herederos.

La recurrente considera que dichos titulares han estado representados,  en el procedimiento mediante la intervención de sus  herederos, habiendo comprobado el juez dicha legitimación, aportando para justificarlo nueva documentación,  sin que la registradora  pueda revisar el fondo de la resolución judicial.

Resolución: La DG confirma la calificación, sin perjuicio de que la interesada pueda volver a presentar el título y toda la documentación que posteriormente ha aportado con el escrito de recurso para que la registradora pueda analizarla y emitir una nueva calificación.

Doctrina: Comienza nuestra DG defendiendo la actuación del registrador en su función calificadora de los documentos judiciales respecto de los cuales tiene “la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial los obstáculos que surjan del Registro, y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o no ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial”.

En el expediente que nos ocupa, de la documentación que fue presentada a la registradora para realizar su calificación, no quedaba “suficientemente aclarado quiénes y en qué concepto intervienen en representación de los titulares registrales de las tres sextas partes indivisas” lo que justifica la denegación de su inscripción.

Comentarios: Es digno de mención que con los documentos aclaratorios que se acompañan con el recurso y con el escrito de alegaciones realizado por la juez titular, queda claro que la inicial demandante falleció una vez comenzado el proceso, siendo aceptada por el juez la sucesión procesal en favor de sus hijos, y que los demandados fallecidos han estado representados por sus herederos.

Toda esta documentación no se puede tener en cuenta por nuestro CD para la resolución del recurso ya que no pudo ser analizada por la registradora al tiempo de efectuar su calificación conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria. Obviamente esa nueva documentación podrá ser presentada a calificación al registro, debiendo su titular emitir una nueva calificación a su vista.(MGV)

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496.** PERMUTA. MEDIOS DE PAGO. PODERES: EXHIBICIÓN DE COPIA AUTORIZADA

Resolución de 16 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cieza n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de permuta. (ACM)

Resumen: En una cesión de crédito contra 3º que un permutante hace a cambio de un inmueble, deben identificarse los medios de pago que dieron lugar al préstamo originario.
     En el juicio NOTARIAL de suficiencia de un poder, debe darse fe expresa de que ha sido exhibida “copia autorizada” (y no solo “escritura”) del poder.

– Hechos:      En una permuta de finca a cambio de Acciones en una S.A. y de un crédito contra la misma, entre sociedades del mismo grupo:

a) La notario hace constar : «en virtud de las anteriores manifestaciones y de la exhibición de las citadas escrituras, resultan, a mi juicio facultades suficientes para el otorgamiento de la presente escritura de permuta».

b) En cuanto a la cesión de créditos contra la SA, se hace constar que provenían de unos préstamos entre esta SA y la cedente-permutante, y las fechas de los mismos.

– El Registrador (titular y Sustituto):    califican negativamente:

a) El juicio notarial de suficiencia, ex Art 98 Ley 24/2001, debe expresar que el título presentado es una “copia auténtica” (y no solo “una escritura”), o bien reseñar que obra la matriz en su protocolo.

b) Deben identificarse los medios de pago que dieron lugar al préstamo originario (objeto de crédito cedido en contraprestación de permuta de finca), ex Arts 21 y 254 LH, y Arts 28 (en realidad 24) LN y 177 RN, y ello para evitar posibles Fraudes de Ley, como admitió la R. 9 diciembre 2014 para un caso de dación en pago de (reconocimiento) de deuda.

– La notario:    recurre, y de su extenso y fundado recurso solo tenemos tiempo de destacar, en síntesis que:

a) En cuanto al juicio notarial de suficiencia, alega que lenguaje jurídico no es ajeno a la metonimia, de modo que se llama generalmente escritura pública no solo a la escritura matriz sino también a las copias de la misma se expidan con las formalidades legales, esto es, a la copia autorizada, utilizándose en derecho de manera indistinta ambos términos e incluso llamando escritura a la copia autorizada y reservando el término propio de escritura matriz para la conservada en el protocolo. Esto es lo que hacen el propio Registrador y la DGRN cuando hablan de que “se ha presentado una escritura de…” y el Derecho positivo: Art 68.2 LN; Arts 12, 18, 82, 156, 254.3 o 319 LH, entre otros, Arts 26, 50, 60, 63, 69, 80, 81, 146, 174, 175, 193, 197, 207, 219, 231 RH, o los Arts  57, 153.2, 159.5 y 221 RNot, especialmente el último que literalmente dice que “Se consideran escrituras públicas, además de la matriz, las copias de esta misma expedidas con las formalidades de derecho…”, es decir, las copias autorizadas.

b) En cuanto a la identificación de los medios de pago resalta que NO es necesaria precisamente en la Permuta al no intervenir dinero ni signo que le represente (ex Arts 21 y 254 LH, y Arts 24 LN y 177 RN), pues en el presente caso no hay reconocimiento de duda Ni dación en pago, sino simple cesión de un crédito contra 3º.
  Además, las normas fiscales desfavorables NO admiten analogía, teniendo en cuenta que la comunicación a la Administración tributaria de datos o indicios ya se hace por otros cauces previstos en la LGT y en la LN (especialmente mediante el Índice Único Informatizado).
Tampoco puede reputarse un Fraude de Ley sin acudir a un proceso judicial que con todas las garantías jurisdiccionales aplique la teoría del “levantamiento del velo” en las Sociedades de un mismo Grupo.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina: 
a) En cuanto al juicio notarial de suficiencia, ex Art 98 Ley 24/2001 y Art 166 RN, podría ciertamente entenderse que, si el notario autoriza la escritura añadiendo, bajo su responsabilidad, que juzga suficientes las facultades representativas «acreditadas» para otorgar la escritura de que se trata, y no hace reserva o advertencia alguna sobre la falta de exhibición de documento auténtico, es porque éste se le ha aportado (dicha exhibición es, ex Art 98 Ley 24/2001, el medio para «acreditar» la representación alegada). Pero es igualmente cierto que la precisión técnica que debe siempre exigirse a todo documento notarial (Art 148 RN), habida cuenta de sus efectos, y especialmente la transcendencia que la Ley atribuye a la valoración notarial de la suficiencia de la representación imponen un mayor rigor. Por ello, con expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas no puede entenderse que se hayan cumplido íntegramente los requisitos sobre forma de acreditar la representación NI para que produzcan, por sí solas, los efectos que le son propios como título inscribible.

b) En cuanto a la identificación de los medios de pago, debe verificarse, aun proviniendo de un simple préstamo sin garantía real, para evitar posibles Fraudes de Ley, y así y desde el punto de vista de su finalidad, la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, respondía al objetivo fundamental de que la respectiva actuación de los notarios y registradores contribuya activamente en la prevención del fraude fiscal.  (ACM)

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497.* DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 17 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Úbeda n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un auto de aprobación de cuaderno particional en ejecución de sentencia.

Resumen: no puede inscribirse una adjudicación hereditaria cuando la finca no está inscrita a nombre del causante sino de otra de las herederas.

Se presenta Sentencia, que tras varios recursos es firme, aprobando una partición judicial en la que se adjudican varias fincas, entre otras la que es objeto de recurso, a una heredera. En el registro la finca no está inscrita a favor de los causantes sino de otra de las herederas por título de compraventa.

La Dirección confirma la nota rechazando la inscripción conforme al principio de tracto sucesivo (art. 20 LH) y el sistema de constitución de derechos reales y de transmisión del dominio sobre bienes inmuebles nuestro ordenamiento jurídico que es de naturaleza causal (arts 609 y 1095 CC), lo que conlleva que el negocio jurídico por el que se pretende dicho efecto debe obedecer a una causa verdadera y lícita, y que, consecuentemente, el mero consentimiento formal no puede provocar una modificación de la titularidad ni, por ende, una modificación registral. La Dirección General ha reiterado (R de 2 de septiembre de 2016), la necesidad de existencia de una causa verdadera y lícita y la necesidad de su expresión en el documento y en la inscripción, sin que sea posible, a efectos registrales, presumir su existencia. Y en el presente caso en el cuaderno particional no se hace ninguna referencia a que dichas fincas constan inscritas a nombre de una de las herederas y no de los causantes sin que se exprese ninguna causa transmisiva que justifique su inclusión en el inventario. (MN)

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498.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 201 LH. DUDAS DE IDENTIDAD NO DESVIRTUADAS EN EL ACTA.

Resolución de 17 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Oviedo n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial en la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: En el acta deben desvirtuarse con pruebas objetivas las dudas de identidad que expresa el registrador en la certificación, sobre cambios de linderos, gran incremento de superficie o posible encubrimiento de modificaciones hipotecarias o incorporación de terrenos vecinos.

Hechos: En la descripción que surge del acta, se rectifica la superficie de la finca de 8011 a 17383 metros cuadrados y cambian los linderos, dejando de lindar la finca con aquella de la que se segregó. No hubo oposición de colindantes. Sobre esta misma finca, la R. 1 de agosto de 2018 se pronunció respecto a una agregación.

El registrador advirtió y argumentó dudas de identidad, tanto en la certificación inicial como en la nota de calificación.

El notario recurre aludiendo el conocimiento personal de las fincas y la práctica habitual en el agro asturiano de no recoger la integridad del tamaño de las fincas.

La DGRN confirma la calificación.

Doctrina:

Recuerda que un exceso de cabida ha de ser meramente una rectificación de un dato erróneo y no amparar actos de modificación hipotecaria encubiertas ni abarcar terrenos no incluidos inicialmente en la finca.

Las dudas de identidad han de ser expresadas por el registrador ya en la certificación y han de estar debidamente razonadas.

En el caso concreto las razones fundamentales para confirmar la nota son las siguientes:

– los linderos de la finca, procedente por segregación,

– una enorme desproporción de superficie, indiciario de un incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante,

– posible encubrimiento de un negocio de modificación de entidad hipotecaria.

– la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la finca registral.

Entiende que estos indicios no se han desvirtuado durante el expediente, pues sólo se reiteran manifestaciones del recurrente, no habiendo diligencia ni prueba alguna que acredite la existencia de errores en la medición originaria de la finca.

En relación con la alteración de los linderos, de la tramitación del acta no resultan circunstancias objetivas que excluyan una posible agrupación de la finca colindante, sólo conjeturas, sin prueba sobre una posible agrupación encubierta y doble inmatriculación.

No cambia el sentido de la decisión la ausencia de oposición de los titulares de fincas colindantes, pues ello determina la inexistencia de posibles negocios jurídicos o adiciones de terreno no documentadas. (JFME)

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499.** CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO EXISTIENDO NOTA AL MARGEN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

Resolución de 17 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Granada n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de créditos hipotecarios.

Resumen: La nota marginal de expedición de certificación no impide la inscripción de la cesión del crédito hipotecario que se está ejecutando.

Se plantea si es posible la inscripción de la cesión de un crédito hipotecario cuando conta la nota marginal de expedición de certificación.

La registradora entiende que una vez que consta que la hipoteca está ejecutándose, a través de la correspondiente nota marginal de expedición de certificación, es necesario que se cumpla el principio general de concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral y eso impide que acceda cualquier título que resulte contradictorio con la situación de pendencia del procedimiento de ejecución, con todas sus secuelas civiles, procesales y registrales, que publica dicha nota, en tanto ésta está en vigor.

La Dirección General revoca la nota: La cesión de créditos, en general, se admite en el CC (arts 1112, 1528 o 1878); Y a su inscripción se refiere La LH (art 149), sin que se contemple excepción cuando el crédito se encuentre en ejecución ni se imponga la necesidad de que se proceda a la cancelación de la nota marginal de expedición de cargas. Entiende que no puede asimilarse al supuesto de cancelación del crédito, ya que no debemos admitir su cancelación sin decisión judicial -mientras subsista la nota marginal-; y sólo así se tendrá la seguridad de que la cancelación no produce perjuicio a quien pudo haber adquirido el bien ejecutado confiando en la seriedad inherente a una pública subasta judicialmente convocada de acuerdo con los pronunciamientos del Registro.

Cosa distinta es la situación que pudiera producirse en el momento de la inscripción del auto de adjudicación, de forma que si la cesión no se inscribió, el pago o, en su caso, la adjudicación se efectuaría a quien ya no es titular de la hipoteca que se ejecuta; y, en el ámbito registral procedería la cancelación de la inscripción de cesión al haberse efectuado con posterioridad a la extensión de la nota marginal. Es el cesionario quien debe solicitar que se produzca la correspondiente sucesión procesal para evitar que la nota marginal opere como una condición resolutoria cuyo juego determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento. (MN)

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500.() SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA. PLAZOS PARA EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN RESCISORIA

Resolución de 18 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vilanova i la Geltrú n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia dictada en situación de rebeldía procesal de la demandada.

Resumen: No puede inscribirse las sentencia dictada en rebeldía sin que hayan transcurrido los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión.

Resolución que reitera la constante doctrina de la Dirección según la cual, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido los plazos de rescisión de los arts 501 y 502 LEC, sin que quepa la inscripción ni siquiera haciendo constar la posibilidad de rescisión. Recoge igualmente su doctrina según la cual el registrador carece de competencia para apreciar la posible concurrencia de la mencionada fuerza mayor y por tanto para la fijación del plazo para el ejercicio de la acción de rescisión, cuestión que deberá ser apreciada por el letrado de la Administración de Justicia. En definitiva, sólo el juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria. Y todas estas circunstancias son esenciales para la calificación del registrador, puesto que según el art 524 LEC, mientras quepa la acción de rescisión, la sentencia dictada no es inscribible sino solamente susceptible de anotación preventiva. (MN)

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501.*** HERENCIA. ENTREGA DE LEGADOS

Resolución de 23 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Murcia n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de legado. 

Resumen: La simple norma de la partición vincula a los herederos o, en su caso, al contador partidor designado para hacerla. La verdadera partición testamentaria, determina la adquisición directa «iure hereditario» de los bienes adjudicados a cada heredero.

Hechos: La cuestión que se discute es si resulta inscribible una escritura de entrega de legado otorgada por la prelegataria sin intervención del resto de herederos. La solución gira en torno a si el testamento es particional en sentido estricto o si contiene solamente normas particionales.

Resumidamente, la situación que resulta del testamento es la siguiente: La causante no tenía hijos de su segundo matrimonio pero si tenía dos del primero. En el testamento deja los bienes a sus dos hijos y a los seis hijos de su segundo marido del siguiente modo:

– «Prelega a sus hijos por partes iguales, y con cargo al tercio de mejora y al de libre disposición por ese orden, todos los bienes y derechos que tengan el carácter de privativos de la testadora y provengan de las herencias de sus padres»; «instituye herederos: En el remanente de dicho tercio de mejora y en el de legítima estricta, por partes iguales, a sus dichos dos hijos F. y A. Y en el tercio de libre disposición o en el que quede de él, teniendo en cuenta el legado dispuesto en la cláusula precedente, también por partes iguales, a los seis hijos de su esposo que son M. D., M. M., S., A. A., M. M. y E. E.».

– En la cláusula quinta «Como disposición particional declara que así como es su deseo que su patrimonio privativo recibido por sus padres, pase exclusivamente a sus hijos; lo es también que su patrimonio ganancial de este segundo matrimonio sea distribuido por partes iguales entre sus dos hijos y los seis hijos de su actual esposo, no obstante lo cual, dado el diferente número de estos y la obligación de respetar las legítimas es por lo que ha ordenado las instituciones en los términos que resultan de la cláusula tercera»…”.

Registrador: Suspende la inscripción porque entiende que el testamento no es particional y no se han hecho las operaciones particionales necesarias para la entrega del legado, en la que deben intervenir todos los herederos.

Notario: Argumenta que en el testamento hay legatarios y herederos designados en masas patrimoniales diferenciadas, por lo que se trata de instituciones de herederos ex re certa. Entiende que se trata de un testamento particional porque sus disposiciones tienen carácter atributivo y porque, además, así lo considera la testadora en la cláusula quinta vista.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

¿TESTAMENTO PARTICIONAL?

A la vista de las disposiciones ordenadas (institución de herederos y legados) con designaciones y delimitaciones de cuotas, cualquier partición y adjudicación dependerá de la valoración de los bienes prelegados, pues lo que corresponde a los herederos (“remanente”) será un patrimonio sujeto a las valoraciones contradictorias de los restantes bienes.

Conclusión: En el concreto supuesto se hace necesaria la partición por los herederos.

ENTREGA DEL LEGADO.

En el presente caso no se dan ninguno de los supuestos que permiten la entrega del legado sin intervención de los herederos: “ …fuera de los casos en que el legatario fuera ya poseedor –se entiende posesión al tiempo de la apertura de la sucesión– tan sólo sería admisible la toma de posesión por el mismo si, no existiendo legitimarios, el testador le hubiera facultado expresamente para ello (primero de los supuestos contemplados en el artículo 81 del Reglamento Hipotecario), posibilidad que no se da en el supuesto de hecho de este expediente, al no haber previsión testamentaria de la causante sobre tal extremo…”.

Conclusión:”… habida cuenta de la inexistencia de contador-partidor o albacea facultado para la entrega, es de aplicación lo previsto en el citado precepto reglamentario, y corresponde a los herederos designados la entrega de la cosa legada, de manera que no cabe la eventual toma de posesión por sí de los legatarios favorecidos en el testamento, dado que tal posibilidad tiene como presupuesto ineludible la de la entrega por los herederos.

ACTA DE NOTORIEDAD.

El acta d notoriedad (Art. 209 RN) es una solución para acreditar la acreditación de la notoriedad del hecho de la posesión del legatario y el concepto en que lo hace, pues tiene por objeto la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales, con trascendencia jurídica (RDGRN de 5 de julio de 2018). Para tal fin “la Ley habilita cuantas garantías juzgue necesarias el notario a los efectos de comprobar, determinar y acreditar de una forma efectiva la notoriedad de un hecho”. (JAR)

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503.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 5O % DEL VALOR DE TASACIÓN. IMPORTANTE MATIZACIÓN DGRN.

Resolución de 23 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 7, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.

Resumen: En el procedimiento de ejecución directa cuando, en subastas sin postor, se hagan adjudicaciones de bienes que no sean la vivienda habitual por debajo del 50% del valor de tasación, es preciso que haya tenido lugar, por analogía, el trámite del art. 670.4 LEC (audiencia y decisión posterior motivada del letrado de la Administración de Justicia), debiendo constar en el título presentado.

Hechos: Se presenta testimonio del auto de adjudicación y mandamiento de cancelación dimanantes de un procedimiento de ejecución directa en el que la subasta quedó desierta, adjudicándose el acreedor la finca -que no es la vivienda habitual- a cambio de lo que se debía por todos los conceptos que equivalía al 43% del valor de tasación de la finca.

La registradora, considera que la adjudicación, al no ser vivienda habitual, debería haberse verificado por el 50% del valor de tasación de la finca y no por el total valor de la deuda, pues en base a una interpretación sistemática y ponderada del artículo 671 LEC, de forma conjunta con el artículo 651 LEC, no habiendo postores, aunque el ejecutante solicite la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, dicha adjudicación nunca podrá realizarse por una cifra inferior al 50% del valor de tasación de la finca. Cita abundantes resoluciones de la DGRN.

El recurrente defiende que la interpretación del precepto sostenida en la nota de calificación supone una extralimitación de la función del registrador y del propio Centro Directivo, cuyas Resoluciones no son fuente del Derecho.

La DG revoca el defecto tal como está formulado.

Doctrina:  Se trata de un caso similar al de la R. 20 de septiembre de 2017, y muchas otras posteriores. Las últimas de 4 y 22 de julio de 2019, habrá de resolverse el recurso.

Entiende que el registrador es competente para calificar la suficiencia del precio de adjudicación de la finca en un procedimiento de ejecución hipotecaria, basándolo en la necesidad de que haya congruencia entre el mandato y el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, lo que entra en el reducido ámbito del art. 100 RH.

El procedimiento de ejecución directa se basa en la extraordinaria fuerza ejecutiva del título y paralela disminución de las posibilidades de oponerse, con cuatro causas tasadas. Por ello, ha de existir especial cuidado en respetar las garantías básicas que impiden la indefensión del demandado que va a terminar perdiendo la propiedad del bien objeto de ejecución y de los titulares registrales posteriores, cuyo asiento se va a cancelar, que pueden reclamar sobre el sobrante (art. 132.4 LH)

 Entre esas garantías fundamentales está la de que la adjudicación, en caso de que la subasta quede desierta, se haga al ejecutante por una cantidad que respete unos porcentajes mínimos del valor de tasación de la finca hipotecada. Si dichos límites no se respetan, no puede sostenerse que se ha seguido un procedimiento adecuado para provocar el sacrificio patrimonial del ejecutado, y el registrador debe, incluso con más rigor que en el procedimiento ejecutivo ordinario, rechazar el acceso al Registro de la adjudicación.

La calificación registral ha de comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal.

El centro directivo rechaza una interpretación meramente literal del art. 671 LEC y, con base en los principios generales de interpretación de normas jurídicas (art. 3 Cc).

Entiende que la aplicación literal produciría un resultado distorsionado, el de romper el equilibrio que el legislador ha querido que el procedimiento de apremio garantice entre los intereses del ejecutante (obtener la satisfacción de su crédito con cargo al bien hipotecado), y del ejecutado (no sufrir un perjuicio patrimonial mucho mayor que el valor de lo adeudado al acreedor). La interpretación de una norma no puede amparar el empobrecimiento desmesurado y sin fundamento de una parte, y el enriquecimiento injusto de la otra.

Para corregir esa interpretación cita el art. 651 LEC sobre bienes muebles que marca un tope mínimo de valor si se acude a lo debido por todo los conceptos (aunque muy bajo, del 30%). Y entiende que la determinación de un tope es el verdadero espíritu que hay que aplicar.

Y también acude al artículo 670. 4 LEC (subasta con postores). En él se prevé una audiencia a las partes y valoración del caso por el letrado de la Administración de Justicia, con posible recurso de revisión, para casos en que la postura no llegue al 50% ni cubra la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Defiende que esta garantía adicional que brida el art. 670.4 debe integrarse también en los casos en los que no hay postores en la subasta (art. 671).

Aunque no puede apreciarse enriquecimiento injusto cuando se aplican normas jurídicas, trata de hacer una interpretación que facilite la confirmación del aserto.

Y, aunque la STJUE de 30 de abril de 2014 consideró que las disposiciones legales y reglamentarias de un Estado miembro (como este art. 671 LEC), quedaban fuera del ámbito de protección de la Directiva 13/93 de consumidores cuando no existe una cláusula contractual que modifique su alcance, entiende la DG que todas las reformas que se han introducido en los últimos años en la legislación procesal e hipotecaria española van en la línea de conseguir un mayor equilibrio en la posición de las partes en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

Reconoce que su doctrina no tiene valor de jurisprudencia, pero ello no impide que realice una interpretación de los preceptos legales en tanto no haya un pronunciamiento con valor jurisprudencial concreto al respecto, teniendo en cuenta que la evolución legislativa es claramente favorable a la protección y defensa de los derechos e intereses del deudor hipotecario.

Y resume así su doctrina al respecto: «hay que entender que la correcta interpretación del 671 LEC es la que impide que la adjudicación se haga por un valor inferior al 50% del valor de tasación, a menos que medien las garantías que resultan de la aplicación analógica del artículo 670.4 de la misma ley».

En el presente caso, la nota de calificación recurrida, si bien fundamentada en diversas Resoluciones del Centro Directivo -que transcribe parcialmente- señala como defecto simple y llanamente el de que «no puede adjudicarse la finca por una cantidad inferior a dicho 50% del tipo de subasta», omitiendo toda referencia a la posible actuación del letrado de la Administración de Justicia en cuanto a la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes al caso, de forma que, oídas las partes y firme el decreto de aprobación del remate, nada obstaría para la inscripción de la adjudicación por cantidad inferior al 50% del valor de subasta, como consecuencia de la interpretación integradora de los preceptos citados conforme se ha expuesto anteriormente.

Comentario: La DGRN quiere, con esta resolución, asentar una importante matización que creo comenzó con la R. 22 de julio de 2019 (pues en la de 4 de julio de 2019, todavía no aparece la matización). Ésta consiste en exigir un requisito adicional a la nota de calificación del registrador en estos casos: el que no haya tenido lugar el trámite previsto en el artículo 670.4 LEC.

Con ello, la DG busca una solución justa y acorde con la tendencia legislativa y jurisprudencial de mayor protección del consumidor en general y del deudor hipotecario en particular. Pero se hace casi legisladora.

Para hacer una interpretación como la que realiza, en mi opinión, tendría que darse una identidad mayor:

– No la hay con el artículo 651 LEC, porque, aunque se fija un tope éste es muy bajo -el 30% del valor de tasación- que resultaría inferior y no aplicable al del caso concreto (43%).

– Y, sobre todo, no la hay respecto al art. 670.4 LEC, pues, de llegar la postura ofrecida al valor de principal intereses y costas, aunque no alcance el 50% de tasación, tampoco tendría que darse la audiencia que prevé el art. 670.4 LEC.

Por tanto, la conflictividad judicial con una opinión discordante que de seguro tienen muchos letrados de la Administración de Justicia está servida. Y, como el adjudicatario puede optar a la hora de recurrir, puede verse tentado -como así está pasando- a presentar directamente la demanda civil contra el registrador que ha puesto su nota de calificación basado en el criterio de la DG.

Lo que queda claro, tras esta resolución, que continúa con la matización de criterio de la R. 22 de julio de 2019, es que el registrador, al suspender la inscripción de adjudicaciones por debajo del 50% de valor de tasación, ha de hacer referencia la necesidad de que se hayan dado la audiencia y decisión del LAJ a las que alude el art. 670.4 LEC. (JFME)

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504.*** CANCELACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL EXISTIENDO HIPOTECAS SOBRE LOS ELEMENTOS INDEPENDIENTES

Resolución de 23 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Altea, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de obra nueva y propiedad horizontal y segregación.

Resumen: Para inscribir la cancelación del régimen de propiedad horizontal no es preciso el consentimiento del acreedor hipotecario, sino que la carga pasara gravar la cuota correspondiente al elemento cancelado sobre la totalidad del solar resultante

Se plantea si es inscribible una escritura en la que se declara la cancelación de un régimen de propiedad horizontal por no haberse llevado a efecto la construcción del edificio proyectado; el edificio está dividido en siete elementos independientes, gravados con una hipoteca cuya responsabilidad está distribuida entre las mismas.

El Registrador entiende que es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario.

La Dirección General revoca la nota. Sistematiza su doctrina sobre la inscripción de actos que puedan alterar el elemento objetivo de la garantía hipotecaria y a su vez en qué casos es o no necesaria la intervención del acreedor hipotecario en base a los siguientes principios:

1.- el principio de indivisibilidad de la hipoteca implica, en caso de división o segregación de la finca, la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes aun cuando se reduzca la obligación garantizada (arts 1860 CC y 122 LH);

2.- el principio básico que la división de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente (arts 122 y 125 LH)

3.- cuando una parte de ese derecho complejo en que consiste el dominio del piso o local en régimen de propiedad horizontal, se separa e independiza jurídicamente, seguirán pesando sobre ella los gravámenes recayentes sobre el derecho en el que se integraba anteriormente, aunque las limitaciones a las facultades dominicales derivadas de ese singular régimen de propiedad se ajustarán a su normativa específica.

A su vez la protección del acreedor hipotecario frente a los actos de riguroso dominio se articulará a través de las normas que regulan la extensión objetiva de la hipoteca y su indivisibilidad (Arts. 109 a 112 y 122 a 125 LH y las propias normas hipotecarias sobre tratamiento registral de divisiones, segregaciones, agrupaciones y agregaciones –arts. 47 a 50 del RH–.

Para el supuesto de extinción del régimen de propiedad horizontal procede reiterar la doctrina expresada en la R. de 26 de febrero de 2015, en el sentido de que, puesto que la existencia de una hipoteca no afecta a las facultades dispositivas del condómino, no precisa de su consentimiento para llevar a cabo la división y sin perjuicio de la salvaguarda de su derecho en los términos previstos en el art 123 LH. Por el contrario, cuando la carga afecta exclusivamente a una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada (art. 399 CC). Aplicando esta doctrina a una extinción de la comunidad sometida al régimen de propiedad horizontal y afectando la hipoteca a uno de los departamentos de dicha división horizontal, extinguida ésta la hipoteca pasará a gravar la cuota que sustituya a aquél.

Por tanto, en el caso que nos ocupa: estando gravados con hipoteca la totalidad de los departamentos, al quedar extinguido el régimen de PH y cancelados los folios de los elementos independientes, la hipoteca pasará a gravar la totalidad del solar resultante y la distribución hipotecaria recaerá sobre cuotas correspondientes a los elementos cancelados, de manera que la posición jurídica del acreedor no se ve alterada. (MN)

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505.* COMPRAVENTA SIN QUE CONSTE EL NIE DEL REPRESENTANTE DEL VENDEDOR

Resolución de 24 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Es preciso que conste en la escritura el NIE de la compareciente que representa al matrimonio vendedor, conforme al art. 254 de la LH.

Hechos: Se formaliza una escritura de compraventa de un inmueble, en la que los vendedores, de nacionalidad ucraniana, están representados por un tercero. En el documento de venta se refleja el NIE de los vendedores y compradores, pero no el de la representante de los primeros, aunque si se recoge el pasaporte de todos ellos, vendedores y compradores.

Registrador: Hace constar que no consta, en la escritura, el NIE de la representante de los vendedores, conforme al art 21-1º de la LH y art 254-2 de la LH que exige la constancia de los NIE tanto de los representados como del representante, y también resulta del art 23 de la LN y 173 del RN y de la doctrina de la DG así RS 13 diciembre 2014, y art 254.2 LH. Esta exigencia que trata de combatir el fraude fiscal, por la posible ocultación de la verdadera titularidad de los inmuebles, por su transmisión o adquisición a través de personas interpuestas, aparte la Ley 36/2006 de 29 de noviembre que trata de evitar el fraude fiscal en el sector inmobiliario, y también resulta del art 23 de la LN y 156.5 del RN, relativos a actos o contratos relativos a derechos reales sobre inmuebles, o de acto o contrato con transcendencia tributaria.

Recurrente: El notario autorizante interpone recurso, alegando que el art 254 LH hace constar en su redacción la exigencia del NIE del representante “en su caso” y que lo que pretende la ley 36/2006 de 29 noviembre, que da redacción al art 254 LH es la reforma de otras disposiciones que no tienen naturaleza fiscal, procurando el cumplimiento de determinadas obligaciones tributarias, pero no imponer nuevas obligaciones, allí donde la legislación fiscal no las establece. Si una persona no está obligada a disponer de NIE, no cabe entender que disposiciones notariales y registrales, que son instrumentales o auxiliares de aquellas normas tributarias, vengan ahora a imponer esta obligación, y así la Disp. Adicional de la LGT 58/2003 señala que “toda persona física o jca tendrán un NIE para sus relaciones de naturaleza fiscal o con trascendencia tributaria. Por tanto, la exigencia de NIE es correcta cuando pueda tener incidencia en el cumplimiento de las obligaciones tributarias, pero en este caso, la operación no tiene esa trascendencia para el representante, sino para los representados, por lo que no es preciso aportar el NIE de la apoderada.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral impugnada.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

1).- La redacción del art 254 de la LH es clara, ya que exige el NIE para todas las operaciones relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles o para aquellas otras, con trascendencia tributaria, pero no sólo hacen referencia a los comparecientes, sino también incluyen a las personas o entidades en cuya representación actúan”. Y la falta sólo se entenderá subsanada cuando se presente en el Registro de la Propiedad una escritura en que consten todos los NIE y se identifiquen los medios de pago empleados”

2).- Ya la RS 12 noviembre 2012, indica que, con esta exigencia, se trata de combatir el fraude, consistente en la ocultación de la verdadera titularidad de los bienes inmuebles, por su adquisición a través de personas interpuestas y tiene por finalidad la de que afloren todas las rentas que se manifiestan a través de las transmisiones de inmuebles en las distintas fases del ciclo inmobiliario, desde la propiedad de terrenos que se van a recalificar, hasta las adjudicaciones en la ejecución urbanística. Y de ahí que todas estas normas que afectan a los comparecientes y a sus representados en el otorgamiento de escrituras relativas a operaciones sobre inmuebles o cualesquiera otros con transcendencia tributaria, han de interpretarse atendiendo a su espíritu y finalidad (art 3 c.c.).

La obligación de consignar el NIE no se limita al hecho de adquirir o transmitir un inmueble, sino que se extiende a todos los supuestos de participación en una relación jca con trascendencia tributaria, como ocurre en este supuesto.

En definitiva, la existencia de una escritura en que se formaliza un acto con trascendencia tributaria exige la constancia en la escritura de venta los NIE de todos los comparecientes, así como quienes actúen como representantes de aquellos, y este defecto ha de ser subsanado mediante la constancia en el título del NIE requerido. (JLN)

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507.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 24 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ferrol, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Resumen: No cabe inscribir la representación gráfica alternativa cuando de la oposición de un colindante resulte duda fundada de que pueda invadir fincas. Se puede inscribir la transmisión y la obra nueva si el registrador no manifiesta dudas de que la obra esté dentro de la porción inscrita.

Se plantea si es inscribible una representación gráfica alternativa a la catastral cuando una vez realizadas las actuaciones previstas en el art 199 LH, se produce oposición de los titulares registrales de una finca colindante por posible invasión de la misma.

El registrador suspende la inscripción oponiendo dudas sobre la correspondencia entre la finca registral inscrita y la representación gráfica que se quiere inscribir.

La Dirección considera justificadas las dudas del registrador ya que correlativamente al aumento de la superficie en la finca que se pretende modificar se produce la disminución de la superficie de la finca registral colindante, y de la comparación de las superficies registrales de las fincas con sus correspondientes representaciones gráficas (tanto catastral como alternativa), se aprecian indicios de que el aumento de superficie de una finca pudiera hacerse a costa o en detrimento de su colindante

La circunstancia de que el informe de validación aportado sea positivo no altera esta conclusión. Como ya señaló la R. de 6 de febrero de 2018, la aportación de un informe de validación catastral es suficiente para cumplir los requisitos técnicos que permiten la inscripción en el Registro de la representación gráfica y la remisión de la información correspondiente para su incorporación al Catastro, y ello con independencia de que el resultado de tal validación sea o no positivo. Si el resultado es positivo, supondrá que la representación gráfica es directamente incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, lo que no significa que sea inscribible en el Registro, ya que la representación de las parcelas colindantes afectadas deberá contar en todo caso con el consentimiento de sus titulares y, además, será objeto de calificación por el registrador. Existiendo dudas de invasión de la finca colindante podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el art 200, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente.

La otra cuestión que se plantea es si, pese a no acceder al registro la modificación de la cabida y la base gráfica alternativa, es posible inscribir la transmisión del dominio y de la declaración de obra nueva que se efectúan en el título. Resuelve la Dirección que el hecho de no poder inscribirse el aumento de cabida no impide que se practicaran las demás operaciones, que se practicarían con la superficie que ya consta inscrita. Respecto a la obra nueva, dado que la calificación no se pronuncia acerca de que existan dudas sobre la ubicación de la edificación en la finca registral, atendiendo a sus coordenadas georreferenciadas, será posible su inscripción siempre que la superficie de suelo ocupada por la obra quepa en la finca inscrita como ocurre en el presente caso. (MN)

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508.* MENCIÓN EN UN TÍTULO DEL DERECHO A CONSTRUIR UN ALPENDER

Resolución de 25 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria a inscribir un testimonio de auto judicial firme por el que se declara justificado el dominio de dos fincas en el que se hace mención de un derecho susceptible de inscripción separada y especial.

Resumen: No es inscribible la mera manifestación en un título de que determinada persona puede construir un “alpender” (cubierta que sobresale de un edificio) junto a cierto lindero.

Hechos: Se solicita la inscripción de la manifestación siguiente: «Junto al lindero de M. puede construir un alpender, junto al lindero, por debajo del otro alpender». Forma parte de una manifestación más extensa en la que se alude a una servidumbre y a un estanque. Se encuentra contenida en un testimonio de auto judicial firme por el que se declara el dominio sobre dos fincas.

El registrador no practica su inscripción “por tratarse (de) una manifestación de derechos susceptibles de inscripción especial y separada que no puede surtir efecto frente a tercero mientras no se inscriba en la finca a la que gravan. Además, no consta en la descripción estanque alguno, ni alpender, ni han sido formalmente declarados con todos los requisitos exigidos para ello”.

La interesada recurre, aceptando una parte de la nota, pero, no en cuanto al alpender, pues entiende que forma parte de la descripción de la finca.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Entiende que la manifestación de que una persona pueda construir un alpender no forma parte de la descripción de una finca –letra a) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria–, sino que constituye un derecho a edificar que, como tal, es susceptible de inscripción separada y especial, y cuya naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, así como su valor, cuando constare, han de reflejarse en el título por el que se pretenda la inscripción, en consonancia a la letra c) del citado artículo 9 de la Ley Hipotecaria y el principio de especialidad.

Conforme a los arts. 29 y 98 LH, 353 RH y las RR. 28 de octubre de 2013 y 22 de abril de 2019, la simple mención, indicación o reseña de derechos que, por su naturaleza, podrían ser inscritos separadamente, no ha de tener trascendencia registral alguna y, de constar en los libros del Registro, ha de ser cancelada.

Nota:  No hemos encontrado la definición de alpender, pero sí de “alpende o alpendre”, palabra que parece propia del habla canaria. De hecho, el caso procede de Santa María de Guía en Gran Canaria. Se trataría de una “cubierta que sobresale de un edificio u otra construcción, en especial la sostenida por columnas o postes a modo de pórtico”.  (JFME)

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509.** EXPROPIACIÓN FORZOSA DE PARTE DE FINCA INMATRICULADA. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.

Resolución de 25 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mancha Real, por la que se suspende la inscripción de un acta de ocupación y pago derivada de un procedimiento administrativo de expropiación forzosa.

Resumen: Ha de acreditarse de modo auténtico la intervención del titular registral de la hipoteca afectada en el expediente expropiatorio. Es preciso aportar representación gráfica, que puede ser alternativa, pero con los requisitos técnicos de la Resolución conjunta de 29 de octubre de 2015.

Hechos: Se presenta acta de ocupación y pago por la que un ayuntamiento expropia parte de una finca gravada con una hipoteca cuyo titular consiente (sic) en la operación por medio de un certificado bancario privado. La entidad financiera no ha comparecido en el expediente. No consta nota al margen de la finca, que de publicidad al procedimiento. El interesado aporta un archivo indicando que contiene la representación gráfica, pero resulta ilegible.

El registrador observa dos defectos:

– la firma de la certificación del banco debe ser legitimada notarialmente

– no se aporta la representación gráfica de la porción de la parcela expropiada a la que se abrirá folio independiente, pues existe una segregación implícita.

El recurrente presenta alegaciones, pues opina que ninguna de las dos exigencias es necesaria.

La DG desestima el recurso.

Doctrina:

Respecto al primer defecto, la DG recuerda que el expediente deberá entenderse con el titular registral… debidamente representado, en la forma prevenida por la legislación especial (art. 32 RH)

El modo de acreditar la intervención de los titulares registrales será normalmente a través del propio título inscribible, es decir, el acta de ocupación y pago, la cual al relatar las incidencias del procedimiento en sí podrá justificar –bajo la responsabilidad del secretario o del fedatario administrativo que ostente la fe pública en cada caso– la debida participación de los eventuales interesados o afectados en el trámite expropiatorio. El registrador ha de calificar los trámites esenciales del procedimiento y éste es uno de ellos.

Reconoce que también se podrán justificar dichos extremos por medio de un documento auténtico autorizado a tal efecto. Conforme al artículo 34 RH, ha de tratarse de un documento público, ya sea notarial. judicial o administrativo.

Respecto al segundo defecto, es clara la dicción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria que, tras la reforma de la Ley 13/2015, exige la inscripción de la representación gráfica, tanto para expropiaciones como para segregaciones. En estos casos cabe la representación gráfica alternativa, pero ha de reunir los requisitos técnicos marcados por la Resolución de 29 de octubre de 2015 (conjunta DGRN y DG Catastro). Su apartado séptimo exige la presentación en formato GML, previsto en el Anexo y firmado electrónicamente, en su caso, por el técnico que haya intervenido en su elaboración, y autenticado con firma electrónica o por otros medios fehacientes por el propietario o autoridad competente según proceda. El propio recurrente manifestó que le ha sido imposible su obtención.

Comentario: El registrador fue muy generoso admitiendo un documento privado con firma legitimada, pues ello sólo da fe de la identidad del firmante, pero no del contenido del documento ni de las facultades que pudiera tener para hacerlo. Ver artículo 256 del Reglamento Notarial. (JFME)

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510.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES RECÍPROCAS ENTRE EDIFICIOS PARA INSTALAR ASCENSOR

Resolución de 25 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de A Coruña n.º 6, por la que deniega la inscripción de una escritura pública de constitución de servidumbres recíprocas de mancomunidad para la instalación de ascensor en determinados edificios.

Resumen: El acuerdo por el que se constituye una servidumbre recíproca con la finca de al lado para un ascensor, que solo afecta a elementos comunes, es un acto colectivo, competencia de la junta a pesar de que involucra a otro edificio, adoptable por mera mayoría de propietarios y cuotas, aunque implique modificación de estatutos.

Hechos: El presidente de una comunidad de propietarios y los tres copropietarios de otro edificio colindante, con el objeto de instalar un ascensor común a los dos edificios, constituyen una servidumbre recíproca entre ambos edificios recayente sobre el núcleo de comunicación vertical de ambos (es decir, sobre el portal de acceso, escaleras y ascensor), regulando las relaciones que surgen entre ambos edificios mediante la fijación de unas reglas de «mancomunidad» de los citados elementos, incluyendo normas sobre su uso, mejora, mantenimiento, conservación y sobre distribución de gastos.

El acuerdo de la comunidad de propietarios del edificio en propiedad horizontal fue adoptado por unanimidad de los asistentes a la junta, que representaban el 78% de las cuotas de la comunidad, notificándose el acuerdo al único propietario no asistente, el del bajo, quien sin impugnar el acuerdo ni formular una expresa oposición al mismo, opone reparos a la redacción del acta de la citada junta y a la nueva redacción de los estatutos que se refleja en la misma.

El registrador exige el consentimiento individualizado de todos y cada uno de los propietarios, al afectar a otro edificio, pues ello implica la constitución de un gravamen sobre el inmueble en su conjunto y regula las relaciones con terceros, relaciones que, según su criterio, se deben regir por el criterio del consentimiento unánime de cada uno de los propietarios.

El notario recurre argumentando acerca de la flexibilidad que el legislador ha querido dar a la instalación de servicios de ascensores, la constitución de servidumbres entre dos comunidades y que no es precisa la unanimidad.

La DG estima el recurso.

Doctrina:

Comienza recordando que en el régimen de propiedad horizontal hay un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el elemento privativo y la cuota de participación en los elementos y servicios comunes.

La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto.

Atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad, exigiendo en ocasiones la unanimidad (aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad).

Ahora bien, la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, suavizó este rigor para casos como el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, pues sólo requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación».

Al no ser precisa la unanimidad en el caso estudiado y superar holgadamente las exigencias de quórum y mayoría del art. 17.2 LPH, en su redacción actual, no entra ya en el examen de las consecuencias derivadas de las reservas hechas por el propietario del piso bajo, único no asistente.

Analiza seguidamente si el acuerdo entra o no en el ámbito de competencias propio de la junta como acto colectivo de la misma. Y hace un repaso -muy interesante al que nos remitimos- de los supuestos en los que ha considerado que los acuerdos tienen el carácter de actos colectivos y aquellos otros actos que, además, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes en documento público.

En el caso presente resuelve que estamos ante un acto meramente colectivo, pues involucra tan solo a algunos de los elementos comunes, no afecta directamente a ningún elemento privativo y no se hace inservible parte alguna del edificio.  

Cita al respecto jurisprudencia del Tribunal Supremo como la STS 732/2011, de 10 de octubre, (servidumbre para instalar un ascensor, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo)  y la número 804/2011, de 7 de noviembre (adopción de acuerdos que se deriven necesariamente de la instalación del ascensor, incluido el resarcimiento del daño que la imposición de una servidumbre en un elemento privativo).

Y recoge doctrina de esta última Sentencia: «para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para tal acuerdo». En la misma línea la STS de 23 de diciembre de 2014.

Finaliza valorando la razón utilizaba el registrador -para pedir el consentimiento individual- de que el predio dominante sea un inmueble distinto del que integra el edificio dividido horizontalmente. Estima que no es un elemento diferencial suficiente porque, conforme a la referida doctrina del Tribunal Supremo (y las sentencias de 29 de abril de 2015 y la número 292/2015, de 14 de septiembre), incluso se admiten intromisiones superiores como son las de que la servidumbre pueda afectar a la propia vivienda o local. No se distingue en función de cuál sea el predio dominante, pues sólo se requiere que ha de ser imprescindible y esto no se discute en el caso estudiado.

Concluye que los acuerdos debatidos son decisiones que entran dentro del ámbito de las competencias propio de la junta de propietarios como acto colectivo de la misma, sin que sea preciso el consentimiento individualizado «uti singuli» de todos los copropietarios del inmueble.

Comentario: Resulta razonable el criterio seguido por el Centro Directivo, pues es consonante con la voluntad del legislador y la jurisprudencia del Tribunal Supremo que facilitan la incorporación del servicio de ascensor a los edificios.

Nos quedamos sin conocer las consecuencias de la reserva puesta por el propietario del bajo, pues no afectaban al resultado, pero parece defendible entender que, si no se opone expresamente, no hubiese roto la unanimidad, aunque, para esa oposición, tampoco ha de utilizar fórmulas sacramentales. (JFME)

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511.** EJECUCIÓN CAMBIARIA. CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN. PAGO IMPUESTOS. MANIFESTACIÓN SITUACIÓN ARRENDATICIA. APLICABILIDAD DE LA D. T. 3º LEY 5/2019. 

Resolución de 10 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el Registrador de la propiedad de Medio Cudeyo-solares, por la que se suspende la inscripción de un  testimonio de decreto de adjudicación  y mandamiento de cancelación de cargas.

Resumen: A los juicios ejecutivos derivados de letras de cambio no le es de aplicación la DT 3ª de la Ley 5/2019. Sólo le será aplicable a aquellos ejecutivos que pudieran contener cláusulas abusivas y admitan oposición. Posible advertencia en certificaciones de la no cancelación de cargas posteriores si la anotación ha caducado.

Hechos: En procedimiento de ejecución de títulos judiciales, dimanantes de procedimiento de juicio cambiario, se dicta decreto de adjudicación a favor de la sociedad ejecutante, y se ordena la expedición de mandamiento de cancelación de cargas.

El registrador, en una muy detallada y fundamentada nota que resumimos, suspende por los siguientes defectos:

1º. No se acredita la presentación o pago del ITP, ni tampoco del IIVTU(Plusvalía).

2º. No consta si una de las fincas, que es urbana, está o no arrendada y, de estarlo, que se han practicado las notificaciones previstas en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para el posible ejercicio por el arrendatario de los derechos de adquisición preferente o, en su caso, que el mismo ha renunciado a tales derechos. Dicha declaración ha de hacerla el adjudicatario y es exigible dada la fecha del decreto de adjudicación, 9 de junio de 2017 (Resolución de la DGRN de 11 de octubre de 2018, a sensu contrario).

A continuación, el registrador hace una pormenorizada explicación del porqué del defecto.

3º. Conforme a la Disposición Transitoria 3.ª de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario es “necesario para inscribir la adjudicación que en el testimonio expedido por el Letrado de la Administración de Justicia conste que a la entrada en vigor de la Ley 5/2019 (el 16 de junio de 2019) ya se habían puesto los inmuebles en posesión del adjudicatario, o bien que no se ha interpuesto en el plazo legal el incidente extraordinario de oposición previsto, o bien que se he interpuesto dicho recurso pero ha sido desestimado o la resolución dictada no afecta a la eficacia del remate o adjudicación, o bien que concurre alguno de los supuestos de excepción previstos en el apartado 4 de la DT 3.ª de dicha Ley”.

4º. Dado que las anotaciones origen del procedimiento están canceladas por caducidad, no se puede acceder a la cancelación de las anotaciones e inscripciones posteriores conforme a la doctrina de la RDGN de Resolución de 26 de diciembre de 2018, por todas.

La procuradora recurre y alega que el adquirente en el IIVTNU no es el sujeto pasivo, que la finca no está arrendada, que la adjudicación no se encuentra encuadrado en el ámbito de aplicación de la Ley reguladora de los Contratos de Créditos Inmobiliarios y finalmente, sobre el último defecto alega la doctrina del TS sobre la materia.

 Resolución: La DG confirma los defectos 1º, 2º, y 4º y revoca el 3º.

Doctrina: Aunque parece que no se recurre el defecto relativo al pago del ITP, la DG lo confirma, así como el relativo al Impuesto de Plusvalía, añadiendo respecto de este que dado que el adquirente no es sujeto pasivo, bastará con la mera comunicación.

Debido a que no se discute el defecto relativo a la manifestación de la situación arrendaticia, también es confirmado, siendo de fácil subsanación.

Respecto de la aplicabilidad de la DT tercera de la Ley 5/2019, señala que la misma se basa en la posible abusividad de concretas cláusulas de un préstamo hipotecario, pero que en este caso es claro que al tratarse de un ejecutivo cambiario, la misma no es de aplicación, dado que el título que se ejecuta no admite oposición, ni es posible que contenga  “una cláusula contractual abusiva que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible; finalmente no se trata de una ejecución hipotecaria, por lo que la repetida disposición transitoria no le es de aplicación”.

Finalmente en cuanto al último defecto confirma su doctrina, ya conocida de otros muchas resoluciones, doctrina que choca con la del TS. Debido a ello examina con algo de detalle la más reciente de sentencia del TS 7 de julio de 2017 “en la que el Alto Tribunal, por primera vez, resuelve sobre el contenido de la nota de calificación del registrador, en un procedimiento judicial dirigido contra los titulares de las cargas posteriores no canceladas y contra el registrador” y sobre ella dice que la sentencia no crea jurisprudencia por no haberse todavía reiterado y porque las sentencias del TS no tienen eficacia derogatoria de normas a diferencia de lo que ocurre con las sentencias del TC. Además, aclara que con arreglo a la citada sentencia si el registrador en virtud de la expedición de la certificación de cargas prorrogara las anotaciones pertinentes, “estaría contraviniendo frontalmente el texto del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y el espíritu de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, que acabó con la posibilidad de vigencia indefinida de las anotaciones preventivas prorrogadas, precisamente para evitar que las mismas se eternizasen, constituyendo un obstáculo permanente para el mercado inmobiliario”.

No obstante señala, y esto es interesante, que como consecuencia de dicha sentencia los registradores deberían introducir “una advertencia expresa en las certificaciones que expidan, en casos como el que nos ocupa, en la que se indique que la anotación quedará sin efecto a partir del día en que se produzca su caducidad, de manera que la resolución que se dicte no tendrá eficacia cancelatoria respecto de derechos inscritos con posterioridad. Es decir, que en las certificaciones que se expidan se haga constar explícitamente la consecuencia jurídica derivada de la aplicación del artículo 86 de la Ley Hipotecaria”.

Comentario: Lo más interesante de esta resolución es la declaración de nuestro CD de no aplicabilidad de la DT3ª de la Ley 15/2019 a juicios cambiarios, o cualesquiera otros que por su propia naturaleza excluyan la posibilidad de cláusulas abusivas, e incluso que sólo es aplicable a las ejecuciones hipotecarias,  así como la advertencia con arreglo a la sentencia del TS de 7 de julio de 2017, de la no eficacia cancelatoria de anotaciones caducadas. Respecto de esta última advertencia, dado que se trata de un efecto derivado de la propia LH, entendemos que si no se hace no por ello el registrador incurriría en responsabilidad. No obstante sería muy interesante que se incluyera como cláusula de estilo en este tipo de certificaciones para evitar sorpresas por parte del adjudicatario cuando se denieguen las cancelaciones.(MGV)

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513.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA. MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS SIN ACOMPAÑAR TESTIMONIO DEL DECRETO DE ADJUDICACIÓN

Resolución de 30 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Aoiz, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento de cancelación de cargas dictado en procedimiento de ejecución.

Resumen: El mandamiento de cancelación de cargas, para poder ser inscrito, deberá venir inexcusablemente acompañado del pertinente testimonio del decreto de adjudicación.

Hechos: Dimanante de un procedimiento de ejecución hipotecaria se presenta en el registro un mandamiento de cancelación de cargas, incluyendo la cancelación de la hipoteca ejecutada. Es de hacer notar que la presentación se hace por la titular de la finca ejecutada.

La registradora suspende su inscripción pues de conformidad con el artículo 133.1 de la LH no es posible el despacho del mandamiento de cancelación si no viene acompañado del testimonio del decreto de adjudicación, en este caso era a favor del banco acreedor.

 Se pide calificación sustitutoria que confirma la calificación, aunque en la misma se incluyen una serie de observaciones respecto de la interesada en la cancelación.

El interesado recurre y en una extensísima nota en la que se explaya sobre la totalidad de los avatares que ha sufrido como consecuencia de la hipoteca, alega, como principal motivo para solicitar la cancelación, que el banco acreedor adjudicatario ya ha cobrado el importe de su crédito y que por ello la entidad financiera ejecutante no ha solicitado la inscripción de la finca a su favor.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG, a la vista de todos los hechos que resultan, tanto de la calificación sustitutoria como del recurso, trata como cuestiones previas la relativa al objeto del recurso que no es otro que la “determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho” y sobre la calificación de los documentos judiciales en los términos del artículo 100 del RH, que omitimos por ser pura reiteración de una doctrina sobradamente conocida.

Por tanto, centra la cuestión en determinar “si el mandamiento es suficiente título para practicar la cancelación registral del derecho real de garantía hipotecaria presentado aisladamente, sin entrar en otras consideraciones”.

Sobre ello y sobre la base del artículo  674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, del artículo 133 de la Ley Hipotecaria y de su Resolución de 18 de julio de 2018, determina que el mandamiento de cancelación “en ningún caso puede despacharse sin que se inscriba el anterior auto de adjudicación”. Y concluye que “no cabe la presentación del mandamiento de cancelación de cargas sin el testimonio del decreto de adjudicación”. Y como sabe del problema planteado, que hemos consignado más arriba, añade que para “obtener la cancelación de la hipoteca será preciso otorgar la correspondiente escritura de cancelación por la entidad acreedora o en procedimiento judicial seguido contra dicha entidad acreedora cuya pretensión sea precisamente obtener dicha cancelación (cfr. artículos 1, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria)”.

Comentario: El problema que plantea la resolución es claro y simple y la DG lo resuelve en los términos que resultan de los preceptos legales. Lo que hay detrás de la cuestión planteada sí es más complejo y al parecer todo se produce por una falta de entendimiento entre las partes que llevan a error al propio juzgado que expide el mandamiento.

De todas formas, la solución la da la propia DG al dar a entender que, si todo lo dicho por el recurrente es cierto, deberá acudir a la entidad acreedora en petición de que otorgue escritura de cancelación para que así la finca vuela a ser propiedad del hipotecante. (MGV)

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514.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL EN FINCA PROCEDENTE DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA. OPOSICIÓN INSUFICIENTE DE COLINDANTE.

Resolución de 30 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Lalín, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica catastral.

Resumen: Es posible utilizar el procedimiento del artículo 199 LH respecto a fincas que proceden de una concentración parcelaria cuando es patente la discrepancia entre la representación gráfica que surge de la concentración y la descripción literaria en el registro de la finca de reemplazo.

Hechos: se solicita la inscripción de dos representaciones gráficas catastrales y rectificación descriptiva de una sola finca registral, que es mayoritariamente rústica, pero que incorpora también una parcela catastral urbana.

Se opone un colindante, de dos fincas registrales, alegando que proceden de concentración parcelaria, que hay un pleito entre ambos propietarios y presenta informe técnico.

El registrador suspende la calificación atendiendo a las alegaciones presentadas y al informe técnico.

La Dirección General revoca la nota tal como está redactada

Doctrina:

Considera que el registrador debe motivar su juicio de identidad y para ello puede apoyarse en las alegaciones y documentos presentados.

Sin embargo, en el caso presente, la alegación referida a la existencia de un procedimiento judicial no la admite como suficiente, pues se trata de un interdicto donde se debatía acerca de la posesión de un camino y el riego existente, no sobre linderos.

Tampoco es motivo suficiente la existencia de un informe técnico, pues éste se centra en la misma materia y no entra en la delimitación de las fincas. Las aguas que se alegan son un mero elemento descriptivo, sin que se haya inscrito ninguna servidumbre al respecto.

Pero el tema más importante de la doctrina de esta resolución se refiere a las consecuencias de tratarse de fincas procedentes de una concentración parcelaria.

Cuando se hizo la concentración parcelaria, se adaptó a ellas a ella la representación gráfica catastral, pero sin embargo la descripción literaria del registro no se armonizo con dicha representación gráfica.

La regla general es que el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria se encuentra vedado a los casos en los que las fincas proceden de concentración parcelaria, pues en este supuesto lo que hay que hacer es, si existe error, rectificar el título de concentración o iniciar un procedimiento administrativo.

No obstante, entiende el centro directivo que en este caso ello no es preciso, por la discordancia entre la descripción literaria de la finca de reemplazo inscrita en del registro y la base gráfica catastral procedente de la concentración que ha de presumirse exacta. En concreto, dice el artículo 3 de la Ley del Catastro «salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos». Afirma que la alegación del colindante no puede entenderse suficiente para destruir la presunción de veracidad de la que goza la cartografía catastral. Resulta un antecedente importante la Resolución de 20 de abril de 2017.

Por tanto, revoca la calificación del registrador, pero hace una observación que, de haber estado en dicha calificación, hubiese modificado su decisión: considera que la parcela urbana de 240 m² que se quiere hacer constar dentro de la finca registral realmente es un enclave y que no formaba parte de la representación gráfica originaria de la finca.

Comentarios:

1.- En casos del expediente del artículo 199 LH que afecte a fincas procedentes de concentración parcelaria, el registrador, al hacer juicio de identidad, en cuanto a superficie y forma, se ha centrar con preferencia en la representación gráfica catastral -sobre todo si es la original procedente de la concentración-, pues puede haber desfases en la descripción literaria y medida superficial en la inscripción primera de la finca de reemplazo.

2.- Da que pensar el que, como consecuencia de la dinámica del procedimiento registral y del recurso gubernativo, se tenga que proceder a inscribir una representación gráfica de la parte urbana de la finca que considera el centro directivo no estaba en la finca original, lo cual puede suponer una inmatriculación soslayada o incluso una doble inmatriculación.

Creo que en estos casos tal vez convenga una reforma legislativa para que, cuando interprete la Dirección General que hay una omisión o error flagrante y que pueda perjudicar a terceros, si se dan ambos requisitos, tenga la opción de ordenar la retroacción de actuaciones a un momento previo a la nota de calificación, para evitar daños advertidos en el expediente a esas terceras personas y que, de no ser así, se materializaría en un resultado antijurídico. (JFME)

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515.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

Resolución de 31 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Elche n.º 4, por la que se suspende la inscripción de un decreto de declaración de divorcio con convenio regulador. (ACM)

Resumen: En un convenio regulador de divorcio NO pueden adjudicarse bienes privativos adquiridos antes del matrimonio (salvo la vivienda familiar) siendo precisa escritura de disolución de condominio. La HOMOLOGACIÓN JUDICIAL del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

– Hechos:      En un convenio regulador de divorcio se adjudica a un cónyuge la vivienda ganancial, y al otro, en compensación, una finca privativa adquirida de solteros por ambos cónyuges por mitad y en pro indiviso ordinario.
      Tras una 2ª presentación al registro se aporta testimonio del Secretario Judicial (Letrado Adm Jus) subsanado el convenio en el sentido de manifestar que atribuyen carácter privativo a la finca.

– La Registradora:    califica negativamente señalando que en convenio regulador no pueden incluirse bienes privativos de uno de los cónyuges (salvo la vivienda familiar)a no ser que se acredite que existió alguna escritura no inscrita de aportación a gananciales.

 – El interesado:    recurre invocando, entre otras, la Res DGRN de 11 de abril de 2011 [que no he podido localizar –ACM-] que según el recurrente “señaló que se incluyen en el ámbito del convenio todas las operaciones que ponen fin a una titularidad conjunta de bienes entre los cónyuges que alcanza o puede alcanzar no sólo a la liquidación de bienes gananciales sino también a todas aquellas operaciones encaminadas a poner fin a todo su activo y toda su vida en común”.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina: 
a) El contenido patrimonial típico del convenio regulador (arts 90, 91 y 103º CC) es la liquidación del régimen económico matrimonial, del haber común del matrimonio y los actos relativos a la vivienda familiar [u otras operaciones indirectas pero resultando indispensable y suficientemente conectadas para llevar a cabo una completa liquidación del régimen económico-matrimonia], pero sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia como son las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación, constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización (Art 3º LH).

b) En cuanto a la supuesta “aportación a Gananciales”, y reiterando las de 19 enero y 13 junio 2011 considera que el negocio documentado es impreciso, pues no se sabe bien si es una aportación a la sociedad conyugal, que sería contradictoria con el propio hecho del divorcio, o una compensación de excesos de adjudicación, lo que sería contradictorio con la naturaleza propia del acto de liquidación, en tanto en cuanto se estaría aportando un bien a la sociedad de gananciales que ha quedado disuelta simultáneamente en ese mismo acto.

c) En definitiva, la DGRN confirma una jurisprudencia REITERADA y CONSOLIDADA sobre la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general, de exigir escritura pública notarial para inscribir acuerdos transaccionales, así, entre otras,  en las RR. DGRN de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal), las RR. de 17 octubre (Convenios Reguladores de divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre de 2016  (declaración de Obra Nueva en convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común) las RR. 5 de abril (Liquidación de Gananciales #172/17) y de 6 de abril  (disolución de condominio #173/17) de 2017; la R. 30 de mayo de 2017 (para la resolución por incumplimiento una permuta);  R. 7 septiembre 2017 (dación en pago de deuda de costas procesales); 18 de octubre de 2017 (Disolución y Liquidación SL); R. de 31 de octubre de 2017 (Reconocimiento dominio) y  las RR 2 noviembre 2016 y 18 de mayo y 3 de noviembre de 2017 (protocolización de operaciones particionales), R. 29 mayo (protocolización unilateral de operaciones particionales), RR. 30 mayo  y R. 20 julio 2018  (Disolución comunidad) y RR. de 6 junio y 24 de octubre 2018 (cónyuges ya divorciados); y las RR de 14 de febrero, 22 de mayo, 11 de julio y 31 octubre de 2019 (divorcio). (ACM).

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516.*** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: FIRMEZA DE LICENCIA CON CONDICIONES

Resolución de 31 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación desfavorable de la registradora de la propiedad de Navalcarnero n.º 2 a inscribir una escritura de declaración de obra nueva en construcción. 

Resumen: Para la inscripción de los actos administrativos es necesaria y suficiente, como regla general, que conste su firmeza en vía administrativa. Para la inscripción de las condiciones que constan en las licencias se exige la solicitud del titular registral o que de la certificación resulte acreditado que ha contado con la audiencia preceptiva.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva en construcción de una vivienda unifamiliar a la que se incorpora la licencia municipal de edificación en la que se contienen una serie de condiciones  generales y particulares a las que queda sometida. En concreto se establece: “«Octavo.–Inscribir en el registro de la propiedad, mediante nota marginal, las condiciones a las que se somete la presente licencia al amparo de lo exigido por el artículo 65.d) de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid [sic]».

Registradora: Opone a la inscripción los siguientes defectos: 1º Debe constar expresamente el consentimiento del titular registral a la constancia e inscripción de condiciones de la licencia de obra. 2º No consta la firmeza en vía administrativa del acto.

Recurrente: No considera ajustada a Derecho la calificación por los fundamentos que resultan del propio texto de la Resolución.

Resolución: Estima el recurso en cuanto al primer defecto revocando la calificación; lo desestima en cuanto al segundo defecto, confirmándolo.

Doctrina:

SOBRE LA CONSTANCIA REGISTRAL DE LAS CONDIONES DE LA LICENCIA DE EDIFICACIÓN.

En el caso debatido no cabe exigir una instancia específica del titular registral para la constancia registral de las condiciones urbanísticas de la licencia. Si dichas condiciones constan en la licencia que se incorpora a la escritura otorgada por el titular registral, es evidente que el otorgamiento implica aceptar el contenido de la licencia y las condiciones que exige –entre ellas la de que se inscriban determinadas condiciones- sin que se estime preciso un consentimiento adicional expreso para el reflejo registral de las condiciones, todo ello conforme al artículo 425 del Reglamento Hipotecario.

¿Cómo proceder si el titular registral se opusiera expresamente a la constancia registral de determinadas condiciones de la licencia concedida? Tal oposición impediría la inscripción de la escritura de declaración de obra al negar la virtualidad del propio contenido del título habilitante, del que no cabe separar aquellas «conditio iuris» cuyo reflejo registral se impone, pues una cosa es que el acceso de este tipo de determinaciones deba contar siempre con la debida intervención del titular registral en el procedimiento en que se acuerde, y otra que quede al arbitrio del particular qué condiciones regladas integrantes del acto administrativo deben tener reflejo o no.  

ACTOS ADMINISTRATIVOS FIRMES Y ACTOS QUE PONEN FIN A LA VIA ADMINSITRATIA:

1 Firmeza administrativa del acto: Es criterio del Centro Directivo que “es necesaria y suficiente, como regla general, la firmeza en vía administrativa para que los actos administrativos que implican una mutación jurídico-real inmobiliaria sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad”..

2 Que el acto ponga fin a la vía administrativa no es sinónimo de firmeza: “En el Derecho administrativo no deben identificarse los actos administrativos firmes y los que ponen fin a la vía administrativa, ya que un acto que pone fin a la vía administrativa puede efectivamente ser además firme, pero también es posible que no haya adquirido firmeza y quepa potestativamente el recurso de reposición (Art. 123 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento administrativo Común de las Administraciones Públicas).

Esta firmeza exigible para la inscripción debe resultar del certificado que formalice el acto administrativo cuyo contenido pretende tener relevancia registral.

Comentario: Hace la Resolución una serie de consideraciones generales sobre las licencias y su contenido inscribible:

1 Las licencias son actos administrativos de control que, en el caso de las urbanísticas, se refieren al ejercicio de los derechos de edificación y al uso del suelo y subsuelo. Su finalidad es, por tanto, la de verificar si la actividad proyectada por el ciudadano es conforme con la legalidad urbanística.

2 Como acto administrativo de control que es cabe destacar: (i) La licencia no crea derechos, que son previos a la misma, sino que los declara, pues los derechos tienen su fundamento en el ordenamiento urbanístico y en el Derecho civil. (ii) La licencia tiene una naturaleza reglada y de ahí que no pueda exigir (es decir, crear) otras condiciones que aquellas que son propiamente condictio iuris para el ejercicio del derecho por ser legalmente exigidas por la normativa en vigor.

Por tanto, como dice la Resolución, toda condición que se incorpore a una licencia “… debe estar fundada en las condiciones legales urbanísticas aplicables en ese momento, derivadas de la Ley y el Planeamiento, y pasan a formar parte del contenido del acto administrativo de autorización, en el sentido de modalizar el ejercicio del derecho que se legitima…”, de modo que su incumplimiento puede dar lugar a la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística.

3 Desde el punto de vista registral hay que destacar que entre los actos administrativos inscribibles se encuentran «las condiciones especiales a que se sujeten los actos de conformidad, aprobación o autorización administrativa, en los términos previstos por las Leyes» –artículo 65.1.d) de la Ley de Suelo y Resoluciones de 14 de mayo de 2005, 14 de julio de 2009, 26 de abril de 2011 y 22 de junio de 2013–…”.

3 Será título inscribible la certificación administrativa expedida por órgano urbanístico actuante y su acceso registral será mediante que, salvo que otra cosa se establezca expresamente, tendrá vigencia indefinida pero no producirá otro efecto que dar a conocer la situación urbanística en el momento a que se refiere el título que la origine (publicidad-noticia).    

4 Como acto administrativo que es y que afecta a los derechos de los ciudadanos, deben observarse en su adopción aquellos garantías que eviten la indefensión, y de ahí que para la toma de razón en el Registro de la propiedad de las condiciones contenidas en las licencias se exija la instancia del titular registral (lo que implica su conocimiento y consentimiento) o que del procedimiento resulte que ha contado con la audiencia preceptiva, lo que debe ser objeto de calificación registral (Artículos 74 y 76 RD 1093/1997).

Conclusión: En el caso presente, confirmándose la necesidad de dicha instancia del particular para el acceso de las condiciones, lo que dice la Resolución es que dicha solicitud va implícita en el acto de otorgar la escritura pública de declaración de obra nueva a la que se incorpora la licencia, como parece obvio. (JAR)

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519.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN INSTADA SOLO POR UNO DE LOS TITULARES DE LA HIPOTECA

Resolución de 4 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Terrassa n.º 2, por la que se deniega la expedición de la certificación registral solicitada en mandamiento para ejecución hipotecaria.

Resumen. Inscrita una hipoteca a favor de varios acreedores por cuotas, no puede ejecutarla uno solo en cuanto a la totalidad del crédito, por lo que es correcta la denegación de la expedición de certificación.

Supuesto: Se discute sobre si cabe expedir una certificación registral para la ejecución de una hipoteca cuando la solicitud se insta por solo una de las entidades titulares de la hipoteca.

El Registrador la deniega por cuanto la hipoteca que se pretende ejecutar no consta inscrita en su totalidad a favor de la entidad demandante y debería ejecutarse por ambas entidades -art. 20 LH-.

La entidad recurrente alega que cuando se trata de varios acreedores hipotecarios solidarios nos encontramos ante un posible litisconsorcio activo cuasi-necesario, por cuanto cada acreedor puede ejercitar individualmente todos los derechos, incluido el de formular la pretensión, tanto sea declarativa como ejecutiva.

La DGRN desestima el recurso.

Como ha señalado este Centro Directivo (R. 8 de Junio de 2011), «la titularidad plural de los derechos reales queda sujeta en Derecho común, como disciplina básica, al régimen de la comunidad de bienes contenido en los arts 392 y ss CC, lo que excluye en principio la admisión de titularidades dominicales solidarias tal como ya tuvo ocasión de señalar la R. 26 de diciembre de 1946. Ello se traduce a efectos registrales en la necesidad de precisar en la inscripción a practicar la cuota o porción ideal de cada titular en el derecho con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente (art. 54.1 RH).

Ahora bien, esta exigencia debe subordinarse a las especiales características de ciertas comunidades, pues no siempre será imperativa la existencia de aquellas cuotas para la perfecta delimitación del derecho inscrito (R. 22 de mayo de 2000).

La hipoteca, pese a ser un derecho real, presenta en los supuestos de pluralidad de titulares evidentes singularidades, con diversas consecuencias:

a) El carácter parciario, mancomunado o solidario del crédito va a determinar o condicionar la titularidad proindiviso, colectiva o solidaria de la hipoteca que la garantice, siendo la determinación de cuotas inexcusable en el caso de la obligación parciaria pero no en los demás casos

b) En cuanto al ejercicio de la acción hipotecaria. Tres son las formas que pueden presentarse: La actuación aislada y unilateral de cada acreedor, de cada cotitular, que inevitablemente exige como presupuesto la previa determinación de cuotas; la aislada de cualquier acreedor vinculando a los demás, que nos llevará a la cotitularidad solidaria; y, por último, la actuación conjunta de todos los acreedores, en caso de que se trate de una obligación indivisible por pacto expreso entre las partes.

En el presente caso, no se trata de discernir si para la inscripción de la hipoteca era o no inexcusable determinar cuotas indivisas de titularidad, porque es lo cierto que la hipoteca ya fue inscrita, y así consta actualmente, a favor de dos entidades, cada una con su respectiva cuota indivisa de titularidad, como comunidad parciaria sino de si en estos supuestos de comunidad parciaria es necesaria la actuación conjunta por todos los acreedores para la ejecución de la hipoteca, o si, por el contrario, cada acreedor puede ejecutar su cuota de hipoteca con independencia de los demás.

Es posible la actuación aislada y unilateral de cada acreedor respecto de su respectiva cuota de titularidad hipotecaria, quedando subsistente, y conservando su rango propio, la cuota o parte del crédito hipotecario perteneciente a los otros acreedores o titulares que no han ido a la ejecución (art. 227 RH)

En consecuencia, no se estima imprescindible exigir la ejecución conjunta y simultánea por todos los titulares indivisos de la hipoteca.

Pero no cabe que uno de los acreedores ejecute la totalidad del crédito, ya que no nos encontramos ante una titularidad solidaria, como afirma erróneamente la recurrente, sino ante la hipoteca de titularidad parciaria. Tampoco cabe ejecutarlos sobre una cuota indivisa de la finca, pues la hipoteca grava la totalidad de la misma (JCC)

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520.() SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN

Resolución de 4 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 24, por la que se suspende la inscripción de una sentencia firme por la que se declara la adquisición de una finca por usucapión. 

Varios puntos resuelve esta resolución, todos ellos siguiendo su doctrina reiterada:

Casos en que es necesario nombrar un administrador de la herencia yacente; Resoluciones judiciales dictadas en rebeldía (Solo pueden ser objeto de anotación preventiva mientras no transcurran los plazos para la acción de rescisión según apreciación del propio órgano judicial); Anotación preventiva por defecto subsanable (No procede practicarla cuando se halla pendiente de resolución un recurso interpuesto contra la calificación); Circunstancias personales (Compete a la calificación registral comprobar si se expresan con la claridad suficiente, si bien la falta de datos necesarios puede ser suplida mediante instancia en la que consten tales datos cuya firma conste legitimada notarialmente o se extienda ante el registrador); Descripción de la finca (es requisito indispensable para calificar el documento presentado que la finca registral se identifique indubitadamente); Aplicación del principio de tracto sucesivo también en los supuestos de sentencias declarativa de dominio por usucapión.

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521.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 201 LH. MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA POR ACTA. CITACIÓN DE COLINDANTES. ENGALABERNO: DOS FINCAS Y UNA SOLA REPRESENTACIÓN GRÁFICA.

Resolución de 5 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial en la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: Complejo caso del ámbito del recurso cuando hay una segunda calificación sobre si se han subsanado los defectos de la primera. Los reparos que el registrador no haya puesto en la certificación sólo podrán proceder de las novedades derivadas del expediente. No hay que hacer nueva notificación a colindantes si se rectifican errores materiales descriptivos. La DG admite las modificaciones de obra nueva por acta dedicada a otros fines. Excepciona a los engalabernos de la regla de que no pueden compartir dos fincas registrales una misma representación gráfica.

Hechos: Se presenta un acta notarial del art. 201 LH en la que se documenta un expediente de rectificación de superficie y también se modifica la descripción de una construcción. Afecta a dos fincas registrales, una casa y una bodega. La casa «pisa» sobre una bodega que tiene su entrada por otra calle y “pertenece a esta misma finca”. El propietario de ambas fincas es la misma persona.

Se incorpora al acta una representación gráfica catastral común para ambas fincas registrales. La referencia catastral que aparece en las dos fincas registrales es la misma. También se incorporan certificaciones registrales donde no constan reparos iniciales.

Una primera calificación se centra en la modificación de la obra, pues el registrador consideró que para ello no se puede utilizar el acta notarial del art. 201 LH, sino que se precisa escritura pública.

Más tarde, con el asiento de presentación vigente, se presenta escritura de aclaración que se centra en las superficies de las fincas y el registrador dicta una segunda nota de calificación, que es la que se recurre.

El registrador califica negativamente la escritura de aclaración, tras transcribir la primera nota de calificación, oponiendo que, al haberse modificado en ésta las superficies de las fincas que figuraban inicialmente en el acta, es preciso retrotraer las actuaciones para que tales colindantes puedan ser nuevamente notificados y así poder alegar.

Recurre el notario alegando, en síntesis:

– que es posible la modificación de una obra nueva inscrita realizada en un acta de rectificación descriptiva del solar si se cumplen los requisitos urbanísticos necesarios para ello;

– que la descripción de las fincas es la misma que resulta del Catastro;

– que es posible la inscripción parcial de la superficie del suelo sin rectificar la de las edificaciones;

– que la escritura de aclaración sólo corrige un error material obvio consistente en que se reiteró la superficie del patio y en determinar la superficie en la que una finca pisa sobre la otra;

– y que resulta fuera de lugar reiterar la notificación a los colindantes.

La DGRN revoca la calificación

Doctrina:

A) Calificación que se recurre.

El registrador alegó en su informe que sólo procede admitir el recurso respecto de la segunda de las calificaciones realizadas, al haber transcurrido el plazo para recurrir la primera de ellas.

Recuerda la DG su doctrina de que, al intentarse una subsanación, el registrador tendrá que realizar nueva calificación limitada exclusivamente a la procedencia de la subsanación.

Si es negativa, procede lo siguiente:

– nueva prórroga del asiento de presentación,

– notificación y plazo para recurso,

– el recurso sólo procede sobre si se ha subsanado o no el defecto inicial.

A continuación, transcribo el razonamiento de la DG literalmente, pues, para mí, es de difícil comprensión: “En el presente caso, la calificación del documento subsanatorio se limita a un defecto formal, relativo a la omisión de las notificaciones a los colindantes en el expediente de rectificación de descripción (en lo que se refiere a la aclaración descriptiva contenida en dicha subsanación). Sin embargo, no se pronuncia la calificación desde un punto de vista sustantivo o de fondo, sobre si el documento subsanatorio, con independencia de tales cuestiones formales, permite o no la inscripción suspendida en la anterior calificación no recurrida. Esta omisión no puede determinar, como alega el registrador en su informe, que dicha primera calificación se entienda firme y no recurrible, pues se estaría causando indefensión al interesado. Además, considerando que la segunda calificación, en su relato fáctico, reitera y transcribe literalmente la primera, debe entenderse que rechaza desde el punto de vista sustantivo la subsanación en los mismos términos expresados por la misma, por lo que cabe entrar en el fondo de esta cuestión (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria).”

B) Rectificación de la superficie construida en un acta del art. 201 LH.

Reconoce que la redacción del art. 201 LH excluye del ámbito de este expediente la rectificación descriptiva de edificaciones, pues lo que ha de hacerse es rectificar el título original, cumpliendo los requisitos propios de una modificación de obra nueva.

Pero el nuevo art. 202 LH permite inscribir la construcción de edificaciones “por su descripción en los títulos referentes al inmueble”. Del examen conjunto de ambos preceptos deduce la DG que la escritura pública no es el único título formal en el que puede declararse la existencia de edificaciones para su constancia registral.  Y que no es preciso un título o declaración específica al respecto.

Analiza seguidamente si la rectificación de descripción reúne los requisitos exigidos por el art. 28.4 TRLS, entendiendo que sí, ya que se ha acreditado su antigüedad y descripción por el certificado catastral.

C) Rectificación de la superficie del suelo.

El objeto específico del expediente tramitado es el de rectificar la superficie del suelo, conforme a la que figura en el Catastro.

El registrador no emitió reparos al respecto al emitir la certificación inicial. Recuerda el Centro Directivo que debe de hacerlo, al tiempo de expedir la certificación, si tiene dudas de identidad y demás defectos que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el expediente, para evitar a los interesados dilaciones y trámites innecesarios.

La calificación posterior, una vez finalizado el expediente, no puede apreciar ex novo defectos o dudas de identidad que ya concurrían al comienzo del expediente, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación.

La DG termina este punto indicando que estima “acreditados los requisitos para la rectificación descriptiva del suelo y de las edificaciones”.

D) Nuevas notificaciones a colindantes.

En la escritura aclaratoria se matizan ciertos aspectos descriptivos, pero no resulta alterada por la escritura aclaratoria la representación gráfica ni la descripción resultante de la misma (que es la que se notifica a los colindantes). Por ello estima las alegaciones del recurrente y no considera necesario reiterar los trámites de notificación a los colindantes.

E) Una sola representación gráfica para dos fincas.

Es un tema no planteado expresamente por las partes.

Recuerda su doctrina de que una finca registral puede tener varias representaciones gráficas catastrales, pero no es posible el supuesto inverso, es decir, que una sola representación gráfica se atribuya a varias fincas registrales, pues podría encubrir una agrupación no declarada.

Ahora bien, apunta una excepción: la configuración física de las fincas como engalaberno, circunstancia que ya figuraba en los libros del Registro, y perteneciendo ambas fincas al mismo titular, por lo que se excluye dicha posibilidad de modificación hipotecaria encubierta.

Comentarios:

– Dos calificaciones. Cuando se recurre, ya había trascurrido el plazo para recurrir la calificación inicial, por lo que debe entenderse que el recurso debió de haberse centrado en si se ha subsanado el defecto aducido. Y el defecto aducido nada tenía que ver con la superficie, sino sólo con la modificación de obra y esto no se subsanó obviamente pues no se otorgó escritura que era lo que pedía el registrador. Por tanto, en mi opinión, la DG no debería de haber entrado en el análisis completo del título. Lo que enturbia el asunto es que el notario rectifica algo sobre lo que el registrador no planteó objeción -y que tal vez tendría que haber motivado un nuevo asiento de presentación- y que el registrador transcriba la nota inicial y entre a valorar el documento complementario que no estaba relacionado con el defecto inicial y del que, a su entender, surge un nuevo defecto provocado por la escritura aclaratoria.

–  Modificación de obra en el acta del art. 201 LH. Para tratar de cohonestar el permisivo art. 202 con el restrictivo art. 201 creo que deberá entenderse que el artículo 201 sólo vale para los fines especificados (rectificar la descripción -se ha de entender que del terreno-, superficie o linderos), pero, que, de paso, en pie de igualdad con cualquier otro de los “títulos referentes al inmueble”, aunque no sea ésta su finalidad esencial, se admita esta declaración. Ahora bien, las modificaciones de obra, a pesar de existir el sustrato de un hecho, se suelen hacer por escritura pues se recoge la declaración de voluntad de declararla y asumir las consecuencias jurídicas que de ahí se derivan. En cambio el fin de obra suele ser por acta, pues normalmente no cambia la descripción.

– Rectificación de la superficie del suelo. El registrador no cuestionó en la nota de calificación inicial que estuviera acreditada la superficie del suelo y en la segunda tan sólo alegó un defecto procedimental que no se menciona este apartado de la resolución. Por eso resulta llamativo que se pronuncie al respecto la DG, pronunciamiento que, además, le corresponde al notario.

– Alcance del error material: La DG interpreta que las diferencias de superficie entre acta y escritura aclaratoria se corresponden con meros errores materiales. Parece razonable que se entienda así, si en su día se les notificó el plano conjunto, pues el recinto global no ha variado, manteniéndose en 383 metros cuadrados, siendo todo del mismo dueño.

– Engalabernos. La DG aprovecha esta resolución para tratar un tema no planteado y propone una excepción a la regla general que impide que dos fincas registrales -fuera de la división horizontal- compartan representación gráfica. Con ello se rompe la regla de que la superficie de la finca será la que resulta de la representación gráfica y no la literal, pues, en el caso de los engalabernos, en ninguna de las fincas coincidirá. (JFME)

Ver comentario crítico enviado por el registrador Óscar Eimil.

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523.** INSTANCIA SOLICITANDO LOCALIZACIÓN Y PUBLICIDAD CATASTRAL DE FINCA REGISTRAL

Resolución de 5 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tomelloso a la localización catastral y emisión de publicidad catastral de una finca registral.

Resumen: Identificar qué parcela catastral se corresponde con una finca registral es una labor previa que ha de realizar el interesado acudiendo al Catastro.

Hechos: Una persona solicita al registrador, mediante una instancia, que éste requiera a la Gerencia Territorial del Catastro para que localice en el Catastro una determinada finca registral y se emita certificación de la titularidad catastral de determinadas personas en una fecha.

El registrador, en su nota, indica que no es posible certificar este extremo, toda vez que la determinación gráfica de la finca corresponde al Catastro; al Registro de la Propiedad solamente le corresponde la coordinación de las parcelas una vez debidamente identificadas.

Recurre el interesado invocando la normativa de coordinación Catastro – Registro e indicando que lo que se pide es identificar catastralmente determinada finca registral.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina:

Entiende que la operación solicitada por el interesado no encaja en ninguna de las previsiones de la Ley 13/2015, de 24 de junio ni, en general, en ninguna norma del ordenamiento vigente:

– no corresponde al registrador en ningún caso «requerir» a la Gerencia Territorial para que localice e identifique en la cartografía catastral una determinada finca registral,

– tampoco le corresponde efectuar por sí tal localización.

Es el interesado quien ha de identificar la finca en el Catastro y, luego, aportar al registrador la representación gráfica de la finca registral de la que sea titular para que se proceda, en su caso, a su inscripción. Lo mismo sucede para la identificación e incorporación de la sola referencia catastral de una finca registral, pues, el interesado ha de aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica de donde se deduzca la correspondencia.

El registrador ni puede expedir certificación de otros datos que no sean los que recogen los libros del Registro y los documentos archivados, ni puede requerir a la Gerencia Territorial del Catastro para que expida una certificación sobre datos de titularidad catastral y, menos aún, puede expedir y suministrar información que no se encuentre en el archivo bajo su responsabilidad.

Recomienda, en definitiva, al interesado que se dirija a los órganos competentes del Catastro.

Y, finalmente, hace ver que no debió presentarse la instancia al Libro Diario, porque no era susceptible de causar asiento alguno.  (JFME)

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524.** ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER ORDENADA EN DILIGENCIAS PREVIAS PENALES Y COMPRAVENTA DE FECHA ANTERIOR PRESENTADA DESPUÉS.

Resolución de 5 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: La DG aprovecha para recordar su doctrina sobre prohibiciones de disponer y aplica el principio de prioridad estrictamente cuando la prohibición está ordenada en procedimientos penales o administrativos.

Hechos: En su día, se presentó copia telemática de una escritura de compraventa sin liquidar, por lo que se suspendió la calificación hasta que se acreditara este extremo. Como no se acreditó, tras la caducidad del asiento de presentación, el registrador lo canceló y despachó el siguiente título, que era un mandamiento ordenando practicar una anotación preventiva de prohibición de disponer procedente de diligencias previas penales dirigidas contra el vendedor, todavía titular registral. Se presenta, posteriormente, copia en papel de la escritura de compraventa con justificante, ahora sí, del pago del impuesto.

El registrador suspende la inscripción de la compra por estar anotada una prohibición de enajenar, transmisión o cualquier operación.

Recurre el comprador. Alega que el registrador debió actuar de oficio para comprobar el pago del impuesto antes de cancelar por caducidad el asiento de presentación.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina:

En cuanto a los reproches del recurrente respecto a la actuación del registrador previa a la caducidad del asiento anterior y despacho del mandamiento, recuerda que sólo puede ser objeto de recurso la nota de calificación negativa, pero no los asientos ya practicados.

Al estar caducado el asiento de presentación de la compraventa, pasó a tener rango preferente en el Libro Diario la anotación de prohibición de disponer (de enajenar, transmisión o cualquier operación) decretada por el tribunal.

Seguidamente, hace un recorrido por su doctrina referente a la configuración registral de las prohibiciones de disponer, de la que entresacamos:

– Las prohibiciones de disponer no son verdaderos derechos reales cuya inscripción perjudique a terceros adquirentes, sino restricciones que, sin atribuir un correlativo derecho al beneficiado por ellas, limitan el ejercicio de la facultad dispositiva de su titular.

– Estas restricciones no impiden la realización de actos dispositivos forzosos, sino tan sólo los actos voluntarios de transmisión «inter vivos».

– Un bien gravado con una prohibición de disponer es susceptible de ser transmitido «mortis causa» o en virtud de los citados actos dispositivos de carácter forzoso.

– El legislador las trata con disfavor ante el principio de libertad de tráfico, por lo que han de ser de interpretación restrictiva.

– Por el juego de los artículos 26 y 27 LH, sólo cabe anotar prohibiciones de disponer voluntarias si están impuestas en testamento y demás actos a título gratuito, siempre que la legislación vigente reconozca su validez, lo que requiere que tengan un carácter temporal, respondan a una razón lícita y no traspasen los límites establecidos para la sustitución fideicomisaria.

– Sus efectos son diferentes, según procedan de actos a título oneroso o gratuito:

     a) las prohibiciones voluntarias establecidas en actos a título gratuito tienen eficacia real y, en caso de incumplimiento, producen la nulidad de los actos dispositivos que las contravengan (salvo que los constituyentes acuerden un efecto distinto para el caso de contravención);

     b) las impuestas en actos a título oneroso no tienen eficacia real y su infracción sólo provoca la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados.

– Respecto a su prioridad registral y los consiguientes efectos sobre otros títulos, hay que distinguir:

     a) Las prohibiciones voluntarias y las ordenadas en un procedimiento civil, tratan de satisfacer intereses básicamente privados. Pueden acceder al Registro actos previos, presentados con posterioridad, siempre que el disponente, al otorgar el título, tuviera todavía ilimitado su poder de disposición, por no haberse ordenado aún la prohibición. Sin embargo, no se cancelará con ello la anotación, que debe arrastrarse. Interpreta así el art. 145 RH y el 71 LH.

     b) Las adoptadas en los procedimientos penales y administrativos quieren garantizar el cumplimiento de intereses públicos. Prevalece aquí el principio de prioridad, provocando el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición.

Pero respecto del acceso al Registro de actos de disposición forzosos, como los impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio, la eficacia limitativa de las prohibiciones de disponer, cualquiera que sea su origen, ha de matizarse. Así pues, ha de permitirse la práctica de anotaciones preventivas de embargo posteriores e incluso, la inscripción de los actos de ejecución derivados de ellas, pero sin cancelar la anotación de prohibición de disponer (ver R. 21 de julio de 2017).  

En el caso estudiado, existe una anotación de prohibición de disponer, dictada en un procedimiento penal, que abarca cualquier acto de enajenación, transmisión o de «cualquier operación», debiendo prevalecer los superiores intereses públicos, por lo que se debe denegar la inscripción de la compraventa (ahora posterior tras la caducidad del primer asiento de presentación). Da a entender la DG que la solución podría haber sido distinta si el procedimiento hubiese sido civil.

Comentario: No he visto respuesta por parte de la DG a la alegación de la recurrente de que “el registrador debía haber actuado de oficio solicitando de la Administración Tributaria información de liquidación del impuesto por entender que se aplica la Ley de Procedimiento Administrativo.” Tal vez sea por tratarse de algo previo a la segunda presentación del título de compra que motivó el recurso.

Entiendo que no lleva razón el recurrente, porque el procedimiento registral es un procedimiento especial, donde no se indica en ningún lugar que el registrador haga lo que pretende la sociedad compradora y sí en cambio exige que se le acredite al registrador el pago del impuesto, lo que es previo incluso a la calificación (arts. 254 y 255 LH).

La escritura y el asiento de presentación son de 31 de octubre, mientras que el impuesto se pagó, ya fuera de plazo, el 18 de enero, en las postrimerías del asiento de presentación. De estos hechos surge una clara recomendación: no dejar las cosas para última hora pues es más fácil que surjan imponderables y, si se dan, conviene asumir las propias responsabilidades. (JFME)

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526.** COMPRA POR FRANCESA CASADA EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES. SOLICITUD DE GEORREFERENCIA.

Resolución de 6 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y exceso de cabida. (IES)

Resumen: Tratándose de régimen económico  matrimonial pactado sujeto a legislación extranjera, el notario debe cumplir lo dispuesto en el art.159 RN.

Hechos.-Se plantea si es posible inscribir una escritura de compraventa en la que la compradora, de nacionalidad francesa, manifiesta estar casada en régimen económico-matrimonial de separación de bienes don F. S. C., también de nacionalidad francesa, según escritura de capitulaciones matrimoniales prenupciales autorizada por notario francés, advirtiendo el notario autorizante la necesidad de acreditar la inscripción de matrimonio con indicación del régimen matrimonial. Además, en la escritura se manifiesta: «Solicitud de georreferencia.– Habiéndose aportado la certificación catastral descriptiva y gráfica de donde resulta la representación gráfica georreferenciada de la finca, se solicita la incorporación de la misma al folio registral a los efectos de lo dispuesto en el artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria…»

Registradora.-  Dado que el comprador se sujeta a un régimen económico matrimonial regulado por legislación extranjera, es necesario acreditar su contenido y vigencia, artículo 36.2 del  RH. Se debe acreditar el contenido y vigencia del derecho francés, la posibilidad de pactar el régimen económico matrimonial de separación de bienes y de poder hacerlo con carácter prenupcial y acreditar el régimen de administración y disposición.

 Al tratarse de capitulaciones prenupciales y quedar supeditada su validez a la celebración del matrimonio, será necesario acreditar debidamente dicha celebración y su inscripción en el Registro Civil.

 En cuanto a la inscripción del exceso de cabida, se alegan dudas en cuanto a la identidad de la finca registral y la parcela catastral, que impide la inscripción de las modificaciones pretendidas, no acreditándose dichas modificaciones en debida forma, y no iniciándose el procedimiento del artículo 199 LH, al solicitarse la inscripción de la georreferenciación únicamente en virtud del artículo 9.b) LH.

 El recurrente alega la existencia de una calificación anterior del mismo documento por parte de la registradora en la que no se hizo mención alguna a este defecto.

  Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora en cuanto al primer defecto y estima el recurso y revoca la nota de calificación en cuanto al segundo defecto.

 Con carácter previo señala (art. 258.5 de la LH) que la calificación ha de ser unitaria y global como expresión del principio de seguridad jurídica (artículo 9.3 CE). El registrador de la Propiedad debe evitar sucesivas calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación pero esta consideración no puede prevalecer sobre el principio de legalidad, lo que justifica la necesidad de poner de manifiesto los defectos que se observen aun cuando sea extemporáneamente.

 Entrando en el fondo del primer defecto,  tratándose de personas casadas, la titularidad queda afectada por la existencia convencional o legal de un régimen económico matrimonial que determina el ejercicio y extensión del derecho. Para que dichas circunstancias puedan ser conocidas por terceros se exige la debida constancia de cuál sea el régimen económico-matrimonial aplicable al titular registral.

La entrada en juego de un ordenamiento extranjero no supone la renuncia a la determinación de la situación jurídica publicada;  el notario y el registrador no pueden adoptar una actitud pasiva. El artículo 159 del RN exige que el notario autorizante indague la situación de los otorgantes a fin de averiguar si existen capítulos o contrato matrimonial entre ellos; «si [el régimen económico de los casados no separados judicialmente] fuese el establecido en capitulaciones matrimoniales será suficiente que se le acredite al notario su otorgamiento en forma auténtica. El notario identificará la escritura de capitulaciones y en su caso, su constancia registral, y testimoniará el régimen acreditado, salvo que fuere alguno de los regulados en la ley, en que bastará con hacer constar cuál de ellos es». El notario español está obligado a aplicar la norma de conflicto española (artículo 12.6 del Código Civil), y a determinar, de acuerdo a dicha norma, la ley material que resulte aplicable al régimen económico de los cónyuges. Reflejará debidamente en la comparecencia del instrumento público cuál ha de ser la norma aplicable a las relaciones patrimoniales entre cónyuges. En el presente expediente no rige el Reglamento (UE) nº 2016/1103, de 24 de junio de 2016, pues su artículo 69.3 establece que las disposiciones del Capítulo III, que son las que regulan la ley aplicable al régimen económico-matrimonial, solo serán aplicables a los cónyuges que hayan celebrado su matrimonio o que hayan especificado la ley aplicable al régimen económico matrimonial después del 29 de enero de 2019.

La exigencia de que esté determinada la extensión de los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad, artículo 51.6.ª y 51.9.a) del RH, se flexibiliza para los supuestos de inscripción de bienes a favor de adquirentes casados sometidos a legislación extranjera, pues no se exige la acreditación «a priori» del régimen económico matrimonial, bastando que la inscripción se practique a favor del adquirente o adquirentes casados, haciéndose constar en la inscripción que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial (artículo 92 Reglamento Hipotecario) difiriendo la prueba para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa). Sin embargo, en el presente caso se trata de un régimen pactado en capitulaciones matrimoniales y el mismo notario autorizante ya advierte que será necesario acreditar la inscripción del matrimonio con indicación del régimen matrimonial. Se indica que el régimen económico del matrimonio es el pactado de separación de bienes, pero no puede ser que sobre la base de este artículo 92 del RH baste su indicación, sin acreditarlo, de manera que quede diferida su acreditación al momento posterior en que se realicen actos de disposición sobre el bien, pues en tal momento se podría aducir que dado que ya se ha hecho constar en el Registro de la propiedad el régimen económico-matrimonial de separación de bienes y los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales, no será necesario acreditar el régimen pactado, sino tan solo que conforme a dicho régimen se puede o no realizar el concreto acto de disposición, y por tanto en ningún momento se habría acreditado el régimen económico-matrimonial pactado, tal como exigen con carácter general los artículos 51.9.a) del RH y 159 del RN. En Derecho francés rige el principio de libertad de elección por parte de los cónyuges de su régimen económico-matrimonial, artículo 1.387 del Código Civil francés. Según el párrafo primero del artículo 1393 de dicho Código: «Los cónyuges pueden declarar, de manera general, que tienen la intención de casarse bajo uno de los regímenes previstos en el presente código» y uno de los regímenes económico matrimoniales que regula el mismo es el régimen de separación de bienes (art. 1.536 y siguientes). Las capitulaciones matrimoniales deben constar en escritura pública notarial (artículo 1394 del Código Civil francés), deben redactarse siempre antes de la celebración del matrimonio, si bien no adquieren eficacia hasta que este se haya celebrado (art. 1395 del Código Civil francés). En Francia no existe ningún Registro de regímenes matrimoniales o contratos matrimoniales, pero de acuerdo con el artículo 76 del Código Civil, el acta o certificado de matrimonio debe contener la mención acerca de si los cónyuges han celebrado o no un contrato de matrimonio, indicando la fecha del contrato y el nombre y lugar de residencia del notario ante el que se ha otorgado, y en virtud de lo dispuesto en el párrafo tercero del artículo 1394, si el certificado de matrimonio indica que no se ha celebrado ningún contrato matrimonial, se entenderá, frente a terceros, que los cónyuges están casados bajo el régimen económico-matrimonial supletorio de comunidad, a menos que, en los actos celebrados con estos terceros, declaren haber hecho un contrato matrimonial. De lo anterior resulta que, en este caso, para poder practicar la inscripción de la compraventa será necesario aportar acta o certificado de matrimonio donde conste su celebración y fecha.  En cuanto a las reglas de administración y disposición que rigen en el caso del régimen económico-matrimonial francés de separación de bienes, solo será necesario su acreditación en el momento de realizar actos de administración o disposición sobre la finca inscrita por parte de su titular, pero no para inscribir su adquisición.

 En cuanto al segundo de los defectos, se solicita la registración de un exceso de cabida inferior al 5% de la superficie inscrita que encajaría en el supuesto previsto en el artículo 201.3.b) de la LH. Los linderos fijos no cambian y tan solo se actualiza el nombre del titular catastral de una parcela colindante. Se solicita también la incorporación de la representación gráfica georreferenciada catastral de la finca al folio registral.

 En el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10 % y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a), como a la del artículo 9, letra b).

 La rectificación de superficie es inferior al 5% de la cabida inscrita. El artículo 9 posibilita la inscripción de representación gráfica sin tramitación previa del procedimiento del art.199, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes, ni exista ninguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b), párrafo cuarto). En el presente expediente, tratándose de una rectificación de cabida inferior al 5%, aportándose certificación catastral, no ha quedado suficientemente motivada las razones que justifican la negativa a practicar la rectificación de la cabida, por cuanto la circunstancia de proceder de segregación y objeto de expropiación, no es suficiente a estos efectos. (IES)

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527.*** COMPRA POR EXTRANJERO DE FINCA EN ZONA DE ACCESO RESTRINGIDO

Resolución de 6 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 8, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de venta de dos fincas rústicas. (IES)

Resumen: Es exigible la autorización militar impuesta por la legislación sobre Zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional en el supuesto de que adquiera un ciudadano de un Estado miembro de la Unión Europea casado con un extracomunitario aunque lo estén bajo un régimen económico-matrimonial que genere una comunidad de tipo germánico similar a la sociedad de gananciales del Derecho español.

Hechos: Mediante escritura, la propietaria de una finca rústica sita en el término municipal de Sóller (isla de Mallorca), la transmite a título de compraventa a una ciudadana de nacionalidad holandesa, residente en Estados Unidos, casada en régimen legal holandés de comunidad con un ciudadano que, según resulta de la escritura de préstamo hipotecario presentada junto con la escritura de compraventa, es de nacionalidad estadounidense, adquiriendo la compradora la finca para su sociedad conyugal.

El registrador suspende la inscripción por no haberse acreditado la obtención de la correspondiente autorización militar al encontrarse ubicada la finca transmitida en una zona de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros y ser uno de los cónyuges adquirentes de nacionalidad extracomunitaria, artículos 18 y 20 de la Ley 8/1975, de 12 de marzo y R. 5 de marzo de 2015.

El notario recurre alegando que no resultan aplicables al presente caso las limitaciones derivadas de los citados preceptos al estar casados los adquirentes bajo el régimen económico-matrimonial legal de comunidad propio del Derecho holandés, que, afirma, es similar a la sociedad de gananciales del Derecho español, por lo que el cónyuge de nacionalidad estadounidense no adquiere la propiedad de ninguna cuota indivisa sobre la finca que le permita su disposición de forma autónoma.

Dirección General.- Confirma la calificación.      

Se trata de dilucidar si son o no son aplicables las restricciones impuestas por la legislación sobre zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, cuando un ciudadano de Estado miembro de la UE adquiere en estado de casado con un extracomunitario, siendo su régimen económico-matrimonial del tipo de los que genera una comunidad de tipo germánico similar a la sociedad de gananciales del Derecho español, sin atribución de cuotas indivisas de copropiedad, y siendo necesario para disponer del bien adquirido el consentimiento de ambos cónyuges.

El artículo 4 define las Zonas de acceso restringido y su determinación, delimitación y fijación del porcentaje máximo de propiedades y otros derechos reales en favor de extranjeros dentro de cada una de ellas se realiza por Decreto aprobado en Consejo de Ministros (cfr. artículo 17) y en las cuales la extensión total de los bienes inmuebles pertenecientes en propiedad o gravados con derechos reales a favor de personas físicas o jurídicas extranjeras no podrá exceder del 15% de su superficie, sin incluir en el cómputo la superficie ocupada por los núcleos urbanos, existentes a la entrada en vigor de la ley, de poblaciones no fronterizas o sus zonas urbanizadas o de ensanche (artículos 17 y 16).

A fin de garantizar el cumplimiento de tales restricciones, los artículos 18 y 20, imponen un régimen de fiscalización administrativa previa respecto de los actos y contratos de adquisición del dominio y demás derechos reales sobre los inmuebles ubicados en dichas zonas, y de control notarial y registral de la obtención de la correspondiente autorización previa administrativa. Si bien (disposición adicional) las limitaciones no regirán respecto de las personas físicas que ostenten la nacionalidad de un Estado miembro de la Comunidad Económica Europea. En el mismo sentido, los artículos 37 y 40 de su Reglamento (Real Decreto 689/1978, de 10 de febrero).

La exención al régimen de restricciones legales, beneficia a la compradora de nacionalidad holandesa, pero no a su cónyuge de nacionalidad estadounidense.

La RDGRN de 6 de junio de 2018  y el TS,  en sentencias de 8 de febrero de 2016 y 17 de enero de 2018  señalan que en la sociedad de gananciales, no surge una nueva persona jurídica, y ambos cónyuges son titulares de los bienes comunes, pero los diversos objetos no les pertenecen proindiviso, sino que integran el patrimonio común. Ambos cónyuges son los propietarios de cada cosa, de modo que el derecho de uno y otro, unidos, forman el derecho total, pero no son titulares de cuotas concretas sobre cada bien. Esta forma de atribución de la titularidad sobre los bienes comunes comporta que los cónyuges y sus sucesores, mientras no liquiden la sociedad, no pueden disponer sobre mitades indivisas de los bienes comunes. Por tanto, al margen de las diferencias entre la titularidad dominical de los partícipes en una comunidad romana, ordinaria o por cuotas indivisas, y la resultante de una comunidad germánica, lo que en ningún caso cabe negar es que, incluso antes de la disolución y liquidación de las comunidades consorciales de tipo germánico (como la sociedad de gananciales española y la comunidad universal holandesa), los bienes adquiridos bajo dichas modalidades de comunidad pasan a ser de la titularidad conjunta de ambos cónyuges, y no de una sociedad o comunidad carente de personalidad jurídica.

El hecho de que no exista atribución de cuotas indivisas, ni posibilidad de enajenar dichas cuotas, ni tampoco la de ejercitar una inexistente acción de división, no excluye en modo alguno que los cónyuges sujetos a los citados regímenes consorciales pasen a ser indistintamente titulares del bien adquirido. Este criterio es el que aplicó este Centro Directivo en la Resolución de 19 de octubre de 2017 en un supuesto de aportación de una finca a una sociedad de gananciales, en la que se exigía la acreditación de la autorización prevista para los supuestos de adquisición de propiedades inmobiliarias en Ceuta, conforme a lo previsto en la disposición final primera del Reglamento que desarrolla la Ley 8/1975, de 12 de marzo.

Recuerda que ninguna tacha de inconstitucionalidad cabe oponer en sede notarial o registral, ni en vía de recurso, contra una ley que no ha sido declarada inconstitucional por los cauces y órganos legal y constitucionalmente previstos para ello. En el presente caso la hipotética contradicción con la Carta Magna está expresamente excluida tanto por el TS como por el TC. Así la Sentencia 2 de marzo de 1994 de la Sala de lo contencioso administrativo del TS vincula la regulación de la Ley 8/1975, de 12 de marzo, con diversos preceptos constitucionales que le dan amparo, en concreto con los artículos 8, 97 y 149, de la Constitución y  la citada ley es conforme con el Derecho de la Unión Europea, pues se aprobó la reforma introducida por el artículo 106 de la Ley 31/1990, de 27 de diciembre, que exime a las personas físicas que ostenten la nacionalidad de un Estado miembro de la Unión Europea de las limitaciones previstas en la Ley 8/1975 para la adquisición de la propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, dándose cumplimiento a las exigencias derivadas de la jurisprudencia del TJUE, en concreto en la Sentencia de 13 de julio de 2000 (Asunto Albore).

La autorización debería haberse exigido en el mismo momento de la autorización notarial. La ausencia de tal autorización en el momento de prestarse el consentimiento contractual constituye una causa de ineficacia del contrato por lo que debe confirmarse la calificación impugnada. (IES)

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528.*** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL CHINA

Resolución de 7 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad conyugal. 

Resumen: La liquidación en capitulaciones matrimoniales del régimen económico matrimonial correspondiente a la nacionalidad (Art. 92 RH) exige la prueba de que régimen es el que se disuelve y liquida.

Hechos: Un matrimonio de nacionalidad china, celebrado en la Rep. Popular China el 23 de febrero de 2004, otorga escritura de capitulaciones matrimoniales pactando el régimen de separación de bienes y liquidando la sociedad de gananciales.

Registrador: Suspende la inscripción porque debe acreditarse el régimen económico matrimonial vigente en China en el momento de la celebración del matrimonio, ya que los bienes están inscritos conforme al régimen económico matrimonial de su nacionalidad.

Recurrente: Alegan que el régimen económico matrimonial vigente desde la celebración del matrimonio es el de la legislación china y que los bienes constan inscritos en el Registro de la propiedad como sujetos al régimen económico matrimonial de la R.P. China. A su juicio, no es necesario acreditar el régimen pues concurren al acto ambos cónyuges que liquidan el régimen vigente de forma voluntaria.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

DETERMINACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL.

1 Ante las dificultades que en ocasiones plantea la determinación del régimen económico matrimonial del extranjero que adquiere, el artículo 92 RH difiere su prueba al momento posterior de la venta o gravamen del bien, momento en el que, incluso, puede obviarse dicha prueba cuando concurren a la venta o constitución del gravamen ambos cónyuges (caso de enajenación voluntaria) o si son demandados los dos (caso de enajenación forzosa).

2 En el presente caso no se trata de un acto de disposición de bienes sino de cambio del régimen económico matrimonial preexistente, por lo que debe confirmarse el criterio de la registradora al exigir que en el momento de la liquidación se acredite la legislación china aplicable

PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

Al igual que sucede en el ámbito procesal, también en el notarial y registral debe ser objeto de prueba el Derecho extranjero aplicable al caso. Esta prueba comprende, igual que en el campo procesal, (i) el contenido del Derecho extranjero y (ii) su vigencia (Art. 282.2 LECivil).

En el caso discutido, en “…el momento de extinción y consiguiente liquidación del régimen económico matrimonial (…) debe acreditarse (…)el contenido y vigencia del Derecho extranjero (…) (lo que se extenderá a la posibilidad misma de modificar el mismo régimen económico matrimonial y sujetarlo a la ley española). Y esa falta de acreditación no ha sido suplida por una indagación o conocimiento directo del citado Derecho extranjero por parte del notario autorizante ni de la registradora, lo cual, como se ha indicado, constituye una facultad pero no una obligación de los mismos.

Comentario: Son varias las resoluciones que se vienen ocupando de esta problemática, de ahí que en esta Resolución se reitera la doctrina sentada en las anteriores que se citan en los vistos.

Interesa, no obstante, destacar lo siguiente sobre la prueba del Derecho extranjero siguiendo el texto de la Resolución: (i) Ha de tenerse en cuenta la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil, que regula el régimen de la prueba del Derecho extranjero por órganos jurisdiccionales en su artículo 33 de dicha ley. (ii) Sin embargo, esta ley no modifica ni afecta a las reglas específicas sobre aplicación extrajudicial, en particular al artículo 36 del Reglamento Hipotecario. (iii) “Conviene destacar, que los artículos 34 a 36 de dicha ley, que establecen el régimen común de solicitudes de auxilio internacional para la información del derecho extranjero, son aplicables tanto a la aplicación del Derecho extranjero por autoridades jurisdiccionales, como por notarios y registradores”. (iv) La aplicación del Derecho extranjero por autoridad pública que desarrolla funciones no jurisdiccionales se sujeta a reglas especiales que se apartan de la solución general contemplada en el artículo 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que se adaptan a las particularidades inherentes al ámbito extrajudicial (…) Una de las consecuencias de este tratamiento especial es que si al registrador no le quedase acreditado de forma adecuada el contenido y vigencia del Derecho extranjero en el que fundamenta el acto cuya inscripción se solicita, deberá suspender ésta. No cabe, en consecuencia, someter la validez del acto a lo dispuesto en el ordenamiento español, tal y como sucede en un proceso judicial…”. (JAR)

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529.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO. COMUNIDAD POSTGANANCIAL

Resolución de 7 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Se puede inscribir la disposición de bienes concretos de una comunidad postganancial sin previa liquidación si disponen todos quienes agotan la titularidad sobre el bien. Registralmente es un caso de tracto sucesivo abreviado o comprimido

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de compraventa que es otorgada, como vendedores, por la viuda del causante (en su calidad de titular registral de la comunidad postganancial y como legataria del usufructo universal) y por los hijos (herederos nudo propietarios). La venta no va precedida de la liquidación de la sociedad de gananciales.

Registrador: Suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo, ya que previamente es preciso liquidar en el mismo título la sociedad de gananciales disuelta, para que el cónyuge supérstite y los herederos del finado puedan transmitir los derechos que les corresponden sobre la finca.

Notario: Alega que no se infringe el principio del tracto sucesivo porque estamos ante un caso de tracto sucesivo abreviado, y que cabe disponer de los bienes concretos de una comunidad postganancial sin necesidad de su previa liquidación, siempre y cuando el acto sea otorgado por todos los interesados que agotan la plena titularidad del bien.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

TRACTO SUCESIVO ABREVIADO O COMPRIMIDO.

El tracto sucesivo abreviado en su vertiente formal supone una excepción a la regla general que deriva del principio del tracto sucesivo y que supone, en su vertiente formal, que a cada acto dispositivo le corresponde un asiento propio. Frente a ello, el tracto sucesivo abreviado supone que, en determinados casos, una sola inscripción contiene varios actos dispositivos, siendo el último de ellos el que determina la titularidad registral vigente.

CASO DE LA VENTA POSTGANANCIAL.

Según reiterada doctrina de la DGRN (puesta de manifiesto, por ejemplo, en la R. de 16 de noviembre de 2011) “…se puede disponer de bienes singulares y concretos pertenecientes a una herencia –como los de una comunidad postganancial–, sin necesidad de previa liquidación y adjudicación de los bienes que la integran, siempre que el acto dispositivo sea otorgado conjuntamente por todos los interesados que agotan la plena titularidad del bien como sucede en el presente caso (cfr. artículos 999 y 1410 del Código Civil, párrafos quinto, número 2, y último del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, y artículo 209.1 del Reglamento Hipotecario).

Comentario:

A destacar lo que puntualiza la Resolución: (i) El tracto abreviado sucesivo no constituye una excepción al principio del tracto sucesivo en su sentido material o sustantivo, sino sólo a su vertiente formal o adjetiva (es decir, al encadenamiento formal de los asientos). (ii) Por tanto, los títulos traslativos materiales y sucesivos deben existir y reflejarse registralmente, si bien formalmente cabe que consten todos en un solo asiento en ver de practicar uno por cada negocio traslativo. (iii) Por ello, en aquellos casos en que se admite, como excepción a la regla general) el tracto abreviado no se excluye la calificación registral sobre la legitimación de los actos y el enlace entre las sucesivas transmisiones (JAR)

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530.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO HABIÉNDOSE FORMULADO OPOSICIÓN POR INTERESADO AJENO AL EXPEDIENTE

Resolución de 7 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 3, por la que se deniega la inscripción de un expediente de dominio para la reanudación del tracto.

Resumen: Cualquier interesado, notificado a través del anuncio en el BOE, se puede oponer a la pretensión del requirente de un expediente de dominio para reanudar el tracto siempre que exprese la causa en que se funde, y no sólo los titulares de derechos inscritos o que hayan presentado demanda judicial.

Hechos: Se tramita un acta notarial para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de una finca en la que comparece un particular, que no tiene su derecho inscrito, y que se opone a la pretensión del requirente del expediente pues afirma ser él el actual propietario de dicha finca e incluso estar tramitando un expediente de dominio paralelo en su favor. El notario declara en el acta final –que califica de notoriedad- ser notorio el dominio del requirente, sin tener en cuenta la oposición dicha.

El registrador deniega la inscripción, pues la oposición determina que debe cerrarse anticipadamente el expediente de dominio conforme a la regla cuarta del artículo 208 LH.

El interesado recurre alegando que el opositor ni tiene su derecho inscrito ni acredita haber presentado demanda judicial alguna por lo que dicha oposición es ineficaz y no afecta al resultado del expediente.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: Pueden oponerse al expediente de dominio para reanudar el tracto no sólo los notificados personalmente que tengan su derecho inscrito en el Registro o hayan presentado demanda judicial sino también cualquier otro interesado notificado de forma genérica a través del anuncio en el BOE, pues sería contrario al propio fundamento de este tipo de expedientes y al artículo 208 LH que habiendo oposición y controversia fuera ineficaz en el expediente.

Para admitir la oposición el opositor habrá que expresar la causa en que se funde, lo que no excluye aportar otros medios de prueba por escrito distintos de la demanda judicial, como por ejemplo en el presente caso un contrato privado de compraventa.

Respecto de la terminología empleada por el notario de Acta de Notoriedad destaca que es errónea pues no estamos ante ese tipo de actas (reguladas en el artículo 209 RN), sino ante un expediente de dominio para reanudación del tracto interrumpido documentado mediante acta notarial (art 208 LH). Igual ocurre con los expedientes de dominio para inmatriculación (art 203 LH, y para rectificación de cabida (art 201 LH).

COMENTARIO.- Aunque desde el punto de vista formal el documento notarial es un acta, desde el punto de vista sustantivo es un expedientes de dominio de jurisdicción voluntaria en el que el notario no ejercita sus facultades típicas de dar fe o autorizar documentos consentidos por las partes (actas o escrituras), sino que emite una declaración de autoridad equivalente a las que antes de la reforma hacían los jueces, de carácter jurisdiccional, en la que declara o no acreditado el dominio en base a los hechos y pruebas presentadas.

Por ello es inadecuada la terminología usada en esta acta, que se califica de notoriedad, y en la declaración del notario (que declara ser notorio el dominio).

Sería más acorde con la naturaleza de este tipo de expedientes calificar o titular el acta inicial como Acta de tramitación de Expediente de Dominio para reanudar el tracto sucesivo, y el Acta final como Acta de Resolución de Expediente de Dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido.

El notario debe emitir una resolución o declaración notarial final del estilo siguiente, (después de resumir los hechos y las diferentes diligencias y pruebas practicadas)….Yo, el notario, declaro ACREDITADO el DOMINIO de don X sobre la finca registral Y en virtud del título alegado en este expediente, a todos los efectos legales que procedan, en particular a los efectos de la reanudación del tracto interrumpido//de su inmatriculación en el Registro de la Propiedad….(AFS)

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531.() USUFRUCTO QUE SE CONSTITUYE CON LA FACULTAD DE DISPONER DEL MISMO MORTIS CAUSA.

Resolución de 8 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación con definición de legítima.

Similar a la 457. (JLN)

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532.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Resolución de 8 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 4, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de dos fincas rústicas, a falta de postores, por importe inferior al 50% de su valoración para subasta. (ACM)

RESUMEN: Para denegar la inscripción de un remate por cifra inferior al 50% del valor de tasación, el registrador debe exigir en la calificación que se le aporte el DECRETO dictado por el Secretario Judicial [Letrado Admin Just] en Procedimiento art 670-4 LEC. 

– HECHOS: En un procedimiento judicial de ejecución judicial de hipoteca sobre dos FINCAS RÚSTICAS, la subasta queda desierta, y se adjudica a la cesionaria (de la acreedora ejecutante), en pago de la cantidad debida por todos los conceptos, la cual es inferior al 50% del valor de tasación de las fincas.

– La REGISTRADORA califica negativamente, conforme a las RR. DGRN de 20 Septiembre 2017 y de 16 febrero 2018,  y la doctrina sentada –entre otras más— en las RR de 16 de febrero, 23 de marzo, 20 abril, 26 de octubre y 15  noviembre de 2018, y 22 febrero,  22 y 28 marzo, y 13 junio 2019 por entender que una interpretación conjunta (Art 3 CC)  del art 671 LEC con el art 651 LEC y el Ppio del principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (Art 24 CE-78) así como conforme al Ppio Gral de rechazo al enriquecimiento injusto o sin causa en nuestro Ordenamiento, impiden que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.

– La S.A. adjudicataria recurre oponiendo la literalidad del art 651 LEC, que se refiere solo a los bienes muebles (estableciendo un límite del 30%) y del art 671 LEC que no contempla tal limitación genérica, y únicamente limita el valor de adjudicación cuando se trata de la vivienda habitual del ejecutado (60% valor de tasación) lo que resultaría además del art 670-4 LEC y de la Disp. Adic. 6ª LEC.

 – Resolución: La DGRN estima el recurso y revoca la calificación;

 – Doctrina: Y, al igual que las RR. de 13 junio y de 22 y 26 julio de 2019,  lo hace, no por la cuestión de fondo que reitera: se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación; SINO que REVOCA la calificación por el hecho de NO HABER INCLUIDO NINGUNA REFERENCIA a la posibilidad del procedimiento especial previsto en el art 670-4 “in fine” LEC, que prevé la posibilidad de aprobar el remate por una cantidad inferior, pero también que el Secretario judicial … oídas las partes, resuelva sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor… las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga …  y el beneficio que de ella obtenga el acreedor…. Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente».

COMENTARIO: Por tanto aunque esta resolución NO suponen ningún cambio de doctrina, sí exige que el Registrador, en la calificación tenga en cuenta dicho procedimiento, y exija en su calificación que se le aporte para calificarlo, pues de no hacerlo la DGRN revoca tal calificación determinando la inscribibilidad directa del remate. (ACM)

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533.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DE REDONDEO EN LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL

Resolución de 8 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Guía de Isora, por la que se suspende la inmatriculación de una finca solicitada conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: Una escritura de compraventa de una finca tiene como título previo, a efecto de la inmatriculación por el art 205 LH, una aportación de los vendedores a su sociedad conyugal, acompañándose a la última un certificado catastral, que muestra una pequeña diferencia, en decímetros cuadrados respecto de la superficie escriturada, lo que no es obstáculo para la inscripción porque el Catastro redondea.

Hechos: Resultan de lo expuesto: se trata de una compraventa a efecto de inmatriculación, conforme al art. 205, basada en otra escritura anterior de aportación a gananciales de los vendedores, a la que se acompaña el correspondiente certificado catastral, y del que resulta una mínima diferencia respecto de la escritura en unos decímetros cuadrados.

Registrador: Hace constar que como se desprende de la descripción de la finca en la escritura de venta, su superficie no es totalmente coincidente con la certificación catastral descriptiva y gráfica, que se incorpora al título. Alega a su favor los arts 18 y 205 de la LH y las RRSS 2 abril 2014 y 18 abril 2016 que “exigen una total coincidencia entre la descripción del título y la certificación catastral, son que pueda aplicarse ningún margen de diferencia.

Recurrente: El notario autorizante interpone recurso, y alega que las diferencias de superficie son mínimas (92’70 m2 y 93m2), y se deben a que la descripción de la finca en el antetítulo (escritura de aportación a gananciales) se hizo en base a un informe técnico y no al certificado catastral, dándose en el primero la superficie en m2 y dm2, mientras que en el título previo (venta) se han basado en un certificado catastral descriptivo y gráfico, en el que no se toman en cuenta los decímetros cuadrados.

Alega el derogado art. 53.7 de la Ley 13/1996, derogado por la ley 13/2015 que exige la coincidencia en su art 205, que exige identidad, pero se ha suprimido que la misma tenga que ser “total”. Alega además la RS 10 noviembre 2017 que admite algún supuesto en que pueda haber una “mínima diferencia” entre título y certificado que, en este caso, es inferior a un metro.

Resolución: La DG estima el recurso y revoca la calificación registral impugnada.

Doctrina DG:  

1).- Se refiere al art 205 LH que establece que “serán inscribibles, sin necesidad de previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca, al menos un año antes del otorgamiento, mediante título público, siempre que exista identidad de descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del registrador y en todo caso entre la descripción contenida en el título inmatriculador y el certificado catastral descriptivo y gráfico, que necesariamente debe ser aportado al efecto”.

2).- Según las RS 12 mayo 2016 y 4 agosto 2014 “lo que sí debe tenerse en cuenta es que según el criterio de la ley 13/2015 tal identidad debe referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos -tales edificaciones- ubicadas en su interior, ni la identidad del titular registral, pues desde la ley 13/1996 se ha decidido evitar que surjan nuevas fincas registrales por inmatriculación que no sean coincidentes ab initio en su ubicación y delimitación geográfica, con uno o varios inmuebles catastrales concretos. Pero en cambio es evidente que no se pretende legalmente, n i por tanto se impone por fuerza la coordinación en cuanto a otros extremos de entre los incluidos en la descripción catastral de los inmuebles (art 3 del RDTO 1/2004 de 5 de marzo), como quien sea previamente titular catastral o que las edificaciones hubieran de estar necesariamente inscritas en el R de la Propiedad, ni tampoco en cuanto a quienes sean los titulares catastrales colindantes, así RS 5 agosto 2014. Así también RS 29 octubre 2014.

2).- En el presente caso, la falta de coincidencia de superficies entre la descripción de la finca en el título y en el Catastro, se limitan a decímetros cuadrados, que no permiten cuestionar el requisito legal de identidad, ya que además de su escasísima magnitud, pueden responder al formato actual de las certificaciones catastrales que expresan su superficie en números enteros de metros cuadrados “por redondeo de decimales” que se realiza de las parcelas catastrales, como señaló la RS 10 noviembre 2017.  (JLN)

• PDF (BOE-A-2019-17141 – 7 págs. – 247 KB)
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534.() NO CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CADUCADA.

Resolución de 8 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Telde n.º 1, por la que se deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dictado en procedimiento ejecutivo, por estar caducada la anotación en la que se sustenta la adjudicación.

Resumen: los registradores, conforme al art. 86 LH, solo pueden cancelar las cargas de rango posterior a la anotación de embargo si ésta sigue vigente al presentarse el decreto de adjudicación, por no haber transcurrido su plazo de caducidad o el de sus prórrogas. El adquirente de la finca adjudicada puede acudir a un proceso judicial especial, demandando a los titulares de esas cargas para que el juez resuelva si procede o no la cancelación de las mismas.

La doctrina de esta Resolución reitera la de otras como las de 19 de septiembre de 2018, 26 de diciembre de 2018, 4 de abril de 2019, 29 de marzo de 2019 ó  15 de marzo de 2019. (JFME)

• PDF (BOE-A-2019-17276 – 14 págs. – 288 KB)
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