SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL (LCCI)

BILBAO, 2018-2019 Nº 9

Coordina: Asier Fernández Ruiz

En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 11 de septiembre de 2019, dedicado fundamentalmente a cuestiones relativas a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.

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NUEVA ETAPA BILBAO

Índice:

1.- Contenido del asiento en relación a las cláusulas financieras.

2.- Cláusula de tasa anual equivalente.

3.- Cláusula de resolución anticipada.

4.- Vencimiento parcial

5.- Hipoteca sobre local

6.- Préstamos a empleados

7.- Intereses de demora

8.- Notificación de la nota despacho al prestatario

9.- Constancias de la dirección de correo electrónico por nota marginal

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1.- CONTENIDO DEL ASIENTO EN RELACIÓN A LAS CLÁUSULAS FINANCIERAS

Tras la entrada en vigor se plantea la cuestión de cuáles son las cláusulas financieras que han de ser recogidas en la inscripción de la hipoteca.

Ello depende de la interpretación que se haga del artículo 12 de la Ley Hipotecaria en su nueva redacción. Así algunos compañeros opinan que todas las cláusulas financieras (siempre que se ajusten a la legalidad) deben ser recogidas en la inscripción independientemente de que estén o no garantizadas por la hipoteca. Por otro lado hay compañeros que entienden que las cantidades no garantizadas por la hipoteca, a pesar de ser cláusulas financieras (comisiones y gastos no judiciales o extrajudiciales no garantizados), no deben de reflejarse en el asiento de inscripción, puesto que inducen a confusión. Solo algunas entidades garantizan expresamente determinados gastos vinculados a la conservación y mantenimiento de la garantía, cuya falta de pago puede producir el vencimiento anticipado de la hipoteca que en cualquier caso, deben de inscribirse. En cuanto a las bonificaciones, también hay compañeros que consideran que no deben de reflejarse en el asiento (haciéndolo constar en la nota de despacho y en la nota informativa remitida al prestatario), puesto que al tiempo de otorgamiento de la escritura aún no se han pactado, están sujetas a cambios, y en lo que a la hipoteca se refiere, no han modificado, por falta de pacto, el tipo de interés ordinario garantizado.

No es una cuestión inocua, pero tampoco es fácil de resolver, tal y como se ve en los distintos foros donde se debate sobre la materia. En todo caso ambas posturas tienden a reforzar el valor de la inscripción.

2.- CLÁUSULA DE TASA ANUAL EQUIVALENTE

Se plantea si la TAE es o no cláusula financiera.

Su carácter meramente informativo parece dar a lugar a su exclusión, dado que no configura la obligación garantizada. Así fue señalado por la Dirección General en resoluciones de 23 de febrero y 8 de marzo de 1996. En el sentido contrario se señala que la reciente resolución de 3 de marzo de 2015, le atribuye el carácter de cláusula financiera que por tanto debe ser recogida en la inscripción.

Al igual que lo anterior se vierten posiciones muy dispares: entender que es una cláusula financiera inscribible, entender que es meramente informativa y debe ser excluida, o entender que si bien puede tener el carácter de cláusula financiera no define ni configura la obligación garantizada sobre la que se extiende la hipoteca por lo que no parece que deba acceder al Registro.

3.- CLÁUSULA DE RESOLUCIÓN ANTICIPADA

Se plantean dudas en torno a la validez de la cláusula de resolución anticipada recogida en las escrituras de préstamo hipotecario de Laboral Kutxa.

Así, en consonancia con las condiciones generales depositadas, se prevé la resolución anticipada por el impago de la parte de capital o cuotas legalmente previstas. No obstante no se recoge el requerimiento y la existencia del plazo de un mes para el cumplimiento.

Se plantea si esa falta supone o no defecto que impida la inscripción.

Teniendo en cuenta que conforme al artículo 3 de la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, sus disposiciones son imperativas, se plantea que aunque nada se diga en la escritura ese requisito deberá siempre ser cumplido por establecerlo así la norma, y, por tanto, no debe ser considerado como defecto.

No obstante, se señala que a efectos del procedimiento de ejecución directa y venta extrajudicial el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que para acudir a tales procedimientos, además de cumplir lo ya señalado en el fundamento anterior, es necesario que tal posibilidad haya sido pactada en la escritura y recogida en la inscripción, lo cual no es sino consecuencia necesaria del artículo 130 de la Ley Hipotecaria. Por tanto no pactándose la resolución anticipada con todos sus requisitos, no es posible inscribir la posibilidad de acudir al procedimiento de ejecución directa y venta extrajudicial, para el caso de impago, precisamente porque no se reúnen en el pacto todos los requisitos legales para poder acudir a los mismos.

4.- VENCIMIENTO PARCIAL

Señalan las escrituras de Kutxabank que «vencido parcial o totalmente el préstamo y hasta el completo pago de la deuda…. Kutxabank podrá ejercitar las acciones …». Se plantea la cuestión de que el término parcial ha de ser calificado negativamente, dando lugar a una calificación negativa parcial.

Conforme al artículo 693.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sólo será posible la ejecución parcial si se pacta expresamente la ejecución por incumplimiento parcial, y deberá además respetarse un límite mínimo de impago de tres cuotas o cantidad equivalente. En las escrituras de kutxabank, es dudoso la existencia del pacto expreso (aunque esa expresión así se puede considerar), pero en todo caso no se fija el límite mínimo. Además, en ningún caso se puede aplicar los impagos a que hace referencia la cláusula de resolución anticipada a este supuesto, ya que se trata de algo distinto y además tiene una naturaleza diferente.

5.- HIPOTECA SOBRE LOCAL.

Se plantea la cuestión en torno a si entran en el ámbito de aplicación de la ley de crédito inmobiliario la hipoteca de local comercial en un edificio de viviendas.

En principio, y teniendo en cuenta el ámbito de aplicación de la ley, parece que debe quedar excluido, ya que a pesar de encontrarse en un edificio de viviendas no es ni puede ser un inmueble residencial. Así, el caso se diferencia de un garaje independiente en que éste, siquiera de manera fáctica puede llegar a ser utilizado conjuntamente con una vivienda adquiriendo, mientras que en relación al local ello no podrá suceder en ningún caso.

De todos modos, hay que tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 2.1 b) LCCI, ya que también la ley es de aplicación a: b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

6.- PRÉSTAMOS A EMPLEADOS

Para quedar excluidos del ámbito de aplicación de la ley, deberá ser concedido dentro del convenio de la empresa y expresarse así de manera clara en la escritura.

7- INTERESES DE DEMORA

En los préstamos suscritos por persona física sobre bienes inmuebles residenciales se plantea la validez del pacto de intereses de demora consistente en el interés ordinario más dos puntos, cuando el artículo 25 de la ley 5/2019 recoge imperativamente que en tal caso el interés de demora consistirá en el interés ordinario incrementado en 3 puntos.

A favor de su admisibilidad se señala que es más beneficioso para el deudor, por lo que debe admitirse su validez.

En contra de su admisión se alega el carácter imperativo del precepto, cuyo párrafo segundo reitera que lo en él dispuesto no admite pacto en contrario. Además se señala que el artículo dice que el interés de demora será ese, no que no podrá exceder u otra fórmula que suponga simplemente el establecimiento de un límite.

Por otro lado se pone de manifiesto que ese interés demora lo será en todo supuesto que entre bajo su ámbito de aplicación, es decir concluido por persona física y sobre inmueble residencial, independientemente de que caiga o no bajo la reglamentación de la propia norma en relación con la transparencia material y otras normas de protección del consumidor (así por ejemplo un préstamo concedido a empleados).

8.- NOTIFICACIÓN DE LA NOTA DESPACHO AL PRESTATARIO

Se pone de manifiesto la necesidad de hacer constar en la nota de despacho que se ha notificado la nota simple literal de la hipoteca y la nota de despacho al prestatario en cumplimiento de la disposición adicional octava de la ley 5/2019.

9.- CONSTANCIAS DE LA DIRECCIÓN DE CORREO ELECTRÓNICO POR NOTA MARGINAL

Se plantea la posibilidad de hacer constar la dirección de correo electrónico proporcionada a efectos de la notificación por el prestatario de la nota simple y de la nota de despacho a través de una nota marginal en virtud del artículo 9 de la Ley Hipotecaria.

Señala dicho precepto que “En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito. Las comunicaciones a través de medios electrónicos y telemáticos serán válidas siempre que exista constancia de la transmisión y recepción, de sus fechas y del contenido íntegro de las comunicaciones, y se identifique de forma auténtica o fehaciente al remitente y al destinatario de las mismas”.

Parece que las finalidades en ambos casos son distintas por lo que se recomienda prudencia.