INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2020
por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS
REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)
Nota previa:
A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:
Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.
Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.
TEMA DEL MES. LA CONSTITUCIÓN E INSCRIPCIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA EN EL CONCURSO DE ACREEDORES. A PROPÓSITO DE LA RESOLUCIÓN DE 2 DICIEMBRE DE 2019. Emma Rojo.
El supuesto de hecho de la RDGRN de 2 de diciembre de 2019 es el siguiente:
– Por auto del año 2012, una persona física fue declarada en concurso de acreedores.
– Por resolución del año 2014, se acordó la apertura de la fase de liquidación.
– En el año 2015 se autorizó escritura en cuya virtud el deudor, persona física, en situación de concurso de acreedores, en fase de liquidación, con intervención de su administrador concursal constituyó hipoteca sobre una serie de fincas registrales.
– Por auto del año 2016 se acordó la conclusión del concurso teniendo todas estas fases del concurso su oportuno reflejo registral.
– En el año 2019 se presenta a inscripción la escritura de hipoteca. La registradora califica negativamente al considerar que la constitución de hipoteca no puede considerarse liquidatoria en los términos de los artículos 148 y 149 de la Ley Concursal, esto es, no está destinada a convertir en dinero los bienes y activos del concurso a los efectos de proceder posteriormente al pago de los acreedores. La DGRN revoca la calificación y analiza en esta Resolución la posibilidad de constituir – e inscribir – el derecho real de hipoteca según las distintas fases del concurso.
A) LA FASE COMÚN.
En esta fase no hay limitación a propósito de la clase de negocios jurídicos que pueden formalizarse por el concursado, ya sea con la intervención de la administración concursal, en caso de intervención, o, por la administración concursal directamente, en caso de suspensión, pues en tal caso el deudor queda sustituido por la administración concursal (artículo 40 Ley Concursal). En la fase común del concurso pueden realizarse enajenaciones o transmisiones de bienes, adquisiciones, cesiones de bienes o derechos, contraer nuevas deudas y obligaciones y, constituir toda clase de garantías, en especial, constituir hipoteca sobre los bienes y derechos que integran la masa activa. El Registrador, para practicar la inscripción, deberá calificar que concurre la oportuna autorización judicial del artículo 43 de la Ley cuyo párrafo segundo dispone: “2. Hasta la aprobación judicial del convenio o la apertura de la liquidación, no se podrán enajenar o gravar los bienes y derechos que integran la masa activa sin autorización del juez”.
Respecto a las hipotecas constituidas antes de la fase de declaración de concurso que se presentan en el Registro a inscripción una vez declarado el concurso, ver R. de 2 de noviembre de 2011 y de 26 de enero de 2012.
B) LA FASE DE CONVENIO.
Durante la fase de convenio, el deudor recupera la totalidad de las facultades dispositivas (artículo 133.2 de la Ley Concursal). Por lo tanto, la posibilidad de formalizar préstamos o créditos hipotecarios no plantea problemas pudiendo comparecer el deudor por sí solo sin necesidad de intervención de la administración concursal.
C) LA FASE DE LIQUIDACIÓN.
La liquidación se define como aquella fase del concurso de acreedores dirigida a convertir en dinero, los bienes y derechos que integran la masa activa para el pago a los acreedores por el orden legalmente establecido. La liquidación del concurso se divide, pues, en dos fases: la primera, la de realización de las operaciones de la liquidación, conforme a un plan elaborado por la administración concursal o conforme a las reglas legales supletorias contenidas en los artículos 148 y ss, y, la segunda, la fase de pago a los acreedores.
¿Se puede constituir un derecho real de hipoteca en esta fase?
La respuesta debe ser negativa y ello por los siguientes argumentos:
1) No es una operación tendente a la liquidación, es decir, y como ha quedado expuesto, no es una operación tendente a realizar los bienes y derechos de la masa activa para proceder al pago de los créditos reconocidos en el concurso y, en última instancia, a la conclusión del concurso.
2) Puede implicar una alteración del principio “par conditio creditorum”. Como escribe ANTONIO PAU, la constitución de hipotecas, (…) supondría una mejora en el rango del crédito concursal que se garantiza, lo que no puede tener lugar durante la tramitación del concurso.
Está postura negativa es también la acogida en la RDGRN ahora comentada en su Fundamento Jurídico 5º: “(…) la constitución de hipotecas sobre los bienes que integran la masa activa una vez abierta la fase de liquidación del concurso debe ser rechazada”. Sin embargo, las circunstancias concurrentes llevan al Centro Directivo a revocar la calificación registral y a estimar el recurso. Estas circunstancias son que, aun cuando la hipoteca se constituyó en la fase de liquidación, por el deudor, sustituido por la administración concursal, se hizo a favor de una entidad bancaria que ostentaba la condición de acreedora concursal y para satisfacer íntegramente un crédito reconocido a su favor en el concurso.
En conclusión, la DGRN opta por una solución razonable aunque no correcta desde el punto de vista estrictamente concursal y es que, aunque desde una perspectiva dogmática, no hay inconveniente a constituir hipoteca pues el deudor, con la intervención de la administracion concursal, puede solicitar un préstamo o un crédito y otorgar la garantía hipotecaria; lo que no puede es, con ese crédito, pagar a los acreedores concursales y solicitar la conclusión del concurso, porque ese crédito o ese préstamo es un crédito contra la masa y en consecuencia, mientras no estén pagados todos los créditos contra la masa, aunque tengan un vencimiento a largo plazo, no se puede concluir el concurso.
DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
Disposiciones Generales
En el mes de diciembre, destacamos como normas generales de interés registral:
- Calendario días inhábiles 2020: Resolución por la que se establece a efectos de cómputo de plazos, el calendario de días inhábiles en el ámbito de la Administración General del Estado para el año 2020.
- Y sobre todo la Instrucción DGRN sobre dudas LCCI: Instrucción de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la actuación notarial y registral ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. : La DGRN resuelve dudas planteadas por el CGN y el CORPME y algunas más acerca de la aplicación práctica de la Ley de contratos de crédito inmobiliario. Entre otras materias, interpreta el ámbito de aplicación de la LCCI o los casos en que ha de otorgarse acta previa.
- resumen amplio en la página especial.
- Ver texto de la Instrucción con índice y enlaces
- Ver resumen completo.
Disposiciones Autonómicas.
No hay disposiciones autonómicas de interés registral.
En cuanto a la jurisprudencia sólo podemos mencionar del Tribunal Constitucional
- EXTREMADURA. Se admite a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno contra los siguientes artículos de la Ley 6/2019, de 20 de febrero, del Estatuto de las personas consumidoras de Extremadura
- CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA. Sentencia sobre el recurso de inconstitucionalidad respecto de diversos preceptos, del libro sexto del Código Civil de Cataluña, Ver resumen.
- EXTREMADURA. Pleno. Sentencia que resuelve la Cuestión de inconstitucionalidad sobre la Ley, del suelo y ordenación territorial de Extremadura. (hoy ya derogada)
SECCIÓN II
En cuanto a la sección segunda:
Concursos Registros: BOE publica resultado definitivo del concurso ordinario n.º 305
Oposiciones Registros: listas definitivas y fecha del sorteo: Resolución de 29 de noviembre de 2019, por la que se aprueba la relación definitiva de admitidos y excluidos a las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocadas por Resolución de 25 de julio de 2019.
Oposiciones Registros: resultado del sorteo.
Jubilaciones
- Se jubila a don Eduardo Martínez Gil, registrador de la propiedad de Burjassot.
- Se jubila a doña Concepción Rodríguez Gil, registradora mercantil de Madrid XX.
RESOLUCIONES:
535.* TESTIMONIO DE UN AUTO DE HOMOLOGACIÓN DE UNA TRANSACCIÓN JUDICIAL.
El testimonio de un auto judicial de homologación de una transacción no es título inscribible debiendo otorgarse escritura pública para su inscripción registral.
536.* EXPEDIENTE ART. 199 LH EXISTIENDO EXPEDIENTE PREVIO SOBRE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.
La Dirección entiende que son suficientes para suspender la inscripción de la base grafica de una finca por el procedimiento del art. 199, cuando hay oposición de un colindante que además ha presentado previamente la petición de la inscripción la base grafica de su finca en otro expediente del art.199.
Cuando hay 2 herencias sucesivas, operando el ius transmissionis del art. 1006 CC, no pueden entenderse a efectos del art. 205 LH, aunque entre las fechas de fallecimiento de ambos causantes haya transcurrido más de un año, haya dos trasmisiones susceptibles de provocar la inmatriculación de la finca.
539.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA POSIBLE HEREDERO DEL TITULAR REGISTRAL
Para anotar embargos contra la herencia yacente será preciso, bien que se acredite que se ha emplazado a alguno de los posibles llamados a la herencia, bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente.
540.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
En el procedimiento del artículo 199 LH, siendo la notificación a los colindantes un trámite esencial del procedimiento, el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca y teniendo que estar las dudas fundadas.
En la tramitación del expediente del art. 199 LH se consideran fundadas las dudas consistentes en el posible encubrimiento de un negocio traslativo que se trataría de esconder en la rectificación pretendida, alterando la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.
542.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH INICIADO MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA
El procedimiento del 199 LH se puede iniciar mediante una solicitud del interesado con firma legitimada notarialmente o extendida o ratificada ante el registrador, junto con la certificación catastral descriptiva y gráfica o en su defecto la indicación de la referencia catastral, sin que se precise de ningún otro documento público adicional.
543.** DIVISIÓN JUDICIAL DE COSA COMÚN. TRACTO SUCESIVO. NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN
No cabe modificar asientos registrales sin el consentimiento del titular registral o sus herederos, o sin que la demanda se haya dirigido contra ellos, o sin inscribir los títulos intermedios.
544.** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA O PARCELACIÓN URBANÍSTICA. LICENCIA. GEORREFERENCIACIÓN.
La constitución de un régimen de propiedad horizontal tumbada en la que se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada, dotados de plena autonomía, se ha de considerar una verdadera división de terrenos, por lo que es necesaria la obtención de la licencia correspondiente. (aunque en este caso se admite el recurso por existir una autorización de Ayuntamiento que debe considerarse como título administrativo habilitante, mediante el cual el Ayuntamiento lleva a cabo un control preventivo sobre la actividad de naturaleza urbanística)
545.* INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DENEGACIÓN ASIENTO DE PRESENTACIÓN.
No cabe practicar un asiento de presentación de una instancia solicitando la rectificación de un asiento ya practicado, ya que, aunque la denegación debe ser excepcional, solo cuando sea patente e inequívoco que el documento presentado no podrá producir ningún efecto registral.
547.*** CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE PROHIBICIÓN DE DISPONER 90DE VIVIENDAS DEL PLAN 2005-2008
La nota marginal de prohibición de disponer de las viviendas sujetas al Plan 2005/2008 tiene lugar durante toda la duración del régimen y afecta a cualquier comprador, independientemente de que haya préstamo cualificado o ayudas financieras, por lo que no procede su cancelación aun cuando se transmita con la correspondiente autorización.
En operaciones hipotecarias sujetas a licencia, las superficies de las fincas deben adaptarse a fin de lograr la plena coincidencia entre escritura pública, inscripción y licencia. Las firmas de documentos administrativos (en este caso una licencia de segregación) no tienen que estar legitimadas
551.** INSCRIPCIÓN DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS PRIVADAS SUBTERRÁNEAS
Se confirma la suspensión de la inscripción de una sentencia reconociendo un aprovechamiento de aguas privadas subterráneas anterior al 1 de enero de 1986 por falta de identificación de la finca registral a que corresponden y no constar la inscripción del aprovechamiento en el Catálogo de Aguas Privadas.
552.*** ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000. SOLICITUD DE CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.
Las anotaciones preventivas prorrogadas antes de entrar en vigor la LEC, no se pueden cancelar por caducidad sino a través de un mandamiento judicial salvo que se justifique la aplicabilidad del art 210 de la LH, por transcurso de los plazos establecidos en el mismo.
554.*** USUFRUCTO PERSONALÍSIMO CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y GRAVAR. EFICACIA DE LA PROHIBICIÓN.
Es posible constituir un usufructo de tipo personalísimo con prohibición de disponer y gravar, pero si se constituye el derecho a título oneroso dicha prohibición no puede acceder al Registro y no tiene por ello eficacia real, sin perjuicio de que se puede garantizar su cumplimiento con hipoteca.
Están justificadas las dudas del registrador en un 199, cuando se opone la Administración titular del dominio público colindante.
559.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO. VALOR Y PRECIO.
En una venta de dos fincas garantizada con condición resolutoria, cuando coinciden valor y precio, y sin que se haya abonado ninguna cantidad inicial, considera la Dirección General que no es preciso determinar la suma que garantiza cada finca, dada la asimilación, en este caso, entre “precio y valor” para cada una de las fincas vendidas.
La escritura de elevación a público de un documento privado, además de una eficacia meramente recognoscitiva, también puede tener una eficacia complementadora del negocio, añadiendo los elementos necesarios para hacerlo inscribible. Cabe el derecho de superficie sobre una porción de finca, sin segregación y por tanto sin necesidad de georreferenciación.
No se debe denegar ab initio la tramitación del expediente del artículo 199 LH porque existan dudas fundadas, salvo que sean de tal entidad que no puedan solventarse en los trámites del mismo expediente. Ni siquiera por posible invasión de dominio público: es esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal intervención sólo puede producirse durante la tramitación del expediente correspondiente
562.** SEGREGACIÓN: FORMAS DE APORTAR EL ARCHIVO GML. TITULARES CATASTRALES Y REGISTRALES DIFERENTES.
las coordenadas de las fincas que son de georreferenciación obligatoria ha de aportarse en el formato GML exigido por la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, sin que a tales efectos sea suficiente la aportación de las coordenadas UTM en soporte papel. La existencia de titulares catastrales diferentes que los registrales es indiferente para la inscripción de la segregación y para la coordinación Catastro-Registro.
ENLACES:
INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL
MINI INFORME DEL MES DE DICIEMBRE CON LOS 10 PLUS
INFORME NORMATIVA DICIEMBRE 2019 (Secciones I y II BOE)
INFORME RESOLUCIONES DICIEMBRE 2019
INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES
TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015
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RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO
NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas
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CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.
Atardecer en Arenal (Bilbao). Por Mari Carmen Isasi Ruiz
