INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2020
por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS
REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)
Nota previa:
A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:
Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.
Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.
TEMA DEL MES. LA DESAFECTACIÓN DE LA VIVIENDA DEL PORTERO. Emma Rojo.
La venta de la vivienda destinada a la portería de un edificio en régimen de propiedad horizontal es un supuesto que se da con relativa frecuencia en la práctica como lo evidencian el elevado número de resoluciones de la Dirección General que se han ocupado del tema (vid. R. 13 de junio de 1998, 28 de febrero de 2000, 11 de octubre de 2001 y, sobre todo, R. de 4 de junio de 2003 y de 23 de marzo de 2005).
Ahora bien, para llevar a cabo la venta de este elemento, es necesario su previa desafectación de forma que deja de tener la consideración de elemento común, pasando a ser elemento privativo.
El acuerdo de la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, debe comprender:
1) La desafectación del elemento común,
2) La determinación de la cuota de participación del nuevo elemento privativo,
3) La determinación de la nueva cuota del resto de elementos privativos.
4) Para el caso de trasmisión – venta – del nuevo elemento privativo, se harán constar en la escritura las circunstancias del comprador y los elementos objetivos, como son, el precio y el destino del dinero obtenido de la venta, bien sea, acordando el reparto entre los propietarios, en función de su cuota de participación, o su destino al fondo de reserva.
Así resulta del artículo 17.6 LPH, según el cual, “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”. Es doctrina registral reiterada que: “(…) en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario; y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria). En el presente supuesto, análogo al que motivó la Resolución de 4 de marzo de 2004, lo cierto es que la desafectación y ulterior disposición del elemento referido se trata de un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (…)”.
Conviene advertir que el párrafo 3º del artículo 17 de la LPH se refiere al “establecimiento o supresión de los servicios de portería” exigiendo el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación” pero no debe confundirse con la desafectación a las que nos referimos pues el párrafo tercero contempla el servicio como tal y no la desafectación de elementos comunes de la propiedad horizontal como es la vivienda del portero y que, en realidad, es independiente del servicio de portería pues existir dicho servicio, sin que el portero viva en la casa.
Es doctrina registral reiterada que en estos casos de desafectación de piso-portería (aplicable al supuesto de desafectación de cualquier otro elemento común), no es necesario el consentimiento de los acreedores hipotecarios que tuvieran sus hipotecas inscritas sobre los departamentos independientes antes de la desafectación, si bien, en caso de no constar tal consentimiento para la desafectación y liberación de la carga hipotecaria respecto del nuevo elemento creado, lo que ocurrirá es que el gravamen que recae sobre dichos elementos privativos se traslada al elemento desafectado, de manera que éste quedará gravado en una cuota equivalente a la que a los pisos correspondía anteriormente sobre los elementos comunes.
Lo ortodoxo es que el representante de la entidad acreedora acuda al notario para consentir en la escritura pública, pues no deja de ser una pequeña modificación del derecho real de hipoteca que tiene inscrito, por razón del objeto y exigirlo así, entre otros, el artículo 1280.1 del Código Civil. Pero en la práctica, suelen ser reacios a acudir.
DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
En Enero no hay Disposiciones Generales, ni Autonómicas, ni resoluciones judiciales de interés registral salvo el Real Decreto 139/2020, de 28 de enero, por el que se establece la estructura orgánica básica de los departamentos ministeriales. Determina los órganos directivos de los diferentes ministerios – y entre ellos el de Justicia- hasta el nivel de Dirección General.
Destaca el cambio de nombre de la Dirección General de los Registros y el Notariado, tras 111 años, que pasa a llamarse Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Ver resumen más amplio.
SECCIÓN 2ª:
Orden JUS/1288/2019, de 23 de diciembre: Composición del Tribunal de Registros.
Ir al archivo de las Oposiciones.
Ministerio de Justicia: ceses y nombramientos.
Se publican en el BOE del 22 de enero y en el BOE del 30 de enero:
Destacamos que se nombra Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública a doña Sofía Puente Santiago.
Jubilaciones
Se jubila a don Jesús Garbayo Blanch, registrador mercantil y de bienes muebles de Girona I.
Se jubila a don José Ramón Fraguas Solé, registrador de la propiedad de Madrid n.º 14.
RESOLUCIONES:
1 y 2 **HIPOTECAS. LEY 5/2019. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL
No puede el registrador suspender la inscripción de una hipoteca por no constar expresamente la aseveración notarial de coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN–.
3.() INSTANCIA PRIVADA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO
No es posible rectificar el Registro sin el consentimiento de todos aquellos que se verían afectados con la inscripción de la rectificación o sin demandar a aquellos judicialmente.
4.*** SEGREGACIÓN. PROCEDIMIENTO ART. 199 LH. OPOSICIÓN AYUNTAMIENTO. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO
El haber obtenido una licencia de segregación, no impide calificar negativamente la representación gráfica alternativa de unas fincas por posible invasión del dominio público, manifestada en escrito de oposición por el mismo Ayuntamiento.
5.*** CONCENTRACIÓN PARCELARIA. DOBLE INMATRICULACIÓN
Los casos inscripción en el registro de fincas de procedencia, si hay discrepancias con las fincas de resultado no pueden servir para rectificar las nuevas s resultantes salvo: o bien la rectificación del título de concentración por el órgano competente (y además el consentimiento del titular inscrito) o bien el otorgamiento de una escritura de subsanación del título de concentración por todos los interesados, titulares de las fincas de origen y de concentración, solicitando la rectificación registral, conforme a lo dispuesto en el artículo 209 LH.
6.- ⇒⇒⇒ EJECUCIÓN ORDINARIA DE HIPOTECA. SU RELACIÓN CON LA ANOTACIÓN DE EMBARGO
Cuando se ejecuta una hipoteca por procedimiento de ejecución previsto en la LEC para cualquier título ejecutivo (o incluso al procedimiento ordinario) es fundamental que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Por esta razón, es necesario hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo que publica la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. La preferencia sobre cargas intermedias será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria.
7.() PRESENTACIÓN DENEGADA DE INSTANCIA SOLICITANDO MODIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN PRACTICADA.
No procede ni presentar al Diario una solicitud por la que se pide la inscripción de una finca con la extensión que tenía antes de una segregación ya inscrita. Contra la denegación del asiento de presentación cabe recurso gubernativo
8.***HIPOTECA CONSTITUIDA EN FASE DE LIQUIDACIÓN DEL CONCURSO
Pese a que no puede en fase de liquidación constituirse hipotecas, la Dirección admite la inscripción, dado que se presenta cuando el concurso ha concluido por el pago de las deudas y precisamente la hipoteca sirvió para proceder a la satisfacción de los acreedores.
Esta resolución es objeto de análisis más detallado por Emma Rojo como TEMA DEL MES en el informe de la Oficina Registral de Enero de 2020. Ver trabajo
9.*** TRASLADO A PAPEL DE COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA DE RATIFICACIÓN
El traslado a papel de la copia autorizada electrónica hecho por el notario que la recibe es verdadera copia autorizada. No es testimonio notarial. Aunque las copias electrónicas sólo serán válidas para la concreta finalidad para la que fueron solicitadas, lo que deberá hacerse constar expresamente en cada copia indicando dicha finalidad
No puede inscribirse una base gráfica alternativa cuando es registrador albergue dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la invasión a colindantes afectados
12.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
Resolución que resume la doctrina del Centro Directivo relativa a la rectificación de superficie y linderos de un finca inscrita mediante el expediente del art. 201 LH
ENLACES:
INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL
INFORME NORMATIVA ENERO 2020 (Secciones I y II BOE)
INFORME RESOLUCIONES ENERO 2020
INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES
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Villafranca del Bierzo por Bernardo Santamarina
