13.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. APLICABILIDAD DE LA LEY 5/2019 CUANDO INTERVIENE FIADOR PERSONA FÍSICA NO CONSUMIDOR

Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 24, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

14.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. INTERÉS DE DEMORA SIN APLICAR EL IMPERATIVO ART. 25

Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 37, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

15.() PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO

Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: En un préstamo hipotecario sobre vivienda y aparcamiento, para su financiación no es obligatorio que se exprese el código indicador de depósito en RCGC en la escritura.

Hechos: […] un préstamo para financiar la adquisición de una vivienda habitual y aparcamiento de los prestatarios; y en garantía del mismo se constituye hipoteca sobre dichas fincas.

En tal escritura el notario expresa que el contrato contiene condiciones generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, y que ha comprobado mediante consulta telemática que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la contratación […] se pacta un interés moratorio resultante de adicionar dos puntos al tipo de interés ordinario. [Sin embargo, la registradora sólo suspende por falta de código identificador del modelo, no por un interés de demora bajo. El segundo defecto parece traído por el corta y pega de alguna resolución de la misma fecha].

EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR DEL MODELO [Dejando a un lado el corta y pega, repetimos los argumentos iguales a los de la anterior resolución de 5 diciembre 2019, por lo que nos remitimos a su resumen en lo no divergente].

16.() PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO

Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alcobendas n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: En un préstamo hipotecario sobre vivienda y para su financiación no es obligatorio que se indique el código indicador de depósito en RCGC en la escritura.

Hechos: 1 […] préstamo para financiar la adquisición de vivienda habitual de los prestatarios; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre tal finca.

En tal escritura el notario expresa que el contrato contiene condiciones generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, y que ha comprobado mediante consulta telemática que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la contratación.

Resolución: Revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR DEL MODELO [argumentos iguales a los de la anterior resolución de 5 diciembre 2019, por lo que nos remitimos a su resumen en lo no divergente].

17.* PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO

Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Benalmádena n.º 2, notario Montoya, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: En un préstamo hipotecario sobre vivienda –parcela con vivienda unifamiliar– y para su financiación no es obligatorio que se indique el código indicador de depósito en RCGC en la escritura. Las partes afirman que el depósito se ha hecho, No consta en la escritura que el notario haya comprobado tal extremo.

Hechos: 1 […] préstamo para financiar la adquisición de vivienda habitual, una vivienda unifamiliar sobre una parcela, de los prestatarios; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre tal finca.

En tal escritura se expresa que: «A los efectos de lo previsto en la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de Contratación, las partes convienen que las cláusulas precedentes recogidas en el presente documento contractual deben ser consideradas como Condiciones Generales de la Contratación, a excepción de las expresamente señaladas como financieras y que las mismas se encuentren debidamente inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación […]». También se añade que: «El legal representante de la entidad acreedora manifiesta que el formulario del presente préstamo/crédito ha sido depositado en el Registro de Condiciones Generales de Contratación antes de empezar su comercialización».

Recurrente: El notario recurrente alega que ni en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, ni en los preceptos legales que cita el registrador como fundamento de su calificación negativa exigen que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese ese código identificador del modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación; y añade que, según la Instrucción de esta Dirección General de 13 de junio de 2019, en ningún caso el notario deberá denegar la autorización de la escritura de préstamo ni el registrador la inscripción, por el hecho de que no se haya efectuado ese previo depósito; y si ello es así, mucho más lo será si lo que falta no es el depósito, sino el número que lo identifica en el Registro, aunque efectivamente ello dificulta las cosas a notario y registrador.

Resolución: Revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR DEL MODELO [argumentos casi iguales a los de la anterior resolución de 5 diciembre 2019, por lo que nos remitimos a su resumen en lo no divergente].

18.() PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO

Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Benalmádena n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: En un préstamo hipotecario sobre vivienda y dos plazas de garaje y para su financiación no es obligatorio que se indique el código indicador de depósito en RCGC en la escritura. Las partes afirman que el depósito se ha hecho, no consta en la escritura que el notario haya comprobado tal extremo.

Hechos: 1 […] préstamo para financiar la adquisición de vivienda habitual y dos plazas de aparcamiento de los prestatarios; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre tales fincas.

En tal escritura se expresa que: «El legal representante de la entidad acreedora manifiesta que el formulario del presente préstamo/crédito ha sido depositado en el Registro de Condiciones Generales de Contratación antes de empezar su comercialización».

Resolución: Revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR DEL MODELO [argumentos casi iguales a los de la anterior resolución de 5 diciembre 2019, por lo que nos remitimos a su resumen en lo no divergente].

19.* PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO

Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Benalmádena n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: En un préstamo hipotecario sobre vivienda y para su financiación no es obligatorio que se indique el código indicador de depósito en RCGC en la escritura. Acreedor y notario afirman que el depósito se ha hecho.

Hechos: […] préstamo para financiar la adquisición de vivienda habitual de los prestatarios; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre tal finca.

En tal escritura se expresa que: «El legal representante de la entidad acreedora manifiesta que el formulario del presente préstamo/crédito ha sido depositado en el Registro de Condiciones Generales de Contratación antes de empezar su comercialización, lo que yo, el notario, he comprobado».

Resolución: Revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR DEL MODELO [argumentos casi iguales a los de la anterior resolución de 5 diciembre 2019, por lo que nos remitimos a su resumen en lo no divergente].

En el presente caso el notario afirma expresamente en la escritura que el formulario del préstamo que se formaliza ha sido depositado en el Registro de Condiciones Generales de Contratación antes de empezar su comercialización. Por ello, el defecto expresado en la calificación impugnada no puede ser mantenido.

20.** SEGREGACIÓN Y VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA. APORTACIÓN DEL PLAN DE LIQUIDACIÓN. FIRMEZA DEL AUTO. SEGUNDA CALIFICACIÓN TRAS SENTENCIA.

Resolución de 5 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Pontevedra n.º 1 a inscribir una venta de finca perteneciente a una sociedad mercantil en situación concursal.

Resumen: Para inscribir una operación de liquidación de concurso se exige la calificación de que la misma sea conforme al plan aprobado por el juez o en su defecto con las reglas legales supletorias, pero no a otras condiciones que supongan una valoración jurídica que no corresponden al registrador.

Hechos: Se trata de una escritura autorizada el día 25 de octubre de 2013 mediante la cual una entidad mercantil, en situación de concurso, titular de una finca registral, segrega la terraza asignada en propiedad a dicho local, procediendo a su venta.

En representación de la entidad vendedora, comparece el administrador concursal único, haciendo constar la aprobación por auto del plan de liquidación, así como que la transmisión no contraviene el referido plan de liquidación.

El registrador identifica tres defectos:

a) es necesaria la aportación del plan de liquidación concursal por medio de testimonio expedido por la autoridad judicial competente, sin que sea admisible la aportación de una fotocopia;

b) debe constar la firmeza del auto por el que se aprueba el plan de liquidación, y,

c) para cuando se aporte dicho testimonio, teniendo en cuenta que de las reglas que en él se recogen resulta que, a la fecha del otorgamiento de la escritura, se habría superado el plazo previsto en el plan de liquidación para la enajenación de los bienes por el sistema de venta directa, sería necesaria la declaración por el juez concursal de que la misma se ajusta al plan de liquidación aprobado.

El recurrente alega que la operación no requiere consentimiento del juez del concurso al constar en el plan de liquidación la posibilidad de venta directa.

Resolución: La Dirección General estima parcialmente el recurso,revocando la calificación en cuanto al tercero de los defectos expresados en la nota, confirmando los dos primeros defectos.

Doctrina: Con relación al primer defecto, y como cuestión previa se señala que esta misma escritura fue ya objeto de calificación negativa anterior por el mismo defecto, que fue recurrida judicialmente y siendo revocada en primera instancia, pero la Audiencia Provincial, revocó la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, confirmando la calificación del registrador.

La DG declara que la facultad que otorga el artículo 108 del Reglamento Hipotecario, de reproducir la presentación del título, una vez caducado el asiento de presentación anterior, y la petición de nueva calificación y cierre registral de la finca a los títulos posteriores, no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada, ya se trate de un recurso ante la Dirección General, o de una impugnación directa ante los tribunales de justicia pues en tales casos la resolución que recaiga será definitiva, sin posibilidad de reproducir la misma pretensión.

Y por ello confirma el primer defecto, sin considerar como medio subsanatorio las fotocopias del plan de liquidación al ser uno de los principios básicos de nuestro Derecho hipotecario que sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro (artículo 3 de la Ley Hipotecaria). Y tratándose de documentos judiciales, el documento a presentar debe ser la ejecutoria, mandamiento o testimonio correspondiente expedido por quien se halle facultado para ello con las formas y solemnidades previstas en las leyes, lo que no se cumple en este caso al haberse presentado unas meras fotocopias, que son reproducciones xerográficas de un documento.

El segundo de los defectos relativo a la necesidad de que se acredite la firmeza del auto judicial por el que se aprueba el plan de liquidación, es también confirmado puesto que para  practicar un asiento definitivo en el Registro de la Propiedad, ordenado en virtud de documento judicial, sólo puede llevarse a cabo cuando del mismo resulta la firmeza de la resolución judicial y si dicha firmeza no se acredita solo se puede practicar una anotación preventiva (artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

El último de los defectos es revocado por nuestro CD. Considera que en los casos en los que el juez del concurso haya autorizado la venta directa, sea la expresa para una concreta venta, sea la general de aprobación del plan de liquidación que la comprende, entra dentro de las facultades del registrador su control al calificar la escritura de venta directa.

Pero el control registral no alcanza “al cumplimiento de otros requisitos o condiciones que pudieran haberse previsto en el plan de liquidación y que presupongan una valoración jurídica que no le corresponde, como pudieran ser los términos y condiciones de la venta previstos en el plan”.

Por tanto aplicando esta doctrina al caso que nos ocupa concluye diciendo que no es exigible “una resolución expresa del juez sobre el estricto cumplimiento de las previsiones del plan de liquidación solo por el mero hecho de que la escritura de venta se haya otorgado fuera del plazo de tres meses al que se refiere dicho plan para la venta directa”.

Comentarios: En el plan de liquidación se establecía que “si dentro del prudencial plazo de tres meses a contar desde la aprobación del presente plan, no fuese posible culminar mediante la venta directa las operaciones de liquidación de los activos de la sociedad concursada, esta Administración Concursal solicitaría de este Juzgado la realización en pública subasta de los bienes y derechos no vendidos”; esta cláusula junto con el resto, y la declaración del administrador concursal de que “la transmisión no contraviene el plan de liquidación”, hacen pensar que tal  plazo para la venta no es imperativo ya que es posible que tal venta se hubiera formalizado en tal plazo pero sin otorgar la escritura por falta de obtención de la licencia de segregación o que el trascurso del mismo no determine el fin de un primer plazo de venta directa para pasar a otro en que solo es posible por pública subasta, ya que todo ello requiere tal valoración jurídica que no estaría dentro del ámbito de la calificación del registrador.

Parece que lo esencial en este caso fue la manifestación del administrador concursal de que la venta no contradecía el plan de liquidación, pues si el plan, aunque quizás instado por el deudor, fue aprobado con conocimiento e intervención del administrador concursal, quien mejor conoce la intencionalidad del requisito temporal establecido es precisamente el mismo administrador concursal. (MGV)

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