INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

MARZO – 2020

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

SUMARIO:

NORMATIVA.

Establecimientos financieros de crédito.

APUNTES PARA TEMAS (con Resoluciones recientes).

I CUESTIONES SOBRE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.

1 Ámbito subjetivo de aplicación de la Ley de Contratos de Crédito inmobiliario
2 Depósito de las condiciones generales de contratación. Código identificador del depósito.
3 Intereses de demora

II CONCURSO DE ACREEDORES: LIQUIDACIÓN CONCURSAL.

1. Calificación registral
2. Algunas notas sobre la fase de liquidación concursal

III RECURSO GUBERNATIVO

ENLACES

NORMATIVA:

Establecimientos financieros de crédito.

Tan sólo reseñar que el Real Decreto 309/2020, de 11 de febrero, sobre el régimen jurídico de los establecimientos financieros de crédito, incluye una pequeña reforma del Reglamento del Registro Mercantil para clarificar que los establecimientos financieros de crédito también han de considerarse entidades financieras a los efecto de lo dispuesto en la sección donde se encuentra el precepto y que está dedicada a la inscripción de las situaciones concursales y a su publicidad. Ver resumen completo.

APUNTES PARA TEMAS:

I. CUESTIONES SOBRE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.

Ley de contratos de crédito inmobiliario (ley 5/2019) (LCCI).

Civil: T.77

Mercantil: T. 36 (Notarías). T.37 (Registros)

Hipotecario: T. 48, 50, 52, 54 (Notarías). T. 53, 54, 55, 57 (Registros)

1. ÁMBITO SUBJETIVO DE APLICACIÓN DE LA LCCI.

[La cuestión planteada en la Resolución de 5 de diciembre de 2019 da pie a la Dirección General para resolver una serie de dudas importantes para la aplicación de la LCCI, que son interesantes también, aunque sea en muchos casos como mera referencia, para los temas de oposición.

El supuesto de hecho es el siguiente: Se trata de una escritura de préstamo hipotecario concedido a persona jurídica para la adquisición de la vivienda que se hipoteca. El administrador de la sociedad interviene a título personal como avalista solidario.

Se plantea si resulta aplicable la LCCI al avalista persona física teniendo en cuenta que no tiene la condición de consumidor por ser administrador de la sociedad prestataria. La Resolución resuelve que SI se aplica al avalista persona física aunque no tenga en este caso la condición de consumidor].

REGLA GENERAL.

1 La LCCI no siempre limita su aplicación a los consumidores.

En este punto la LCCI amplía el ámbito subjetivo de protección inicialmente previsto en la Directiva que traspone, pues no siempre limita su aplicación a los consumidores como resulta de la lectura de los artículos 1 y 2 de la Ley. Así sucede en el caso del préstamo hipotecario sobre inmueble de carácter residencial (Art, 2.1 apartado a).

2 La LCCI protege a las personas físicas que sean deudoras, fiadoras o garantes en los siguientes préstamos:

A) Préstamo garantizados con hipoteca u otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial con independencia de que la persona física tenga o no la condición de consumidor [Art. 2.1 a)].

B) Préstamos cuya finalidad sea la adquisición o conservación de derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir. En este supuesto la persona física sí que debe tener la condición de consumidor. (Art.2.1 b))

A estos efectos la persona física tiene condición de consumidor cuando no actúa en el ámbito de su actuación profesional o empresarial.

EL CASO DE LOS PRÉSTAMOS MIXTOS.

El préstamo objeto de la Resolución es un ejemplo de lo que se denominan préstamos mixtos, entendiendo por tales aquellos en los que intervienen en el lado pasivo o posición deudora de la relación jurídica personas físicas y personas jurídicas, planteándose en tales casos cómo se aplica la Ley.

La Resolución resuelve el alcance de la LCCI en el caso de los préstamos mixtos del siguiente modo:

1 Acta de control de transparencia material (Art. 15 LCCI).

– El deber de asesoramiento, información y control notarial se circunscribe a las personas físicas que sean prestatarias, fiadoras o garantes; nunca a la persona jurídica, sea o no consumidora.

– Este deber de información y asesoramiento comprenderá toda la documentación prevista en el artículo 14.1 de la Ley, de modo que, tanto la información y documentación a suministrar por la entidad prestamista, como la actividad del notario, debe comprender todo aquello que -relativo al préstamo o crédito- se expresa en los artículos 14.1 y 15 de la Ley 5/2019. En otras palabras, la información a la persona física comprende la totalidad del clausulado del préstamo o crédito y no se ciñe a su «posición como fiadora o garante».

– Se fundamenta dicha exigencia en que, como ya advirtió la R. de 29 de septiembre de 2014, el fiador o garante queda «afectado» por las condiciones financieras del préstamo en cuanto determinan el alcance de su obligación, aunque la misma sea subsidiaria y se le conceda la posibilidad de reclamar del deudor principal en vía de regreso.

[No obstante, si la persona jurídica, sea o no unipersonal, actúa como consumidora, pese a no ser aplicables las obligaciones formales de la Ley 5/2019, la entidad financiera sí debe cumplir respecto de ella las restantes obligaciones de información que se establecen en relación con los consumidores en la normativa anterior y que sigan vigentes (Orden EHA(2889/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios)]

2 Aplicación de los límites sustantivos o materiales de la Ley.

Se refiere este apartado a las normas directamente aplicables al contenido negocial del préstamo y que afectan directamente a los derechos y obligaciones delos contratantes.

a) Principio de la doble relación jurídica:

Referido a los préstamos mixtos, este principio supone que cabe observar un régimen jurídico distinto según se trate de aplicar el contrato a la persona jurídica o a la persona física.

Por ello, dado que el garante puede obligarse a menos pero no a más que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones (artículo 1826 del Código Civil), es posible pactar un régimen negocial para la sociedad y otro más benigno, ajustado a la LCCI, para las personas físicas.

Partiendo de este criterio, la resolución resuelve los siguientes supuestos.

b) Régimen de gastos del préstamo hipotecario:

Mientras que al fiador o garante persona física no se le pueden imponer los costes del arancel notarial y registral del préstamo, cabe que la persona jurídica prestataria (en particular si no es consumidora) asuma convencionalmente estos costes notariales y registrales (Art. 15.4 LCCI).

c) Vencimiento anticipado (Art. 24 LCCI):

Puede pactarse un régimen distinto para la persona jurídica y para la persona física obligadas por el préstamo, aunque lo más práctico, dice la Resolución, será pactar para todos unas condiciones de vencimiento anticipado por impago que se ajusten a los límites del artículo 24.

“Sin embargo, también debe ser posible (y razonable en función de las circunstancias que se den en cada caso) un pacto en condiciones diferentes con la sociedad prestataria, en cuyo supuesto la persona física garante podrá oponer la sujeción de la ejecutabilidad de la garantía a los plazos y límites establecidos en dicha norma”.

d) Interés ordinario e intereses de demora (Arts. 21 y 25 LCCI):

“Puesto que el garante (persona física) puede obligarse a menos que el deudor principal (persona jurídica), es perfectamente posible que se acuerde en el contrato de préstamo un tipo que no se sujete a esas limitaciones (para las personas jurídicas), y pactar la limitación de la garantía (sea el afianzamiento o la responsabilidad hipotecaria) a cuantías inferiores” en caso de las personas físicas a quienes les resulte aplicable la Ley.

e) Cancelación anticipada (Art. 23 LCCI):

Parece claro que pueden pactarse con el prestatario (persona jurídica) unas condiciones diferentes de las previstas en el artículo 23 de la ley con carácter imperativo para las personas físicas. En realidad, esta previsión contractual no afectará al garante (persona física), puesto que no es él, sino el prestatario, quien pagará y cancelará el préstamo anticipadamente.

“No obstante, ante una situación de incumplimiento del prestatario que provoque la reclamación al garante, pagando éste las cuotas que vayan venciendo para evitar una ejecución, con frecuencia lo más beneficioso para el garante puede ser cancelar anticipadamente el préstamo, en lo que sería un pago de la deuda por un tercero”, y en tal caso la comisión con cancelación anticipada será, como máximo, la imperativamente establecida.

f) Caso del cónyuge:

“El cónyuge que, a los efectos del artículo 1320 del Código Civil, debe prestar su consentimiento a la constitución de la hipoteca sobre la vivienda habitual cuya propiedad sea exclusiva del otro consorte debe considerarse equiparado a estos efectos al hipotecante no deudor y por tanto quedar protegido de forma análoga, otorgando el acta de información previa”.

R. 5 de diciembre de 2019 (13).BOE 26 de febrero de 2020 (2693-13)

2.- DEPÓSITO DE LAS CONDICIONES GENERALES DE CONTRATACIÓN. CÓDIGO IDENTIFICADOR DEL DEPÓSITO.

1 No es obligatorio que en la escritura conste el código identificador de depósito de las condiciones generales en RCGC.

[En el caso debatido, el notario expresa que la escritura contiene condiciones generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Registro de Condiciones Generales de la Contratación (…) añade que ha comprobado, mediante consulta telemática, que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la contratación, habiendo cumplido dicho notario, según afirma, todas las obligaciones que, respecto de dichas condiciones generales, establece el artículo 23 y demás concordantes de la Ley 7/1998. Por todo ello, el defecto expresado en la calificación impugnada no puede ser mantenido].

2 Es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario que el notario haya comprobado que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas en la misma.

[Conforme establece la Instrucción de la Dirección General de 13 de junio de 2019, en el supuesto de que se compruebe, por el notario o por el registrador, que una condición general no ha sido depositada, deberán notificárselo al Ministerio de Justicia, en cumplimiento de su deber general de colaboración con la Administración, para que éste proceda en la forma establecida en el artículo 24 de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación].

3.- INTERÉS DE DEMORA.

No cabe fijar un interés de demora inferior al establecido en la Ley. La LCCI no permite negociar y fijar un tipo de demora inferior al legal. Por tanto, el legislador español ha excluido la autonomía de la voluntad para fijar los intereses de demora

R.5 de diciembre de 2019 (14). BOE 26 de febrero de 2020 (2694).

R. 5 de diciembre de 2019 (15) BOE 26 de febrero de 2020 (2695).

R.5 de diciembre de 2019 (16). BOE 26 de febrero de 2020 (2696)

R.5 de diciembre de 2019 (17) BOE 26 de febrero de 2020 (2697).

R.5 de diciembre de 2019 (18). BOE 26 de febrero de 2020 (2698)

R.5 de diciembre de 2019 (19) BOE 26 de febrero de 2020 (2699)¡

II. CONCURSO DE ACREEDORES. Liquidación concursal.

Mercantil: T. 48 (Notarías) y 49 (Registros).

Hipotecario: T. 43 (Notarías). T. 48 (Registros)

1.- CALIFICACIÓN REGISTRAL.

Con ocasión de la inscripción de una compraventa de finca vendida por entidad concursada se plantean en la calificación registral una serie de cuestiones:

1 SOBRE EL PLAN DE LIQUIDACIÓN.

¿Es necesario aportar el plan de liquidación concursal mediante la presentación de un testimonio expedido por la autoridad judicial competente, sin que sea admisible la aportación de una fotocopia? SI.

No cabe la presentación de fotocopias porque, reitera la Resolución, “… uno de los principios básicos de nuestro Derecho hipotecario es que sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro. Esta exigencia de titulación auténtica derivada del principio de legalidad al que responde el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. Además, tratándose de documentos judiciales, sean resoluciones o diligencias de cualquier índole, el documento a presentar debe ser la ejecutoria, mandamiento o testimonio correspondiente expedido por quien se halle facultado para ello con las formas y solemnidades previstas en las leyes, extremos que no se dan en este caso, ya que la documentación aportada a calificación consiste en meras fotocopias, es decir reproducciones xerográficas de un documento…”.

2 SOBRE EL AUTO JUDICIAL.

¿Es preciso que conste la firmeza del auto judicial por el que se aprueba el referido plan de liquidación? SI, si lo que se pretende es causar el asiento definitivo de inscripción.

El problema se plantea porque, conforme a la Ley Concursal, la resolución judicial que aprueba el plan de liquidación produce efectos de inmediatos, por lo que el administrador concursal debe iniciar sin demora las operaciones de liquidación. Por tanto, no es que tenga la facultad de liquidar sino que tiene el deber legal de hacerlo, para lo cual dispone del plazo de un año (ex artículo 153.1 de la Ley Concursal), sin perjuicio de que el juez, al aprobar el plan, puede fijar un plazo menor o, transcurrido ese año, permitir que esas operaciones se prolonguen si existiera justa causa que justifique la dilación.

¿Y si hay recursos contra el auto aprobatorio del plan de liquidación? ¿Se suspende automáticamente su ejecución? NO.

Desde el punto de vista de la legislación concursal hay que tener en cuenta que caben recursos contra el auto de aprobación del plan de liquidación, sin embargo, tales recursos, si bien impiden la firmeza inicial del auto, no producen la suspensión total o parcial de la liquidación salvo que el juez lo apruebe, resultando por ello que el administrador concursal puede (y debe) realizar enajenaciones estando pendiente la resolución del recurso planteado y por ello la firmeza del auto.

Por su parte, la legislación registral exige que los títulos judiciales inscribibles estén extendidos en ejecutoria judicial, siendo así que: (i) no hay «ejecutoria» sin que la resolución judicial a que se refiera (sentencia, auto) haya alcanzado firmeza (artículo 245.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial); (ii) según el artículo 207.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que es fuente subsidiaria de la Ley Concursal (disposición final quinta de esta Ley 22/2003, de 9 julio), «son resoluciones firmes aquéllas contra las que no cabe recurso alguno bien por no preverlo la ley, bien porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna de las partes lo haya presentado»

Conclusión:

“…Con fundamento en dichos preceptos legales es doctrina reiterada de este Centro Directivo (…) que la práctica de asientos definitivos en el Registro de la Propiedad, como son las inscripciones y las cancelaciones, ordenada en virtud de documento judicial, sólo puede llevarse a cabo cuando del mismo resulta la firmeza de la resolución judicial (artículos 40, 79, 80, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria y 174 del Reglamento Hipotecario). Mientras que dicha firmeza no quede oportunamente acreditada, solo sería posible practicar una anotación preventiva (artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

3 SOBRE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL:

¿Qué alcance debe tener la calificación registral?

La STS 315/2019, de 4 de junio (Sala Primera) dictada en el marco de la tramitación de un juicio verbal en el que se cuestionaba la calificación registral de una venta en fase de liquidación del concurso sienta la siguiente doctrina:

– La apertura de la liquidación levanta la prohibición de disponer bienes del concursado prevista en el art. 43 LC.

– Las reglas previstas legalmente para la realización de los activos del deudor concursado (Art. 149 LC) se aplican en defecto de las específicamente aprobadas por el juez en el plan de liquidación (art. 148 LC).

– Del conjunto de la normativa se desprende que la enajenación de bienes inmuebles debe realizarse por la vía de apremio, por subasta, salvo que el juez del concurso haya autorizado la venta directa, ya sea al aprobar un plan de liquidación ya sea de forma específica para ese acto.

– Por ello una venta directa de bienes del concursado debe contar con la resolución judicial que lo autoriza, ya sea la expresa para esa venta ya sea la general de aprobación del plan de liquidación que lo comprende.

– El registrador puede controlar esta exigencia legal al calificar la escritura de venta directa. Pero el control afecta a la existencia de esa autorización judicial, no al cumplimiento de otros requisitos o condiciones que pudieran haberse previsto en el plan de liquidación y que presupongan una valoración jurídica que no le corresponde, como pudieran ser los términos y condiciones de la venta previstos en el plan.

– El registrador, para corroborar la existencia de la autorización judicial de venta directa (la específica o la general de aprobación del plan de liquidación), deba exigir su aportación junto con la escritura. (por ello la calificación negativa del registrador, que suspende la inscripción mientras no se aporte el plan de liquidación o una resolución específica que autorizara la venta directa en ese caso, se acomoda a lo previsto en el art. 18 LH).

Supuesto de hecho: En el caso debatido la cuestión que se plantea deriva de las reglas recogidas en el plan de liquidación, pues, conforme a ellas, a la fecha del otorgamiento de la escritura se habría superado el plazo previsto en el plan de liquidación para la enajenación de los bienes por el sistema de venta directa.

Concretamente, el plan de liquidación disponía lo siguiente: «si dentro del prudencial plazo de tres meses a contar desde la aprobación del presente plan, no fuese posible culminar mediante la venta directa las operaciones de liquidación de los activos de la sociedad concursada, esta Administración Concursal solicitaría de este Juzgado la realización en pública subasta de los bienes y derechos no vendidos»

¿Se necesita la declaración por el juez concursal de que la venta se ajusta al plan de liquidación aprobado? NO.

De los términos del plan de liquidación “no resulta indudablemente que sea necesaria una eventual declaración del juez de que la venta se ajusta al plan de liquidación aprobado. Y es que de la sola cláusula del plan de liquidación transcrita en la nota de calificación (…) no se desprende terminantemente que, atendiendo a las restantes cláusulas del mismo, y a la manifestación realizada por el administrador concursal en la escritura según la cual «la transmisión no contraviene el referido plan de liquidación», dicho plan haya sido incumplido. (…) Todo ello son circunstancias que requieren una valoración jurídica que, como ha precisado la referida Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de junio de 2019, no corresponde al registrador. (…)

Por tanto, no cabe confirmar el defecto apreciado por el registrador en lo relativo a la exigencia de una resolución expresa del juez sobre el estricto cumplimiento de las previsiones del plan de liquidación solo por el mero hecho de que la escritura de venta se haya otorgado fuera del plazo de tres meses al que se refiere dicho plan para la venta directa…”.

2.- ALGUNAS NOTAS SOBRE LA FASE DE LIQUIDACIÓN CONCURSAL.

1 Determinado el activo y pasivo del deudor en la fase común del concurso, el procedimiento concursal desemboca en el convenio celebrado entre el deudor y los acreedores y aprobado judicialmente, o bien en la fase de liquidación: (i) Convenio: Mediante el convenio se pretende conservar la empresa a la vez que satisfacer el interés de los acreedores mediante acuerdos de quita o espera, o ambos a la vez. (ii) Liquidación: Tiene por objeto la realización o monetarización de la masa activa para pagar a los acreedores.

2 La liquidación es la solución cuando no se alcanza el convenio entre deudor y acreedores o cuando el convenio alcanzado resulta ineficaz. Frente a la conservación de la empresa que pretende el convenio, la liquidación concluye con la realización de la masa activa y consiguiente extinción de la empresa (y baja en los registros públicos).

3 Plan de liquidación: El plan elaborado y aprobado por el juez del concurso es la norma que rige la liquidación. En defecto de plan, o complementándolo, se aplicarán las normas subsidiarias previstas en la Ley Concursal.

Su elaboración corresponde a la administración concursal en el plazo de 15 días desde la apertura de la fase de liquidación (Art. 148 LC). Además de contener el inventario de la masa activa, el plan debe detallar las normas para su realización o liquidación.

4 Aprobación del plan: El plan de liquidación debe ser aprobado por el juez del concurso y tendrá desde su firmeza carácter inmediatamente ejecutivo, por lo que comenzará la ejecución del mismo con las consiguientes ventas de los activos..

Mediante el auto se aprobará el plan de liquidación, con o sin modificaciones (artículo 148.2, inciso segundo, de la Ley Concursal), o bien se decretará que las operaciones de liquidaciones se ajusten a las reglas legales supletorias (artículo 149 de la Ley Concursal) tiene carácter inmediatamente ejecutivo. Salvo el casos de suspensión, el cumplimiento del deber legal de liquidar no admite demora

5 Recursos: Contra ese auto de aprobación del plan de liquidación puede interponerse por legitimado recurso de apelación (artículo 148.2, inciso tercero, de la Ley Concursal), pero la admisión del recurso no tiene, por regla general, efectos suspensivos.

6 El administrador concursal:

La liquidación implica la sustitución de las facultades que pudieran tener los administradores de la empresa por la administración concursal.

El nombramiento del administrador concursal es competencia exclusiva del juez, pero sus facultades representativas derivan directamente de la ley. La representación que ostenta el administrador concursal es, pues, una representación ex lege por cuanto es la ley quien determina y configura las facultades de la administración concursal

El administrador concursal debe iniciar sin demora las operaciones de liquidación salvo los casos de suspensión: no es que tenga la facultad de liquidar; es que tiene el deber legal de hacerlo, para lo cual dispone del plazo de un año (arg. ex artículo 153.1 de la Ley Concursal), si bien el juez, al aprobar el plan, puede fijar un plazo menor o, transcurrido ese año, permitir que esas operaciones se prolonguen si existiera justa causa que justifique la dilación.

Antes de este momento, sólo en situaciones excepcionales se pueden vender activos del concursado con fines de liquidez o tesorería que la empresa necesite.

El administrador concursal responderá del incumplimiento de las reglas contenidas en el plan de liquidación. Los efectos de la infracción serán los previstos por el ordenamiento jurídico, y la enajenación realizada no podría producir los efectos traslativos pretendidos por las partes.

R. 5 de diciembre de 2019. BOE 26 de febrero de 2020.

III. RECURSO GUBERNATIVO

Hipotecario: T.20 (Notarías). T.23 (Registros)

La posibilidad de volver a presentar el título una vez caducado el asiento de presentación anterior, y la subsiguiente petición de nueva calificación y cierre registral de la finca a los títulos posteriores (Art. 108 RH) no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada, ya se trate de un recurso potestativo ante esta Dirección General, o de una impugnación directa ante los tribunales a través del juicio verbal (cfr. artículo 324 de la Ley Hipotecaria), pues en tales casos la resolución que recaiga será definitiva, sin posibilidad de reproducir la misma pretensión.

R. 5 de diciembre de 2019. BOE 26 de febrero de 2020.