SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2018-2020 Nº 13

Coordina: Asier Fernández Ruiz

En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 15 de enero de 2020.

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NUEVA ETAPA BILBAO

1.- Procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria

2.- Comisión por amortización anticipada

3.- Subapoderamiento

4.- Ejecución de resolución de permuta

5.- Impugnación de modificación estatutaria

6.- Ampliación de obra con creación de dos elementos

Enlaces

1.- PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA

Con ocasión de una escritura de venta, se solicita una rectificación de cabida de una finca urbana con arreglo al procedimiento del 199 de la Ley Hipotecaria, que en Registro mide 135,09 metros cuadrados, para hacer constar la mayor superficie que consta en catastro y que es de 152,19 metros cuadrados. Dada la situación especial en País Vasco ¿creéis aplicable el 199 LH?

Es importante poner relieve desde un principio que la situación existente en el País Vasco no es homogénea, ya que al disponer cada territorio histórico de su propio catastro el estado de la negociación del convenio y las posibilidades de actuación en cada caso son distintas.

Dicho esto, y dado que con carácter general no existe un convenio firmado que venga a hacer las veces de instrucción conjunta, hemos de plantearnos si es posible o no aplicar el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para poder registrar un exceso de cabida superior al 10%.

Igualmente ha de tenerse en cuenta que tras la reforma de 2015, la Ley Hipotecaria regula en su título VI dos procedimientos distintos: los tendentes a regular un exceso de cabida recogidos en el artículo 201, que como consecuencia accesoria lleva consigo la incorporación de la descripción gráfica de la finca, y el que tiene por objeto la incorporación de la base gráfica catastral como complemento a la descripción literaria de la finca, que puede tener como consecuencia accesoria que se recoja un exceso de la cabida inscrita, contemplado en el artículo 199. Por tanto se aprecia que nos encontramos con dos procedimientos diferenciados y que cada uno tiene una finalidad propia y específica, si bien como consecuencia de los efectos accesorios ambos producen unos efectos prácticos similares.

No obstante es relevante tener en cuenta cuál es esa finalidad principal del procedimiento.

El artículo 199 de la Ley Hipotecaria es un procedimiento que tiene por objeto, como se ha dicho, complementar la descripción literaria de la finca mediante la incorporación gráfica de la finca con el fin último de lograr la coordinación con del Registro con el catastro.

Ha de plantearse en este punto cuál es la finalidad propia de este procedimiento, si la incorporación de base gráfica o la coordinación con catastro. Así, en caso de ser la primera, podrá procederse a la incorporación de bases y su consiguiente consecuencia accesoria de ampliación de superficie a pesar de resultar imposible la coordinación con catastro. En cambio, si fuese la coordinación con catastro mediante la incorporación de base gráfica catastral, entonces no será posible acudir a este procedimiento en tanto no esté habilitado el canal de comunicación con los catastros forales en orden a lograr la referida coordinación.

Esta última parece ser la finalidad del artículo, o al menos eso resulta de los siguientes extremos: el hecho de que el artículo 199.1 alude a la incorporación de la base catastral, el hecho de que sólo excepcionalmente se prevé la posibilidad de acudir a alternativa (cuando manifieste que la catastral no coincide con la realidad, no cuando no exista, a diferencia de la inmatriculación), la prevención de notificación a catastro para la coordinación, y la limitación en cuanto a la publicidad sólo al período de tiempo que medie hasta la recepción de la comunicación de catastro.

Por ello, en principio parece que en el País Vasco no es aún posible acudir al procedimiento del artículo 199, salvo que sea uno de los Registros que está en pilotaje de coordinación con el respectivo catastro foral.

2.- COMISIÓN POR AMORTIZACIÓN ANTICIPADA

En escritura de préstamo hipotecario se observa que se fija una comisión por amortización anticipada en período de tipo de interés frontal cuando el préstamo es a interés variable fijada para ese período como si fuese interés fijo.

En particular se observa que ello sucede en los préstamos de Laboral Kutxa, en el que se señala para el primer año, durante el cual se pacta un tipo frontal/inicial, que después pasará a ser variable, una comisión máxima del 2%, pasando después a señalarlo en 0,15 por los restantes cuatro.

La cuestión principal es determinar si el periodo denominado de tipo inicial es o no un período a tipo fijo, o sólo una prevención específica (para el comienzo del préstamo) dentro de un préstamo a tipo fijo. La solución podría resultar de la propia configuración del préstamo. Si la duración del período inicial es igual o inferior a la duración de los distintos períodos entre las revisiones derivadas del interés variable, entonces debería considerarse que la totalidad del préstamo es a interés variable y por tanto la comisión aludida no es ajustada a la normativa. En cambio si el período de interés inicial es superior a los períodos entre revisiones (por ejemplo duración de un año cuando luego las revisiones son semestrales), entonces sí podríamos entender que nos encontramos con un período a tipo fijo en el que la comisión está pactada de manera adecuada.

A estos efectos ha de tenerse en cuenta que el denominado período irregular, de ajuste o similar no debería ser computado a esos efectos, ya que el mismo tiene por objeto ajustar la fecha que transcurre desde la firma de la escritura a la primera fecha de liquidación.

En todo caso ha de tenerse en cuenta que tras la ley de crédito inmobiliario esta comisión tendrá además otro límite que necesariamente ha de ser recogido en la escritura, y es que no podrá exceder tampoco de la pérdida que sufra la entidad acreedora.

3.- SUBAPODERAMIENTO

Apoderado compareciente en escritura reseñando únicamente escritura de sustitución de poder y sin hacer reseña de la escritura de apoderamiento primitiva, ¿es suficiente o tiene que dar juicio de suficiencia de la primera escritura?

En caso de que se califique de manera expresa en la reseña que el compareciente actúa en virtud de una escritura de subapoderamiento es suficiente con que el juicio de suficiencia se efectúe en relación con esta última, sin extenderse al primer o anterior apoderamiento.

Así lo reconoció la Dirección General de los Registros y del Notariado en resolución de 25 de octubre de 2016, donde entiende que el juicio de suficiencia para el subapoderamiento queda bajo la fe pública del Notario autorizante de la propia escritura de subapoderamiento.

Por tanto deberán ser reseñadas todas y cada una de la escrituras de apoderamiento y subapoderamiento, pero sólo será necesario que se presente al Notario autorizante de la escritura la última escritura en cuya virtud actúa el compareciente que será aquélla respecto de la cual el Notario haya de formular el juicio de suficiencia.

4.- EJECUCIÓN DE RESOLUCIÓN DE PERMUTA

Inicialmente consta inscrita permuta de solar a cambio de 14 pisos y efectivo en metálico. Ante el incumplimiento de la Sociedad adquiriente del solar se insta procedimiento de incumplimiento de la permuta. Dictada sentencia resolviendo la permuta, en la que se obliga a la Sociedad a devolver las fincas, se dicta despacho de ejecución. Sobre la finca constan inscritas dos hipotecas posteriores a la permuta.

Se presenta auto de despacho de ejecución. Hablado con el interesado interesa al menos tomar alguna anotación para avisar a terceros. Se solicita recomendación por parte del Seminario.

Habiéndose obtenido sentencia de resolución de la permuta, procede ahora la ejecución del fallo, a cuyo efecto se procede a la ejecución de la sentencia mediante el correspondiente procedimiento de ejecución.

Con la finalidad señalada de avisar a terceros de la situación parece que lo conveniente sería que se practique una anotación preventiva de la demanda de ejecución. A este efecto deberá solicitarse al órgano judicial y presentarse en el Registro el correspondiente mandamiento ordenando la práctica del asiento correspondiente.

5.- IMPUGNACIÓN DE MODIFICACIÓN ESTATUTARIA

Como continuación del caso expuesto en el café hipotecario de 3 de abril de 2019, en el que se aludió a la existencia de una mención relativa al destino del edificio, a fin de poder autorizar estatutariamente el destino de los departamentos a apartamentos turísticos, se ha inscrito la correspondiente modificación estatutaria. La misma contempla la posibilidad de destinar los departamentos a todos los usos permitidos por las ordenanzas. Ahora ha comparecido ante el Registro uno de los propietarios de la Comunidad manifestando que quiere demandar la referida actuación porque a su entender no refleja el sentir de lo manifestado en la Junta.

Se agradece por parte de los asistentes que se nos mantenga informados del devenir de aquellos casos que ya se han tratado con anterioridad.

Se recomienda que se aconseje al interesado la práctica de una anotación de demanda, a fin de que, si la misma prosperase, afecte a los terceros que entre tanto puedan adquirir alguno de los departamentos.

6.- AMPLIACIÓN DE OBRA CON CREACIÓN DE DOS ELEMENTOS

Se presenta una modificación de obra, en virtud de la cual se procede a crear dos elementos dentro de la edificación, cuando antes sólo había una. Además, existe una ampliación la obra que consta inscrita.

Esta obra, en la cual se constituye una vivienda más y se amplía la edificación, es una obra nueva que debe reunir la totalidad de los requisitos: seguro decenal, certificado de eficiencia energética, declaración de técnico sobre la finalización conforme a la licencia y seguro decenal (salvo que concurra alguna de las excepciones legalmente previstas).

Se pone de manifiesto el hecho de que la licencia contempla una sola vivienda. No obstante se señala por los presentes que si la licencia de primera ocupación recoge la existencia de las dos viviendas, será admisible la inscripción, ya que la misma acredita la sujeción de la obra, tal y como ha sido realizada, a la legalidad urbanística.