En  AGOSTO, se han publicado 68 resoluciones. Se ofrecen en  ARCHIVO APARTE.

También se incluyen las 49 resoluciones publicadas en los dos últimos días de JULIO (a partir de la 268).

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

268.⇒⇒⇒ PRÉSTAMO HIPOTECARIO A FAVOR DE EMPLEADO. INTERESES DE DEMORA. En las hipotecas de financiación de la vivienda de préstamos del banco a un empleado, puede estipularse en beneficio de la persona adherente y consumidora un interés de demora inferior al legal, incluso para el caso de que el prestatario deje de ser empleado del banco.

322.⇒⇒⇒ CANCELACIÓN ANOTACIÓN DE EMBARGO CONFORME AL ART. 210 LH POR PETICIÓN EXPRESA. La anotación de embargo, al tener una indudable eficacia real, encaja sin dificultad en la expresión “cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales” que utiliza la regla octava del artículo 210 de la Ley Hipotecaria a los efectos de poder ser cancelada por transcurso del plazo de 20 años.

269.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA CONTRA ALQUILERES TURÍSTICOS. La cláusula estatutaria que limita o condiciona los alquileres turísticos sólo puede acordarse por una mayoría de tres quintos si se ciñe escrupulosamente al supuesto previsto en la letra e) del art. 5 LAU (amueblada, determinados canales, normativa sectorial turística…).

271.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD CUANDO UNA CUOTA ESTA INSCRITA CON CARÁCTER PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL. Para extinguir una comunidad romana sobre varios inmuebles, si una cuota está inscrita con carácter presuntivamente ganancial y se hacen lotes diferentes, ha de comparecer el cónyuge. La disolución de comunidad no encaja en la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo.

274.*** HERENCIA. CAUSANTE CASADO BAJO EL RÉGIMEN DEL FUERO DE BAYLÍO. En los matrimonios sujetos al Fuero de Baylío se origina una comunidad patrimonial, en la que todos los bienes aportados por cualquiera de los cónyuges al matrimonio, antes o después de su celebración, y cualquiera que sea su procedencia, se hacen comunes y corresponden por mitad a cada uno de los cónyuges. Esa comunidad universal de bienes actúa desde el momento de disolverse la sociedad, pudiendo mientras tanto los cónyuges disponer de los bienes propios con absoluta libertad.

280.*** INMATRICULACIÓN. VARIAS FINCAS CON UNA REFERENCIA CATASTRAL. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. RED NATURA 2000. Para inmatricular una finca discontinua ha de tratarse como una sola, con expresión de la relación funcional de las porciones y ser coincidente el conjunto con la representación gráfica catastral. No existe derecho de tanteo y retracto por el mero hecho de que un terreno esté situado en la Red Natura 2000. Ha de notificarse y pedir informe a la Administración competente por si las obras y el terreno invaden dominio público.

287.*** CAUSAS DE SUSPENSIÓN DE LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA ANTE NOTARIO. La suspensión del procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca ante notario tiene las causas tasadas, entre las que no se encuentra la interposición de una demanda civil de nulidad de la obligación principal.

290.*** DACIÓN EN PAGO. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. Los derechos de adquisición preferente previstos en el artículo 25 LAU para los casos de la compraventa no son aplicables a las daciones en pago de deuda. Es inequívoca la voluntad del legislador de limitar estos derechos sólo y exclusivamente a la compraventa.

291.*** ACEPTACIÓN TÁCITA DE HERENCIA. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. SUBROGACIÓN EN LA POSICIÓN DE ARRENDATARIO. Sin perjuicio de que, en situaciones concretas, ciertos actos de disposición pueden incluirse en la categoría de actos de administración –administración dinámica, no estática–, si tales actos no son «de mera conservación o administración provisional», implicarán necesariamente la aceptación tácita de la herencia.

292.*** ACTA DE OCUPACIÓN DIRECTA. CALIFICACIÓN DEL PODER EN DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. En el caso del documento administrativo el registrador ha de calificar la suficiencia las facultades representativas de quien comparece en representación del titular registral, lo que podrá valorar a tenor del contenido del propio documento público que contenga el acto inscribible certificado por el Secretario o mediante la aportación del propio título legitimador u otro medio fehaciente. Para admitir el pago que no sea en dinero en Andalucía en las Actas de Ocupación Directa es preciso acuerdo con el titular.

298.*** DESHEREDACIÓN: EXISTENCIA O NO DE HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO. Regla general: No cabe exigir que se acredite la inexistencia de otros descendientes que los designados en el testamento. Desheredación: No cabe exigir que se acredite la inexistencia de descendientes de la persona desheredada. Todo ello conduciría a la ineficacia del testamento como título sucesorio.

301.*** INMATRICULACIÓN MEDIANTE EXPEDIENTE NOTARIAL. DETERMINACIÓN DE COLINDANTES. CARTOGRAFÍA CATASTRAL VERSUS PLANIMETRÍA. CERTIFICACIÓN ÚNICA. Para determinar los colindantes a los que hay que notificar se debe de acudir a la cartografía catastral y no sólo a la planimetría. La certificación que se solicite y emita debe ser única incluyendo desde el principio toda la información, incluyendo los colindantes.

304.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL OTORGADA POR ALBACEA. ACEPTACIÓN TÁCITA. «Posible» cambio de criterio sobre facultades de albacea para la constitución de régimen de división horizontal concurriendo legatarios.

307 y 310.*** COMPRAVENTA. ATRIBUCIÓN DE CARÁCTER PRIVATIVO DEL BIEN POR LOS CÓNYUGES SIN ACREDITAR LA PROCEDENCIA DEL DINERO. Para la DG es admisible que, unos cónyuges casados en gananciales, pacten en una escritura de compraventa y en favor del marido, el carácter privativo de los inmuebles comprados por éste, aunque no se acredite el carácter del dinero empleado, ya que, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, ambos, pueden excluir la presunción de ganancialidad del art 1361 c.c., quedando acreditado el carácter oneroso del negocio, pues existe una perfecta conmutatividad sinalagmática entre el carácter de lo adquirido y los fondos empleados.

315.*** INMATRICULACIÓN CON APORTACIÓN AL MATRIMONIO: NO ES NECESARIAMENTE UN MERO TÍTULO INSTRUMENTAL. Cabe inmatricular mediante doble título, uno previo de compraventa (con confesión privatividad precio) y otro posterior (al año) de aportación al matrimonio sujeto a Gananciales.

325.*** HIPOTECA. EJECUCIÓN EN CASO DE VENCIMIENTO PARCIAL. INSCRIPCIÓN PARCIAL. Para poder ejecutar una hipoteca por impago parcial del préstamo, en los términos previstos en la LEC, es necesario que el pacto conste de forma expresa en la escritura para poder ser así reflejado en el registro. En este caso se puede aplicar la inscripción parcial al haber una cláusula en la escritura que la prevé.

317.*** PROTOCOLIZACIÓN DE CUADERNO DE LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES. NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DEL LEGITIMARIO. Es necesaria la intervención de los legitimarios en la liquidación de la sociedad de gananciales, igual que sucede para el caso de la partición.

327.*** HIPOTECA. VIVIENDA QUE CONSTITUYE DOMICILIO HABITUAL PERO NO FAMILIAR. La afirmación de que la vivienda objeto del acto dispositivo no es la conyugal ni familiar cumple adecuadamente con las exigencias legales y reglamentarias referidas.

334.*** VENTA DE FINCA COLINDANTE CON EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. CERTIFICACIÓN DE COSTAS EMITIDA FUERA DE PLAZO. En segundas transmisiones de fincas colindantes con el dominio público, el Servicio de Costas dispone del plazo de un mes desde que reciba la comunicación del registrador para remitir la preceptiva certificación sobre la posible invasión del dominio público. Si transcurre dicho plazo de un mes sin que ésta se haya recibido en el Registro, ha de practicarse la inscripción, pues opera el silencio positivo.

344.*** AMPLIACIÓN OBRA NUEVA. NÚMERO DE POLICÍA. SUPERFICIE DE PARCELA OCUPADA. No se alteran los datos registrados de nombre y número de la calle, o los números de polígono y parcela de la finca si no se acreditan. Pero ello no impide la inscripción de la ampliación. No hay que georreferenciar la porción de suelo ocupada por la edificación ya inscrita si la ampliación de obra nueva consiste en una nueva planta.

346.*** HERENCIA. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO. En el fideicomiso de residuo la condicionalidad se refiere al “quantum” pero no al llamamiento. El fideicomisario de residuo adquiere su derecho desde la muerte del causante y lo transmite a sus herederos.

351.*** SEGREGACIÓN POR ANTIGÜEDAD DE FINCA RÚSTICA. Para escriturar e inscribir segregaciones debe aportarse la oportuna licencia, la declaración de innecesariedad o la declaración que expresamente declare el transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar.

356.*** CESIÓN DE HIPOTECA A FAVOR DE UN FONDO DE TITULIZACIÓN. NO NOTIFICACIÓN AL DEUDOR. Esta R. analiza la titulización, cesión de créditos y los fondos de titulización. Al no constituir la notificación al deudor un requisito constitutivo para la validez de la cesión del crédito, la inscripción de la misma tampoco precisa de esa notificación previa al deudor para poder practicarse, como se infiere de los artículos 149 y 151 de la Ley Hipotecaria, salvo, quizás, en créditos litigiosos.

357.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. El procedimiento del art. 201 LH permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (superficie y linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (superiores o inferiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca.

361.*** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. LICENCIA. Atribuir a los elementos privativos de la división horizontal el uso exclusivo de una determinada parcela de terreno agotando la superficie de la finca no ocupada por las edificaciones, implica una efectiva división del suelo.

362.*** HERENCIA. MODIFICACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL SIN EL CONCURSO DE LOS LEGATARIOS. En los legados de cosa específica y determinada la propiedad del bien pasa recta vía al legatario desde la muerte del testador. Lo fundamental es que se trate de cosa o derecho “inequívocamente identificados”.

366.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL. NUMERUS CLAUSUS ART 42 LH IMPIDE AUTONOMIA VOLUNTAD. Las anotaciones preventivas son un numerus clausus de supuestos que no admiten figuras atípicas ni pueden desnaturalizar la estructura del registro y menos por la sola autonomía de la voluntad de los interesados.

368.*** HIPOTECA DE LOCAL COMERCIAL SIN QUE CONSTE SI EL PRESTATARIO ES CONSUMIDOR. FORMA DE SUBSANAR DEFECTOS DE TRANSPARENCIA Y FALTA DE ACTA PREVIA. En el caso de hipoteca de locales por persona física consumidora es aplicable la LCCI 5/2019 y por ello tiene que haberse seguido todo el procedimiento de transparencia y otorgado el acta notarial previa. Si el hipotecante es un no consumidor tiene que manifestarlo en la escritura pues es una situación de hecho. Es posible subsanar este tipo de defectos por falta de transparencia y por tanto salvar la ineficacia del contrato, siempre que se otorgue una escritura confirmatoria de la primera con novación modificativa, en su caso, de las cláusulas que hayan de adaptarse a dicha ley.

372.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA FLOTANTE POR CADUCIDAD. ADVERTENCIA AL RECURRENTE DE NO ACREDITAR LA REPRESENTACIÓN. Es posible la cancelación por simple instancia de una hipoteca flotante del art. 153 bis de la LH, una vez vencido su plazo de duración o sus prórrogas, en su caso, pactadas en la escritura de hipoteca. El registrador ha de apercibir al recurrente que, si no acredita la legitimación se le tendrá por desistido.

373.*** DIVISIÓN HORIZONTAL. ACREDITACIÓN DE LA ANTIGUEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN. Para inscribir una división horizontal por antigüedad se precisa que los documentos que la acrediten refieran dicha antigüedad no solo a la edificación sino a la configuración del edificio que se pretende inscribir, con una descripción individualizada de cada elemento al menos respecto a superficie construida y su uso.

374.*** HIPOTECA SOBRE VIVIENDA. CORREO ELECTRÓNICO DE HIPOTECANTE NO DEUDOR Y AVALISTA. La constancia de una dirección de correo electrónico del garante es un requisito para la inscripción registral de la escritura.

376.*** HIPOTECA. RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. INTERÉS DE DEMORA. Sin perjuicio de los límites legales imperativos, hay libertad para fijar la responsabilidad hipotecaria en garantía de los intereses ordinarios y de demora. A efectos hipotecarios el interés de demora no debe fijarse obligatoriamente sumando tres puntos al interés remuneratorio fijado a efectos hipotecarios.

378.*** HERENCIA SUJETA AL DERECHO SUIZO. Resolución sobre el valor y alcance del certificado sucesorio suizo y sobre los juicios que el notario debe realizar en las sucesiones con repercusiones transfronterizas.

272.** REANUDACIÓN DE TRACTO ART 208 LH. DUDAS DEL REGISTRADOR Y NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN. En los expedientes de dominio para reanudar el tracto interrumpido, cuando el notario solicite el certificado previsto en el artículo 203 LH, el registrador debe expedirlo, sin que pueda negarse porque considere que no procede tramitar dicho expediente por no haber ruptura del tracto, aunque puede y debe hacer constar sus dudas y advertencias en el certificado para que el notario las tenga en cuenta.

273.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA, REHABILITACIÓN DE EDIFICIO Y CONSTITUCIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL. La dispensa del seguro decenal por rehabilitación del edificio exige una manifestación o un certificado del arquitecto en este sentido sin que baste su mera comparecencia en la escritura. El principio de especialidad impide la inscripción de una finca con error en los linderos.

276.** PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. JUCIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. Siendo el juicios de suficiencia distinto al de equivalencia, cuando el juicio de suficiencia se produce de forma expresa necesariamente ha de implicar el de que el poder es equivalente.

281.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN DE CONTENIDOS DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. INTERÉS LEGÍTIMO. Es posible certificar de los asientos de presentación, pero son aplicables los mismos requisitos relativos al interés legítimo, incluso con más cautela.

282.** CONVENIO REGULADOR. APROBACIÓN JUDICIAL. TÍTULO INSCRIBIBLE. Puede inscribirse la liquidación de la Sociedad de Gananciales en convenio regulador de divorcio, aunque aquélla conste en documento separado, si ha sido presentado conjuntamente con la demanda y la aprobación judicial lo sea para todo el conjunto.

288.** COMPRAVENTA POR CÓNYUGES ALEMANES. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. CUOTA DE ADQUISICIÓN. En los casos en los que la escritura se limite a expresar que los cónyuges extranjeros adquieren con sujeción a su régimen económico matrimonial sin que conste cuál sea este, si el registrador tiene conocimiento del mismo y, por ejemplo, es un régimen de separación, se considera justificada su exigencia sobre la constancia en dicha escritura de la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario.

289.** COMPRAVENTA. SITUACIÓN ARRENDATICIA. VIVIENDA «OCUPADA» U «OKUPADA». Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición deberá el vendedor declararlo en la escritura bajo pena de falsedad en documento público (Art. 25.5 LAU).

293.** CONDICIÓN RESOLUTORIA. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE REINSCRIPCIÓN. La anotación preventiva de instar la resolución de una compraventa con condición resolutoria, solo se puede obtener porque así lo decrete el juzgado competente a solicitud del interesado, y no por un acta notarial.

296.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA: CABE INSCRIBIR SI 3er POSEEDOR NO DEMANDADO, POSTERIOR A LA DEMANDA Y ANTERIOR A LA NOTA MARGINAL, ES REQUERIDO DE PAGO EX POST Y NO SE OPONE. Puede inscribirse la adjudicación derivada de la ejecución de hipoteca aun cuando aparezca durante el proceso un 3er POSEEDOR no demandado, que inscribe después a la demanda pero antes que la nota marginal, si es requerido de pago ex post y no se opone.

302.** SEGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA SEGREGADA Y RESTO. NO COMBINACIÓN DE ALTERNATIVA Y CATASTRAL. En caso de segregación, como regla general, no sólo ha de georreferenciarse la finca segregada, sino también el resto. Hay excepciones conectadas con el art. 47 RH. No cabe georreferenciar en parte utilizando datos catastrales y, en parte, utilizando una representación gráfica alternativa.

308.** HERENCIA. SEGREGACIÓN, DETERMINACIÓN Y ENTREGA DE LEGADOS. La entrega de dos legados de inmuebles, que exigen la previa segregación o división de una finca única de la testadora, en dos porciones (una para cada grupo de colegatarios -sobrinos carnales- y -sobrinos políticos-), y para cuya división, aquella, dio unas instrucciones en su testamento, no se puede llevar a cabo directamente por un grupo de ellos (actuando en su calidad de herederos), siendo precisa la intervención de todos los colegatarios nombrados para que sean todos ellos los que concreten la porción de finca legada a cada grupo de legatarios.

309.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 5/2019. En un préstamo sobre vivienda a empleado de aseguradora se plantea si ésta actúa de manera profesional y el interés de demora puede mejorarse en beneficio del empleado.

311.** COMPRAVENTA Y ACTIVOS ESENCIALES. OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR, DEL NOTARIO, Y DEL REGISTRADOR. No es defecto que el representante de la sociedad no declare que el bien transmitido es activo esencial o no aporte certificado que lo acredite, pero el notario lo debe de exigir. El registrador únicamente puede calificar la consideración de activo esencial cuando resulte de forma manifiesta o de los elementos de que dispone para calificar.

314.** CESIÓN DE HIPOTECA A FAVOR DE FONDO DE TITULACIÓN DE ACTIVOS. Para calificar la sujeción o no de un documento a los impuestos contemplados expresa o implícitamente en los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria, se ha de atender a su forma y contenido. Para hacer constar la cesión de una hipoteca a favor de un fondo se ha de aportar la copia auténtica de la escritura de su constitución por ser el título material y formal adecuado para proceder a la inscripción de la cesión del derecho de hipoteca. La fusión produce la transmisión en bloque de todo un patrimonio, con su activo y pasivo.

316.** CANCELACIÓN DE LAS LIMITACIONES DEL ART. 28 LH. La suspensión de la fe pública registral recogida en el art. 28 LH protege al sucesor real frente al aparente, no solo al legitimario; y se aplica aunque no existan legitimarios o la legítima sea un derecho de crédito.

318.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD CON CUOTA INDIVISA GANANCIAL. INTERVENCIÓN DE AMBOS CÓNYUGES. En las comunidades de bienes en las que alguna de las cuotas indivisas es ganancial es necesaria la intervención de ambos cónyuges para el otorgamiento de la escritura de disolución de la comunidad y consiguiente extinción del condominio.

319.** HERENCIA. SUSTITUCIÓN VULGAR. No cabe ampliar la sustitución vulgar a supuestos distintos del caso previsto en el testamento (premoriencia de los descendientes) como son la renuncia y la incapacidad de los llamados (art 774 cc.).

321.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. La existencia de una diferencia de superficie desproporcionada no es suficiente para denegar la inscripción de una representación gráfica alternativa.

323.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. La negativa a inmatricular una finca por posible invasión del dominio público exige la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 205 LH que prevé la notificación a la entidad u órgano competente.

324.** VENTA DE INMUEBLES POR UNA FUNDACIÓN DE LA COMUNIDAD DE MADRID. LEGISLACIÓN APLICABLE. En las Fundaciones de ámbito autonómico de la Comunidad de Madrid no se exige para la venta de bienes la previa aprobación del Protectorado que sí se exigiría por la ley estatal en determinados casos para las Fundaciones de ámbito estatal. Se analizan las diferentes competencias del Patronato, del Protectorado y del Registro de Fundaciones.

326.** PROPIEDAD HORIZONTAL. PROHIBICIÓN DEL USO TURÍSTICO DE LAS VIVIENDAS Y OTRAS PROHIBICIONES. INSCRIPCIÓN PARCIAL. Cuando la comunidad de propietarios de una finca en propiedad horizontal adopta acuerdos por mayoría de 3/5 respecto de asuntos que exigen esa mayoría, como la prohibición de actividades de uso turístico de las viviendas, y a la vez adopta otros acuerdos que exigen unanimidad, es posible la inscripción parcial de los que cumplen esa mayoría y la denegación de los que exigen unanimidad.

328.** DENEGACIÓN DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE INSTANCIA EN LA QUE SE SOLICITA LA INSPECCIÓN IN SITU DE UN TERRENO. La solicitud de que el registrador proceda a verificar in situ la invasión de dominio público supone una extralimitación respecto de las funciones que le son propias a nuestro sistema registral así como la extralimitación en los medios de calificación propios del procedimiento registral.

329.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS. VISADO ARQUITECTO.  El visado colegial no viene exigido para la inscripción de la obra nueva por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, ni siquiera respecto de caso del art. 50.3 (cualquier técnico no comprendido en los demás números), «siempre que se acredite mediante certificación de su colegio profesional respectivo que tiene facultades suficientes para expedir el certificado sobre la fecha de finalización de la construcción u obra de que se trate y la descripción de ésta».

330.** OBRA NUEVA INSCRITA. CONSTANCIA DE SITUACIÓN URBANÍSTICA POR NOTA MARGINAL. ¿DAR TRASLADO IGUAL A NOTIFICADO? Tras comunicar el registrador al Ayuntamiento la inscripción de la ampliación de una obra antigua, puede practicarse nota marginal mediante la resolución del Alcalde que determina la ausencia de licencia y que tiene la consideración de actuación clandestina con los efectos derivados de la normativa de Castilla La Mancha. Vale con que el Secretario diga que se ha dado traslado al interesado sin especificar que ha sido efectivamente notificado.

331.** COMPRAVENTA. CONCENTRACIÓN PARCELARIA. DOBLE INMATRICULACIÓN. interesante resolución sobre un caso de doble inmatriculación en un expediente de concentración parcelaria, habiéndose vendido la finca de origen durante el transcurso del expediente.

333.** CIERRE REGISTRAL ART. 258.5 LH. COMUNICACIÓN AL AYUNTAMIENTO PLUSVALÍA MUNICIPAL. Acreditado ante el registrador la existencia de la declaración dirigida a la Administración competente y su presentación por medios electrónicos, no cabe sino afirmar que procede el levantamiento del cierre registral y el despacho ordinario del documento presentado.

335.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DEL ARTÍCULO 201 LH. ERRORES Y CARTOGRAFÍA CATASTRAL HISTÓRICA. En los expedientes notariales de rectificación descriptiva del artículo 201 LH en los que resulte una aumento de superficie con modificación en la forma y perimetría de la finca respecto de la inscrita hay que acreditar el motivo de esos cambios de forma que se despejen esas dudas en el expediente. Una herramienta para ello es la consulta a la cartografía catastral histórica a la que el notario tiene acceso.

338.** VENTA DE CUOTA INDIVISA ESTANDO ARRENDADA TODA LA FINCA. ADQUISICIÓN PREFERENTE. Vendida la mitad indivisa de un almacén, la cual había sido adquirida por compra en 1995, por la sociedad vendedora, mientras, la otra mitad, había sido adquirida en 2014, por herencia, por varios copropietarios, se formaliza un arrendamiento de todo el almacén (las dos cuotas) con posterioridad a la constitución de la comunidad, y estando ahora la sociedad adquirente, en concurso de acreedores y en liquidación. Pese a que la sociedad vende su cuota, con autorización judicial, la DG estima que existe, en el otro coarrendatario, un dcho de preferente adquisición (tanteo o retracto) ya que, de lo contrario, se perjudicaría la posibilidad de acceso de este arrendatario, a la propiedad del total inmueble.

339.** HIPOTECA EN GARANTÍA DE AVAL CONCEDIDO POR S.G.R. APLICABILIDAD O NO DE LA LEY 5/2019. Las hipotecas constituidas por personas físicas sobre una vivienda en favor de Sociedades de Garantía Recíproca como contragarantía de avales o afianzamientos prestados por dichas sociedades no están sujetas a la Ley 5/2019 porque no hay préstamo, salvo que en la cuenta especial abierta entre ambas partes se concedan aplazamientos o facilidades de pago.

341.** VENTA DE PARTICIPACIONES INDIVISAS Y VINCULACIÓN “OB REM”. La configuración jurídica de una finca registral con el carácter ob rem respecto de otras tiene como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales; la titularidad de la finca ob rem corresponde, pues, a quien ostente la titularidad de la finca principal. La consecuencia jurídica de ello es que los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación.

342.* CANCELACIÓN DE LA SITUACIÓN CONCURSAL. PETICIÓN VERBAL. La mera solicitud verbal, no documentada fehacientemente, no puede provocar asiento registral alguno ni, por tanto, desembocar en nota de calificación susceptible de recurso. Los asientos practicados por mandamiento judicial solo se pueden cancelar por providencia ejecutoria, salvo las anotaciones preventivas que se pueden cancelar por caducidad.

343.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. CONSULTA HISTORIAL CATASTRAL. La Dirección reitera su doctrina sobre inscripción de excesos de cabida y de las representaciones gráficas. Una herramienta útil es la es la consulta a los antecedentes de la parcela catastral en cuestión.

345.** HERENCIA PAÍS VASCO. EJERCICIO DE PODER TESTATORIO. (i) La sucesión por comisario es una clara excepción al carácter personalísimo del testamento. (ii) En el Derecho sucesorio vasco las normas tienen un inequívoco carácter dispositivo consecuencia del principio general de libertad civil, que es fuente del derecho civil vasco. (iii) La legítima vasca de los descendientes mantiene la naturaleza de pars valoris bonorum.

348.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE LA CERTIFICACIÓN. En los expedientes de dominio para reanudar el tracto interrumpido, cuando el notario solicite el certificado previsto en el artículo 203 LH, el registrador debe expedirlo, sin que pueda negarse porque considere que no procede tramitar dicho expediente por no haber ruptura del tracto, aunque puede y debe hacer constar sus dudas y advertencias en el certificado para que el notario las tenga en cuenta.

349.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE FACTO. LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS. La falta de identidad del inmueble en relación al que figura registrado ha de motivarse en la calificación. Las fotocopias no son documento acreditativo de la existencia de una comunidad de facto.

353.** COMPRAVENTA DE FINCA POR ENTIDAD CONCURSADA. Los actos de la sociedad concursada realizados sin la intervención del administrador social, en caso de intervención, o del propio administrador concursal, en caso de suspensión, no pueden acceder al Registro de la Propiedad, salvo que sean confirmados o convalidados expresamente por ese órgano auxiliar del Juez o se acredite, sea la

358.** AGRUPACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA. COLINDANCIA A PESAR DE UN CAMINO. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. La existencia de un camino entre fincas no obsta su colindancia, ni impide su agrupación. La negativa del registrador a la inscripción de la representación gráfica de las fincas exige por parte del mismo hacer un juicio fundamentado sobre su imposibilidad.

359.** PARTICIÓN HEREDITARIA. ACREDITACIÓN DE LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. Transcritas en la copia de la escritura de herencia las diligencias que incorporan el CSO (Código Seguro de Operación), que acredita la veracidad y autenticidad de la diligencia de presentación telemática de la escritura, y pudiéndose acreditar a través de la Oficina Virtual Tributaria en el Portal del Contribuyente www.madrid.org, las cartas de pago del impuesto a las que se incorporan su CSO y el número completo de la Comunidad de Madrid (NCCM) que justifica la aceptación del pago por la entidad colaboradora correspondiente, que relaciona, fecha, importe ingresado y nº de autoliquidación, todo ello permite al registrador verificar la autenticidad de la liquidación y descargar la carta de pago, para su archivo, conforme exige el art 256 de la LH.

360.** CONVENIO REGULADOR. PACTO SIN TRASCENDENCIA REAL. ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE. No es inscribible la obligación futura de transmitir. La anotación preventiva por defecto subsanable, si se recurre gubernativamente, no tiene función práctica dada la suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación.

363.** COMPRAVENTA. SIN DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN LA VENTA DEL EDIFICO EN SU CONJUNTO. No hay derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario de un piso o local cuando lo que se vende es el edificio en su conjunto.

365.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN CON DEUDA INFERIOR AL 70%. Ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual con deuda inferior al 70% de tasación: no puede adjudicarse por el 60% del valor de tasación SIN que quede totalmente saldada la deuda del ejecutado por todos los conceptos.

375.** HERENCIA SUJETA A LA LEY SUCESORIA ALEMANA. CERTIFICADO REGISTRO DE ACTOS DE ÚLTIMA VOLUNTAD EXTRANJERO. Es necesario aportar, si existe, Certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad del Estado cuya ley rige la sucesión.

381.** INMATRICULACIÓN. POSIBLE TÍTULO INSTRUMENTAL. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO. Una permuta de cuotas indivisas entre comuneros en ningún caso puede servir de título inmatriculador, ni ser una transmisión liberadora de un fideicomiso de residuo.

382.** COMUNIDAD VALENCIANA DE VIVIENDAS AUTOCONSTRUIDAS Y SEGURO DECENAL. Para que no sea aplicable el seguro decenal en varias viviendas unifamiliares autoconstruidas individualmente sobre una misma parcela en comunidad valenciana (cada uno construye la suya individualmente) tiene que haber una independencia estructural entre las mismas.

297.* PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. UNANIMIDAD. Por modificación de estatutos debe entenderse cualquier alteración de los mismos, de su forma o de su contenido, incluida por tanto la que consista en una remisión a determinada normativa.

352.* PRÉSTAMO HIPOTECARIO. RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. INTERESES DE DEMORA. TIPO MÁXIMO CUANDO EL INTERÉS ORDINARIO ES VARIABLE. La cobertura hipotecaria por intereses de demora se rige por la autonomía de la voluntad y puede ser mayor, menor o igual que los intereses devengados obligacionalmente. Como único límite, a efectos hipotecarios, por la accesoriedad de la hipoteca, ésta en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional.

371.* RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL CON QUE SE INSCRIBIERON CIERTAS PARTICIPACIONES INDIVISAS. La rectificación del carácter ganancial de un bien requiere, o acreditar fehacientemente los hechos de los que resultaría no aplicable el régimen de gananciales, o bien contar con el consentimiento de aquellos cuya posición jurídica sea vea afectada por el pronunciamiento registral, o bien resolución judicial en la que estos hayan tenido la posibilidad de intervenir.

 

RESOLUCIONES MERCANTIL:

279.*** CLÁUSULA ESTATUTARIA. RETRIBUCIÓN DE ADMINISTRADORES. CONTRATO CON CONSEJERO EJECUTIVO. Es inscribible la cláusula estatutaria en la que se establecen distintos sistemas retributivos de forma alternativa para los consejeros ejecutivos, sistemas que serán debidamente concretados en la celebración del obligatorio contrato entre el consejero y la sociedad.

294.*** JUNTA CONVOCADA JUDICIALMENTE: FORMA DE CONVOCATORIA. ERRORES DEL AUTO. CIERRE DEL REGISTRO. NOTIFICACIÓN DEL ART. 111 RRM AL ADMINISTRADOR CADUCADO. Pese a que la junta haya sido convocada judicial o registralmente, deben observarse los requisitos formales para su convocatoria legal o estatutariamente establecidos. La notificación fehaciente a los efectos del artículo 111 del RRM procede, aunque el administrador esté caducado.

295.*** PIGNORACIÓN DE DERECHOS DERIVADO DE PLAN DE PENSIONES: SU POSIBILIDAD. Es posible la pignoración de los derechos consolidados derivados de un plan de pensiones individual siempre que se subordine su ejecución al momento en que los mismos sean disponibles.

313.*** DIMISIÓN DE ADMINISTRADOR SOLIDARIO. NOTIFICACIÓN A LA SOCIEDAD. Para la inscripción de la dimisión de un administrador solidario es suficiente con que el escrito de renuncia aparezca firmado por el otro administrador solidario, siempre que su firma esté notarialmente legitimada.

340.*** JUNTA GENERAL CELEBRADA EN EL EXTRANJERO. CONVOCATORIA. MODIFICACIÓN SUSTANCIAL DEL OBJETO Y DERECHO DE SEPARACIÓN. ESTATUTOS. Los estatutos inscritos están bajo la salvaguarda de los tribunales y debe pasarse por ellos, aunque las cláusulas estatutarias no se ajusten a la Ley o a su interpretación auténtica. Si hay limitación de las actividades de la sociedad, y se suprimen otras, existe modificación sustancial del objeto y por tanto derecho de separación de los socios.

347.*** REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. RESERVA DE DENOMINACIÓN SOCIAL. IDENTIDAD FONÉTICA. No es posible una denominación social con identidad fonética respecto de otra previamente inscrita, aunque existan pequeñas diferencias gráficas entre ellas.

355.*** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. CANCELACIÓN DE RESERVA DE DOMINIO VS. ARRENDAMIENTO FINANCIERO. Si lo que consta inscrito en el Registro es un arrendamiento financiero, no es posible su cancelación con un mandamiento en el que se ordena cancelar una reserva de dominio.

278.** INSCRIPCIÓN DE APODERAMIENTO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA: CONGRUENCIA. Si el notario hace el juicio de suficiencia, interpretando el poder que tiene a la vista, el registrador no puede calificar que dicho juicio de incongruente, en base a su propia interpretación distinta del poder. Un poder general mercantil es suficiente para dar facultades en relación a la firma electrónica de la sociedad.

354.** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA. APORTACIÓN POR SOCIEDAD CIVIL. Las aportaciones hechas a una sociedad y el concepto en que se hagan deben expresarse con claridad en la escritura de constitución, evitando las dudas que puedan surgir acerca de quién es el real aportante.

370.** REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. RESERVA DE DENOMINACIÓN SOCIAL. DIFERENCIAS GRÁFICAS Y FONÉTICAS. Aunque las diferencias gramaticales entre unas denominaciones sociales y otras sean mínimas, si ellas hacen que no puedan confundirse en el tráfico, las denominaciones similares son admisibles.

380.** REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. RESERVA DE DENOMINACIÓN SOCIAL. DIFERENCIA GRÁFICA Y FONÉTICA. El cambio de una letra entre dos denominaciones es suficiente para considerarlas diferentes, siempre que esa letra implique diferencia gráfica y fonética.

299.* REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL POR RESTITUCIÓN DE APORTACIONES. RESPONSABILIDAD POR EL VALOR DE LO RESTITUIDO. En acuerdo de reducción de capital por restitución de aportaciones, si lo que se restituye o el precio de compra de las participaciones amortizadas es inferior al nominal, por la diferencia deberá o reducirse el capital por pérdidas o constituir una reserva voluntaria o indisponible.

320.* FORMA DE CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL. CORREO O BUROFAX, SERVICIO POSTAL UNIVERSAL. La junta general debe ser convocada en la forma legal o estatutaria establecida y si esta es por correo se puede sustituir por el burofax siempre que su envío sea por el Servicio Postal Universal de “Correos y Telégrafos”.

383.* CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. DOCUMENTOS CONTRADICTORIOS. CIERRE REGISTRAL POR BAJA EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES DE LA AEAT. VALIDEZ COPIA ELECTRÓNICA. Reitera la DG su doctrina sobre el cierre del registro por motivos fiscales, y por falta de depósito de cuentas, la prevalencia en general del principio de legalidad sobre el de prioridad en el Registro Mercantil, y la eficacia de las copias electrónicas que solo lo son para la finalidad para la que fueron expedidas.

312.* REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. RESERVA DE DENOMINACIÓN: IDENTIDAD Y FORMA SOCIAL. No es posible adoptar una denominación idéntica a la de otra sociedad preexistente, aunque tenga distinta forma social.

 

PRACTICA NOTARIAL:   PLUSVALÍA MUNICIPAL, NOTIFICACIONES  NOTARIALES Y CIERRE REGISTRAL.