INFORME REGISTROS PROPIEDAD DICIEMBRE 2020

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y  DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: 12 MESES, 11 RESOLUCIONES Y 1 LEY

ENERO 2020. Ejecución ordinaria de hipoteca. Su relación con la anotación de embargo.

Es fundamental que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Por esta razón, es necesario hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo que publica la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. La preferencia sobre cargas intermedias será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria.

R. de 29 de noviembre de 2019.

FEBRERO 2020. Venta de finca de entidad concursada.

Para inscribir una operación de liquidación de concurso se exige la calificación de que la misma sea conforme al plan aprobado por el juez o en su defecto con las reglas legales supletorias, pero no a otras condiciones que supongan una valoración jurídica que no corresponden al registrador.

R. de 5 de diciembre de 2019.

MARZO 2020. Cancelación de hipoteca sobre finca de entidad concursada.

El juez del concurso es competente para dictar y expedir mandamientos cancelatorios de garantías reales, en fase de liquidación, al objeto de facilitar la enajenación del bien hipotecado en beneficio de los créditos concúrsales y contra la masa, respecto de aquellos créditos ya extinguidos con anterioridad a la declaración del concurso y no puede entrar el Registrador a calificar cuando en el procedimiento judicial se ha considerado que se habían cumplido los requisitos que la Ley Concursal prevé para que se pueda llevar a cabo la cancelación de las hipotecas existentes sobre la finca, entendiendo que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal.

R. de 10 de diciembre de 2019.

ABRIL 2020. Publicidad formal relativa al total patrimonio inmobiliario de una persona.

Es realmente difícil apreciar el interés legítimo en una solicitud genérica de información sobre patrimonio de una persona lo que podría vulnerar la legislación de datos de carácter personal. Es por ello por lo que la obtención de tal información solo sería posible con el consentimiento del interesado o con resolución judicial o administrativa firme en procedimiento adecuado dirigido contra él.

R. de 9 de enero de 2020.

MAYO 2020. TR de la Ley Concursal.

El BOE de 7 de mayo de 2020 publica el Real Decreto Legislativo 1/2020 de 5 de mayo por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Concursal pasando de un texto (la Ley Concursal de 2003) de 250 artículos a uno de 752 artículos con 4 disposiciones adicionales si bien no hay que olvidar que se trata de un Texto Refundido. Ver tabla de correspondencias.

JUNIO 2020. Ley 2/2009, concepto de consumidor. Habitualidad.

Respecto a la difícil cuestión de cuántos créditos o préstamos son necesarios otorgar para entender que existe una real habitualidad o reiteración en la concesión de préstamos y para hacer aplicable la Ley 2/2009, ciertamente es complicado establecer objetivamente esa cifra. Pero la prevalencia en este ámbito del principio de protección de los consumidores y la aplicación del artículo 8 de la repetida ley que establece que «corresponde a las empresas –acreedores– la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta Ley», han llevado ya a este Centro Directivo (vid. Resolución de 28 de julio de 2015) a considerar que la concesión de simplemente dos préstamos constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación adecuada para exigir [1] bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada ley [2] o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad, como pudiera ser la acreditación de una relación personal entre prestamista y prestatario o el carácter de no consumidor de este último.

R. de 21 de enero de 2020.

JULIO 2020. Medios de pago en la compensación.

La compensación no es un medio de pago sino una forma de extinción de las obligaciones (1156 CC), por lo que no se le puede aplicar la normativa sobre control de los medios de pago.

R. de 20 de marzo de 2020.

AGOSTO 2020. Domicilio habitual pero no familiar.

No todo acto de disposición sobre la vivienda familiar exige el consentimiento del otro cónyuge. Se requiere que el acto de disposición afecte a la vivienda habitual y es que puede no coincidir domicilio habitual del disponente con el domicilio o vivienda habitual de la familia.

R. de 16 de junio de 2020.

SEPTIEMBRE 2020. Cancelación de condición resolutoria mediante instancia privada.

La regla general para cancelar una condición resolutoria es el otorgamiento de una escritura publica. Para cancelar dicha condición mediante instancia privada tiene que haber quedado extinguido indubitadamente el derecho inscrito y haberse pactado así en escritura o bien que la extinción indubitada del derecho resulte de una disposición legal.

R. de 10 de agosto de 2020.

OCTUBRE 2020. Segregación de local comercial.

Para segregar un local se precisa autorización administrativa salvo que esté previsto en la licencia de obras. Será la respectiva legislación urbanística autonómica la que determinará, en última instancia, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso la división de locales. En caso de no concretar dicha normativa el tipo de título administrativo habilitante, y a los efectos de cumplir la exigencia de autorización administrativa requerida «en todo caso» por el artículo 10 LPH, debe estimarse suficiente, a efectos de inscripción, que se acredite la resolución administrativa de la que resulte autorizado el acto de división de locales, en su caso, de obra para segregación de local, independiente del uso final del mismo, todo ello de modo conforme a la ley urbanística autonómica y por remisión de ésta, a las ordenanzas locales respectivas.

R. de 16 de septiembre 2020.

NOVIEMBRE 2020. Principio de prioridad. Títulos contradictorios.

Se presenta a inscripción una escritura de compraventa en ejercicio de una opción de compra inscrita, habiéndose presentado con posterioridad una escritura de compraventa sobre la misma finca a favor de persona distinta, otorgada con fecha anterior. El Centro Directivo estima que en caso de presentación en el registro de dos documentos contradictorios relativos a una misma finca, el registrador debe atenerse al estricto criterio de la prioridad registral.

R. de 19 de octubre de 2020.

DICIEMBRE 2020. Poder otorgado en el extranjero.

Corresponde al notario, en exclusiva, el juicio de equivalencia y suficiencia de poderes. El registrador puede en su calificación disentir de la equivalencia apreciada por el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto tiene éste atribuida, pero esta circunstancia únicamente será motivo impeditivo de la inscripción en caso de que el error en aquella apreciación resulte claramente de una motivación expresa, adecuada y suficiente por parte del registrador, de modo que resulte probado el contenido y vigencia del Derecho extranjero sobre tal extremo.

R. de 19 de noviembre de 2020.

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

TRIBUNALES

Tribunal Constitucional:

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por Diputados del Grupo Parlamentario de Vox en el Congreso, contra el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma y sus prórrogas.

SECCIÓN 2ª:

Concurso de Registros nº 307: resultado.

Ver archivo de concursos.

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD

483.*** SEGREGACIÓN. DERECHO INTERTEMPORAL. TRACTO SUCESIVO

Es aplicable el artículo 28.4 del TRLS a los actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística , por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.

485.* ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO

Para anotar un embargo sobre los derechos hereditarios que pudieran corresponder al ejecutado en la herencia de su padre, se ha de acreditar el fallecimiento del titular registral, y la condición de heredero del ejecutado.

487.*** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA FIGURANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD UN TÍTULO CONTRADICTORIO

En caso de presentación en el registro de dos documentos contradictorios relativos a una misma finca, el registrador debe atenerse al estricto criterio de la prioridad registral, aunque el presentado en segundo lugar fuera otorgado antes.

488.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO EN REBELDÍA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

No cabe inscribir una sentencia de dominio contra el titular registral fallecido, sin que la demanda se dirija también contra sus presuntos herederos –ignorados– (o al menos algunos de ellos), o nombrando un administrador judicial de la herencia.

490 y 491.*** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

En el caso de concurso del hipotecante no deudor, el acreedor para poder ejecutar la hipoteca tendrá que solicitar ante el Juzgado Mercantil del concurso que se pronuncie si el bien es necesario o no para la actividad; si no es necesario podrá ejecutarla desde el principio, en otro caso no podrá iniciar la ejecución hasta que se dicte sentencia aprobando convenio o, si transcurrido un año, no se hubiera abierto la fase de liquidación.

492.*  INSRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y DE LA ADMINISTRACIÓN

Está justificada la denegación de la inscripción de una representación gráfica georreferenciada al haber un conflicto entre fincas colindantes, que resulta de un previo litigio en los tribunales.

493.** EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN ART. 209 LH: LEGITIMACIÓN.

Solo está legitimado para iniciar expediente de doble inmatriculación el titular de un derecho inscrito o anotado sobre una finca, conforme al artículo 209 LH, por lo que no es posible ejercitar la acción pública que regula el artículo 62 de la Ley del Suelo, por cualquiera que considere que se invade el dominio público.

494.** SOLICITUD DE REINSCRIPCIÓN. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. COMPETENCIA DGSJFP VERSUS CATALUÑA.

El recurso gubernativo no es el medio adecuado para enjuiciar asientos ya practicados. Cuando el recurso verse sobre un tema basado exclusivamente en el derecho catalán el registrador debe remitirlo a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña.

495.* INMATRICULACIÓN ART. 205. FINCA COINCIDENTE CON OTRA YA INMATRICULADA

No cabe inmatricular una finca si ello produce una doble inmatriculación, en particular si tiene la misma referencia catastral que otra inscrita que además procede de un mismo titular.

498.*** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES POR CONTADOR PARTIDOR SIN CITACIÓN DEL REPRESENTANTE LEGAL DEL MENOR

El albacea contador partidor debe, para entregar legados, hacer el inventario, avalúo y liquidación general de la herencia, a fin de garantizar que no se perjudican las legítimas. Si después de hacer el inventario renuncian varios herederos y es llamado como tal un menor o incapaz ha de citar a sus representantes legales para rectificar la partición.

499.** HERENCIA SIN INTERVENCIÓN DE HIJO ADOPTIVO

El heredero, sin la concurrencia de los demás interesados, no puede interpretar el testamento y resolver que hubo un error en las manifestaciones de la testadora. A falta de acuerdo de todos los interesados, privar de eficacia el contenido patrimonial de un testamento exige una declaración judicial

502.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES REGISTRALES ACTUALES

El consentimiento unánime para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, tiene que ser adoptado, no sólo por todos los propietarios que lo fueran al tiempo de la fecha de su adopción, sino también por quienes sean titulares registrales, en el momento en que, tal acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria, acceda al Registro.

503.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

En los expedientes de reanudación del tracto tramitados conforme a la normativa anterior es esencial tanto la notificación a los titulares registrales como que se indique con claridad  las inscripciones contradictorias a cancelar.

504.*** ELEMENTO PRIVATIVO EN P.H. SALIDA A UN ELEMENTO COMUN MEDIANTE VINCULACIÓN OB REM

Cabe admitir un elemento privativo, en edificio en régimen de PH, cuya salida a la vía pública o a un elemento común se configure a través de otro elemento con una vinculación ob rem.

505 y 506.** COMPRAVENTA ENTRE SOCIEDADES. ACTIVO ESENCIAL ART. 160-F LSC

En las escrituras otorgadas por una sociedad que contengan actos de adquisición, enajenación o aportación a otra sociedad no es exigible la manifestación o certificación de su representante sobre el carácter de activo no esencial de los bienes objeto de dichas escrituras para su inscripción en el Registro de la Propiedad, aunque el notario deberá pedir dicha manifestación para cumplir con su deber de diligencia.

507.*** OPCIÓN DE COMPRA. POSIBLE PACTO COMISORIO. CLÁUSULA DE EJERCICIO UNILATERAL E INDETERMINACIÓN DEL PRECIO

Se admite el pacto que permite al acreedor adjudicarse o vender a un tercero el bien objeto de la garantía (pacto comisorio)siempre que se establezca un procedimiento de valoración del bien que excluya situaciones de abuso para el deudor. Se flexibiliza la doctrina de que la determinación de las condiciones del contrato no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes.

508.** DOBLE INMATRICULACIÓN. SENTENCIA SIN SER PARTE LOS TITULARES REGISTRALES DE HIPOTECAS.

No puede cancelarse por sentencia el historial de una finca cuando hay derechos inscritos cuyos titulares no han intervenido en el procedimiento.

509.* DOBLE INMATRICULACIÓN ART 209 LH. NO PUEDE RESOLVERSE SIN COMPARECENCIA DEL TITULAR REGISTRAL O CAUSAHABIENTE DE UNA DE LAS FINCAS

No puede resolverse un expediente de doble inmatriculación sin que comparezca el titular (o sus causahabientes) en el expediente

510.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO NO INSCRITO Y SIN DESLINDE

No puede inscribirse una base gráfica cuando el registrador tiene duda fundada de posible invasión de dominio público, aunque no esté inscrito ni se haya practicado deslinde.

511.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN EN EXPEDIENTE DE CADUCIDAD SIN SER PARTE SU TITULAR REGISTRAL

No puede cancelarse por caducidad un derecho de reversión inscrito si en el expediente no ha tenido intervención el actual titular del mismo.

512.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. DUDAS DE IDENTIDAD

Exceso de cabida es la rectificación de un error en la superficie de la finca cuando se inmatriculó pero que no altera la realidad física acotada por los linderos. La nueva cabida ha de ser la que inicialmente debió registrarse.

514. y 534. *** DONACIÓN CON RESERVA DE USUFRUCTO Y DE LA FACULTAD DE DISPONER

No cabe que la donación inter vivos sea libremente revocable. Si el donante no pierde la libre disposición de lo donado mientras viva y puede revocarla por su sola voluntad, la donación es mortis causa y no es inscribible.

515.*** COMPRAVENTA POR ESPAÑOL Y EXTRANJERA. RÉGIMIEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. LEY APLICABLE

En el supuesto de adquisiciones de bienes por matrimonios de distinta nacionalidad, debe determinarse cuál es la ley –española o extranjera– aplicable al régimen económico matrimonial de los compradores.

516.*** APORTACIÓN DE CUOTA INDIVISA A UNA SOCIEDAD POR DIVORCIADO SIN MANIFESTAR SI ES VIVIENDA HABITUAL

Los divorciados (al igual que los solteros y viudos) NO necesitan manifestar si la vivienda transmitida constituye o no vivienda habitual familiar (si estuviera sujeta a algún derecho de uso por divorcio debería ya constar en el Registro).

517.* SENTENCIA DE NULIDAD DE SEGREGACIÓN SIN INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL

No puede acceder al Registro la Sentencia firme que anula un acto inscrito, sin que el titular del asiento que vaya a ser cancelado haya sido citado en el procedimiento.

518.* CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. CONSENTIMIENTO DEL VENDEDOR

Resumen: cuando no se ha prestado un consentimiento anticipado o pactado una caducidad convencional, para cancelar una condición resolutoria en garantía del pago del precio se precisa consentimiento del vendedor en escritura pública o resolución judicial firme.

519.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN SIN EXPRESIÓN DE CAUSA

En una herencia con una desheredación testamentaria comparecen las desheredadas para renunciar a la herencia y no reclamar nada. La registradora entiende que han de comparecer los posibles descendientes de las desheredadas al ser legitimarios. La Dirección revoca la nota por no expresarse en el testamento la causa de desheredación.

520.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA DE PROHIBICIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS. ÁMBITO OBJETIVO DE LA ACTIVIDAD.

Basta la mayoría de 3/5 de la Comunidad de Propietarios para limitar o prohibir totalmente la actividad de uso turístico de las viviendas. Sin embargo, tal limitación o prohibición habrá de tener por objeto estrictamente la actividad turística recogida en el artículo 5.e de la LAU y no exceder de ella.

522.* HERENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL NEGATIVA. «ESTIMACIÓN» DEL RECURSO EN CUANTO A UN DEFECTO

En caso de que existiendo en la nota varios defectos, se recurra solo uno que es estimado por el registrador, no procede entrar en los otros defectos, al no haber sido recurridos.

523.* PUBLICIDAD FORMAL. CONGURENCIA ENTRE EL INTERÉS LEGÍTIMO Y LOS DATOS SOLICITADOS

Para obtener publicad sobre fincas registrales ha de acreditarse al registrador in interés legítimo y justificado y la congruencia con los datos solicitados con el interés invocado.

525.*** COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS INSCRITOS.  IDENTIFICACIÓN DE LAS FINCAS AFECTADAS.

Resolución que trate de los complejos inmobiliarios privados, distinguiendo si tienen o no una finca indivisible común, en cuyo caso se rigen imperativamente por la Ley de Propiedad Horizontal aun cuando tengan estatutos inscritos contrarios a dicha norma. En otro caso (si no hay finca común) es de los regulados en el art. 24.2 y prevalece la voluntad de los copropietarios.

526.** RECURSO CONTRA INMATRICULACIÓN PRACTICADA. NO NOTIFICACIÓN A COLINDANTES EX ART. 206 LH.

Practicada la inscripción, no puede instarse recurso gubernativo (ante DGRN) para su cancelación, debiendo acudirse a la vía judicial. NO son aplicables a la inmatriculación por Certificación Adva Aº 206 LH las notificaciones previas a colindantes del Aº 203 LH.

527.() OPCIÓN DE COMPRA POR MANDATARIO VERBAL SIN RATIFICACIÓN

No cabe inscribir un título otorgado por mandatario verbal sin acreditar la ratificación en escritura pública.

528.** SENTENCIA DE DIVORCIO. ADJUDICACIÓN, SIN EXPRESIÓN DE CAUSA, DE NUDA PROPIEDAD DE VIVIENDA PRIVATIVA

En un convenio regulador de divorcio NO pueden hacerse donaciones puras entre cónyuges aunque se trate de la vivienda familiar siendo precisa escritura de donación (y aceptación). La Homologación Judicial del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

Para hacer constar en el registro la existencia de un pozo en una finca, se ha de acreditar la obtención de la licencia y la inscripción del aprovechamiento de aguas en el Registro administrativo de Aguas.

530.** NO LEGALIZACIÓN DE NUEVO LIBRO DE ACTAS SIN QUE SE APORTE EL ANTERIOR

No se puede legalizar un nuevo libro de actas sin que se aporte el anterior, aunque se acompañe diligencia acreditativa de la interposición de una demanda de extravío, ya que lo que existe es la negativa a la devolución del mismo como consecuencia de una controversia entre las dos Juntas Directivas elegidas.

531.*** DOCUMENTO JUDICIAL DE RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIONES: CERTIFICADO DE COSTAS POR POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. 

Anulada una inscripción relativa a la transmisión de las participaciones de una finca como consecuencia de una resolución judicial, para volver a reinscribir las participaciones a favor de los demandantes se ha de acreditar, mediante certificado de Costas, que no hay invasión del dominio público Marítimo Terrestre.

532.* CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. TRACTO SUCESIVO

No pueden realizarse actos dispositivos (en este caso una hipoteca) sobre bienes de la herencia sin el consentimiento unánime de todos los partícipes, entre los que se encuentran los legitimarios con legitima pars bonorum y legatarios de parte alícuota.

 

ENLACES:

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INFORME NORMATIVA NOVIEMBRE 2020 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES NOVIEMBRE 2020

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